LEJER I DANMARK

NR. 67 - Sommer 2012

LANDSBLAD FOR DANMARKS LEJERFORENINGER

ISSN 1395-9751

Dom: Udlejer har IKKE ubetinget adgang til lejemål.

Udlejer stævnede lejer ved fogedretten med påstand om udsmidning fra lejemålet, fordi lejer havde nægtet udlejer adgang til lejemålet.

Lejer blev frifundet og udlejer idømt betaling for tort.

Afsender:

Danmarks Lejerforeninger Sankt Xxxxxx Xxxxxx 0, 0. sal

4000 Roskilde

Returneres ved varig adresseændring

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Selv om en udlejer ejer en ejendom har man ikke krav på at komme ind i huset efter for- godtbefindende.

I lejelovens § 54 - § 57, står reglerne om udlejers adgang. Udlejer har kun adgang, når "forholdene kræver det". Er der kun tale om besigtigelse eller mindre arbejder, skal lejer have en frist på 6 uger. Hvis der er tale om arbejder, der er til væsentlig gene for lejer, er varslet 3 måneder.

tartboliger – hvad

er det?

Side 10-11

Askubber de

ndelsboligerne

svage ud, og over i ghettoerne

Side 15

vanceret bonde- fangeri blev afs-

løret

Side 14

Kollektivhuse

Side 12-13

I sagen fra Xxxxxxx overholdt udlejer ikke disse regler. Da lejer nægtede dem adgang, re- agerede de ved at ophæve lejemålet og i marts

2010 anmodede de fogedretten om at udsæt- te lejeren.

Det nægtede fogedretten at efterkomme. I stedet blev sagen henvist til boligretten. Da sagen blev afgjort endeligt i maj 2012 fik lejeren medhold i, at ophævelsen var uberet- tiget.

Tort

Fogedretten findes fordi et samfund har brug for en instans, som kan sikre gennem- førelsen af et berettiget krav for en part over for en anden. Da de fleste mennesker føler

fortsættes side 2

år alt går galt

mellem lejer og

udlejer

Side 3

orkert tendens i

energipolitikken

Side 5

risen på en

udsættelse er over

200.000 kr

Side 7

vordan er det nu,

det er?

Side 8-9

2 « Lejer i Danmark Sommer 2012

KORT OM DANMARKS LEJERFORENINGER

Danmarks Lejerforeninger blev stiftet i 1995.

Stiftelsen skete på baggrund af en række lejerforeningers ønske om en lands- dækkende organisation, som er uafhængig af partipolitiske interesser.

Indmeldelse i Danmarks Lejerforeninger sker altid gennem en lokalforening: Den nærmeste lejerforening, der er tilsluttet Danmarks Lejerforeninger.

Danmarks Lejerforeninger betragter det som een af sine opgaver, at sikre de bedst mulige betingelser for det frivillige ulønnede arbejde i lokalforenin- gerne. Aktiviteterne omfatter derfor blandt andet:

Gratis kurser, udgivelse af bladet „Lejer i Danmark“ og udsendelse af infor- mationspjecer om lejernes rettigheder.

Skulle man ønske yderligere informationer, eksempelvis Danmarks Lejerfor- eningers Love eller Princip & Arbejdsprogram, kan disse findes på www.dklf. dk/DL, men man er også velkommen til at kontakte os.

ABONNEMENT PÅ LEJER I DANMARK

Dette blad – Lejer i Danmark, eller lokaludgaver heraf – sendes gratis til medlemmer af Dan- marks Lejerforeninger, samt til en række relevante institutioner, organisationer og personer.

Hvis man ikke er blandt disse, og ønsker at modtage bladet uden samtidig at blive medlem af Danmarks Lejerforeninger; kan man tegne abonnement på bladet ved henvendelse til

hovedkontoret. Prisen for et helt år er 120 kr.

LEJER I DANMARK

Nr. 67 Sommer 2012

Udgivet af Danmarks Lejerforeninger. Oplag: Ca. 6.500.

Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.

Danmarks Lejerforeninger:

Fax: 00 00 00 00

Hjemmeside: xxx.xxxx.xx Elektronisk postadresse: xx@xxxx.xx

Postadresse: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx

Daglig Ledelse:

Xxxxx Xxxxxx (Roskilde), Landsformand. Xxx Xxxxxxxxxx (Randers), Næstformand. Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxxx), Kasserer.

Sekretariat:

Organisatorisk sekretær: Xxxxx Xxxxxxxx (Køge) Landssekretær: Xxxxxx Xxxxxxxxx (Roskilde)

Kontingent:

Det lokale medlemskontingent mv. fastsættes lokalt. Lokalforeningernes årskontingent til Danmarks Lejerforeninger udgør i 2011: 82 kr. pr. husstand.

Redaktionen af dette blad er afsluttet 1. juni 2012

Forår 2013, deadline: 15. marts 2013

Vinter 2012-13: Deadline 15. november 2012

Forår 2013: Deadline: 15. februar 2012

Hjælp andre lejere

Oplys lejerforeningen om din husleje !

Lejerforeningen har stor gavn af at godt kendskab til huslejerne rundt omkring i sit område. Flere og flere sager om huslejens størrelse afgøres nemlig udfra sam- menlignings-princippet: "Det lejedes værdi". Derfor vil foreningen gerne kende din husleje.

Hvis du kører sag, eller for nylig har kørt sag gennem lejerforeningen, så har vi allerede de nødvendige oplys- ninger. Men har du ikke kørt sag igennem længere tid, vil andre lejere kunne få glæde af, at du indsender hus- leje-oplysningerne.

I sagens natur er det især de forholdsvis billige husle- jer, der vil være gode som sammenlignings-huslejer.

Send disse oplysninger til lejerforeningen:

• Lejlighedens størrelse i m²:

• Lejlighedens månedlige husleje (excl. varme mv.)

• Er der i lejligheden:

Centralvarme?, Eget toilet?, Bad ?, To-lags vin- duer?, Nyere forbedringer?

• Lejlighedens adresse:

• Lejers navn

Dom: Udlejer har IKKE ubetinget adgang til lejemål.

Fortsat fra forsiden

det krænkende at blive stæv- net for fogedretten, kan fo- gedretsager bruges til at chi- kanere sin modpart.

Dette er uacceptabelt i et civiliseret samfund. Man må ikke bruge fogedretten til at true hinanden med "dumme- bøder". For at begrænse mis- brug af fogedretten har fol- ketinget bestemt, at den der

uberettiget stævner en an- den for fogedretten kan bli- ve pålagt en straf, som kaldes "tort".

Det skete også i dette til- fælde. Udlejer-ægteparret blev ved sagens afslutning dømt til at betale en tort på

2.500 kr. til lejer fordi de uberettiget havde indstævnet lejeren for fogedretten

Dom fra Retten i Nykøbing Falster af 18. maj 2012 i

BS1-525/2011.

Lejeren havde i hele sagsforløbet fået bistand af Lejerforening Lolland.

Under boligrettens behandling var lejeren repræsenteret af advokat

Xxxxxx Xxxx.

Læs andre artikler om samme sag på side 3, 4 og 16

Sommer 2012

Lejer i Danmark « 3

Privat udlejning

Når alt går galt mellem lejer og udlejer

Af og til opstår der konflikter mellem lejer og udlejer, hvor problemerne hober sig op og til sidst udgør et en sammenfiltret knude, der kun kan hugges over ved en dom i boligretten.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

På denne side fortæller vi om en sådan konflikt, der udspillede sige i den lille landsby på det vestlige Lol- land. Det var ikke en sag, der drejede sig om mange penge, men der er alligevel grund til at fortælle historien. Den viser værdien af flere af de rettigheder, som en lejer har i følge lejelovgivningen.

Parcelhus på entreprænørgrund

selolietank til brug for last- ten, at lejemålet var nyistand- biler og grunden blev brugt sat ved indflytning. Det viste som oplagsplads for bygge- sig at være forkert. Der stod

En kvindelig lejer flyttede for nogle år siden ind i et hus i en lille landsby. Det var et parcelhus der lå på en grund, hvor der frem til år 2000 hav- de været en lille entreprenør- virksomhed. Virksomheden havde dengang sin egen die-

materialer. Disse detaljer får betydning for konflikten.

I 2000 var ejendommen blevet overtaget af et udlejer- ægtepar fra Nakskov. De ud- lejede fra den 15 december 2007 huset til den kvindelige lejer. Lejen var - set med en landsmålestok - i den lave ende. Lejen var på 3.600 kr. om måneden eksklusiv varme og vand. Lejemålet var 90 kvadratmeter, hvilket giver en husleje på 480 kr. pr kva- dratmeter. Alligevel viste det sig, at lejen var for høj. Se artiklen Udlejer vandt lille delsejr.

Lejekontrakten

Som det tit er tilfældet, var lejekontrakten ikke i overens- stemmelse med virkelighe- den. Der stod i lejekontrak-

også, at der ville blive udar- bejdet en indflytningsrapport. Da udlejer ikke tog initiativ til dette sendte xxxxx selv en indflytningsrapport, hvori hun blandt andet konstate- rede, at lejligheden hverken var nyistandsat og heller ikke rengjort. Hun påpegede også oliepletter under olietanken

På det tidspunkt, var lejer og udlejer dog så meget på talefod, at udlejer indvilli- gede i at foretage forskellige reparationer i køkkenet.

Men to år efter gik det galt. Se artiklen: Xxxxxxx dømt for uberettiget krav om udsmid- ning af lejer

Sagskomplekset blev den

18. maj afgjort af boligretten i Nykøbing Falster.

Kilde: Se artikel på side 1-2

Læs andre artikler om samme sag på side 1, 4 og 16

Almene lejere

– arbejd sammen!

andet over er der indenfor de seneste fem - ti år sket rigtig mange fusioner af Almene Boligselskaber.

Det har ført til en række meget store selskaber, hvor der er for stor afstand mellem den enkelte beboer og beslutningstagerne. Lejerforeningernes erfaringer giver et billede af, at lejerne i almene boligselskaber i dag føler sig mere magtesløse end tidligere.

e har ofte et indtryk af, at det overhovedet ikke

kan nytte at protestere; at hvis man gør det, så

bliver man blot taberen i forhold til selskabet. Alt for mange opgiver derfor på forhånd, selvom der trods alt stadig er nogle tilbage, der protesterer over forhold de finder urimelige, og henvender sig til den lokale lejefor- ening for at få hjælp.

Roskilde har vi eksempelvis set markante ændringer

siden de to lokale boligselskaber fusionerede i 2007.

Ud over fusionen af de to selskaber, er der efterfølgen- de fusioneret med endnu en række mindre selskaber, så i dag repræsenterer det samlede selskab, Boligselskabet Sjælland ca. 12.500 lejemål.

lejerforeningen oplever vi først og fremmest æn-

dringer i den måde boligselskabets administration håndterer tvister med de enkelte lejere. I stedet for at få tingene løst, „trues“ der eksempelvis med ophævel- ser af lejemålet, så lejerne ofte ikke tør fastholde selv åbenlyst rimelige andragender. Tidligere var det som lejeforening muligt at føre en dialog med selskaberne, netop i et forsøg på at undgå nogle af de tvister der typisk opstår. Noget sådant forekommer næsten ikke i dag.

Ser en kedelig tendens til at selskabet ikke ændrer sin

agerne i Beboerklagenævnet er blevet flere, og der

praksis efter at være underkendt i nævnet. De retter sig efter afgørelsen i det enkelte konkrete tilfælde, men de ændrer ikke deres praksis i de stribevis af tilsvarende sager de har kørende.

ette er problematisk, specielt fordi vi ved at det

højest er en tiendedel af tvisterne, der nogen sinde når frem til lejeforeningen og/eller til beboerklage-

nævnet. Det er stærkt bekymrende at man kan sidde med en viden om, at den administration der betales af lejerne, på denne måde i høj grad administrerer i uoverensstemmelse med både lovgivningen og hele formålet med det almene boligbyggeri.

ogle kunne måske så tænke, "er der noget nyt

i det, det er vi mange der har oplevet gennem

tiden". - Ja, men nu er det er blevet væsentligt forvær- ret, og udviklingen går raskt den forkerte vej, så nu er det på høje tid at gøre noget for at ændre udviklingen.

n af de ting der kan gøres er, at aktive beboere i det

xxxxxx organiserer sig, og selv "erobrer" repræsen-

tationen i de beboerdemokratiske fora.

oget sådant har vi set et rigtig flot eksempel på i

starten af juni måned, netop i Boligselskabet Sjæl- land. Fire afdelinger gik sammen for at sikre næstfor-

mandsposten til en fælles kandidat, der stillede op fordi hun og de fire afdelinger, er utilfredse med at selskabs- bestyrelsen ikke stiller spørgsmålstegn ved selskabets administration, og fordi afdelingerne er trætte af at der ikke lyttes til de afdelinger, som selv ønsker at være med til at tage ansvar.

åtte dette eksempel brede sig. Danmarks Lejerfor-

eninger hjælper gerne, hvis beboerne ønsker det.

Xxxxx Xxxxxx, Landsformand

4 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Boligministeriet sætter bundrekord i lovsjusk

Ministeriet for by, bolig og landdistrikter udsendte den 26. marts klokken 13.33 et lovudkast med den korte titel,

„Energisparepakke“ til organisationerne inden for boligområdet. Organisationerne blev bedt om at svare senest den 2. april kl. 12.00, altså mindre end 7 døgn efter. Lovsjuskeriet endte i en fiasko, idet ministeriet ikke nåede at færdiggøre lovforslaget inden fristen for fremsættelse for folketinget udløb.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Under den tidligere VK-re- gering udviklede der sig en betænkelig praksis i forbin- delse med forberedelsen af lovforslag. År for år kunne man konstatere, at høringsfri- sterne blev kortere. Mens det normale tidligere var, at de berørte organisationer havde 3-4 uger til at kommentere lovforslag, endte høringsfri- sterne i slutningen af 0-erne ofte med at være 2 uger eller derunder.

Mange organisationer har påpeget det uheldige i de kor- te høringsfrister. Generelt er det et ønske blandt organisa- tionerne, at man får 4 uger til

at kommentere et lovudkast, før det bliver fremsat i folke- tinget. Dette er nødvendigt, fordi organisationerne ofte skal høre flere forskellige til- lidsfolk og ansatte før man kan udarbejde et høringssvar.

Demokrati og teknik

De korte høringsfrister er både et demokratisk og lov- teknisk problem. Det er et de- mokratisk problem, fordi det er demokratiets adelsmærke, at man lytter til borgere, der har en mening om de love, folketinget laver. Og det er et lovteknisk problem, fordi organisationerne ofte har et detailkendskab til deres inte- resseområder, der gør dem i

stand til at påpege utilsigtede fejl i lovgivningen.

Når regeringen ikke giver organisationerne tilstrækkelig tid til at gennemgå et lovud- kast, øger man risikoen for, at der opstår fejl og uklarheder i loven, som kan blive til gene for borgerne efterfølgende.

Regeringsskiftet

Mange håbede på, at rege- ringsskiftet i oktober 2011 ville føre til, at høringsfrister- ne blev længere. De må være blevet slemt skuffede.

På boligområdet er der fremsat 4 lovforslag. Af de fire lovforslag har to af dem haft en høringsperiode på henholdsvis 5 og 7 dage. De

to øvrige forslag har haft hø- ringsperioder på henholdsvis 17 og 20 dage.

Dertil kommer Energispa- repakken, som havde en hø- ringsperiode på 6 dage.

Tørre tårer

I Danmarks Lejerforenin- ger græder vi tørre tårer over, at Energisparepakken ikke bliver vedtaget i denne folke- tingssamling. Vi var en af de organisationer, der nåede at afgive et høringssvar, og vo- res svar var negativt.

Ikke fordi vi ikke sympati- serer med bestræbelserne på at gennemføre energibespa- relser på det private lejebo- ligmarked, men fordi det ud-

sendte forslag ville gøre mere skade end gavn, hvis det blev til lov. Se anden artikel i det- te blad om Energisparepak- ken.

Med lovudkastets bortfald, er der en chance for, at æn- dre Energisparepakken fun- damentalt, når den skal frem- sættes i næste folketingssam- ling. Det kræver blot, at rege- ringen giver sig til at lytte til organisationerne.

Xxxxxxx vandt lille delsejr

Xxxxx kunne ikke bevise, at der var indgået en mundtlig aftale om, at hun havde frie hænder til at disponere over haven, f.eks. fælde træer Xxxxx blev også dømt til at nedtage et hegn, som hun selv havde sat op.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Det forekommer ofte, at der ved indgåelse af et leje- mål bliver lavet mundtlige aftaler - f.eks. om hvordan haver skal passes. Så længe forholdet mellem lejeren og udlejeren er godt, giver det som regel ikke problemer.

Men når konflikterne mel- der sig, er det anderledes. Så viser det sig at parterne har vidt forskellige opfattelser af, hvilke mundtlige aftaler, der er indgået.

Dette var også tilfælde i Lolland-sagen.

Læs andre artikler om samme sag på side 1, 3 og 16

Hegn

Nu ville udlejer ikke aner- kende at der var en mundtlig aftale om, at lejeren kunne

disponere over haven som hun ønskede. Lejeren mente, at det var aftalt, at hun f.eks. kunne fælde træer og plante nye og at hun kunne omlæg- ge bede. Xxxxxxx havde også i god tro opsat et hegn ind mod naboen.

Da sagen kom for i bolig- retten, nægtede udlejer, at der var indgået sådanne aftaler. Da lejeren ikke kunne be- vise at aftalerne var indgået, fik udlejer medhold på dette punkt. Lejer må derfor ned- tage hegnet.

Lejen nedsat

Inden sagen kom for bolig- retten havde huslejenævnet i Lolland Kommune nedsat den månedlige leje fra 3.600 kr. til 2.300 kr. den nedsatte

leje svarer til 307 kr. pr. kva- dratmeter om året. Dette er i den absolut lave ende af leje- markedet, og viser, at boliger i Udkantsdanmark uden mo- derniseringer har en meget lav værdi.

Xxxxxxx havde ikke anket lejefastsættelsen. Derimod ankede lejer huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnet havde bestemt, at lejenedsæt- telsen skulle gælde fra det tidspunkt, lejer klagede over huslejen. Lejer ville have, at den nedsatte leje skulle gælde fra indflytningstidspunktet. Boligretten gav ikke lejer medhold i denne påstand.

Kilde: Se artikel på side 1-2

Sommer 2012 Lejer i Danmark « 5

Xxxxxxx tendens i energipolitikken

Regeringens bestræbelser på at få gennemført energibesparelser i den private lejeboligsektor ødelægger et sundt princip: at lejerne ikke skal betale to gange for at få vedligeholdt deres bolig.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Regeringen har lavet et bredt energiforlig med alle folketingets partier. Som led heri arbejde boligministeriet med en såkaldt Energispa- repakke. Som man kan læse andetsteds i dette blad, nåede Energisparepakken ikke at blive fremsat tidsnok i Fol- ketinget og kan derfor ikke gennemføres i denne folke- tingssamling.

Alligevel er der grund til at omtale det uheldige lovud- kast, fordi det viser, hvordan man i regeringen og i bolig- ministeriet anskuer årsagerne til de manglende investerin- ger i energibesparelser i den private lejeboligsektor.

Paradoksproblem

Embedsmændene i bolig- ministeriet finder, at der er et såkaldt paradoksproblem i private udlejningsejendom- me. Som der står i lovud- kastet:

- Selv umiddelbart rentable investeringer i energibesparelser bli- ver ofte ikke foretaget på grund af usikker- hed om, hvem der vil høste de økonomiske

fordele af investeringerne. Selvom både lejer, udlejer og samfundet kunne have gavn af, at der blev gen- nemført flere energirenove- ringer med deraf følgende økonomiske besparelser og miljømæssige forbedrin- ger, foretages de ikke, pri- mært fordi udlejer

i dag ikke på kort sigt har et til- strækkeligt

økonomisk incitament til at foretage dem.

Denne konstatering kan mange lejere skrive under på. Selv simple energibespa- relser, som f.eks. at udskifte vinduer, hvor der er gamle termoruder, og i stedet isætte nye vinduer med energiglas, bliver meget ofte ikke udført, fordi udlejer ikke mener han kan tjene penge på dem. Det samme gælder hulmursisole- ring og isolering af varmerør og lignende.

Hvorfor?

Det, som mangler i em-

bedsmændenes analyse, er spørgsmålet: Xxxxxxx mener udlejerne ikke, at de kan tje- ne nok på energibesparelser?

Svaret er som regel føl- gende: De kan tjene mere ved at lade være. Det skyldes to ting.

1) at det private lejebolig- marked i de store og mellem- store byer er så presset, at alt kan udlejes. Deraf følger, at udlejerne nemt kan få lejerne til at betale en markedsleje på 1000-1500 kr. pr. kvadratme- ter om året for boliger i dår- lig energimæssig stand.

2) at de færreste lejere ken-

der lejelovgivningen. Le- jerne ved f.eks. ikke, at det kun i ganske særlige tilfælde er lovligt at kræve en leje på mere end 1000 kr. pr. kva- dratmeter om året. Meget ofte nedsættes huslejen i de såkaldte småhuse til f.eks. 600 kr. pr. kvadratmeter om året, hvis lejeren klager til huslejenævnet.

De to forhold tilsammen bevirker, at det nærmest vil være en dumhed, hvis man som udlejer tager initiativ til

et energispareprojekt. Hvis man kan få en (ulovlig) leje på 1000 kr. pr. kvadratmeter om året, hvorfor så risikere, at lejeren går til huslejenæv- net og får nedsat lejen.

Forslaget

Boligministeriets embeds- mænd reagerer på paradokset med at foreslå en ordning, som øger udlejerens indtje- ning på energibesparelsen. Udlejer skal efter forslaget kunne beregne en huslejefor- højelse på grundlag af hele istandsættelsesudgiften og

ikke kun på grundlag af for- bedringsudgiften

Den nuværende lejelovs § 58 indeholder et princip om, at en lejer kan pålægges leje- forhøjelse ved forbedring af lejligheden. Derimod kan der ikke varsles lejeforhøjelse ved vedligeholdelse og for- nyelse af en lejlighed. Dette skyldes, at der i forvejen er indregnet penge hertil i hus- lejen. Hvis man har omkost- ningsbestemt husleje og ejen- dommen er fra før 1970 be- taler man årligt mellem 150

og 180 kr. pr kvadratmeter om året til vedligeholdelse og fornyelse. For en 100 kva- dratmeters lejlighed svarer det til mellem 1.250 og 1.500 kr. hver måned.

Vedligeholdelse og forbedring

En forbedring foreligger, når lejligheden ved en om- bygning får en højere brugs- værdi end den før har haft. Vedligeholdelse eller for- nyelse foreligger når lejlig- heden ved ombygningen får genskabt eller opretholdt den brugsværdi, den hele tiden har haft.

Eksempel:

En udlejer ejer en lejlig- hed i en murstensejendom fra 1950-erne, hvor der på loftet ligger 5 cm isolering fra den gang huset blev op- ført. Taget er nedslidt og udlejer beslutter sig for

at lægge nyt tag på ejendommen. Han kan vælge kun

at udskifte ta- get og lade de gamle

isoleringsmåtter blive lig- gende. I så tilfælde er der tale om vedligeholdelse eller for- nyelse, og i dette tilfælde kan der ikke gennemføres husle- jeforhøjelse. Lejerne der har boet i lejligheden har nemlig gennem årene betalt til ved- ligeholdelsen, uanset om der er sket nogen vedligeholdelse eller ej.

Udlejeren kan i stedet væl- ge at erstatte den gamle iso- lering med f.eks. 30 cm rock- wool, når han alligevel skal udskifte taget. I dette tilfælde

er der tale om forbedring. Lejerne opnår nemlig en hø- jere brugsværdi i og med, at varmeudgiften falder. Her kan udlejeren varsle husle- jestigning, hvis størrelse af- hænger af de ekstraomkost- ninger, som den ekstra isole- ring har forårsaget.

Betaler to gange

Med regeringens forslag kommer lejeren i ovennævnte tilfælde til at betale for ud- skiftning af taget to gange. Han og hans forgængere i lejemålet har allerede betalt rigeligt over huslejen. Når udlejeren nu udskifter ta- get og forbedrer isoleringen kommer lejeren til at betale en gang til i form af en ny lejeforhøjelse.

Dette er klart uacceptabelt for lejerbevægelsen. Derved bliver det lejerne, der skal betale for klimaindsatsen.

Moralsk overvejelse

Denne positive særbehand- ling er ikke noget boligmi- nisteriets embedsmænd har fundet på ud af den blå luft. Udlejernes repræsentanter har på talrige møder og xxx- xxxxxxxx om energiproblemer sagt, at udlejerne får for lidt ud af at lave energibesparel- ser.

Der findes på udlejersiden folk, der ikke kun tænker på deres egen pengepung. Der findes udlejere, der sæt- ter en ære i at holde deres ejendomme i god stand.

Der findes udlejere, der behandler deres lejere anstændigt. Der fin- des udlejere, der me- ner, at udlejerne også må yde deres bidrag til

at løse klodens energiproble- mer f.eks. ved at lave ener- gibesparelser i deres ejen- domme.

Disse ansvarlige udlejere må få en dårlig smag i mun- den. Tænk at deres organisa- tionsrepræsentanter tilsyne- ladende er ved at sikre udle- jerne en ekstra præmie ved at sige: - „Vi vil kun være med til at løse klimaproblemerne, hvis vi får lov til at få beta- ling to gange for den samme vedligeholdelse.“

6 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Forslag fra Danmarks

Lejerforeninger

Udlejere skal tvinges til at genudleje

Forslag til opstramning af reglerne om genudlejning af ledige lejligheder

Dokument

Danmarks Lejerforeninger foreslår følgende ændringer af lejeloven og boligregule- ringsloven:

1) Boligreguleringslovens

§ 48 præciseres således, at det anføres udtrykkeligt, at 6-ugers fristen tager sin be- gyndelse på det tidspunkt, hvor lejeren fraflytter og ikke ved udløbet af opsigelsespe- rioden.

2) Der tilføjes en bestem- melse til lejelovens § 86 og § 95, hvorefter udlejer fortaber retten til at kræve leje i opsi- gelsesperioden fra det første månedsskifte efter at 6-ugers fristen i boligreguleringslo- vens § 48 er udløbet, såfremt udlejer ikke har anmeldt lej- ligheden som ledig til kom- munen.

Boligreguleringslovens § 48,

stk. 2.

Efter boligreguleringsloven skal en udlejer sørge for at hans lejligheder er udlejede og beboede. Hvis en lejlig- hed har stået tom i mere end

6 uger, har en udlejer pligt til at anmelde den ledige lej- lighed til kommunen, som derefter kan anvise lejere til lejemålet f. eks. fra kommu- nens akutliste. Det gør de fle- ste private udlejere kun me- get nødtvunget, måske fordi kommunale klienter har et dårligt ry blandt udlejerne.

Nogle kommuner fortol- ker reglen således at 6 ugers fristen løber fra den dag, den tidligere lejer er fraflyt- tet. Andre kommuner lader 6 ugers fristen begynde den dag, den tidligere lejers op- sigelsesperiode udløber. Selv om den sidstnævnte fortolk- ning er forkert, så anvendes den i praksis af en del kom- muner. Denne forkerte for- tolkning kan afhjælpes ved den foreslåede præcisering af bestemmelsen.

Lejelovens § 86 og § 95

Efter lejeloven påhviler der udlejer en tabsbegræns- ningspligt over for lejere, der fraflytter lejemålet inden udløbet af deres opsigelses- periode. Tabsbegrænsnings- pligten har dels betydning for

fraflytteren, fordi udlejerens overholdelse heraf kan spare fraflytteren for at skulle be- tale dobbelt husleje i en del af opsigelsesperioden.

Udlejeren har også en inte- resse i, at leje lejligheden ud hurtigst muligt, men i nogle tilfælde opstår der berettiget tvivl om, hvorvidt udlejeren opfylder pligten. Nogle ud- lejere fravælger interessere- de ansøgere til en lejlighed, fordi de ønsker, at en bestemt ansøger skal have lejlighe- den, eller at fordi de betragter bestemte typer af ansøgere som uønskede.

Der opstår af og til tvister ved domstolene herom. Disse retssager ender typisk med, at udlejeren frikendes for at have forbrudt sig mod tabs- begrænsningspligten, fordi det er næsten umuligt for en lejer at bevise, at lejligheden kunne være lejet ud tidligere. Begge regler har den sam- fundsmæssige betydning, at de er med til at formindske

antallet af ubeboede lejemål

Tidsbegrænsede lejemål

En særlig problema- tik finder vi i de såkaldt tidsbegrænsede lejemål i de tilfælde, hvor der er uopsigelighed fra le- jers side i lejeperioden. Her er lejer i princippet bundet til at betale leje i hele den aftalte lejeperi- ode også selv om han fraflytter lejemålet,

for eksempel fordi han skal flytte til en anden by. Hvis ikke der fandtes en tabsbe-

grænsningspligt kunne udlejeren i princippet læne sig tilbage og lade lejeren betale leje i et helt år eller længere.

Tabsbegrænsningsplig- ten forhindrer i princip- pet dette, idet udlejeren har pligt til at genudleje lejemålet, hvis den fra- flyttende lejer ønsker det.

Lejere der fortryder

Det forekommer tem- melig ofte, at lejere, der har underskrevet en lejekontrakt, allige-

vel ikke flytter ind, f.eks. fordi de inden

indflytningen får en anden lejlighed som de hellere vil have. Disse lejere er i prin- cippet forpligtet til at betale leje i tre måneder. Dette gæl- der også selv om de i god tid meddeler udlejer, at de ikke ønsker at leje lejligheden al- ligevel. Her har tabsbegræns- ningspligten også betydning, idet udlejer skal søge at gen- udleje lejligheden hurtigst muligt.

Nye tendenser på boligmarkedet: Faldende efterspørgsel i udkantskommuner

Hidtil har der været et så stort pres på lejeboligerne i

de regulerede kommuner, at billige lejligheder har kunnet udlejes meget hurtigt. Dette har mindsket problemerne med dobbelt husleje for de fraflyttende lejere.

I mange udkantskommu- ner oplever vi i øjeblikket, at flere og flere lejligheder står tomme gennem længere perioder. Dette kan skyldes faldende efterspørgsel i ud- kantskommunerne.

Den faldende efterspørgsel betyder at markedslejen fal- der. De udlejere, der for få år siden kunne udleje deres lej- ligheder til f.eks. 1.200 kr./ m2 om året, kan nu pludse- lig ikke få deres lejligheder

afsat, når de skal genudlejes. Det vil ofte tage lidt tid, før udlejeren erkender, at han skal sætte lejen ned til f.eks.

1.000 kr./m2.

Dette kan være en årsag til, at der bliver flere og flere tomme boliger i udkantsom- råderne.

Udlejede ejerboliger Lejeboligmarkedet præ- ges i disse år af mange udlejede ejerlejligheder og parcelhuse. Er der

tale om boliger fra før 1960 opkræves der ofte en ulovlig høj mar- kedsleje. Lejere, der skal fraflytte, kan

få lejen nedsat ved at klage til husle- jenævnet . Hvis de gør det i god tid, kan det mindske de- res tab i opsigel-

sesperioden. Krisen på

ejerboligmarkedet bevirker at mange nybyggede ejerlej- ligheder udlejes til markeds- leje specielt i storbyerne og de omliggende kommuner. Når lejerne flytter hænger de ofte på en meget dyr husleje i opsigelsesperioden, som de ikke kan få nedsat, fordi det er lovligt at opkræve mar- kedsleje for boliger opført ef- ter 1991.

Huslejenævnenes kompetence

Med den gældende lov- givning vil huslejenævnene kun sjældent kunne træffe afgørelse i tvister om udle- jerens manglende opfyldelse af tabsbegrænsningspligten. Ganske vist har nævnene kompetence til at afgøre sa- ger om tilbagebetaling af de- positum og i disse sager ind- går meget ofte spørgsmålet om lejerens betaling af leje i opsigelsesperioden.

Men da spørgsmålet om manglende opfyldelse af tabsbegrænsningspligten som oftest kun kan afgøres ved af- høring af parterne og eventu- elle vidner, vil huslejenæv- nene afvise at tage stilling til spørgsmålet. Derved vil nævnene kun kunne træffe delvise afgørelser i sager om tilbagebetaling af depositum. Parterne er dermed henvist til at gå videre til boligretten. Dette er uhensigtsmæssigt i betragtning af at den slags sa- ger som oftest kun drejer sig

om beløb under 50.000.

Med den foreslåede lovæn- dring vil mange af den slags sager kunne afgøres alene ved hjælp af dokumentbe- vis. Hvis en udlejer ikke kan dokumentere, at han har un- derrettet kommunen om den ledige lejlighed efter bolig- reguleringslovens § 48, kan huslejenævnet træffe afgørel- se om, at lejers pligt til at be- tale husleje bortfalder fra det første månedsskifte efter at anmeldelsen skulle være sket.

Sommer 2012 Lejer i Danmark « 7

Prisen på en udsættelse er over

200.000 kr

Vi har tidligere i dette blad beskrevet fogdeudsættelsernes brutale konsekvenser for de berørte lejere. Men udsættelserne er ikke kun et menneskeligt problem. De betyder også økonomiske tab både for kommunerne, de almene udlejere og de private udlejere. I artiklen beskriver Xxxx Xxxxxxxxxxx årsagerne til disse tab og foreslår nogle små regelændringer, der kan hælpe med til at undgå dem.

Af Xxxx Xxxxxxxxxxx

Små regelændringer kan spare kommuner og udlejere næsten 1½ milliard årligt.

4.405 fogedudsættelser ko- stede kommunerne 920 mil- lioner kr. i 2011.

En stor del af disse udgif- ter skyldes, at lovgivningen kræver, at kontanthjælpsmod- tagere skal straffes for ude- blivelse fra aftaler. Det er for smed at rette bager, da den største økonomiske straf ram- mer de uskyldige kommuner, som ikke må hjælpe borgerne med at få huslejen betalt.

Københavns kommune har opgjort, at fogedudsættelser af borgere fra deres boliger koster nær 210.000 kr. pr sag i gennemsnit. Med 4.405 sa- ger i hele landet bliver det en meningsløs udgift på 920 millioner kr. til landets kom- muner.

Udlejerne, hvoraf 70 % er almene boligafdelinger, hvor tabet rammer øvrige beboere, og 30 % er private udlejere, påføres tab omkring 92.500 kr. jf.. kommunens tal. I alle tilfælde rammes fuldstændig sagesløse og for- svarsløse mennesker

af tabene, som sam- let skønnes at løbe op over 400 millio- ner kr.

Årsager og delløsninger

Kontanthjælpslof- tet og fattigdoms- ydelserne gjorde det tidligere svært for mange at betale de simpleste regninger. Denne del-årsag til udsættelser, har re- geringen & Enheds- listen sat en stopper for.

Straffesanktioner for udeblivelse

Det er lovfæstet at kommunerne skal straffe alle kontant- hjælpsmodtagere, som ikke møder til kommunens befalede

tider, ved at stoppe ydelserne indtil klienterne møder op. Det betyder med stor sand- synlighed, at de hverken har til mad og drikke eller til hus- lejen.

Det er her, det går galt! En ting er, at Folketinget vil straffe de, der udebliver; men man straffer også kommuner- nes sociale forvaltninger, ar- bejdsmæssigt og økonomisk, foruden at man straffer udle- jerne.

Det må være fuldt rigeligt at tage penge til mad og drik- ke fra folk.

Løsningsforslag

En rimelig løsning vil være, at sikre den største del af klientellet, på offentlig forsørgelse, ved at indgå af- tale mellem ydelsesmodtager og kommune om, at husle- jen betales direkte af kom- munen, uden at straffesank- tioner rammer huslejen, til gengæld skal en sådan aftale være uopsigelig, ind til klien- ten enten flytter eller får egen indtægt, så de offentlige ydel- ser bortfalder.

Det vil være en udstrakt

service over for de faste kun- der. Da servicen kan auto- matiseres vil det ikke koste kommunerne noget i det dag- lige, og kommunerne vil ef- terhånden som alle kommer med, kunne spare udsættel- sesomkostningerne, op mod 1 milliard kr.

Betalingsdato, frem og tilbage

Muligheden, for at tømme og overtrække bankkontoen før huslejen skal betales, blev for kort tid siden forøget af VKO. Fremover strammes betalingsfristen og fremryk- kes til første bankdag i må- neden.

Dette vil nok reducere mængden af hændelige over- træk og restancer, således at mængden af restancesager falder.

Derimod hjælper dato- stramningen ikke, de der har alvorlig uorden i økonomien, og måske aldrig læser rude- kuverter og i øvrigt har rod i dagligdagen. De vil stadig have mellem 24 og 72 timer fra løn og ydelser går ind på kontoen til huslejen skal be-

tales, og det kræver kun få minutter at tømme en bank- konto.

De svageste, der er faste kunder i socialforvaltninger- ne og ved fogedudsættelserne bliver ikke hjulpet.

Der er kun en løsning:

At kommunerne får ret og pligt til at tilbyde aftaler om direkte huslejebetaling, som foreslået ovenfor.

Uopsigelig sikkerhed

De, der opfatter en uopsi- gelig aftale som et problem, bør erindre, at en bolig-leje- kontrakt også er uopsigelig fra udlejers side. Ved en le- jekontrakt er der begrænsede muligheder for at bryde kon- trakten og ovenfor er ligele- des defineret en afgrænsning, således at aftalen afbrydes ved flytning eller fast arbejde. Husleje skal betales uanset om lejer har lyst eller ej, og da klienterne (lejerne) ikke bør bruge pengene fra de indsættes den sidste bankdag i måneden til de skal betales den første bankdag i den føl- gende måned, er den foreslå- ede betalingsaftale hverken et

overgreb eller et tab, kun en gratis service, med henblik på at spare kommuner og ud- lejere for store uforudsigelige udgifter, og i øvrigt hjælpe de pågældende med at beholde tag over hovedet. Det er ikke det mindst vigtige.

Gældsrådgivning

Ovenstående er kun en hjælp til hovedgruppen af ud- sættelsestruede, der allerede er i det kommunale system, som kontanthjælps-modtage- re og pensionister.

Andre, der trues af udsæt- telse, er enten lavtlønnede i fast arbejde eller belastet af en høj husleje eller omfatten- de privat gæld.

Deres problemer løses ikke med automatiske administra- tive løsninger. De har behov for uvildig rådgivning.

Hverken de private eller de almennyttige udlejere må gø- res til økonomiske rådgivere for lejerne. Dels har de sjæl- dent forudsætningerne, dels har de ingen lovfæstet tavs- hedspligt.

De velmente forsøg, der foregår nu i enkelte boligsel- skaber må betrag-

xxx som alvorlige misforståelser. Det eneste udlejerne bør gøre er at forsyne lejerne med ansøg- ningsskema til bo- ligsikring og de nød- vendige oplysninger i den forbindelse og derefter sende lejerne til den kommunale borgerservice / so- cialkontor, samt hen- vise til de få frivil- lige gældsrådgivnin- ger, der findes.

Xxxx Xxxxxxxxxxx, boligpolitisk engageret & medlem af Det radikale

Venstre

8 « Lejer i Danmark Sommer 2012

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Fællesudgifter i opsigelses- perioden

Jeg boede til leje i et værelse ud- lejet af en privat udlejer, som jeg opsagde den 22. marts. Opsigel- sesperioden er derfor 30/3-30/6. I lejlig- heden boede desuden to andre, og vi hav-

de separate lejekontrakter.

Udlejer havde intet at gøre med fællesudgifter til el og tv/internet, som vi selv afregnede med henholdsvis NRGi og Stofa. Jeg stod for vores el-regning, og de andre betalte så en 3.-del af den til mig.

Jeg flyttede ud den 21. april og afleverede nøglen til udlejer

1. maj. Samme dag afregnede jeg elforbruget med NRGi.

Nu mener de gamle bofæller, at jeg skal betale fællesudgifter indtil, der flytter en ny ind, selvom jeg ikke har adgang til lej- ligheden. Kan det være rigtigt?

Derudover mener jeg, at min udlejer har været ret sløv m.h.t. at få udlejet værelset igen. Da jeg afleverer nøglen 1/5 fortæl- ler han mig, at han havde fundet en ny lejer, som havde sprun- get fra. Han har i dag fortalt mig, at der flytter en ny ind midt i juni. Jeg vil derfor kun få en halv måneds husleje tilbage af mit indskud. Jf. den nuværende boligsituation i Århus kan jeg ikke begribe, at den ikke er blevet udlejet før. Har jeg mulig- hed for, med henvisning til tabsbegrænsningspligten, at kræve minimum at få 1 måneds husleje retur?

Det du beskriver er noget argt rod. Noget kunne desuden tyde på, at lejligheden ulovligt er blevet „opdelt“ i en- keltværelser. Dette komplicerer i givet fald sagen, men

ikke nødvendigvis til ulempe for dig.

Dit spørgsmål illustrerer det sæt af problemstillinger der ind imellem kan gøre det kompliceret - og surt - at dele en lejlig- hed, hvis man som udgangspunkt ikke har sat sig ind i gælden- de regler, og i øvrigt ikke har aftaler på plads om blandt andet individuel fraflytning undervejs. (Hvis der reelt, lovligt, er tale om værelses-lejemål, skulle I aldrig være gået med at selv at klare forbrugsafregningen).

Jeg kan ikke love det, men ud fra din beskrivelse af situatio- nen, er der en vis chance for at der kan gøres noget effektivt ved det problem du beskriver. Det kræver imidlertid en nær- mere undersøgelse og analyse, hvor man må have langt flere oplysninger om evt. nedskrevne aftaler og omstændighederne. Dermed er vi ovre i sagsbehandling, som vi ikke kan påtage os på brevkassevilkår, men det gør til gengæld vores lokale lejer- foreninger, og jeg vil anbefale dig at opsøge assistance hos en af dem.

Med venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx

Lejerforeningerne under Danmarks Lejerforeninger

Find dem på internettet:

xxxx://xxxx.xx/xxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxx

Ugyldig lejeforhøjelse?

Min udlejer forhøjede min husleje med 47 kr./md. den 1. januar d.å.

Forhøjelsen var ikke varslet. Der er heller ikke afgivet skriftlig meddelelse. Det fremgår ligelede heller ikke at PBS. Altså kun forhøjelse og ingen besked om hvorfor.

Jeg GÆTTER, at forhøjelsen er en hensættelse til indvendig vedligeholdelse.

Det virker forkert, at udlejer kan forhøje lejen uden nogen form for information eller regn- skab også selvom det er til vedligeholdelsekonti.

Er det ikke muligt at kræve forhøjelsen tilbagebetalt og/eller anmode om en skriftlig medde- lelse/varsling? ?

Ud fra din beskrivelse er der enten tale om en „trappe-lejeforhøjelse“ som i givet fald skal være tydeligt beskrevet i din lejekontrakt, eller tale om en klart ulovlig lejeforhøjelse.

Jeg vil anbefale dig at opsøge videre assistance hos en af vores lokale lejerforeninger:

Med venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx

Manglende gulvbelægning

Jeg skal flytte ind i en lejlighed inden længe.

Udlejer vil sælge sine gulvtæpper, men jeg ønsker ikke at købe. Hvis jeg ikke køber, er der bare betongulve i lejligheden. Kan det virkelig være rigtigt, at udlejer ikke skal sørge

for, at der enten er gulvtæpper eller anden form for gulvbelægning. Lejemålet er privat.

Det er ikke ulovligt at udleje lejemål, som er indrettet til, at lejer selv skal sørge for væg til væg gulvtæpper. Normalt er det forøvrigt generelt langt billigere for lejer selv at købe og eje sådanne gulvtæpper, end hvis det skal betales og forrentes over huslejen + evt. af-

slutningsvis erstattes helt eller delvist ved fraflytning. - Hvis du fortsat er i tvivl vil jeg anbefale dig at søge rådgivning i en af vores lokale lejerforeninger:

Med venlig hilsen, Xxxxxx Xxxxxxxxx

Xxxxxx 2012 Lejer i Danmark « 9

... hvordan er det nu, det er?

Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx

Rengøring ved fraflytning

Hej, vi er lige fraflyttet vores lejlighed. Udlejeren krævede en rengøring ved fraflytning og det gjorde vi. Ved overtagelse af lejlighed sagde udlejeren, at alt ser fint ud, men fire dage senere ringer han og siger at han ikke er tilfreds med rengøringen. Han vil ikke give

mig lov til at gøre det en gang til men kræver i stedet for 2000 kr. for at han selv gør det. Her er tale om en 55 kvadratmeters lejlighed og støv på skabene og under sofaen, samt kalk på nogle rør i badeværelse.

Kan det være rigtig at jeg ikke selv må bestemme, hvordan vi får den rent nok til at han er til- freds med det.

Er der en lov som siger hvor meget han kan kræve for at gøre rent for os?

Mange tak for hjælpen, Xxxxxx

I princippet har en udlejer 14 dage til at kræve istandsættelse af lejligheden for lejers reg- ning ved fraflytning. Hvis han ved overtagelsen af lejligheden giver jer et udtrykkeligt til- sagn om, at han ikke vil stille krav om hverken rengøring eller anden istandsættelse på je-

res regning, så er han bundet af dette tilsagn. Men det er jer, der skal bevise, at han har givet et sådant tilsagn, og det er normalt vanskeligt. Der er ikke i loven nogen overgrænse for, hvor me- get man kan kræve for rengøring. Boligretten kan nedsætte beløbet, hvis det er urimeligt i for- hold til arbejdets omfang.

Hvis I har boet i lejligheden i mindre end 1 år, kan I måske kræve lejen nedsat med tilbagevir- kende kraft. På den måde kan I få pengene igen. Kontakt en lejerforening og hør om dette er en mulighed.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Farlige elinstallationer i lejebolig

Hej, min kæreste, søn og jeg bor i en lejelejlighed hvor flere (måske alle) ledninger er stofledninger. Flere af vores kontakter er desuden løs i forbindelsen, når man

tænder og slukker for lyset. I forbindelse med vores badevæ- relse, blinker noget af lyset i stuen ved siden af, når man tæn- der for lyset i badeværelset. Der er i øvrigt kun en fast til hele køkkenet - som trækker elovn, køleskab, vaskemaskine, elke- del, brødrister etc. Forleden dag brændte stikkontakten i køk- kenet sammen, da vi brugte en grill-toaster på ca. 2000 watt. Vi føler os meget utrygge over disse gamle installationer, som tydeligvis er farlige, men hvem har ansvaret for el-installatio- nerne i en lejebolig. Bygningen er gammel ca. fra 1900.

Mange tak.

Må jeg have sovende gæster?

Hej! Jeg har lejet den ene lejlighed i et dobbelt rækkehus sammen med min datter, og min udlejer bor i den anden lejlighed, den er 90 m2 med egen have osv. Nu har jeg så fået en kæreste og i går bankede min udlejer på og sagde, at hun havde set, at der stod

en bil (min kærestes) og at jeg altså ikke må ha overnattende gæster.

Da jeg fortalte at jeg var begyndt at se en før god ven mere end en ven, sagde hun at hun havde udlejet til en voksen og et barn, og flere personer slider på lejligheden. Men han har altså kun sovet der den ene uge 1 gang og den anden uge 2 gange. Hun sagde desuden at det jo ikke var fordi vi lamede eller noget, hun mærkede faktisk ikke at vi var der, men hun havde bare set hans bil der nogen gange.

Må hun gerne bestemme hvem der kommer og sige at jeg ikke må ha nogen sovende?? Er der regler for det?? Og for hvormange gange det så eventuelt er tilladt at man må ha sovende gæster?? Håber på hurtig svar, føler mig virkelig overvåget hele tiden.

Med venlig hilsen, Rosa

En udlejer kan normalt ikke blande sig i om man har gæster, hverken til spisning eller overnatning. Den eneste undtagelse er, hvis der i din lejekontrakt står et udtrykkeligt forbud mod overnattende gæster. Hvis du ikke har skrevet under på noget sådant, kan

du roligt afvise din udlejers klager.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

Med venlig hilsen, Mette

Det er udlejer, der har ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af elinstallationer. Du bør kontakte kommunen og få at vide hvem, der i din kommune har pligten til at

kontrollere om installationerne er brandfarlige.

Du kan også klage til Huslejenævnet, som både kan give ud- lejer vedligeholdelsespåbud og nedsætte din husleje, hvis den er for høj.

Du kan ikke blive sagt op, fordi du klager. Meld dig ind i en lejerforening og få bistand.

Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx

10 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Startboliger – hvad er det?

Regeringen har i Folketinget stillet forslag om indførelse af en ny boligform inden for det almene byggeri: "startboliger". Hermed menes ungdomboliger, hvor der er tilknyttet støttepersoner - de såkaldte sociale viceværter

Regeringen

Formålet med startboli- ger er at sikre unge med for- skellige grader af problemer en god start på et liv i egen bolig. En del af de unge, der står over for at bosætte sig i egen bolig, har betydelige vanskeligheder med at begå sig på boligmarkedet. De har svært ved at få fat i og fast- holde en bolig, få tilværel- sen i boligen til at fungere, omgås naboer m.v. Med hen- blik på at den unge kommer i gang med arbejde eller ud- dannelse samt formår at fast- holde en bolig, foreslås det, at der etableres startboliger, hvor voksenstøtte er knyttet direkte til boligen og bolig-

miljøet, uanset om der er tale om fx individuelle boliger i en større bebyggelse eller mindre bofællesskaber.

Herved ønskes det, at der skal ske en samlet styrkelse af indsatsen i forhold til ud- satte unge i egen bolig. Det er desuden forventningen, at man ved etablering af start- boliger kan forebygge, at den unges problemer eska- lerer til skade for den unge selv og samfundet. En sådan forebyggende indsats vil så- ledes samtidig medvirke til at dæmpe presset på kom- munernes sociale udgifter i forhold til den pågældende gruppe.

De eksisterende regler om alment byggeri giver mulig-

hed for etablering af støttede ungdomsboliger. Sådanne bo- liger skal lejes ud til uddan- nelsessøgende og unge med særligt behov for en ung- domsbolig.

Med startboligen etable- res som supplement hertil en særlig ungdomsbolig, der er målrettet unge, som har be- hov for en støtteperson i til- knytning til boligen. Start- boliger modtager offentlig støtte til brug for aflønning af støttepersonale (sociale vi- ceværter). Det foreslås, at de derudover kan få et mindre ombygningstilskud. Bygnin- ger kan tilvejebringes ved en udnyttelse af en række eksi- sterende boligtyper, herunder ungdomsboliger. Bygninger

kan desuden tilvejebringes ved, at kommunen giver støt- tetilsagn til etablering af nye boliger ved nybyggeri, til- bygning til eksisterende byg- geri, erhvervelse og efterføl- gende ombygning af eksiste- rende ejendomme m.v.

Sociale viceværter

Som et led i driften er der ansat voksne støttepersoner (sociale viceværter). Startbo- liger kan derved bidrage til optræning af de unge. De so- ciale viceværter skal skabe et godt og trygt miljø samt yde støtte og rådgivning til de unge. De sociale viceværter kan herunder igangsætte ak- tiviteter, som styrker de un-

ges netværk og sociale kom- petencer. De kan ligeledes eksempelvis støtte med lek- tiehjælp og lignende. Derud- over kan de sociale vicevær- ter være omdrejningspunktet for inddragelse af frivillige kræfter i startboligprojektet. Det er centralt, at boligerne bliver en del af lokalområdet, og trækker på de ressourcer, der findes her.

De sociale viceværter i startboligen er et forenings- drevet supplement til de kommunale tilbud efter ser- viceloven, og startboligerne ændrer ikke ved det kommu- nale myndigheds- og forsy- ningsansvar efter servicelo- ven.

Kommentar fra Danmarks Lejeforeninger

Danmarks Lejerforenin- ger finder det prisværdigt, at der med den påtænkte lov- ændring skabes muligheder for at indføre startboliger for unge, med mulighed for bo- støtte i form af sociale vice- værter.

Det er også prisværdigt, at man har forsøgt at lave et regelsæt, der er forholdsvis fleksibelt, og som kan bruges både af almene boligorgani- sationer og af de særlige al- mene selvejende institutioner.

Almene boligorganisationer Vi mener dog, at man med fordel kunne indbygge en endnu større grad af fleksi- bilitet i ordningen, hvis man i stedet for at give den nye startboligbidrag til bestemte boliger, gav startboligbidra- get til boligorganisationen ud fra antallet af unge, der var tilknyttet ordningen i den på- gældende afdeling af boligor- ganisationen, jf. § 101 a stk.

Bedre udnyttelse af ordningen

Der vil formentlig være meget stor forskel på, hvor længe de pågældende unge har behov for bostøtte. I nog- le tilfælde vil startlejeren i løbet af et par måneder have vænnet sig til at bo i egen bolig, således at behovet for voksenstøtte i realiteten er bortfaldet. I andre tilfælde kan der gå flere år, særligt hvis startlejeren samtidig har problemer i form af arbejds- løshed eller lignende.

Det er forudsat, at udleje- ren skal opsige startlejeren, såfremt forudsætningerne ikke mere er til stede.

Vi foreslår, at udlejeren i stedet skal opsige bostøtten, når startlejeren ikke mere har behov herfor. Lejeren bliver derefter boende i boligen på almindelige vilkår. Udleje- ren får derved mulighed for at indgå et startlejemål med en anden ung person et andet sted i bebyggelsen. Derved udnyttes de sociale vicevær- ters arbejdskraft bedst muligt.

I nogle tilfælde har start- boligerne særlige faciliteter, f.eks. fællesrum eller lig- nende, der er nødvendige for at bostøtten skal kunne gen- nemføres. I sådanne tilfælde skal udlejeren samtidig med opsigelsen af bostøtten tilby- de lejeren en anden lejlighed i bebyggelsen.

Bytte og fremleje

Vi kan tilslutte os, at det i startboligkonceptet vil være uhensigtsmæssigt, at lade al- menelejelovens Kapitel 12 (om brugsrettens overgang til andre) gælde i fuldt omfang. Vi kan dog ikke se, at der skulle være en saglig grund til at § 64 ikke skal gælde for startboliger.

Alle unge mennesker kan have behov for at dele deres lejlighed med en anden. Ef- ter § 64 har en lejer ret til at fremleje højst halvdelen af en lejligheds beboelsesrum til en anden. Et sådant fremlejefor- hold kan udmærket kombine- res med at den unge startlejer stadig bor i lejemålet og får

støtte af den sociale vicevært.

Gummibestemmelse

Der foreslås en tilføjelse til

§ 85 i almenlejeloven, hvor- efter udlejeren skal opsige en lejeaftale "..såfremt de forud- sætninger hvorunder boligen er udlejet, ikke længere er til stede"

Den foreslåede tilføjelse, vil vi kraftigt fraråde vedta- gelsen af.. Formuleringen må betragtes som gummiagtig.

Opsigelsesbeskyttelsen i le- jelovgivningen er fundamen- tal for alle lejere. Dette inde- bærer, at eventuelle undtagel- ser fra opsigelsesbeskyttelsen skal være klart angivet i selve loven, således som det er til- fældet med den nuværende § 85, stk. 1-4.

I bemærkningerne til lov- forslagets § 2 angives følgen- de tre situationer, hvor der kan ske opsigelse:

1. Behovet er ikke mere tilstede: („En opsigelse vil således kunne forekomme, hvor den pågældende person ikke længere vurderes at have

behov for særlig bostøtte..“)

2. Tilbuddet om bostøt- te er ikke relevant. („..f.eks. på grund af manglende mo- tivation eller misbrugsproble- mer“)

3. Hvis den pågældende bolig nedlægges som startbo- lig før udløbet af lejeaftalen

De to første kriterier der så subjektive og uklare, at de ikke er egnede som opsigel- seskriterier. Såfremt regerin- gen ønsker at disse opsigel- seskriterier skal gælde, må vi opfordre til, at de bliver konkretiseret og indsat i selve lovteksten.

Vi bemærker i øvrigt, at såfremt ordningen ændres således som vi har foreslået ovenfor i afsnittet Bedre ud- nyttelse af ordningen, vil der ikke være noget behov for kriterium 1 eller 3

Under alle omstændigheder bør der indføres en pligt for udlejer til at tilbyde erstat- ningsbolig f.eks. efter § 86, stk. 1 - såfremt lejeren opsi- ges efter den nye § 85 stk. 3

Sommer 2012 Lejer i Danmark « 11

Almen udlejning

Lejligheder blev for store - lejere fik rum afblændet.

Xxxxxxx ved projektering af almene seniorboliger betød, at boligorganisationen måtte betale erstatning til lejere der var flyttet ind under falske forudsætninger.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I 2007 ombyggede bolig- organisationen, Socialt Bo- ligbygger i Skive - som nu hedder Bomiva - en tidligere skole til seniorboliger. Boli- gerne er beliggende centralt i Skive. Der var tale om så- kaldte seniorboliger, som ap- pellerede til et købedygtigt publikum.

Da man projekterede lejlig- hederne, glemte man imid- lertid at fordele aralet af ele- vatorskaktene på de enkelte lejemål. Det betød at 4 af lejlighederne blev for store i forhold til den maksimale størrelse, de må have i hen- hold til lovgivningen. Man var derfor nødt til at reducere disse lejligheders areal med ca. 4 m2. Ellers kunne boli- gorganisationen ikke få udbe- talt den statslige grundkapital på 7 % af opførelsesomkost- ningerne.

I praksis blev denne af- spærring foretaget ved, at

man satte ekstra vægge op inde i lejemålet. Rummene inde bag skillevæggene kun- ne dermed kun bruges til op- hold for spøgelser.

Xxxxxx var flyttet ind

Men to af lejerne var alle- rede flyttet ind. Den ene - en kvinde - havde aldrig boet til lejer før. Hun havde valgt denne lejlighed, fordi den var tilpas stor, til at hun kunne have sine ting. Hun flyttede ind i december 2008 og blev ikke på nogen måde orien- teret om, at lejemålet senere skulle reduceres, selv om bo- ligorganisationen vidste det på tidspunktet for underskri- velse af lejekontrakten. I ja- nuar 2009 fik hun besked på at lejemålet skulle reduceres med 6-7 m2.

Hun fik ikke tilbudt hver- ken huslejenedsættelse eller kompensation. Hun blev så vred over indgrebet, at hun købte en ejerlejlighed og flyt-

tede i juli 2009

Mundtlig orientering

Den anden lejer blev mundtligt orienteret om pro- blemet inden han underskrev lejekontrakten, men da han skrev under, stod der ikke no- get om det i lejekontrakten, så han regnede med, at pro- blemet var blevet løst på an- den vis.

Denne lejer fik taget 4 m2 af soveværelset. Det betød at han ikke kunne komme rundt om den seng, han lige havde købt. Også han flyttede efter kort tid.

Efter fraflytningen krævede lejerne erstatning for flytte- omkostninger, dobbelt husle- je og værdi af gardiner og an- det indbo, som de ikke kunne bruge i deres nye bolig. Med den arrogance over for lejere, der er blevet sædvanlig inden for den almene sektor, afviste boligorganisationene kravene om erstatning. Lejerne sva-

rede igen ved at stævne boli- gorganisationen ved boligret- ten i Viborg.

Ubetydelig forringelse

Under sagen hævdede bo- ligorganisationen, at reduk- tionen i arealet var så lille, at det ikke havde indflydelse på lejlighedernes brugbarhed. For den mandlige lejers ved- kommende forsøgte man sig også med den undskyldning, at han var blevet orienteret om reduceringen inden un- derskrivelsen af lejekontrak- ten.

Dette hjalp dog ikke boli- gorganisationen i dommer- nes øjne. Både i boligretten og senere i Vestre Landsret lagde man vægt på, at der var tale om væsentlig mislighol- delse af lejekontrakterne fra boligselskabets side.

Dom

For den mandlige lejers vedkommende påpegede Ve-

stre Landsret, at boligorga- nisationen ikke havde taget nogen forbehold i lejekon- trakten. Lejeren havde ikke nogen selvstændig pligt til at undersøge spørgsmålet nær- mere. Han havde derfor haft ret til at gå ud fra, at spørgs- målet om reduktion af arealet ikke længere var aktuel, da han underskrev kontrakten.

Lejerne blev tilkendt erstat- ning for dokumentrede flyt- teudgifter og dobbelt husleje, men ikke for værdi af møbler og eget arbejde.

Boligselskabet blev dømt til at betale henholdsvis

31.000 kr. og 29.000 kr. samt sagens omkostninger.

Kilde: Vestre Landsres dom af 13. september 2011 refereret

i Tidsskrift for Bygge- og Boligret, 2012.39V. Xxxxxxx var repræsenteret af advokat Xxxxxx Xxxxxx

Xxxxxxx.

12 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Spisebilletter:

Når tilbud bliver til pligt

Landsretten ville ikke underkende en aftale, der bandt lejerne i en kollektivbebyggelse til at købe spisebilletter i bebyggelsens restaurant.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I Danmark roser vi os ger- ne af det frie boligvalg, det frie forbrugsvalg og nærings- friheden som vigtige dele af vores frihed som mennesker. I gamle dage var det ikke usædvanligt, at arbejdere bo- ede i boliger, der ejedes af deres arbejdsgiver. Ofte var de tvunget til at handle i bu- tikker, som også ejedes af arbejdsgiveren. Der var også mange begrænsninger i retten til at drive forretning, som bevirkede at der ofte ingen konkurrence var på markedet. Dermed havde man som for- bruger kun et begrænset for- brugsvalg.

Det er én af de gode sider ved kapitalismen, at disse gamle feudale bindinger blev ophævet. I dag vil de fleste betakke sig for at bo til leje hos deres arbejdsgiver eller at være tvunget til at købe de- res dagligvarer hos deres ar- bejdsgiver.

Paradoksalt nok forudsæt- ter det frie boligvalg og det frie forbrugsvalg, at lovgiv- ningen begrænser en anden del af friheden, nemlig den frie aftaleret. Hvis to parter har ubegrænset frihed til at indgå aftaler, kan det misbru- ges af den stærke part i for- holdet. Den stærke part kan tvinge den svage part til at indgå en supplerende aftale, som ikke er i den svage parts interesse.

aftaler. Det er ikke tilladt at betinge sig, at „lejeren ind- går en anden retshandel, som ikke er en del af lejeaftalen“.

Bestemmelsen kaldes „du- sørbestemmelsen“, fordi den også kriminaliserer betaling af penge under bordet til ud- lejer.

Spisebilletter

Men som altid er virkelig- heden kompliceret. Nogle gange indgås der sådanne kombinerede aftaler uden at der ligger et urimeligt profit- motiv bag.

Derom handler det følgen- de eksempel.

I Søllerød, nord for Køben- havn findes en bebyggelse fra 1967, der hedder Sølle- rød Park. Den ejes af en vel- gørende fond og indeholder dels et plejehjem, dels nogle såkaldt kollektivboliger med fællesfaciliteter.

Én af fællesfaciliteterne er en restaurant, som kun er åben for lejerne og deres gæ- ster. I mange år var restau- ranten et åbent tilbud, men i slutningen af 90-erne blev

der indført delvis spisepligt.

Dette betød, at lejerne i le- jekontrakten skulle skrive under på, at de ville aftage 15 spisebilletter hver måned til en pris der blev fastlagt 1 år ad gangen. I 2009 var prisen 88 kr. I lejekontrakten stod også, at udlejer ensidigt kunne udvide spisepligten til 1 hovedmåltid om dagen.

Spisepligten blev indført, for at forbedre restaurantens økonomi.

Sagsanlæg

En gruppe lejere anlagde for et par år siden sag an mod udlejer for at få ophævet spi- sepligten. De fandt, at spise- pligten var i strid med lejelo- vens § 6.

Desuden fandt de, at spi- sepligten var ufleksibel og at ordningen var for dyr. Én af dem forklarede i retten, at han ikke kunne nå at bruge sine spisebilletter, fordi han ofte rejste til USA for at be- søge sin søn. En ægtepar kla- gede over, at de ikke kunne nå at bruge spisebilletterne, fordi de opholdt sig i deres

sommerhus hele sommeren.

En anden klage gik på, at man skulle betale for spise- billetterne selv om man var indlagt på hospital.

For og imod

Xxxxxxxx advokat anførte i sin procedure, at vilkåret om spisepligt ikke havde nogen sammenhæng med udlejnin- gen af lejlighederne. Dette kunne ses af, at der frem til slutningen af 90-erne ikke var nogen spisepligt. Når vil- kåret om spisepligt ikke var en del af lejeaftalen var det ulovligt.

Xxxxxxxx advokat fremførte, at aftaler om beboelsesleje- mål, der omfatter levering af delvis kost, kan indgås gyl- digt i henhold til lejeloven. I lejelovens § 1 stk. 3, står der nemlig, at „loven ikke gælder for aftaler om leje af bolig med fuld kost..“. Derfor er en lejeaftale om delvis kost om- fattet af lejeloven og dermed gyldig.

Ifølge udlejer er der heller ikke tale om, at spisepligten er til skade for lejerne.

Boligret og landsret

Både boligretten og lands- retten gav udlejeren medhold. Landsretten lagde vægt på, at der var tale om en bebyg- gelse med fokus på fælles- skabsaktiviteter som udlejer (Fonden) aktivt understøt- tede. Man lagde vægt på be- byggelsens særlige karak- ter i form af et kollektivhus.

Spisepligten var derfor ikke usædvanlig.

Landsretten mente heller ikke, at prisen på spisebillet- terne var urimelig.

På den baggrund fandt landsretten ikke, at spiseplig- ten var i strid med lejelovens

§ 6.

Lejerne fik dog en lille indrømmelse. Udlejer aner- kendte at én bestemmelse i lejekontrakten ville bortfalde fremover. Det var bestem- melsen om at spisepligten kunne udvides til 1 hoved- måltid om dagen. Hvis ud- lejer ikke havde givet denne indrømmelse på forhånd, er det meget tænkeligt, at lands- retten ville have vurderet sa- gen anderledes.

Dusørbestemmelsen

Et tænkt eksempel: Køb- mand A ejer en ejendom, hvor lejlighederne udlejes. B vil gerne leje en ledig lej- lighed. A siger OK, men hvis du vil leje lejligheden skal du købe for 5.000 kr. dagligvarer i min butik.

Her kan alle vist være eni- ge om, at A misbruger afta- lefriheden. Han udnytter sin magt som udlejer til at tjene penge på dagligvarehandel. I dagens Danmark er det en utålelig måde at drive virk- somhed på.

For at dæmme op for dette misbrug har Folketinget i le- jelovens § 6 indført et forbud mod sådanne kombinerede

Sandmarksbo i Køge. Opført i 70-erne.

Kollektivhus bestående af blande ejerlejligheder, leje-lejligheder i samme kompleks med plejehjem og daghjem for pensionister

Sommer 2012

Kollektivhusenes historie

Lejer i Danmark « 13

I de sidste 100 år er der vokset en ny boligform frem: Kollektivhuset. Boligformen henvender sig fortrinsvis til ældre og er karakteriseret ved at den prioriterer fællesskabet højt.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Efter at det i begyndelsen af 1900-tallet blev mere og mere ualmindeligt, at flere generationer boede i samme hus opstod behovet for nye boligformer for pensionister

Man opførte som svar her- på tusindvis af kommunalt ejede aldersrenteboliger, der senere fik betegnelsen pensi- onistboliger. I dag er de fleste af disse overgået til en status som almene ældreboliger, og underlagt lovgivningen for alment byggeri.

En anden ny boligform var kollektivhusene. De er som

regel opført af velgørende organisationer på ikke-profit- basis.

Det første kollektivhus i Danmark blev opført på Fre- deriksberg i København i 1903-05.

I 1930-erne kom der på ny gang i udviklingen med blandt andet Klintegården i Århus og Høje Søborg nord for København. Arkitekt Xx- xxxx Xxxxxxx, der senere bli- ver direktør for DAB beskrev i 1952 fire afgørende træk i et kollektivhusprogram:

- For det første skal beboer- ne have rådighed over deres

eget boligareal i form af en selvstændig lejlighed, således at vedkommende ikke tvin- ges ind i et afhængighedsfor- hold til de kollektive foran- staltninger.

- For det andet skal der tilvejebringes supplerende udenomsrum, der bidrager til større udfoldelsesmuligheder end boligen i sig selv kan ho- norere.

- For det tredje skal kollek- tivhuset stå til rådighed med forsyninger af forskellig art, der kan aflaste husførelsen efter beboernes individuelle behov.

- For det fjerde skal der indenfor kollektivhusets rammer findes supplerende arbejdskraft, der tjener til af- lastning af den private hus- holdning.

I 1950-erne og 60-erne kom den næste store bølge af kollektivhuse. Blandt andet opførte Xx Xxxxxxxx Xxxxx- selskab et stort kollektivhus på Xxxx Xxxxxxxx Pladsen i København. I Vejle opførtes Toftegården i 1953. Tofte- gården bestod af 3 husblokke på 5-8 etager, som forbindes med fløje i én etage, hvor de kollektive faciliteter er place-

ret.

I hastig rækkefølge kom derefter andre kollektivbe- byggelser i hovedstadsområ- det og rundt om i landet.

Kilde: xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Udgives af Foreningen til Fremskaffelse af Boliger for

Ældre og Enlige.

Kollektivhusenes udfordring

Kollektivhusene er et sympatisk tilbud på boligmarkedet. Kombinationen af gode individuelle lejligheder og adgang til faciliteter som restaurant, bibliotek, motionsrum er fordelagtig.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Boligformen løser mange ældres problemer og kan være med til at muliggøre, at de kan blive længere i eget hjem.

Men de gode faciliteter er ikke nok. Der skal også støt- tefunktioner til, f.eks. hjem- mehjælp og hjemmesygeple- je. I den sidste del af ens liv kan helbredet pludselig svig- te. Normale funktioner som at kunne gå i bad kan blive et problem.

Dette stiller krav til boli- gerne. Først og fremmest til pladsen. Der skal være plads nok til at man kan komme rundt i lejligheden med rolla- tor og eventuelt rullestol. Ba- deværelset skal være så rum- meligt, at både den ældre og hjemmehjælperen kan være der samtidig, og der skal være plads til at installere de

nødvendige hjælpemidler.

Mange kollektivhuse består i dag af lejligheder, der er for små til at kunne opfylde disse krav.

Dertil kommer, at de ældre i dag er meget bedre vant end man var for bare 30 år siden. Udviklingen er ved at løbe fra de små 1-2 værelses lej- ligheder i hvert fald, når det gælder den voksende gruppe af velstillede pensionister, der har levet det meste af deres liv i parcelhuse.

Dette er kollektivhusenes udfordring. Mange af dem må formentlig ombygges el- ler få en ny status som bo- liger for uddannelsessøgen- de eller andre med mindre pladskrav.

Lejlighederne er for trange, når beboerne får brug for rullestol og rollator

14 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Avanceret bondefangeri blev afsløret

Boligretten i København tilsidesatte en aftale om boligforbedring mellem lejer og udlejer, fordi udlejer havde skrevet forkert dato på kontrakten

Af Xxxxx Xxxxxxxx

En ung kvinde blev nar- ret til at underskrive en aftale med en forkert dato, med det resultat, at hun betalte for meget i husleje for en moder- niseret lejlighed på Amager. Senere meldte hun sig ind i Amager Lejerforening og sa- gen blev indbragt for Husle- jenævnet.

Huslejenævnet fandt, at den særlige aftale om modernise- ring af lejligheden, som hun havde underskrevet, var ugyl- dig. Årsagen var, , at aftalen ikke var indgået på det tids- punkt, hvor den var dateret. Nævnet nedsatte derfor lejen fra 5.862 kr. til 3.642 kr. om måneden for en lejlighed på 94 m2.

Udlejer ankede sagen til Ankenævnet i København. Ankenævnet fandt at moder- niseringsaftalen var gyldig og ophævede derfor huslejenæv- nets afgørelse. Den aftalte leje blev derfor godkendt, og dermed tog ankenævnet ikke stilling til huslejenævnets be- regning af lejen.

Derpå anlagde lejeren sag ved boligretten, som efter af- høring af de to parter og et vidne ligesom Huslejenævnet konkluderede at aftalen om modernisering var ugyldig. Udlejer har anket sagen til landsretten. Det sidste ord er dermed ikke sagt i sagen. Al- ligevel er der grund til at lære af sagen, fordi den illustrerer en af de mange måder hvorpå snedige udlejere kan få lejere til at betale for meget i hus- leje.

Bondefangerparagraf

Der har altid eksisteret me- get strenge regler, for hvilke forbedringer en udlejer kan påtvinge en lejer. For eksem- pel står der i Lejelovens § 58, at det kun er forbedrin- ger, der forøger en lejligheds brugsværdi for lejeren, der kan berettige til en forøgelse af huslejen. Og i Boligregule- ringsloven er der detaljerede regler om varsling og husle- jenævnsbehandling af den slags forhøjelser. Disse regler forhindrer mange tilfælde af fupmoderniseringer og lig- nende.

Efter et lejelovsforlig i 1994 mellem LLO og Ejen- domsforeningen Danmark, vedtog Folketinget den så- kaldte § 62 b i lejeloven om aftalt boligforbedring. I følge denne bestemmelse kan en lejer og en udlejer træffe afta- le om en forbedring af lejlig- heden og den huslejeforhø- jelse, der skal betales herfor.

Hvis der indgås en sådan aftale, sættes de normale regler i lejelovens § 58 og i boligreguleringsloven ud af kraft

Dette er en stor fordel for udlejerne, fordi mange lejere er helt uvidende om, hvad de skriver under på. Derved kan udlejerne tit sikre sig en me- get højere lejeforhøjelse, end hvis man skulle følge de nor- male regler.

Folketinget

Folketinget var godt klar over at dette kunne være en risiko. Derfor står der i loven, at en § 62b-aftale først kan

indgås efter at selve lejeafta- len er indgået. Dermed mente man at have forhindret den situation, hvor en udlejer kun vil leje en lejlighed ud til en ny lejer, hvis lejeren på for- hånd havde sagt ja til forbed- ringslejeforhøjelsen.

For at sætte tingene på spidsen: Hvis udlejer og le- jer underskriver en lejeaftale med en ny lejer den 1. juli, og samme dag underskriver en aftale om forbedring af køkkenet efter § 62 b, så er aftalen om køkkenforbedrin- gen ugyldig

Hvis lejeaftalen underskri- ves den 1. juli og forbed- ringsaftalen underskrives den

2. juli, så er forbedringsafta- len gyldig.

Sagens forløb

Lejeren i denne sag skulle i foråret 2006 flytte til Købe- havn for at påbegynde en ud- dannelse. Heldigvis var hen- des far vicevært i en ejendom på Amager og arbejdede des- uden som tømrer for udleje- ren. På det tidspunkt var ud- lejeren et selskab med navnet Innovo A/S som var et under- selskab under et berygtet sel- skab, Terne Finans A/S i Ros- kilde. Nogle år senere hed udlejeren Europolitan K.S., som senere gik konkurs. Nu ejes af ejendommen af et helt tredje selskab.

Xxxxx ville gerne hjælpe sin datter og skaffede hende derfor en lejlighed i den ejen- dom, hvor han arbejdede som vicevært. Lejligheden skulle istandsættes inden den kunne lejes ud, fordi den tidligere lejer var død og havde ligget længe i lejligheden.

Efter ordre fra sin arbejds- giver gav faren sin datter be- sked på, at hun kunne over- tage lejligheden den 1 maj 2006 på et tidspunkt, hvor lejligheden endnu ikke var færdig til indflytning.

Det hele skulle ”se rig- tigt ud”, havde faren sagt til hende. Derfor skulle hun samtidig flytte sin folkere- gisteradresse til lejligheden, selvom hun ikke var flyttet ind, men boede hos sin bror andetsteds i byen.

Møde

Først i september kunne hun flytte ind. Der blev holdt et møde den 25. september i

farens lejlighed, hvor hun fik forelagt lejekontrakten og en særlig aftale om forbedring af lejemålet i henhold til § 62

b. Lejekontrakten var dateret den 27. april. Ifølge denne skulle lejen være 2.142 kr. om måneden.

Forbedringsaftalen var da- teret den 15. maj. Som for- bedringsforhøjelse skulle hun betale 3.720 kr. om måneden

– i alt 5.862, kr.

Under mødet blev der rin- get op til udlejers admini- strator og forskellige detaljer blev afklaret. Xxxxx optrådte på udlejers vegne og tilføje- de forskellige bemærkninger med håndskrift. Det var også faren, der underskrev de to aftaler på udlejers vegne.

Fordi kvinden stolede på sin far, protesterede hun ikke over, at begge aftaler var da- teret længe før, hun skrev dem under. Hun var bare glad for, at det var gået i orden, og dagen efter betalte hun depo- situm og første måneds hus- leje til udlejeren.

Gik til lejerforeningen

I 2009 blev hun af en be- boerrepræsentant rådet til at melde sig ind i Amager Le- jerforening, fordi den pågæl- dende synes, at hendes hus- leje lød til at være for høj.

Det viste sig at være rig- tigt. Lejerforeningen kendte de ankenævnsafgørelser, der var blevet truffet vedrørende andre lejligheder i ejendom- men. Ifølge disse afgørelser var lejetillægget for tilsvaren- de forbedringer kun 1.500 kr. om måneden, mens den unge kvinde betalte 3.720 i tillæg.

Huslejenævnet fulgte i store træk lejerforeningens anmodning om at nedsætte lejen, således at den samlede leje blev nedsat fra 5.862 kr. til 3.642 kr. om måneden.

Ankenævnet

Da sagen kom i ankenæv- net, blev nævnets medlem- mer uenige om sagen. Tre ud af fem medlemmer stemte for at godkende datoerne på leje- aftalen og forbedringsaftalen. Disse medlemmer godtog dateringerne på de to aftaler, som stemte overens med, at lejeren havde skiftet folkere- gisteradresse til lejemålet den

1. maj. To af medlemmerne ville stadfæste huslejenæv-

nets afgørelse.

En forklaring på, at fler- tallet ikke tilsidesatte date- ringerne, er formentlig, at et nævn ikke har mulighed for at afhøre vidner. Man har derfor ikke mulighed for en nærmere prøvelse af om der foreligger forfalskning eller lign. Derfor vil en nævnsaf- gørelse som regel basere sig på de skriftlige dokumenter, som parterne forelægger for nævnet.

Boligretten

I boligretten bliver par- terne og vidnerne afhørt un- der strafansvar. Da sagen kom for retten i København i februar 2012, blev både den unge kvinde og den tidligere forretningsfører afhørt. Den unge kvindes far skulle have vidnet, men mødte ikke op.

Boligrettens medlemmer valgte at tro på kvindens for- klaring om, hvornår aftalerne var underskrevet, på trods af at hendes forklaring var præ- get af en del usikkerhed. Den tidligere forretningsføres vid- neforklaring kunne ikke bru- ges til at anfægte kvindens forklaring, da han ikke kunne huske den konkrete sag, og ikke havde været til stede da aftalerne blev underskrevet.

Et tungtvejende moment i sagen var at den første be- taling i lejeforholdet skete den 26. september 2006, hvor lejer indbetalte deposi- tum, husleje mv. første gang. Dette blev dokumenteret med bankkvittering. Hvis daterin- gen af lejekontrakten havde været rigtig, så ville hun have skullet betale disse beløb pr.

1. maj 2006, hvor lejefor- holdet efter kontraktens an- givelse skulle begynde. Det er usandsynligt at hun skulle have overtaget lejligheden pr. 1. maj (dateringen i kon- trakten) og været flyttet ind (ifølge folkeregistret) uden at udlejer havde opkrævet no- gen betaling fra hende over- hovedet.

Xxxxx: Dom afsagt af Københavns Byret, den 3. april 2012 (BS. 5B 7267-2010). Lejeren var i sagen repræsenteret af advokat Xxxxxx Xxxx

Sommer 2012

Andelsboligerne

Lejer i Danmark « 15

Kommentar

skubber de svage ud, og over i ghettoerne

I dette debatindlæg argumenterer forfatteren for, at lejerbevægelsen skal holde op med at betragte de traditionelle udlejere som "hovedfjenden". Tværtimod bør vilkårene for udlejerne lempes.

I stedet bør kritikken rettes mod omdannelsen af lejeboligerne til andelsboliger.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

Xxxx Xxxxxxxxxxx rejser et vigtigt spørgsmål, nemlig om opsplitningen af boligmar- kedet i hovedstadsområdet i områder for rige og områder for fattige. Denne udvikling ses også i andre storbyområ- der i Danmark, f.eks. Århus og Odense.

Fra hans synsvinkel er der tre vigtige årsager.

1) Adgangen til at udstykke lejeboliger i ejerlejligheder

2) Salg af udlejningsejen- domme til andelsboliger.

3) At det er blevet for svært

hårdt at nogle af dem i gen bliver opkøbt af private inve- storer og omdannet til pri- vate udlejningsboliger i gen.

Boligreguleringsloven

Men jeg er til gengæld uenig i årsag 3. Xxxx Xx- xxxxxxxxx skriver selv at det "værste eksempel" var Kø- benhavns Kommunes eget salg af lejeboliger, som satte fart i omdannelsen af lejebo- liger til andelsboliger.

Men Københavns Kom- mune var ikke nogen stak- kels betrængt udlejer, der på

Af Xxxx Xxxxxxxxxxx

Udstykning af gamle etage- ejendomme i 1960-erne til ejerlejligheder og de senere salg af resten til andelsfor- eninger, gør mange beboere til små boligspekulanter, og udelukker borgere med lave indkomster fra store dele af de traditionelle etagelejlighe- der.

Hovedfjenden bør ikke længere være de traditionelle udlejere, men den løbende omdannelse af gamle ejen- domme til skattefri private andelsforeninger, der følger af den stramme lejeregule- ring, som presser udlejerne til at sælge.

Det værste eksempel er salget af Københavns kom- munes gamle lejeboliger, Tors ejendomme , der var underlagt den private leje- lov og boligregulering. Disse love medførte udpræget for- fald, så de almene boligsel-

skaber langt fra ville betale vurderingen for dem. Der- for blev de gamle husvilde- boliger solgt til lejerne som andelsboliger. På få år blev ejendommene belånt og sat i stand, naturligvis med forhø- jede huslejer, samtidig med at de oprindelige økonomisk og socialt svage lejere røg på gaden, på herberger og videre over i den almene sektor.

Isoleret set var det en suc- ces, men i forhold til den so- ciale spredning var det en ka- tastrofe.

Flere ejerboliger

Statistikken for etageboli- ger taler sit tydelige sprog.

På den ene side har vi de socialdemokratiske møn- sterkommuner, hvor andelen af almene boliger er høj og andelen af ejerboliger er lav. Et typisk eksempel er Ishøj Kommune, der har 77 % al- meneboliger, næsten ingen private udlejningboliger og

ca 23 % ejerboliger.

På den anden side har vi de gamle centrale ho- vedstadskommuner, i Kø- benhavn, Frederiksberg og Gentofte. Her udgør ejer- og andelsboligerne, som for det meste har været lejeboliger, nu en dominerende andel på tilsammen 63 % af etagebo- ligerne.

Uformuende borgere med lave indkomster kan ikke købe andels- eller ejerboli- ger. Derfor tvinges de til at søge de almene, da de ældre private lejeboliger tydeligvis er under langsom afvikling, fordi vilkårene er for svære.

Konsekvensen af denne politik, hvor København ikke tillader mere end 20 % alment nybyggeri og de tra- ditionelle udlejere tvinges til afvikling, er en stigende so- cial opdeling i ghettoer.

at være privat udlejer på grund af kravene fra lejelo- ven og boligreguleringsloven. I lejerbevægelsen må vi på- tage os medansvaret for årsag nr. 2. Det er blandt andet le- jerbevægelsens fortjeneste, at der i Lejeloven findes regler om tilbudspligt til de nuvæ- rende lejere, når en privat ud- lejer vil sælge sin ejendom. Da disse regler blev indført for mange år siden troede vi, at andelsboligen ville bestå som en spekulationsfri bolig-

form.

Dette var naivt. Da VK- regeringen kom til i 0-erne liberaliserede man straks reglerne for prisfastsættelse af andelsboliger, således at også andelsboligejerne kunne deltage i det store pyramide- spil. Nu gjaldt om at få større og større friværdi, så man kunne låne mere og mere til forbrug. Dette var den afgø- rende tilskyndelse til at op- rette de mange andelsboliger i disse år.

I dag er mange andelsfor- eninger hårdt pressede, så

grund af boligreguleringslo- ven blev presset til at sælge sine ejendomme. Køben- havns Kommune havde både den tekniske og juridiske ekspertise til at drive ejen- dommene. Men man valgt at sælge af hensyn til kommu- nekassen. Det er noget helt andet.

Den mindst ringe lov

Boligreguleringsloven stil- ler krav hvordan en udlejer skal drive sin ejendom. På samme måde som fødevare- lovgivningen stiller krav til restauratører, slagtere og så videre. Ingen kan drømme om at slække på kravene om fødevaresikkerhed.

På samme måde skal der stilles præcise krav til udle- jerne - private såvel som al- mene - hvis de vil udleje lej- ligheder.

Boligreguleringsloven kun- ne være bedre. Men foreløbig er den mindst ringe lov, vi har på området.

Beboede etageboliger i udvalgte hovedstadskommuner

Kommune	almen-nyttige	traditionel udlejning	ejer & andel
Brøndby	96,56 %	0,3 %	3,17 %
Ballerup	83,19 %	7,1 %	9,68 %
Herlev	88,54 %	1,6 %	9,89 %
Albertslund	81,14 %	1,6 %	17,24 %
Tårnby	74,76 %	2,5 %	22,73 %
Ishøj	76,72 %	0,2 %	23,04 %
København	23,40 %	14,7 %	61,92 %
Frederiksberg	15,28 %	17,9 %	66,87 %
Gentofte	6,77 %	24,8 %	68,44 %

Replik

Af Xxxx Xxxxxxxxxxx

Københavns kommune var landets værste bolighaj, med de mest nedslidte og vanrøg- tede ejendomme, fordi den i lighed med mange andre ikke magtede at vedligeholde og renovere ejendommene med den gældende husleje. Ho- vedparten af reglerne i leje- lov og boligregulering er OK, men stramme huslejerestrik- tioner og kravene til renove- ring jf.. § 5 stk. 2 sætter udle- jerne under pres, så de sælger enten til mere drevne speku- lanter eller beboernes andels- foreninger, så de straks efter ligner ejerlejligheder.

Miniboligforliget i 1975, som stoppede udstykning af ældre ejendomme, og ind- førte tilbudspligt, som åb- nede for andelsboligerne, var en af de største radikale succeser. Derfor er det eks- tra smerteligt at VKO i 2003 ødelagde ideen ved at tillade lån med pant i andelsbeviser. Der mistede andelstanken sin uskyld, uopretteligt. Vi kan ikke køre udviklingen baglæns, men vi må kræve flere nye almene boliger ved nybyggeri i København Fre- deriksberg og Gentofte, fx mindst 30 % af nybyggeriet!

16 « Lejer i Danmark Sommer 2012

Lejer meldte olieforurening til kommunen - truet med udsmidning

Efter at fogedretten havde afvist udlejer-ægteparrets første forsøg på at få lejeren fjernet, gjorde de en nyt forsøg. Som påskud brugte de, at lejer havde klaget til kommunen over en olieforurening på grunden. Dette udsmidningsforsøg blev afvist af boligretten.

Af Xxxxx Xxxxxxxx

I 2011 klagede lejeren til Lolland Kommune, fordi hun havde fundet en flere centi- meter tyk plamage af tjære på grunden, som lejer mente stammede fra en tidligere olietank på grunden. Desuden klagede hun over oliespild fra den nuværende olietank. Da kommunen kom på besig- tigelse, foreviste hun et om- råde på grunden, hvor der lå asbestrester.

Eftersom der var tale om en tidligere oplagsplads for en entrerprænørvirksomhed forekommer det sandsynligt, at forureningen stammede herfra. Lejer havde allerede ved indflytningen påpeget oliepletter under tanken.

Advokatens brev

Alligevel reagerede udle- jer-ægteparret med at pudse en advokat på lejeren Advo-

xxxxx beskyldte i et brev den kvindelige lejer for at være skyld i både tjæreforurenin- gen, asbestforureningen og oliepletterne.

Senest den 24 februar 2012 skulle lejeren have fjernet forureningen, ellers ville le- jemålet blive ophævet. Da Lejerforening Xxxxxxx på le- jers vegne protesterede mod ophævelsen, skulle sagen af- gøres ved boligretten. På det tidspunkt havde lejeren alle- rede anlagt en sag. Ved denne sag nedlagde udlejer påstand om, at lejer skulle fjernes som følge af vanrøgt af leje- målet.

Lejeren blev frifundet og kunne blive boende.

Læs andre artikler om samme sag på side 1, 3 og 4

Skriv til os !

Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m.

m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også

sender sit indlæg på diskette eller CD; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post. (Adresserne ses på side 2).

Nye medlemmer

Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blanketten herunder kan bruges til indmeldelse.

Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen:

Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Postnummer og by: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Indsendes i kuvert til Danmarks Lejerforeninger

Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 1. sal; 4000 Roskilde.

Document Metadata

Table of Contents

LEJER I DANMARK

Document Metadata