UGENS DOM: Hvilken betydning har professionel rådgivning, for private bygherrers reklamationsfrist?

Ugens kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo maj 2020, og vedrører bl.a. to pri- vate bygherrer som reklamerer over mangler. Spørgsmålet drejede sig om, hvorvidt der var reklameret inden rimelig tid.

Et ægtepar, bygherre 1 (BH1) og bygherre 2 (BH2), indgik aftale med hovedentreprenør (HE) om renovering af ægteparrets villa. Parterne havde vedtaget AB 92.

Aftalen blev ophævet 2 gange af BH1 og BH2. Første gang i oktober 2017, hvorefter samarbej- det efterfølgende blev genoptaget. Herefter blev aftalen den 24. november 2017 ophævet for anden gang.

Der blev i forbindelse med sagen foretaget syn og skøn. Der forelå en skønserklæring den 7. oktober 2019, som opgjorde mangler svarende til 263.000 kr. inkl. moms. Som følge heraf fremsatte BH1 og BH2 et mangelskrav på 263.000 kr.

HE påstod at byggeriet blev afleveret den 24. november 2017, da aftalen for anden gang blev ophævet. De påberåbte mangler var allerede på dette tidspunkt synlige. HE gjorde derfor gæl- dende, at BH1 og BH2 ikke havde reklameret inden rimelig tid jf. AB 92 § 32, stk. 2 (nugæl- dende AB 18 § 49, stk. 2).

Voldgiftsretten

Voldgiftsretten indledte med at tiltræde, at byggeriet blev afleveret den 24. november 2017. Spørgsmålet var herefter, om der var reklameret inden rimelig tid over manglerne.

Voldgiftsretten tog i sin vurdering udgangspunkt i et svarbrev afsendt den 23. marts 2018 fra BH1 og BH2’s advokat til HE. Svarbrevet var udtryk for en reklamation over de mangler der var beskrevet heri. Reklamationen var sket efter ca. 4 måneder, hvilket voldgiftsretten fandt var inden rimelig tid.

Der var dog flere mangler som ikke var beskrevet i svarbrevet. Disse blev først præciseret i et udkast til skønstema, som blev sendt til Voldgiftsnævnet den 15. februar 2019. Voldgiftsretten bemærkede, at manglerne havde været synlige ved ophævelsen den 24. november 2017, eller burde havde været konstateret efter nogen tids brug af huset. En reklamation den 15. februar 2019 – 15 måneder efter – kunne ikke anses for inden rimelig tid jf. AB 92 § 32, stk. 2 (nu- gældende AB 18 § 49, stk. 2).

Side 1 af 2

Derudover bemærkede voldgiftsretten, at BH1 og BH2 – som var private bygherrer – havde fået byggeteknisk rådgivning og advokatbistand. Som følge af dette måtte reklamationsfri- sterne være det samme for dem som hvis de havde været professionelle parter.

Sammenfattende fandt voldgiftsretten, at der for visse mangler var reklameret for sent. På denne baggrund fastsatte voldgiftsretten BH1 og BH2’s krav til 158.000 kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?

Først og fremmest bekræfter kendelsen fast praksis ift. reklamationsfrister. Praksis viser, at grænsen for rimelig reklamation ofte går ved 12 måneder. Hvis der foreligger en mangel, er det derfor vigtigt at reklamere inden der er gået 12 måneder, og gerne endnu tidligere, da reklama- tionsfristen ikke er fast, men kan svinge alt efter den konkrete situation.

Derudover viser kendelsen, en privat bygherre med professionel rådgivning, bliver behandlet som en professionel bygherre. Voldgiftsretten lægger i et sådant tilfælde til grund, at den private bygherre får varetaget sine interesser af en professionel, og derfor kender de nødvendige regler, tidsfrister og andre krav der måtte være.

Vil du vide mere?

Læs kendelsen i fuld længde på Nexus Advokaters hjemmeside her

Har du lyst til yderligere information om afsagte domme og kendelser, så kan du læse mere på Nexus Advokaters hjemmeside her xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx-xx-xxxxxxxxx/

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere på xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/

Du er også velkommen til at følge mig på LinkedIn: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xx/xxxxxxxx- sing/