CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CODIGO CIVILY COMERCIAL DE LA NACIÓN Y LOS ARTICULOS REEMPLAZADOS DEL CODIGO DE VELEZ SARSFIELD . INTRODUCCION – PRINCIPALES CAMBIOS: El nuevo Código disciplina el contrato de compraventa de manera unificada, esto...
CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CODIGO CIVILY COMERCIAL DE LA NACIÓN
Y LOS ARTICULOS REEMPLAZADOS DEL CODIGO DE XXXXX XXXXXXXXX .
INTRODUCCION – PRINCIPALES CAMBIOS:
El nuevo Código disciplina el contrato de compraventa de manera unificada, esto significa que
reúne en un mismo cuerpo a la compraventa civil y a la compraventa mercantil, que dejan de
designarse de ese modo para designarse en lo sucesivo como COMPRAVENTA.
El nuevo Código también ha derogado ciertos regímenes especiales, como por ejemplo la venta de
inmuebles que regulaba la Ley 19.724 de Pre horizontalidad y su complementaria ley 20.276 de
Excepciones a la Pre horizontalidad, que se han sustituido por las reglas de los Arts. 207º a 2072.
1. DEFINICION: ART. 1123: Hay contrato de compraventa si una de las partes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Comentarios:La modificación de mayor transcendencia que presenta el nuevo régimen, es
que se deroga toda alusión a la intención de lucro que pueda tener el adquirente al tiempo
de comprar la cosa. Esta supresión se comprende porque la compraventa no tiene ya su
doble carácter civil y comercial, por lo tanto la unificación aprobada elimina la necesidad
de realizar esa diferenciación.
Relación con el Código Civil - Fuentes:Arts. 1323, y art. 450 del Código de Comercio.
2. APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS: ART. 1124: Las normas de
este capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a
a) Transferir a otros derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo,
uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio
en dinero.
b) Transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
Comentarios: Esta norma ofrece una guía de interpretación para determinar cuales son las
reglas aplicables a ciertas relaciones que resultan emparentadas con la compraventa, sin
llegar a ser esta técnicamente. En cuanto a las servidumbres reales, son inherentes al
inmueble dominante, por ende no se concibe su transmisión con independencia de dicho
inmueble, y respecto de la propiedad horizontal, el acto de su constitución es distinto a la
naturaleza de compraventa, por ello no corresponde la aplicación supletoria de sus normas.
Relación con el Código Civil - Fuentes: No se previa una disposición similar, sólo el art.
451 in fine del Código de Comercio establecía que se consideraba mercantil a la
compraventa de “papeles de crédito comerciales”.
3. COMPRAVENTA Y CONTRATO DE OBRA. ART. 1125: Cuando una de las partes se
compromete a entregar cosas por un precio, aunque estas hayan de ser manufacturadas y
producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias
resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar
otros servicios. Si la parte que se encarga de la manufactura o producción de las cosas
asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios,
se aplican las reglas de los contratos de obra.
Comentarios: Aunque pareciera que el ámbito de aplicación fuera sólo para las cosas
muebles, haciendo una interpretación amplia conviene incluir a los supuestos vinculados
con la construcción y venta de inmuebles.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Los textos derogados no contenían una
disposición parecida, la misma se introduce para diferenciar el contrato de compraventa de
otras figuras con las que se puede confundir, y brinda pautas de distinción.
4. COMPRAVENTA Y PERMUTA. ART. 1126: Si el precio consiste parte en dinero y
parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de
compraventa en los demás casos.
Comentarios: Si se presenta la rara hipótesis de igualdad de valores tanto de la cosa como
dinero, el contrato será de compraventa.
Relación con el Código Civil-Fuentes: Art. 1356, nota al art. 1485
5.NATURALEZA DEL CONTRATO. ART. 1127: El contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito
esencial.
Comentarios:la índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes, sino
que nace de la relación que hayan pretendido establecer los contratantes, indagando el
motivo que los impulso o el fin perseguido y fijar lo que entendieron o pudieron entender
al vincularse.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Art. 1326.
6. OBLIGACIÓN DE VENDER. ART. 1128: Nadie esta obligado a vender, excepto que se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
Comentarios: el nuevo texto elimina las 5 hipótesis de venta forzosas o necesarias que
previa el Código xx Xxxxx, el nuevo artículo pretende agotar las discusiones sobre los
alcances de cada uno de esos 5 supuestos y brinda una premisa general.
Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1324.
7.COSA VENDIDA. ART. 1129:Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos.
Comentarios:la cosa objeto de la compraventa debe reunir los siguientes requisitos: a) debe
tratarse de una cosa, o sea un bien material susceptible de valor económico. b) precisada en
especie y género y su cantidad debe ser determinable. c) debe existir al celebrarse el contrato
o tratarse de una cosa presente o futura, pero susceptible de existir. d) de propiedad del
vendedor o no, ya que admite la venta de cosas ajena. e) puede tratarse de cosas sometidas a
litigios, gravadas o afectadas por medidas judiciales. f) no debe estar prohibida su
enajenación.
Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1327
8. COSA CIERTA QUE HA DEJADO DE EXISTIR. ART. 1130: Si la venta es de cosa
que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto
alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente
con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o este
dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento si al celebrarlo
sabia que la cosa había perecido o estaba dañada.
9.COSA FUTURA. ART. 1131: Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir. En vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que
resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones
y tiempo convenidos. El comprador puede asumir por cláusula expresa, el riesgo de que la
cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
Comentarios: El nuevo código prevé que la xxxxxxxx del riesgo por el adquirente abarque la
destrucción de la cosa o su daño. No se prevén las consecuencias de la xxxxxxxx del riesgo por
el comprador, pero en ese caso, aunque la norma no lo señale, el comprador debe pagar al
vendedor el precio total de la venta.
Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1172 y 1173, 1328, 1332, y 1404 a 1406.
10. COSA AJENA. ART. 1132: La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, en los
términos del art. 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
comprador.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Arts, 1177 y 1178, 1329 a 1331. Art. 453 del Código de
Comercio.
11.DETERMINACIÓN DEL PRECIO. ART. 1133: El precio es determinado cuando las partes
lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de
un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso,
se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
12. PRECIO DETERMINADO POR UN TERCERO. ART. 1134: El precio puede ser
determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes
no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede
realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea
la ley local.
Comentarios: el precio de la venta debe estar determinado por alguna de las modalidades que
señala la norma, o ser “determinable”, es decir, que las partes prevean un procedimiento para
determinarlo, esto significa que el propio contrato debe señalar el modo o un sistema de
cálculo para arribar al precio de la venta, sin embargo, las partes deben respetar la prohibición
de acordar clausulas de actualización monetaria, variación de costos, prohibidas por los arts. 7
y 10 de la Ley 23.928 de Convertibilidad del Austral.
Se admite la validez del precio fijado por un tercero ajeno al contrato, el mismo puede estar
designado en el contrato o ser nominado después de su celebración, esto ocurre por ej: en la
venta de cosas inmuebles, cuando se delega la fijación del precio a dos o tres inmobiliarias de
reconocido prestigio y tradición en la zona de ubicación del inmueble, cuyo nombre exacto no
se identifica en el contrato sino que se realiza posteriormente, cuando llega el momento de
fijar el precio de la venta.
Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1349 a 1356. Arts. 458 y 459 Código de Com.
13. PRECIONO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE. ART. 1135:
Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque este edificada, no habiendo
sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene
una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según
los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de
esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.
14. PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE. ART 1136:Si el
precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en
función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la
superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el
comprador tiene derecho a resolver.
Comentarios:la hipótesis del art. 1135 trata del caso en el que se pacta un precio global por el
inmueble, que puede estar edificado o no, y sus disposiciones pueden aplicarse a la venta de
departamentos cuando su precio no se fija por unidad de medida de superficie. Si la diferencia
entre la superficie real del terreno y la acordada en la venta es igual o menor al cinco por
ciento, ninguna de las partes tiene derecho a reclamo alguno.
La hipótesis del art. 1136, las partes fijaron el precio según una medida determinada, por ej: metros
cuadrados, hectáreas, etc. Cuando las partes fijaron el precio de venta por unidad de medida sin
designar la superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del
inmueble. Pero si los contratantes establecieron un precio por unidad de medida y además, de la
superficie total del inmueble, y la superficie total excede el cinco por ciento a lo estipulado en
el contrato, el comprador podrá resolver la venta.
Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1344 a 1348.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
15. OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR. ART. 1137: El vendedor debe transferir al comprador la
propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda
cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominal se concrete.
16. GASTOS DE ENTREGA. ART. 1138:Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor
los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos al art. 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo
los del estudio del título y sus antecedentes, y en su caso, los de mensura y los tributos que
graven la venta.
17. TIEMPO DE ENTREGA DEL INMUEBLE. ART. 1139: El vendedor debe entregar el
inmueble inmediatamente después de la escrituración, excepto convención en contrario.
18. ENTREGA DE LA COSA. ART. 1140: La cosa debe ser entregada con sus accesorios, libre
de toda relación de poder y de oposición xx xxxxxxx.
Comentarios: El deber de transferir la propiedad se puede desdoblar teóricamente en dos aspectos-.
a) la entrega material de la cosa y b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite
sobre ella, porque no basta con que el vendedor entrega materialmente la cosa al comprador,
sino transmite un derecho completo, legítimo y válido sobre esa cosa, sea porque no es el titula
del derecho de propiedad que transmite, porque se encuentra restringido o grabado, porque el
propio vendedor no puede disponer de sus bienes o por cualquier otro motivo que afecte el
derecho del comprador de recibir un derecho pleno y disponer, usar y gozar de cosa adquirida
sin pretensión de terceros. El incumplimiento de esta obligación activa la responsabilidad del
vendedor por saneamiento que en el viejo Código se llamaba evicción, que es la forma de
amparar al adquirente de los defectos que tenga la cosa y de la turbación que pueda sufrir por
parte de terceros. El nuevo Código disciplina bajo la denominación global de “Obligación de
saneamiento” a las clásicas garantías de evicción y vicios redhibitorios
Los gastos que se generen para obtener “los instrumentos requeridos por los usos y particularidades
de la venta” son los certificados, visados, constancias documentales, etc. Y respecto de los
“tributos que graven la venta”, la exigencia legal se refiere por ej: al impuesto a la transferencia
de inmuebles o el impuesto a las ganancias, mas no se refiere al pago del impuesto de sellos u
otros tributos locales que gravan operaciones y negocios, cuyo obligado al pago se determina
por las legislaciones locales competentes para ello.
El deber de cooperar a que la transferencia dominal se concrete involucra variadas obligaciones,
entre ellos actos de diligencia por parte del vendedor, como comparecer en tiempo, modo lugar
etc a la formalización del acto, o la entrega al escribano de la documentación para que éste
pueda confeccionar la escritura pública que documente la operación, y además abstenerse de
realizar actos que obstaculicen o impidan hacer efectiva la transferencia dominal a que se
comprometió por contrato.
Relación con el Código Civil -Fuentes: Arts. 1408 a 1423. En el Código de Comercio arts. 450 a
477.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
19. ENUMERACIÓN. SON OBLIGACIONES DEL COMPADOR. ART. 1141:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la evnta es de
contado.
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en
realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor
pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta.
Comentarios: Los gastos de testimonio de escritura y demás gastos posteriores a la venta corren
a cargo del adquirente, excepto que entre las partes se estipule lo contrario.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Arts. 1424 a 1433. Código de Comercio, arts. 450 a 477.
COMPAVENTA DE COSA MUEBLES. ARTS. 1142 A 1162
CLAUSULAS QUE PUEDEN AGREGARSE AL CONTRATO DE COMPRAVENTA
20. PACTO DE RETROVENTA. ART. 1163: Pacto de retroventa es aquel por el cual el
vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra
restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición
resolutoria.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Arts. 1380 a 1390
21. PACTO DE REVENTA. ART. 1164: Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir
el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo
condición resolutoria.
Relación con el Código Civil – Fuentes:Arts. 1367 a 1391.
22. PACTO DE PREFERENCIA. ART. 1165: Pacto de preferencia es aquel por el cual el
vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el
comprador decide enajenarla. El derecho que se otorga es personal y no puede cederse ni pasa a
los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las
particularidades de la operación proyectada, o en su caso, el lugar y tiempo en que debe
celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el
vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha
comunicación.
Comentarios:el nuevo régimen abarca no solo la venta, sino a la enajenación en general,
compresiva de actos como la permuta, donación, aporte en sociedad, transacción, fideicomiso u
otros que impliquen trasmitir la propiedad de la cosa, y con ello, configuren una enajenación.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Arts. 1368, 1392 y 1396.
23. PACTOS AGREGADOS A LA COMPRAVENTA DE COSAS REGISTRABLES. ART.
1166: Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de
cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, reventa,
y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos
en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si
las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Arts. 1394 y 1395.
24. PLAZOS. ART. 1167: Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser
convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles y de dos
años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato. Si las partes
convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es
perentorio e improrrogable.
Comentarios:La norma constituye una disposición de orden público. Los plazos de computan desde
la celebración del contrato, si las partes estipularan plazos mas amplios , quedan reducidos a los
términos fijados en este artículo, tampoco pueden renovar o prorrogar el plazo inicial
establecido.
Relación con el Código Civil –Fuentes: Arts. 1381 y 1391.
25. VENTA CONDICIONAL. ART. 1168: Presunción. En caso de duda, la venta condicional
Comentarios: En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser
necesarias, útiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o
esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la
autonomía privada pueden establecer la prohibición de introducir mejoras ya sea en forma
general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorización similar.
El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificación es una facultad del
propietario y no del locador. Y por último el fundamento de la prohibición de las mejoras luego
de requerida la devolución radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma.
La violación de la prohibición de introducir mejoras autoriza la resolución contractual,
plasmando un régimen mas simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la ejecución,
demandar la demolición, solicitar la restitución y otras soluciones análogas, que anteriormente
contemplaba el Código de Xxxxx Xxxxxxxxx.
Relación con el Código Civil – Fuentes:Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551
26.EFECTO DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICION RESOLUTORIA. ART. 1169:La
compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la
tradición, o en su caso, la inscripción registral, solo trasmite el dominio revocable.
Comentarios:Las ventas a condición resolutoria son aquellas en las que se subordina la
extinción de un derecho adquirido a un hecho futuro e incierto (que puede o no ocurrir), están
incluidas las compraventas con pacto de retroventa y el pacto de reventa.
La disposición separa los efectos que produce el contrato en el ámbito de los derechos personales y el
de los derechos reales. En el primer campo: la venta produce los efectos propios, las partes
quedan obligadas a cumplir los deberes y obligaciones recíprocos, o sea que las partes deben
actuar como si la venta no fuese condicional. En el segundo campo: al ser indispensable la
tradición de la cosa para adquirir el derecho real de dominio, sólo trasmite el dominio
revocable, por lo tanto, cumplida la condición a que se subordino el contrato, el titular del
dominio imperfecto debe restituir la cosa a su antiguo propietario.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Art.1371 inc. 1°
BOLETO DE COMPRAVENTA
27. BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMBUEBLES. ART. 1170: El derecho del comprador
de buena fetiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrato con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pago como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Comentarios:Se disponen reglas generales para clarificar el conflicto entre el titular de un boleto
y el acreedor del vendedor que solicito una medida cautelar sobre el inmueble y consolida la
corriente jurisprudencial sobre la oponibilidad a las ejecuciones individuales. Comprende el
embargo, anotación de litis, la prohibición de contratar u otras que puedan disponerse sobre el
bien.
Los requisitos para otorgar preferencia: buena fe, contratación directa con el titular registral o
subrogación el posición jurídica , pago mínimo del 25% del precio antes de la traba de la
medida cautelar, que se entiende como el momento que el registro inmobiliario toma razón o
inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar; fecha cierta del boleto que se
considera cuando acontece un hecho que resulta como consecuencia que el documento ya
estaba firmado o no pudo ser firmado después; y por último publicidad suficiente de la
adquisición, admitiendo las variantes de publicidad registral o posesoria, o sea que la
publicidad puede verificarse si el instrumento ingreso para su inscripción o si el titular del
boleto fue puesto en posesión de la cosa. La ley no aclara si dicha publicidad debió comenzar
antes de la traba de la medida cautelar.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Art. 1185 bis, Art. 2355 último párrafo.
27. OPONIBILIDAD DEL BOLETO EN CONCURSO O QUIEBRA. ART. 1171: Los boletos
de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fé son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre
el bien, en garantía del saldo del precio.
Comentarios: Lo requisitos que el Art. exige para que el adquirente por boleto pueda oponer su
instrumento son: buena fé, haber abonado el 25% del precio de venta, y no se requiere que se
haya transmitido la posesión. La decisión del juez de disponer la escrituración se adoptará
cualquiera sea el destino del inmueble, ya sea habitacional o comercial.
Se disponen medidas protectorias tanto para el comprador como para el concursado o fallido, en el
primer caso: se mantienen los plazos de cumplimiento de las obligaciones del adquirente, y el
segundo caso: si la obligación del comprador fuera a plazo, se debe constituir hipoteca en
primer grado sobre el inmueble, en garantía del pago del saldo de precio.
Relación con el Código Civil – Fuentes: Art. 1185 bis y Art. 146, Ley 24.522 de Concursos y
Quiebras