K/S Ingolf Nielsens Vej, Sønderborg
K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg
K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg
Præsentation af K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg
Særlige bemærkninger vedr. overtagelse af ejendom og anparter i K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg
Sælger af Ejendommen er Sønderborg Ejendomsinvestering ApS (CVR-nr. 39594390). Sælger er et selskab oprettet i 2018 og har endnu ikke aflagt første årsregnskab.
K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg er indtrådt i samtlige rettigheder, som tilkommer Sælger i henhold til den mel- lem Sælger og Totalentreprenøren indgåede totalentrepri- sekontrakt om sidstnævntes projektering og udførelse af ejendomsprojektet. Dette omfatter tillige transport i den af Totalentreprenøren stillede entreprenørgaranti (ABT 93).
Ejendommen er opført af Vestjysk Entreprenørforretning ApS (CVR-nr. 18746581) som totalentreprenør. Vestjysk En- treprenørforretning ApS havde ved seneste regnskabsaflæg- gelse pr. 30.06.2018 en egenkapital på DKK 1,5 mio.
ARCH Arkitekter har forinden udbuddet foretaget en byg- geteknisk gennemgang af Ejendommen, som var anmærk- ningsfri.
Sælger af Ejendommen forudsatte i efteråret 2018, at købs- aftalen var ubetinget, og betingede i øvrigt købsaftalen med en overtagelse pr. 1. maj 2019. For at sikre Ejendommens overtagelse har Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx (herefter JHM) erhvervet 100% af anparterne i K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Søn- derborg pr. 1. maj 2019.
JHM har i forbindelse med erhvervelsen stillet kaution for de optagede lån, samt indskudt DKK 3.600.000,- til K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg samt DKK 50.000 til Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg Komplementar ApS.
JHM opnår alene en fortjeneste svarende til driftsresultatet i perioden fra Ejendommens overtagelse til K/S-anparternes overdragelse den 1. november 2019. JHM modtager således ingen ejendomsavance eller lignende, ligesom JHM ikke har nogen juridisk eller økonomisk tilknytning til Blue Capital A/S.
Indtrædende kommanditister i K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Søn- derborg stilles således identisk, som hvis Ejendommen var overtaget fra Sælger samme dato.
Blue Capital A/S forestår salget af samtlige anparter i K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg til maksimalt 10 investorer, der overtager anparterne pr. 1. november 2019, jf. tegnings- aftalen side 74 i prospektet. Anparterne overdrages til indre værdi.
Idet K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg har overtaget Ejen- dommen pr. 1. maj 2019, er projektets gennemførelse sikret.
Det er med glæde, at vi kan præsentere ejendomsprojektet K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg.
K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg har erhvervet matriklen 1057c, Ulkebøl Ejerlav, Ulkebøl, beliggende Xxxxxx Xxxxxxxx Vej 31, 6400 Sønderborg (benævnes herefter "Ejendom- men").
Ejendommen indeholder et nyopført Jem & Fix byggemar- ked - ud fra kædens helt nye butikskoncept - på 1.277 m2 (heraf 35 m2 som 1. sal) samt tilhørende varegård og udstil- lingsareal på i alt 2.349 m2. Herudover er der opført affalds- gård til Lejers brug på 200 m2.
Ejendommen er beliggende nord for Sønderborg by med en yderst optimal synlighed fra den befærdede Omfartsvejen.
Ejendommen er opført til Xxxxxx overtagelse den 1. maj 2019 og er udlejet til Jem & Fix A/S med en indledende bindings- periode på 10 år.
Projektet udmærker sig foruden beliggenheden på en lang række punkter, herunder særligt:
• Opført efter Jem & Fix' nye butikskoncept med større butik og varegård.
• Bindingsperiode for Jem & Fix A/S frem til 1. maj 2029.
• Ejendommens startafkast er på 7,25%
• Forventet udlodning allerede i år 2023 på DKK 163.593,- v/10% ejerskab - svarende til ca. 31% af investorind- skuddet.
• Lav pro rata hæftelse over for K/S'ets finansieringsgi- vere på DKK 300.000,- v/10% ejerskab.
Samlet understreges projektets høje standard ved, at der trods en stram kreditpolitik er opnået finansiering af købet gennem finansieringsgiverne som beskrevet side 34.
Projektet udbydes på 100 anparter, hvoraf maksimalt 10 in- vestorer kan deltage.
Blue Capital A/S, d. 16. maj 2019.
Investeringsresumé
Ejendommens købesum inkl. grundstykke: DKK 20.345.000,-
Pris pr. m2 ekskl. varegård og udstillingsareal (1.277 m2) DKK 15.932,- pr. m2
Pris pr. m² inkl. varegård og udstillingsareal (3.626 m²) DKK 5.611,- pr. m2
Lejer og lejevilkår:
Jem & Fix A/S, CVR-nr. 10 36 06 41
Bindingsperiode for Lejer frem til 1. maj 2029 Bindingsperiode for Udlejer frem til 1. maj 2039
Lejeindtægt 2019: DKK 1.475.000,-
Leje pr. m² ekskl. varegård og udstillingsareal (1.277 m2) DKK 1.155,- pr. m2
Leje pr. m² inkl. varegård og udstillingsareal (3.626 m²) DKK 407,- pr. m2
Lejen reguleres årligt den 1. januar med 100% stigning i NPI regnet fra oktober til oktober, dog maksimeret til 3% p.a. Lejen reguleres første gang den 1. januar 2020 med stigningen i NPI fra maj til oktober 2019. I budgetterne budgetteres med første regulering pr. 1. januar 2021, og der tages udgangspunkt i en forventet årlig stigning i NPI på 1,50%.
Regulering til markedsniveau kan tidligst gennemføres i 2039.
Forrentning:
Ejendommens startafkast (Brutto) 7,25%
K/S'ets startafkast inkl. alle erhvervelsesomkostninger og alle driftsomkostninger (Netto) 6,11%
Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden før værdiregulering* 22,33% Gns. årlig forrentning af indskudt egenkapital i budgetperioden efter værdiregulering* 27,44%
*Værdiregulering af ejendom og handelsomkostninger.
Investorindskud v/10% ejerskab**: DKK 525.000,-
Investering i K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg kan ligeledes foretages 100% finansieret for investor. Der er ingen løbende indbetalinger til K/S Xxxxxx Xxxxxxxx Vej, Sønderborg.
** Indskuddet på DKK 5.000,- til komplementaren er inkluderet i investorindskuddet.
Finansiering (lån er hjemtaget):
1. prioritet (70%) DKK 14.240.000,-*** Realkredit: Lånet er optaget som et F5 lån med 20 års løbetid, uden indledende afdragsfrihed.
2. prioritet (14,7%) DKK 3.000.000,- Banklån: Lånet er optaget som en driftskredit med variabel rente.
*** Restgæld pr. 1. november 2019 er DKK 13.936.107,-.
Hæftelse v/10% ejerskab:
Hæftelse over for K/S'ets finansieringsgivere (pro rata) DKK 300.000,-
Der hæftes udelukkende over for 2. prioriteten. Hæftelsen reduceres i takt med afvikling af lånet og bortfalder ved lånets endelige afvikling.
Indskudt kapital DKK 525.000,-
Samlet hæftelse tillagt indskudt kapital DKK 825.000,-
Formueforøgelse ved kontantindskud og 10% ejerskab:
Formueforøgelse for privatinvestor efter topskat 2039 ekskl. ejendomsværdistigning DKK 958.316,- Formueforøgelse for privatinvestor efter topskat 2039 inkl. ejendomsværdistigning DKK 1.258.970,-
Formueforøgelse for privat- og selskabsinvestor efter selskabsskat 2039 ekskl. ejendomsværdistigning DKK 1.814.451,- Formueforøgelse for privat- og selskabsinvestor efter selskabsskat 2039 inkl. ejendomsværdistigning DKK 2.337.692,-
Udlodninger v/10% ejerskab:
Akkumuleret udlodning i 2023 DKK 163.593,-
Akkumuleret udlodning i 2028 DKK 751.597,-
Akkumuleret udlodning i 2033 DKK 1.394.642,-
Akkumuleret udlodning i 2039 DKK 1.859.869,-
Budgetperioden løber frem til år 2039. Den enkelte anpartshaver kan naturligvis til enhver tid sælge sin anpart, ligesom den samlede ejerkreds til enhver tid kan beslutte at påbegynde et salg af Ejendommen. Udlodning af provenu fra et salg af Ejendommen er ikke medtaget i ovenstående opgørelse af udlodninger.
12 13