BETINGET KØBSAFTALE
BETINGET KØBSAFTALE
AARHUS KOMMUNE
[…]
BILAGSOVERSIGT
Bilag 1: | Udbudsbetingelser af […] |
Bilag 2: | Købers tilbud af […] |
Bilag 3: | Køberetsaftale mellem Køber og Sælger af […] |
Bilag 4: Bilag 5: | Udviklingsplan af […] Købers projekt af […] |
Bilag 6: | Kort over ejendommene |
Bilag 7: Bilag 8: Bilag 9: | Tingbogsattest vedr. ejendommene af 27. november 2019 Servitutter tinglyst på ejendommene Sælgers tekniske specifikationer af […] |
Bilag 10: Udkast til servitut om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand
Nærværende købsaftale er indgået mellem:
Aarhus Kommune
Arealudvikling
Karen Xxxxxxx Xxxxxxxxx 0 0000 Xxxxxxxx
(herefter benævnt ”Sælger”)
og
[…]
(herefter benævnt ”Køber”)
1. INDLEDNING
1.1 Aarhus Kommune har gennemført offentligt udbud i henhold til § 68 i lovbekendtgørelse nr. 47 af 15. januar 2019 om kommunernes styrelse, og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af udbudsmaterialet samt købsaftale med tilhørende bilag.
1.2 Køber afgav tilbud af […], jf. bilag 2, og Sælger valgte at acceptere Købers tilbud, jf. den som bilag 3 ved- lagte køberetsaftale. Det var i henhold til køberetsaftalen blandt andet et vilkår, at Køber skulle medvirke til at udarbejde en udviklingsplan (”Udviklingsplanen”) (bilag 4) og et projekt for ejendommene (”Projektet”) (bilag 5), hvorefter køberetten kunne aktiveres og udnyttes af Køber.
1.3 Køber har i henhold til køberetsaftalen den […] meddelt Sælger, at Køber ønskede at udnytte køberetten. Parterne har på denne baggrund indgået aftale om overdragelse af ejendommene på vilkårene fastsat i nærværende købsaftale.
2. EJENDOMMENE
2.1 Købsaftalen omfatter dele af følgende ejendomme (herefter ”Ejendommene”), jf. bilag 6:
- xxxx.xx. 6a Brendstrup By, Tilst, i alt […] m2
- xxxx.xx. 3b Brendstrup By, Tilst, i alt […] m2
- xxxx.xx. 2b Brendstrup By, Tilst, i alt […] m2
- xxxx.xx. 6g Brendstrup By, Tilst, i alt […]m2
- xxxx.xx. 3c Brendstrup By, Tilst, i alt […] m2
2.2 Ejendommene er beliggende i landzone.
2.3 Sælger forpligter sig til hurtigst muligt at foranledige Ejendommene udstykket, og de matrikulære grænser og Ejendommenes grundareal fastlægges endeligt i den forbindelse. Køber accepterer denne endelige fast- læggelse af grundarealet og placeringen. Køber kan ikke rejse noget krav mod Sælger i anledning heraf, medmindre fastlæggelsen i væsentligt omfang enten begrænser udnyttelsen af de til Ejendommene knyt- tede byggeretter eller fordyrer det planlagte byggeri.
2.4 Ejendommene overdrages, som de er og forefindes på Overtagelsesdagen, jf. punkt 9, idet der henvises til punkt 7 om Sælgers forpligtelser i forhold til jordbundsforhold og forurening.
2.5 Ejendommene overdrages i øvrigt fri for lejemål og andre brugsrettigheder.
2.6 I det omfang der er uoverensstemmelser mellem købsaftalens bestemmelser og bilagene, har købsaftalens bestemmelser forrang
3. KØBERS BEBYGGELSE
3.1 Købers bebyggelse på Ejendommene skal ske i overensstemmelse med Udviklingsplanen og Projektet.
3.2 Etagearealet for Købers projekt opgøres i henhold til bygningsreglementet (BR2018). Ved opgørelsen af eta- gearealet medregnes dog ikke tagterrasser (helt eller delvist inddækkede), altaner (helt eller delvist inddæk- kede) og balkoner (helt eller delvist inddækkede), altangange og parkeringsarealer for biler samt ubebyg- gede overdækkede arealer i portåbninger og under udhæng.
3.3 Enhver ikke-uvæsentlig ændring i det i nærværende købsaftale og Projektet beskrevne byggeri, kan kun ske med Sælgers forudgående skriftlige samtykke. Enhver ændring, som indebærer et byggeri med et større etageareal end forudsat i nærværende købsaftale, jf. pkt. 3.2 og 10.2, medfører en tilsvarende forhøjelse af købesummen, idet forhøjelsen beregnes forholdsmæssigt ud fra den aftalte pris pr. m2 etageareal pr. funk- tion, jf. punkt 10.2, og tillægges moms, jf. punkt 10.3. Forhøjelsen forfalder til kontant betaling, når der ind- gås aftale om forøgelse af etagearealet, dog senest når der udstedes byggetilladelse hertil. Der foretages ikke købesumsreduktion, selvom der opføres mindre etageareal for en eller flere af de i punkt 10.2 anførte funktioner.
4. PLANGRUNDLAG
4.1 Ejendommene er omfattet af Udviklingsplanen, jf. bilag 4. Købers byggeri forudsætter, at der udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan, der giver mulighed for at realisere det i Udviklingsplanen forudsatte byg- geri.
4.2 Køber er ansvarlig for udarbejdelse af planforslag. Umiddelbart efter underskrivelsen af nærværende købs- aftale påbegynder Køber udarbejdelse af planforslaget i overensstemmelse med Udviklingsplanen og Pro- jektet. Planforslaget skal udarbejdes efter Aarhus Kommunes almindelige standarder og kommunens anvis- ninger i øvrigt.
5. PARKERING
5.1 Køber skal etablere parkeringspladser i henhold til Aarhus Kommunes ”Retningslinjer for anlæg af parke- ringsarealer” og Udviklingsplanen.
6. SERVITUTTER
6.1 Køber er forpligtet til at respektere de byrder og forpligtelser, der er tinglyst på Ejendommene på tidspunk- tet for underskrift af nærværende købsaftale. Der henvises til tingbogsattester vedrørende Ejendommene, jf. bilag 7 samt de på Ejendommene tinglysteservitutter, jf. bilag 8. Hvis det i forbindelse med Udviklingspla- nen viser sig, at nogle af servitutterne ikke længere er relevante, da vil Aarhus Kommune være behjælpelig med aflysning.
6.2 Køber er derudover forpligtet til at respektere, at der tinglyses følgende servitutter på Ejendommene:
A. Servitut om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand, jf. punkt 12-13.
B. Vedtægter for grundejerforening, jf. punkt 15.
C. Andre servitutter med eller uden pant, der er nødvendige eller sædvanlige i forbindelse med ud- stykning af Ejendommene, Projektet og nedlæggelse af vej- og stiarealer, eller som i øvrigt lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselska- ber), herunder bestemmelser om offentlig passage og vejadgang over Ejendommene, samt be- stemmelser, der regulerer fællesanliggender med naboejendommene.
6.3 Servitutterne vil blive udarbejdet og tinglyst på Ejendommene ved Sælgers foranstaltning. Køber er om nød- vendigt forpligtet til at medvirke ved tinglysning af sådanne servitutter efter, at Køber har fået skøde på Ejendommene.
6.4 Sælger oplyser, at der Sælger bekendt ikke er utinglyste forpligtelser på Ejendommene.
7. JORDBUNDSFORHOLD
7.1 Sælger har foretaget en begrænset undersøgelse af geotekniske forhold, forurening og fortidsminder på Ejendommene, jf. Sælgers tekniske specifikationer, jf. bilag 9, der beskriver såvel konstaterede som forven- tede forhold på Ejendommene.
7.2 Hvis der efterfølgende konstateres forhold vedrørende geoteknik, forurening og fortidsminder, jf. pkt. 7.1, der hverken kunne eller burde være konstateret af Køber inden indgåelsen af nærværende købsaftale, og disse forhold medfører meromkostninger til gennemførelse af Købers projekt, anses sådanne forhold for uforudsete.
7.3 Hvis de eksterne meromkostninger til overvindelse af uforudsete forhold omfattet af punkt 7.2 samlet over- stiger kr. 500.000 ekskl. moms, godtgør Sælger den del af de eksterne meromkostninger, der overstiger kr.
500.000 ekskl. moms, på de vilkår, der fremgår af punkt 7.4 til punkt 7.9 nedenfor.
7.4 Hvis Køber konstaterer uforudsete forhold, som kan give anledning til krav efter punkt 7.3, skal Køber straks orientere Sælger herom. Orienteringen skal indeholde et skøn over de samlede meromkostninger og det samlede forventede krav.
7.5 Med henblik på at begrænse de samlede meromkostninger mest muligt er Sælger berettiget til at deltage i forhandlinger med relevante myndigheder m.v. Endvidere er Sælger berettiget til at anvise afværgeforan- staltninger for at begrænse meromkostningerne. Køber er forpligtet til at følge disse anvisninger, med min- dre de på ikke-uvæsentlig måde forhindrer eller fordyrer Købers projekt eller den forudsatte anvendelse af Ejendommen.
7.6 Hvis de samlede meromkostninger eksklusive moms, som Sælger kan blive forpligtet til at refundere efter punkt 7.3, overstiger 5 % af købesummen eksklusive moms, er Sælger berettiget til at træde tilbage fra nær- værende købsaftale. Parterne er enige om at afklare dette spørgsmål hurtigst mulig, herunder enige om hurtigst muligst at fastlægge det forventede og maksimale beløb, som Sælger kan blive forpligtet til at re- fundere.
7.7 Hvis Sælger vælger at træde tilbage fra handlen på grund af uforudsete forhold som beskrevet i punkt 7.6, refunderer Sælger Køber de dokumenterede eksterne omkostninger, som Køber har afholdt i tillid til - og efter indgåelsen af - nærværende købsaftale, dog maksimalt kr. 500.000 eksklusive moms. Købesummen tilbagebetales i givet fald uden tillæg af renter. Sælger betaler tinglysningsafgiften, i det omfang den ikke godtgøres af SKAT.
7.8 Købers krav efter punkt 7.3 skal under alle omstændigheder fremsættes skriftligt over for Sælger senest to år efter Overtagelsesdagen.
7.9 Ud over bestemmelserne i nærværende punkt 7 påtager Sælger sig intet ansvar for geotekniske forhold, forureningsmæssige forhold af nogen art og fortidsminder eller for nogen jordbundsforhold i øvrigt på Ejen- dommen. Der er ved fastsættelse af købesummen og handlens vilkår i øvrigt taget højde herfor.
8. BYGGEMODNING
8.1 Omkostninger til byggemodning af Ejendommene er Sælger uvedkommende.
9. OVERTAGELSESDAG
9.1 Sælger overtager Ejendommene den 1. i måneden efter det tidspunkt, hvor betingelsen i nærværende købs- aftales punkt 14.1 er opfyldt (”Overtagelsesdagen”).
9.2 Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommene for Købers regning og risiko. Alle fremtidige forsikringsfor- hold efter Overtagelsesdagen er Sælger uvedkommende.
10. KØBESUMMEN
10.1 Købesummen er fastsat ud fra etagearealet for Købers samlede bebyggelse, jf. punkt 3.2.
10.2 Købesummen er opgjort som følger:
Bolig: […] m2 a kr. […], i alt kr. […] eksklusive moms. Detail/restaurant: […] m2 a kr. […], i alt kr. […] eksklusive moms. Kultur: […] m2 a kr. […], i alt kr. […] eksklusive moms. Dagligvare: […] m2 a kr. […], i alt kr. […] eksklusive moms.
Købesummen udgør i alt kr. […] eksklusive moms.
10.3 Købesummen tillægges som udgangspunkt moms.
10.4 Senest 14 dage efter, at nærværende købsaftale er underskrevet af begge parter, stiller Køber uigenkaldelig garanti udstedt af et af Sælger godkendt og almindeligt anerkendt, dansk pengeinstitut, for 50 % af købe- summen inklusive moms. Garantien skal efter sit indhold uden påkrav fra Sælger konverteres til kontant betaling på Overtagelsesdagen, jf. punkt 10.6. Garantien skal tjene til sikkerhed for alle Købers forpligtelser efter nærværende købsaftale. Sælger kan som alternativ hertil efter en konkret vurdering godkende en an- den helt tilsvarende fuldgod sikkerhed.
10.5 Købesummen reguleres fra datoen for Købes tilbud, jf. bilag 2, indtil Overtagelsesdagen i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Reguleringen baseres på stigningen i nettoprisindekset 2 måneder før datoen for afgivelse af Købers tilbud frem til 2 måneder før Overtagelsesdagen. Reguleringen kan ikke være negativ.
10.6 Senest på Overtagelsesdagen indbetales købesummen, inklusive regulering, jf. punkt 10.5, eventuel regule- ring efter punkt 3.3, samt moms, jf. punkt 10.3, til Sælger på en af Sælger anvist konto. Sælger udsteder faktura for købesummen.
11. REFUSIONSOPGØRELSE
11.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendom- menes indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav.
12. BYGGEPLIGT OG TILBAGESALG
12.1 Senest 12 måneder efter Overtagelsesdagen skal Køber have påbegyndt byggeriet på Ejendommene, i hen- hold til Projektet.
12.2 [FRIST INDSÆTTES - når Udviklingsplanen og Projektet er kendt indsættes fristen for ibrugtagningstilladelse] efter Overtagelsesdagen skal der være udstedt ibrugtagningstilladelse, der ikke er hindrende for anvendelse af 100% af de af Køber erhvervede byggerettigheder.
12.3 Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx arkæologiske udgravninger, der overstiger det, som Køber, jf. punkt 7, kunne forudse, krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade eller hærværk. Endvidere udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud samt byggesagsbehandlingstid på mere end 6 måneder, som ikke skyldes Købers egne forhold.
12.4 Hvis fristerne i punkt 12.1 og 12.2 ikke er opfyldt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommene tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommene tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med re- spekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 25 % således, at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige stats- autoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerforening vurdere mar- kedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger. Køber skal skadesløsholde Sælger i det omfang tilbagekøbsprisen tillægges moms og Sælger ikke har momsfradrag eller kan opnå momsrefusion herfor. Køber skal afholde alle omkostninger ved overdragelsen, herunder betale tinglys- ningsafgiften og eventuelle omkostninger til ejendomsmæglere og bygningssagkyndige.
12.4.1 Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommenes beliggenhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi.
12.4.2 Ved ansættelse skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vurderingen - er opnået ved salg af ejendomme og byggerettigheder af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og belig- genhed i almindelig fri handel.
12.4.3 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers råd- giver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være beretti- get til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommene uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således over- drages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger vide- reføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde kø- besummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet.
12.5 Køber respekterer, at der på Ejendommene tinglyses servitut herom, jf. bilag 10.
12.6 Sælgers rettigheder efter nærværende punkt 12 bortfalder ikke, selvom Sælger afstår fra at gøre dem gæl- dende. Rettighederne kan herunder gøres gældende over for enhver senere erhverver af Ejendommen, her- under ejendomme udstykket herfra og ejerlejligheder, som disse ejendomme opdeles i, og over for enhver senere erhverver af den bestemmende indflydelse i et selskab, der har erhvervet disse.
13. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND
13.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommene eller del heraf uden at have færdigopført byggeri på Ejendommene i overensstemmelse med nærværende købsaftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, for- udsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen.
13.2 Køber respekterer, at der på Ejendommene tinglyses servitut herom, jf. bilag 10.
13.3 Sælgers rettigheder efter nærværende punkt 13 bortfalder ikke, selvom Sælger afstår fra at gøre dem gæl- dende. Rettighederne kan herunder gøres gældende over for enhver senere erhverver af Ejendommen, her- under ejendomme udstykket herfra og ejerlejligheder, som disse ejendomme opdeles i, og over for enhver senere erhverver af den bestemmende indflydelse i et selskab, der har erhvervet disse.
14. BETINGELSER
14.1 Overdragelsen af Ejendommene er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende:
A. At der senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale opnås endelig udstykning og approbation hos Geodatastyrelsen - eller Sælger indestår herfor.
B. At der senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale foreligger endelig og upåankelig lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg for Ejendommen, der tillader realisering af Købers projekt som beskrevet i nærværende købsaftale med bilag.
14.2 Opfyldes betingelserne i punkt 14.1 ikke, er begge parter berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale. Træder en part tilbage fra aftalen i medfør af denne bestemmelse, kan ingen af parterne rette noget krav mod hinanden, bortset fra tilbagelevering af allerede erlagte ydelser.
15. GRUNDEJERFORENING
15.1 Køber har pligt til at være medlem af en grundejerforening og accepterer, at der på Ejendommene tinglyses vedtægter for Grundejerforeningen. Grundejerforeningsvedtægterne skal udarbejdes af Køber og godken- des af Aarhus Kommune.
15.2 Køber accepterer, at vedtægterne for grundejerforening tinglyses servitut- og pantstiftende på sædvanlige vilkår og i øvrigt med de rimelige vilkår, der er nødvendige eller hensigtsmæssige for at realisere udviklingen af Ejendommene, herunder som forudsat i Udviklingsplanen og foreskrevet i lokalplanen.
16. SKØDE
16.1 Når betingelsen, jf. punkt 14, er opfyldt, og købesummen, jf. punkt 10, er betalt, er Køber efter påkrav fra Sælger forpligtet til at underskrive endeligt skøde.
17. ERKLÆRINGER
17.1 Køber erklærer i henhold til lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering mv., at de erhvervede ejendomme skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens § 1. Ejendom- mene er købt med henblik på opførelse af bygninger til helårsbeboelse og til funktioner i tilknytning hertil.
17.2 Der hviler ingen momsreguleringsforpligtelse på Ejendommene.
18. HANDLENS BERIGTIGELSE OG OMKOSTNINGER
18.1 Handlen omfattet af nærværende købsaftale berigtiges af Sælger.
18.2 Sælger bærer omkostningerne til berigtigelsen.
18.3 Køber afholder udgiften til tinglysningsafgift af skødet. Det gælder også tinglysningsafgift ved en eventuel tilbageskødning, hvis en af parterne træder tilbage fra handlen efter punkt 12.4 eller 14.2, i det omfang tinglysningsafgiften ikke godtgøres af SKAT.
18.4 Parterne afholder i øvrigt hver især omkostningerne til egne rådgivere.
19. AFTALEGRUNDLAGET
19.1 Nærværende købsaftale med bilag udgør samlet parternes aftalegrundlag.
19.2 Ændringer i aftalegrundlaget skal være skriftlige og underskrevet af begge parter for at være gyldige.
19.3 Køber er gjort opmærksom på, at Sælger, som offentlig myndighed, er underlagt offentlighedslovens regler om aktindsigt, og at tredjemand vil kunne få aktindsigt i aftalen, eller dele heraf, i det omfang det følger af disse regler.
20. VÆRNETING
20..1 Opstår der tvister om forhold vedrørende nærværende købsaftale skal parterne søge en mindelig løsning.
20.2 Er dette ikke muligt er der mellem parterne aftalt værneting i Aarhus.
21. UNDERSKRIFTER
Dato: Dato:
Køber: Køber:
Dato: Dato:
Sælger, Aarhus Kommune: Sælger, Aarhus Kommune:
_