Københavns Kommune

Københavns Kommune

Tredjepartsvurdering af

Aftale om Deponering af Forurenet Jord

Konklusionen

24. januar 2011

1 Transmittal letter

Københavns Kommune Teknik og Miljøforvaltningen Postbox 453

1505 København V

24. januar 2011

Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx af rimeligheden af den fastsatte leje for deponering af lettere forurenet jord i Københavns Nordhavn

I forbindelse med indgåelse af en aftale mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (”By & Havn”) og

Københavns Kommune om deponering af lettere forurenet jord i forbindelse med opfyldning af et område på ca. 50 ha i Københavns Nordhavn ("Specialdepotet”), er Ernst & Xxxxx blevet bedt om at udarbejde en tredjepartsvurdering af den af parterne fastsatte markedsbestemte husleje, som er fastlagt til DKK 47 pr. ton modtaget forurenet jord i Specialdepotet.

Sammenfatning

Som beskrevet i aftalebrevet dateret 17. januar 2011, vil vi i denne rapport give vores tredjepartsvurdering af den fastsatte markedshusleje. Til dette formål har vi udarbejdet en afkastbaseret model, der på baggrund af et fair afkast af By & Havns investering, de aftalte kontraktlige betingelser mellem By & Havn og Københavns Kommune samt at Københavns Kommunes engagement opfylder ”hvile- i-sig-selv” princippet1, estimerer en fair husleje.

Vores opgave er udarbejdet med udgangspunkt i:

▸ Udkast af både 12/1 2011 og 18/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer) med tilhørende bilag 1 og 7

▸ Anlægsoverslag af 3/12 2010 for Nordhavnsudvidelse og ny krydstogtsterminal i København

▸ Internt budget for Københavns Kommune angående driften af deponiet med forurenet jord

▸ En afkastbaseret model udarbejdet af Xxxxx & Young

▸ Andet relevant materiale, der måtte blive anvendt mellem parterne i lejeaftalen ”Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)”

Denne tredjepartsvurdering er således baseret på projektinformation fra Københavns Kommune, By & Havn samt Ernst & Young’s egne databaser, offentligt tilgængelig information og korrespondance med Københavns Kommune (se baggrundsrapport for fuld kildeliste).

Vi vurderer på baggrund af vores analyser, at den fastsatte markedsleje er rimelig. Konklusionerne af vores tredjepartsvurdering fremgår af vedlagte sammendrag.

1 Jf. udkast om ”Aftale om Deponering af Forurenet Jord” af 18. januar 2011, bilag 7. pkt. 2

Rapportens formål og begrænsninger i anvendelsen

Rapporten er alene udarbejdet til Københavns Kommune og med det formål at foretage en tredjepartsvurdering af den fastsatte husleje for deponering af lettere forurenet jord i Københavns Nordhavn. Xxxxx & Xxxxx accepterer ikke noget ansvar for en anden eller tredjeparts anvendelse af indholdet i denne rapport. Xxxxx & Xxxxx er ikke ansvarlig for tab, som måtte opstå som et resultat af, at rapporten er blevet anvendt til et andet formål end det ovenfor beskrevne.

I rapporten indgår subjektive skøn, som er baseret på vores professionelle kompetencer og erfaring på området og som i videst muligt omfang er understøttet af markedsforholdene. Skønt vi anser vores vurdering for at være rimelig på grundlag af de til rådighed værende oplysninger, skal vi understrege, at vurdering af projekter ikke er en eksakt videnskab. Vi kan derfor ikke garantere, at andre parter nødvendigvis vil være enige i konklusionerne.

Følgende materiale er udleveret af Københavns Kommune og anvendt i denne tredjepartsvurdering:

1. Udkast af 12/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)

2. Udkast af 18/1 2011 til aftale om deponering af forurenet jord mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S (udlejer) og Københavns Kommune (lejer)

3. Anlægsoverslag af 3/12 2010 for Nordhavnsudvidelse og ny krydstogtsterminal i København

4. Beregning af Depotvirksomhedens totaløkonomi (Totaløkonomi m. følsomhedsanalyse.xlsx)

5. Bilag 7 - Deling af resultat i depotvirksomhed

6. Nordhavnsdepotet. Redegørelse for KMC’s driftsøkonomi

7. Nordhavnsdepotet, Beregningseksempel pulje

8. Bilag 1 – Kortoversigt samt oversigtsplan over Nordhavnsudvidelsen

Såfremt der måtte være spørgsmål til den udarbejdede tredjepartsvurdering eller behov for yderligere oplysninger, kan Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx-Xxxxxx Xxxxxxx eller Xxxx Xxxxx, kontaktes.

Med venlig hilsen Ernst & Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxx Hans-Xxxxxx Xxxxxxx

2 Konklusioner

Vurdering af markedshusleje

Med henblik på at vurdere rimeligheden af den fastsatte husleje for deponering af lettere forurenet jord i Københavns Nordhavn, har vi udarbejdet en finansiel model, der kan estimere en fair husleje som Københavns Kommune skal betale til By & Havn. Modellen er bygget op omkring betingelserne angivet i aftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn samt både Københavns Kommune og By & Havns forventning til anlægsomkostninger til anlæg af projektet og fremtidige driftsomkostninger. Vi har i beregningerne ikke inkluderet moms samt dettes påvirkning på arbejdskapital.

Anlægsomkostningerne til projektet er estimeret af Xxxx Xxx, der er rådgivende ingeniør på projektet i samarbejde med By & Havn og Københavns Kommune. Københavns Kommunes forventede fremtidige driftsomkostninger til Depotvirksomheden er beregnet med udgangspunkt i de historiske driftsomkost- ninger, som Købehavns Kommune / Kalvebod Miljøcenter har på et tilsvarende projekt i dag. Vi har i det omfang, det har været muligt, testet og udfordret input modtaget af Københavns Kommune. Desuden har vi udarbejdet forskellige scenarier for at teste følsomheden i forudsætningerne.

De vigtigste forudsætninger i modellen er angivet i illustration 1.

Illustration 1: Forudsætninger – By & Havn

Anlægsinvestering - By & Havn (DKKm)	449
Driftsomkostninger af anlægsinvestering - By & Havn (DKKm)	1,5
Depotkapacitet - forurenet jord (mio. tons)	12,5
Årlig faktisk deponering (tons)	750.000
Inflation	2,2%
Afkastkrav - By & Havn	6,0%

Vores følsomhedsberegninger viser, at projektet især er meget følsomt over for en ændring i anlægsinvesteringerne og afkastkravet til By & Havns investering. Årsagen til følsomheden på anlægsinvesteringerne er postens størrelse, samt at denne falder meget tidligt i projektets levetid. Om end denne er forsøgt estimeret med størst mulig sikkerhed, lægger vi stor vægt på følsomheden i denne ved fastlæggelsen af en fair husleje, da det ofte ses, at dette er en post, der kan svinge meget i projekter af denne størrelse og type. Effekten på huslejen ved ændring af anlægsinvesteringerne givet et afkastkrav på 6%, er vist i illustration 2.2

2 Jf. vores forståelse af aftalen mellem By & Havn og Københavns Kommune, har parterne ikke mulighed for at genforhandle aftalen, såfremt anlægsomkostningerne bliver højere/mindre end budgetteret. Ved en fastlagt husleje på DKK 47 vil en afvigelse i anlægsomkostningerne i forhold til de i nærværende notat budgetterede anlægsomkostninger, således udelukkende påvirke økonomien i By og Havn (By & Havns interne rente vil falde/stige ved en forøgelse/mindskning i anlægsinvesteringerne).

Illustration 2: Anlægsomkostningernes effekt på huslejen

50,52

53,11

42,74

45,33

47,79

60

50

40

DKK/ton

30

20

10

0

DKK 400 mio. DKK 425 mio. DKK 449 mio. DKK 475 mio. DKK 500 mio.

DKK 400 mio. DKK 425 mio. DKK 449 mio. DKK 475 mio. DKK 500 mio.

Følsomheden overfor afkastkravet til By & Havns investering skyldes, at en stor del af huslejebetalingerne først kommer langt henne i projektets levetid set i forhold til tidspunktet af omkostningerne på projektet. Dermed vil der alt andet lige være en stor huslejestigning ved en lille ændring i afkastkravet. Effekten på huslejen ved ændring af By & Havns afkastkrav er vist i illustration 3.

Illustration 3: Afkastkravets effekt på huslejen

Husleje

51,10

47,79

44,58

52

50

48

DKK/ton

46

44

42

40

5% 6% (base case) 7%

Projektet er mindre følsomt overfor flere andre inputs, herunder f.eks. ændringer i omkostningsniveauet, depotkapaciteten samt scrapværdien.

Vurdering af By & Havns interne rente ved en husleje på DKK 47 pr. tons

Man kan også omvendt spørge, hvordan en ændring i anlægsinvesteringerne vil påvirke By & Havns interne rente med en foruddefineret husleje på DKK 47 pr. ton. Såfremt budgettet overholdes og med en husleje på DKK 47 pr. ton, vil By & Havns interne rente på investeringen være 5,8%, hvilket, med projektets størrelse taget i betragtning, er på niveau med afkastkravet på 6% jf. afsnit 3.3. i baggrundsrapporten. By & Havns interne rente på projektet vil ved en anlægsinvestering på DKK 400 mio. være 7,4%, mens en anlægsinvestering på DKK 500 mio. vil reducere denne til kun 4,3% (se illustration 4). By & Havns interne rente er således meget følsom overfor en ændring i anlægsinvesteringerne.

Illustration 4: Anlægsinvesteringens effekt på By & Havns interne rente

7,4%

6,5%

5,8%

5,0%

4,3%

0

0

0

0

DKK/ton

0

0

0

0

0

DKK 400 mio. DKK 425 mio. DKK 449 mio. DKK 475 mio. DKK 500 mio.

By & Havn er etableret som et statsligt/kommunalt interessentskab, hvorfor selskabet kan finansiere sine kerneaktiviteter på samme vilkår, som staten kan finansiere sig til – bl.a. gennem modtagelse af genudlån af statslån. Vilkårene for denne del af selskabets låntagning er således uafhængig af projektrisikoen på de enkelte projekter og dermed uden indvirkning på det risikotillæg, som By & Havn vil realisere ved finansieringen af et projekt som dette.

By & Havn påtager sig imidlertid risikoen ved eventuelle budgetoverskridelser ved anlægsinvesteringen, eventuelle skader på anlægget i forbindelse med byggeaktiviteter, projektforsinkelser mm.3 By & Havn forekommer således på baggrund af de risikoelementer, selskabet påtager sig ved projektet, berettiget til at stille et højere afkastkrav end selskabets normalt meget lave finansieringsomkostning. Vores vurdering er, at dette afkastkrav vil nærme sig eller være på niveau med en vilkårlig anden markedsdeltagers afkastkrav. Vores vurdering er, at et afkastkrav på 6% virker rimeligt for den projektinvestering By & Havn står overfor. Dette kan tillige illustreres ved, at der ved en budgetoverskridelse i depotets etableringsomkostninger med for eksempel bare 10% reelt vil ske en reduktion af selskabets afkast med ca. 1,5%-point til ca. 4,3%.

Konklusion

På baggrund af den opstillede model og følsomhedsberegningerne, viser vores beregninger, at en rimelig husleje pr. ton deponeret forurenet jord bør ligge i intervallet DKK 42,74 til 53,11 baseret på et afkastkrav på 6%:

Illustration 5: Interval for fair husleje

DKK 42,74 – 53,11 pr. ton

Analysen viser således, at den fastsatte husleje mellem By & Havn og Københavns Kommune på DKK 47 pr. tons for deponering af lettere forurenet jord må anses for at være fair.

3 By & Havn har dog en vis mulighed for at forsikre sig ud af denne risiko. Dette vil dog alt andet lige, være med til at øge projektets anlægsomkostninger.