BETINGET KØBSAFTALE
(1) Hørsholm Kommune
(2) [KØBER]
BETINGET KØBSAFTALE
vedrørende
PH Park, parcel nr. [X] UDKAST
5. januar 2018
Bird & Bird Advokatpartnerselskab Xxxxxxxxxxxxx 00
2100 København Ø Sagsnr.: HORKO.0002
INDHOLDSFORTEGNELSE
Overskrift | Side |
3. BYGGERET (skal tilrettes) 2
11. BYGGEPLIGT OG TILBAGEKØBSRET 6
12. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND 7
16. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN 9
18. ERKLÆRING I HENHOLD TIL LOV OM XXXXXXXXX OG CAMPERING 9
19. PROCESSEN SAMT FORPLIGTELSEN EFTER KONTRAKTINDGÅELSE 10
21. BETINGELSER FOR OVERDRAGELSEN AF EJENDOMMEN 11
22. OVERDRAGELSE AF AFTALEN 11
Bilag
Bilag 1 | Udbudsvilkår af [DATO]. |
Bilag 2 | Udviklingsplan for PH Park. |
Bilag 3 | Kvalitetsmål. |
Bilag 4 | Købers tilbud med forslag til projekt af [DATO]. |
Bilag 5 | Udstykningsrids af [DATO]. |
Bilag 6 | Tingbogsattest for Hovedejendommen af [DATO]. |
Bilag 7 | Tekniske Specifikationer med underbilag for Ejendommen. |
Bilag 8 | Servitutredegørelse af [DATO] udarbejdet af Landinspektørfirmaet Xxxxxx Xxxxx XxX. |
Bilag 9 | Servitut om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ubebygget stand. |
Bilag 10 | Servitut om supplerende købesum. |
Bilag 11 | Servitut om pligt til at anvende boliger til helårsbeboelse. |
DENNE AFTALE (herefter "Aftalen") er indgået den [DATO] 20[XX ] mellem
(1) Hørsholm Kommune Cvr.: 70 96 05 16 Ådalsparkvej 2
2970 Hørsholm (Herefter "Sælger")
(2) [Part]
Cvr.: [cvr.-nummer] [Adresse]
[Adresse] (Herefter "Køber")
(Sælger og Køber er hver for sig tillige benævnt "Part" og tilsammen benævnt "Parter- ne")
1. BAGGRUND
1.1 Efter nedlæggelsen af Hørsholm Hospital købte Hørsholm Kommune hospitals- ejendommen med henblik på udvikling af et nyt byområde. Som en del af denne pro- ces har Sælger besluttet at udbyde Ejendommen, således som denne er defineret i punkt 2.1, baseret på udbudsvilkår af [DATO], Bilag 1, med tilhørende underbilag.
1.2 Sælger har i 2016 gennemført et parallelopdrag for udvikling af PH Park. På baggrund af forslag fra Vandkunsten/COBE, SLA/Xxxxxx Xxxxxxx/Niras og Snöhät- ta/Orbicon/Via Trafik har Sælger efterfølgende med bistand fra Vandkunsten, COBE og SLA udarbejdet en naturbaseret udviklingsplan, Bilag 2, for området, som fast- lægger de overordnede principper for byggeri og landskab.
1.3 For at opnå en høj bykvalitet og en optimal koordinering mellem landskab og byggeri i PH Park er det valgt at udbyde byggeretterne i PH Park som 4 storparceller (klyn- ger), hvoraf de to første (1 og 2) udbydes nu, mens de to andre (3 og 4) udbydes på et senere tidspunkt. Samtidigt har Sælger fastsat en række kvalitetsmål, Bilag 3, som skal være med til at sikre, at det kommende byggeri på Ejendommen opfylder en ræk- ke forskellige krav til byggeriets samspil med den omkringliggende by.
1.4 Udbuddet er gennemført i overensstemmelse med § 68 i Lov om Kommunernes Sty- relse og i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.
1.5 Sælger har modtaget tilbud med forslag til projekter fra en række tilbudsgivere og har blandt de modtagne og konditionsmæssige projekter valgt Købers projekt af [DATO], Bilag 4, som det vindende projekt. På denne bagrund overdrager Sælger hermed Ejendommen til Køber i overensstemmelse med de vilkår, der er anført i Aftalen med bilag.
1.6 Købers projekt, jf. Bilag 4, indeholder en beskrivelse af det projekt, Køber påtænker at opføre på Ejendommen (herefter "Købers Projekt"). I forbindelse med evaluering af de modtagne projekter har Sælger blandt andet lagt vægt på kvaliteten i og udform-
ningen af Købers Projekt. Køber accepterer derfor, at Køber alene er berettiget til at opføre Købers Projekt på Ejendommen. Det bemærkes dog, at Køber er berettiget til at foretage uvæsentlige ændringer af Købers Projekt i forbindelse med detailprojekte- ring og gennemførelsen af projektet.
2. EJENDOMMEN
2.1 Ejendommen, der udgøres af [del nr. X af xxxx.xx. 6e, 6g, 6h, 6i, 7a, 7hz, 7dæ] Usse- rød By, Hørsholm, beliggende Usserød Xxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxxx (herefter "Ejendommen"), overdrages til Køber i ubebygget stand. Ejendommens nærmere af- grænsning fremgår af udstykningsrids af [DATO], udarbejdet af [LANDINSPEKTØR], Bilag 5. Sælger afholder alle omkostninger forbundet med udstykning af Ejendom- men. Som Bilag 6 er vedlagt tingbogsattester af [DATO] for hovedejendommen xxxx.xx. [XXXX], hvorfra Ejendommen udstykkes ("Hovedejendommen").
2.2 Ejendommen omfatter i henhold til Bilag 5 et areal på [XXX] m2, heraf vej [XX] m2. Hvis en efterfølgende landinspektøropmåling af Ejendommen afviger fra det foran af- talte areal, har Køber pligt til at acceptere sådanne afvigelser og kan ikke gøre krav gældende mod Sælger i anledning heraf.
2.3 Uanset det i punkt 2.2 anførte, er Køber dog ikke forpligtet til at tåle arealafvigelser, som medfører en indskrænkning i Byggeretten, jf. punkt 3, uden at blive kompenseret herfor. Kompensation beregnes forholdsmæssigt på baggrund af Købesummen pr. etagekvadratmeter Byggeret, jf. nærmere punkt 14.2.
2.4 Sælger har i samarbejde med sin tekniske rådgiver [NAVN] udarbejdet en række tek- niske specifikationer for Ejendommen, Bilag 7 (herefter "Tekniske Specifikationer"). Køber skal i forbindelse med projektering af Købers Projekt overholde de tekniske an- visninger og krav indeholdt i de Tekniske Specifikationer.
2.5 Købers og Sælgers byggemodningsforpligtelser for Ejendommen og byggepladsfor- hold på og omkring Ejendommen samt Parternes forpligtelser vedrørende forsynings- forhold mv. fremgår ligeledes af de Tekniske Specifikationer, jf. Bilag 7.
3. BYGGERET
3.2 Byggeretten opgøres i henhold til BR2018, § 453-§458.
3.3 Køber har pligt til straks at orientere Sælger, såfremt Køber konstaterer, at det plan- lagte byggeri på Ejendommen overstiger den erhvervede Byggeret. Orienteringen til Sælger herom skal senest finde sted inden indsendelse af ansøgning om byggetilladel- se. Efter modtagelse af en sådan orientering er Sælger berettiget til at beslutte, om Køber kan erhverve yderligere byggeretter, eller om det påtænkte byggeri på Ejen- dommen skal reduceres, således at byggeriet ikke overskrider den erhvervede Bygge- ret. Såfremt Sælger beslutter, at det påtænkte byggeri skal reduceres, er Køber forplig- tet til straks at ændre sin ansøgning om byggetilladelse i overensstemmelse hermed.
3.4 Ejendommen er ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for indgåelse af Aftalen. Ejendommens værdi svarer efter Parternes bedste overbevisning til den aftalte Købe- sum.
4. ANVENDELSE
4.1 Ejendommen skal primært anvendes til opførelse af helårsboliger, idet der dog tillige i begrænset omfang kan etableres fællesskabs- og publikum-orienteret serviceerhverv i mindre enheder, som beskrevet under punkt 3.1 (herefter "Anvendelsen"). Køber og efterfølgende ejere af Ejendommen samt parceller udstykket herfra må ikke ændre den aftalte anvendelse af Ejendommen uden samtykke fra Sælger.
4.2 Ejendommen må ikke bebygges med mere end det antal etagekvadratmeter, der fremgår af punkt 3.1.
5. PLANMÆSSIGT GRUNDLAG
5.1 Ejendommen er omfattet af følgende planer mv.:
5.1.1 Lokalplan 126.
5.1.2 Kommuneplan 2017-2029.
5.2 Køber er bekendt med, at der udarbejdes og vedtages en byggeretsgivende lokalplan, der omfatter Ejendommen.
6. SERVITUTTER MV.
6.1 På Sælgers foranledning har [LANDINSPEKTØR] udarbejdet den som Bilag 8 ved- lagte servitutredegørelse af [DATO], der viser de tinglyste servitutter, der efter gen- nemført udstykning hviler på Ejendommen. Køber er forpligtet til at respektere de i servitutredegørelsen anførte servitutter.
6.2 Køber er endvidere forpligtet til at respektere tinglysning af følgende servitutter på Ejendommen:
6.2.1 Servitut om byggepligt og tilbagekøbsret samt forbud mod videresalg i ube- bygget stand, Bilag 9, jf. punkt 9 og punkt 12.
6.2.2 Servitut om pligt til medlemskab af Grundejerforeningen PH Park, jf. punkt 6.5.
6.2.3 Servitut om supplerende købesum, Bilag 10, jf. punkt 15.
6.2.4 Servitut om forpligtelse til at anvende de boliger, der opføres på Ejendom- men, til helårsbeboelse, Bilag 11.
6.2.5 Andre servitutter med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nød- vendige og sædvanlige i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeri, herunder byrder som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myn- digheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber).
6.3 Sælger er forpligtet til at foranledige, at de i Bilag 9, Bilag 10 og Bilag 11 nævnte servi- tutter tinglyses på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde til Køber. Sælger bestemmer den indbyr- des prioritetsstilling mellem servitutterne.
6.5 Uanset det i 6.4 anførte er Xxxxx bekendt med, at der tidligere var placeret en mobil- mast på de nu nedrevne hospitalsbygninger placeret på Ejendommen, og at Køber ef- ter påkrav fra Sælger vil være forpligtet til for egen regning at opstille en ny mobil- mast efter Sælgers nærmere anvisninger.
7. GRUNDEJERFORENING
7.1 I forbindelse med udviklingen og udbygningen af PH Park opretter Sælger en grund- ejerforening kaldet Grundejerforeningen PH Park, der skal stå for renholdelse, vedli- geholdelse og om nødvendigt fornyelse af fællesarealer, fællesanlæg og fællesinstalla- tioner i PH Park.
7.2 Alle, der ejer ejendommene indenfor grundejerforeningens område, er forpligtet til at være medlem af foreningen. Såfremt en ejendom opdeles i ejerlejligheder eller over- drages til en andelsboligforening overgår medlemskabet af grundejerforeningen til ejerlejlighedsforeningen eller andelsboligforeningen, og ejendommen betragtes i for- hold til grundejerforeningen som én ejendom, der i alle forhold repræsenteres af den pågældende ejerforening eller andelsboligforening. Anvendes en ejendom til boligud- lejning, er ejendommens ejer (og ikke de enkelte lejere) medlem af grundejerforenin- gen.
7.3 Medlemmerne er forpligtet til at betale et af grundejerforeningen fastsat bidrag, der skal dække foreningens udgifter. Foreningen skal, bortset fra eventuelle henlæggelser og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene hos medlemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride grundejerfor- eningens udgifter.
7.4 Køber er således forpligtet til at være medlem af Grundejerforeningen PH Park. For- eningen oprettes af Sælger, på et af Sælger valgt tidspunkt. Pligt til medlemskab ind- træder først, når foreningen er stiftet.
7.5 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom med prioritet for- ud for al pantegæld.
8. JORDFORURENING
8.2 Såfremt Køber efter indgåelsen af Aftalen konstaterer uforudset jordforurening, der væsentligt overstiger, hvad Køber vidste eller burde vide, og såfremt jordforureningen hindrer den aftalte anvendelse af Ejendommen, fordeles omkostningerne til afhjælp- ning mellem Køber og Sælger, jf. nærmere nedenfor. I givet fald skal Køber udarbejde en detaljeret og begrundet redegørelse for de forventede ekstra omkostninger til de nødvendige afhjælpningsarbejder, således at Ejendommen kan anvendes til det aftalte formål.
8.3 Ved ekstra omkostninger forstås Købers omkostninger til eksterne rådgivere, entre- prenører og leverandører hidrørende fra afhjælpningen af den uforudsete jordforure- ning, og som er nødvendige for den aftalte anvendelse af Ejendommen (herefter "Eks- tra Omkostninger"). Købers interne personaleomkostninger, finansieringsomkostnin- ger mv. betragtes ikke som Ekstra Omkostninger i denne sammenhæng. Der foretages alene afhjælpning af den uforudsete forurening i et sådant omfang, at Ejendommen kan anvendes som aftalt. Der foretages således ikke en fuldstændig afhjælpning.
8.5 Såfremt Køber konstaterer uforudset jordforurening på Ejendommen,
8.5.1 som ikke fremgår af det materiale, som Køber har modtaget i forbindelse med indgåelsen af Aftalen, eller som Køber ikke i øvrigt havde eller burde have haft kendskab til, og
8.5.2 som har væsentlig negativ betydning for den aftalte anvendelse af Ejen- dommen, og
8.5.3 hvor Ekstra Omkostningerne overstiger det i punkt 8.4 anførte beløb,
skal Køber udarbejde en detaljeret og begrundet redegørelse for den uforudsete jord- forurening og med en angivelse af, hvorfor Køber ikke kunne eller burde have kunnet tage de pågældende forhold i betragtning ved indgåelse af Aftalen. Redegørelsen skal endvidere indeholde en detaljeret opgørelse af Ekstra Omkostningerne. Redegørelsen skal udarbejdes af et anerkendt ingeniørfirma og skal indeholde et kvalificeret skøn over omkostningerne forbundet med den nødvendige afhjælpning. Omkostningerne skal opgøres som specificerede beløb og ikke som beløbsspænd.
8.6 Køber skal straks orientere Sælger, når de uforudsete forhold konstateres. Sælger er i så fald berettiget til at foreslå afhjælpningsforanstaltninger, der kan begrænse omfan- get af Ekstra Omkostninger mest muligt. Køber er imidlertid ikke forpligtet til at tåle afhjælpningsforanstaltninger, som medfører ikke-uvæsentlig indskrænkning i anven- delsen af Ejendommen.
8.7 Såfremt Køber indleder forhandlinger med myndigheder eller andre tredjemænd om håndteringen af en uforudset jordforurening, skal Køber på forhånd orientere Sælger herom. Sælger er berettiget til at deltage i disse forhandlinger.
8.8 Sælger er berettiget til at kræve Aftalen genforhandlet, såfremt de forventede Ekstra Omkostninger overstiger 10 % af Købesummen. Parterne er derfor enige om, at even- tuelt uforudsete forhold og omfanget af eventuelle Ekstra Omkostninger skal afklares inden for 3 måneder. Såfremt Sælger i medfør af denne bestemmelse vælger at kræve Aftalen genforhandlet, er Sælger forpligtet til at frigive den del af garantien i punkt 14.3.1, som overstiger den genforhandlede Købesum. Hvis Køber har betalt Købe- summen kontant, er Sælger forpligtet til at tilbagebetale differencen til den nye gen- forhandlede Købesum uden tillæg af renter.
8.9 Sælger er berettiget til at træde tilbage fra Aftalen, såfremt de forventede Ekstra Om- kostninger overstiger 15 % af Købesummen. Parterne er derfor enige om, at eventuelt uforudsete forhold og omfanget af eventuelle Ekstra Omkostninger skal afklares in- den for 3 måneder. Såfremt Sælger i medfør af denne bestemmelse vælger at træde tilbage fra Aftalen, skal Sælger godtgøre Køber de dokumenterede eksterne omkost- ninger, som Køber med rimelighed har afholdt i tillid til opfyldelsen af Aftalen, og Kø- ber skal samtidig udlevere alle oplysninger om forholdene på Ejendommen til Sælger.
Endvidere er Sælger forpligtet til at frigive den i punkt 14.3.1 nævnte garanti for Kø- besummens betaling. Hvis Køber har betalt Købesummen kontant, er Sælger forplig- tet til at tilbagebetale Købesummen uden tillæg af renter.
8.10 Sælgers forpligtelse til at godtgøre Ekstra Omkostninger bortfalder 1 år efter Overta- gelsesdagen, med mindre Køber inden denne frist skriftligt har fremsat krav herom overfor Sælger.
9. JORDBUNDSFORHOLD
9.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen gennemført en orienterende geologisk undersøgelse af Ejendommens jordbundsforhold. Køber har forud for underskrift af nærværende aftale modtaget kopi af rapport herom. Køber påtager sig det fulde an- svar for Ejendommens funderings- og jordbundsforhold, således at eventuelle om- kostninger til ekstra fundering, dræning eller lignende er Sælger uvedkommende.
10. FORTIDSMINDER
10.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen indhentet en arkivarisk undersøgelse af, i hvilket omfang der kan konstateres fortidsminder på Ejendommen. Køber har modtaget kopi af udtalelsen fra Museum Nordsjælland herom. Køber påtager sig den fulde risiko for eventuelle fortidsminder på Ejendommen, således at eventuelle udgif- ter til arkæologiske undersøgelser på Ejendommen er Sælger uvedkommende.
11. BYGGEPLIGT OG TILBAGEKØBSRET
11.1 Senest 12 måneder efter Overtagelsesdagen skal byggeriet være påbegyndt.
11.3 Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx be- hov for ekstra oprensning af forurening, der overstiger det som Køber, jf. punkt 8.1, kunne forudse, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Endvidere udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold.
11.4 Hvis fristen i punkt 11.1 ikke er opfyldt senest 2 måneder efter det fastsatte tidspunkt, og/eller hvis fristerne i punkt 11.2 ikke er opfyldt senest 6 måneder efter det fastsatte tidspunkt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med re- spekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 25 %, således at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger.
11.4.1 Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens belig- genhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi.
11.4.2 Ved vurderingen skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vur- deringen - er opnået ved salg af ejendomme og byggeretter af tilsvarende art
og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed i almindelig fri handel.
11.4.3 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale ud- arbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggel- sen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at an- vende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtli- ge immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er for- pligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger vi- dereføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde Købesummen, der skal tilbagebetales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet.
11.5 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. Bilag 9, med prioritet forud for al pantegæld.
12. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND
12.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommen eller dele heraf, uden at have færdigopført byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Aftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår som selv- skyldnerkautionist for opfyldelse af Aftalen.
12.2 Køber er dog berettiget til at foretage præsalg af ejerlejligheder under forudsætning af, (i) at der ikke udstedes endeligt skøde på ejerlejligheden, (ii) at køber ikke overta- ger ejerlejligheden, og (iii) at køber ikke opnår dispositionsret over ejerlejligheden, inden der er udstedt en ibrugtagningstilladelse, der ikke er til hinder for at anvende den pågældende del af Ejendommen.
12.3 Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom, jf. Bilag 9, med prioritet forud for al pantegæld.
13. OVERTAGELSESDAG
13.1 Ejendommen overtages af Køber på overtagelsesdagen, der er den dag, der falder
[XX] kalenderdage efter, at samtlige Sælgers betingelser i punkt 21.1 (inkl. under- punkter) er opfyldt eller frafaldet af Sælger, samt Sælgers og Købers betingelse i punkt 21.2 (inkl. underpunkter) er opfyldt eller frafaldet af Sælger og Køber (herefter "Overtagelsesdagen").
13.2 Ejendommen henligger fra Overtagelsesdagen for Købers regning og risiko.
14. KØBESUMMEN
14.2 Købesummen fremkommer således:
Anvendelse | Etagekva- dratmeter | DKK pr. etagekva- dratmeter | Pris DKK |
Bolig | [11.000] | [XXX] | [XXXXX] |
Erhverv | [11.000] | [XXX] | [XXXXX] |
I alt | |||
Heraf moms | [XXXX] | ||
Købesum inkl. moms | [XXXX] | ||
14.3 Købesummen berigtiges på følgende måde:
14.3.2 Senest 3 hverdage før Overtagelsesdagen udsteder Sælger en sædvanlig momsfaktura til Køber for Købesummen.
14.3.3 Senest på Overtagelsesdagen betaler Køber Købesummen inkl. moms kon- tant til Sælger. Når den kontante Købesum er modtaget, frigiver Sælger den i punkt 14.3.1 nævnte garanti. Såfremt betaling først sker efter Overtagelses- dagen, forrentes Købesummen af Køber med 5 % p.a. fra Overtagelsesdagen og til betaling finder sted. Sådan forretning medtages på refusionsopgørel- sen. Betaling af rente ved for sen betaling af Købesummen hindrer ikke Sæl- ger i at anvende andre misligholdelsesbeføjelser i tilfælde af for sen betaling af Købesummen.
15. SUPPLERENDE KØBESUM
15.1 Køber skal på forhånd indhente Sælgers skriftlige accept af enhver ændring af Anven- delsen eller overskridelse af Byggeretten.
15.2 Er der sket en ændret Anvendelse, jf. punkt 4.1, der kan godkendes af Sælger, betaler Køber en supplerende Købesum svarende til den forøgede værdi af Ejendommen med den ændrede anvendelse. I givet fald skal den supplerende købesum beregnes på bag- grund af Ejendommens antal etagekvadratmeter (herefter "em2") multipliceret med prisen for arealerne med anvendelse svarende til den nye anvendelse for Ejendom- men på godkendelsestidspunktet baseret på vurderinger af to uafhængige anerkendte ejendomsmæglere udmeldt af Dansk Ejendomsmæglerforening fratrukket den i punkt
14.1 nævnte pris inkl. moms pr. em2.
15.2.1 Eksempel: Der er solgt en grund til kontorbyggeri på 5.000 em2 til en pris på kr. 1.500 pr. em2 inkl. moms. Der godkendes en ændring af Ejendom- mens anvendelse til tæt lav boligbebyggelse. Baseret på to ejendomsmæg- leres vurdering af arealerne til brug for tæt lav boligbebyggelse på god- kendelsestidspunktet fastlægges prisen til kr. 3.500 inkl. moms pr. em2. Den supplerende købesum udgør herefter (5.000 x (3.500 - 1.500)) kr.
10.000.000 inkl. moms.
15.3 Sker der en overskridelse af Byggeretten, der kan godkendes af Sælger, skal Køber betale en supplerende købesum svarende til værdien af de ekstra em2. I givet fald skal
den supplerende købesum beregnes på baggrund af forøgelsen af Ejendommens em2 multipliceret med prisen for arealerne på godkendelsestidspunktet baseret på vurde- ringer af to uafhængige anerkendte ejendomsmæglere udmeldt af Dansk Ejendoms- mæglerforening fratrukket den i punkt 2.1 nævnte pris inkl. moms pr. em2.
15.3.1 Eksempel: Der er solgt en grund til kontorbyggeri på 5.000 em2 til en pris på kr. 1.500 pr. em2 inkl. moms. Der godkendes en udvidelse af Byggeret- ten til 7.500 em2. Baseret på to ejendomsmægleres vurdering af arealerne til brug for kontorbyggeri på godkendelsestidspunktet fastlægges prisen til kr. 1.600 inkl. moms pr. em2. Den supplerende købesum udgør herefter ((7.500 – 5.000) x 1.600) kr. 4.000.000 inkl. moms.
15.4 Undlader Køber at indberette en eventuel overskridelse af Byggeretten, og konstateres dette på et senere tidspunkt, betales en supplerende købesum opgjort i henhold til punkt 15.3, tillagt 25 %.
15.5 Købesummen kan dog ikke reguleres ned som en følge af, at Køber ikke har anvendt 100 % af Byggeretten. I påkommende tilfælde reguleres Købesummen kategori for ka- tegori, som anført i punkt 14.2. Såfremt der eksempelvis er opført en mindre antal etagekvadratmeter i en kategori, kan dette ikke modregnes i en forøgelse i en anden kategori.
15.6 Supplerende købesum iht. punkt 15.2, 15.3 eller 15.4 betales af Køber til Sælger ved påkrav. Supplerende købesum pålægges moms i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler.
15.7 Sælger er berettiget til at lade ovenstående tinglyse på Ejendommen som servitut med Sælger som påtaleberettiget. Servitutteksten er vedhæftet som Bilag 10.
16. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN
16.1 Køber overtager ingen gæld uden for Købesummen, udover det, der fremgår af Afta- len.
17. REFUSIONSOPGØRELSE
17.2 Fra Overtagelsesdagen og indtil det kalenderår, hvor Ejendommen er selvstændigt ejendomsvurderet og pålignet ejendomsskatter, betaler Køber efter påkrav fra Sælger en forholdsmæssig andel af de samlede ejendomsskatter, der er pålignet Hovedejen- dommen, hvorfra Ejendommen er udstykket. Fordelingsnøglen er Ejendommens bruttoareal i forhold til Hovedejendommens bruttoareal (før udstykningen af Ejen- dommen).
18. ERKLÆRING I HENHOLD TIL LOV OM XXXXXXXXX OG CAMPERING
18.1 Under henvisning til Lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering, erklærer Køber, at erhvervelsen af Ejendommen ikke kræver tilladelse i medfør af lovens § 8, idet Ejendommen erhverves med henblik på opførelse af helårs- boliger og publikumsorienteret serviceerhverv.
19. PROCESSEN SAMT FORPLIGTELSEN EFTER KONTRAKTINDGÅELSE
19.1 Efter underskrift af denne Aftale skal Køber udarbejde et skitseprojekt for det på- tænkte byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Købers projekt ("Skitsepro- jektet"), jf. Bilag 4, udviklingsplanen, jf. Bilag 2, kvalitetsmålene, jf. Bilag 3 og de tek- niske specifikationer, jf. Bilag 7.
19.2 Skitseprojektet udarbejdes af Købers arkitektrådgiver, men i tæt dialog med Sælger, og Sælgers tekniske rådgiver. Skitseprojektet skal afleveres senest 3 måneder efter underskrift af denne Aftale og skal endvidere opfylde nedenstående krav til formater og detaljeringsgrad:
• Situationsplan af bebyggelsens fodaftryk og disponering af friarealerne i hele storparcellen (1:500)
• Etageplaner for hver enkelt bygning (1:200)
• Udvalgt snit og facadeopstalter (1:200)
• Sol- og skyggediagrammer på forskellige årstider og tidspunkter
• Visualiseringer med særligt fokus på bebyggelsens indpasning i landskabet
• En fysisk model af byggeriet, der kan indpasses i Hørsholm Kommunes ba- sismodel
19.3 Sælger leverer til brug for Skitseprojektet en kote plan for det omgivne landskab samt information om stier, beplantning mv. på arealet. Køber skal indkalde til koordine- rende møder, hvor byggeprojekt og landskab på et detaljeret niveau tilpasses hinan- den, så samspillet i hele projektet optimeres.
19.4 Sælger vil senest 1 måned efter Bygherrens aflevering af Skitseprojektet meddele, hvorvidt dette kan godkendes eller give en ny tidsfrist for justering af projektet.
19.5 Når Skitseprojektet er godkendt, og hvis de øvrige betingelser, jf. punkt 21, er opfyldt vil købsaftalen blive endelig og Ejendommen overdrages til Køber.
19.6 Den videre projektering, indlevering af byggeandragende mv. varetages herefter af Køber, idet Hørsholm Kommune i byggesagsbehandlingen tilser, at intentionerne i Skitseprojektet fastholdes.
20. BERIGTIGELSE
20.2 Den berigtigende advokat er forpligtet til at fremsende udkast til digitalt skøde (prø- vetinglysningssvar) til Købers og Sælgers godkendelse senest på Overtagelsesdagen. Køber er forpligtet til at underskrive det digitale skøde uden unødigt ophold, når be- tingelserne herfor er opfyldt. Når Parterne har underskrevet det digitale skøde og når Køber har indbetalt tinglysningsafgiften for skøde og servitutter, er den berigtigende advokat berettiget og forpligtet til at anmelde skødet til tinglysning.
20.3 Skødedokumentet er alene at betragte som et tingslysnings- og afgiftsdokument, og Parterne er enige om, at Aftalen i tilfælde af uoverensstemmelser mellem skødedo- kumentet og Aftalen, skal have forrang.
20.4 Tinglysningsafgift for tinglysning af skøde og servitutter betales af Køber. Hver part afholder omkostninger til egne rådgivere.
21. BETINGELSER FOR OVERDRAGELSEN AF EJENDOMMEN
21.1 Aftalen er fra Sælgers side betinget af følgende:
21.1.1 At Hørsholm Kommunalbestyrelse godkender Aftalen senest den [DATO].
21.1.2 At Køber stiller garanti i overensstemmelse med punkt 14.3.1.
21.1.3 At den kontante Købesum betales rettidigt, jf. punkt 14.3.3.
21.1.4 At der sker udstykning af Ejendommen senest den [DATO].
Hvis betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet af Sælger på de i betingelser- ne anførte tidspunkter, kan Sælger træde tilbage fra Aftalen, uden at Parterne kan gø- re krav gældende mod hinanden i den anledning. Meddelelse herom skal afgives straks.
21.2 Aftalen er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende:
21.2.1 At der senest [DATO] foreligger en endelig byggeretsgivende lokalplan, der muliggør realisering af Købers Projekt på Ejendommen, og hvor 4-ugers kla- gefristen efter Planloven er udløbet.
21.3 Hvis betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet af Parterne på det i betingel- sen anførte tidspunkt, kan Parterne hver for sig træde tilbage fra Aftalen, uden at Par- terne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. Meddelelse herom skal afgives straks.
21.4 Såfremt Sælger påberåber sig manglende opfyldelse af betingelserne i punkt 21.1 eller punkt 21.2, eller såfremt Aftalen bortfalder af andre årsager, skal alt materiale udar- bejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udar- bejdelse af lokalplan overdrages til Sælger, og Sælger skal være berettiget til at anven- de materialet til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige imma- terielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere.
22. OVERDRAGELSE AF AFTALEN
22.1 Ingen af Parterne er berettiget til at overdrage rettigheder eller forpligtelser i henhold til Aftalen uden forudgående skriftligt samtykke fra den anden Part.
23. GENERELT
23.1 Aftalen indeholder Parternes fuldstændige aftale om Købers erhvervelse af Ejendom- men.
23.2 Alle bilag vedlagt Aftalen udgør en integreret del heraf. Ingen ændringer til Aftalen og bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af parterne.
23.3 Aftalen er resultatet af Parternes forhandlinger, og den kan ikke fortolkes til skade for en Part som følge af, at den pågældende Part har udarbejdet en eller flere af Aftalens bestemmelser.
23.4 Hvis en bestemmelse i Aftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdiktion, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Aftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del af Aftalen. Parterne er dog enige om at ændre Aftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Aftalen opfyl- des bedst muligt.
23.5 Ingen bekendtgørelser vedrørende vilkårene for Aftalen skal ske af eller på vegne af nogen af Parterne uden den anden Parts forudgående skriftlige samtykke, hvilket samtykke ikke unødigt skal tilbageholdes eller forsinkes.
24. LOVVALG OG TVISTER
24.1 Aftalen er underlagt og skal fortolkes i henhold til dansk ret.
24.2 Enhver tvist i forbindelse med Aftalen, herunder tvister om Aftalens eksistens eller gyldighed, som ikke kan afgøres mindeligt mellem Parterne senest 30 dage fra den ene Parts modtagelse af meddelelse fra den anden Part med en detaljeret beskrivelse af tvisten, skal afgøres endeligt ved domstolene.
24.3 Sag skal i påkommende tilfælde anlægges ved Retten i Helsingør.
25. UNDERSKRIFTER
25.1 Denne Aftale er underskrevet i to ligelydende originale eksemplarer, hvoraf hver af Parterne beholder et.
Dato: Underskrevet på vegne af Hørsholm Kommune | |
af…………………………………. | af…………………………………. |
Dato: Underskrevet på vegne af [KØBER] | |
af…………………………………. | af…………………………………. |