Enhed

Enhed

Bygge- og Bolig- lovgivning

Sagsnr.

2021 - 5705

Doknr.

445592

Dato

05-11-2021

Vejledende udtalelse om renteswapaftaler i andelsboligfor- eninger

Beskrivelse af problemstillingen

Indenrigs- og Boligministeriet er blevet forelagt spørgsmål om, hvorvidt Erhvervssty- relsens vejledende udtalelse om måling af renteswaps i årsregnskaber for andelsbolig- foreninger, vil få betydning for opgørelse af andelsværdien i andelsboligforeninger, der har indgået renteswapaftaler.

Nærværende udtalelse erstatter Xxxxxxxx- og Byggestyrelsens udtalelse af 12. februar 2010 og vil således indledningsvist også behandle spørgsmålet om, hvorvidt værdien af en renteswapaftale skal medtages ved opgørelsen af andelsværdien. Det skal be- mærkes, at konklusionen i nærværende udtalelse hovedsagligt er den samme, som i Erhvervs- og Byggestyrelsens udtalelse af 12. februar 2010.

Regelgrundlaget

Andelsboligloven - beregning af andelsværdien i en andelsboligforening Andelsboligloven fastsætter de overordnede rammer for regulering af andelsboligfor- eninger.

Ifølge maksimalprisbestemmelsen må prisen på en andel på overdragelsestidspunktet

– det vil sige på tidspunktet for indgåelsen af aftalen mellem sælger og køber om over- dragelse af en andelslejlighed - ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 1.

Bestemmelsen fastsætter udgangspunktet for opgørelsen af værdien af andelen i for- eningens formue som nettoformueprincippet. Det vil sige, at værdien af en andel sva- rer til en andel af foreningens nettoformue.

Nettoformuen opgøres som forskellen mellem foreningens aktiver og foreningens pas- siver. Andelsboligloven definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som hen- holdsvis aktiver og passiver. På aktivsiden nævner loven foreningens ejendom samt værdien af forbedringer og på passivsiden prioritetsgæld i foreningens ejendom. Her- udover indeholder loven i § 5 en række særlige regler for opgørelsen af visse af forenin- gens aktiver og passiver.

Andelsboligforeningens største aktiv er sædvanligvis ejendommen og værdien af ejen- dommen skal fastsættes til én af følgende værdier:

a) Anskaffelsesprisen

b) Den kontante værdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)

c) Den senest ansatte ejendomsværdi (den offentlige ejendomsvurdering)

Endvidere er der mulighed for at anvende en fastholdt valuarvurdering og offentlig ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3.

Af andelsboliglovens § 5, stk. 5, fremgår det, hvordan foreningens prioritetsgæld an- sættes ved formueopgørelsen.

Ved opgørelse af foreningen formue efter anskaffelsesprisen fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelse efter valuar- vurdering eller offentlig vurdering fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsretsgæld.

Ift. regulering af værdien af andelen imellem to generalforsamlinger, har Højesteret i U.2013.1076H og U2013-1093H fastslået følgende:

”Værdien af andelen i foreningens formue fastsættes i almindelighed på en andelsbo- ligforenings ordinære generalforsamling, således at den vedtagne andelskrone og værdien af de enkelte andele gælder indtil næste ordinære generalforsamling.(…) Er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der efter § 5, stk. 1, lovligt kan kræves. Der skal således ved beregning af maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest vedtagne formueopgørelse på det eller de punkter, som må anses nødvendige for, at maksimalprisbestemmelsen kan anses for overholdt.”

”Man kan således ikke fastholde den hidtidige andelskrone og andelsværdi, selv om den er baseret på en valuarvurdering, der er nyere end 18 måneder, hvis foreningen har modtaget en senere valuarvurdering, der viser, at der er sket et fald i ejendom- mens værdi, som har væsentlig betydning for andelskronen og andelsværdien.”

Udgangspunktet er således, at det er værdien af andelen, der er fastsat på seneste ge- neralforsamling, der er gældende, men at konkrete forhold kan medføre, at værdien af andelen ift. til salg skal ændres.

Regnskabsaflæggelse efter Andelsboligloven og Årsregnskabsloven

Opgørelsen af andelsboligforeningens formue sker sædvanligvis ved udarbejdelse af et regnskab, der viser foreningens aktiver og passiver.

Andelsboligforeninger er som udgangspunkt omfattet af årsregnskabsloven, da de udøver erhvervsvirksomhed.

Foreningerne er som udgangspunkt ikke forpligtet til at udarbejde en årsrapport i hen- hold til årsregnskabslovens regler, men foreningen kan frivilligt vælge at udarbejde en årsrapport. En sådan frivillig årsrapport vil være omfattet af årsregnskabslovens regn- skabsklasse A. Foreninger, der driver erhvervsmæssig virksomhed, er dog forpligti- gede til at aflægge regnskab efter årsregnskabsloven.

Andelsboligloven indeholder ikke regler, der direkte forpligter foreningerne til at af- lægge årsregnskab, men maksimalprisbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 1, forudsætter en opgørelse af foreningen formue, hvilket sædvanligvis sker ved udarbej- delse af et årsregnskab.

Herudover forudsætter andelsboligloven i flere bestemmelser, at der udarbejdes et regnskab, der vil være omfattet af årsregnskabslovens regler, og således skal give et retvisende billede af andelsboligforeningens økonomiske forhold.

Det retvisende billede af en andelsboligforenings økonomiske forhold har en anderle- des karakter end for en erhvervsvirksomhed. Årsregnskabet for en andelsboligforening har primært til formål at fastlægge andelsværdien til brug for handel med foreningens andelsbeviser, hvor værdien af andelskronen ofte er den væsentligste oplysning for så- vel nuværende som kommende andelshavere i forbindelse med køb eller salg af en an- delsbolig.

Andelsboligloven og årsregnskabsloven er to særskilte regelsæt og foreningerne skal være opmærksomme på, at der ikke nødvendigvis er sammenfald mellem andelsbolig- lovens metoder og metoderne i årsregnskabsloven. Dette er særligt relevant ved opgø- relse af andelsværdien, idet der ofte skal foretages korrektioner af foreningens egenka- pital, opgjort efter årsregnskabsloven, for at nå frem til værdiansættelsen efter andels- boligloven.

Der henvises i øvrigt til Erhvervsstyrelsens Regnskabsvejledning for andelsboligfor- eninger.

Renteswapaftaler i relation til beregning af andelsværdien

Renteswap er et finansielt instrument, som kan anvendes til sikring af fremtidige ren- tebetalingers størrelse. Sikringen sker sædvanligvis ved, at foreningen påtager sig at betale en fast rente og pengeinstituttet påtager sig at betale den variable rente. Vær- dien af renteswappen er ved indgåelse nul og ved udløb nul, men i renteswappens lø- betid svinger værdien fra dag til dag og afhænger blandt andet af forskellen mellem den variable rente og den aftalte faste rente. Hvis den variable rente stiger, vil værdien af renteswappen sædvanligvis blive positiv for andelsboligforeningen, idet foreningen undgår en rentestigning. Hvis den variable rente derimod falder, vil værdien af rentes- wappen sædvanligvis falde og kan blive negativ, hvis foreningen betaler en højere rente end hvis swappen ikke var indgået. Renteswapaftalen indeholder sædvanligvis vilkår om beregning af renteswappens værdi, som skal afregnes med pengeinstituttet, hvis aftalen ønskes opsagt før tid. Såfremt indfrielse af renteswappen ikke sker til den aftalte værdi, vil det blive anset som et brud på aftalen fra bankens side.

Andelsboligloven forholder sig ikke til, om - og i givet fald hvordan - renteswapaftaler skal medtages ved beregningen af andelsværdien i en andelsboligforening.

Udgangspunktet for beregning af værdien af en andel i andelsboligforeningens formue følger som nævnt af andelsboligloven § 5, stk. 1, som fastsætter, at værdien opgøres ef- ter nettoformuemetoden, hvor foreningens passiver trækkes fra foreningens aktiver.

Andelsboligloven definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver, og nævner alene foreningens ejendom samt værdien af forbedrin- ger som et aktiv og prioritetsgæld i foreningens ejendom som et passiv. Det er således op til den enkelte andelsboligforening konkret at vurdere, hvilke poster, der kan have betydning for beregningen af nettoformuens størrelse, og som derfor bør medtages ved beregningen heraf.

Værdien af renteswapaftaler skal ud fra denne betragtning medtages ved beregning af nettoformuen, hvis dette efter en konkret vurdering er nødvendigt for at give et retvi- sende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver samt finansielle stilling i øvrigt.

En undtagelse hertil gælder for renteswapaftaler, som efter en konkret vurdering fremstår som en integreret del af det samlede prioritetslåneforhold og der skal således sondres mellem swapaftaler, der fremstår som en integreret del af andelsboligforenin- gens prioritetslån og andre swapaftaler.

Renteswapaftaler, som efter en konkret vurdering fremstår som en integreret del af det samlede prioritetslåneforhold, skal således betragtes som en del af prioritetsgæl- den.

Ved vurderingen af om en renteswapaftale er en integreret del af et prioritetslånefor- hold lagde Højesteret i afgørelsen U. 2013.1093 H vægt på, om indfrielse af prioritets- lånet indebærer, at renteswapaftalen skal opsiges.

Renteswapaftaler, der er en integreret del af prioritetslånet, skal betragtes som en del af prioritetsgælden, hvorfor værdien af swappen skal medregnes ved opgørelse af an- delsværdien, når andelsboligforeningen værdiansætter ejendommen i henhold til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering), jf. andelsboligloven

§ 5, stk.2, litra b, eller den seneste offentlige vurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, hvorefter prioritetsgælden ifølge andelsboliglovens § 5, stk. 5, 2. pkt., opgøres til kursværdien.

Opgøres ejendommens værdi til anskaffelsesprisen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra a, skal værdien af en renteswap, der er en integreret del af prioritetslånet, ikke indregnes, da prioritetsgælden ved anvendelse af anskaffelsesprisen skal opgøres til pantebrevsrestgælden jf. andelsboliglovens § 5, stk. 5.

Som nævnt ovenfor, skal renteswapaftaler, som kan opsiges uafhængigt af foreningens prioritetslån, som udgangspunkt altid medregnes til markedsværdi ved opgørelse af nettoformuen, hvis værdien af swapaftalen har så væsentlig betydning for beregningen af andelsværdien, at det er nødvendigt for at give et retvisende billede af foreningens økonomi.

Højesteret har i U.2013.1093 H netop taget stilling til ovenstående, og har i dommen udtalt følgende:

”Ved opgørelsen af, hvilken pris et medlems andel under hensyn til værdien af ande- len i foreningens formue med rimelighed kan betinge, vil det, når ejendommen ind- går med den kontante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendoms- værdi, være bedst stemmende med maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, at der ta- ges hensyn til en negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betyd- ning for fastsættelse af andelens værdi. I overensstemmelse hermed er det da også i den supplerende bestemmelse i § 5, stk. 4, for så vidt angår realkreditlån udtrykke- ligt bestemt, at de skal indgå med kursværdien, når ejendommen medtages til den kontante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. Der kan ikke sluttes modsætningsvis fra stk. 4 for så vidt angår andre typer af lån. Hertil kommer, at medtagelse af den negative markedsværdi af en aftalt renteswap af væ- sentlig betydning for formueopgørelsen harmonerer med de grundlæggende princip- per i årsregnskabsloven, herunder kravet om, at et årsregnskab skal give et retvi- sende billede.”

Tidspunktet for opgørelsen af værdien af en renteswapaftale

Andelsboligloven indeholder ikke regler om tidspunktet for opgørelsen af andelsbolig- foreningens formue og værdien af de enkelte andele. Andelsværdien beregnes normalt på statusdagen i forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskabet og skal fremgå af en note til årsregnskabet. På samme vis gælder det, at markedsværdien af renteswapafta- len skal beregnes på statusdagen og indregnes ved opgørelsen af andelsværdien, så- fremt værdien af andelsforeningens ejendom er opgjort efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b og c.

I overensstemmelse med Højesterets udtalelse i U2013-1093 - hvoraf det fremgik, at der skal tages højde for forhold af væsentlig negativ betydning ved fastsættelsen af an- delens værdi, når der sker salg af en andel - skal der, hvis markedsværdien af en rente- swapaftale har ændret sig mellem to generalforsamlinger, imidlertid tages hensyn her- til ved opgørelsen af nettoformuen efter maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, så- fremt værdien af renteswapaftalen indgår ved opgørelsen af andelsværdien.

Aftaler om renteswap opgjort efter den internationale regnskabstandard IFRS 13 Erhvervsstyrelsen har i marts 2021 afgivet en vejledende udtalelse om måling af rente- swaps i årsregnskaber for andelsboligforeninger. Flere andelsboligforeninger har ef- terfølgende efterspurgt, om metoden også kan anvendes ved opgørelse af andelsvær- dien efter andelsboligloven.

Årsregnskabet for en andelsboligforening har et andet formål end årsregnskabet for erhvervsvirksomheder, og det udarbejdes i andelsboligforeninger primært af hensyn fastsættelse af andelskronen samt for at sikre, at andelsboliger ikke sælges til en højere værdi end de underliggende aktiver berettiger.

Renteswapaftaler indgås sædvanligvis med et pengeinstitut og renteswapaftalen inde- holder som udgangspunkt vilkår om den værdi, som renteswappen kan indfries til før udløb. Såfremt indfrielse ikke sker til den aftalte værdi, anses det som et brud på afta- len med banken. En andelsboligforening kan således ikke vilkårligt fastsætte værdien af renteswappen.

Andelsboligforeninger, der beregner renteswapværdi efter den internationale regn- skabsstandard IFRS 13 om dagsværdi i regnskabet, kan som udgangspunkt ikke an- vende IFRS 13 værdien til beregning af andelsværdien, hvis kontrakten med pengein- stituttet foreskriver et andet værdiansættelsesprincip.

Andelsboligforeningen er således bundet af vilkårene i den indgåede renteswapaftale, og et pengeinstitut afgiver løbende oplysninger til andelsboligforeningen om værdien af renteswappen. Andelsboligforeningen har dermed mulighed for at sikre, at andelene ikke værdiansættes til en højere værdi end de bagvedliggende aktiver berettiger til.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at andelsboligforeninger med rente- swapaftaler skal medtage renteswapaftalen til værdien opgjort af pengeinstituttet ved opgørelse af nettoformuen efter maksimalprisbestemmelsen efter § 5, stk. 1.

Konklusion

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at det som udgangspunkt er op til den enkelte andelsboligforening konkret at vurdere, om renteswapaftalen har en så væsentlig betydning for beregningen af andelsværdien, at den er nødvendig for at give et retvisende billede af foreningens nettoformue.

En undtagelse hertil er renteswapaftaler, som fremtræder som en integreret del af et realkreditlån. Sådanne renteswapaftalen skal medtages på samme måde som forenin- gens prioritetsgæld og medtages, såfremt andelsboligforeningen værdiansætter an- delsboligforeningens ejendom efter valuar- eller offentlig vurdering, jf. andelsboliglo- ven § 5, s tk. 2, litra b og c. Værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendom- men til anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, skal værdien af rente- swapaftalen ikke medtages i beregningen af andelsværdien, selv om renteswapaftalen er en integreret del af realkreditlåneforholdet.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at andelsboligforeningen, i de situati- oner, hvor renteswapaftalen skal medtages i beregningen af andelsværdien, bør tage hensyn til eventuelle udsving i renteswapaftalens markedsværdi mellem to generalfor- samlinger ved opgørelsen af nettoformuen efter maksimalprisbestemmelsen efter § 5, stk. 1.

Det er endvidere Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at andelsboligforeninger, der beregner renteswapværdi efter den internationale regnskabsstandard IFRS 13 om dagsværdi i regnskabet, som udgangspunkt ikke kan anvende IFRS 13 værdien til be- regning af andelsværdien, hvis kontrakten med pengeinstituttet foreskriver et andet værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeninger med renteswapaftaler skal således medtage renteswapaftalen til værdien opgjort af pengeinstituttet ved opgørelse af net- toformuen efter maksimalprisbestemmelsen efter § 5, stk. 1.

Det bemærkes, at Indenrigs- og Boligministeriet med denne udtalelse ikke har taget stilling til spørgsmålet om, hvordan renteswapaftaler efter årsregnskabsloven skal medtages i årsregnskabet.

Det bemærkes endvidere, at udtalelsen alene er vejledende samt at Indenrigs- og Bo- ligministeriet ikke kan tage stilling til konkrete spørgsmål om renteswaps.