La fianza 5 La duración del contrato de mantenimiento 5
Fomento de la vivienda de alquiler y Derechos y obligaciones
de inquilinos y arrendatarios
EL ALQUILER DE VIVIENDA
La renta 3
La fianza 5
La duración del contrato de mantenimiento 5
Gastos generales y servicios individuales 6
Derechos y obligaciones de las partes 7
Cesión del contrato y subarriendo 10
Desistimiento del contrato 10
Suspensión del contrato de arrendamiento 11
Resolución del contrato de arrendamiento 11
Extinción del contrato de arrendamiento 11
Contratos anteriores a 1994 12
FOMENTO DEL ALQUILER
Agencias de Fomento del Alquiler 13
Arrendamiento de vivienda protegida 14
En Andalucía 15
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La escasez de las viviendas, el elevado coste de las mismas y el miedo a arrendar de muchos propietarios ante posibles impagos y desper- fectos son algunos de los aspectos que alimentan la controversia en torno al alquiler de las viviendas. Por ello FACUA Andalucía, dentro del marco del convenio de colaboración suscrito con la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, desarrolla una campaña informativa con la que pretende resolver las dudas de los consumidores en cuanto a sus derechos y obligaciones, así como mostrar los nuevos mecanismos creados por el Gobierno central y andaluz para fomentar y facilitar el alquiler de las viviendas.
EL ALQUILER DE VIVIENDA:
L
x Xxx de Arrendamientos Urbanos considera arrenda- miento de vivienda aquel que
recae sobre una edificación habita- ble cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Debe tenerse en cuenta, a la hora de saber cuáles son las obligaciones de arrendador y arrendatario que la finca arrendada se destine pri- mordial a vivienda permanente, puesto que cuando la finca se des- xxxx a un uso distinto como es el caso de los arrendamientos de local de negocio o de temporada la regulación es distinta.
La misma regulación que el arren- damiento de vivienda se aplicará al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras depen- dencias, espacios arrendados o ser- vicios cedidos como accesorios de
la finca por el mismo arrendador.
La regulación aplicable a los con- tratos de arrendamientos de vivien- da será de forma imperativa, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la establecida en los Títulos I, II,IV y V. Salvo que la ley expresamente lo autorice, serán nulas y se tendrán por no puestas todas las estipulaciones que modifi- quen, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del Título II que regulan expresamente los arrendamientos de vivienda en el que se fija los derecho y obliga- ciones de las partes.
L
La renta
a renta es el precio que el arrendatario abona al arren- dador por el derecho de
hacer uso de la vivienda. El impor- te de la misma será establecido en el contrato de una forma libre por las partes, ya que la ley no
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establece ninguna limitación al
importe de la misma. No obstan- te, en relación a la renta sí esta- blece la ley algunas cuestiones como la obligación de que el
pago se haga de forma mensual y en los siete primeros días del mes, no pudiendo exigir
de hacer entrega por parte del arrendatario de un recibo o justifi- cante del pago también viene expresamente contemplada en la norma. En el recibo o justificante del pago deberá contemplarse de forma separada las cantidades
abonadas por los
el arrendador el pago por anticipa- do de más de una mensualidad. El
lugar establecido para el pago debe- rá acordarse igual- mente en el contra- to, aunque si nada
El propietario podrá elevar la renta si realiza mejoras en la vivienda y han transcurrido cinco años de duración del contrato
distintos conceptos.
La actualización de la renta durante los primeros cinco años del contrato deberá hacerse en el cumpli- miento de cada anualidad según el
se establece en el mismo, el pago deberá hacerse en la propia
vivienda arrendada. La obligación
IPC. No obstante, a partir del sexto año, se podrá actualizar según lo estipulado en el contrato o, en caso de no haberse pactado nada al res- pecto, según IPC.
La renta actualizada será exigible desde el momento en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte. Dicha notificación debe- rá realizarse por escrito y acompa- ñada de la correspondiente certifi- cación del Instituto Nacional de Estadística.
La renta también podrá verse elevada si el propietario realiza
mejoras en la vivienda, no obstan- te, dicha elevación únicamente
podrá llevarse a cabo si han trans- currido cinco años de duración del contrato. Para poder subir la renta por este motivo, el arrenda- dor previamente también tiene que comunicarlo por escrito y
aportar al arrendatario copias de
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los documentos que justifiquen el coste de dichas obras.
La fianza devengará los intereses legales
si no se devuelve al
finalizar el contrato,
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La fianza
l arrendador podrá exigir el pago en metálico de una fian- za que deberá ser equivalente
a una mensualidad xx xxxxx.
La fianza no podrá actualizarse durante los primeros cinco años de vida del contrato. No obstante, transcurrido estos primeros cinco años podrá ser incrementada o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad xx xxxxx. La fian- za deberá ser devuelta a la finali- zación del contrato. Si no se pro- duce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del
dinero.
Podrá pactarse otras garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.
La duración del contrato de arrendamiento
L
x Xxx de Arrendamientos da
libertad a las partes para pac- tar el tiempo que deseen que
dure el contrato, no obstante, para proteger al arrendatario se establece la prórroga obligatoria
tal como está estipulado
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del contrato por plazos anuales hasta los cinco años, siempre que
el arrendatario
El arrendador debe comunicar con un mes de antelación que no desea prorrogar el contrato
no manifieste al arrendador con treinta xxxx xx xxxxxx- ción a la fecha de terminación del contrato o de cada una de las prórro-
gas que no desea renovarlo. Esta comunicación deberá hacerse de forma fehaciente, es decir, de
forma que el arrendatario tenga constancia de la recepción de la misma por parte del arrendador.
Si transcurridos los cinco prime- ros años del contrato ninguna de las partes manifiesta su deseo de no renovarlo con un mes de ante-
lación, éste continuará vigente por tres años más, pudiendo, al igual que en el caso anterior, el arren- datario manifestar su deseo de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la
finalización de cada anualidad.
Gastos generales y servicios individuales
L
a regla general es que los gas- tos generales para el sosteni- miento del inmueble así como
los tributos, cargas que recaigan directamente sobre la finca deberá abonarlos el arrendador, excepto en aquellos casos en los que se haya pactado lo contrario de forma
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expresa en el contrato.
Por lo tanto, los gastos que
tendrá que abonar el arrendatario son los gastos de los servicios
que sean susceptibles de indivi- dualización, como los gastos de luz, gas, etc.
Derechos y obliga- ciones de las partes
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. Conservación de la vivienda. Las obras de conservación de la vivienda deberá realizarlas
el arrendador, no teniendo por ello ningún derecho a elevar la renta. En este sentido, la ley establece la obligación para el arrendatario de soportar la realización de dichas
obras, cuando éstas no puedan realizarse a la finalización del con- trato, así como la obligación de
comunicar de inmediato al propie- tario la necesidad de realizar dichas obras en la vivienda.
te, el arrendatario podrá realizar- las comunicándoselo previamente
al arrendador y exigir
Por el contrario, si la ejecución de las
obras supone para el arrendatario que se vea privado de parte de la vivienda y éstas duran más de veinte días, podrá reducirse la renta en
Las obras de conservación no deben implicar una subida
de la renta, y deben ser sufragadas por el arrendador
posteriormente que le sea abonado su
importe.
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. Pequeñas reparaciones. Las reparaciones que
sean necesarias en la
proporción.
En caso de que haya necesidad de realizar obras de forma urgen-
vivienda por el desgaste que ésta sufra debido al uso normal de la misma deberá realizarlas a su cargo el arrendatario.
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le otorga el derecho igualmente de exigir, una vez finalice el arriendo, que se repongan las cosas a su estado anterior.
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. Obras en la vivienda. El arrendatario no podrá realizar obras en la vivienda que modi-
fiquen la configura-
Cuando el arrendatario o algún miembro de la familia de éste sufre alguna minusvalía, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuarla a sus necesidades, siempre comunican- do este hecho previamente al arrendador. Una vez finalizado, el arriendo deberá reponer la vivienda a su estado anterior, si así lo exige el propietario.
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. Derecho de adquisición preferente. En caso de venta de la vivienda arrendada, el
arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente sobre ella a precios xx xxxxxxx. El arrendador tiene obligación de comunicar al arrendatario su deseo de vender la vivienda con indicación del precio
y demás condiciones
ción de la misma si no cuenta previamente con el consentimiento por escrito del arren- dador. Asimismo, tam- poco podrá realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o de la
Las obras para adaptar la vivienda a minusválidos deben ser informadas con antelación al arrendador
de la transmisión. En el plazo de treinta días desde esta
comunicación el arrendatario podrá ejercer su derecho de tanteo sobre la misma, es decir,
podrá solicitar que le
configuración de la misma.
Si el arrendatario realiza este tipo de obras sin permiso del arrenda- dor, éste podrá resolver el contrato. Sin perjuicio de esta facultad, la ley
sea vendida la vivienda en las mis- mas condiciones que le han sido notificadas.
Si se llegara a efectuar la venta de la vivienda sin comunicación
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En caso de venta de la vivienda, el arrendatario tiene derecho a la adquisición preferente del inmueble a precio xx xxxxxxx
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lo tanto a partir del momento de la cesión los mismos derechos y obli- gaciones que el cesionario. Para
poder proceder al subarriendo de la vivienda también es necesario contar previamente con el consen- timiento por escrito del arrenda-
dor, quedando extinguido el dere- cho del subarrendatario en el mismo momento que quede extin- xxxxx el derecho del arrendatario. En cuando al precio del subarriendo debe tenerse en cuenta que no puede ser superior al del propio arrendamiento.
previa al arrendatario, cuando en la comunicación se hubieren omitido los requisitos exigidos legalmente o bien cuando la venta se efectúe por precio inferior al comunicado, éste tendrá derecho a ejercitar su derecho de retracto sobre la finca en los treinta días naturales a la
comunicación de venta.
Cesión del contrato y subarriendo
P
ara poder llevar a cabo la cesión de un contrato de arrendamiento a favor de otra
persona será necesario contar pre- viamente con el consentimiento
por escrito del arrendador. En este caso, el cesionario se subro- gará en la posición del cedente frente al arrendador, teniendo por
Desistimiento del contrato
E
l desistimiento del contrato es un derecho que la ley conce- de al arrendatario cuando en
el contrato de arrendamiento se ha pactado una duración superior a los cinco años. Los requisitos para poder proceder a este desistimien- to son que el contrato haya durado al menos cinco años y se comuni- que esta circunstancia al arrenda-
dor con una antelación de dos meses. Al igual que en los casos anteriores, esta comunicación deberá hacerse de forma fehacien- te. Para los casos de desistimiento, la ley permite a las partes pactar la obligación para el arrendatario de abonar al arrendador un mes xx xxxxx por cada año que quede por cumplir de los que se hayan pacta- do en el contrato.
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Suspensión del contrato de arriendamiento
L
a opción de suspender el contrato es un derecho que la ley le otorga al arrendata-
rio cuando se realicen en la
vivienda obras de conservación o bien acordadas por la autoridad competente que la hagan
inhabitable.
Resolución del contrato de arrendamiento
L
a resolución del contrato
podrá llevarse a cabo por cual- quiera de las partes cuando la
otra incumpliere alguna de sus obligaciones.
Extinción del contrato de arrendamiento
L
a pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador dará lugar a la extinción del
contrato, así como la declaración de ruina acordada por autoridad competente. La ley no prevé indemnización alguna en estos casos para el arrendatario.
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Contratos anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
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. Contratos celebrados a partir del 9 xx xxxx de 1985: Los con-
salvo en algunas modificaciones que introduce la Ley de 1995.
Estos contratos son los conoci- dos comúnmente como xx xxxxx antigua. El arrendador podrá actualizar la renta de estos contra-
tos. No obstante, aquellos arrenda- tarios que
tratos de arrendamientos de vivienda que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la ley continuarán rigiéndose por las normas del Real Decreto Ley 2/1985 y por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No obstante, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 la prórroga forzosa
tengan unos niveles xx xxxxx inferio- res a los lími- tes estableci- dos en la ley no tendrán
obligación de pagar la
Los menores de 35 años con ingresos inferiores a 15.792 € podrán solicitar subvenciones para el alquiler de viviendas
se producirá por tres años.
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. Contratos celebrados con anterioridad al 9 xx xxxx de 1985: Estos contratos continú-
an rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
actualización, siempre que comuni- que esta circunstancia de forma fehaciente al arrendador en el plazo de treinta días desde la recepción de la comunicación. Esta plazo es obligatorio puesto que si no se lleva a cabo el pago de la actualización será obligatorio.
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FOMENTO DEL ALQUILER:
La Junta de Andalucía y el Gobierno central español han pues- to en marcha los siguientes meca- nismos para fomentar el arrenda- miento de las viviendas tanto a los futuros inquilinos como a los pro- pietarios de los inmuebles vacíos.
Agencias de Fomento del Alquiler
L
a Comunidad Autónoma Andaluza, atendiendo a la polí- tica de fomento del alquiler
establecido en el Plan
de 15 de febrero, entre los que des- tacan: disponer, durante toda la vigencia de la homologación, de personal técnico con la titulación, así como de los medios y recursos materiales necesarios para la reali- zación de la actividad, de acuerdo
con el ámbito territo-
Andaluz de Vivienda y Xxxxx, crea, a través de la Ley 33/2004, las Agencias de Fomento de Alquiler, y las regu- la mediante el Decreto 33/2005, de 15 de febrero, por el que se regulan las
Las Agencias de Fomento del Alquiler deben prestar asesoramiento y mediación legal y profesional
rial para el que se solicite la homologa- ción; presentar un contrato de seguro que cubra los riesgos propios de la activi- dad; disponer de ase- soramiento jurídico, para los clientes de la
Agencias de Fomento del Alquiler.
Son Agencias de Fomento del Alquiler aquellas personas físicas o jurídicas legalmente constituidas cuya actividad principal o comple- mentaria sea la intermediación inmobiliaria, y acrediten una expe- riencia mínima de un año en el ejer- cicio de dicha actividad. Éstas deben reunir los requisitos que se establecen en el Decreto 33/2005
Agencia y no haber sido sanciona- da, en los dos años anteriores a la solicitud de la homologación, por infracción tipificada como grave o por incumplimiento de la normativa de protección y defensa de los con- sumidores y usuarios.
Entre las obligaciones y funciones de las Agencias de Fomento del Alquiler respecto a los propietarios e inquilinos de viviendas se encuen-
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tran, entre otras, la de prestar aseso- ramiento y mediación profesional durante toda la duración del contra- to, gestionar con los profesionales que correspondan la preparación y tramitación del desahucio en la vía jurisdiccional, cuando éste resulte procedente, incluir en los contratos de arrendamiento una cláusula de sometimiento a la Junta Arbitral de Consumo, informar sobre las condi- ciones de la viviendas a la corres- pondiente Delegación Provincial de la Consejería, llevar el libro xx xxxxx- tro de actuaciones, asesoramiento a los ciudadanos de las ofertas de alquiler existentes y sobre los pro- gramas de ayudas al alquiler y reha- bilitación de las viviendas, tener hojas de reclamaciones así como unos carteles acreditativos de estar homologada por la Consejería de Obras Públicas y Transportes.
Las Agencias de Fomento del Alquiler cobrarán por la intermedia- ción una comisión equivalente al tres por ciento de la renta anual que abonando la mitad cada una
de las partes, salvo pacto en contra- rio. No puede cobrarse por lo tanto una comisión superior, debiendo abonar, salvo pacto cada parte un 1,5% de la misma.
Cualquier persona con una vivienda vacía en propiedad puede acudir a solicitar los servicios de intermedia- ción y asesoramiento de las Agencias. Asimismo, aquellos per- sonas que alquilen a través de las Agencias de Fomento recibirán, junto a la copia del contrato, la
información sobre las condiciones en las que se encuentra la vivienda.
Arrendamiento de vivienda protegida
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ara incentivar esta figura y teniendo en cuenta la gran cantidad de viviendas vacías
existentes en el mercado se modifi- ca el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre Medidas de Financiación de Actuaciones prote- gidas en materia de Vivienda y Suelo del Plan 2002-2005, a través del 1721/2004, de 23 de julio y se crean nuevas líneas de actuaciones protegidas para fomentar el arren- damiento de viviendas.
En el mismo se establece que
podrán obtener las subvenciones al alquiler los inquilinos preferente- mente jóvenes con edad no supe- rior a los 35 años que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda, cuyos ingresos familiares calculados no excedan de 15.792 euros, y la renta anual a satisfacer por aquellos suponga, como míni- mo, el 2% y, como máximo, el 9% del precio máximo legalmente establecidos. A estos efectos, la superficie máxima computable, para las viviendas, será de 90 metros cuadrados de superficie útil.
Asimismo, los ingresos familiares anuales se referirán a los de todos los ocupantes de la vivienda, exista
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o no, entre ellos, relación de parentesco.
También, será necesario que el solicitante de esta ayuda presente el contrato de arrendamiento al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma para su visado a efectos del reconocimiento de la subvención que proceda.
En todo caso, la cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40% de la renta anual a satisfacer, ni de un máximo absoluto de 2.880 euros, y podrá ser hecha efectiva al inquilino, o al arrendador, directa- mente por el citado órgano compe- tente, o a través de la agencia o sociedad pública que se encargue de la gestión del arrendamiento. En estos casos, el arrendador descontará
previamente
En Andalucía
A
nivel autonómico, la Orden de 18 xx xxxxx de 2005 establece las bases reguladoras para la
concesión de la subvención a los inquilinos de viviendas libres y de pro- tección, y se procede a su convocato- ria en la que se establece además de los requisitos arriba indicados para ser beneficiarios, que en la formalización del contrato de arrendamiento haya intermediado una Agencia de Fomento del Alquiler.
Para poder tener acceso a esta subvención deberá solicitarse una vez se hayan abonados tres meses de la renta. Asimismo, las solicitu- des deberán ir acompañadas del DNI, con contrato de arrendamien- to, declaración de los ingresos
La cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40% de la renta anual, o un máximo de 2.880 €
la cuantía de la ayuda de la renta total a abonar por el inquilino. La duración máxima de esta subven- ción será de
anuales de la unidad familiar, declaración de no incurrir en nin- guna supuesto que impida ser beneficiario de la subvención, declaración de no haber solicitado o recibido otras ayudas por la misma finalidad número de cuenta, documentación acreditativa de haber abonado la renta de los últi-
24 meses, condicionada a que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
No podrán obtenerse nuevamente estas subvenciones hasta transcurri- dos, al menos, cinco años desde la percepción de subvenciones estata- les a los inquilinos, sin incluir las posibles ayudas de carácter fiscal.
mos tres meses.
Las solicitudes que se presenten la administración tendrá la obliga- ción de resolver en un plazo máxi- mo de un mes a contar desde a presentación de la solicitud.
Transcurrido este plazo sin que se hubiese dictado y notificado la resolución expresa la solicitud debe entenderse desestimada.
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