Lejerbo Brøndby

Lejerbo Brøndby

Råderet

gældende for: Afd. 90 – Gildhøj

Afd. 94 – Dammene Afd. 157 – Lunden

Gældende fra 1. juli 2006

Råderet

Individuel råderet, kollektiv råderet og installationsret

Individuel råderet

Reglerne om råderet fremgår af lov om leje af almene boliger og af driftsbekendtgørelsen. De nye regler har virkning for fremtidige råderetssager. ”Gamle aftaler” om beregning af godtgørelse og afskrivningsperiode skal derfor ikke ændres.

Lejeren har ret til at udføre enhver form for forbedring inde i boligen og få økonomisk godtgørelse, når han/hun flytter.

Forbedringer inde i boligen gælder indretninger i både køkken, bad, entré og værelser. Der skal være tale om forbedringer, som er kendetegnet ved, at de forøger boligens brugsværdi. Forbedringsarbejder forøger det lejedes brugsværdi og giver ret til godtgørel- se ved fraflytning. Der kan ikke kræves reetablering ved fraflytning.

Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes brugsværdi og giver ikke ret til godtgørel- se ved fraflytning. Forandringsarbejder kan være permanente eller arbejder, der kan kræves reetableret ved fraflytning. Det er Lejerbo/afdelingsbestyrelsen, der vurderer, om arbejdet kun har interesse for den enkelte lejer og dermed kan kræves reetableret. Hvis der forlanges reetablering, skal lejeren betale et depositum som sikkerhed for udgiften til reetablering.

Forbedrings- og forandringsarbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige, og de må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller eventuelle karakter af handi- capegnet bolig.

Hårde hvidevarer

Retten til forbedringer med mulighed for godtgørelse ved fraflytning gælder ikke installa- tion af hårde hvidevarer. Hvis lejeren ønsker at forsyne lejligheden med hårde hvidevarer, kan det ske ved hjælp af den såkaldte installationsret.

Forandringer aftales individuelt

Hvis lejeren ønsker at udføre arbejder inde i boligen, der blot ændrer og ikke forøger boli- gens brugsværdi, kan disse arbejder aftales individuelt mellem lejeren og Lejerbo. Bolig- organisationen kan lade afdelingsmødet fastsætte retningslinier for aftaler om forandrin- ger i den enkelte bolig.

Skillevægge

Lejeren har ret til at opsætte, flytte eller fjerne skillevægge, hvis lejeren ønsker at ændre ruminddelingen i boligen. Denne ret gælder ikke, hvis væggen er bærende. Skillevægsfor- andringer kræver kommunens tilladelse. Arbejdet giver ikke ret til godtgørelse ved fra- flytning. Der er dog den undtagelse, at hvis arbejdet sker i forbindelse med et forbed- ringsarbejde (fx. nyt køkken), så vil udgiften indgå i den samlede udgift og vil dermed og- så give ret til godtgørelse. Der skal ikke foretages reetablering af hverken forbedrings- eller forandringsarbejder med skillevægge ved fraflytning.

Anmeldelse af arbejderne

Lejeren skal altid anmelde forbedringer inde i boligen til afdelingens varmemester (der sender ansøgningen videre til Lejerbos administration), inden han/hun går i gang med arbejdet. Det samme gælder de udvendige arbejder, som afdelingsmødet har besluttet at

give tilladelse til, og som er noteret i afdelingens katalog over tilladte forbedrings- og for- andringsarbejder. I de tilfælde, hvor der er tale om forandringsarbejder inde i boligen el- ler arbejder udenfor, som afdelingsmødet ikke har taget stilling til, skal lejeren lave en individuel aftale med Lejerbo, inden han/hun går i gang med arbejdet.

Skriftlig anmeldelse

Alle forbedrings- eller forandringsarbejder skal meddeles skriftligt til afdelingens varme- mester/afdelingsbestyrelsen, som videresender papirerne til Lejerbos administration, før lejeren går i gang. Meddelelsen skal indeholde følgende:

• Navn, adresse, afdelingsnummer og bolignummer

• Beskrivelse af forbedringen eller forandringen

• Tidspunkt for udførelse

• Liste over de materialer og det inventar, som skal anvendes (type, modeller, fabrikat mv.)

• Eventuelt tegninger

• Prisoverslag (husk kun dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder) Lejerbo skal give svar skriftligt inden otte uger (i denne frist ses der bort fra hele juli måned).

Byggetilladelse fra kommunen

Nogle råderetsarbejder kræver byggetilladelse eller anmeldelse til kommunen. Disse ar- bejder må ikke sættes i gang, før kommunen har givet byggetilladelse eller på anden må- de accepteret arbejdet. Lejerbos administration ved, hvilke arbejder der kræver tilladelse, og de sørger for at indhente tilladelsen fra kommunen. Gebyret for kommunens behand- ling af ansøgningen betales af lejeren, ligesom der skal betales et mindre gebyr til admi- nistrationen for dette arbejde.

Vedligeholdelse af råderetsarbejder

Hvis et råderetsarbejde giver særlige vedligeholdelsesudgifter, skal disse udgifter betales af lejeren. I praksis betyder det, at udgifterne vil blive vurderet og udregnet af Lejerbo og lagt på den månedlige husleje for denne bolig, så andre lejere ikke bliver økonomisk be- lastet. Lejeren kan i visse tilfælde indgå en aftale om selv at vedligeholde visse råderets- arbejder uden for boligen som fx. maling af garage, cykelskur og udestue.

Vedligeholdelse af arbejder udenfor boligen

Hvis afdelingsmødet beslutter at der kan gennemføres forbedringsarbejder udenfor boli- gen via råderetten, kan det aftales, at lejer selv vedligeholder visse råderetsarbejder uden for boligen som fx. maling af garage, cykelskur og udestue.

Husorden/Vedligeholdelsesreglement

Inden lejeren går i gang med at forbedre eller forandre inde i eller uden for boligen, er det vigtigt at kigge i afdelingens husorden og/eller vedligeholdelsesreglement. Bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet kan have betydning for, hvilke råderetsarbejder lejeren har ret til at udføre, og der kan være særlige krav til materialer, udformning mv.

Godtgørelse

En lejer, der har udført forbedringer under råderetten har ret til økonomisk godtgørelse. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte, dokumenterede udgifter til momsregistre- rede virksomheder. Der ydes ikke godtgørelse for eget arbejde. Godtgørelsen kan højst udgøre 100.000 kr. (2005-niveau). Beløbet indeksreguleres.

Beregningsgrundlaget for godtgørelsen kan reduceres med værdien af eksisterende in- stallationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne m.v. (Værdi af eksisterende bygningsdele – der ydes kun godtgørelse for forbedringer).

Beregningsgrundlaget kan endvidere reduceres, hvis udgifterne skønnes at være ufor- holdsmæssigt høje sammenlignet med de sædvanligt forekommende udgifter til den type arbejder. Godtgørelsen reduceres med eventuel støtte efter anden lovgivning.

Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt energiforbrugende installationer, såsom sauna eller spabad.

Godtgørelsen udbetales af Lejerbo ved lejerens fraflytning. Udbetaling af godtgørelsen af- hænger af, om lejeren flytter, inden forbedringerne er afskrevet.

Arbejderne afsluttes

Når lejeren har afsluttet arbejderne, besigtiges disse af afdelingens varmemester med henblik på konstatering af, om arbejderne er udført håndværksmæssigt korrekt og lov- ligt.

Fakturaer for det udførte arbejde sendes til Lejerbo sammen med eventuelle kommenta- rer vedr. det udførte arbejde.

Eksempler på forbedringer og forandringer

- som kan udføres under råderetten

Listen er ikke udtømmende men kan bruges som inspiration. Husk at forbedringer forøger boligens brugsværdi.

Hvis det ikke er tilfældet, er der tale om forandringer, som ikke giver ret til godtgørelse.

Forbedringer (ret til godtgørelse)

Energi- og ressourcebesparende arbejder

• Forsatsvinduer

• Termostatventiler

• Indvendig efterisolering

• Vandbesparende blandingsbatterier

• Vandbesparende toilet

Tekniske installationer

• Ekstra stikkontakter

• Ekstra afbrydere

• Ekstra lysdæmpere

• Ekstra lampeudtag

• Ekstra telefonstik

• Bredbåndstilslutning (ADSL)

• Ventilationsanlæg

Køkken

• Bordplade

• Skabe/inventar

• Vandafvisende vægbeklædning

• Køkkenvask

Bad

• Fliser

• Vandafvisende vægbeklædning

• Toilet

• Håndvask

• Bruser

• Badekar

Øvrige rum

• Radiator

• Garderobeskabe

• Udnytte repos til nyt rum

Forandringer (ikke ret til godtgørelse)

Inde i boligen

• Skillevægge (fjerne, flytte, opsætte)

• Blænde dør

• Åbne til dør

• Tapet på malet væg

• Maling på væg i stedet for tapet

• Anden vægbeklædning

• Anden gulvbelægning

• Anden overfladebehandling af trægulve (lak, lud, olie)

• Udskiftning af loftbeklædning (træ til anden træsort eller gips til nyt gipsloft)

(Se også næste side)

FORANDRINGSARBEJDER (LISTEN ER IKKE UDTØMMENDE)
INDE I BOLIGEN
Bygningsdel	Hvad udføres	REETAB- LERING JA / NEJ	DEPO- SITUM JA evt. beløb NEJ	FORSIK SIK- RING JA=LEJ ER NEJ	TILLA- DELSE ANMEL- DELSE	ANDET
Skillevægge ikke bærende	fjerne - flytte - op- sætte	nej	nej	nej	ja	der kan forekomme gebyr for bygge- sagsbehandling og kommunal godken- delse
Dør indvendig	åbne - etablere - blænde	nej se andet	nej se andet	nej	ja	hvis forandring skønnes uhensigts- mæssig og forrin- gende kan kræves reetablering og even- tuelt depositum
Vægge	tapet i stedet for maling	nej	nej	nej	nej	vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Vægge	maling i stedet for tabet	nej	nej	nej	nej	vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Vægge	anden vægbeklæd- ning end eksiste- rende	ja	nej	nej	ja	vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Gulve	anden gulvbeklæd- ning end eksiste- rende	ja	nej	nej	ja	vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Gulve	anden overfladebe- handling af trægul- ve - lak - lud- olie	ja	ja	nej	ja	vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Blandingsbatteri	udskiftning til samme type	nej	nej	nej	ja	vandbesparende = forbedring
Stikkontakter	udskiftning af eksi- sterende til samme type	nej	nej	nej	ja
UDENFOR BOLIGEN
Bygningsdel	Hvad udføres
Afdeling 90 og 94
Fliser i haven	anden type					vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Planter i haven	andre planter					vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des
Afdeling 157
Altan	anden farve					vedligeholdelsesreg- lement skal overhol- des

Kollektiv råderet

Finansiering

Der kan lånes til modernisering af lejligheden. De enkelte moderniseringsarbejder er nævnt i nedenstående skema. Der kan ikke lånes til hårde hvidevarer.

Arbejdet skal udføres i henhold til bygningsreglementet (fx vådrum).

Afdelingsmødet har fastsat et maksimumsbeløb på kr. 150.000,00 pr. lejemål for, hvad forbedringer må koste. Det er afdelingen, som finansierer forbedringerne (optager lån mv.). Arbejderne skal finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 20 år. Køkkener må ikke finansieres med lån med en længere løbetid end 15 år. Udover hånd- værkerudgifter kommer der diverse låneomkostninger, byggesagshonorar og revision.

Der fastsættes et maximalt loft for låneoptagelse til råderetsarbejderne (afd. 90 kr.

6.000.000 - afd. 94 kr. 8.000.000 - afd. 157 kr. 10.000.000) som afdelingen i alt kan op- tage lån for til dette formål, under forudsætning af godkendelse af låneoptagelse fra bo- ligorganisation, Kreditforening og Kommune, herunder godkendelse af lejeforhøjelse.

Værdien af eksisterende bygningsinventar der nedrives (køkken/bad), fradrages og bogføres via afdelingens henlæggelsesmidler. Der afsættes beløb hertil på vedlige- holdelsesplanen som vedtages af det årlige ordinære afdelingsmøde.

Hermed følger en beskrivelse af sagsgangen.

Man kontakter en håndværker og får et tilbud på den forbedring, der ønskes udført.

Der skal anvendes autoriserede håndværkere – ikke ”Gør det selv”. Man kan eventuelt kontakte varmemesteren for at få oplyst, hvilke håndværkere der er tilknyttet afdelingen.

Tilbud fra håndværker afleveres til afdelingens varmemester/afdelingsbestyrelsen, som videresender papirerne til Lejerbos administration med evt. bemærkninger til projektet. Projektet gennemgås af Lejerbo, som derefter fremsender brev med oplysning om forven- tet lejeforhøjelse og øvrige vilkår. Først når lejer ved sin underskrift på brevet har god- kendt vilkårene kan varmemesteren give tilladelse til at arbejderne igangsættes.

Fakturaer for arbejderne betales af Lejerbo efter at varmemesteren har godkendt arbej- det. Arbejderne skal være færdige tre måneder efter at godkendelse fra kommunen fore- ligger.

Når arbejderne er færdige træder lejeforhøjelsen i kraft. Der må påregnes en regulering af lejeforhøjelsen, når det 15-årige lån er hjemtaget.

Boligorganisationen godkender

Det er afgørende, at boligerne stadig kan lejes ud som almene boliger. Boligorganisatio- nen skal derfor godkende afdelingsmødets beslutning om at åbne for denne type forbed- ringer. Boligorganisationen kan nægte at godkende beslutningen, hvis de vurderer, at huslejeforhøjelserne gør det vanskeligt at leje ledige boliger ud fremover.

Beskrivelse	Tilladt Ja/nej	Begrænsninger	Bemærkninger
Køkken, inventar, skabe m.v.
Nedtagning og opbyg- ning/indsætning af nyt køkken	ja	Tegninger skal godken- des. Køkkener skal væ- re af følgende mærke: HTH, Vordingborg, Invi- ta eller BIGA

Udskiftning af vandhaner	Ja	Type efter aftale med varmemesteren	Udføres af aut. VVS- installatør
Udskiftning af køkken- vask	Ja	Type efter aftale med varmemesteren	Udføres af aut. VVS- installatør
Udskiftning af køkken- bordplader	Ja	Type efter aftale med varmemesteren
Opsætning af fliser over køkkenbord	Ja	Neutrale farver jf. vedli- geholdelsesreglementet	½ m2 fliser opbevares til reparation af beboeren
Vægbeklædning med vaskbart tapet	Ja	Farver jf. vedligeholdel- sesreglementet
Flere elinstallationer	Ja	Type efter aftale med varmemesteren
Badeværelse
Nedtagning og opbyg- ning/indsætning af nye badeværelsesmøbler	ja	Tegninger skal godken- des. Møblerne skal være af følgende mærke: HTH, Vordingborg, Invi- ta eller BIGA
Badekar fjernes, bruseni- che etableres	Ja	Neutrale farver
Opsætning af nye fliser	Ja	Neutrale farver	½ m2 fliser opbevares til reparation af beboeren
Nye vandhaner/blan- dingsbatteri	Ja	Type efter aftale med varmemesteren	Udføres af aut. VVS- installatør
Ny gulvbelægning med fliser/stiftmosaik	Ja	Neutrale farver og møn- ster	½ m2 fliser opbevares til reparation af beboeren
Ny håndvask og toilet	Ja	Samme farve på alt sa- nitet
Nyt badekar	Ja	Samme farve på alt sa- nitet
Flere elinstallationer	Ja	Type efter aftale med varmemesteren
Råderet uden for boligen
Uden for boligen	Nej	Gælder ikke i nogen af afdelingerne

Installationsret

Råderetten omfatter ikke hårde hvidevarer. Du har som udgangspunkt ret til at installere hårde hvidevarer, f.eks. en vaskemaskine. Du skal selv betale udgifterne til vaskemaski- nen og til installering. Du skal henvende dig til Lejerbos administrationskontor, inden du foretager installationen. Det er dig, der ejer vaskemaskinen, og du har derfor ret til at tage den med, når du flytter.

Installation
Installation af vaskema- skine. Der skal søges om tilladelse	ja	Tilsluttes en VA-god- kendt vandhane samt Quavastop. Overløbs- sikring. Bakke under maskine, dog ikke i rum hvor der er gulvafløb	Vedligeholdes af lejer
Installation af opvaske- maskine. Der skal søges om tilladelse	ja	Tilsluttes en VA-god- kendt vandhane samt Quavastop. Overløbs- sikring. Bakke under maskine, dog ikke i rum hvor der er gulvafløb	Vedligeholdes af lejer
Installation af tørretumb- ler/tørreskab. Der skal søges om tilladelse	ja	Må ikke tilsluttes eksi- sterende ventilation. Type med kondensering	Vedligeholdes af lejer
Installation af emhætte. Der skal søges om tilla- delse	ja	Må ikke tilsluttes eksi- sterende ventilation. Kun i afd. 157 – type med recirkulation	Vedligeholdes af lejer

Oversigt over den generelle adgang til at foretage forbedringer/forandringer

Nedenstående oversigt viser den generelle adgang, som lejerne i almene boliger har til at få foretaget eller selv foretage forbedringer/forandringer i og omkring det lejede. Lejerne har endvidere adgang til at indgå individuelle aftaler om udførelse af forbedrings- og for- andringsarbejder i og omkring det lejede.

	Kollektiv råderet	Individuel råderet	Installations- ret
Hvem træffer beslutningen/ tager initiati- vet?	Afdelingsmødet træffer principbeslutning. Fler- talsbeslutning. Oplæg til beslutning fra afdelings- best./administrationen. Den enkelte lejer beslut- ter, om pågældende vil deltage.	Lejeren. Lejeren anmelder arbej- derne til administrationen inden iværksættelsen. Le- jeren har ret til at benytte råderetten.	Lejeren. Lejeren anmel- der arbejderne til administra- tionen inden iværksættel- sen.
Hvilke arbejder kan udføres?	Alle former for forbed- ringsarbejder, såsom ud- skiftning af køkkener og renovering af badeværel- ser. Skillevægsarbejder, hvis disse udføres i forbindel- se med udførelse af for- bedringsarbejder. Ikke hårde hvidevarer. Arbejder inde i selve boli- gen eller arbejder vedr. udenomsfaciliteter.	Alle former for forbedrin- ger (dvs. ikke forandrin- ger). Skillevægsarbejder - også uden at arbejdet udføres i forbindelse med udførelse af forbedringsarbejder. Ikke hårde hvidevarer. Arbejder inde i selve boli- gen.	Hårde hvideva- rer.
Beløbsgrænser	Afhænger af afdelings- mødets beslutning.	Kr. 100.000,- (2005- niveau).	Nej.
Hvem træffer beslutning om materialevalg mv.?	Afhænger af afdelings- mødets beslutning, hvor stor valgfrihed de enkelte lejere har.	Lejeren.	Lejeren.
Hvem finansie- rer arbejderne?	Afdelingen finansierer arbejderne. Realkreditlån, banklån, trækningsret (LBF), eller lån/tilskud fra boligorga- nisationen.	Lejeren finansierer selv arbejderne. Afdelingen deltager ikke i finansierin- gen.	Lejeren.
Hvem gennem- fører arbejder- ne?	Boligafdelingen (boligor- ganisationen).	Lejeren (via håndværkere).	Lejeren. Autoriserede installatører.
Hvem ejer for- bedringerne (in- stallationerne), og hvem skal vedligeholde og forny?	Afdelingen.	Afdelingen (når arbejdet er godkendt).	Lejeren.

Hvordan påvir- kes lejen?	Forbedringsdelen af ar- bejderne udløser lejefor- højelse (modsvarer finan- sieringsudgifterne og brugsværdiforøgelsen). Lejeforhøjelsen er midler- tidig og ophører, når det evt. lån, der er optaget til finansiering af arbejder- ne, er tilbagebetalt.	Lejen påvirkes ikke, idet lejeren selv finansierer arbejderne. Dog evt. leje- forhøjelse som følge af for- øgede vedligeholdelses- udgifter.	Lejen påvirkes ikke, idet leje- ren selv finan- sierer og vedli- geholder hvide- varerne.
Har lejeren krav på godtgørelse med fraflyt- ning?	Nej (det er afdelingen, som har finansieret ar- bejderne).	Forbedringsarbejder: Forøger det lejedes brugs- værdi og giver ret til godt- gørelse ved fraflytning. Afskrivningsperiode på mindst 10 og højst 20 år (skal modsvare forbedrin- gens forventede holdbar- hed/levetid). Skillevægge: Skillevægsarbejder, som ikke udføres i forbindelse med udførelse af forbed- ringer, giver ikke ret til godtgørelse ved fraflyt- ning. Der bør for de enkelte af- delinger udarbejdes en oversigt over, hvilke arbej- der som betragtes som forbedringsarbejder.	Nej.
Skal arbejderne reetableres ved lejerens fraflyt- ning?	Nej.	Nej.	Nej. Evt. udgifter til reetablering af fjernede skabe mv.
Hvordan påvir- kes den nye le- jers lejevilkår?	Lejeforhøjelsen fortsæt- ter, som om der ikke var sket et lejerskifte. Der indsættes en bestemmel- se i lejekontrakten om, at der er en midlertidig leje- forhøjelse, som udløber pr. en given dato.	Den nye lejer skal betale afdelingens udgift til godt- gørelse og kan vælge mel- lem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhø- jelse, der modsvarer udgif- ten. Evt. lejeforhøjelse som føl- ge af forøgede vedligehol- delsesudgifter.	Den nye lejers lejevilkår på- virkes ikke.

Dette råderetsreglement er vedtaget på det ekstraordinære afdelingsmøde i afd. 90 torsdag den 8. juni 2006, i afd. 94 onsdag den 14. juni 2006 og i afd. 157

mandag den 12. juni 2006 og træder i kraft den 1. juli 2006

Afd. 157

Vi vil gerne spare beboerne for lidt penge, hvis man vil fjerne en væg. Der er et gebyr til kommunen på kr. 1.300 og til Lejerbo på kr. 1.000 for sagsbehandling. Hvis beboeren selv vil opbevare skillevæggen i sin kælder, så er der ikke noget gebyr, og afdelingen re- etablerer væggen igen ved fraflytning.

Samtidig ophæves:

Afdeling 90

Råderetsreglement vedtaget på det ordinære afdelingsmøde den 13. februar 2003. Desu- den ”Modernisering af køkken og bad finansieret ved optagelse af lån i ejendommen og betalt ved en forhøjelse af huslejen i 15 år – afd. 90” * som er vedtaget på det ordinære afdelingsmøde den 12. februar 2002.

Afdeling 94

Råderetsreglement vedtaget på det ekstraordinære afdelingsmøde den 8. april 2003. Desuden ”Modernisering af køkken/badeværelse finansieret ved optagelse af lån i ejen- dommen og betalt ved en forhøjelse af huslejen i 15 år – afd. 94” * som er vedtaget på det ekstraordinære afdelingsmøde den 8. april 2003.

Afdeling 157

Råderetsreglement vedtaget på det ekstraordinære afdelingsmøde den 20. november 2002. Desuden ”Modernisering af badeværelse finansieret ved optagelse af lån i ejen- dommen og betalt ved en forhøjelse af huslejen i 15 år – afd. 157” * som er vedtaget på afdelingsmødet den 13. maj 2003.

* Modernisering af køkken/badeværelse ophæves som selvstændig regel, da den er nu indarbejdet i råderetskataloget.

Xxxx Xxxx Xxxxxxxx	Xxxxx Xxxxxxxx	Xxxx Xxxxxxx
Boligorganisationen	Boligorganisationen	Boligorganisationen