Generelle salgsvilkår

Generelle salgsvilkår

for salg af bygninger/ejendomme

Tønder Kommunes salg af grunde sker i henhold til Indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 med tilhørende vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.

Ud over de generelle salgsvilkår for salg af bygninger/ejendomme er der udarbejdet særlige salgsvilkår for Tønder Kommunes bygninger/ejendomme. Hvis de strider mod hinanden, er det de særlige salgsvilkår der er gældende.

Aftalegrundlaget for ejendomshandlen udgør:

• de generelle salgsvilkår,

• de særlige salgsvilkår, inklusiv bilag,

• købstilbud afgivet af køber og

• acceptskrivelse afgivet af sælger.

1. Overtagelse, aflevering og risikoovergang

Overtagelsesdato fastsættes efter aftale, dog senest til løbende måned plus 2 måneder efter kommunen har accepteret købstilbuddet, medmindre andet er aftalt i de særlige salgsvilkår.

Sælger afleverer ejendommen kl. 12.00 på overtagelsesdagen, på hvilket tidspunkt forbrugsmålere og evt. oliebeholdning aflæses. Dette skal dog ske senest på en evt. aftalt dispositionsdag. Sælger afleverer samtidig samtlige nøgler. Køber afholder alle udgifter til vand, varme og el, herunder både forbrug og faste udgifter til forsyningsselskaberne fra dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.

Køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Hvis ejendommens bygninger er fuld- og nyværdiforsikrede mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber ved købsaftalens underskrift. Eventuel udgift til selvrisiko ved udbetaling af erstatning i forbindelse med brandskade afholdes af sælger. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringen efter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede handel. Sælger vedligeholder ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil dispositionsdagen.

Sælger eller dennes rådgiver

− sender kopi af aflæsningsskema eller anden oplysning om aflæsning til den, der udarbejder refusionsopgørelse

− meddeler fraflytning og måleraflæsninger til de respektive forsyningsleverandører.

Køber

Køber indtræder i sælgers rettigheder og forpligtigelser over for ejendommens forsyningsselskaber.

Køber skal sørge for at meddele rettidig tilflytning og måleraflæsninger til de af køber ønskede forsyningsleverandører. I modsat fald vil køber få leveret forsyning fra de forsyningspligtige virksomheder.

Hvis der efter fortrydelsesrettens udløb og inden overtagelsesdagen afholdes generalforsamling i grund-/ejerforening har køber fuldmagt fra sælger til at møde/stemme på generalforsamlingen i det omfang, dette kan ske i henhold til foreningens vedtægter.

2. Ejendommens fysiske forhold

Tønder Kommune indestår ikke for rigtigheden af de i BBR-ejermeddelelsen anførte oplysning om ejendommens bygninger. Køber kan således ikke fremsætte krav af nogen art over for Tønder Kommune i anledning af eventuelle fejl heri, hverken i form af krav om forholdsmæssigt afslag eller erstatning. Xxxxx opfordres til selv at kontrollere de anførte oplysninger inden afgivelse af bud.

Sælger oplyser:

at der sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller krav, som ikke er opfyldt,

at der sælger bekendt ikke inden for de seneste 10 år, dog højest i sælgers ejertid, har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af svampe- og/eller insektangreb, medmindre andet er oplyst i tilstandsrapporten,

at der sælger bekendt ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser,

at al forfalden gæld vedr. anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov, fællesanlæg, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensnings- og ledningsanlæg vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der sælger bekendt ikke udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift for ejendommen,

at olietanken, hvis en sådan forefindes, sælger bekendt er lovlig.

at de på ejendommen værende bygninger med installationer sælger bekendt er lovligt opført, indrettet og benyttet.

Tønder Kommune fraskriver sig ansvar for løsøre og hvidevarers funktionsdygtighed, hvilket der er taget højde for i mindsteprisen.

4. Lejemål

Ejendommen sælges fri for lejemål.

5. Lån

Ejendommen overdrages uden lån.

6. Momsreguleringsforpligtelse

Der påhviler ikke ejendommen nogen momsreguleringsforpligtelse.

7. Offentlig ejendomsvurdering og ejendomsværdiskat

Der henvises til den offentlige ejendomsvurdering samt skattebillet.

Ejendommen kan på nuværende tidspunkt være fritaget for grundskyld. Kommunal fritagelse bortfalder ved salg.

Køber skal betale ejendomsskat fra udgangen af kvartalet efter overtagelsesdatoen. Hvis ejendommen ikke er selvstændig vurderet, f.eks. ved udstykning, vil afregning ske via en refusionsopgørelse indtil, grunden er selvstændig vurderet.

Køber er gjort bekendt med at, ny-, om- eller tilbygningsarbejder, der kræver byggetilladelser, samt udvidelser af grundarealet kan medføre ændret ejendomsværdiskat i forhold til den, der fremgår af salgsopstillingen, og at der ikke i den forbindelse kan rettes krav mod ejendomsmægler eller sælger. Det samme gælder for vurderinger, som fremkommer efter salgstidspunktet.

8. Forsikring

Køber kan ikke overtage nuværende forsikringer, hvorfor køber skal sørge for at tegne nødvendige forsikringer, herunder imod bygningsbrand, med virkning fra overtagelsesdagen.

9. Gæld uden for købesummen

Der overtages ingen gæld udenfor købesummen.

10. Finansiering

Ejendommen sælges kontant, hvorfor køber selv skal sørge for fornøden finansiering.

11. Planforhold

Køber skal respektere eksisterende ledningsanlæg, og i fornødent omfang indhente ledningsoplysninger i Ledningsregistret (LER). Sælger fralægger sig ethvert ansvar for oplysninger om ledningerne og om ledningerne er indtegnet korrekt.

12. Miljøbeskyttelsesloven

Køber skal være opmærksom på miljøbeskyttelsesloven og følgelovgivningen.

13. Servitutter

Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, i det omfang denne handel ikke ændrer disse forhold.

Der henvises til tingbogsattest og ejendommens blad i tingbogen.

Med hensyn til de på ejendommen tinglyste deklarationer og servitutter er køber oplyst herom og indforstået med at respektere disse.

14. Videresalg og frist for udførelse af projekt

Hvis ejendommen udbydes til salg med projekt, sørger købers rådgiver for at tinglyse vedhæftede servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt. Servitutten skal tinglyses inden selve handlen tinglyses.

Når de for projektet nødvendige indretninger er udførte og virksomheden er i drift, så kan den på ejendommen tinglyste servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt aflyses. Aflysning sker på købers foranledning og for købers regning. Tønder Kommune er påtaleberettiget, og skal derfor godkende aflysningen.

15. Afgivelse af bud

Tilbud skal være skriftlige og afgives på vedlagte tilbudsblanket og sammen med evt. projektforslag sendes eller afleveres det i lukket kuvert til Tønder Kommune, Ejendomme, Xxxxxxx Xxxxx 0, 0000 Xxxxxx. På kuverten skriver du ”BUD” og adressen på den ejendom, der bydes på. En anden mulighed er at tilbudsblanketten og evt. projektforsalg sendes med digital post ved at klikke på linket herunder: xxxxx://xxxx.xxxxxx.xx/?xxxxxxxxxxxx&xxxxxxxxxxxxxx&xxxxxxxxxx0000

Log på med NemID/MitID eller gå ind på hjemmesiden: Xxxxxx.xx. Vælg din digitale postkasse. Vælg ny post og søg Tønder Kommune og herefter Grundsalg som modtager.

Der er ikke adgang til at overvære tilbudsåbningen.

Tilbud der ikke er udfærdiget på den særlige tilbudsblanket, ikke angiver en fast kontantpris, indeholder forbehold eller kontantpris på andre vilkår end anført i nærværende udbudsmateriale, vil ikke komme i betragtning. Et tilbud, der eksempelvis lyder på: " 5.000 kr. over højestbydende", betragtes som ugyldigt. Tilbuddet skal lyde på et præcist kontant beløb.

Senest 2 måneder efter åbningen af tilbuddene får hver tilbudsgiver meddelelse, om kommunen agter at videreføre salgsforhandlingerne på grundlag af de indkomne tilbud.

Kommunen kan forkaste alle indkomne tilbud. Salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste tilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse. Dette skal dog ske i overensstemmelse med anden lovgivning, herunder statsstøttereglerne.

Hvis ejendommen sælges til en mindstepris uden projekt, sælges den til højest bydende.

Kommunen kan vælge at tage kontakt til tilbudsgiverne med henblik på afklaring af tilbuddets indhold, uddybning af vilkår, forbehold mv. med henblik på at vurdere den økonomiske rækkevidde af disse. Kommunen kan ligeledes forhandle med tilbudsgiverne om prisen. Kommunen skal i så fald forhandle med alle tilbudsgiverne.

Har to eller flere afgivet samme højeste bud på en ejendom, vil Tønder Kommune kontakte de pågældende. Disse vil få mulighed for at fremsende et nyt bud på den pågældende ejendom.

Vælger kommunen at videreføre salgsforhandlingerne med en af tilbudsgiverne, meddeles der samtidig de øvrige tilbudsgivere afslag på deres tilbud.

Tilbudsgiverne er bundet af deres bud i 2 måneder.

Dette gælder ikke, hvis tilbuddet er forkastet eller afslået, jfr. ovenfor, eller hvis reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. om fortrydelsesret finder anvendelse (bilag 10).

Ingen tilbudsgiver kan rejse noget krav mod kommunen, hvis kommunen opgiver at videreføre salgsforhandlingerne.

Ved afgivelse af købstilbud erklærer køber:

- at have besigtiget og godkendt ejendommen,

- at have læst og accepteret disse salgsvilkår, samt de særlige salgsvilkår inklusive bilag der måtte gælde for den konkrete ejendom.

Nedenstående gælder kun hvis ejendommen udbydes med projekt:

Disse generelle salgsvilkår for bygninger er gældende fra 1. september 2022. 5 af 11

Hvis det står i de ”særlige” salgsvilkår, at ejendommen udbydes med projekt, er det et krav, at der, samtidig med afgivelse af bud, skal indsendes et projektforslag.

Projektforslag, som skal udarbejdes på dansk, skal indeholde

• Forslag til anvendelse af ejendommen

• Beskrivelse af projektet og ideerne bag dette

• Tids- og handleplan for gennemførelse af projektet.

Det præciseres, at projektforslaget af tilbudsgiver skal beskrives på en let og forståelig måde så, det er muligt for Tønder Kommune at træffe en afgørelse ud fra projektforslaget.

Det er et krav, at projektforslaget indsendes sammen med tilbudsblanketten til Tønder Kommune.

Der vil blive indgået købsaftale med den tilbudsgiver, der efter Tønder Kommunes vurdering har afgivet det samlet set mest fordelagtige købstilbud for Tønder Kommune.

Tønder Kommune vurderer de indkomne købstilbud på følgende konkurrenceparametre:

• Den tilbudte købspris

• Indholdet og kvaliteten af tilbudsgivers projektforslag.

Tønder Kommune vil foretage en samlet vurdering. Beslutningen om valg af køber sker på baggrund af denne og efter endelig godkendelse i Tønder Kommunes Kommunalbestyrelse.

Der ydes ingen godtgørelse til køber for udarbejdelse af tilbud.

16. Ansvarsfraskrivelse

Ejendommen overdrages uden ansvar for Kommunen således, at køber skal acceptere, at der ikke kan gøres mangelindsigelse af nogen art gældende, hverken i form af erstatning, forholdsmæssigt afslag eller ved at hæve handlen.

Kommunens ansvarsfraskrivelse omfatter mangler, uanset om sådanne er synlige eller af skjult karakter, herunder bl.a. også eventuelle mangler af enhver art vedrørende installationer, bundforhold og bygningsegnethed samt forurening.

Det påhviler tilbudsgiver for egen regning og risiko at udarbejde eventuelle

Vederlag til købers rådgivere betales af køber. Udstedelse og tinglysning af skøde betales af sælger. Tinglysningsafgift vedrørende skøde betales af køber.

Ved udbud med projekt: udstedelse og tinglysning af servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt betales af sælger.

Tinglysningsafgift vedr. evt. tinglysning af servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt betales af køber.

Udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse betales af sælger. Handlens berigtigelse i øvrigt betales af sælger.

Eventuelle udstykningsomkostninger til landinspektør betales af køber. Sælger kan, såfremt køber ønsker det, foranledige udstykningen igangsat.

Der ydes ingen godtgørelse til køber for udarbejdelse af tilbud.

18. Berigtigelse

Udstedelse af og tinglysning af skøde varetages af sælger.

Ved udbud med projekt: tinglysning af servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt varetages af sælger.

Udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse varetages af sælger. Handlens berigtigelse i øvrigt varetages af sælger.

19. Refusionsopgørelse

Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter.

Evt. oliebeholdning overtages af køber til dagspris. Beløbet medtages i refusionsopgørelsen.

Refusionsopgørelsen skal udarbejdes senest på det i købsaftalen oplyste tidspunkt. Saldo i sælgers favør forfalder 8 dage efter, at refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne. Saldo i købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne, dog tidligst ved købesummens frigivelse, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne i købers adkomst slettes. Hvis beløbet ikke betales rettidigt, påløber renter fra forfaldsdagen med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling.

Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangels krav.

20. Xxxxxxx, berigtigelser og rådgivning

Sælgers rådgiver er pligtig til at have skødet klar til sælgers og købers signering

Køber er berettiget til at kræve endeligt skøde, når alle betalinger og garantistillelser er sket som forudsat i købsaftalen, og når eventuelle øvrige betingelser er opfyldt.

Såfremt køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal købesummen fratrukket beløb anvendt til indfrielse af sælgers eksisterende lån, forrentes med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. I beløbet fratrækkes rente tilskrevet deponeringskontoen i forsinkelsesperioden.

Er overdragelsesdokumenterne og/eller refusionsopgørelsen mangelfulde eller foreligger disse ikke ved den aftalte frist ifølge købstilbuddet, er sælger berettiget til enten at kræve, at køber anvender ejendomsmægler/bestallingshavende advokat, eller at sælgers rådgiver/bestallingshavende advokat færdiggør berigtigelsen af handlen for købers regning.

Hvis dokumenterne herefter ikke foreligger eller foreligger i en form, der giver berettiget anledning til indsigelser senest 8 dage efter, at sælger/sælgers rådgiver har rykket for dokumenterne eller gjort indsigelser mod indholdet af disse, kan sælger uden yderligere varsel iværksætte udarbejdelse af dokumenterne for købers regning. Bestemmelsen gælder uanset, om køber anvender ejendomsmægler/bestallingshavende advokat til berigtigelsen.

21. Købesummen

Tønder Kommunes ejendomme sælges kun mod kontant betaling, hvorfor køber selv skal sørge for fornøden finansiering.

Købesummen betales til Tønder Kommune uden yderligere påkrav senest syv bankdage efter, at køber har modtaget acceptskrivelsen fra Tønder Kommune.

Betaling skal ske ved deponering på en særskilt deponeringskonto i Danske Bank i Tønder Kommunes navn. Sælger opretter deponeringskontoen og oplyser køber om kontonummer. Køber kan i stedet for at deponere købesummen vælge, at stille en bankgaranti. Bankgarantien skal stilles på sædvanlige vilkår og erstattes af kontant deponering på overtagelsesdagen.

Hvis købesummen ikke er deponeret, eller der er stillet bankgaranti senest syv dage efter modtagelsen af acceptskrivelsen, forrentes købesummen efter bestemmelserne i rentelovens § 5 herom med den til enhver tid gældende officielle udlånsrente, som Nationalbanken har fastsat henholdsvis den 1. januar og den 1. juli det pågældende år med et tillæg på 8 %. Dette gælder også, hvis en bankgaranti ikke er erstattet af købesummen på overtagelsesdagen.

Sælgers krav om deponering

Sælger er kun berettiget til at stille krav om deponering, hvis sælger har accepteret handlen ved at fremsende acceptskrivelse til køber.

Misligholdelse

Såfremt deponering eller bankgaranti ikke er stillet rettidigt er sælger berettiget til efter påkrav at hæve handlen. Hvis kommunen hæver handlen, skal køber afholde samtlige udgifter ved tilbageskødningen, ligesom køber herudover skal godtgøre kommunen dennes udgifter ved den oprindelige overdragelse.

Renter og gebyrer

Beløb, der deponeres af køber, forrentes af sælger frem til overtagelsesdagen med den rente, der tilskrives deponeringskontoen. Såfremt handelen ikke gennemføres, og dette ikke skyldes købers misligholdelse, tilbagebetaler sælger det deponerede beløb med tilskrevne renter. Beløb skal være tilbagebetalt inden 5 hverdage.

Købers misligholdelse:

Hvis handlen inden overtagelsesdagen hæves af sælger som misligholdt af køber, vil deponerede beløb efter skriftligt påkrav helt eller delvist blive udbetalt til sælger, når én af følgende betingelser er opfyldt:

1. Der foreligger en skriftlig erklæring fra køber om hel eller delvis udbetaling.

2. Der foreligger forlig eller endelig dom med angivelse af det krav, som sælger har over for køber, som følge af misligholdelsen.

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt i de særlige salgsvilkår, eller særskilt aftalt i et tillæg til vilkårene, og betingelserne herfor er opfyldt.

22. Garanti for kontante betalinger

Garantistiller og garantitekst

Står der i salgsvilkårene for salg af ejendommen, at køber skal foranledige, at der stilles garanti for betaling af købesummen eller dele heraf, skal garantien stilles af pengeinstitut eller forsikringsselskab og være i overensstemmelse med en standardgaranti udarbejdet af Advokatrådet, Dansk Byggeri, Finansrådet og Realkreditrådet, hvorfor disse vilkår er gældende.

Sælgers krav om bankgaranti

Bankgarantierklæring kan kun kræves, hvis køber har indsendt et underskrevet xxx på ejendommen, der er accepteret af sælger, eller der er underskrevet en købsaftale. Garantierklæringen udstedes til sælger og kopi af garantien sendes til parternes medvirkende rådgivere.

Anvendelse og frigivelse af garantisummen

Garantisummen kan anvendes og frigives i overensstemmelse med salgsvilkårene.

Misligholdelse

Såfremt garantistillelsen ikke sker rettidigt, er sælger efter påkrav berettiget til at hæve handlen. Såfremt garantisummen ikke deponeres rettidigt, forrenter køber garantisummen overfor sælger i medfør af lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling § 3, stk. 1 og § 5, stk. 1. Ved forsinket deponering, er sælger efter påkrav berettiget til at hæve handlen.

23. Fortrydelsesret

Tønder Kommune gør opmærksom på, at hvis ejendommen hovedsagelig er købt til beboelse for køberen, har køber mulighed for, at fortryde sit køb mod at betale 1 % af købesummen. Dette skal dog ske inden for 6 hverdage efter, at Tønder Kommune har accepteret et skriftligt købstilbud. Der gøres opmærksom på, at 1 % af købesummen skal være betalt til Tønder Kommune, inden 6 hverdage er gået (se bilag om fortrydelsesret).

Servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt.

Tønder Kommune pålægger ejendommen følgende servitut, der begæres tinglyst servitutstiftende med prioritet forud for nuværende og al kommende pantegæld, og hvilken servitut køber og eventuel efterfølgende ejere forpligter sig til at respektere.

§1 Videresalg

Stk. 1. Videresalg kan ikke finde sted uden Tønder Kommunes samtykke. Ejendommen må heller ikke, uden Tønder Kommunes samtykke, reduceres ved udstykning eller arealoverførsel.

§2 Pligt til gennemførelse af projekt og tilbagekøbsret

Stk. 1. Køber forpligter sig til at etablere (her indskrives det projekt, som køber vil etablere) inden 3 år fra overtagelsesdatoen. Med gennemførelse af projekt forstås, at de for projektet nødvendige indretninger er udførte og virksomheden er i drift.

Stk. 2. I misligholdelsestilfælde samt i tilfælde, hvor ejendommen ikke længere anvendes til ovenævnte projekt, er Tønder Kommune berettiget, men ikke forpligtet til, at kræve ejendommen tilbageskødet til den af køber betalte pris uden tillæg af renter og uden godtgørelse eller erstatning af nogen art.

Stk. 3. Såfremt det kræves, skal grunden tilbageskødes i ubehæftet stand.

Stk. 4. Tinglysningsafgifter og udgifter til ejendommens retablering til samme stand som på tidspunktet for Tønder Kommunes salg af ejendommen til køber, samt annonceudgifter, renteudgifter og udgifter til evt. medvirkende ejendomsmægler, skal betales af den tilbageskødende køber.

§3 Påtaleretten

Påtaleretten tilkommer Tønder Kommunes Kommunalbestyrelse.

§4 Tinglysningsbegæring

Stk. 1. Ovenstående bestemmelser begæres tinglyst servitutstiftende forud for pantegæld på ejendommen.

Stk. 2: Servitutbestemmelserne respekterer allerede tinglyste servitutter, herom henvises til ejendommens blad i tingbogen.

(Når de for projektet nødvendige indretninger er udførte og virksomheden er i drift, så kan ovennævnte servitut om videresalg og frist for udførelse af projekt aflyses.

Aflysning sker på købers foranledning og for købers regning. Tønder Kommune er påtaleberettiget og skal derfor godkende aflysningen).