Webinar
Webinar
27. januar 2021
Nye aftaleparadigmer for opførelse af blandet byggeri
Projektets idé
Et “officielt” supplement til loven og lovforarbejderne Sikre ensartethed via et samlet aftalekoncept Styrke boligorganisationernes forhandlingsposition
Øge de private parters forståelse af boligorganisationernes
vilkår/præmisser
Sikre balance i aftalegrundlaget
Mål
Flere almene boliger Mere kvalitet i byggeriet
Færre konflikter blandt byggesagens parter
Processen i grove træk
• Erfaringer
• Bekymringer
• Eksempler på dokumenter
Indsamling af information
1
• Format
• Antal dokumenter
• Sikring af formål
– hvordan?
Strategiske beslutninger
2
• Udarbejdelse af første udkast
• Skrivegrupper
Skriveproces
3
• Boligorganisatio- ner
• Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, kommuner, Finans Danmark
• Dansk Byggeri
Indsamling af input fra aktører
4
• Endelige udkast
• Fornyet drøftelse med aktører
• Planlægning af kommunikation
• Udarbejdelse af vejledning
Færdiggørelse
5
Det endelige produkt – på XXX.xx
Dokumentpakke Samarbejdsaftale Købsaftale
Ejerforeningsvedtægt
Totalentrepriseaftale
Værktøjer
Vejledning Huskeliste
Hjemmeside/platform Q&A
Tanker om brug af paradigmerne
Åbenhed Forventningsafstemning Planlægning
Introduktion af nyt planlægningsværktøj
”Ved Idégrundlaget forstås de af Parterne udarbejdede fælles visioner for og krav til Byggeriet, hvori blandt andet budgetmæssige rammer, design og kvalitet for
Boligorganisationens Byggeri er defineret.”
Idégrundlaget
Idégrundlaget kan, afhængig af projekteringsforløbet på aftaletids- punktet, med fordel tage sit afsæt i f.eks. et byggeprogram eller dispositionsforslag som beskrevet i Ydelsesbeskrivelsen 2018, Byggeri og Landskab (YBL18)
Et nyt værktøj, der introduceres. Parterne bestemmer selv rammerne.
Det er i Idégrundlaget, at kvalitet og udfaldskrav for byggeriet fastlægges.
Der er her parternes indbyrdes forventnings-
afstemning finder sted.
Det er boligorganisationens sikkerhed for, at byggeriet ikke “udvandes” under den videre detaljering og efter aftaleindgåelse.
Der skal anvendes en del ressourcer og tid på at
udarbejde Idégrundlaget.
Idégrundlaget skal udarbejdes før kontraktindgåelse, og er et styrende dokument under hele byggesagen.
Parterne bestemmer selv rammerne.
Idégrundlaget bør som minimum indeholde:
Oplysning om størrelsen på udviklerens byggeri, herunder areal opmålt i henhold til bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Oplysning om størrelsen på boligorganisationens byggeri, herunder areal opmålt i henhold til bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.
Oplysning om antal boliger i boligorganisationens byggeri. Budget for aftalesummen fordelt på a) grundkøbesummen, b) de forventede udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder, samt c)
udviklerens honorar.
Idégrundlaget bør som minimum indeholde (fortsat):
Oplysning om den private parts budgetmæssige rammer.
Oplysning om den almene boligorganisations budgetmæssige rammer, herunder maksimumbeløb.
En beskrivelse af den arkitektoniske og byggetekniske kvalitet af byggeriet bl.a. for at forebygge skader og svigt, f.eks. ved brug af referencebyggeri eller en ”designmanual”.
En mellem parterne afstemt tidsplan for byggeriets faser.
En angivelse af eventuelle ”dealbreakers” for hver part, forstået som ufravigelige betingelser, der – i tilfælde af ikke-opfyldelse – bør kunne føre til aftalegrundlagets bortfald ud fra et forudsætningssynspunkt.
Aftalegrundlaget bør i så fald betinges af, at de pågældende betingelser opfyldes.
Aftaleindgåelsen
Alle aftaler (de tre grundlæggende aftaler) kan som udgangspunkt indgås når parterne er blevet enige om idégrundlaget og visse bilag til totalentrepriseaftalen:
Hovedtidsplan Betalingsplan
Oplæg til grænsefladenotat med til- og fravalgskatalog.
Alle aftaler bør betinges af,
at boligorganisationen opnår såvel skema A- som
skema B-tilsagn
at støttemyndigheden godkender aftalegrundlaget i sin helhed, herunder at byggeriet opføres i et samarbejde efter almenboliglovens § 116 (sker som regel i forbindelse med skema A, men der kan i visse tilfælde ske forhåndsgodkendelse tidligere)
Boligorganisationens organisationsbestyrelses og repræsentantskabs godkendelse.
Der kan være behov for, at aftalegrundlaget betinges af øvrige, projektspecifikke omstændigheder, f.eks. vedtagelse af en lokalplan for det pågældende område.
Ændringer i paradigmerne
Aftalerne er lavet så de sikrer den fornødne aftalemæssige balance – både hensyn til den almene og den private part er indarbejdet.
Aftalerne er lavet så de sikrer, at almenboliglovens krav for samarbejdet er overholdt.
Visse dele af aftaledokumenterne skal udfyldes af parterne (oplysning om ejendommen mm.)
Der kan være behov for at supplere og justere i aftaledokumenterne i forhold til den
konkrete sag.
Det anbefales at søge juridisk og teknisk rådgivning til at færdiggøre og udfylde aftalerne.
Ændringer i paradigmerne (fortsat)
Grundkøbesummen skal deponeres og må først frigives, når boligorganisationen har fået endeligt og ubetinget skøde på grunden.
Udvikleren skal udbyde de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler boligorganisationen. Udvikleren og koncernforbundne virksomheder må ikke selv byde.
Udvikleren skal i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægge AB/ABR/ABT,
jf. støttebekendtgørelsen § 30, stk. 2, til grund uden fravigelser.
Udvikleren dækker eventuelle overskridelser af maksimumsbeløbet, som kan henføres til en forhøjelse af aftalesummen.
Aftalesummen må sammen med øvrige bestanddele af anskaffelsessummen ikke overstige maksimumsbeløbet. Der kan dog tillige afholdes aftalte totaløkonomiske merinvesteringer, jf. støttebekendtgørelsen § 14.
Udviklerens honorar må ikke overstige markedsprisen for de ydelser, der påhviler udvikleren.
Opdeling af aftalesummen i i) grundpris inklusive tilslutningsafgifter, byggemodning, sædvanlig forureningsbekæmpelse mv., ii) de faktiske udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder, samt iii) den private parts (udviklerens) honorar.
Forhold, der altid skal indgå i aftalegrundlaget:
Samarbejdsaftalen
Økonomi
ABL § 116 – nødvendighed og ingen unødige risici
Fastsætter rammen for samarbejdet – øverst i det indbyrdes ”aftalehierarki”
Udviklerens honorar
Grundkøbesum
Maksimumbeløb
• Regler gældende for den almene boligorganisation skal overholdes
• Den private part skal på boligorganisationens vegne gennemføre udbud af udbudspligtige ydelser
Udviklerens opgavevaretagelse
Særomkostninger
Entreprisesum
Købsaftalen
Fastlægger rammerne for det, der sælges (en grund eller en ejerlejlighed)
Principielt ”bare” en almindelig købsaftale - dog med udvikleren i dobbeltrolle
Overbygning til totalentrepriseaftalens bestemmelser om ansvar for forhold i jorden
Forurening – udviklerens indeståelse/ansvar Due diligence på helt sædvanlig vis Grundkøbesummen
Opgøres inklusive moms
Deponering efter skema A og frigives først når boligorganisationens adkomst er
endelig og ubetinget (eller tidligere mod behørig garanti).
Ejerforeningsvedtægten
Et bilag til købsaftalen, som ikke er juridisk afhængig af andre dokumenter
• Alligevel behov for samtænkning - taler for tidlig forhandling
Hvis ikke der vedtages en vedtægt, gælder normalvedtægten for ejerforeninger.
Paradigmet for ejerforeningsvedtægten indeholder følgende bestemmelser, som i særlig grad er relevante i en ejerforening bestående af blandet byggeri:
En bestemmelse i pkt. 9.2 om ejerforeningens budget, hvor der lægges op til, at budgettet
skal være et 10 årigt, rullende budget.
En bestemmelse i pkt. 13.2 om, at boligorganisationen på ejerforeningens generalforsamling som udgangspunkt repræsenteres af organisationsbestyrelsen.
En bestemmelse i pkt. 13.3 om, at beboerne i såvel de almene som i de private boliger har adgang til generalforsamlingen uden tale- og stemmeret.
En bestemmelse i pkt. 14.4 om, at ejerforeningen ikke gyldigt kan vedtage beslutninger, som strider imod den til enhver tid gældende lovgivning om almene boligorganisationers forhold. En bestemmelse i pkt. 16.3 om, at boligorganisationen som medlemmer af ejerforeningens
bestyrelse kan udpege personer, der ifølge boligorganisationens vedtægter er valgbare til organisationsbestyrelsen.
En bestemmelse i pkt.17.1 om, at ejerforeningens administrator skal have indsigt i almene boligorganisationers forhold.
En bestemmelse i pkt. 22.3 om, at husordenen for ejerforeningen ikke må stride mod de regler, der gælder for almene boligorganisationer.
Totalentrepriseaftalen
<.. image(Et billede, der indeholder hovedbeklædning, indendørs, hjelm, hvid Automatisk genereret beskrivelse) removed ..>
Totalentreprenørens særlige rolle
Forholdet til AB-systemet – ansvar for projektering og udførelse efter ABT 18
Bilag, der kommer til løbende – andre aftalt fra start Opgavevaretagelsen
Stillingtagen til IKT: Almennets koncept bør anvendes
Tag stilling til KS, D&V, afleveringskrav m.v.
Ændringer og hindringer – til- og fravalgslisten
Betaling – deponering frem til
godkendt aflevering
Tidsfrister og dagbod – husk alle de gode råd
Tvister – ABT, kap J er valgt.
Huskeliste
✓
✓
✓
✓
✓
✓
Undersøg om samarbejdet mellem parterne opfylder betingelserne i almenboligloven.
Afsæt betydelig tid og omfattende ressourcer til de forberedende faser, hvor økonomi og krav til byggeriet lægges fast. Det tilrådes, at boligorganisationen får bistand af en bygherrerådgiver.
Overvej at afholde en fælles workshop i starten af forløbet for at sikre, at den private part får kendskab til de regler, boligorganisationen er underlagt.
Få en landinspektør til at udarbejde en foreløbig fortegnelse over ejerlejlighederne, hvis byggeriet opføres i en ejerlejlighedskonstruktion. Denne fortegnelse vedlægges som bilag til købsaftalen. Prioritér idégrundlaget.
Opdel boligorganisationens samlede betaling til den private part i grundkøbesum, styrings- honorar og udgifter til tjenesteydelser og byggearbejder.
Anvend paradigmerne som en samlet pakke. Søg gerne juridisk og teknisk bistand til arbejdet.
✓
✓
✓
✓
✓
✓
Supplér teksten i paradigmerne om nødvendigt, men vær opmærksom på at bevare den aftalemæssige balance.
Sørg gerne for, at aftalerne senest er underskrevet, inden der søges om skema A- tilsagn.
Vær opmærksom på, at samarbejdsaftalen er den overordnede aftale. Den fastlægger den private parts forpligtelser. Samarbejdsaftalen præciserer også, hvorfor almenboliglovens betingelser for samarbejdet er til stede.
Vær i forbindelse med købsaftalen opmærksom på, at køb af grunden fra den private part ikke er anderledes end ethvert andet grundkøb.
Udfyld gerne paradigmet for ejerforeningsvedtægter fra start og lav et budgetudkast.
Tag i totalentrepriseaftalen stilling til bl.a. forsikringer, IKT, hovedtidsplan og dagbodsterminer. Anvend Almennets IKT-koncept. Tag stilling til bilagenes indbyrdes rangorden. En række bilag skal være til stede fra start, mens andre bilag indgår i aftalen i takt med, at de udarbejdes.
Afsluttende bemærkninger
Paradigmerne og de tilhørende værktøjer er gratis
Brug de nye skabeloner – så området ensartes
Enhver begyndelse er svær
Få nødvendig juridisk og teknisk rådgivning
Afsæt tilstrækkelig tid
Tak for i dag
Xxx Xxxxx Xxxxxxxx
Partner, advokat (L) xxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx
Xxxxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxxxx
Partner, advokat (H) xxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx
XXXXXX advokater, Dampfærgevej 10, København Ø, 88 88 85 85