Aftale om overtagelse af bygningsforsikring ved ejerskifte
Aftale om overtagelse af bygningsforsikring ved ejerskifte
Ikrafttrædelsesdato: 1. marts 2020
Indhold
3. Opsigelse og ikrafttræden 3
8. Oversigt over aftaleselskaber 4
Kommentarer til Aftale om overtagelse af bygningsforsikring ved ejerskifte (kommentarerne til aftalen er en integreret del af aftalen og gælder ved fortolkning af denne). 5
01.03.2020
Forsikring & Pension Xxxxxx Xxxxxxx Allé 1 2900 Hellerup
Tlf.: 00 00 00 00
xx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxx Konsulent
Dir. 41 91 91 48
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
Brancheorganisation for forsikringsselskaber
1. Formålsbestemmelse
1.1 Formålet med denne aftale er at undgå unødig administration og tvister mel- lem forsikringsselskaber som følge af dobbeltforsikring i forbindelse med overdra- gelse af fast ejendom samt i videst muligt omfang at gøre overtagelsen af byg- ningsforsikringen hensigtsmæssig i forhold til tidligere og ny ejer.
1.2 Aftalen gælder for opsigelser inden for bygningsforsikring, uanset om forsik- ringen optræder som enkeltstående forsikring eller som en bestanddel af en kom- bineret forsikring.
1.3 Aftalen gælder for opsigelse af bygningsforsikring og behandling af skader dækket af bygningsforsikringerne, når en fast ejendom overtages af en ny ejer.
2. Definitioner
2.1 Overtagelsesdato
Ved overtagelsesdato forstås i denne aftale den dato, hvor samtlige rettigheder og pligter vedrørende en ejendom ifølge købsaftale eller skøde overtages af ny ejer.
2.2 Risikoens overgang
Ved risikoens overgang forstås i denne aftale det tidspunkt, hvor ny ejer overta- ger risikoen for ejendommen - enten på overtagelsesdagen eller på dispositions- dagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.
2.3 Overtagelse
Ved overtagelse forstås i denne aftale situationer, hvor der foreligger en formel aftale om overdragelse af en ejendom, hvad enten dette sker i henhold til betin- get eller endeligt skøde eller købsaftale.
2.4 Overdragelse
I denne aftale foreligger der overdragelse af fast ejendom i de tilfælde, hvor ejen- dommen skifter ejer i forbindelse med handel af ejendommen eller ved fx arv, gave eller tvangsauktion.
2.5 Meddelelsesdato
Ved meddelelsesdato forstås i denne aftale den første arbejdsdag, hvor en med- delelse er modtaget i EDI.
2.6 Opsigelse
Ved opsigelse forstås meddelelse til forsikringsselskabet om, at der er tegnet byg- ningsforsikring i et andet selskab, som i henhold til de gældende regler er god- kendt hertil.
2.7 Bygningsforsikring
Her forstås en ejendomsforsikring, der forsikrer bygninger fx en husforsikring, fritidshusforsikring, erhvervsejendomsforsikring, landbrugsejendomsforsikring.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
3. Opsigelse og ikrafttræden
3.1 Ingen skade inden modtagelse af opsigelse
3.1.1 Hvis opsigelsen modtages inden for 2 måneder efter ejendommens overta- gelsesdato, slettes forsikringen i det afgivende selskab fra overtagelsesdatoen.
3.1.2 Hvis opsigelsen modtages senere end 2 måneder, men inden 12 måneder efter ejendommens overtagelsesdato, slettes forsikringen i det afgivende selskab fra opsigelsens modtagelsesdato hos afgivende selskab.
3.1.3 Hvis opsigelse modtages i det afgivende selskab mere end 12 måneder efter ejendommens overtagelsesdato, gælder det almindelige opsigelsesvarsel som an- ført i policen eller forsikringsbetingelserne.
3.2 Skade inden modtagelse af opsigelse
3.2.1 I tilfælde af skade inden opsigelse er modtaget i afgivende selskab og inden for 12 måneder efter ejendommens overtagelsesdato, slettes forsikringen i afgi- vende selskab fra den dato, det overtagende selskab har indgået en aftale om forsikring, dog tidligst på overtagelsesdatoen.
3.2.2 Hvis opsigelse modtages i det afgivende selskab mere end 12 måneder efter ejendommens overtagelsesdato, gælder det almindelige opsigelsesvarsel som an- ført i policen eller forsikringsbetingelserne, og skader reguleres i overensstem- melse hermed.
4. Koncernbestemmelse
4.1 Når et selskab har tilsluttet sig denne aftale, forudsættes det, at aftalen også respekteres af andre selskaber, der er tilsluttet samme koncern, jf. Lov om finan- siel virksomheds regler om koncernforbundne selskaber.
5. Ikrafttrædelse
5.1 Denne aftale træder i kraft den 1. marts 2020. Samtidigt ophører den tidligere ”Ejerskifteaftalen – Aftale om opsigelse i anledning af ejerskifte inden for byg- ningsbrandforsikring” af marts 1999.
5.2 I forhold til skader gælder aftalen for de skader, der bliver anmeldt af den skadelidte over for forsikringsselskabet på denne dato eller senere.
6. Tiltrædelse
6.1 Før ikrafttrædelsestidspunktet
For selskaber, der tiltræder denne aftale senest den 25. februar 2020 eller før denne dato, får aftalen virkning pr. 1. marts 2020.
6.2 Senere end ikrafttrædelsestidspunktet
For selskaber, der tiltræder denne aftale senere end den 25. februar 2020, får aftalen virkning for opsigelser meddelt efter den dato, hvor Forsikring & Pension modtager anmodning fra selskabet om tiltrædelse af aftalen.
6.3 Skriftlig tiltrædelse
Selskaber tiltræder aftalen ved at meddele dette skriftligt til Forsikring & Pension.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
7. Udtrædelse
7.1 Selskaber, der ikke længere ønsker at følge denne aftale, skal meddele dette skriftligt til Forsikring & Pension.
7.2 Opsigelsen skal ske med mindst 4 ugers varsel til udløbet af en kalendermå- ned.
7.3 Igangværende sager skal afsluttes og følge reglerne i denne aftale, selvom et af de involverede selskaber opsiger aftalen.
8. Oversigt over aftaleselskaber
8.1 På Forsikring & Pensions hjemmeside offentliggøres en oversigt over, hvilke selskaber der har tiltrådt aftalen. Oversigten opdateres løbende.
9. Aftalens løbetid
9.1 Aftalen løber, indtil den bliver opsagt af Forsikring & Pension med et skriftligt varsel på 6 måneder.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
Kommentarer til Aftale om overtagelse af bygningsforsikring ved ejerskifte (kommentarerne til aftalen er en integreret del af aftalen og gælder ved fortolkning af denne)
Punkt 1
Aftalens formål er at undgå administrationsbesvær og tvister mellem selskaberne i forbindelse med dobbeltforsikring og skader i forbindelse med overdragelse af fast ejendom. Aftalens formål er desuden at gøre overtagelsen af bygningsforsik- ringen så hensigtsmæssig som mulig i forhold til tidligere og ny ejers ønsker.
Reglerne i FIL §§ 59 og 60 gælder uanset denne aftale. Det betyder bl.a., at selskaberne ikke kan afvise at tegne bygningsbrandforsikring eller bringe en byg- ningsbrandforsikring til ophør pga. manglende præmiebetaling.
Aftalen gælder for opsigelser af bygningsforsikringer, uanset hvordan disse form- mæssigt måtte optræde.
Det bemærkes i øvrigt, at aftalen gælder for genstande, herunder også løsøre, der er omfattet af en bygningsforsikring fx en fritidshusforsikring eller en land- brugsejendomsforsikring.
Aftalen gælder kun for de dækninger, som afgivende selskab havde i kraft på overtagelsesdatoen, hvorfor afgivende selskab kun hæfter i henhold til egne be- tingelser, indtil overtagende selskab overtager dækningen.
Dækninger ud over branddækningen falder i en del selskaber bort efter et tidsrum (fx 14 dage) efter ejerskifte. Aftalen betyder ikke en forlængelse af denne frist.
Det har været drøftet, hvordan man i relation til aftalen skal behandle situationer, hvor en handel går tilbage, fx fordi der er skrevet betinget skøde, hvor betingelsen ikke opfyldes. Det er opfattelsen, at der reelt ikke er tale om ejerskifte – og der- med overdragelse i aftalens forstand. Da alle parter, inklusive forsikringsselska- berne, oftest først sent i forløbet bliver klar over, at betingelsen for overdragelse ikke er opfyldt, vil køber som regel have handlet, som om der rent faktisk var sket overdragelse. Derfor bør disse situationer behandles, som om der er sket to
„uegentlige“ overdragelser. Den første „overdragelse“ sker den dato, der er anført i skødet, jf. nedenfor under definitioner. Den anden „overdragelse“ (ophævelse af handlen) sker på det tidspunkt, hvor der opnås enighed mellem parterne om, at ejendommen går tilbage til tidligere ejer, eller hvor der sker domfældelse.
Begrundelsen for at behandle disse ”uegentlige” overdragelser i Aftale om over- tagelse af bygningsforsikring ved ejerskifte er, at den oprindelige sælger får mu- lighed for at „genvælge“ forsikringsselskab, uanset at tilbageførelsen af handlen først sker mere end 12 måneder efter handlen. Desuden er der tale om en admi- nistrativt lettere løsning, frem for at rulle skader og policer baglæns, hvis selska- berne på et meget sent tidspunkt får besked om, at der alligevel ikke er sket en overtagelse. Hvis opsigelse er sket, må afgivende selskab vurdere, på hvilke vilkår genindtegning kan ske.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
Punkt 2
Her defineres de særlige begreber, som afgør, hvilket selskab der skal overtage en risiko og hvornår.
Overtagelsesdato
Ved overtagelsesdato forstås datoen for risikoens overgang i henhold til skøde eller købsaftale, dvs. fra den dato, hvor ejendommen i enhver henseende er den nye ejers risiko, og hvor den nye ejer står for alle udgifter. Det bemærkes, at Dansk Ejendomsmæglerforenings standardvilkår indeholder en definition af risi- koens overgang, som er indsat i denne aftale som pkt. 2.2, fordi de bruges i praksis ved overdragelse af fast ejendom.
Meddelelsesdato
Meddelelsesdatoen er den dato, hvor en meddelelse er modtaget. Overtagende selskab kan tidligst opsige forsikringen hos afgivende selskab, når der er indgået en forsikringsaftale med ny ejer. Med samtykke fra forsikringstager, kan selskabet sende en opsigelse via EDI-opsigelser. Selskabet modtager efterfølgende en ac- cept på opsigelsen.
Opsigelse
En opsigelse defineres som en meddelelse til forsikringsselskabet om, at der er tegnet bygningsforsikring i et selskab, som opfylder Finanstilsynets til enhver tid gældende minimumsbetingelser for bygningsbrandforsikring (se herunder), eller som i henhold til EU-reglerne er godkendt i sit hjemland og anmeldt til det danske Finanstilsyn.
Minimumsbetingelser for forsikringsselskabers tegning af bygningsbrandforsikring (Xxx.xx. 856 af 21. oktober 2002):
§ 3. Bygningsbrandforsikringen skal mindst dække skader forårsaget af:
1) brand, herunder lynnedslag, som forårsager brand (ildsvåde),
2) eksplosion,
3) sprængning af dampkedler og autoklaver,
4) nedstyrtning af luftfartøj eller ved at det forsikrede rammes af sådant eller af nedfaldne genstande derfra, dog ikke skade forårsaget af medførte spræng- stoffer, og
5) pludseligt opstået tilsodning fra forskriftsmæssigt ildsted til rumopvarmning.
Bygningsforsikring
Aftalen gælder ikke forsikringer, der dækker bygningen på andre måder fx byg- geskadeforsikring, ejerskifteforsikring eller entrepriseforsikring.
Punkt 3
Aftalen er opdelt i tilfælde, hvor der enten sker skade eller ikke sker skade. Hvis en skade sker efter det tidligere selskab har modtaget en opsigelse, er forsikrin- gen reelt flyttet til det nye selskab. Skaden skal derfor dækkes af den nye forsik- ring. Problemerne – og fordelingen af skaden – opstår, når en skade opstår inden det tidligere selskab modtager en opsigelse. Disse tilfælde reguleres af aftalens punkt 3.2.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
3.1 Ingen skade inden modtagelse af opsigelse
Under punkt 3.1 behandles de tilfælde, hvor en opsigelse modtages, og der ikke er sket nogen skade. Hvis opsigelsen modtages inden for 2 måneder efter ejen- dommens overtagelsesdato, slettes forsikringen pr. overtagelsesdato (punkt 3.1.1). Afgrænsningen på 2 måneder er relevant, da det både giver køber og det nytegnende selskab en rimelig tid til at ekspedere sagen samtidig med, at man i forholdet mellem køber og sælger undgår, at bygningsforsikringspræmien skal indgå i refusionsopgørelsen.
I tilfælde, hvor opsigelsen er modtaget senere end 2 måneder, men inden for 12 måneder efter ejendommens overtagelsesdato, slettes forsikringen fra opsigel- sens modtagelse i afgivende selskab (punkt 3.1.2). Begrundelsen for dette er, at hvis køber og det nytegnende selskab først reagerer over for sælgers forsikrings- selskab efter 2 måneder, har afgivende selskab krav på præmie indtil det tids- punkt, hvor opsigelsen er modtaget i dette selskab.
Tilfælde, hvor opsigelsen modtages efter 12 måneder fra ejendommens overta- gelsesdato, reguleres af de almindelige opsigelsesvarsler, som gælder for forsik- ringen. Dette er begrundet i, at køber på dette tidspunkt må antages at have betalt mindst én præmie, hvorfor han har accepteret, at forsikringen fortsætter uændret. Samtidig findes det rimeligt, at en ejerskiftesituation „lukkes“ på et tids- punkt.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195
3.2 Skade inden modtagelse af opsigelse
Under punkt 3.2 reguleres de tilfælde, hvor der sker en skade, inden opsigelse er modtaget i afgivende selskab. I så fald slettes forsikringen i det afgivende selskab pr. den dato, forsikringsaftalen er indgået med det overtagende selskab (dog tid- ligst på overtagelsesdatoen), hvis opsigelsen er modtaget inden 12 måneder efter overdragelsen. Det selskab, der herefter har ejendommen bygningsforsikret på skadetidspunktet, dækker skaden.
Punkt 4
Hensigten med bestemmelsen er, at der ikke med forskellig selskabsopdeling in- den for samme koncern kan spekuleres i aftalen. Med bestemmelsen forpligter et datterselskab sit moderselskab, men det bemærkes, at Lov om finansiel virksom- hed alene gælder for dansk etablerede forsikringsselskaber.
Forsikring & Pension
Sagsnr. GES-2020-00035 DokID 397195