Lokalplan 521.08
Boliger på Xxxxxxxxxxxxxxxx 000 xxx Xxxxxx, Xxxxxxx
Forslag
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bestemmelser 1
. .
. . . . . . . . . . . . . .
1. Formål 2
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Område- og zonestatus 3
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Arealanvendelse 4
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Udstykning 5
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Bebyggelsens omfang og placering 6
. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Bebyggelsens udseende 8
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Ubebyggede arealer 10
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Veje, stier og parkering 12
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Tekniske anlæg 13
. . . .
. . . . . . . . . . . .
10. Miljø 14
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Grundejerforening 15
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. Betingelser for ibrugtagning 16
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13. Lokalplan 17
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. Servitutter 18
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. Retsvirkninger 19
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. Vedtagelsespåtegning 21
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
Redegørelse 22
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Baggrund og formål 23
. . . .
. . . . . . . . . . . . .
Området 24
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Lokalplanens indhold 26
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Anden planlægning 27
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Anden lovgivning 42
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . .
Servitutter 52
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kortbilag 1 - Matrikelkort 53
. . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kortbilag 2 - Arealanvendelse 54
Bestemmelser
Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning.
Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen.
Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen.
Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende.
I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af 16/04/2018 med efterfølgende tilføjelser), fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Til Lokalplanen knytter sig følgende bilag:
Bilag 1: Matrikelkort Bilag 2: Arealanvendelse
1. Formål
Lokalplanens formål er:
§1.1
at udlægge lokalplanens område til
- helårsbeboelse
- liberalt erhverv
- aktiviteter med uddannelsesformål og
- kulturvirksomhed
Note
Lokalplanens formål er at udvide områdets anvendelse som helårsbeboelse med flere boliger. Liberalt erhverv, aktiviteter med uddannelsesformål og kulturvirksomhed har været anvendelse hidtil, med én tilknyttet bolig.
§1.2
at bevare områdets grønne udtryk,
§1.3
at sikre vejadgang fra Frederiksværkvej.
2. Område- og zonestatus
§2.1
Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 - Matrikelkort.
Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, umatrikulerede arealer og vejarealer inden for lokalplanens afgrænsning.
Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre 11e Ramløse by, Ramløse samt alle parceller, der efter den 21. april 2020 udstykkes herfra.
§2.2
Området ligger i landzone og skal forblive i landzone (bonusvirkning).
§2.3
Lokalplanen erstatter landzonetilladelser, jf. planlovens § 35 stk. 1, for anvendelse til og opførelse af byggeri, anlæg mv. i overensstemmelse med nærværende lokalplans §§ 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 5.2, 5.3, 6.1, 6.2 og 7.6, jf. planlovens § 15 stk. 4 (bonusvirkning).
3. Arealanvendelse
§3.1
Lokalplanens område må anvendes til helårsbeboelse med tilhørende opholds-, vej- og parkeringsarealer. Der må desuden fortsat drives liberalt erhverv, aktiviteter med uddannelsesformål og kulturvirksomhed.
Note
Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen.
Den, der beboer en bolig, har ret til at bruge en del af boligen til sådanne erhverv, der sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig. Det er fx frisør-, ejendoms-, advokat-, revisor, og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
§3.2
Der må etableres maks. 10 boliger inden for lokalplanens område. Boliger skal etableres i den eksisterende bebyggelse inden for byggefelt A.
Note
Byggefelt A omfatter en eksisterende bygning, der hidtil har været anvendt til museum, butik og bolig. Bygningen har et etageareal på 879 m². I bygningen kan der indrettes op til 10 boliger.
Bygningen kan genopføres i tilfælde af brand eller lignende hændelse.
Lokalplanen ligger i landzone, i naturrige omgivelser, hvorfor anvendelsestilføjelsen beror på at kunne indeholdes i eksisterende bygningsmasse.
§3.3
Der kan etableres tekniske anlæg som varmecentral og lignende i den eksisterende bebyggelse inden for byggefelt B.
Note
Byggefelt B omfatter en eksisterende garagebygning. Bygningen har et etageareal på 50 m². I bygningen kan der etableres varmecentral eller lignende tekniske anlæg. Bygningen kan genopføres i tilfælde af brand eller lignende hændelse.
4. Udstykning
§4.1
Lokalplanområdet kan udstykkes i sin helhed. Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere.
Note
En lokalplan kan ikke regulere ejerforhold i et område; dog kan den indeholde bestemmelser vedrørende udstykning. Lokalplanområdet kan ikke udstykkes, men områdets bebyggelse kan eventuelt opdeles i ejerlejligheder iht. ejerlejlighedsloven.
§4.2
Uanset pkt. 4.1 kan tekniske anlæg og teknikbygninger udstykkes, så grunden ikke er større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m hele vejen rundt herom.
5. Bebyggelsens omfang og placering
§5.1
Der må ikke ske tilbygning til den eksisterende bebyggelse inden for byggefelt A. Undtaget er dog adgangsgivende konstruktioner som trapper og svalegange i bebyggelsens gårdrum.
Der må ikke ske tilbygning til den eksisterende bebyggelse inden for byggefelt B.
Uden for byggefelterne kan der etableres skure og andre småbygninger med et samlet areal på maks. 50 m². Disse skal i princippet placeres inden for arealer til småbygninger som vist på Kortbilag 2.
Der må ikke etableres bebyggelse inden for arealer med forbud mod bebyggelse som vist på Kortbilag 2.
Note
Bebyggelsen inden for byggefelt A har et registreret areal på 879 m². Bebyggelsen inden for byggefelt B har et registreret areal 50 m².
Eksisterende bebyggelse kan genopføres efter brand. Ved ombygning og genopførelse skal bebyggelsen udformes i overensstemmelse med bestemmelserne i pkt. 5 og 6.
§5.2
Bebyggelse inden for byggefelt A må have en højde på maks. 8,5 m.
Bebyggelsen må etableres i maks. 2 etager og med en facadehøjde mod omgivelserne på maks. 3,8 m. Der kan dog gives tilladelse til at erstatte den eksisterende kvist mod syd med en balkon, hvorved facadehøjden her vil være større end 3,8 m. Facadehøjden mod bebyggelsens indre gårdrum kan være større end 3,8 m.
Note
Med en facadehøjde på maks. 3,8 m vil bebyggelse inden for byggefelt A fra omgivelserne fremstå som værende i en etage med udnyttet tagetage. Mod bebyggelsens gårdrum vil facader fremstå i to etager.
§5.3
Bebyggelse inden for byggefelt B må have en højde på maks. 4,0 m.
§5.4
Skure og andre småbygninger uden for byggefelterne må have en bygningshøjde på maks. 3,0 m.
Note
For at småbygninger bedst kan indrettes som opbevaringsrum for boligerne inden for
lokalplanområdet, kan småbygninger etableres med en bygningshøjde på 3,0 m.
6. Bebyggelsens udseende
§6.1
Facader inden for byggefelt A skal fremstå pudsede og i hvid eller grå.
Facader inden for byggefelt B og på skure og andre småbygninger uden for byggefelterne skal udføres i træ eller fremstå pudsede. Facader skal fremstå i træets naturlige farve, hvid eller grå.
Bygninger med facader i træ må ikke udføres som bjælkehuse eller med krydsende hjørnesamlinger.
§6.2
Tage inden for byggefelt A skal udføres som symmetriske eller assymmetriske saddeltage med en hældning på mellem 25 og 50°. Tage skal beklædes tegltagsten, fibercement eller metal.
Der må ikke etableres kviste. Dog kan den eksisterende kvist på bebyggelsen inden for byggefelt A bevares og genopføres.
Tage inden for byggefelt B og på skure og andre småbygninger uden for byggefelterne skal udføres som flade tage eller med ensidig taghældning med en hældning på maks. 15°. Tage skal beklædes med tagpap eller udføres som grønne tage.
§6.3
Der må ikke etableres skorstene inden for lokalplanens område.
§6.4
Der må ikke anvendes zink, kobber, bly og andre tungmetaller på facade og tag, herunder tagrender og lignende.
Note
Ved anvendelse af zink, kobber og andre tungmetaller på facade, tag, tagrender m.m. vil der ske afvaskning til omgivelserne, hvilket kan være problematisk for miljø og grundvand.
§6.5
Skilte skal tilpasses bygningens arkitektoniske udformning, og må hverken helt eller delvis dække arkitektoniske elementer, fx udvendige døre og vinduer, eller have karakter af facadebeklædning, vinduesafblænding og lignende.
Skilte må ikke opsættes på tage, eller således at dele af skiltet rager op over facaderne.
Note
Gribskov Kommune skal give tilladelse til skiltning. Derfor opfordres man til at kontakte kommunen for råd og vejledning, inden skiltene udarbejdes og opsættes.
§6.6
Der må opstilles maks. 1 fritstående skilt (pylon) inden for lokalplanens område. Skiltet må højst have en bredde på 2,00 m og en højde på 2,00 m, og der må kun være skilte på 2 af
pylonens sider. Skiltet må kun vise oplysninger der har relevans for og/eller i tilknytning med ejendommen. Pylonens øverste kant må maks. være 2,00 m over terræn.
Note
Skiltet må for eksempel vise vejnavn og numre, samt eventuelle oplysninger om erhverv på ejendommen.
§6.7
Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal integreres arkitektonisk i byggeriet og må ikke medføre blændingsgener.
7. Ubebyggede arealer
§7.1
Ubebyggede arealer kan anvendes til såvel privat som fælles opholdsareal.
Der kan indrettes private opholdsarealer i tilknytning til stueetageboliger. De private opholdsarealer må ikke fremstå med synlig hegning, men skal visuelt være en del af det samlede udeareal omkring bygningen.
§7.2
Af hensyn til områdets grønne udtryk skal eksisterende store træer inden for området så vidt muligt bevares.
Ny beplantning skal være med egnskarakteristiske og hjemmehørende danske arter af træer og buske.
Note
Træer og beplantning kan udtyndes og beskæres som del af den almindelige vedligeholdelse.
Eksempler på træer, der opfylder betingelserne:
Ask, Asp, Bøg, Fuglekirsebær, Hassel, Hæg, Løn, Pil, Seljerøn, Skovfyr, Slåen, Småbladet Lind, Stilkeg, Vild, Vintereg
Eksempler på buske, der opfylder betingelserne:
Almindelig Hvidtjørn, Almindelig Hyld, Blågrøn Rose, Druehyld, Engriflet Tjørn, Hassel, Hunderose, Seljepil, Tørst
Til gengæld opfylder fx følgende indførte arter ikke betingelserne:
Bjergfyr, Hvidgran, Normannsgran, Rynket Rose, Sargents Æble, Sitkagran, Weymouthfyr
§7.3
Der må ikke opføres hegn i skel mod Frederiksværkvej. Hegn i øvrige skel skal være levende hegn.
Der skal etableres hæk eller levende hegn med en højde på min. 1,8 m og maks. 3,0 m langs lokalplanområdets nordvestlige afgrænsning som vist på Kortbilag 2.
§7.4
Der må med undtagelse af pkt. 9.2. ikke etableres faste hegn inden for lokalplanens område, ej heller om terrasser og andre opholdsarealer.
§7.5
Udendørs lyskilder skal være i designmæssig harmoni med hinanden og med nedadvendte lyskilder. Fritstående belysning skal udføres som pullertbelysning med en højde på maks. 1,2
m. Der skal vælges armaturtyper, som ikke blænder eller oplyser andet end vej-, sti- og opholdsarealer.
§7.6
Terrænreguleringer må ikke finde sted nærmere skel end 1,00 m. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,50 m uden tilladelse fra Gribskov Kommune.
§7.7
Der må ikke etableres fritstående solenergianlæg inden for lokalplanens område.
8. Veje, stier og parkering
§8.1
Vejadgangen skal ske fra Frederiksværkvej, som vist på kortbilag 2.
§8.2
Vej og sti skal anlægges som vist i princippet på Kortbilag 2.
Vej A-B-C skal udlægges i en bredde på 4,00 m. Vesjtykket A-B kan anlægges med en større bredde af hensyn til manøvrering og dobbeltrettet trafik.
Der skal etableres vendeplads med vendemulighed for en 10 m lastbil inden for området. Vendepladsen skal placeres i princippet som vist på Kortbilag 2 inden for areal til parkering og vendeplads.
Stien a-b skal etableres med en bredde på min. 1,3 m og udføres med fast belægning.
Note
Bestemmelse vedrørende vejbredde er i overensstemmelse med gældende servitut for området.
§8.3
Der skal etableres 1½ parkeringsplads pr. bolig.
Parkeringspladser skal etableres som fællesparkering inden for areal til parkering og vendeplads som vist på Kortbilag 2.
§8.4
Veje og parkeringsarealer skal være befæstet med følgende materialer: Grus, græsarmeringssten, fliser eller brosten.
9. Tekniske anlæg
§9.1
Lokalplanområdet skal kloakeres iht. kommunens spildevandsplan.
Note
Spildevandsplanen giver en samlet oversigt over den nuværende og planlagte spildevandshåndtering i Gribskov Kommune.
I nogle områder (fælleskloak) afledes husspildevand sammen med tag- og overfladevand i en ledning til renseanlægget. Disse områder vil løbende blive omlagt fra et-strenget (fælleskloak) til to-strenget (separatkloak).
Fra separatkloakerede områder afledes husspildevand til renseanlæg, mens tag- og overfladevand afledes til vandløb, sø eller fjord.
Nye byområder skal som udgangspunkt være separatkloakerede.
§9.2
Der skal indrettes et område til fælles opsamling af genanvendelige materialer, som fx papir og glas. Området skal i princippet placeres inden for arealer til småbygninger som vist på Kortbilag 2.
Området skal afskærmes med fast hegn med en højde på min. 1,5 m eller indrettes i skur eller anden småbygning. Eventuelt fast hegn skal udføres i træ og fremstå i træets naturlige farve, hvid eller grå.
Note
Køreveje og vendepladser samt transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne skal indrettes efter gældende regulativer.
Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne ligeledes leve op til kravene i regulativerne.
§9.3
Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlige veje og stier.
§9.4
Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn.
§9.5
Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) kan opsættes såfremt det sker under hensyntagen til bygningens arkitektur. Eventuelle anlæg skal opsættes på eller integreres i tagflader eller facader og må ikke medføre blændingsgener.
10. Miljø
§10.1
I området skal ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse udformes på en måde, der sikrer, at støjniveauet fra veje overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.
Note
Lokalplanområdets bebyggelse og byggefelter ligger knap 90 m fra Frederiksværkvejs vejmidte. Det skal sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj i boliger og boligområder overholdes.
11. Grundejerforening
§11.1
Ingen bestemmelser.
Note
12. Betingelser for ibrugtagning
§12.1
Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke tages i brug uden Gribskov Kommunes tilladelse, før:
Veje og stier er anlagt i overensstemmelse med pkt. 8.2. Parkering er anlagt i overensstemmelse med pkt. 8.3.
Beplantning og anlæg af fællesarealer mv. er udført i overensstemmelse med pkt. 7.1 og 7.2.
Der er etableret beplantning langs områdets nordvestlige skel i overensstemmelse med pkt. 7.3.
Bebyggelsen er spildevandskloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Gribskov Kommunes anvisning.
Det er dokumenteret, at de vejledende grænseværdier for støj er overholdt, jf. pkt. 10.1.
Note
Gribskov Kommune henleder opmærksomheden på Planlovens § 15, stk. 2, nr. 12 og Byggelovens § 4. Heraf fremgår bl.a. at kommunen, allerede inden påbegyndelse af et byggearbejde, kan stille krav om udførelse af afskærmende foranstaltninger, som fx støjvolde - alternativt, at der stilles økonomisk sikkerhed for, at anlæggene udføres.
Det vil sige, at der ikke kan meddeles byggetilladelse før støjvoldene er anlagte, eller der er stillet økonomisk sikkerhed, således at arbejdet kan blive udført senere, dog senest inden byggeriet tages i brug.
13. Lokalplan og byplanvedtægt
§13.1
Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt.
14. Servitutter
§14.1
Der ophæves ingen servitutter.
15. Retsvirkninger
Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger)
I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold.
Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde.
Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget.
§15.1
I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold.
Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet aflokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde.
Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget.
§15.2
Hvis en ejendom, der er udlagt til offentlige formål eller omfattet af bestemmelser om bevaring af bebyggelse, indebærer, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den.
§15.3
I henhold til Planlovens § 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen.
§15.4
Ejeren af en fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage kan, hvis ejendommen helt eller delvist overføres fra landzone til byzone eller sommerhusområde, inden 4 år efter overførslen, under visse omstændigheder, forlange ejendommen (henholdsvis den overførte del af ejendommen) overtaget af kommunen for et beløb, der fastsættes af taksationsmyndighederne.
§15.5
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
16. Vedtagelsespåtegning
Vedtagelse
Redegørelse
Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. Redegørelsen beskriver desuden en række forhold med betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder blandt andet lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden lovgivning, eksempelvis naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen.
Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de gældende forhold ved lokalplanens udarbejdelse.
Baggrund og formål
På Xxxxxxxxxxxxxxxx 000, 3300 Frederiksværk ligger en firlænget bygning, der mod omgivelserne fremstår i en etage med udnyttet tagetage og sadeltag. Bygningen, der er opført i 1964, har hidtil været anvendt til museum, butik og bolig. Ejendommen har vist sig svær at sælge med hidtidig anvendelse, hvorfor der nu er ansøgt om udvidet anvendelse til boligformål.
Det er et ønske om, at den firlængede bygning i sin helhed skal kunne anvendes til boligformål. Nærværende lokalplan giver derfor mulighed for indretning af op til 10 lejligheder til helårsbeboelse.
Området
Herunder beskrives lokalplanområdet og dets omgivelser.
Oversigtskort
Lokalplanens område. Luftfoto 2019.
Lokalplanområdets beliggenhed og eksisterende forhold
Lokalplanområdet omfatter xxxx.xx. 11e Ramløse By, Ramløse. Matriklen og dermed lokalplanområdet udgør et areal på 5.696m². Der er ikke noteret landbrugspligt på ejendommen.
Der er inden for lokalplanens område en udstillingsbygning med butik og bolig. Bygningen har et registreret boligareal på 138 m² og et registreret erhvervsareal på 741 m². Bygningens samlede etageareal er dermed 879 m².
Udstillingsbygningen er en firlænget bygning omkring et lukket gårdrum. Fra omgivelserne fremstår bygningen i en etage med udnyttet tagetage og sadeltag. De indre facader mod
gårdrummet er forhøjede, og bygningen fremstår i to etager. Bygningens facader er udført i letbeton og hvidmalede, og taget er beklædt med bølgeplader i fibercement.
Umiddelbart vest for udstillingsbygningen er en fritstående garage på 50 m². Garagen har fladt tag og facader i træ. Der er ikke yderligere bebyggelse inden for lokalplanens område.
Bebyggelsen ligger i lokalplanområdets nordlige del. Det øvrige lokalplanområde omfatter et parkeringsareal i grus samt grønne arealer med flere store træer. Langs lokalplanområdets østlige grænse og på tværs af området er en grøft.
Der er vejadgang fra Frederiksværkvej fra syd.
Omgivelser
Lokalplanområdet ligger i et naturrigt område. Umiddelbart vest for lokalplanområdet er sommerhusområdet Sandet, og umiddelbart nordvest for området ligger en enkelt helårsbeboelsesejendom med vejadgang igennem området.
Nord og øst for området ligger skoven Tisvilde Hegn. Længere mod nordøst ligger det fredede område Tibirke Bakker.
Ca. 200 m syd for området ligger Arresø.
Lokalplanens indhold
Formål og anvendelse
Det er hensigten med lokalplanen at give mulighed for etablering af op til 10 boliger i den eksisterende bygning, der hidtil har rummet museum, butik og bolig. Af hensyn til ejendommens hidtige anvendelse, vil det fortsat også være muligt at drive liberalt erhverv, udstilling, aktiviteter med undervisningsformål og lignende på ejendommen.
Med undtagelse af mindre teknikbygnigner, må der ikke etableres ny bebyggelse i området. Store træer i området skal bevares og vej- og parkeringsareal skal befæstes med grus, græsarmering, fliser eller brosten. Herved bevares områdets grønne udtryk.
For at sikre at området fremstår med fælles grønne arealer, tillades der ikke yderligere udstykning inden for lokalplanens område. Dog kan mindre teknikbygninger og tekniske anlæg udstykkes.
Bebyggelsen
Lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer, at eksisterende bebyggelse inden for området kan ombygges efter den ændrede anvendelse og eventuelt genopføres inden for det samme arkitektoniske udtryk, som bebyggelsen fremstod med ved lokalplanens udarbejdelse. Således skal bygningen til beboelse og erhverv etableres med symmetriske eller asymmetrisk sadeltag med en hældning på 25-45° og fremstå i en etage med udnyttet tagetage. Facaden skal fremstå pudset i hvid eller grå.
Facader på øvrig bebyggelse i området skal udføres i træ eller fremstå pudsede. Tage på øvrig bebyggelse i området skal udføres som flade tage.
Veje og parkering
Lokalplanområdet vejbetjenes fra Frederiksværkvej mod syd. Der skal henover lokalplanens område sikres vejadgang til beboelsesejendommen umiddelbart nordvest for området.
Der skal etableres parkering i overensstemmelse med kommunens vejledende parkeringsnormer som fremgår af bestemmelsen punkt. 8.3.
Anden planlægning
Formålet med dette afsnit er at give et godt grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng.
Fingerplan 2019
Gribskov Kommune er omfattet af Fingerplan 2019. Lokalplanområdet ligger i landzone inden for det øvrige hovedstadsområde.
Kommuneplanlægningen i det øvrige hovedstadsområde skal bl.a. sikre, at byudvikling er af lokal karakter og sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund, jf. § 22 stk. 1, nr. 1.
Idet lokalplanen fastholder området i landzone, og der alene gives mulighed for indretning af boliger i en eksisterende bygningsmasse, betragtes vedtagelsen af lokalplanen ikke som byvækst. Lokalplanen er således i overensstemmelse med Fingerplan 2019.
Kommuneplan
Kommuneplan 2013-25 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer.
Kommuneplan 2013-25
Kommuneplanens hovedstruktur:
Lokalplanområdet ligger delvist i hovedstrutkurens blå struktur, som omfatter søer, vandløb og lavbundsområder. Den østligste del af området ligger inden for et udpeget lavbundsareal, og der løber en gøft langs lokalplanområdets østlige skel.
Kommuneplanens retningslinjer:
Naturbeskyttelsesområde
Den østlige del af planområdet ligger inden for et naturbeskyttelsesområde udpeget i Kommuneplan 2013-25. Retningslinjer for naturbeskyttelsesområder fremgår af kommuneplanens pkt. 2.1.
Naturbeskyttelsesområde (grøn markering).
Lokalplanen åbner ikke op for yderligere byggeri, foruden teknik og skure som skal placeres indenfor byggefelt B som vist på kortbilag 2. Det vurderes ikke at den nye anvendelse og den ønskede renovering og ombygning af eksisterende byggeri vil påvirke naturbeskyttelsesområderne anderledes end den hidtidige anvendelse.
For en mere dybdegående vurdering henvises til afsnittet om Natura 2000 og Bilag IV-arter.
Værdifuldt kulturmiljø
Den nordlige del af planområdet ligger inden for et værdifuldt kulturmiljø udpeget i Kommuneplan 2013-25. Kulturmiljøet omfatter Tisvilde Hegn.
Retningslinjer for kulturmiljøer fremgår af kommuneplanens pkt. 2.3.
Værdifuldt kulturmiljø (blå markering).
I det gamle Frederiksborg Amts kulturmiljøbeskrivelser, beskrives området som sårbart overfor tiltag der bryder den visuelle forbindelse fra landsbyen (Ramløse) til Arresø. Da lokalplanen ligger udenfor landsbyen (ca 800m til bygrænsen ad Frederiksværkvej), og der iøvrigt ikke åbnes op for yderligere byggeri, vurderes det ikke at ændre på den visuelle forbindelse til eller
fra Arresø.
Lavbundsareal
Den østligste del af området ligger inden for et udpeget lavbundsareal. Retningslinjer for lavbundsarealer fremgår af kommuneplanens pkt. 2.5.
Lavbundsareal (turkis markering).
Der må ikke etableres bebyggelse inden for de dele af lokalplanområdet, som ligger inden for det udpegede lavbundsareal, jf. lokalplanens pkt. 5.1.
Kystnærhedszone og kystområde
Planområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Kystnærhedszonen er desuden omfattet af udpegningen "Kystområdet" i kommuneplanen. Retningslinjer for kystområdet fremgår af kommuneplanens pkt. 2.7.
Området inden for kystnærhedszonen skal søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed, og der skal ved planlægning tages hensyn til oplevelsen af de frie, åbne kyster.
Kystnærhedszone (blå markering).
Lokalplanen omfatter ombygning af en eksisterende bygning inden for kystnærhedszonen. Der er ca. 3,6 km mellem lokalplanområdet og kysten. Lokalplanområdet ligger bag skoven
Tisvilde Hegn i forhold til kysten og er ikke synligt fra kysten. Det vurderes derfor, at lokalplanen ikke vil påvirke kysten visuelt.
Friluftsanlæg (zoner)
Den østlige del af lokalplanområdet ligger inden for zone 1 for friluftsanlæg, mens den vestlige del af lokalplanområdet ligger inden for zone 2. Retningslinjer for friluftsanlæg fremgår af kommuneplanens pkt. 3.4.
Lokalplan udlægger området til boligformål. Der kan ikke etableres friluftsanlæg inden for lokalplanens område.
Friluftsanlæg (støjzoner)
Lokalplanområdet ligger inden for støjzone A for friluftsanlæg. Af retningslinje 3.29 fremgår det: "Støjende friluftsanlæg kan ikke placeres eller udvides i zone A".
Lokalplan udlægger området til boligformål. Der kan ikke etableres friluftsanlæg inden for lokalplanens område.
Landskabelige egne
Lokalplanområdet ligger inden for den landskabelige egn "Sølandet", der visuelt orienterer sig i retning mod Arresø. De generelle retningslinjer for landskaber fremgår af kommuneplanens retningslinjer 2.23-2.28.
Lokalplanen omfatter ombygning af eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet. Bebyggelsen vil bevare dets arkitektoniske udtryk, og lokalplanen vil således ikke ændre på oplevelsen af landskabet i Sølandet.
Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning
Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan.
Kommuneplantillæget ændrer følgende:
Der udlægges et nyt rammeområde til bolig i landzone.
Forebyggelse af oversvømmelse og erosion
Den sydlige del af lokalplanområdet ligger i ca. kote 4,5, og den nordlige del, hvor bebyggelsen er, i ca. kote 5,0. Miljøstyrelsens kort over havvandstigninger viser således, at den sydlige del af lokalplanområdet vil blive oversvømmet ved havvandstigning på 4,6 m, mens den nordlige del med bebyggelsen først vil blive oversvømmet ved en stigning på 4,9 m. Vandet vil komme fra syd, hvor Arresøs vandspejl normalt er i ca. kote 4,0.
Lokalplanen indeholder derfor ikke særlige bestemmelser vedrørende risiko for oversvømmelse.
Området er ikke omfattet af Gribskov Kommunes risikokort.
Natura 2000 og Bilag IV-arter
Habitatdirektivet handler om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter.
Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan skade et Natura 2000-område.
Natura2000 og bilag IV-arter
Planområdet grænser op til Natura2000-område nr. 135 for Tisvilde Hegn og Melby Overdrev. Natura2000-området består af habitatområde 119.
Naturtyper på udpegningsgrundlaget for habitatområde 119 er blandt andet bøg på muld, kildevæld, skovbevokset tørvemose, grå/grøn klit, klithede og skovklit1.
Området umiddelbart nord for planområdet, er kortlagt som skovbevokset tørvemose (91D0)1,
som er en prioriteret naturtype.
Den seneste kortlægning, der skal indgå i kommende basisanalyser og Natura 2000-planer 2022-2027 viser, at der umiddelbart nord og øst for ejendommen er kortlagt naturtypen Skovklit (2180)2. Naturtypen er ikke en prioriteret naturtype.
Arter på udpegningsgrundlaget for habitatområde 119 er stor kærguldsmed og stor vandsalamander1.
Syd for planområdet ligger Natura2000-område nr. 134 for Arresø, Ellemose og Lille Lyngby Mose. Natura2000-området består af habitatområde 118 og fuglebeskyttelsesområde F106.
Naturtyper på udpegningsgrundlaget for habitatområde 118 er blandt andet rigkær, tidvis våd eng, vandløb, bøg på muld, elle- og askeskov og skovbevokset tørvemose3. Sydøst for planområdet, ca. 250 meter herfra er der registreret elle-askeskov (91E0) og ca. 250 meter sydvest for planområdet er der registreret skovbevokset tørvemose (91D0), begge er prioriterede naturtyper4.
Den seneste kortlægning, der skal indgå i kommende basisanalyser og Natura 2000-planer 2022-2027 viser, at der umiddelbart syd for ejendommen, ca. 30 meter herfra er kortlagt naturtypen tidvis våd eng (6410) og rigkær (7230)2. Naturtyperne er ikke prioriterede naturtyper.
Arter på udpegningsgrundlaget for habitatområde 118 er sump vindelsnegl, skæv vindelsnegl og stor kærguldsmed og stor vandsalamander3.
Udpegningsgrundlaget for fuglebeskyttelsesområde F106 er hhv. rørdrum (Y), rørhøg (Y), havørn (T), fiskeørn (T), isfugl (Y) og stor skallesluger (T)5.
Ifølge Xxxxxxxxx.xx er der ikke indenfor 1 km2 registreret bilag IV arter. På et overdrev nord for Bækkebrovej i en afstand af ca. 350 meter er der registreret ugrenet edderkopurt, som er opført på den danske rødliste som truet (EN).
Kommunens vurdering
Det vurderes, at lokalplanen ikke vil påvirke Natura2000-områderne eller habitat, da der udelukkende er tale om ændret anvendelse i eksisterende byggeri, som ikke vurderes at ændre brugstrykket væsentligt på ejendommen.
Det vurderes, at almindeligt ophold og udendørs aktivitet på den store naturgrund ikke vil forstyrre Natura2000 områderne eller de beskyttede arter Stor kærguldsmed og Stor vandsalamander yderligere end hidtidig anvendelse. De udpegede arter er ikke følsomme overfor ændringer i de eksisterende slåede plænearealer, da disse ikke er en del af arternes levesteder, herunder fouragerings- eller ynglebiotoper.
Det vurderes også, at den eksisterende eller fremtidige anvendelse af ejendommen ikke er
mere forstyrrende for Natura 2000 område 135 (skoven), end den eksisterende anvendelse af skoven, som populær rekreativ destination, med nærliggende parkeringspladser, stier, vandreruter og bålplads/overnatningsplads.
Ifølge Naturstyrelsens ”Natura2000 basisanalyse 2016-2021”, for henholdsvis N134, H118, F106, N135 og H119, er følgende kendte trusler mod områderne listet:
• Tilgroning
• Uhensigtsmæssig hydrologi og vandindvending
• Indføring af invasive arter
• Næringsberigelse, også fra landbrug
• Prædation (rovdyr)
Ingen af ovenstående anses for at være en trussel på baggrund af det tilladte i lokalplanen.
Fodnoter:
1. Natura 2000-planer 2016-2021, nr. 135, H119
2. Kort - miljøgis 20.04.2020
3. Natura 2000 basisanalyse 2016-2021, nr. 134, H118, F106
4. Natura 2000-planer 2016-2021, nr. 134,
5. Ved fuglearter: "T" = trækfugl, "Y" = ynglefugl
Kystnærhedszonen
Af Planlovens § 5 b fremgår, at der i kystnærhedszonen kun må planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere gælder, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges.
Ifølge Planlovens § 16 stk. 3 skal der, for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,50 m anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelse af natur- og friluftsmæssige interesser.
Lokalplanen giver alene mulighed for ombygning af en eksisterende bebyggelse. Bebyggelse inden for lokalplanområdet må ikke have en bygningshøjde over 8,50 m. Lokalplanområdet ligger bag skoven Tisvilde Hegn i forhold til kysten. Lokalplanområdet er ikke synligt fra kysten, og det vurderes derfor, at lokalplanen ikke vil påvirke kysten visuelt.
Kystnærhedszone (blå markering).
Landzonetilladelse
Indretningen af boliger i eksisterende byggeri blev først ansøgt og tildelt som landzonetilladelse af Gribskov Kommune, med henvisning til Planlovens § 35. stk 10. Her kan
kommunalbestyrelsen meddele tilladelse til etablering af flere boligenheder i eksisterende bygninger i landzone, som er egnede hertil. Det er en forudsætning, at boligenhederne indrettes uden væsentlig om- eller tilbygning.
Tilladelsen blev påklaget til planklagenævnet, og hjemsendt til kommunene med krav om lokalplanlægning.
Med henvisning til planlovens § 15, stk 4, erstatter lokalplanen de tilladelser, der efter planlovens § 35, stk. 1 er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Lokalplanen erstatter således de landzonetilladelser, som omhandler områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse og som er i overensstemmelse med lokalplanen. Før nyt byggeri/ombygning påbegyndes skal der enten søges byggetilladelse eller godkendelse.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for områdets bebyggelse og anvendelse. Lokalplanen tilsidesætter dermed de undtagelsesbestemmelser, der fremgår af planlovens § 36.
Miljøvurdering
"Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport.
Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling.
Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde.
For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet.
For at danne et overblik over, om lokalplanen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, er der foretaget en miljøscreening. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt.
Resultatet er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke forventes væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen findes i afsnittet "Miljøscreening", som kan ses sammen med den digitale lokalplan.
Miljøscreeningens konklusion
Forslag til lokalplan 521.08 for boliger på Xxxxxxxxxxxxxxxx 000, Ramløse vurderes på baggrund af miljøscreeningen ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet og vurderes derfor ikke at være omfattet af krav om miljøvurdering af planer, da:
Der er tale om ombygning og genanvendelse af eksisterende byggeri, og ændret anvendelse ikke vurderes at ændre væsentligt på brugstrykket på ejendommen.
Planen begrænser al anden opførsel af byggeri (skure, teknik og plads til dagrenovation) til særligt planlagte områder, samt nedlægger forbud mod brug/byggeri/beplantning på særligt sårbare dele af området.
Der tages dermed højde for og hensyn til den store naturgrund ejendommen ligger på, samt de Natura 2000 områder og habitater der grænser op til.
Anden lovgivning
I dette afsnit gives der en oversigt over, hvordan planen forholder sig til andre love end Planloven.
Trafikregulering
Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens § 100).
Det vurderes at den ændrede anvendelse ikke medfører væsentlige ændringer i forhold til hidtidig anvendelse i forhold til trafik belastning på området.
Vejforhold
Der skal og bliver henover lokalplanområdet fortsat sikret vejadgang fra Frederiksværkvej til xxxx.xx. 21m Ramløse By, Ramløse.
Område beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens § 3
Der er ikke registreret områder beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3 inden for lokalplanområdet. Nord for området er et beskyttet vandløb, og syd for området er et beskyttet moseareal.
Beskyttet vandløb (stiplet blå linje), mose (brun skravering).
Vandløb
Lokalplanområdet forbliver i landzone, og grøften som løber på tværs af området og ned langs områdets sydøstlige skel er omfattet af vandløbslovens § 69. Der må derfor med enkelte
undtagelser ikke foretages dyrkning, jordbehandling, plantning, terrænændring, anbringelse af hegn og opførelse af bygværker i en bræmme på 2 m langs grøften.
Vandløbet må ikke flyttes uden Gribskov Kommunes tilladelse iht. vandløbsloven.
Lokalplanen sikrer forbud mod etablering og ændringer i en bræmme på 2m langs grøftens kanter.
Sten- og jorddiger
Der må ikke foretages ændringer i sten- og jorddigers tilstand, jf. Museumslovens § 29 a og Naturbeskyttelseslovens § 18.
Der er registreret et beskyttet sten- og jorddige placeret langs lokalplanområdets grænse mod nord. Denne udfordres ikke af formål eller bestemmelser i lokalplanen.
Museumsloven
Hvis der under anlægsarbejde findes spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet straks meldes til Museum Nordsjælland, jf. Museumslovens
§27.
Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder kan bygherren, i henhold til Museumslovens § 25, anmode Museum Nordsjælland om at tage stilling til hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette.
Udgiften til arkivarisk kontrol og en mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelsen afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens § 26, stk. 1-2.
Skovbyggelinje
Omkring Tisvilde Hegn er der en 300 m skovbyggelinje. Skovbyggelinjen er dog reduceret til ca. 30 m inden for og nord for lokalplanområdet. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse (bygninger, skure, campingvogne, master m.v.).
Beskyttelsen gælder for alle offentlige skove uanset størrelse, samt for private skove med et sammenhængende areal på over 20 ha.
Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for planter og dyr.
Gribskov Kommune kan dispensere fra reglen, hvis det konkret vurderes, at det ansøgte ikke er i konflikt med Naturbeskyttelseslovens § 17. I vurderingen indgår bl.a. hvor tæt projektet er på skoven, og om projektet kan genere oplevelsen af skoven eller dyr- og planters levevilkår.
Skovbyggelinje (grøn markering).
Lokalplanen tillader udelukkende ombygning af eksisterende byggeri, foruden opførslen af mindre skure og teknikbygninger. Sidstnævnte ser sig fri for skovbyggelinjen og må kun opføres inden for byggefelt B samt areal til småbygninger som vist på kortbilag 2.
Den eksisterende bygning bryder desuden allerede med skovbyggelinjen, ligesom andre huse og skure gør langs skovbrynet vest for ejendommen.
Det vurderes derfor i sin helhed, at bygningen ikke påvirker indsigten til skoven eller dyrelivet i skovbrynet yderligere med ændret anvendelse.
Sø- og åbeskyttelseslinje
Langs Arresø er der en 150 m beskyttelseslinje.
Formålet med sø- og åbeskyttelseslinjen er at sikre søer og åer som værdifulde landskabselementer og som levesteder og spredningskorridorer for planter og dyr.
Inden for sø- og åbeskyttelseslinjen må der ikke placeres bebyggelse (bygninger, skure, campingvogne, master m.v.) eller foretages ændringer i terrænet, beplantning og lignende.
Sø- og åbeskyttelseslinjen er en forbudsbestemmelse, som administreres restriktivt. Dog kan kommunen i særlige tilfælde dispensere fra reglen, hvis det ansøgte ikke strider mod formålet med bestemmelsen. Lovbestemmelserne om sø- og åbeskyttelseslinjen finder du i Naturbeskyttelseslovens § 16.
Lokalplanområdet ligger ikke inden for søbeskyttelseslinjen for Arresø.
Søbeskyttelseslinje (blå markering).
Fredskov
Langt den største del af de danske private skove og alle offentlige skove er fredskovspligtige. Fredskovspligten blev indført for næsten 200 år siden for at sikre Danmarks forsyning med træ, efter at næsten al skov i landet var blevet ryddet.
Fredskov er arealer, som altid skal drives efter Skovlovens regler om god og flersidig skovdrift. Det betyder bl.a., at man ikke må bygge i fredskov. Det er ejerens pligt at sikre at Skovloven overholdes.
Der er ikke fredskov inden for lokalplanens område. Lokalplanområdet grænser op til fredskov mod nord.
Fredskov (grønt mønster).
Jordforurening
Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og Gribskov Kommune underrettes. Herefter vurderes det, om der skal
fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens § 21 og Jordforureningslovens § 71.
Grundvandsbeskyttelse
Området ligger inden for område med drikkevandsinteresser. Med kommuneplantillægget udlægges området til blandet bolig- og erhvervsområde med mulighed for anvendelse af området til boliger, liberalt erhverv og kultur- og undervisningsformål. Planlægningen giver ikke mulighed for etablering af erhverv eller anvendelse af grundvandstruende karakter.
Støj og andre miljøforhold
Lokalplanområdet grænser op til Frederiksværkvej.
Lokalplanområdets bebyggelse og byggefelter ligger knap 90 m fra Frederiksværkvejs vejmidte. Det skal sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj overholdes.
Teknisk Forsyning
I henhold til kommunens spildevandsplan skal lokalplanområdet spildevandskloakeres, og regnvand skal nedsives på grunden.
Lokalplanens virkeliggørelse Ekspropriation
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af § 47, stk. 1 i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelsen af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation efter planloven kan ske under opfyldelse af en række betingelser. Heraf kan følgende særligt fremhæves:
Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation.
Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført.
Ekspropriation kan kun ske inden for det område, som omfattes af lokalplanen.
Nødvendige tilladelser og dispensationer til realisering af ekspropriationsformålet skal være meddelt på ekspropriationstidspunktet.
Ekspropriation i planloven kan ske til offentlige formål. Ekspropriation til fordel for en privat aktør er heller ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet nødvendighedskrav, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private.
Ekspropriationens formål må ikke kunne opnås med mindre indgribende midler, for eksempel ved en frivillig aftale med den berørte lodsejer. Ekspropriationen må ikke omfatte et større areal end nødvendigt. Hvis lodsejeren eller nogen, ejeren har indgået aftale med, selv vil og kan forestå virkeliggørelsen, kan der heller ikke eksproprieres. Det er desuden en betingelse, at der skal være et aktuelt behov for virkeliggørelse af de foranstaltninger, som lokalplanen giver de planmæssige rammer for.
Ekspropriation skal være nødvendig og tidsmæssig aktuel for realisering af ekspropriationsformålet, ligesom indgrebet og betydningen heraf for den ejer af ejendom, som vil skulle eksproprieres, skal stå i et rimeligt forhold til de almene samfundsinteresser, som forfølges med ekspropriationen. Kravet om rimelighed og forholdsmæssighed må således vurderes konkret med hensyn til indgrebets karakter og betydning for de involverede.
Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Sikring af lokalplanens formål
Efter offentliggørelsen af forslaget og indtil det er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes, bebygges eller i øvrigt benyttes på en måde, der foregriber den endelige lokalplans indhold. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Tilladelse før endelig vedtagelse
Når fristen for fremsættelse af bemærkninger/indsigelser er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af ejendommene i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis der ikke er tale om påbegyndelse af et større byggearbejde.
Gyldighedsperiode
Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst i ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget, det vil sige indtil den XX.XX.
Servitutter
Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område.
Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet.
Gribskov Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten og på eventuelle kortbilag.
Xxxx.xx. 11e Ramløse By, Ramløse
Tinglyst: 06.03.1985
Titel: Dok om bebyggelse, benyttelse mv.
Indhold: Dokument om; 1) færdselsret for xxxx.xx. 21m Ramløse By, Ramløse over xxxx.xx. 11e smst.- denne er udlagt i matriklen. 2) Beplantning i skellet ml. ejendommene må ikke overstige 3 meter. 3) Xxxx.xx. 11e må ikke overgå til erhverv som indebærer lugt-, støj- eller trafikgener for ejendommen xxxx.xx. 21m.
Påtaleberettiget: Påtaleretten vedrørende pkt. 1 og 2 tilfalder begge ejendomme. Påtaleretten vedrørende pkt. 3 tilfalder alene xxxx.xx. 21m.
21ad
21l
21s
21m
21q
21r
Kortbilag 1: Eksisterende forhold og lokalplanafgrænsning
11e
29h
21æ
21p
7000b
21k
18n
Skel Optaget vej
11e
Matrikelnummer Lokalplangrænse
Bygning Grøft/vandløb Beskyttet dige Vej
21ad
Kortbilag 2: Lokalplankort
21l
21s
21m
C
A
21q
B
21r
b
4 m
a
11e
29h
21æ
21p
B V
7000b
21k
A
18n
11e
Skel Matrikelnummer Lokalplangrænse Grøft/vandløb Vejkant
Bygning Byggefelt
A
Areal til småbygninger Forbud mod bebyggelse Vejadgang
Levende hegn Vej
Parkering og vendeplads Sti
V Vendeplads, principel placering