Contract
10. november 2019
UDEN STATUS
GD 2016/05 V Aftale om betaling af a conto vandbidrag var ikke ugyldig på trods af uautoriseret typeformular
Resume:
L og U indgik en lejekontrakt på Typeformular A, 7. udgave, der retteligt skulle være indgået på Typeformular A, 8. udgave. Huslejenævn og boligret fandt, at U skulle tilbagebetale a conto vandbidrag, idet kontrakten var udfærdiget på en uautoriseret blanket, og aftalen om a conto vandbidrag var derfor ugyldig. Landsretten fandt, at opkrævning af a conto vandbidrag ikke pålagde L en større forpligtelse eller en mindre rettighed end angivet i loven, jf. LL § 5. Aftalen om betaling af a conto vandbidrag var gyldig. (Note 1 og Note 2)
Sagsfremstilling:
Lejekontrakten mellem L og U var indgået på Typeformular A, 7. udgave. Det fremgik af § 2 i lejekontrakten, at lejemålet begyndte den 15. marts 2012. Af § 3 fremgik det, at den månedlige leje udgjorde 5.795 kr. og a conto varmebidrag 650 kr. Herudover udgjorde a conto vandbidrag 200 kr. I § 5 var det angivet, at U leverede vand til lejemålet, at udgiften til vand fordeltes på grundlag af individuelle forbrugsmålere, samt at vandregnskabsåret begyndte den 1. januar. På tidspunktet for indgåelsen var Typeformular A, 8. udgave eneste autoriserede blanket, jf. LL § 5.
Den 29. april 2014 traf huslejenævnet afgørelse om, at lejekontrakten var indgået på en uautoriseret blanket. Lejekontrakten var derfor ugyldig for så vidt angik forhold, der pålagde L større forpligtelser eller mindre rettigheder end angivet i loven, jf. LL § 5. Huslejenævnet pålagde herefter U at tilbagebetale de indbetalte a conto beløb for vandbidrag, fordi aftalen om betaling af a conto vandbidrag efter huslejenævnets opfattelse afveg fra LL's udgangspunkt om, at vand er indeholdt i lejen og var til skade for L.
Rettens begrundelse og konklusion:
Boligretten:
U indbragte afgørelsen for boligretten og gjorde gældende, at lejekontrakten ikke kunne anses for ugyldig med hensyn til de betalte vandbidrag. I lejekontraktens § 5 var der tale om en standardformulering, hvor der ved afkrydsning var angivet, at U leverede vand til lejemålet, og at vandudgiften skulle fordeles på grundlag af individuelle forbrugsmålere. Der var derfor ikke tale om, at der over for lejeren opkrævedes a conto vandbidrag, uden at der var lavet et vandregnskab.
L påstod huslejenævnets afgørelse stadfæstet.
Boligrettens begrundelse og resultat
"Lejekontrakten er blevet indgået på Typeformular A, 7. udgave, der ikke længere var autoriseret på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, jf. bekendtgørelse nr. 780 af 31. august 2001 om regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler § 1. Bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, er derfor ugyldige, jf. LL § 5, stk. 2, 2. pkt.
Det fremgår af LL § 46 j, stk. 1, at lejerens betaling for vand under nærmere angivne omstændigheder kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, og der fremgår af § 46 k, stk. 1, at udlejeren kan forlange, at lejeren skal betale a conto bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen.
Udgangspunktet i LL er, at udgiften til vand er indeholdt i lejen, og boligretten finder derfor, at vilkåret om, at L ved siden af lejen på 5.795 kr. skal betale 200 kr. om måneden a conto-vandbidrag, må betragtes som en bestemmelse, der pålægger L større forpligtelser end angivet i loven, hvorfor vilkåret er ugyldigt."
Landsretten:
U indbragte afgørelsen for landsretten med samme argumentation som for boligretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
"Spørgsmålet om vandbidrag skal afgøres efter reglerne i det tidligere gældende kapitel VII B i LL, som dette var formuleret før den 1. juli 2015, herunder bestemmelserne i § 46 j og § 46 k. Efter § 46 j, stk. 1, 2. pkt., kan betaling for vand efter forbrugsmålere ikke indeholdes i lejen, og udlejeren kan efter § 46 k, stk. 1, forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Det lægges som ubestridt til grund, at der i den omhandlede ejendom i overensstemmelse med det, der er anført i lejekontraktens § 5, var installeret individuelle forbrugsmålere. Betalingen for vand efter forbrugsmålere har derfor ikke kunnet indeholdes i lejen, jf. LL § 46 j, stk. 1, 2. pkt., og L er ved opkrævning af acontobidrag ikke blevet pålagt en større forpligtelse eller givet en mindre rettighed end angivet i loven. Det forhold, at lejekontrakten er indgået på Typeformular A, 7. udgave, der ikke længere var autoriseret på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, medfører derfor ikke, at vilkåret om, at L skal betale et månedligt acontobidrag på 200 kr. for vand, er ugyldigt.
Det fremgår af skriftsudvekslingen for byretten, at L bestrider at have modtaget et vandregnskab, og der er ikke fremlagt et sådant under sagen. Det fremgår endvidere af den fremlagte flyttesynsrapport, at der er sket aflæsning af vandure henholdsvis den 15. marts 2012 og den 14. december 2013, og at der har været et forbrug på 140,5 kbm i perioden. I flytteopgørelsen har U beregnet forbruget til 6.727,14 kr.
("140,5 á 47,88").
L må nødvendigvis have haft et forbrug af vand i lejeperioden, men har ikke oplyst om omfanget heraf, herunder om L's forbrug må antages at have været mindre end det, som er beregnet af U.
Der er herefter, og som sagen er forelagt, ikke grundlag for at pålægge U at tilbagebetale de omhandlede acontobidrag for vand, hvorfor U frifindes for denne del af L's påstand.
...".
Instans og sagsnr.:
Dom afsagt den 10. april 2015 af retten i Sønderborg (BS CSA-1539/2014) Dom afsagt den 4. september 2015 af Vestre Landsret (V.L. B-0808-15)
Referencer:
Lejeloven §§ 37-38 LBKG nr. 809 af 1. juli 2015
Lejeloven §§ 46 j-k (ophævet) LBKG nr. 903 af 11. august 2010
Note 1:
Der var installeret individuelle forbrugsmålere i ejendommen.
Note 2:
Sagen handlede om, at betaling for vand efter forbrugsmålere ikke kunne indeholdes i lejen, jf. LL § 46 j, stk. 1 LBKG nr. 903 af 11. august 2010, og at U derfor kunne forlange udgifterne til vand dækket ved L's betaling af a conto vandbidrag, jf. LL § 46 k, stk. 1 LBKG nr. 903 af
11. august 2010. Bestemmelserne er sidenhen ophævet, og er nu skrevet sammen i LL §§ 37-38 LBKG nr. 809 af 1. juli 2015.