Privat lejeret for udlejere

Privat lejeret for udlejere

Af Xxxxx Xxxxxxxxxxxx

Materiale

🠶 Teksten: ”Relevante områder af lejelovgivningen for småø-udlejere”

🠶 Skema A – Lejefastsættelse i regulerede kommuner

🠶 Skema B – Lejefastsættelse i uregulerede kommuner

🠶 Dette powerpoint

Dagens emner

🠶 Xxxxx der besluttes at udleje

🠶 Inden lejers indflytning

🠶 Lejers indflytning

🠶 Under lejeforholdet

🠶 Ved fraflytning

Begreber

🠶 Beboelseslejlighed: Enhver bolig hvor der er selvstændig adgang til køkken og afløb

🠶 Det modsatte er enkeltværelser, som ikke har selvstændig adgang til køkken og

afløb, men deler det med andre, hvis det er tilgængeligt.

🠶 Småhuse: Ejendomme som pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder.

🠶 Storhuse: Ejendomme som pr. 1. januar 1995 bestod af 7 eller flere beboelseslejligheder.

Inden der besluttes at udleje

🠶 Hvilke boligtyper findes der, og kan de udlejes til helårsbeboelse?

🠶 Hvilke metoder findes der for lejefastsættelse?

🠶 Forhåndsgodkendelse af lejen

Hvilke boligtyper findes der?

🠶 4 relevante boligtyper:

🠶 Helårsboliger

🠶 Helårsboliger er boliger, hvor der er en pligt til at de skal benyttes som helårsbolig. Dette

kaldes en bopælspligt.

🠶 Flexboliger

🠶 Flexboliger er helårsboliger, men hvor kommunalbestyrelsen har dispenseret fra bopælspligten.

🠶 Fritidsboliger

🠶 Fritidsboliger er boliger, hvor der ikke er en pligt til at den benyttes som helårsbolig. Der er altså ikke en bopælspligt.

🠶 Sommerhuse

🠶 Sommerhuse er fritidsboliger, som er beliggende i et sommerhusområde.

Hvilke boligtyper kan udlejes til helårsbeboelse?

🠶 Helårsbolig: Ja.

🠶 Flexbolig: Ja, men…

🠶 Det kan medføre at flexbolig dispensationen bortfalder.

🠶 Fritidsbolig: Ja

🠶 Sommerhuse: Ja, hvis…

🠶 Kommunalbestyrelsen har givet dispensation til det.

🠶 Der er en udvidet dispensationsadgang på småøerne.

Hvilke metoder findes der for lejefastsættelse?

🠶 Der findes mange, men de mest relevante og de mest benyttede er:

🠶 Markedsleje

🠶 Det lejedes værdi

🠶 Omkostningsbestemt leje

Markedsleje

🠶 Der er intet loft for hvad lejen må sættes til

🠶 Grænsen er derfor som udgangspunkt, hvad man få en lejer til at acceptere.

🠶 Hvornår kan man benytte den?

🠶 Nyere ejendomme og boliger

🠶 Erhvervsejendomme der er omdannet til boliger

Det lejedes værdi

🠶 Lejen skal fastsættes til ‘Det lejedes værdi’,

Findes ved at sammenligne med det lejeniveau, der er i tilsvarende boliger i området.

🠶 Anvendes i alle boliger i uregulerede kommuner.

🠶 Anvendes også for småhuse.

De skal dog sammenligne med boliger beliggende i storhuse.

Omkostningsbestemt leje

🠶 Lejen fastsættes så den kan dække de nødvendige driftsudgifter og et afkast oveni.

🠶 Finder anvendelse for storhus-boliger.

🠶 Formentlig ikke så relevant for småø-udlejere.

Forhåndsgodkendelse af lejen

🠶 Huslejenævnet kan godkende den leje man kan tage ved udlejning af en beboelseslejlighed.

🠶 Gælder kun for ejere, som på tidspunktet ikke udlejer andre beboelseslejligheder.

🠶 Det koster 520 kr. (2019-niveau) at få forhåndsgodkendt lejen.

Inden lejers indflytning

🠶 Lejeaftalens indgåelse: Min anbefaling

🠶 Hvorfor skriftlig?

🠶 Hvorfor typeformularen?

🠶 Sådan udfylder du typeformularen

🠶 Andet

Lejeaftalens indgåelse: Min anbefaling

🠶 Indgå aftalen skriftligt og brug den gældende typeformular.

Hvorfor skriftlig?

🠶 Intet formkrav

🠶 Men enhver part kan på et ethvert tidspunkt kræve at den udfærdiges skriftligt.

🠶 Medmindre andet fremgår udtrykkeligt, går man ud fra, at aftalen er indgået på lejelovgivningens almindelige vilkår.

🠶 Det er altså rigtig svært at bevise, at man har aftalt særlige vilkår, hvis den ikke er skriftlig.

Hvorfor typeformularen?

🠶 Der er 2 muligheder når man skal have en skriftlig aftale.

🠶 Bruge en blanket

🠶 Udfærdige en lejeaftale selv.

🠶 Laver man en lejeaftale selv, men fremgår den ‘standardiseret’, anses det i

lejelovgivningen som en uautoriseret blanket.

🠶 Det er i lejeloven fastsat, at hvis man anvender blanketter som ikke er autoriserede, er særlige vilkår, som ikke er til lejers fordel ugyldige.

🠶 Vil man derfor være sikker på, ikke at få sine særlige vilkår gjort ugyldige. OBS. Det er ikke tilladt at redigere i eller fjerne indhold i typeformularen.

Sådan udfylder du typeformularen

🠶 § 1-9

🠶 Følg typeformularens indhold og brug den medfølgende vejledning

🠶 § 10

🠶 Generelle oplysninger

🠶 § 11

🠶 Fravigelser og særlige vilkår

🠶 Fx

🠶 Markedsleje

🠶 Nettoprisindeksregulering af lejen

🠶 Tidsbegrænsning af lejeaftalen

Andet

🠶 Det lejedes stand ved indflytning

🠶 Det lejede skal være i god og forsvarlig stand, ligesom det lejede skal være rengjort, ruderne skal være hele og det skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

🠶 Energimærkning

🠶 Der består en pligt for udlejere til at udlevere energimærkning til lejeren inden

lejeaftale indgås.

Lejers indflytning

🠶 Indflytningssyn

🠶 Indkaldelse

🠶 Gennemførelse

🠶 Indflytningsrapport

🠶 Konsekvenser

🠶 Lejers mangelsindsigelser

Indflytningssyn

Det er en pligt for professionelle udlejere, at gennemføre indflytningssyn i forbindelse med indflytning i en beboelseslejlighed.

🠶 Indkaldelse

🠶 Rimelig frist

🠶 Gennemførelse

🠶 Skal gennemføres uanset om lejeren dukker op eller ej.

🠶 Indflytningsrapport

🠶 Skal udleveres til lejeren

🠶 Konsekvenser hvis ikke pligten overholdes.

Lejers mangelsindsigelser

🠶 Lejer kan i de første 2 uger gøre mangler gældende over for udlejer.

🠶 Gør lejeren det, antages det, at manglerne var der ved lejeforholdets begyndelse.

🠶 Gør lejeren ikke det, antages det, at mangler der påberåbes senere ikke var til stede ved lejeforholdets begyndelse.

Under lejeforholdet

🠶 Vedligeholdelse

🠶 Indvendig vedligeholdelse

🠶 Udvendig vedligeholdelse

🠶 Udlejers adgang til det lejede

🠶 Lejeforhøjelser efter det lejedes

værdi

🠶 Xxxxx er væsentlig under det lejedes værdi

🠶 Stigninger i ejendomsskatterne

🠶 Regulering af lejen i henhold til

udviklingen i nettoprisindekset

🠶 Brugsrettens overgang til andre

🠶 Fremleje

🠶 Bytte

🠶 Fortsættelse

🠶 Opsigelse:

🠶 Lejers opsigelse

🠶 Udlejers opsigelse

🠶 Tidsbegrænsede aftaler

Vedligeholdelse

🠶 Vedligeholdelse af låse og nøgler

🠶 Lejeren har som udgangspunkt denne pligt

🠶 Indvendig vedligeholdelse

🠶 hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve

🠶 Xxx overtages af lejeren i alle lejeforhold.

🠶 Udvendig vedligeholdelse

🠶 Alt andet vedligeholdelse end den indvendige

🠶 Xxx overtages af lejeren i alle lejeforhold, bortset fra dem der ligger i ‘storhus’- ejendomme.

Udlejers adgang til det lejede

🠶 Udgangspunkt:

Udlejeren kan kræve adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

🠶 Dvs. hvis der fx skal aflæses varme eller udlejeren vil udføre en forbedring.

🠶 Varsling af adgangen.

🠶 3 måneder inden

🠶 6 uger inden

🠶 Ingen varsling

🠶 I praksis sker varsling fx ved at der 3 måneder inden gives besked om en bestemt uge, og så varsles lejerne igen om et mere konkret tidspunkt eller tidsrum efterfølgende.

Lejeforhøjelser efter det lejedes værdi

🠶 Der er 3 måder, hvor man løbende kan hæve lejen:

🠶 Hvis lejen er væsentlig under det lejedes værdi

🠶 Hvis ejendomsskatterne på ejendommen stiger

🠶 Hvis der er aftalt, at lejen skal følge udviklingen i nettoprisindekset

🠶 Disse regler gælder for både uregulerede lejemål og småhus-lejemål.

Lejen er væsentlig under det lejedes værdi

🠶 Udlejeren kan kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi, hvis lejen er væsentlig lavere end det.

🠶 ”Væsentlig” er efter praksis mellem 10-15%.

🠶 Er lejen fx blot 7 % lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren derfor ikke få lejeforhøjelse.

🠶 Udlejeren varsler med 3 måneder, at lejen skal stige med et angivet beløb, grunden til stigningen (at lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi) og at lejeren kan gøre indsigelse inden for 6 uger, hvis lejeren er uenig.

Ejendomsskatterne på ejendommen stiger

🠶 Xxxxxx ejendomsskatterne på ejendommen, kan udlejer kræve lejeforhøjelse for det forholdsmæssige beløb.

🠶 Forhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje. Betaler lejer-1 60 % af huslejen i ejendommen, mens lejer-2 betaler 40 %, vil forhøjelsen fordeles med hhv. 60 % til lejer 1 og 40 % til lejer-2.

🠶 I ejendomme som kun består af en bolig, såsom en villa eller et sommerhus, kan en lejer heraf pålægges hele stigningen.

🠶 Udlejeren varsler med 3 måneder, at lejen skal stige med et angivet beløb, grunden til stigningen (at lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi) og at lejeren kan gøre indsigelse inden for 6 uger, hvis lejeren er uenig.

🠶 Hvis udlejeren varsler denne stigning senest 5 måneder efter ejendomsskatterne er steget, kan udlejeren kræve lejeforhøjelsen fra det tidspunkt hvor ejendomsskatterne blev pålagt.

Der er aftalt, at lejen skal følge udviklingen i nettoprisindekset

🠶 Det kan aftales, at lejen skal følge udviklingen i nettoprisindekset.

🠶 Det skal skrives i typeformularens § 11.

🠶 Xxxxx stiger så med samme stigning som sker i Danmarks Statistisk Nettoprisindeks.

Brugsrettens overgang til andre

🠶 Hvad er brugsretten?

🠶 Fremleje

🠶 Bytte

🠶 Fortsættelse

🠶 Af disse er fremleje den mest relevante,

Fremleje

🠶 Delvis fremleje

🠶 Når lejer udlejer en del af boligen.

🠶 Xxxxxxxx har ret til delvis fremleje af op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

🠶 Dog må det samlede antal personer ikke overstige antallet af beboelsesrum.

🠶 Fuldstændig fremleje

🠶 Når lejer udlejer hele boligen

🠶 Xxxxxxx har ret til fuldstændig fremleje i op til 2 år, hvis…

🠶 Lejerens fravær er midlertidigt

🠶 Lejerens fravær skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

🠶 Udlejere af lejemål beliggende i ejendomme, som har færre end 13

beboelseslejligheder kan dog nægte denne fremleje.

Opsigelse

🠶 Lejers opsigelse

🠶 Kan som udgangspunkt altid opsige

🠶 Medmindre der er aftalt perioder med uopsigelighed.

🠶 Udlejers opsigelse

🠶 Tidsbegrænsede aftaler

Udlejers opsigelse

Der er mange opsigelsesbestemmelser. De mest relevante for småø-udlejere vurderes at være mulighederne for at:

🠶 Xxxxxx, når den lejede er en af to boliger i et tofamilieshus, og udlejeren

bebor den anden bolig.

🠶 Opsige, når man kun udlejer en bolig, og selv agter at bebo den.

🠶 Opsige, når udlejeren selv ønsker at bebo boligen.

🠶 Her er der dog forholdsvis strenge krav.

🠶 Der skal bl.a. foretages en rimelighedsvurdering af udlejerens forhold i forhold til lejerens forhold.

OBS. Ingen af disse er umiddelbart anvendelige på sommerhuse.

Tidsbegrænsede aftaler

🠶 Tidsbegrænsede lejeaftaler er lejeaftaler, som ophører ved en angivet dato uden opsigelse. Oven i dette kan lejeaftalen heller ikke opsiges før denne dato medmindre andet er aftalt.

🠶 Det kan være meget attraktivt for udlejere at tidsbegrænse en lejeaftale, men for at udlejer kan tidsbegrænse, skal tidsbegrænsningen være begrundet i udlejerens forhold.

🠶 Umiddelbart kan en tidsbegrænsning med den begrundelse, at man ønsker at sommerhuset igen skal tjene som fritidsbolig for ejeren, godt være tilstrækkelig begrundet i udlejerens forhold.

🠶 Det har ikke været prøvet, så vi må vente på praksis før det er endeligt afklaret.

Ved fraflytning

🠶 Besigtigelsesadgang

🠶 Det lejedes stand ved fraflytningen

🠶 Udlejers krav ved fraflytningen

🠶 Udlejers genudlejningsforpligtelse

Besigtigelsesadgang

🠶 Når lejeren skal fraflytte det lejede, skal der gives adgang til at lejemålet kan besigtiges.

🠶 Kan være både lejere og købere (hvis fx udlejer vil sælge boligen ved lejers

fraflytning)

🠶 Lejer skal give adgang i mindst 2 timer hver anden hverdag i et tidsrum der er egnet til besigtigelse.

🠶 Udlejer skal, hvis han ønsker at benytte sig af adgangen til at besigtige,

informere lejeren inden for rimelig tid om tidspunktet.

Det lejedes stand ved fraflytningen

🠶 Når lejeren fraflytter, skal denne aflevere boligen i samme stand som lejeren modtog den i, med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde, hvis lejeren ikke har vedligeholdelsespligten.

🠶 Lejeren hæfter dog ikke for mangler, som udlejeren hæfter for.

🠶 Lejeren kan ikke kræves, at aflevere det lejede i en bedre stand end da han overtog den.

Udlejers krav ved fraflytningen

🠶 Forskellige processer for hhv. de professionelle og ikke-professionelle

🠶 De ikke-professionelle skal bare:

🠶 Gøre fraflytningskrav gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen.

🠶 De professionelle udlejere skal:

🠶 Indkalde og afholde indflytningssyn

🠶 Udarbejde og udlevere fraflytningsrapport

Udlejers genudlejningsforpligtelse

🠶 Udlejer skal udfolde almindelige bestræbelser for at genudleje det lejede, når lejeren fraflytter før opsigelsesvarslets udløb.

🠶 Det betyder bare, at udlejeren ikke kan vente med at udleje boligen, hvis lejeren fraflytter før tid, bare fordi lejeren alligevel betaler leje i den periode.

Spørgsmål?

🠶 Ellers kan I altid skrive til xxxx@xxxx.xx ☺