Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr.  

Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr.      

LEJEKONTRAKT for beboelse

Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelses­lej­lig­heder, herunder blandede lejemål, og værelser i pri­vate udlej­nings­ejen­domme. Lejekontrakten indeholder en angivelse af parterne og en be­skri­velse af det lejede samt lejerens betaling for leje­målet. Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i leje­for­holdet reguleret i den til enhver tid gældende leje­lovgivning, med­mindre parterne aftaler andet. En række bestemmelser i lejelovgívningen er ufra­vige­li­ge, medens andre gyldigt kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af leje­lov­giv­ning­ens almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftalte anføres i kontraktens § 11.

Autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001. Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kon­trakt­teksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil. Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med kur­siv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens almin­delige regler. Hvis parterne har aftalt de forhold, der er kursi­veret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at an­føre de sam­me forhold i kontraktens § 11. Som bilag til lejekontrakten hører vejledning vedrørende leje­kontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelses­ lejlig­heder, herunder blandede lejemål, og værelser i private ud­lej­nings­ejendomme.

§ 1. Parterne og det lejede.

Lejemålet:

Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed andet:      

Beliggende:

     

By:

     

Udlejer:

Navn:

     

SE-nr./xxx.xx.:

     

Adresse:

     

     

Lejer:

Navn:

     

Adresse:

     

     

Areal:

Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør  

     

m2, der består af

   

værelser

Erhvervslokaler m.v. udgør heraf

     

m2.

Brugsret til:

Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende loka-

liteter: (sæt x)

Fællesvaskeri

Fælles gårdanlæg

Loft-/kælderrum nr.

     

Cykelkælder

Garage nr.

Andet:

     

Benyttelse:

Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end:

     

     

     

     

§ 2. Lejemålets begyndelse og ophør.
	Begyndelse:	Lejemålet begynder den	     
		og fortsætter indtil det opsiges.
	Opsigelse:	Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om
		beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke
		er dagen før en helligdag.

§ 2. Lejemålets begyndelse og ophør - fortsat

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om separate enkeltværelser med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om accessoriske enkeltværelser med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Opsigelse fra udlejers side kan ske efter §§ 82 og 83 i lejeloven. Hvis lejemålet er beliggende på en landbrugsejendom, kan opsigelse tillige ske efter landbrugslovens § 12, stk. 3.

Opsigelsen skal være skriftlig fra begge parters side.

§ 3. Betaling af leje m.v.

Leje

Den årlige leje er

     

kr.

Betaling:

Lejen m.v. forfalder til betaling den

     

i hver (sæt x) måned kvartal

Lejen m.v.

Leje

     

kr.

udgør:

A conto varmebidrag.

     

kr.

A conto vandbidrag

     

kr.

Antennebidrag

     

kr.

Udgift til beboerrepræsentation

     

kr.

     

     

kr.

     

     

kr.

I alt pr.

     

kr.

Skatter og

I lejen indgår skatter og afgifter pr.

     

afgifter:

Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt.

Betalingssted:

Lejen m.v. betales på udlejers kontonr.

     

i

     

     

(pengeinstitut) eller på det af udlejer anviste sted.

Betaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Privat by­for- ­ny­else og af­talt bolig- ­for­bedring:

For lejemål, som er ombygget efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 (aftalt bolig­for­bedring) i lov om byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov, skal det ud­tryk­­keligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfor­nyelse. Så­fremt der efter samme lov ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele til­skuds­perioden.

Bemærk:

Oplysninger om privat byfornyelse skal anføres i lejekontraktens § 11.

§ 4. Depositum og forudbetalt leje.
	Depositum:	Senest den	     	betaler lejeren et depositum på	     	kr.,
		svarende til     måneders leje (højst 3 måneders leje).
	Forudbetalt
	leje:	Senest den	     	betaler lejeren endvidere forudbetalt leje	     	kr.,
		svarende til     måneders leje (højst 3 måneders leje).

§ 4. Depositum og forudbetalt leje - fortsat
	Indbetaling:	Senest den	     	betaler lejeren i alt	     		kr., svarende til:
		Forudbetalt leje			     		kr.
		Leje m.v. for perioden:
		      til      			     		kr.
		Depositum			     		kr.
		Xxxxxxxx			     		kr.
		     			     		kr.
		     			     		kr.
		     			     		kr.
		l alt			     		kr.
		Første gang, der herefter skal betales husleje, er den				     

§ 5. Varme, vand og el
	Varme:	Udlejer leverer varme og varmt vand ? (sæt x)				Ja	Nej
		Hvis ja, lejemålet opvarmes ved:
		- fjernvarme/naturgas
		- centralvarme med olie
		- andet:      
		Varmeregnskabsåret følger fjernvarmeværkets afregning
		Varmeregnskabsåret begynder den		     
		Lejer sørger selv for opvarmning af lejemålet ? (sæt x)				Ja	Nej
		Hvis ja, lejemålet opvarmes ved:		     
		- el	- olie/petroleum		-      
		- gas	- fjernvarme/naturgas		-      
	Vand:	Udlejer leverer vand til lejemålet ? (sæt x)				Ja	Nej
		Hvis ja, udgiften til vand fordeles på grundlag af individuelle
		forbrugsmålere ? (sæt x)				Ja	Nej
		Vandregnskabsåret følger vandværkets afregning
		Vandregnskabsåret begynder den		     
	El:	Udlejer leverer el til andet end varme (sæt x)				Ja	Nej

§ 6. Fællesantenner m.v.
	Udlejer leverer fælles signalforsyning, hvortil lejer skal betale bidrag	Ja	Nej
	Lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning	Ja	Nej

§ 7. Lejemålets stand ved ind- og udflytning.
	Indflytning:	Er lejemålet nyistandsat ved indflytningen ? (sæt x)	Ja	Nej
		Er det aftalt, at lejemålet ved lejeforholdets ophør ligeledes skal afleveres nyistandsat ? (sæt x)	Ja	Nej
	Besigtigelse:	Der vil ved lejemålets indgåelse efter fælles besigtigelse af det lejede blive udarbej­det en rapport, hvori lejemålets stand ved lejemålets begyndelse angives (sæt x)	Ja	Nej

§ 7. Lejemålets stand ved ind- og udflytning - fortsat
	Bemærk:	Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at på­beråbe sig manglen senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse skriftligt meddele ud­lejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Fristen gælder dog ikke, hvis manglen bl. a. ikke kan opdages ved an­vendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
	Fraflytning:	Der skal ved lejemålets ophør ske fælles besigtigelse af det
		lejede og udarbejdes en rapport, hvori lejemålets stand ved
		lejers aflevering af lejemålet angives ? (sæt x)	Ja	Nej
		Vedr. lejemålets stand ved fraflytning, se afsnittet om indflytning ovenfor.
		Såfremt arbejder, som lejer har pligten til at udføre, ikke er udført inden fraflytningsdagen, sker istandsættelsen ved udlejers foranstaltning.

§ 8. Vedligeholdelse i lejeperioden.
	Pligt:	Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler: Udlejer Lejer
	Konto:	Ved kontraktens oprettelse den		     	står der	     	kr.
		på vedligeholdelseskontoen til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede.
		Beløbet kan efter kontraktens oprettelse være ændret i forbindelse med udlejers istandsættelse
		af lejemålet.
	Låse og nøgler:		Lejer skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

§ 9. Inventar.
	Følgende inventar i lejemålet tilhører ved lejemålets indgåelse udlejer: (sæt x)
	Komfur	Opvaskemaskine	Elpaneler	- antal:      
	Køleskab	Vaskemaskine	Kakkelovne	- antal:      
	Emhætte	Tørretumbler	Vandvarmere	- antal:      
	     		     	- antal:      

§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden.
	Beboerrepræ-	Der er ved kontraktens oprettelse etableret beboerrepræsentation
	sentation:	i ejendommen ? (sæt x)		Ja	Nej
	Husdyr:		Det er tilladt at holde husdyr i ejendommen ? (sæt x)	Ja	Nej
	Bemærk:		Er der aftalt særlige vilkår for husdyrtilladelsen, anføres disse i kontraktens § 11
	Husorden:		Der foreligger ved kontraktens oprettelse en husorden for
			ejendommen ? (sæt x)	Ja	Nej
			Husordenen vedlægges, såfremt en sådan findes for ejendommen.

§ 11. Særlige vilkår
	Fravigelser:	Her anføres aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler og standardkontraktens §§1-10.
		Sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.

Her formuleres eventuelle særlige vilkår. Bemærk, at der er ubegrænset plads. Hvis pladsbehovet overskrider en side, opretter dokumentet automatisk en ny side, og de efterfølgende sider skubbes fremefter.

Der er også adgang til at ændre skriftstørrelse og –type, indlægge tabeller, grafik mv.

Lejeloven (i §5, stk. 1, Lov om leje, nr. 395 af 2. maj 2006) kræver, at de ”bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder”, end lejeloven kræver, skal være fremhævet. Fremhævelsen kan gøres ved at anvende fed skrift, understregning, større typografi, anden farve osv.

Hvis der ikke særlige vilkår for lejemålet, slettes denne og ovenstående linier blot.

§ 12. Underskrift.
	Dato:	 	Dato:	 
	     		     
	som udlejer		som lejer

		Bilag Vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave, af 3. september 2001
VEJLEDNING for beboelse
Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme
Denne vejledning er bilag til den autoriserede stan­dardlejekontrakt, typeformular A, 8. udgave, af 3 september 2001 og udgør hermed en del af den autoriserede lejekontrakt. Lejekontrakten indeholder en angivelse af parterne og en beskrivelse af det lejede samt lejerens be­taling for le­je­målet. Herudover er udlejers og lejers rettigheder og plig­ter i leje­forholdet reguleret i den til enhver tid gæl­dende leje­lov­giv­ning, medmindre parterne aftaler andet. Ønsker parterne at aftale fravigelser af leje­lov­giv­ningens almindelige regler og/eller leje­kon­trakten, skal det aftalte anføres i kontraktens § 11. Aftalte fravigelser kan ikke an­føres direkte i kon­traktteksten (ved overstregning eller lign.), med­mindre der i den fortrykte tekst er givet særlig ad­gang hertil. Enkelte vilkår i lejekontraktens fortrykte tekst er fremhævet med kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelov­givningens almindelige regler. Hvis par­terne har aftalt de forhold, der er kursiveret i kon­trakten, er det ikke nød­vendigt tillige at anføre de samme forhold i kontraktens § 11. Ønsker parterne ved lejeaftalens indgåelse at af­tale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller lejekontrakten, kan de særlige af­taler anføres i et til lejekontrakten hørende særligt tillæg, i stedet for i kontraktens § 11. Kravene til et sådant tillæg følger af lejelovens § 5. Tillægget ud­gør herefter en del af lejekontrakten.	Efter lejelovens § 5 skal blanketbestemmelser, der på­lægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren min­dre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige. Ved indgåelse af lejeaftaler om bebo­elses­lej­ligheder eller enkelte værelser til beboelse gælder end­videre, at blan­ketter kun må anvendes, hvis de er auto­riserede. Dette krav gælder også for andre skriftlige aftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som stan­dar­diserede. Denne vejledning indeholder med henvisning til kontraktens bestemmelser en beskrivelse af den gæl­dende lejelovgivning. En række be­stemmelser i leje­lovgivningen kan ikke fra­vi­ges til skade for lejeren, medens andre be­stem­melser kan fraviges ved aftale. I vej­led­ningen er det særligt fremhævet med skygge­tekst, på hvilke områder udlejer og lejer kan af­tale andet end lovgivningens almindelige be­stem­melser. Sådanne afta­ler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettig­heder eller pålægges større for­pligtelser end efter de almindelige be­stem­melser i leje­lov­givningen. Vejled­ningen er ikke udtømmende. For nærmere information henvises til den til en­hver tid gældende lejelovgivning samt de af By- og Boligministeriet udar­bejdede pjecer om indflytning i ny lejlighed, nye instal­lationer, bytte og fremleje samt opsigelse og flytning. Denne vejledning er udarbejdet i maj 2001. Op­mærk­­somheden henledes på, at lov­givningen kan være ændret på enkelte punkter efter dette tidspunkt.

I det følgende findes oplysninger med henvisning til de enkelte bestemmelser i lejekontrakten:
1. Til lejekontraktens § 1: Parterne og det lejede
Lejelovens beskyttelse. De almindelige rettigheder i lejelovgivningen, som gives lejer i lejeforholdet, er gyldige mod enhver uden tinglysning. Lejers rettigheder er derfor sikret i de situationer, hvor ejendommen f.eks. videre­sælges. En ny ejer af ejendommen må respektere de almindelige rettigheder, som lejeren har efter lejelovgivningen. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lign. indenfor lovens rammer. Har en lejer derimod ved aftale erhvervet særlige ret­tigheder, som f.eks. aftalt uopsigelighed, er den­ne ret ikke uden videre sikret overfor en ny ejer af ejendommen. Denne ret kan lejeren derfor kræve tinglyst. Udgiften betales af lejer, medmindre andet aftales. Fremleje. Lejekontrakten kan også anvendes ved aftaler om fremleje. Lejeren må ikke uden udlejerens tilladelse bruge det lejede til andet formål end det i kontrakten anførte og må som udgangspunkt ikke overlade brugen af det lejede til andre, jf. dog nedenfor. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at frem­leje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse (i blandede lejemål beboelsesdelen). Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. I lejligheder, der udelukkende anvendes til bebo­el­se (dvs. ikke i blandede lejemål), har lejeren end­vi­dere ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når lejers fravær er midlertidigt og skyldes syg­dom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig for­flyt­telse eller lign. Udlejer kan dog modsætte sig fremlejeforhold ved­rørende hele lejligheden, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, når det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller når udlejeren i øv­rigt har rimelig grund til at modsætte sig frem­le­je­forholdet. Alle aftaler om fremleje, dvs. mellem fremlejegiver og fremlejetager, skal indgås skriftligt, og fremleje­giver skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeaftalen. 2. Til lejekontraktens § 2: Lejemålets begyndelse og ophør.
Lejers opsigelse. Lejeaftalen kan af lejer opsiges med 3 måneders var­sel, medmindre andet varsel er aftalt imellem parterne. Aftale herom anføres i kontraktens § 11.
Lejer kan med 1 måneds varsel opsige en lejeaftale om et accessorisk enkeltværelse (klubværelse), medmindre andet er aftalt. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Et accessorisk enkeltværelse er et værelse, som er en del af udlejerens beboel­seslejlighed, eller en del ef et en- eller tofamilies- hus, som udlejeren bebor.
Lejer kan med 3 måneders varsel opsige en leje­aftale om et separat enkeltværelse (klubværelse), medmindre andet er aftalt. Aftale herom anføres i kontraktens § 11. Et separat enkeltværelse er et værelse, som ikke er en del af udlejerens beboel­ses­lejlighed, eller en del af et en- eller tofamilies­hus, som udlejeren bebor. Udlejers opsigelse. Lejeaftalen kan af udlejer kun opsiges i tilfælde, som er omfattet af reglerne i lejelovens §§ 82 og 83, og med det varsel, der efter reglerne i leje­lovens § 86 er knyttet til den enkelte type op­sigelse, hvoraf det bl.a. fremgår: - At accessoriske enkeltværelser kan opsiges med 1 måneds varsel, medmindre andet er aftalt, og - at en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelses­lej­ligheder, hvoraf ejeren bebor den ene, kan opsiges med 1 års varsel. Det fremgår endvidere, at andre lejeaftaler i nogle situationer kan opsiges af udlejer, når udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Opsigelsesvarslet er i disse situationer 1 år. Loven indeholder enkelte andre opsigelsesgrunde, her­under lejers manglende iagttagelse af god skik og orden. Opsigelsesvarslet er her 3 måneder. Det skal i kontraktens § 1 oplyses, om det lejede er en lejlighed eller et værelse. Er der tale om en lejlighed, skal det ligeledes oplyses, om lejligheden er en ejerlejlighed. Hvis der er tale om en anden type lejemål, angives hvilken. Disse oplysninger har betydning i forhold til le­je­rens beskyttelse mod opsigelse fra udlejerens side. For så vidt angår ejerlejligheder gælder den særlige regel i lejelovens § 84, litra d, at en lejeaftale herom kun kan opsiges under henvisning til, at udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, hvis lejeren er gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, litra a. Endelig kan en ejerlejlighed kun opsiges efter § 83, litra a, hvis lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Hvis lejemålet er beliggende på en landbrugs­ejendom, kan opsigelse endvidere ske efter reg­lerne i landbrugslovens § 12, stk. 3. Efter disse regler kan lejeforholdet opsiges med 6 måneders varsel, hvis lejemålet ønskes anvendt til opfyldelse af bopælskravet ved erhvervelse af ejendommen eller som bolig for personer, der beskæftiges ved ejendommens drift.

Uanset opsigelsesvarslets længde gælder det, at der siges op til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Reglerne i lejeloven om udlejers opsigelse kan ikke aftales fraveget til skade for lejeren, før udlejeren har opsagt lejekontrakten. Tidsbegrænsede lejeaftaler. Parterne kan ved aftalens indgåelse aftale, at lejeaftalen skal være tidsbegrænset. Boligretten kan dog tilsidesætte vilkåret om tidsbegrænsning, hvis det ikke anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En særlig begrundelse for at udleje tidsbegrænset kan f.eks. være udsta­tio­nering eller midlertidigt forflyttelse. En aftale om tids­begræns­ning af lejeaftale skal indføjes i leje­kon­traktens § 11. En lejekontrakt, der indeholder aftale om en tids­be­grænsning af lejemålet, stiller som udgangs­punkt lejer ringere end efter de almindelige regler i le­je­loven, og uanset at udlejer har en særlig be­grun­delse for at udleje tids­begrænset, kan tids­be­grænsningsvilkåret i kommuner med hus­leje­nævn tilsidesættes, hvis det skønnes, at lejeaftalen efter en samlet bedømmelse er indgået på vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører uden opsi­gel­se, når lejeperioden efter lejeaftalen ud­løber. En tidsbegrænset lejeaftale kan kun bringes til ophør i lejeperioden, hvis dette er aftalt mellem parterne, eller hvis den anden part misligholder aftalen. Aftalen indføjes i kontraktens § 11. Er det mellem parterne aftalt, at lejemålet i lejeperioden skal kun­ne opsiges, gælder lejelovens almindelige regler herfor, jf. ovenfor.

3. Til lejekontraktens § 3: Betaling af leje m.v.
Fastsættelse og regulering af lejen. Reglerne om fastsættelse og regulering af le­jen findes primært i lejeloven og bolig­regu­le­rings­loven. Det afhænger af lejemålets art og beliggenhed, hvil­ke regler i disse love lejen fastsættes og re­gu­leres efter. Der findes regler om lejefastsættelse og leje­re­gu­lering i anden lovgivning, herunder byfor­ny­el­ses­lovgivningen. Lejefastsættelse ved aftalens indgåelse. I kommuner, hvor boligreguleringslovens kapi­tel II-IV finder anvendelse - såkaldt regulerede kom­mu­ner - gælder der særlige regler om le­jens størrelse ved lejeaftalens indgåelse. Hovedreglen er, at lejens størrelse ikke må over­sti­ge det beløb, som udgør den omkost­nings­bestemte leje for lejemålet med et be­reg­net tillæg for evt. forbedringer. Som omtalt nedenfor gælder der dog særlige regler for “småejendomme”.
Som undtagelse herfra kan lejen dog for “gen­nem­gribende forbedrede lejemål” aftales til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Boligreguleringslovens § 5 indeholder en definition af “gennemgribende forbedrede lejemål”. Afgørelsen af, hvorvidt lejen væsentligt over­stiger det lejedes værdi, beror på en sam­men­ligning med den leje, som betales for til­sva­rende lejemål i kvarteret eller området med hensyn til belig­genhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og ved­lige­holdelsesstand. For lejemål beliggende i regulerede kommuner gælder endvidere, at der ved lejeaftalens ind­gåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. I kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV ikke er gældende - såkaldte uregulerede kom­mu­ner - gælder ingen særlige regler om lejens stør­relse ved lejeaftalens indgåelse, men lejeren kan efter aftalens indgåelse forlange lejen sat ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi. Lejeregulering i lejeperioden. Som udgangspunkt reguleres lejen for lejemål be­liggende i uregulerede kommuner efter reglerne om det lejedes værdi, medens lejen for lejemål belig­gende i regulerede kommuner reguleres efter reg­lerne om omkostningsbestemt leje. Småejendomme. Som undtagelse fra de ovenfor nævnte regler om lejens fastsættelse og regulering gælder der i re­gulerede kommuner særlige regler for lejemål i små­ejendomme, dvs. for lejemål i ejendomme, som 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelses­lejligheder. Ved fastsættelse og regulering af lejen for disse lejemål gælder reglerne om det lejedes værdi, dog således, at lejen i disse ejendomme kan forhøjes eller nedsættes, hvis den er væsentligt lavere hen­holdsvis væsentligt højere end den leje, der betales for tilsvarende lejemål i større ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkost­nings­bestemt leje. Enkeltværelser. For enkeltværelser til beboelse i regulerede kom­muner, hvor værelserne er en del af udlejers be­boelseslejlighed eller en del af et en- eller tofa­mi­lieshus, som udlejeren bebor (accessoriske enkelt­værelser), gælder reglerne om fastsættelse og regulering af lejen efter det lejedes værdi. For enkeltværelser i uregulerede kommuner gælder ligeledes reglerne om fastsættelse og regulering af lejen efter det lejedes værdi. For separate enkeltværelser (klubværelser) i uregu­lerede kommuner fastsættes og reguleres le­jen efter det lejedes værdi, mens lejen i regulerede kommuner fastsættes og reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Blandede lejemål. Lejen for blandede lejemål - dvs. lejemål, der an­vendes både til beboelse og til andet end beboelse - reguleres som udgangspunkt på samme måde som rene beboelseslejemål. Hvis de lokaler, som anvendes til beboelse, og de lokaler, som alene anvendes til andet end beboel­se, imidlertid er beliggende i hver sin fysiske en­hed, gælder der særlige regler for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, jf. er­hvervs­lejeloven Skatter og afgifter. Både i regulerede og uregulerede kommuner er det muligt at varsle lejeforhøjelser som følge af stig­ninger i ejendommens skatter og afgifter. Bortfalder eller nedsættes skatter og afgifter, skal udlejer med virkning fra nedsættelsestidspunktet fo­retage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Trappeleje Som undtagelse fra de ovenfor nævnte regler om lejeregulering kan det både i regulerede og uregu­lerede kommuner aftales, at lejen under lejemålets beståen skal reguleres med bestemte beløb til be­stemte tidspunkter, såkaldt "trappeleje". Det skal ved lejeaftalens indgåelse fastlægges, for hvilken periode aftalen er indgået, og på hvilke tidspunkter lejen stiger, og lejeforhøjelsernes størrelse skal angives med et bestemt beløb, så­ledes at lejer får et klart billede af lejens udvikling. For lejeforhold, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, må trappelejen på intet tidspunkt overstige den omkostningsbestemte leje. For andre lejeforhold må trappelejen som hoved­regel på intet tidspunkt væsentligt overstige det lejedes værdi I regulerede kommuner kan en aftalt trappe­le­je­regulering i ejendomme med mindst 7 bebo­elses­lejligheder tilsidesættes, hvis trappeleje­vil­kå­ret indebærer, at de samlede vilkår for lejeaftalen efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for de andre lejemål i ejendommen. En aftale om trappelejeregulering skal indføjes i leje­kontraktens § 11. "Fri lejefastsættelse". Både i regulerede og uregulerede kommuner kan aftaler om "fri lejefastsættelse" indgås i følgende tilfælde: - I lejeaftaler om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyt­tedes til erhvervsformål. Det samme gælder for lokaler, der senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var ind­rettet udelukkende til erhvervsformål, og
- i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejen­domme, der er taget i brug efter den 31. de­cember 1991. Indgås en aftale om fri lejefastsættelse, betyder det, at lejeren ikke som ellers har mulighed for at få lejen sat ned, selv om den leje, der er aftalt, væsentligt overstiger det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje. Lejen kan kun sættes ned i de tilfælde, hvor der er aftalt en leje, der er urimelig høj. En aftale om fri lejefastsættelse skal indføjes i leje- kontraktens § 11.
Er der indgået en lejeaftale om fri lejefastsættelse, kan det aftales, at lejen i lejeperioden skal regu­leres enten efter nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje). Aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11. Fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan regu­leres efter nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, kan lejen ikke reguleres i lejeperioden. For lejemål beliggende i regulerede kommuner kan lejen reguleres som følge af stigninger i og pålæg af nye skatter og afgifter. For lejemål beliggende i uregulerede kommuner kræ­ver denne adgang særskilt aftale herom. Afta­len skal indføjes i lejekontraktens § 11. Indeksfinansieret boligbyggeri. Der findes særlige regler for lejefastsættelsen i ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indeks­­lån. Efter disse regler kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejen­dommens opførelse med tillæg af afkastning af ejendommens værdi. Tilsvarende regler gælder for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og ud­lejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift. For begge typer af ejendomme gælder der særlige regler for regulering af lejen i lejeperioden. Forbedringer. Såfremt udlejeren har gennemført forbedringer af det lejede, kan der efter nærmere fastsatte regler kræves lejeforhøjelse herfor. Lejens betaling. Udlejeren bestemmer, hvor og hvordan lejen og de hertil knyttede bidrag betales. Indbetaling kan dog altid ske til et pengeinstitut, herunder postvæsenet. Pligtige pengeydelser. For en række betalinger i lejeforholdet gælder, at de er "pligtige pengeydelser", hvilket betyder, at ud­lejer kan ophæve lejeaftalen under iagttagelse af visse betingelser, såfremt de pligtige pengeydelser ikke betales. Beløb, der er pligtige pengeydelser, er bl.a. lejen, depositum og forudbetalt leje og regu­lering heraf, varmebetaling, antennebidrag, even­tuelle a conto bidrag for vand samt betaling af på­kravs­gebyr. Det kan aftales, at lejen skal betales for en periode af 3 måneder ad gangen. I kontraktens § 3 angives ved afkrydsning den aftalte periodes længde. En længere periode end 3 måneder kan ikke gyldigt aftales.

Forfalder lejen m.v. til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er be­taling den følgende hverdag rettidig.

Xxxxxxx lejen ikke rettidigt, kan udlejer afgive påkrav herom efter sidste rettidige betalingsdag og kan opkræve et gebyr herfor, som er fastsat i leje­loven.

4. Til lejekontraktens § 4:

Depositum og forudbetalt leje.

Depositum.

Udlejeren kan i lejeaftalen betinge sig, at lejeren betaler et depositum til sikkerhed for lejerens for­pligtelser ved fraflytning. Depositum kan højst sva­re til 3 måneders leje.

Forudbetalt leje.

Udlejeren kan endvidere betinge sig, at lejeren ved lejeaftalens indgåelse forud betaler et beløb, som svarer til 3 måneders leje. Sådan forudbetalt leje kan lejeren "bo op" de sidste 3 måneder af leje­perioden.

Både depositum og forudbetalt leje kan kræves forholdsmæssigt forhøjet, når lejen forhøjes. For­højelsen kan opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som depositum og forudbetalt leje svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. Det bør fremgå specificeret af lejeopkrævningerne, hvilket beløb der udgør selve lejen, og hvilke beløb der vedrører regulering af forudbetalt leje og regulering af depositum.

5. Til lejekontraktens § 5:

Varme, vand og el

Felterne i lejekontrakten afkrydses, dels af hensyn til oplysning om det lejede, dels af hensyn til de oplysninger, som kommunen har brug for ved en eventuel boligstøtteberegning.

I ejendomme, hvor udlejer leverer varme og varmt vand, og i ejendomme, hvor betaling for vand sker efter forbrugsmålere, skal lejer som hovedregel indbetale a conto beløb til dækning af udlejers udgifter.

Udgiften til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand kan ikke indeholdes i lejen. Det samme gælder for udgiften til vandforbrug, hvis fordelingen af udgiften sker efter målere. Dette gæl­der dog ikke for enkeltværelser til beboelse, hvor udgiften til opvarmning og vand kan være indeholdt i lejen.

Ved vand-/varmeregnskabsårets udløb skal udlejer fremsende regnskaber for de afholdte udgifter og indbetalte a conto beløb for regnskabsperioden.

Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsynings­anlæg, er regn­skabet dog rettidigt aflagt, hvis det er kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget endelig afregning fra var­me­forsyningsanlægget.

Sker leverancen fra et kol­lek­tivt varme­for­sy­nings­anlæg, skal varme­regn­skabs­året følge var­me­for­sy­nings­an­læg­gets.

Regnskabet for vandforbruget skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket.

Har lejeren betalt for lidt i a conto bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Ved a conto bidrag for varme gælder dog, at en tillægsbetaling, der overstiger 3 måneders leje, af lejer kan besluttes betalt i 3 lige store månedlige rater.

Har lejeren betalt for meget i a conto bidrag, gæl­der for både vand- og varmeregnskaber, at det for meget betalte skal tilbagebetales til lejeren, enten kontant eller ved fradrag i første lejebetaling efter, at regnskabet er udsendt.

Kommer varme- og/eller vandregnskabet for sent frem, kan udlejer ikke kræve tillægsbetaling efter regnskabet. Fremsendes varme- og/eller vand­regnskabet ikke inden yderligere 2 måneder efter de nævnte frister, kan lejeren undlade at indbetale a conto bidrag, indtil lejeren har modtaget regn­skabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varme- og/eller vandbidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

Endelig skal det ved afkrydsning angives, om ud­lejeren leverer el til lejemålet. Hvis dette ikke er tilfældet, skal lejeren selv sørge for at indgå aftale med en elleverandør om levering heraf.

6. Til lejekontraktens § 7:

Vedligholdelsesstand ved

ind- og fraflytning

I lejekontraktens § 7 skal parterne ved afkrydsning angive, om lejemålet ved lejeaftalens begyndelse er nyinstandsat, og om det er aftalt, at lejemålet ved lejemålets ophør ligeledes skal afleveres ny­i­stand­sat. Ligeledes ved afkrydsning skal

parterne an­give, om det er aftalt at anvende ind- og fra­flyt­nings­rapporter.

I indflytningsrapporten angives, hvordan lejemålets stand er ved indflytningen. Lejemålet skal til sin tid afleveres i samme stand, medmindre andet aftales, jf. dog nedenstående afsnit om istandsættelse ved fraflytning - indvendig.

Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres i bedre stand, end det var ved indflytningen.

Er det lejede ikke ved overtagelsen i den stand, som lejeren ifølge aftalen kan kræve, skal lejer overfor udlejer gøre manglen gældende senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse. Hvis udlejer ikke reagerer, har lejer mulighed for, alt efter mang­lens væsent­lighed for lejeforholdet, at lade manglen udbedre for udlejers regning, at kræve at ud­lejer betaler en erstatning, eller lejer kan hæve aftalen. Lejers man­gelsbeføjelser er således af­hæn­gig af, at lejer gør brug af sin indsi­gel­ses­ad­gang senest 14 dage efter lejeforholdets be­gyn­delse. Lejer hæfter dog ikke for manglen i for­bin­delse med fraflytning.

7. Til lejekontraktens § 8:
Vedligholdelse i lejeperioden Indvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidt­ning, tapetsering og lakering af gulve i det le­je­de. Maling omfatter maling af radiatorer og træværk i lejligheden, herunder døre, karme, gerigter, paneler og entredør på den indvendige side og indvendige vinduesrammer til rammernes kant og fals. Hvis ikke andet aftales, påhviler den indvendige ved­ligeholdelse af lejemålet udlejer. Udlejer skal i så fald for månedsvis afsætte et be­løb på en indvendig vedligeholdelseskonto for leje­målet. Udlejer skal hvert år senest 3 måneder efter regn­skabsårets afslutning skriftligt oplyse lejeren om, hvilket beløb der står på kontoen for indvendig ved­ligeholdelse. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse af lejemålet så ofte, at det lejede altid er i god vedligeholdt stand, og såfremt ud­gif­ten kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Når udlejer efter udførte vedligeholdelsesarbejder fradrager beløb på vedligeholdelseskontoen, skal lejeren samtidig have en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter med oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Uden forudgående aftale med udlejer kan en lejer, der selv har ladet arbejder udføre, ikke kræve be­ta­ling af indestående på den indvendige vedlige­holdelseskonto. Ligeledes kan udlejer bestemme, hvil­ke håndværkere der skal udføre arbejdet. Udlejer har ikke pligt til at afsætte beløb til ind­vendig vedligeholdelse for blandede lejemål - dvs. lejemål, der anvendes til både beboelse og til andet end beboelse - og for enkeltværelser til beboelse. Det kan aftales, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Dette indebærer, at lejeren ud over lejen selv skal afholde udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Aftale herom angives ved afkrydsning ved "Lejer" i kon­traktens § 8. Udlejeren kan kræve, at ved­lige­hol­delse skal ske så ofte, at det lejede altid er i god ved­ligeholdt stand. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Udvendig vedligeholdelse. Al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede betragtes som udvendig vedligeholdelse. Hvis ikke andet aftales, påhviler den udvendige ved­li­geholdelse af lejemålet, bortset fra låse og nøgler, udlejer. Udlejer skal holde ejendommen og det lejede for­svar­ligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til for­sy­ning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god

og brugbar stand. Udlejer skal lige­ledes sør­ge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejen­dommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejer skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger. Er der ikke aftalt andet, skal lejer i lejeperioden fore­tage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler, så disse altid er i god vedligeholdt stand. Der kan mellem lejer og udlejer aftales en anden vedligeholdelsesfordeling, f.eks. således, at lejeren påtager sig at skulle vedligeholde og eventuelt for­ny toiletkummer, haner, køleskabe, køkken­bor­de, blandningsbatterier, ruder, gulve, gulvbe­læg­ning, og lign. Aftaler, hvorefter lejer påtager sig at ved­li­geholde andet end låse og nøgler, skal indføjes i le­je­kontraktens § 11. Overtager lejer ved aftalen en sådan større vedlige- holdelsespligt, indebærer dette en tilsvarende ned­sæt­telse af det beløb, udlejer kan opkræve til e­jen­dommens ud­vendige vedligeholdelse. Er der mellem lejer og udlejer aftalt en sådan an­den vedligeholdelsesfordeling, skal lejer i leje­pe­ri­o­den foretage vedligeholdelse så ofte, at det nævn­te inventar altid er i god vedligeholdt stand. Istandsættelse ved fraflytning - indvendig. Har udlejer pligten til at foretage den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, vil lejer alene kunne blive mødt med krav om at male osv., såfremt lejer har påført lejemålet skader. Lejer skal således ikke udbedre forringelse,som skydes slid og ælde. Har lejeren ved aftalen overtaget den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, skal lejeren ved le­je­målets ophør aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Det betyder, at lejeren inden fraflytning skal udføre den vedligeholdelse af behandlingen på lofter, vægge, gulve osv., som burde have været udført i løbet af lejeperioden. Var lejemålet nyistandsat ved indflytningen, kan det ligeledes i kontraktens § 7 være aftalt, at le­je­målet skal afleveres nyistandsat ved fraflytningen. Istandsættelse ved fraflytning - udvendig. Låse og nøgler og eventuelle andre genstande, som efter aftalen er omfattet af lejers udvendige ved­­ligeholdelsesforpligtelse, skal ved lejemålets ophør afleveres i samme stand som ved over­le­ve­ringen med undtagelse af den forringelse, som skyl­des almindeligt slid og ælde, dog under for­udsætning af, at genstandene har været løbende vedligeholdt. Det kan aftales, at genstande, der ved lejemålets begyn­delse var nyistandsatte, ligeledes ved leje­målets aflevering skal være nyistandsatte. Aftalen indføjes i kontraktens § 11.
Det kan ikke aftales, at det lejede skal afleveres i en bedre stand, end det var ved indflytningen.

8. Til lejekontraktens § 10:
Beboerrepræsentation og husorden.

Beboerrepræsentation.

Beboerrepræsentanterne kan på nogle områder ind­gå aftaler med udlejer på de øvrige lejeres vegne, herunder bl.a. aftaler om gennemførelse af fælles forbedringer i ejendommen. Endvidere gælder der i forbindelse med varsling af lejeforhøjelser og var­sling af fælles forbedringer særlige regler for e­jen­domme med beboerrepræsentation.

Husorden.

Det påhviler udlejeren at sørge for, at der i det hele hersker orden i ejendommen. Reglerne herfor kan være nedskrevet i en husorden.

Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et bebo­er­mø­­de vedtage en husorden. Den er gældende, med­­­mindre udlejeren har vægtige grunde til at mod­­sætte sig dette.

Lejeren skal følge disse regler og andre rimelige påbud til sikring af god husorden og en forsvarlig brug af det lejede.

9. Til lejekontraktens § 11:

Særlige vilkår.

Her skal anføres alle aftalte fravigelser fra lejelov­giv­ningen og lejekontraktens trykte bestemmelser. Så­danne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre ret­tigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i leje­lov­giv­ningen.

De aftalte særlige vilkår har forrang i forhold til le­je­aftalens øvrige vilkår.

Xxxxxx Xxxxxxxxxx A/S Side 14 af 14