CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO FIDEICOMISO LA NIÑA
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO
FIDEICOMISO LA NIÑA
En la Xxxxxx xx Xxx Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, el ….. de ***** *** del año 2016, las personas que a continuación se detallan suscriben el presente contrato de Fideicomiso sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones:
CAPITULO I
PARTES INTERVINIENTES
1. En su carácter de Fiduciante Originante Clase A:
XXXXX XXXXX, argentina, nacida el ** de ****** de 19**, DNI *** ***** ***, CUIT 27-*** *****-8, con domicilio en la calle ***********, Olivos, Provincia de Buenos Aires.
2. En su carácter de Fiduciante Originante Clase B:
XXXXX XXXXXX, argentino, nacido el ** de ******* de ******, Libreta de enrolamiento Nº **** ******, CUIT 20-*** *******-5, divorciado, con domicilio en la calle ********, Olivos, Provincia de Buenos Aires.
3. En su carácter de Fiduciario:
La sociedad LA FIDUCIARIA SRL, CUIT 30-*************-6, con domicilio legal en ********** ********l, representada en este acto por ****** *****, titular del Documento Nacional de Identidad número **** *******, en su carácter de socio gerente.
CAPITULO II
4. CONSIDERACIONES PRELIMINARES Y NATURALEZA DEL ACTO
4.1 Que los Fiduciantes no desean realizar una simple compra-venta inmobiliaria, sino que desean formar una unión de un conjunto de personas denominadas Fiduciantes, sean ellos Originantes o Adherentes, con un interés en común que es el desarrollo de un Emprendimiento, y para el cual entregarán la gestión del grupo a un administrador, el Fiduciario, asumiendo directamente los Fiduciantes, como inversores, los riesgos del emprendimiento.
4.2 Que los Fiduciantes Originantes tienen la intención de constituir un “Fideicomiso Inmobiliario AL COSTO” para que con la experiencia de la Fiduciaria, el aporte del terreno del Fiduciante Originante Clase A y el aporte de dinero de los Fiduciantes Adherentes se proceda a adquirir un inmueble ubicado en la xxxxxxx Xxxxx 0000, Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx. (que se encuentra individualizado más adelante) y luego realizar un emprendimiento inmobiliario que se agrega como Anexo 2, en adelante el “Emprendimiento”.
4.3 Que el Fiduciante Originante Clase A, XXXXX XXXXX, es la única titular del dominio del inmueble de la Xxxxxxx Xxxxx 0000, Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx (en adelante el “Inmueble”).
4.4 Que el Emprendimiento consiste en el diseño y construcción de un edificio destinado a viviendas y cocheras con una superficie estimada total comercializables de mil quinientos trece con 85/100 metros cuadrados (1.513,85 m2 aproximadamente) (que incluye las superficies cubiertas, semi-cubiertas y descubiertas propias)
4.5 Que el Fiduciante Originante Clase A tiene particular interés en participar en el Emprendimiento mediante el aporte del Inmueble y como contraprestación recibirá 515.24 m2 (quinientos quince con 24/100 metros cuadrados) distribuidos en 11 unidades funcionales y construidos en el mismo emprendimiento, y diez cocheras según se detalla en el Anexo 2.6, sin que le corresponda abonar suma alguna en concepto de honorarios y gastos correspondientes a la obra. Solo deberá abonar su parte proporcional de Bienes Personales y gastos de adjudicación de las unidades funcionales.
4.6 Que el Fiduciante Originante Clase B también participará en el Emprendimiento teniendo a su cargo la firma de los planos municipales como Director de Obra y realizará una supervisión de la misma. Como contra-prestación recibirá una cochera dentro del Emprendimiento según se detalla en el Anexo 2.5
4.7 Que los Fiduciantes Originantes en consecuencia instruyen al Fiduciario para que obtenga la cantidad de adhesiones en la calidad de Fiduciantes Adherentes que resulten suficientes para ejecutar la totalidad de la obra que se describirá en los anexos.
4.8 Que para preservar la integridad del dominio del Inmueble hasta la finalización de la obra en general, afectación del edificio al régimen de propiedad horizontal y transmisión del dominio singular de las unidades a favor de los Fiduciantes Beneficiarios y/o posibles Cesionarios han resuelto constituir este Fideicomiso de Construcción al Costo, legislado por el artículo 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, y es por ello que otorgan este contrato que se regirá por las siguientes cláusulas:
CAPITULO III
DEFINICIONES
5. A todos los efectos de este instrumento, los términos iniciados en mayúscula utilizados en el presente y definidos, que con todos sus alcances son parte integrante de este Contrato de Fideicomiso Inmobiliario, en adelante “Contrato de Fideicomiso”, tienen los significados aquí asignados y se utilizarán indistintamente en singular o en plural, manteniendo el mismo significado. Los títulos empleados en el presente Contrato de Fideicomiso tienen carácter puramente indicativo y no afectan el contenido y alcance de las disposiciones contractuales que encabezan, ni los derechos y obligaciones que con relación a tales disposiciones adquieren y asumen las partes.
5.1 PARTES PRINCIPALES
Fiduciante: son cada una de las personas físicas o jurídicas que aportarán dinero para la adquisición y posterior construcción del emprendimiento. Amén del fiduciante que interviene en este contrato y atento que aún falta que se integren más fondos para el cumplimiento del objeto previsto, se deja aclarado que los restantes fiduciantes-beneficiarios lo podrán hacer mediante adhesión a la totalidad de los términos del presente y la firma del consiguiente Contrato de Adhesión.
Fiduciario: Es la persona jurídica que tendrá derechos y obligaciones tendientes al mejor desarrollo del emprendimiento y que se encuentran mencionados en el punto 29 del presente.
Todas estas partes se encuentran individualizadas al inicio del presente contrato.
5.2 PARTES SECUNDARIAS RELACIONADAS CON LA CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO
Fiduciante Originante Clase A: Es el fiduciante que firma originariamente este Contrato, quien realiza el aporte del inmueble que se describirá y que como contra-prestación recibirá unidades a precio fijo en el emprendimiento.
Fiduciante Originante Clase B: Es el fiduciante que firma originariamente este Contrato, quien realiza aporte de tareas de Dirección de Obra y que como contra-prestación recibirá una cochera a precio fijo en el emprendimiento.
Fiduciante Adherente: Son todas las personas que se adhieran al presente Contrato de Fideicomiso con posteridad a su firma, mediante la suscripción de un Contrato de Adhesión, en virtud del cual asumirá el compromiso de realizar los aportes dinerarios al Fideicomiso que allí se pacten, para la adquisición individual de Unidades Funcionales y/o Unidades Cocheras que correspondan.
Fiduciario Saliente: Es el Fiduciario sustituido por el Fiduciario Sucesor.
Fiduciario Sucesor o Sustituto: Será la persona designada conforme punto 41.2.
Beneficiarios: Son los Fiduciantes y/o sus cesionarios que oportunamente recibirán las unidades funcionales construidas de acuerdo a la adjudicación efectuada en su respectivo contrato de adhesión.
Fideicomisario: Xxxxx también los futuros Beneficiarios. A éstos se le transferirán (si existiesen) los Bienes Fideicomitidos, que no hayan sido transferidos de acuerdo a las Escrituras de Transferencia.
Cesionarios: significan todas y cada una de aquellas personas físicas o jurídicas, que sean parte de los Contratos de Cesión, para la adquisición de los derechos correspondientes al dominio de las Unidades.
5.3 TERCERAS PERSONAS INTERVINIENTES EN EL FIDEICOMISO
Arquitectos: Será el estudio de arquitectura y/o los profesionales que designe la Fiduciaria oportunamente, y tendrá las facultades y responsabilidades que surgen del punto 42 del presente contrato que tomarán a su cargo las tareas de proyecto y dirección, pudiendo tomar a su cargo tales actividades distintos profesionales o estudios.
Auditor Contable: Es el Estudio Contable a designar por la Fiduciaria, y tendrá las facultades que se mencionan en el presente contrato.
Contratista/s: significa indistintamente, cada parte o todas las partes, según sea el caso, exceptuado los Fiduciantes y el Fiduciario, de los Contratos de Obra y de Construcción.
Escribano/Escribanía: Será el Escribano *** ** ** ***** el designado para la transmisión del dominio fiduciario, la redacción del Reglamento de Co-propiedad y Administración y las escrituras de transmisión de dominio pleno correspondientes a las unidades que se adjudiquen al Fiduciante Originante Clase A y Clase B. Las restantes escrituras de transmisión del dominio pleno a favor de los restantes Fiduciantes/Beneficiarios serán otorgadas por ante el Escribano **** ** ** ** ** ****, titular del Registro Nº **** de ********.
Estudio Jurídico: Es el Estudio que prestará sus servicios de asesoramiento legal durante la vigencia del emprendimiento, y será designado por la Fiduciaria.
5.4 CONTRATOS
Contrato de Fideicomiso: Es el presente contrato que da nacimiento al Fideicomiso de referencia.
Anexos: Son los siguientes anexos que se suscriben simultáneamente con el presente contrato de Fideicomiso:
1. Del Inmueble
1.1 Descripción del Inmueble
2. Del Proyecto
2.1 Plantas Generales
2.2 Especificaciones Técnicas
2.3 Cronograma de Xxxx
2.4 Cronograma de Aportes
2.5 Detalle de Adjudicación a Fiduciantes Originantes y Aportes Fiduciantes Adherentes
2.6 Detalle de Unidades, Superficies y Porcentajes
Contratos de Cesión: significan todos y cada uno de los contratos, convenios complementarios, anexos y cláusulas adicionales celebrados entre los Fiduciantes, el Fiduciario y los Terceros Adquirentes de los derechos de las Unidades.
Contrato de Construcción: significa aquel contrato básico de construcción que la Fiduciaria, en representación del Fideicomiso, suscriba con una o más empresas Constructoras, de acuerdo a las reglas del arte y de conformidad con el Proyecto, de la totalidad de los trabajos necesarios para el Emprendimiento (incluyendo todos los materiales y mano de obra).
Contratos de Locación o de Servicios: significa los restantes contratos accesorios relacionados con la dirección, servicios, locación, mantenimiento para contribuir al diseño y/o construcción del Emprendimiento, etc. que serán suscriptos por la Fiduciaria, en representación del Fideicomiso.
Contrato de adhesión: será el contrato que suscriba el Fiduciante Adherente para incorporarse al Fideicomiso.
5.5 RESTANTES DEFINICIONES
Aportes: Son todas las inversiones de dinero y aporte de todo tipo de bienes que deberán realizar los Fiduciantes Adherentes que oportunamente se incorporen al fideicomiso mediante el Contrato de Adhesión, de acuerdo a la forma de pago prevista por la Fiduciaria.
Aseguradoras: Son todas aquellas empresas de seguros que otorgarán en el futuro los Seguros.
Autoridad de Aplicación: significa cualquier ente público, centralizado o descentralizado o autárquico, perteneciente al gobierno nacional, provincial o municipal (incluyendo la Municipalidad de Xxxxxxx Xxxxx y cada una de sus dependencias) de la República Argentina, o a sus ministerios, secretarias, sub-secretarias, direcciones, departamentos, reparticiones, subdivisiones políticas y otras entidades (incluyendo, sin limitación, los de San Xxxxxx que ejerzan funciones de naturaleza ejecutiva, legislativa, judicial, monetaria y/o administrativa (incluyendo, sin limitación, la Dirección General impositiva).
Bienes Fideicomitidos: Los bienes cuya propiedad fiduciaria se transmite a favor del Fiduciario en los términos del Fideicomiso, y asimismo aquellos que se incorporen al Fideicomiso durante la ejecución del mismo por parte del Fiduciario, a saber: a) El Inmueble que será adquirido por el Fiduciario con el objeto de: (i) ejecutar el Proyecto, subdividir el Inmueble y transferir las Unidades Funcionales a los Beneficiarios; y (ii) garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del Emprendimiento; b) Las construcciones, instalaciones, materiales y todo lo demás plantado, clavado y adherido al suelo, que se incorpore al Inmueble; c) El dinero que aporten los Fiduciantes; d) Los planos, proyectos, registros y aprobaciones; e) Los Seguros endosados a favor del Fiduciario, y los montos que eventualmente se perciban como indemnización por los siniestros asegurados; y f) Cualesquiera otros bienes que se incorporen al Fideicomiso de acuerdo al Contrato.
Causal de Incumplimiento: es cualquiera de los hechos u omisiones considerados causales de incumplimiento en el presente Contrato.
Costos Iniciales del Emprendimiento: es un detalle pormenorizado de la estimación de costos para la realización del emprendimiento, que deberá ser preparado y entregado por la Fiduciaria previamente al inicio de las obras.
Costo Total del Emprendimiento: es el monto total, final y definitivo del costo del presente emprendimiento, incluyendo el costo de la tierra, el costo de las obras, pagos de tasas, derechos y habilitaciones, pago de impuestos, costos indirectos, honorarios; y todo otro costo que se pudiese legítimamente incurrir para cumplir con el objeto del presente.
Cronograma de Obra: es la descripción de las etapas y plazos estimados de ejecución del emprendimiento que figura en el Anexo 2.3
Cronograma de Integración de Aportes: es el detalle en que los Fiduciantes Adherentes deberán realizar los aportes dinerarios para la ejecución de las obras, según detalla el Anexo 2.4
Cuenta Fiduciaria: es la cuenta en pesos definida en el presente contrato donde se depositarán la totalidad de los aportes necesarios para la ejecución de la obra
Dirección de Obra: es la efectuada por el/los arquitecto/s que designe la Fiduciaria.
Edificio: significa todas las edificaciones a construirse en el futuro sobre el Inmueble, ya sea como consecuencia de los Contratos de Obra, o por otro motivo, diseñados, construidos y habilitados para directa o indirectamente llevar a cabo el Emprendimiento y demás elementos incorporados al Inmueble así como aquellos que se incorporen en el futuro.
Emprendimiento: significa conjuntamente el Proyecto, el Inmueble, el Edificio, los Contratos de Obra, los Seguros, las Habilitaciones y Permisos, el Régimen de Propiedad Horizontal y las Unidades.
Entrega de las Unidades: es el proceso que se inicia con la entrega de la primer unidad del Emprendimiento y concluye con la entrega de la última unidad a sus respectivos Beneficiarios.
Escritura/s de Transferencia: Significa todas y cada una de las escrituras públicas traslativas de dominio de las Unidades del Emprendimiento a ser celebrados entre el Fiduciario y los Beneficiarios y/o sus sucesores.
Fecha de Terminación de Obra: Significa la fecha en que, de acuerdo a lo previsto en los Contratos de Obra, se hayan cumplido, a total y entera satisfacción de los Fiduciantes, todos los trabajos y llevado a cabo todos los servicios establecidos en los Contratos de Obra.
Fideicomiso: significa el término fideicomiso, incluyendo sin limitación, las cesiones fiduciarias, que los Fiduciantes constituyen, y se regirá por los términos de los artículos 1666 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, y lo dispuesto en el presente contrato.
Habilitaciones y Permisos: significan todas y cada una de las habilitaciones, autorizaciones, aprobaciones, licencias y permisos necesarios para el total y completo funcionamiento del Emprendimiento en un todo de acuerdo al Proyecto, otorgados por la Autoridad de Aplicación, incluyendo sin limitaciones aquellos requeridos por el Régimen de Propiedad Horizontal y todas servidumbres, permisos de paso y otras aprobaciones, autorizaciones, licencias y demás consentimientos necesarios y/o convenientes y/o solicitados por el Fiduciario, para la total operación y funcionamiento del Emprendimiento.
Inmueble: es el lote de terreno identificado en el Anexo 1.1
Normas del Fideicomiso: Es lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación, y demás normativas dictadas o por dictarse en consecuencia de la misma.
Patrimonio del Fideicomiso o Patrimonio Fideicomitido: El conjunto de los Bienes Fideicomitidos y de los derechos y obligaciones del Fiduciario.
Proyecto Constructivo: significa aquel conjunto de documentos que integran el proyecto del Emprendimiento y se agrega como Anexo 2.1. Dentro del mismo se incluyen las plantas generales del edificio donde se pueden identificar las distintas unidades y cocheras.
Proyecto Ejecutivo: Será efectuada por el/los arquitecto/s que designe la Fiduciaria.
Régimen de Propiedad Horizontal: significa el régimen dispuesto por los artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación y demás legislación concordante.
Seguros: significan todos los seguros contratados (o a contratarse en el futuro) por el Fiduciario, para cubrir todos los riesgos del Emprendimiento.
Unidad/es: significan todas y cada una de aquellas unidades (pisos o departamentos) de dominio propio y el condominio de las partes comunes, construidos y desarrollados en el Emprendimiento según lo previsto en el Proyecto, que se preadjudicaron a cada uno de los Fiduciantes - Beneficiarios según surge de su respectivo contrato de adhesión.
6. INTERPRETACION DE REFERENCIAS
En este contrato, salvo que del contexto surja otra interpretación:
a) Los títulos se incluyen para facilitar su referencia únicamente, y no afectan la interpretación de este Contrato;
b) Las palabras en singular incluyen el plural y viceversa;
c) Las referencias de una Sección, Cláusula, parte o Anexo se refieren al Anexo, parte, Cláusula o Sección de este Contrato;
d) Las referencias a un documento, incluyen las reformas o suplementos, reemplazos o novaciones de dicho documento, sin tener en cuenta cualquier reforma, suplemento, reemplazo o novación efectuada en violación de este Contrato;
e) Las referencias a una de las PARTES de cualquier documento incluyen a los sucesores o cesionarios autorizados de dicha PARTE;
f) El término “inclusive” significa “inclusive a titulo ilustrativo” y a cualquier lista de ejemplos a continuación de dicho término no restringirá ni limitará en forma alguna el carácter general de la palabra o disposición respecto de la cual se brindan tales ejemplos.
CAPITULO IV
DEL FIDEICOMISO
7. CONSTITUCION
Por este acto las partes establecen un acuerdo marco para la constitución de un Fideicomiso Inmobiliario conforme a lo dispuesto por los artículos 1666 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, y demás normas legales y reglamentarias que fueren aplicables y que se denominará: "FIDEICOMISO LA NIÑA”, que tendrá su domicilio real en la Xxxxxxx Xxxxx *******, Xxxxxx, Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx y fiscal en la calle Maipú *****, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
8. OBJETO
El objeto del Contrato es:
(i) Regular las obligaciones y derechos emergentes del Emprendimiento, el que a su vez tiene por fin la compra del inmueble, la construcción del Emprendimiento conforme al Proyecto y Memoria;
(ii) Adquirir el derecho de dominio fiduciario del Inmueble identificado en el Anexo 1, mediante la celebración de la Escritura Traslativa de Dominio Fiduciaria;
(iii) Tomar posesión del Inmueble;
(iv) Proteger y garantizar el desarrollo del Proyecto mediante los mecanismos previstos en el presente;
(v) Cumplir con las obras que, de acuerdo al Proyecto, deban ser ejecutadas por el Fideicomiso;
(vi) Dar seguridad jurídica a los Fiduciantes / Beneficiarios del cumplimiento del desarrollo del Emprendimiento y el otorgamiento de las escrituras públicas de dominio;
(vii) Afectar el Inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal una vez finalizado el Emprendimiento y otorgar el Reglamento de Copropiedad;
(viii) Realizar las transferencias de las Unidades a los Beneficiarios en base a títulos perfectos y libres de todo gravamen a la fecha de la posesión y escrituración, como asimismo libre de toda deuda y con impuestos al día y totalmente desocupado, y con todo lo adherido, plantado al suelo y lo construido en el mismo.
9. PATRIMONIO FIDUCIARIO
Los bienes objeto del Contrato son los Bienes Fideicomitidos, pudiendo el Fiduciario incorporar al Patrimonio del Fideicomiso aquellos otros bienes que hagan al cumplimiento del Contrato de Fideicomiso que le sean transferidos por los Fiduciantes.
10. PLAZO DE DURACION
El plazo de duración del Fideicomiso será el que transcurra hasta la finalización del Emprendimiento y transferencia de las Unidades a los Beneficiarios y/o sus cesionarios, sin perjuicio del plazo máximo legal establecido en el artículo 1668 del Código Civil y Comercial de la Nación. A los fines del mencionado artículo se estima en 48 meses a contar desde la fecha de constitución del mismo.
11. DESTINO DE LOS BIENES FIDEICOMITIDOS
El destino de los Bienes Fideicomitidos es aquel que hace al cumplimiento del objeto del Fideicomiso, según se define en el presente contrato.
CAPITULO V
DEL EMPRENDIMIENTO Y LA CONSTRUCCIÓN
12. EMPRENDIMIENTO
El Emprendimiento consiste en el diseño y construcción de un edificio de las siguientes características: 2 subsuelos para cocheras; planta baja libre con xxxx de acceso peatonal y vehicular, y cocheras; 11 niveles de unidades de uso profesional y vivienda de 1, 2 y 3 ambientes, siendo un total de 30 unidades funcionales y 31 cocheras. Asimismo en el piso 12 y con acceso mediante el ascensor general se ubica un área de uso común.
13. CONSTRUCCION Y VICIOS DE CONSTRUCCIÓN
13.1 Los Fiduciantes encargan a la Fiduciaria que suscriba los Contratos de Construcción y designe a los proveedores de servicios y materiales con los Contratistas o Empresas Constructoras que finalmente decida. Dichos contratos deberán estar visados por el Estudio Jurídico. La construcción deberá efectuarse de conformidad con el Proyecto y Especificaciones detallados en los Anexos 2.1 y 2.2
13.2 Atento a que ni el Fiduciario ni los arquitectos son constructores del Proyecto Inmobiliario, los mismos no asumen responsabilidad por vicios de construcción frente a los Fiduciantes, quienes deberán reclamar directamente a las empresas constructoras y proveedoras de materiales.
13.3 Cada empresa constructora o proveedora de materiales es responsable por la calidad de sus trabajos, y otorgará garantía sobre por sus tareas contratadas a ser reclamada tanto por los Fiduciantes, los Beneficiarios o la Administración del Consorcio de Co-Propietarios.
13.4 Una vez entregada la obra a los Fiduciantes Beneficiarios y/o a la Administración del Consorcio designada por la Fiduciaria, los mismos serán responsables del correcto mantenimiento y conservación de todo lo ejecutado y entregado.
14. DECLARACION
Los Fiduciantes declaran conocer la naturaleza y calidad de los trabajos a ejecutarse hasta la terminación del Emprendimiento, como así también las características del proyecto, según lo detallado en los respectivos Anexos.
15. MODIFICACIONES AL PROYECTO
Se deja constancia que se reserva al Fiduciario el derecho de introducir todas aquellas modificaciones de detalles que imponga la marcha de la obra o que fueren determinadas por reajustes técnicos, o las producidas como consecuencia de modificación y ajustes en las normas edilicias y de otros entes involucrados en la regulación de obras, así como todas las reformas o mejoras en las partes comunes que las circunstancias aconsejen y siempre que ello no implique modificación sustancial en la estructura general, categoría del edificio, carácter de la obra y de los departamentos, ni de la superficie de las Unidades en un 7% (siete por ciento) de acuerdo a lo que surge de los croquis que se agregan en el Anexo relacionado, salvo en los casos que las modificaciones sean por imposiciones de la Autoridad de Contralor para la aprobación de los planos de obra nueva. Tales modificaciones no facultarán a los Fiduciantes a solicitar la resolución del presente ni indemnización alguna. Especialmente los Fiduciantes / Beneficiarios aceptan la posibilidad de la variación mencionada precedentemente en función del criterio de medición de obra que incluye los espesores de los muros medianeros, las carpinterías y los plenos. Por lo tanto pueden verse afectadas las medidas o superficies indicadas en los planos, anexos, folletos o croquis preliminares, por lo que esta circunstancia en ningún caso podrá ser objeto de reclamo alguno por parte de los Fiduciantes/ Beneficiarios. Por último se aclara que las superficies de cada unidad funcional referidas en el Anexo 2.6 se han tomado contemplando las superficies de los muros interiores y el 50% de los muros divisores entre unidades de acuerdo al criterio de cómputo de FOT (Factor de Ocupación Total) y que diferirán del criterio de medición para el plano de subdivisión.
16. REGISTRACION
Se deja constancia que los planos de obra nueva del Proyecto se encuentran en trámite de registración ante la Municipalidad de Xxxxxxx Xxxxx. En tal sentido los Fiduciantes y/o Beneficiarios toman conocimiento de dicha situación y aceptan que pueda modificarse el Proyecto sujetándose a los requerimientos de las autoridades correspondientes.
17. DESTINO
Todas las Unidades Funcionales del emprendimiento tendrán como destino el de vivienda unifamiliar y/o uso profesional.
18. PLAZOS
18.1. Plazo de comienzo de obra: Se estima que la obra comenzará dentro de los 240 días corridos a partir de la fecha del aporte de la tierra al fideicomiso y dependerá de los permisos municipales. 18.2. Plazo de entrega: Se conviene como plazo de ejecución de la obra y fecha de entrega de las unidades el término de 30 meses a contar a partir del día de iniciación de la obra, debiendo estar las unidades terminadas de acuerdo a la Memoria y Especificaciones técnicas previstas en los anexos respectivos y libres de ocupantes, intrusos o terceros y de todo gravamen. 18.3. Excepción: Estos plazos son los estimados y dependerán qué no mediaren causas de fuerza mayor, retrasos en la gestión de los permisos municipales, y en cuanto a la obra los que sean provenientes de huelgas, paros generales del gremio de la construcción, lluvias que impidan realizar los trabajos durante las etapas de hormigón y mamposterías y/o falta de materiales en plaza. Se acuerda que los detalles de terminación de las partes comunes, podrán demandar un plazo adicional de 90 días corridos supletorios a los ya pactados para la entrega de las Unidades. 18.4. Servicio Eléctrico: La responsabilidad del Fiduciario con relación a la provisión del servicio eléctrico se limita a la obtención de la factibilidad técnica y a la ejecución y aprobación de las obras requeridas por la empresa prestadora del servicio. Las dificultades, demoras en la provisión, x xxxxxx de servicio serán en consecuencia de entera responsabilidad de la empresa prestadora del servicio.
19. EMPRENDIMIENTO AL COSTO
El Proyecto se realizará por el sistema denominado “Al Costo”, por lo tanto la suma de aportes comprometidos inicialmente es la necesaria para cubrir el costo de construcción en los términos del presente contrato de Fideicomiso, en la fecha de ejecución de este contrato, diciembre 2015. Los costos finales podrán resultar mayores al costo inicial en virtud de lo cual se incorporarán los ajustes que sean necesarios para cubrir los Costos Reales de ejecución de la obra.
A medida que se avance con los trabajos y se tenga mayor certeza de los costos efectivamente incurridos, lo que será informado cuatrimestral o semestralmente mediante Informes de Avance de Presupuesto, se irán incorporando los aportes que sean necesarios al cronograma de aportes inicial, a cuenta de la liquidación final. La Fiduciaria informará respecto de las fechas de los nuevos aportes.
Asimismo, una vez finalizados los aportes comprometidos para cumplir con el Objeto del presente, a solo criterio del Fiduciario, podrá solicitar un aporte adicional para cubrir posibles contingencias y se lo determina Fondo de Garantía, según detalla el punto 24.7
19.1. Costos del Emprendimiento y del Fideicomiso. Como complemento de lo establecido en el punto anterior se entenderá que los gastos del Fideicomiso incluyen los Costos del Emprendimiento, sin perjuicio de lo cual a continuación se enumeran en forma no taxativa, y en relación a los costos del Emprendimiento en general, de las Unidades Funcionales individuales en especial, espacios guardacoches y partes comunes en la proporción que corresponda, los siguientes ítems que los componen: trabajos preliminares, movimientos de tierra, demolición, estructura resistente, fachadas, carpetas y contrapisos, revoques, yesos, aislaciones, sellados y juntas, cielorrasos, pisos, revestimientos, zócalos, carpinterías metálicas, aluminio y herrería, carpintería xx xxxxxx y frentes de placard, muebles de cocina, herrajes, vidrios, marmolería, griferías, artefactos sanitarios, instalaciones sanitarias, instalación eléctrica de TV y Telefonía, instalación para aire acondicionado frío calor, pintura, ayuda de gremios, limpieza de obra, instalación contra incendio, artefactos eléctricos según corresponda, artefactos de iluminación en partes comunes, primas de seguros, honorarios profesionales, de agrimensor, estudio de suelos y otros, derechos de construcción, impuestos municipales, gastos bancarios, gestión ante diversos entes municipales y nacionales, derechos de subdivisión; impuestos, gastos y honorarios aplicables al Contrato y los futuros que se apliquen, tanto en la constitución del Fideicomiso como su liquidación. En especial se deja constancia que:
a) En los costos de obra está incluido el impuesto a la Ganancia Mínima Presunta (GMP) por el Fideicomiso;
b) En los costos de obra no está incluido el impuesto a los Bienes Personales, el cual será liquidado por el Fideicomiso y solicitado a cada Fiduciante en su porcentaje de participación;
c) En los costos de obra no están incluidos los Gastos de Reglamento y de Adjudicación final, los cuales estarán compuestos por una retención de Ganancias, exigible según la Resolución 2139, al día xx xxx de un 3% (tres por ciento), Impuesto de Sellos, y gastos de escribanía por la ejecución del Reglamento de Co-Propiedad y Administración y las Escrituras de Adjudicación; según se detalla en el punto 4.8. Estos importes serán solicitados al momento de la escrituración por el escribano interviniente.
20. MONEDA DE APORTE
La totalidad de los aportes para la construcción del Emprendimiento deberá efectuarse en pesos.
CAPITULO VI
DE LOS FIDUCIANTES
21. DE LOS FIDUCIANTES
Los Fiduciantes declaran, garantizan y se obligan frente al Fiduciario:
(a) Que es un inversor calificado y posee suficientes conocimientos y experiencia en cuestiones inmobiliarias, comerciales, financieras, legales, impositivas y/o de otro tipo e idoneidad en la ponderación de riesgos crediticios como para evaluar los beneficios y los riesgos relacionados con la inversión y que, para el caso de no poseerlos, ha contado con asesoramiento profesional adecuado;
(b) Aportes: Que tienen conocimiento que la imposibilidad de cumplimiento en la integración de sus aportes compromete seriamente la realización del emprendimiento por lo que cada uno se compromete a efectuar los mismos en tiempo y forma;
(c) Situación xxx xxxxxxx: Que ha examinado detallada y cuidadosamente la actual situación de los mercados involucrados, especialmente el inmobiliario, el financiero y el cambiario, y manifiestan haber tenido en cuenta la posibilidad de fluctuaciones de dichos mercados, y en los aumentos en los costos de construcción, por lo que renuncian expresamente e irrevocablemente a invocar imprevisión, onerosidad sobreviviente, lesión enorme, abuso de derecho, etc. Consecuentemente, los Fiduciantes asumen y toman a su cargo cualquier circunstancia de caso fortuito o fuerza mayor que pudiera afectar el mercado de cambios o el inmobiliario o la entrega de las Unidades Funcionales en las condiciones pactadas.
(d) Conformidad con la totalidad de las cláusulas: Los Fiduciantes prestan expresa conformidad con la totalidad de las cláusulas mencionadas en el presente contrato.
22. PRE-ADJUDICACION
Las unidades Funcionales resultantes del emprendimiento se adjudicarán a los Fiduciantes Beneficiarios o a favor de sus cesionarios por los respectivos contratos de adhesión. Todas las unidades serán transferidas definitivamente a la fecha de terminación del Emprendimiento.
23. FORMA DE INTEGRACION DE LOS APORTES
Los Fiduciantes Adherentes realizarán los aportes según sea pactado con el Fiduciario al momento de la adhesión. Una vez acreditados dichos importes en la mencionada cuenta el Fiduciario deberá otorgar un recibo del aporte a cada uno de los Fiduciantes.
24. ESQUEMA DE APORTES
24.1 Fiduciante Originante Clase A
El Fiduciante Originante Clase A realiza un único aporte inicial con el aporte de la tierra. Como contra-prestación, recibe unidades determinadas y a precio fijo.
24.2 Fiduciante Adherente
Los Fiduciantes Adherentes realizarán aportes dinerarios según lo pactado conforme el cronograma de integración de aportes establecido en el Anexo 2.4 y/o lo que informe el Fiduciario al momento de la adhesión.
24.3 Sistema de Plan de Cuotas
Considerando que el presente es un Fideicomiso Inmobiliario AL COSTO y el costo final de obra del Emprendimiento puede sufrir variaciones por inflación y/o actualización de costos que son imposibles de conocer con antelación a la obra; se ha determinado un sistema de pagos distribuidos durante la obra para reducir y organizar el impacto financiero entre los Fiduciantes Adherentes.
Por ende, se ha acordado un cronograma de pago de CUOTA INICIO DE OBRA (a) y CUOTAS FIJAS (32), al cual se adicionarán CUOTAS DE AJUSTE con mecanismos claros, relevantes y transparentes.
Los esquemas de aportes significan un compromiso al que los Fiduciantes Adherentes se comprometen a cumplir en tiempo y forma y al que reconocen y aceptan en su totalidad.
24.4 Fecha de Inicio del Plan de Cuotas
Exceptuando el Aporte por Adhesión, el cual dependerá de la firma de cada Contrato de Adhesión, el Anexo 2.4 establece el Cronograma de Aportes de la Cuota Inicio de Obra y de las Cuotas.
A tal fin, la fecha del primer vencimiento del Plan de Cuotas será informada por la Fiduciaria de acuerdo al avance de los permisos y aprobaciones municipales y los porcentajes de adhesión al Fideicomiso.
El Fiduciario deberá informar con una antelación no menor a 30 días corridos, el cronograma de vencimientos y los datos de la cuenta bancaria donde deberán acreditarse los aportes.
En el caso de que no se pudiese dar inicio a las obra luego de haber recaudado la sexta cuota ordinaria, el Fiduciario deberá suspender el cobro de las cuotas subsiguientes hasta tanto se hubiese concretado el inicio de las obras. En tal momento deberá informar el nuevo cronograma de vencimiento de las cuotas subsiguientes.
24.5 Cuota Ajuste
Los Fiduciantes Adherentes declaran expresamente conocer que el monto de los Aportes será establecido tomando en consideración los valores actuales de los costos de construcción. Consecuentemente, los Aportes serán ajustables cuatrimestral o semestralmente de acuerdo a las variaciones en el costo de los materiales y mano de obra que hubiesen podido acaecer en el transcurso del avance de las obras.
El Fiduciario deberá informar a cada uno de los Fiduciantes Adherentes el cálculo de cada Cuota Ajuste y su fecha de vencimiento, a excepción de los Fiduciantes Originantes quienes quedan exentos de cualquier tipo de ajuste que se haga al plan de aportes establecido previamente, ratificando en este acto los restantes Fiduciantes su plena conformidad al respecto.
24.6 Cuota Ajuste Final
Dentro de los meses previos a la finalización de la obra y con la certeza de los costos efectivamente incurridos, podrá modificarse en más o en menos el sistema de aportes a cuenta de la liquidación final. La liquidación deberá reflejar fielmente el Costo Final de la Obra.
24.7 Fondo de Garantía
A la finalización del Emprendimiento, la Fiduciaria solicitará un importe denominado Fondo de Garantía, el cual será cuantificado oportunamente, recaudado entre todos los Fiduciantes (Originantes y Adherentes) y entregado a la Administración de Consorcio designada para que oficie de fondo dinerario para efectuar reparaciones en el edificio una vez vencidas las garantías emitidas por los contratistas o empresas constructoras. En el caso que el fondo sea utilizado parcialmente o no sea utilizado, dicho dinero quedará como Fondo Operativo del Consorcio de Co-Propietarios y podrá ser destinado al uso que los Co-Propietarios definan.
24.8 Fondo de Equipamiento
Conjuntamente con el Fondo de Garantía, se constituirá también un Fondo de Equipamiento el cual será utilizado para ambientar y equipar los espacios comunes del edificio. El importe del mismo se establecerá según el presupuesto de interiorismo a ser gestionado por los arquitectos del emprendimiento, de manera que todo lo que se instale mantenga el criterio de diseño y estético del edificio. Este Fondo de Equipamiento podrá ser solicitado al momento de la posesión de la unidad o mediante el Consorcio de Co-Propietarios, a ser definido en conjunto con el administrador designado oportunamente.
25. XXXX
La xxxx en el cumplimiento de los aportes se producirá por el mero vencimiento de los plazos establecidos en el presente Contrato, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial previa. En este supuesto correrá un interés punitorio equivalente al tres por ciento (3%) mensual, calculado diariamente, capitalizable cada treinta días, desde la fecha xx xxxx hasta el efectivo pago. Todo ello sin perjuicio de la exclusión y resolución del vínculo con el Fiduciante moroso en los términos del Contrato, en especial de las sanciones que se establecen en la cláusula siguiente.
26. INCUMPLIMIENTO
En caso xx xxxx en la realización de los aportes, el Fiduciario queda expresamente facultado a:
i) Exigir al Fiduciante moroso el cumplimento de sus aportes con mas un interés del 3% mensual. El interés resultante, será capitalizado cada 30 días.
ii) Transcurridos DOS MESES desde la fecha de vencimiento de la cuota de aporte y si el Fiduciante moroso no hubiera regularizado su situación, el Fiduciario deberá emitir un certificado con el detalle del incumplimiento y procederá a excluir al Fiduciante Moroso (en adelante el “Fiduciante Excluido”).
iii) Dicha situación importará para éste último la pérdida del 30% de las sumas integradas hasta la fecha y serán devueltas con el producido de la cesión de sus derechos. Los Fiduciantes confieren al Fiduciario las más amplias facultades para ceder los derechos y obligaciones de los Fiduciantes morosos o a uno o más terceros indeterminados, en el supuesto que se opere un incumplimiento en los términos previstos en la presente cláusula.
27. EXCLUSION
Una vez resuelta por el Fiduciario la exclusión del Fiduciante Excluido, se ofrece a los restantes Fiduciantes un derecho de preferencia para la adquisición de los derechos del Fiduciante Excluido. Los interesados deberán ofertar por un monto mayor o igual al aportado hasta la fecha por el Fiduciante Excluido y serán abiertas por el Fiduciario en presencia de los participantes y adjudicado a la mayor oferta. En caso de no existir oferentes se faculta al Fiduciario a ofrecer en venta los derechos de referencia a terceras personas a cuyo fin se lo faculta a contratar los servicios de dos inmobiliarias de la zona.
CAPITULO VII
EL FIDUCIARIO
28. PROPIEDAD FIDUCIARIA
Sobre la totalidad de los aportes recibidos en este acto así como los que reciba en el futuro, el Fiduciario adquiere la propiedad y el dominio Fiduciario en los términos del artículo 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación. Los demás importes que reciba deberán ser invertidos exclusivamente en los gastos que hagan al desarrollo del objeto del Fideicomiso.
29. FACULTADES Y OBLIGACIONES
El Fiduciario suscribirá la escritura de transmisión del dominio fiduciario del Inmueble; suscribirá los Contratos de Obra y Construcción. La Fiduciaria, en función de las obligaciones y responsabilidades que a cada uno le corresponden en virtud del presente y durante la vigencia de la realización del Emprendimiento, se obliga a lo siguiente:
a) Cumplir y observar todos los términos y disposiciones aplicables al Emprendimiento cuya observancia le corresponderá con carácter exclusivo debiendo rendir cuentas de su gestión en forma periódica y dentro de los plazos legales.
b) Cumplir con todas las obligaciones emergentes del Emprendimiento y/o del Régimen de Propiedad Horizontal, incluyendo, sin limitación: el pago de indemnizaciones por reclamos de terceros, gastos de reacondicionamiento de la superficie, daños a equipos y maquinarias y cualquier obligación relacionada con el medio ambiente u otra exigencia legal impuesta por el Régimen de Propiedad Horizontal, la Autoridad de Aplicación o las leyes, decretos o reglamentaciones de la República Argentina.
c) Gestionar y realizar diligentemente todos los trámites tendientes a: (i) firmar y presentar el presente Contrato de Fideicomiso donde corresponda; las modificaciones, prórrogas, reformas y/o documentos que lo complementen; y/o cualquier otro instrumento o documento relacionado; suscribir la escritura de transferencia fiduciaria del Inmueble y/o realizar cualquier otro acto ante cualquier registro, agencia, departamento o ente público o privado o Autoridad de Aplicación que fuera necesario o conveniente con el objeto de perfeccionar, preservar o completar el dominio fiduciario otorgado por el presente Contrato de Fideicomiso; (ii) obtener la afectación del Emprendimiento al Régimen de Propiedad Horizontal.
d) Abonar de inmediato, al sólo requerimiento del Fiduciario, todos los gastos e impuestos que pudieran corresponder, incluyendo intereses, penalidades, y otros pagos accesorios derivados de la celebración y cumplimiento del presente Fideicomiso.
e) Suscribir todos los Contratos de Adhesión, Contratos de Cesión, Adjudicación y escrituras traslativas de dominio a favor de los Beneficiarios por sus Unidades y/o sus cesionarios.
f) Liquidar y extinguir el Fideicomiso una vez producida una causal de terminación del mismo y conforme punto 48.
g) Cumplir con el Flujo de Fondos previstos y tener el control de caja y libramiento de fondos según los requerimientos del Director de Obra en un todo de acuerdo a lo previsto en el Contrato de Fideicomiso y el Plan de Obra proyectados. Todos los pagos que realice el Fideicomiso deberán efectuarse mediante cheque librado contra la cuenta corriente fiduciaria. A tal fin se faculta expresamente a la Fiduciaria a realizar la apertura y gestión de una cuenta corriente bancaria en entidad a designar por ésta.
h) Pagar impuestos y gastos; recibir pagos y otorgar recibos.
i) Iniciar, proseguir y desistir de la tramitación de cualquier acción, juicio o procedimiento (incluidos procesos de mediación) relacionados con el Patrimonio del Fideicomiso o cualquiera de los bienes que lo integren; ello ante cualquier tribunal judicial, arbitral o administrativo, pudiendo delegarlo en sus apoderados; interponer toda clase de defensas, peticiones y solicitudes en cualquier juicio, acción o procedimiento iniciado contra el Fiduciario, con relación a su calidad de tal, al ejercicio de sus funciones y/o con relación al Patrimonio del Fideicomiso. A tal fin se otorgará un poder general judicial al Estudio Jurídico designado en el presente.
j) Conferir poderes generales o especiales de cualquier naturaleza, (pleitos, administración, disposición) y revocar los mismos; sustituir los mandatos total o parcialmente y reasumir.
k) Celebrar, transferir; rescindir y resolver toda clase de contratos y acuerdos; otorgar y firmar y/o protocolizar las escrituras e instrumentos públicos y privados que fueren necesarios para ejecutar los actos enumerados.
l) Ninguna cláusula del Contrato de Fideicomiso deberá ser interpretada en el sentido que el Fiduciario deba adelantar o poner en riesgo fondos propios, o de cualquier otra forma incurrir en responsabilidad financiera personal en el cumplimiento de sus obligaciones, o en el ejercicio de sus derechos bajo el Contrato, siempre que no medie de su parte dolo o culpa.
m) El Fiduciario podrá reservar una previsión de dinero una vez finalizada la obra para reparaciones, arreglos, terminaciones y cualquier otro gasto o impuesto que fuere necesario por el plazo de 9 meses desde la terminación del Edificio y deberá ser entregada al Administrador del Consorcio para las cuestiones que no estén contempladas en las garantías. Sin perjuicio de su deber de abonarlo con fondos del Fideicomiso, el Fiduciario no asumirá el costo ni será responsable de afrontar el pago con sus propios fondos de cualquier reparación o impuesto presente o futuro que grave la propiedad de cualquier activo incorporado al Fideicomiso o sobre los derechos de los Fiduciantes y/o cesionarios y/o beneficiarios.
n) Proceder a la inmediata desvinculación del contratista, subcontratista, empleado, gremio o persona afín, cuyo desempeño resulte inapropiado, según el exclusivo criterio de los Arquitectos y serán los únicos habilitados para dictaminar y aconsejar al Fiduciario dicha desvinculación.
30. PROHIBICIONES
Sin el expreso consentimiento escrito del 70% de los Fiduciantes, el Fiduciario no podrá: (i) consentir ni realizar ningún acto que pueda ocasionar un incumplimiento, modificación, rescisión, caducidad o paralización de la Obra; ni (ii) constituir Gravámenes en relación con los Bienes Fideicomitidos o cualquier bien, parte o mejora del Emprendimiento ni tomar ningún tipo xx xxxxxxxx privado o del sistema financiero.
31. OBLIGACIONES DEL FUNCIONAMIENTO INTERNO DEL FIDEICOMISO
Además de las obligaciones antes previstas se faculta al Fiduciario a convocar las reuniones que sean necesarias con los Fiduciantes para que la Dirección de Obra brinde informes acerca de la marcha del Emprendimiento.
32. INFORMES PERIODICOS. RENDICION DE CUENTAS
El fiduciario pondrá a disposición de los beneficiarios para que retiren copia, o bien podrá enviarles con cargo al Fideicomiso la siguiente información.
a) Mensualmente un informe de avance de obra, que será emitido por los arquitectos
b) Cuatrimestralmente, un informe económico y un cálculo de ajuste de los costos de obra.
c) A la finalización del emprendimiento, el balance final de la liquidación del Fideicomiso.
Los informes referidos en esta Clausula tendrán carácter de rendición de cuentas y se aplicará un plazo de 30 días corridos para su aceptación tácita por los Fiduciantes. Se entenderá que existe aceptación tacita si durante el citado plazo de 30 días corridos desde la fecha del envío de la rendición de cuentas y o notificación de su puesta a disposición no se recibe una impugnación concreta y por escrito con la firma del fiduciante beneficiario. En el caso de impugnaciones parciales se entenderá que los puntos o rubros no impugnados han sido aceptados. Los Fiduciantes tienen derecho a revisar la documentación del fideicomiso bajo las siguientes condiciones: a) no podrán tener acceso a información privada de otros fiduciantes b) será a su exclusivo costo, aplicándose una tarifa horaria de u$d 50 más iva (dólares cincuenta más iva), por cada hora que el Fiduciario deba dedicar a atender al Fiduciante en particular en la medida que supere un total de 10 horas, y en todos los casos pagando los honorarios razonables cobrados por los profesionales legales, fiscales y/o contables que deban prestar sus servicios para proveer de una respuesta. El no pago de esta tarifa y/o la falta de pago de los gastos incurridos, en ambos casos en el plazo fijado por el Fiduciario será un incumplimiento del Fiduciante en sus aportes; y c) la información será provista en un plazo razonable fijado por el Fiduciario con base en la complejidad y cantidad de la misma.
33. RESPONSABILIDAD. INDEMNIDAD
El Fiduciario se obliga a emplear los medios a su alcance para el cumplimiento del objeto del Contrato. En ningún caso responderá por los plazos de obra del Emprendimiento, ni por evicción y vicios redhibitorios, ni por la calidad de los materiales, en virtud de lo establecido en la presente. Los Fiduciantes liberan expresamente al Fiduciario de toda responsabilidad emergente del resultado comercial, económico y/o financiero de la ejecución del Emprendimiento o ventas de Unidades correspondientes al mismo. El Fiduciario será responsable de cualquier acto doloso o culposo frente a terceros que él o sus dependientes realicen sobre los Bienes Fideicomitidos. El Fiduciario no contraerá en el ejercicio de sus funciones otras responsabilidades y obligaciones que no sean las expresamente previstas en el Contrato de Fideicomiso. No existen responsabilidades implícitas de ningún tipo atribuibles al Fiduciario. El Fiduciario y sus empleados serán indemnizados y mantenidos indemnes por el Fiduciante y Beneficiarios respecto de cualquier pérdida y/o reclamo -incluyendo comisiones, honorarios y gastos razonables de asesoramiento legal-, que éstos puedan sufrir como consecuencia, en ocasión y/o con motivo del cumplimiento por parte del Fiduciario de sus derechos, tareas y funciones bajo el Contrato de Fideicomiso y/o de los actos y/u operaciones contemplados y/o relacionados con el Contrato Asimismo, el Fiduciario, de no ser indemnizado, por cuenta propia o por cuenta de la Persona Indemnizable de que se trate podrá cobrarse del Patrimonio Fideicomitido, de poder atribuirse los hechos que generan la indemnización al Fideicomiso. Asimismo, en caso de no poder cobrarse del Patrimonio Fideicomitido cualquiera de las personas mencionadas será indemnizada y mantenida indemne respecto de las sumas (incluyendo, de manera no taxativa, las actualizaciones, intereses y penalidades debidas) que deban pagarse a las autoridades impositivas (ya sean nacionales, provinciales, locales o de la Ciudad de Buenos Aires) como consecuencia de la aplicación de las respectivas normas impositivas, sus modificaciones, la interpretación de éstas o cualquier determinación realizada por dichas autoridades y/o a cualquier otra persona que reclamare por cualquier causas. La presente indemnidad se mantendrá en vigencia hasta la prescripción de las acciones para reclamar los pagos debidos. En cualquier caso el Fiduciario deberá actuar en todo momento como un buen hombre de negocios.
34. HONORARIOS DEL FIDUCIARIO
El Fiduciario percibirá un honorario equivalente al cinco por ciento con 50/100 (5,50%) del costo de la obra por Administración Fiduciaria. Dicho honorario podrá ser abonado en cuotas mensuales y consecutivas.
CAPITULO VIII
DE LOS BENEFICIARIOS
35. DERECHOS. ADJUDICACION. TRANSFERENCIA DE DOMINIO
Se deja expresamente convenido que los Beneficiarios tendrán un derecho irrevocable a recibir en plena propiedad y posesión, una vez finalizado el Emprendimiento, las Unidades que se indican en el Anexo 2.6 y las unidades destinadas a cocheras en su caso. Las superficies indicadas en dicho Anexo 2.6 han sido estimadas de acuerdo con un proyecto provisorio. Las superficies definitivas resultarán del plano de mensura y subdivisión por el régimen de Propiedad Horizontal. Estas podrán tener las variaciones mencionadas en el punto 15.
36. CONTRATOS DE CESION
Los Fiduciantes / Beneficiarios podrán otorgar Contratos de Cesión a los efectos de ceder los derechos y obligaciones emergentes de la calidad de tales, previa conformidad del Fiduciario, el que deberá prestarla en la medida en que los antecedentes personales y solvencia acreditada por el cesionario sean similares a los del cedente. Al acto deberá comparecer el Fiduciario con la finalidad de prestar la conformidad requerida en este artículo y dejar constancia del estado de cumplimiento de las obligaciones por el Fiduciante / Beneficiario cedente. Todo Contrato de Cesión que no cumpliera con los requisitos establecidos por este artículo será inoponible a las demás partes del Contrato, continuando en consecuencia obligado el Fiduciante / Beneficiario original. Los gastos, sellados y honorarios que genere la cesión serán a cargo del cedente y cesionario, así como también cualquier implicancia impositiva y fiscal que genere en relación a la transferencia final de la Unidad Funcional y/o cocheras a favor del Fiduciante - Beneficiario cesionario. El cesionario ocupará el mismo lugar que el Fiduciante - Beneficiario original, por cuanto los aportes realizados por éste último son a cuenta de los que, de corresponder, deba ingresar el cesionario.
CAPITULO IX
DE LOS ORGANOS DEL FIDEICOMISO
37. ASAMBLEAS ORDINARIAS
Se podrán celebrar Asambleas Ordinarias cuando las convoque el Fiduciario o a solicitud de un número de Fiduciantes cuya proporción en los aportes alcancen el 80% del total. Estas asambleas sesionarán con un quórum agravado en primera convocatoria del 80% del total de los Fiduciantes considerando el porcentaje aplicado al Emprendimiento. El mismo quorum y mayorías se requerirá para el cambio de Fiduciario y/o el Estudio de Arquitectura. Serán presididas por el representante del Fiduciario o Fiduciario Sucesor. Deberá concurrir en forma obligatoria la Dirección de Obra quien tendrá voz pero no voto. Pasada la primera convocatoria el Fiduciario citará a una nueva asamblea dentro de los 30 días, que podrá sesionar con un porcentual de asistencia de al menos el 60%.
38. ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS
Excepcionalmente se requerirá unanimidad de la totalidad de los Fiduciantes del Fideicomiso considerando el porcentaje aplicado al Emprendimiento, en caso de solicitud de un crédito con garantía real sobre el Inmueble o venta del Inmueble en conjunto.
CAPITULO X
CUENTA
39. CUENTA FIDUCIARIA
Será una cuenta en pesos abierta en cualquier entidad financiera de primera línea autorizada por el Banco Central de la República Argentina ("BCRA") habilitada al efecto. En ella se acreditarán y debitarán todas las sumas percibidas bajo cualquier concepto por los Bienes Fideicomitidos. El Fiduciario notificará a los Fiduciantes el número de cuenta Fiduciaria y el Banco para que se realicen los depósitos de los pagos de los Aportes mensuales. El libramiento de cheques de dicha cuenta requerirá la firma del Fiduciario.
CAPITULO XI
INCUMPLIMIENTO
40. INCUMPLIMIENTO. PARALIZACION DE LA OBRA
La Fiduciaria determinará que el Proyecto se encuentra interrumpido cuando verifique fehacientemente que el Avance de Obra registra un atraso de 90 días hábiles injustificados. En tal caso, la Fiduciaria deberá intimar al Contratista a que en el plazo de 45 días corridos regularice el avance de la obra. Si pasados los 45 días, la construcción de la obra no se encontrara regularizada, y/o frente a la declaración de quiebra del Contratista, la Fiduciaria podrá sustituir al Contratista, por otro que tenga capacidad suficiente para continuar con la obra.
CAPITULO XII
SUSTITUCION DEL FIDUCIARIO
41. REMOCION DEL FIDUCIARIO
El Fiduciario podrá ser removido judicialmente por justa causa. Esta decisión deberá ser tomada por los Fiduciantes reunidos en Asamblea y conforme a las mayorías previstas en el punto 35. Si no hay acuerdo, podrá ser sometida esta cuestión, según el criterio de las partes, a resolución definitiva de los tribunales arbitrales del Colegio de Abogados de San Xxxxxx, a mediación voluntaria, en caso que correspondiere, o ante la Justicia ordinaria civil y comercial de los Tribunales de San Xxxxxx, renunciando a todo otro fuero o jurisdicción que pudiere corresponderles. Se entenderá que existe "justa causa" de remoción cuando el Fiduciario hubiere incurrido en incumplimiento de las obligaciones a su cargo de gravedad tal que genere un peligro, cierto o inminente, de tornarse imposible el cumplimiento del objeto del Contrato de Fideicomiso por su culpa. Esta interpretación de la justa causa se aplicará también ante el incumplimiento de la Dirección de Obra.
41.1. Dicha remoción producirá efectos luego de la designación de un Fiduciario Sustituto en la forma prevista más adelante y de la aceptación de dicha designación por el Fiduciario Sucesor bajo los términos del Contrato.
41.2. En caso de remoción del Fiduciario, los Fiduciantes nombran Fiduciario Sustituto al Contador **** ** ******, DNI ********* con domicilio en ************ San Xxxxxx, Provincia de Buenos Aires. En el supuesto que el fiduciario sustituto no pueda o no quiera aceptar tal designación, resultará fiduciario, quien decidan los fiduciantes beneficiarios, con una mayoría no menor al 60% de los votos, considerando un voto por unidad que se les adjudique.
41.3. El documento escrito que evidencia la designación y aceptación del cargo del Fiduciario Sucesor debe reunir todos los requisitos legales correspondientes, entre los que es importante mencionar la anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble sobre el cambio de titularidad en el dominio Fiduciario. Una vez acreditados estos requisitos legales se le deben atribuir al Fiduciario Sucesor todos los deberes, facultades y derechos inherentes al cargo, incluida la responsabilidad sobre la propiedad fiduciaria de los Bienes Fideicomitidos. El documento escrito que evidencia la designación y aceptación del cargo por el Fiduciario Sucesor será suficiente para atribuirle todos los deberes, facultades y derechos inherentes al cargo, incluida la transferencia de la propiedad fiduciaria de los Bienes Fideicomitidos. De ser requerido cualquier documento complementario y ante la negativa del Fiduciario de otorgar el mismo, los Fiduciantes podrán requerir del juez competente que otorgue dicho acto x xxxxx del Fiduciario renuente.
41.4. El Fiduciario removido con justa causa será responsable de todos los gastos y honorarios derivados de la designación del Fiduciario Sucesor y de la transferencia al mismo del Patrimonio del Fideicomiso, sin perjuicio de los restantes daños y perjuicios a que hubiere lugar.
41.5. Durante el lapso que lleve el perfeccionamiento del traspaso de funciones del Fiduciario Saliente al Fiduciario Sucesor, las responsabilidades de la gestión serán a cargo del Fiduciario Saliente, y no tendrá derecho a percibir las retribuciones convenidas en el Contrato durante ese período, no pudiendo efectuar sino actos de naturaleza conservatoria y los urgentes que hagan al objeto del Contrato de Fideicomiso.
41.6. Cualquiera fuese el motivo de la remoción, el Fiduciario acepta que no percibirá suma alguna con posterioridad a la decisión adoptada por los Fiduciantes.
41.7. El fiduciario podrá renunciar a su función sin indicación de causa, con un preaviso no inferior a 90 días corridos. La renuncia no producirá sus efectos, y obligará al fiduciario saliente, hasta que efectúe la transmisión de los bienes fideicomitidos a favor de su sustituto.
41.8. El fiduciario otorgará poder especial irrevocable durante toda la vigencia del presente contrato, a favor de su sustituto, para que verificada objetivamente la causal de cese prevista en el art. 9º de la ley 24.441 y en el presente contrato, proceda a transferir la titularidad dominial a su propio nombre.
CAPITULO XIII
DE LOS PROFESIONALES
42. PROYECTO Y DIRECCION DE OBRA. ARQUITECTOS.
42.1 Proyecto: El Emprendimiento se realizará conforme al Proyecto elaborado por el Estudio de Arquitectura que determine el Fiduciario
El proyecto de arquitectura incluye el diseño del edificio en todas sus etapas: croquis preliminares, anteproyecto y proyecto con documentación de obra. Esta etapa incluye planos y perspectivas para la comercialización del emprendimiento. No incluye derechos de construcción ni derechos de inspección de obras eléctricas y sanitarias.
42.2 Dirección de obra: La Dirección de Obra también será realizada por el Estudio de Arquitectura que designe la Fiduciaria. Tendrá las siguientes tareas a su cargo: a) Revisión y aprobación de los certificados de avance de obra, b) Revisión de la documentación de obra y de los sistemas constructivos adoptados, c) Control de la ejecución de las tareas en obra, d) Control de la calidad de entrega de los materiales, e) Control de la calidad de la realización de los trabajos, f) Control y seguimiento del cronograma de avance de obras, g) Control de los gremios y el personal existente en obra, h) control del cumplimiento de toda la legislación laboral, previsional y de seguros de riesgo del trabajo, y demás seguros que se contraten en relación al Emprendimiento, i) Supervisión del Libro de Obra y Libro de Ordenes, j) Comunicar cualquier anomalía al Fiduciario.
El Estudio de Arquitectura percibirá un honorario equivalente al once por ciento (11,00%) del costo de la obra por Proyecto y Dirección de obra. Dicho honorario será abonado en 32 cuotas mensuales y consecutivas o lo acordará con el fiduciario.
43. ADMINISTRACION DE OBRA
La Administración de la Obra la realizará el Fiduciario. Éste se encargará de las decisiones sobre el manejo de los fondos del Fideicomiso, la planificación de flujo de caja y esquema de cuotas, el cobro de las cuotas a los Fiduciantes, el pago a contratistas y proveedores, las fechas de pago de los ajustes, la realización de los informes de avance de presupuesto; realizará la liquidación mensual general y el detalle de saldos remanentes a distribuir entre los Fiduciantes, realizará la rendición de cuentas anual de los Fiduciantes, etc.
44. INMOBILIARIA
Es la/las Inmobiliarias que oportunamente serán designadas por la Fiduciaria para intervenir en la venta de cualquier Unidad que componga el Edificio. Los Fiduciantes prestan su conformidad a la publicidad del complejo y otorgan permiso en consecuencia para la colocación y permanencia de carteles en cualquier parte del edificio que no afecte el normal uso de ventas en el lugar que establezca la Fiduciaria, dentro de las áreas comunes del edificio, hasta tanto finalice la comercialización de las unidades.
45. ESCRIBANIA
Los escribanos designados intervendrán en la escrituración de la totalidad de las Unidades a favor de los Beneficiarios, conforme se ha indicado precedentemente, así como también en toda cesión de los derechos de Beneficiario que se realice. Los Beneficiarios y/o sus cesionarios abonarán en concepto de honorarios por la escritura el 1,5% del valor asignado de la Unidad Funcional y el 0,5% en concepto de Reglamento de Copropiedad y Administración, más la totalidad de los impuestos, gastos y sellados que genere la escritura traslativa de dominio.
46. ESTUDIO JURIDICO
El Estudio Jurídico ha intervenido en la redacción del presente contrato y sus anexos e intervendrá en la redacción y/o revisión de todo contrato a realizarse con motivo del emprendimiento. También deberá ser consultado por el Fiduciario en la iniciación o defensa de cualquier acción judicial o extrajudicial.
CAPITULO XIV
DISPOSICIONES GENERALES
47. TOMA DE POSESION. PAGO DE IMPUESTOS Y EXPENSAS
Los Beneficiarios y/o sus cesionarios deberán tomar posesión de las Unidades respectivas dentro de los 15 días corridos siguientes desde que el Fiduciario le notificara fehacientemente que se procederá en ese sentido. No podrán oponerse a recibir la posesión de las respectivas Unidades por falta de terminación de detalles generales del Edificio, aún cuando las partes comunes del mismo le faltaren completar detalles de terminación respecto a lo comprometido, aún cuando las empresas de energía eléctrica no hubieren provisto el medidor correspondiente. En caso de existir a juicio de los Beneficiarios faltantes o imperfecciones o cualquier otra objeción sobre la ejecución o terminación de las unidades a adjudicar, ello se hará constar en el acta de entrega de posesión a realizarse en el momento pactado, pero en ningún caso será motivo para negarse a recibir la posesión. A partir del momento en que se otorgue la posesión y/o de la fecha para la cual fuere citado en el caso de que el Beneficiario se demorara en recibirla, serán a cargo del mismo, y en proporción a su o sus unidades, todos los impuestos, cargas, tasas, contribuciones y expensas que deban abonarse por el inmueble y por el funcionamiento del edificio; siendo también a su cargo a partir de ese momento, en la proporción que le corresponda, los gastos de seguro contra incendio del edificio y los derechos y gastos de conexión de energía eléctrica.
Al momento de la entrega de posesión, cada Fiduciante deberá abonar su porcentaje correspondiente del Fondo de Equipamiento para las áreas comunes, el cual será administrado por la Fiduciaria, y quien será la encargada de la compra del mismo respetando el proyecto original. Dicho equipamiento será presupuestado al momento de la finalización de las obras.
48. ESCRITURA DE ADJUDICACION DE LAS UNIDADES FUNCIONALES – CONSECUENCIAS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LOS BENEFICIARIOS
Una vez que el emprendimiento se encuentre en condiciones de realizar la escritura de adjudicación de las unidades funcionales deberá la Fiduciaria o el escribano interviniente citar –con 15 días de antelación- a los beneficiarios a concurrir a la firma correspondiente en el lugar, día y hora acordado con el Escribano, siendo obligación de éstos presentarse a dicho acto con la totalidad de los requisitos necesarios para llevar adelante el acto.
Los gastos de adjudicación a ser abonados por cada Fiduciante Beneficiario y/o sus cesionarios estarán compuestos por:
a) retención de ganancias, exigible según la Resolución 2139, estimada al día xx xxx en un 3% (tres por ciento);
b) impuesto de sellos, estimada al día xx xxx en un 3% (tres por ciento);
c) honorarios xxx xxxxxxxxx por las adjudicaciones respectivas y Reglamento de Copropiedad y Administración, de un 1% y 0,5% respectivamente (uno por ciento y 50/100 por ciento);
d) gastos varios de escribanía por las transferencias de dominio individuales, estimados a hoy en un 1% (uno por ciento); todos ellos sobre el valor que la A.F.I.P. requiera, ya sea el precio, valuación fiscal proporcional, valor xx xxxxxxx u otra.
Especialmente se menciona la importancia de concurrir a la firma de la escritura por cuanto su incomparecencia producirá costos innecesarios que recaerán sobre el beneficiario incumplidor.
Es por ello que quienes no concurran a la escrituración dentro del plazo de 90 días de haber sido citados deberán tomar a su cargo los gastos que demande el mantenimiento del Fideicomiso. A tal efecto se establece un valor mensual equivalente a U$S 250, suma a la que se deberán adicionar los impuestos que deba soportar el Fideicomiso durante su vigencia. Estos importes deberán ser abonados por el Beneficiario a la Fiduciaria previo a la adjudicación de su unidad funcional.
49. ACTA DE EXTINCION DEL FIDEICOMISO
Una vez concluido el emprendimiento y adjudicada la totalidad de las unidades funcionales, el Fiduciario emitirá un acta de conclusión del mismo procediendo a realizar todos los trámites necesarios al efecto.
50. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION. DESIGNACION DEL ADMINISTRADOR
La Fiduciaria redactará con las cláusulas que crea conveniente e inscribirá el reglamento de Copropiedad y Administración por afectación al régimen de Propiedad Horizontal, así como también deberá designar al Administrador del Consorcio. Los honorarios xxx Xxxxxxxxx, impuestos y gastos serán a cargo de los Beneficiarios. Con la entrega formal de la administración al consorcio, el Fiduciario entregará las sumas solicitadas como Fondo de Garantía, según detalla el punto 24.7. En el caso que, previo a la fecha de firma del Reglamento de Copropiedad y Administración, ya se hubiesen realizado algunas o todas las posesiones de las unidades, la Fiduciaria podrá designar a un Administrador de Consorcio de manera provisoria que comience a ejercer sus funciones, recaudando las expensas que sean necesarias para el pago de los gastos comunes del edificio, como impuestos, servicios, personal de mantenimiento, etc.
51. ADHESION AL FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION DE CONSORCIO
Desde la entrega de la posesión de las unidades a los Fiduciantes / Beneficiarios hasta la formalización del Reglamento de Copropiedad y Administración, se constituirá un nuevo fideicomiso de administración, donde se designará al administrador de consorcio designado como administrador fiduciario, de manera que el mismo pueda representar legalmente a los co-propietarios. Los costos que sean necesarios se considerarán gastos comunes a los co-propietarios y serán liquidados mediante las expensas ordinarias.
52. FONDO OPERATIVO Y ADMINISTRACION
A los efectos de los pagos de gastos y expensas comunes o cualesquiera otros que correspondan abonar a los copropietarios, se deja establecido que a la o las unidades les corresponderá el porcentual que según agrimensura resulte para cada Unidad, el cual será definitivamente establecido cuando se otorgue el Reglamento de Copropiedad y Administración. Oportunamente y de ser necesario, se conformará un Fondo Operativo que será entregado al Administrador del Consorcio para que pueda afrontar el pago de tasas e impuestos.
53. APLICACIÓN E INTERPRETACION IMPOSITIVO FISCAL
Como se expresara al comienzo del presente, la finalidad del Contrato de Fideicomiso es generar una protección jurídica del Emprendimiento mediante la aplicación jurídica del instituto de Fideicomiso, garantizando así la integridad patrimonial y destino de los aportes dinerarios realizados por los adquirentes de futuras unidades del Emprendimiento. Es por lo expuesto y desarrollado a lo largo del Contrato de Fideicomiso que se pretende que todos los Fiduciantes / Beneficiarios sean los adquirentes finales de las Unidades Funcionales. Sin perjuicio de ello, cualquier retención existente y/o que se cree en el futuro será adicionado al costo o abonado por cada Beneficiario.
54. DEPOSITO DEL CONTRATO
El Contrato de Fideicomiso deberá quedar depositado en las oficinas de la Fiduciaria hasta la finalización del mismo, así como el título de propiedad del Inmueble, debiendo ésta entregar copias a los Fiduciantes que lo solicitaren.
CAPITULO XV
JURISDICCION Y DOMICILIOS
55. JURISDICCION APLICABLE
Toda controversia que se suscite entre las partes con relación al Fideicomiso, su existencia, validez, calificación, interpretación, alcance o resolución, podrá ser sometida, según la importancia de la misma, y a criterio de las partes, a resolución definitiva de los tribunales arbitrales del Colegio de Abogados de San Xxxxxx, a mediación voluntaria, en caso que correspondiere, o ante la Justicia ordinaria Civil y Comercial de los Tribunales de San Xxxxxx, renunciando a todo otro fuero o jurisdicción que pudiere corresponderles.
56. DOMICILIOS
Las partes constituyen domicilios en los indicados al comienzo de la presente. En dichos domicilios serán válidas todas las notificaciones a ser cursadas con motivo del Fideicomiso. Cualquier nuevo domicilio deberá estar ubicado en la misma localidad, y sólo será oponible a la otra parte una vez notificado por medio fehaciente.
57. NOTIFICACIONES
Todas las notificaciones, comunicaciones o intimaciones que deban cursarse conforme lo previsto en el Fideicomiso, deben ser realizadas por escrito y en forma fehaciente. Amén de la rendición de cuentas anual que presentará el Fiduciario, éste enviará –en forma mensual- un detalle de avance de obra y gastos efectuados por medio de correo electrónico a las casillas denunciadas por los Fiduciantes al inicio. Allí también se enviará cualquier notificación que -por sus características- no admitan demora, en cuyo caso serán de inmediato confirmadas por escrito en forma fehaciente.
En prueba de conformidad, las partes firman dos ejemplares del mismo tenor, en el lugar y fecha indicados ut – supra.
Requisitos para la inscripción de los contratos de fideicomiso en la Provincia de Buenos Aires
La acordada 3778 de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, atento a que el Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1 xx xxxxxx de 2015 suprimió los Registro Públicos de Comercio, denominándolos Registros Públicos, estableció a través de esta acordada la Reglamentación que deberán seguir los Registros Públicos que en distintos artículos define el Código, entre ellos el que nos interesa que es el 1669 que se refiere a la forma e inscripción de los contratos de fideicomiso.-
Estos Registros, deberían funcionar con sede en todos los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la Provincia, a los que se accederá por turno
· Xx Xxxxx, 00 de setiembre de 2015 B.O.: 30/9/15 (P.B.A.) Vigencia: 30/9/15
· Provincia de Buenos Aires. Suprema Corte de Justicia. Reglamento del Registro Público. Su aprobación. Registración y publicidad de los actos relativos a las personas humanas y jurídicas. Acuerdos S.C.J. 3.536/11 y 3.608/12. Su modificación. Acuerdos S.C.J. 1.762/77, 1.803/78 y 1.835/79 y Res. S.C.J. 2/74, 885/79, 489/75 y 267/94. Su derogación.
· Art. 1 – Aprobar el “Reglamento del Registro Público” que, como anexo, integra el presente acuerdo.
· CAPITULO I - Disposiciones generales. Organización
· Artículo 1 – En cada Departamento Judicial habrá un Registro Público que desempeñará las funciones que desarrollaba el Registro Público de Comercio, adquiriendo como nueva denominación “Registro Público”, el cual integrará el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial que se encontrare de turno a la fecha de inicio de cada nueva actuación o petición que se formule ante el Registro.
· En aquellas actuaciones o peticiones que se inicien ante el Registro Público y que dé lugar a la intervención de un Juzgado de Primera Instancia u otro órgano judicial que pudiere corresponder, ese mismo órgano seguirá siendo competente hasta su terminación, para toda cuestión que se suscite con motivo de dichas actuaciones o peticiones.
· Artículo 7 – Los Registros Públicos deben llevar los siguientes libros: a) actuaciones: por el inicio de cada actuación o petición formulada, con la constancia de entradas y salidas; b) autenticación de copias de documentos públicos y privados; c) certificación de firmas; d) matrícula; e) fideicomiso; f) transferencia de empresas o establecimientos; g) mandato de agente institorio; h) contratos asociativos; e i) todo otro que disponga la Suprema Corte de Justicia.
· Artículo 13 – En las actuaciones o pedidos alcanzados por esta reglamentación, los secretarios y jueces deberán ajustarse a las pautas señaladas por las normas pertinentes en orden a los principios de concentración, igualdad, economía procesal y demás que hagan a la dirección del proceso.
· Artículo 14 – Los pedidos de inscripción se realizarán con patrocinio letrado, debiendo observar las siguientes formalidades:
· a) En caso de corresponder, se individualizarán las anotaciones o inscripciones registrales anteriores.
· b) En caso de instrumentos públicos, deberá acompañarse una copia autenticada.
· c) En caso de instrumentos privados, deberán observar en lo pertinente los recaudos del art. 5 del Acuerdo S.C.J. 2.514/92. Las copias deberán ser claras y legibles, firmadas en todas sus fojas y certificadas por escribano público, funcionario competente.
· d) Fotocopia del documento de identidad o de las matrículas de las personas jurídicas involucradas, con firma y sello del profesional.
· e) Constancia de inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.) del interesado o personas intervinientes.
· f) Constancia de domicilio.
· g) En su caso, certificados de antecedentes penales, anotaciones personales e informe del Registro de Juicios Universales.
· h) Los demás recaudos exigidos por la legislación específica.
· Artículo 15 – Ordenada la inscripción se incorporará al protocolo respectivo alguno de los instrumentos que a continuación se indica de forma indistinta: el original o primer testimonio; copia debidamente autenticada del original, siempre que la misma fuere perfectamente legible y se hubiere efectuado de modo tal de asegurar su durabilidad.
· Una copia del instrumento incorporado será devuelta a los interesados con la plancha de inscripción, sello y firma del funcionario responsable del Registro, autenticación con media firma de todas las fojas y sello de juntura del Registro, debiendo dejarse en el expediente constancia del desglose, nombre, documento de identidad y firma de la persona que lo reciba, quien deberá estar autorizado a ese efecto.
Requisitos para la inscripción de los contratos de fideicomiso en la Ciudad de Buenos Aires
La inspección General de Justicia, que inicialmente dictó normas que favorecían la inscripción de los contratos en ese organismo, siempre que el fiduciario tuviera su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, limitó el alcance, conforme a la Resolución General IGJ N° 6/2016, para inscribir únicamente los contratos de fideicomiso (o sus modificaciones) cuyos objetos incluyan acciones y/o cuotas sociales de sociedades inscriptas en ese organismo, excluyéndose los contratos de fideicomiso que se encuentren bajo el control de la Comisión Nacional de Valores.
Al mismo tiempo, la Ciudad de Buenos Aires, a través de la Secretaría Legal y Técnica, el decreto 300/2015, crea el Registro Público de Contratos de Fideicomiso, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través de herramientas tecnológicas desarrolladas a tal efecto.-
Por la RESOLUCIÓN N.º 566/SECLYT/15, se dispone
Artículo 1º.- Impleméntase el Registro Público de Contratos de Fideicomiso en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través de un registro electrónico el que contiene los siguientes atributos: interfaz electrónica; carga de documento a distancia, acceso irrestricto por medio de acceso con clave ciudad, número de registro otorgado por carga de documento o datos a la plataforma.
Artículo 2º.- Establécese que la carga de documentos, datos e información en el Registro Público de Contratos de Fideicomiso se efectuará a través de los escribanos en ejercicio de la función notarial en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires matriculados en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires”.
El convenio referido, solo resulta de aplicación para los notarios en ejercicio en la Ciudad de Buenos Aires.
Como el funcionamiento y regulación de los registro públicos queda en la esfera de las jurisdicciones provinciales,
Escritura de Transmisión del dominio fiduciario
ESCRITURA NÚMERO *****************************.- TRANSMISIÓN DE DOMINIO FIDUCIARIO.- XXXXX, Xxxxx a favor de "LA FIDUCIARIA SRL".- En la Ciudad de **** *******, Partido del mismo nombre, Provincia de Buenos Aires, República Argentina, a los ************* días del mes xx xxxx del año dos mil dieciséis, ante mí, *** ** ** ** ***, Notario Titular del Registro de Escrituras Públicas número ******** de este Partido, COMPARECEN: por una parte xxxx Xxxxx XXXXX, argentina, nacida el *** de ****** de 19**, soltera, hija de **** ** *** y de ****** *****, quien manifiesta que no se encuentra en unión convivencial, titular del Documento Nacional de Identidad número *** ** **** y de la Clave Única de Identificación Laboral número 27-************-8, domiciliada en la calle ******; y por la otra xxxx Xxxxxxx XXXXX, argentina, nacida el *** de ******* de 19**, casada en primeras nupcias con *** *** *** ***, con régimen de comunidad de bienes, titular del Documento Nacional de Identidad número ***********, y de la Clave Única de Identificación Tributaria número 27-*** ********-2, domiciliada en la calle ********; personas capaces, a quienes identifico de la siguiente manera: la nombrada en primer término en virtud del artículo 306 inciso a) del Código Civil y Comercial de la Nación y la nombrada en segundo término en virtud del inciso b) de la precitada norma legal.- INTERVIENEN la nombrada en primer término por sus propios derechos, y la señora Xxxxxxx Xxxxxxxxxx concurre en nombre y representación y en su carácter de socia gerente de la sociedad que gira en plaza bajo la denominación "LA FIDUCIARIA S.R.L.", Clave Única de Identificación Tributaria número 30-*** ** ********-6, con domicilio en **** *****, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, fiduciaria del "FIDEICOMISO LA NIÑA", lo que acredita con: 1) Estatuto Social, formalizado por escritura **** * * * * * ** * e inscripta en la Inspección General de Justicia ***********; la que en original tengo a la vista y en fotocopias debidamente autenticadas agregué al folio 570 del Protocolo del año 2011, doy fe.- 2) Contrato de Fideicomiso, otorgado por instrumento privado el ** de ******* de dos mil dieciséis, el que ha sido protocolizado por la escritura precedente, a la que me remito, doy fe, el que fue Inscripto en el Registro Público que exige el artículo 1669 del Código Civil y Comercial de la Nación el día **********, bajo el número **********.- Y DICEN: Que en cumplimiento de lo dispuesto por el FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN antes citado, que se denomina " FIDEICOMISO LA NIÑA", Xxxxx XXXXX, transmite a TITULO FIDUCIARIO a favor de LA FIDUCIARIA S.R.L. en su carácter de Fiduciaria, y de acuerdo a las condiciones del contrato de fideicomiso al costo antes citado, UN INMUEBLE, ubicado en la localidad xx Xxxxxx, Partido de Xxxxxxx Xxxxx, Provincia de Buenos Aires, con frente a la AVENIDA MAIPU **************************************.- NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción ***; Sección **; Manzana ***; Parcela **.- Partida Inmobiliaria: ******.- Valuación Fiscal: Pesos *********- Valuación Fiscal para el Impuesto al Acto: Pesos ***********.- Catastro número: *************.- LE CORRESPONDE a la parte fiduciante propietaria por compra que realizara, *******************.- CON LOS CERTIFICADOS, que se agregan, ***** *** *****.- DE LAS DEMÁS CONSTANCIAS ADMINISTRATIVAS surge que por el bien de referencia no se adeuda suma alguna en concepto de impuesto inmobiliario, tasas municipales, ni por servicios sanitarios exigibles para este otorgamiento.- BAJO TALES CONCEPTOS se realiza esta transferencia de dominio a título fiduciario.- EN CONSECUENCIA la fiduciante propietaria se aparta y desiste de todos los derechos de propiedad, posesión y dominio que había y tenía y los transfiere a la fiduciaria, obligándose por la evicción y saneamiento conforme y con arreglo a derecho.- Enterada la representante de la fiduciaria del contenido de esta Escritura de transmisión de dominio fiduciario otorgada a su favor, manifiesta: Conformidad y aceptación por ser lo convenido y estar en posesión real y efectiva del bien por tradición realizada el día de la fecha.- Y yo, el ESCRIBANO AUTORIZANTE dejo constancia: 1) Que en mi carácter de agente de retención retengo a la fiduciante la suma de $ ********, en concepto del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles, los que ingresaré en tiempo y forma que exige la reglamentación vigente.- 2) Que el fideicomiso mencionado está sujeto al cumplimiento del plazo de cuatro años a contar del día ***de ******* de 2016, o a la condición de la finalización de la obra y escrituración de las unidades a los adjudicatarios finales.- 3) Que del contrato de fideicomiso surgen restricciones para gravar el bien fideicomitido.- 4) Que el Registro de la Propiedad Inmueble deberá tomar razón de la presente como "Xxxxxxx Xxxxxxxxxx", sujeto a plazo de cuatro años y condición .- LEIDA Y RATIFICADA, así la otorgan y firman ante mí, doy fe.-
CONTRATO DE ADHESION AL FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO
"FIDEICOMISO LA NIÑA”
En la Xxxxxx xx Xxx Xxxxxx, xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, el …. de ………….. del año 201.., entre el Sr. ………………. ………………., argentino, nacido el … de …………….. de 19…., titular del Documento Nacional de Identidad número ……………, C.U.I.T. ..-……………….-.., casado en primeras nupcias con ………………… …………., domiciliado en …………. ……………. ………….., en adelante denominado, en adelante el “Fiduciante Adherente” y LA FIDUCIARIA SRL., CUIT n° 30-……………………………..-…, con domicilio legal en ……, representada en este acto por su socio gerente ……, DNI ………………….. - actuando ésta en su calidad de Fiduciario del “FIDEICOMISO LA NIÑA”, en adelante “La Fiduciaria” acuerdan lo siguiente:
PRIMERO: Intención: El Fiduciante Adherente manifiesta su intención de participar del emprendimiento a realizarse en el inmueble ubicado en la Xx ………….
, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx y que será realizado bajo la figura del fideicomiso inmobiliario al costo y ha sido denominado “FIDEICOMISO LA NIÑA”.
SEGUNDO: Declaraciones: A los fines de su participación en el emprendimiento declara que: a) Ha leído todas y cada una de las cláusulas del contrato de fideicomiso de referencia así como los anexos I a V que fueran firmados por ante el Escribano …. .. …… con fecha ….. de ………………….. de 201.., por haber tenido con anterioridad a la firma del presente un ejemplar de los mismos, y que se encuentra en este acto a la vista; b) Que tiene pleno conocimiento del significado y alcance de los mismos y acepta la totalidad de los términos contenidos en ellos; c) Que es un inversor calificado y posee suficientes conocimientos y experiencia para evaluar los beneficios y los riesgos relacionados con la inversión y que, para el caso de no poseerlos, ha contado con asesoramiento profesional adecuado.-
TERCERO: Adhesión: Consecuentemente por medio del presente instrumento declara formalmente su adhesión a la totalidad de los términos del contrato constitutivo y sus respectivos anexos, en el carácter de Fiduciante Adherente Clase “C””
CUARTO: Adjudicación de unidad: La unidad funcional pre-asignada provisoriamente con el número ….. y con cochera con el número .. , elegidas por el Fiduciante Adherente Clase “C” en este acto, serán la que resulten del Plano correspondiente. Dadas las características del Proyecto, la Unidad Funcional se refiere a una ubicación, orientación y superficie que podría eventualmente sufrir adaptaciones o modificaciones en más o en menos conforme se establece en la cláusula …. del contrato constitutivo.
QUINTO: Superficie. Costo y Plazo de Integración: La Unidad Funcional poseerá una superficie estimada de ……. m2 cubierta y …….. m2 descubierta, y la cochera ….. m2 y su costo final y definitivo es de pesos argentinos ……….. ($ …………..-) que serán aportados de la siguiente manera:
a) En este acto la suma de pesos billetes ………… mil ($ ………..-) sirviendo el presente de suficiente recibo. Este importe surtirá los efectos de una seña. Si dentro de los ……. días de suscripta esta adhesión no se alcanzaran la cantidad de adhesones necesarias para concluir el emprendimiento, el fiduciario reintegrará las sumas recibidas sin multa.- Si por el contrario se alcanzaran en el plazo previsto las adhesiones necesarias, este pago quedará como pago a cuenta de la suma indicada en el punto b);
b) El fiduciante adherente deberá abonar dentro de los 30 días de ser notificado por parte del fiduciario de que se alcanzado las adhesiones suficientes para que con los aportes comprometidos permitan concluir la obra, deberá abonar la suma de pesos …………….. . …………….. ( $.........-), en concepto de anticipo y acopios;
c) y el saldo en ….. cuotas mensuales y consecutivas de pesos …………….. . …………….. ( $.........-), con vencimiento: la primera el …… de ………….. de 20…. Y las restantes en igual día de los meses subsiguientes, que llevarán el incremento que fije la Cámara Argentina de la Construcción para la construcción nivel general, tomando como base el índice del mes de ….. de 20…..
El Fiduciante se compromete a entregar una certificación contable y la documentación respaldatoria que las entidades bancarias y la Unidad de Información Financiera UIF requieran para este tipo de operaciones. No está contemplado dentro de los costos del emprendimiento el Impuesto a los Bienes Personales Acciones y Participaciones. El mismo será solicitado anualmente para ser abonado por la Fiduciaria, cumpliendo con las normas establecidas. La xxxx se producirá de pleno derecho y la falta de pago en las cantidades y fechas pactadas, hará pasible al Fiduciante adherente clase “C” a la adecuación de los valores a los costos reales que rijan a la fecha de la efectiva integración de los aportes.-
SEXTO: Porcentaje de pago de ajustes: La unidad asignada abonará los saldos pendientes de pago con el incremento que fije la Cámara Argentina de la Construcción para la construcción nivel general, tomando como base el índice del mes de ….. de 20…..
Debera abonar su porcentaje de Ganancia Minima Presunta y bienes personales.
SEPTIMO: Conformidad de Fiduciario. Calidad de Fiduciante: Atento la adhesión efectuada en este acto el Fiduciario toma conocimiento de la incorporación realizada por …………………… …………………… e inviste formalmente a éste de su calidad de Fiduciante Adherente Clase “C” en los términos de la cláusula …… y cc. del contrato constitutivo y con los derechos y obligaciones que surgen del mismo.
OCTAVO: Gastos de adjudicación: De acuerdo a lo establecido en la clausula ….., los gastos de adjudicación a ser abonados por cada Fiduciante Beneficiario y/o sus cesionarios estarán compuestos por: a) retención de ganancias, exigible según la Resolución 2139, al día xx xxx en un 3% (tres por ciento); b) impuesto de sellos, estimado al día xx xxx en un 3% (tres por ciento); c) honorarios xx xxxxxxxxx por las adjudicaciones respectivas y Reglamento de Copropiedad y Administración, de un 2% y 0,5% respectivamente (dos por ciento y 50/100 por ciento); d) gastos varios de escribanía por las transferencias de dominio individuales, estimados sobre el valor que la A.F.I.P. requiera, ya sea el precio, valuación fiscal proporcional, valor xx xxxxxxx u otra.
NOVENO: Domicilios: Las partes constituyen domicilios en los indicados al comienzo de la presente. En dichos domicilios serán válidas todas las notificaciones a ser cursadas con motivo del Fideicomiso. Cualquier nuevo domicilio deberá estar ubicado en la misma localidad, y sólo será oponible a la otra parte una vez notificado por medio fehaciente.
En prueba de conformidad, las partes firman dos ejemplares del mismo tenor y efecto, en el lugar y fecha indicados ut – supra.
Firma Fiduciario:
Aclaración:
Firma Fiduciante Adherente:
Aclaración:
Sustitución del Fiduciario
Uno de los temas sobre los que la doctrina ha fijado su atención desde la sanción de la ley 24.441 de financiamiento de la vivienda y la construcción, ha sido precisamente la problemática de la sustitución del fiduciario, y la consecuente clarificación acerca de la naturaleza jurídica y la forma instrumental requerida para la transferencia de bienes y cosas de un fiduciario a su substituto, lo que en verdad constituye el único caso de una transferencia de propiedad o dominio previamente fiduciario, y que genera a su vez el sostenimiento de la propiedad fiduciaria, pero ahora con una nueva titularidad.
En los otros desplazamientos patrimoniales que pueden ocurrir dentro de la figura fiduciaria, se pasa de dominio pleno (el que tenía el fiduciante) a dominio fiduciario (el que adquiere y detenta el fiduciario); o cuando se produce el hecho resolutorio y el fiduciario restituye los bienes a quien le mande el contrato o testamento, pasamos de tener un dominio fiduciario (el que tenía el propio fiduciario) a un dominio pleno (el que recibe el propio fiduciante, ó el beneficiario ó eventualmente el fideicomisario). Pero en este caso, cuando los bienes y cosas pasan de un fiduciario a otro, por causa de una substitución, se produce un fenómeno único que debe ser encuadrado y calificado en manera diversa de los otros supuestos.
Para alcanzar a visualizar la enorme diferencia que se presenta en este caso, basta con analizar el caso desde el punto de vista de los desplazamientos patrimoniales. Cuando nace el fideicomiso, hay una vinculación entre el patrimonio personal del fiduciante con el patrimonio de afectación nacido del fideicomiso. Cuando se extingue la propiedad fiduciaria por el acaecimiento del hecho resolutorio (plazo o condición) se vincula el patrimonio de afectación con el patrimonio personal del que esté destinado a recibir estos bienes y cosas (fideicomisario). En ambos casos se vinculan patrimonios distintos y entonces, existe si una verdadera transmisión de la propiedad o dominio de bienes y cosas. Transmisión traslativa.
Pero frente al supuesto de la substitución del fiduciario, la realidad es que no existe vinculación de dos patrimonios, sino transferencia de un patrimonio considerado como universalidad jurídica a un sucesor fiduciario particular, que es el fiduciario substituto. Y esta situación es bien distinta. Porque el dominio no pasa de un patrimonio a otro, simplemente cambia la titularidad, el sujeto que detenta este dominio fiduciario, y es en verdad el patrimonio de afectación como un todo, lo que cambia de titular, pero se mantiene afectado al cumplimiento de los fines del fideicomiso. Podríamos, preliminarmente considerar a este cambio de titularidad y no de patrimonio como una transmisión meramente declarativa.
Profundizar el análisis nos lleva a la consideración del patrimonio de afectación y su vinculación con el titular fiduciario. En el derecho privado lo central como elemento necesario e indispensable de toda relación jurídica es el "sujeto"; los demás elementos se hacen relevantes o necesarios sólo en función de él. La figura del fideicomiso ha roto en nuestro derecho el axioma de la identificación entre los conceptos de "patrimonio" y "persona", admitiéndose la pluralidad de patrimonios en cabeza de un mismo sujeto; incorporamos a esta noción una nueva idea que responde a una cierta "despersonalización" del patrimonio, poniendo el acento del funcionamiento de los negocios fiduciarios en la formación de un patrimonio separado que prescinde, en cierto modo, de personalidad; teniendo en cuenta especialmente que la función primordial asignada al fiduciario es detentar una titularidad jurídica pero no económica.
Sin dejar de lado la necesaria confianza (fides) que vinculará a fiduciante y fiduciario, una vez en funcionamiento el negocio se produce un fenómeno que resta relevancia o minimiza de identidad al sujeto titular, que permanece casi asimilado a un órgano del patrimonio de afectación; lo central del instituto es sin dudas, el patrimonio. Incluso podemos imaginar una subjetivización del propio patrimonio, asignándole algún grado de personería. De hecho, es tentadora la idea de acudir a las formas societarias para explicar más de un supuesto de hecho de negocios fiduciarios. Pero no es conveniente ni necesaria esta eventual atribución de personalidad, si entendemos la importancia de esta herramienta como un patrimonio de afectación que se vincula a través de su titular fiduciario volviendo innecesaria la idea de asignación de personalidad.
Por otro lado, el artículo 1679 dice” … Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1690…” (nótese que la ley habla de "cesación", dándonos una idea intuitiva de la despersonalización que sufre este patrimonio de afectación) Finalmente manda el artículo “…Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es forma suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que conste la designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.”
Si buscamos supuestos análogos en la transmisión universal de patrimonios, podemos hacer un parangón de alguna utilidad en la sucesión universal mortis causa, sin que esto pretenda asignarles a los dos supuestos la misma naturaleza, pues no la tienen. En la sucesión mortis causa producida la muerte de una persona, el patrimonio integralmente considerado con el nombre de acervo sucesorio se transmite a sus herederos; quienes no adquieren la propiedad de las cosas individualmente consideradas hasta la partición, pero continúan al autor desde el momento mismo de la muerte. De hecho, existe un proceso judicial llamado sucesorio (ab-intestato cuando el llamado proviene de la ley y testamentaria cuando proviene de la voluntad del causante) que tiene por finalidad crear el título suficiente para la transferencia individual de las cosas del acervo, y que finalmente constituye la legitimación del sucesor, que requiere ser "declarado". Y en esta transmisión de la universalidad de la sucesión mortis causa, que suma la llamada posesión hereditaria para zanjar el problema del modo de adquirir derivado que es la tradición, es la ley (derecho sucesorio) la que dice como deben procesalmente transmitirse los bienes, pero producido el hecho natural de la muerte, el patrimonio ha pasado del antecesor al sucesor. No es este el espacio adecuado para profundizar en demasía respecto de la transmisión mortis causa y tampoco puede aplicarse expresamente la misma solución que la de ese supuesto ya que aquí la transferencia de titulares no implica cambio de patrimonios; basta la referencia para entender la naturaleza de esta transferencia del patrimonio de afectación del fiduciario a su substituto.
Con estas aclaraciones concluimos que acreditada objetivamente la causal de cesación del fiduciario, privadamente si existe previsión, o judicialmente si no la hay, el substituto como sucesor adquiere declarativamente el patrimonio, pues simplemente pasa a detentar una nueva titularidad. Y esta circunstancia debe ser declarada en la forma que corresponda conforme la naturaleza de los bienes, y registrada.
Vale decir, la substitución del fiduciario impone la transferencia del patrimonio de afectación como una universalidad, al fiduciario substituto; producido el hecho generador de la substitución, sea la renuncia, la muerte o la remoción del fiduciario, el substituto adquiere la universalidad "patrimonio de afectación" por aplicación del mecanismo contractual dispuesto en el contrato o testamento o por decisión judicial, en caso de falta de previsión en el fideicomiso.
Considerando entonces la transferencia individual de cada una de las cosas y bienes que componen el patrimonio de afectación, producida la transferencia de la universalidad patrimonio de afectación al substituto, se torna una cuestión declarativa, y no constituye en si misma una transferencia de dominio típica, que requiera para su efectivización, de un título suficiente similar a la de las transmisiones esencialmente transmisivas, sino que debería consistir en la elaboración de un título formalmente adecuado a la naturaleza de los bienes a transferir por substitución. Y en esto, el artículo incorpora una novedad ya que tratándose de bienes registrables considera forma suficiente el instrumento judicial (oficio), notarial (escritura pública) o privado auténticado.
Esta transferencia deberá ser considerada como declarativa y no traslativa, en virtud de la permanencia de las cosas y bienes del fideicomiso en el mismo patrimonio que es, en verdad, el objeto de la transmisión.-
Entonces, si no se opera una verdadera y clásica transmisión dominial, debemos preguntarnos si debemos cumplir con el requisito de contar con certificados previos que exigidos para transmitir derechos reales sobre inmuebles.-
La realidad indica que su solicitud con reserva de prioridad nada aporta a la seguridad jurídica, dado que ante la traba de una medida cautelar, de la cual el registro de la propiedad solo tomará razón si se encuentra rogada con la expresa indicación de que se debe afectar al dominio fiduciario, poco importará quien resulte titular de dicho inmueble. Como ya vimos, si bien efectivamente se opera un cambio en la titularidad dominial, no se opera un desplazamiento patrimonial.- La incorporación como forma suficiente para efectuar la transmisión al sustituto del oficio judicial o instrumento privado autenticado nos libera de tal análisis, ya que bastará con solicitar informes de dominio e inhibiciones (sin reserva de prioridad), solo para verificar que la titularidad del dominio se encuentra en cabeza del sustituido, y si existen acreedores que hayan trabado cautelares a quienes resulte necesario notificar.-
El artículo 1679 recepta las sugerencias que ha efectuado la doctrina en estos años y en consecuencia pone claridad acerca del mecanismo a ser utilizado para la transmisión y quien se encontrará legitimado a hacerlo. Aclara que en caso de muerte del fiduciario los interesados pueden prescindir de la intervención judicial otorgando los actos necesarios para la transferencia de los bienes. En los restantes casos, cualquier interesado puede solicitar al juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento de su designación. Incorpora también como novedades, la necesaria intervención del fiduciante en el supuesto que por falta de previsión contractual del mecanismo de elección del sustituto, o si el previsto no quiere o no puede aceptar la designación, deba el juez designarlo de entra las personas previstas en el artículo 1690.-
También admite, cuando la urgencia lo requiera, la designación de un fiduciario judicial provisorio o tomar medidas de protección del patrimonio fiduciario.-
Modelo de Escritura de cambio de titularidad fiduciaria
Para este modelo de transmisión al sustituto de un inmueble he optado por la forma escritura pública.
[Epígrafe.]
ESCRITURA NÚMERO…. CAMBIO DE TITULARIDAD POR SUSTITUCIÓN FIDUCIARIA.- X. Xxxxxxxxxx a favor de X. Xxxxxxxxx
[Encabezamiento.] En la ciudad y partido de(……..), ante mi (………..). notario titular del Registro (……..)
[Sujetos comparecientes.] Comparece el señor X. Xxxxxxxxx. (DATOS) persona capaz a quien identifico de acuerdo al inciso (….) del artículo 306 del Código Civil
[Cláusula de relación.] Quien interviene por sus propios derechos y en su carácter de fiduciario sustituto del fideicomiso “Altos de la Horqueta”, lo que acredita con: Contrato de fideicomiso(1); designación como sustituto (2), y DICE::
(1) Aquí deberán indicarse los datos del instrumento por el cual se formalizó el contrato de fideicomiso y los datos de su inscripción en el Registro de Contratos de Fideicomiso que se cree. Si la forma instrumental hubiese sido el instrumento privado, se deberá transcribir o protocolizar previamente. Si se hubiera otorgado por escritura pública o se hubiera protocolizado el instrumento privado ante el mismo registro que el que otorga esta escritura, se podrá remitir al folio respectivo.
(2) Si la designación como sustituto surge del mismo contrato, bastará su referencia. Si por el contrario, el contrato hubiera previsto que producida la causal de cese, se habilita un procedimiento para la elección del sustituto, deberá acreditarse haberse cumplido con dicho requisito. Normalmente los contratos prevén que los beneficiarios o estos junto con los fiduciantes, elegirán al sustituto con una determinada mayoría pero no contemplan la forma que dicha reunión decisoria debe cumplir. Sugiero que se certifiquen las firmas en el acta decisoria o que dicha reunión quede reflejada en un acta notarial.
[Acreditación del cese.]
1) Que del mencionado contrato surge la designación como fiduciario del señor X. Xxxxxxxxxx (DATOS), quien es titular del dominio fiduciario del inmueble que se describirá. 2) Que se ha producido la causal de cese del fiduciario, lo que acredita con (3) documentos que en original me exhibe y en copia certificada agrego
(3)Si el fiduciario hubiera sido removido judicialmente deberá acreditarse con la sentencia correspondiente; si hubiera muerto, con la partida de defunción; en el caso de incapacidad con la sentencia que así lo declara; en el caso de disolución social con el acto que lo resuelva; con la sentencia de quiebra en su caso; con el instrumento que resuelva la liquidación; y en caso de renuncia, con su presentación por medio fehaciente y con la aceptación por parte de los beneficiarios.-
[Aceptación.] 3) Que viene por la presente a aceptar su designación como fiduciario sustituto (4) obligándose a cumplir y respetar el encargo fiduciario de acuerdo a las pautas que surgen del contrato.
(4) Debemos tener presente que el sustituto no fue parte del contrato de fideicomiso ni lo suscribió, por lo que deberá aceptar su designación y obligarse a cumplir el encargo fiduciario tal como surge del contrato originario.-.
[Transmisión de la titularidad fiduciaria.] Que solicita se proceda al cambio de titularidad fiduciaria en el Registro de la Propiedad Inmueble del siguiente bien (DATOS).
[Antecedentes de dominio.] Que le corresponde al fiduciario sustituido el dominio del inmueble, por transferencia de (5).
(5) describir la escritura por la cual el fiduciario original adquirió el dominio fiduciario, ya se trate de una pura transmisión del dominio fiduciario en cumplimiento del contrato, o una compra efectuada con dinero fiduciario
[Constancias registrales.] Que de los informes solicitados para este otorgamiento, entre ellos los expedidos por el Registro de la Propiedad referido a dominio y de anotaciones personales que agrego, resulta que por el nombre del fiduciario sustituido y en la forma solicitada no se registran anotadas inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes, no registrándose medidas cautelares generadas en su actividad de fiduciario, ni sobre el inmueble que por este acto transfiere, cuyo dominio consta en la forma solicitada, no se registran hipotecas, embargos, gravámenes ni otros derechos reales. De los demás certificados solicitados resulta que no se registran deudas por impuestos, tasas ni contribuciones, hasta la fecha de este otorgamiento. Que la valuación fiscal del inmueble para el año es de pesos (…..) Que en virtud de transferirse el dominio a título fiduciario al sustituto no corresponde el pago del Impuesto a la Transmisión de Bienes Inmuebles, y que por similares razones no se trata de una transmisión gravada por el impuesto a las ganancias. Que no corresponde la solicitud de la presentación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, ni es necesario practicar informes a la Unidad de Investigación Financiera por no tratarse de un desplazamiento patrimonial.- Y que no se requiere el asentimiento conyugal establecido en el artículo 456 del Código Civil y Comercial de la Nación por tratarse de un bien adquirido por el fiduciario a título fiduciario, que no ha ingresado a su patrimonio personal y en consecuencia no reviste el carácter de bien ganancial, quedando excluido del régimen patrimonial de matrimonio (8). Xxx a los comparecientes, quienes así la otorgan y firman ante mí, doy fe.
(6) Si bien es claro que el inmueble nunca podría ser calificado de ganancial, resulta conveniente la expresa aclaración en el texto escriturario a los fines de evitar la observación del registrador, que normalmente en todas las jurisdicciones requiere la calificación del bien y la explicitación de la causa de exclusión del régimen el Art. 456 del inmueble transferido.
Acta de cierre del Fideicomiso
ESCRITURA *************************.- ACTA DE MANIFESTACIÓN.- "**************************".- En la Xxxxxx x Xxxxxxx xx Xxx Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a los *************** días del mes de *************** del año dos mil ******************************, ante mí, Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Notario Titular del Registro de Escrituras Públicas número CINCO de este Partido, COMPARECE: don *****************************, argentino, nacido el ***************************, casado en primeras nupcias con *********************************, con régimen de comunidad de bienes, titular del Documento Nacional de Identidad número ************************ y de la Clave Única de Identificación Tributaria número ******************* domiciliado en *******************************, Provincia de Buenos Aires; persona capaz, a quien conozco.- INTERVIENE en nombre y representación y en su carácter de Fiduciario del "Fideicomiso *******************", Clave Única de Identificación Tributaria número ********************, lo que acredita con: Contrato de Fideicomiso otorgado por instrumento privado el *******************, con certificación de firmas, que en original tengo a la vista, y que ha sido protocolizado por la escritura ****************, del *********************, pasada ante mí, al folio *****************, de este Registro **************, a mi cargo, a la que me remito, doy fe.- Y DICE: Que requiere mi intervención profesional para dejar constancia de sus manifestaciones, labrando el acta correspondiente, requerimiento que acepto.- Y MANIFIESTA: Que en el día de la fecha, ha concluido con las tareas encomendadas en la manda fiduciaria para la construcción y posterior adjudicación a los beneficiarios de las unidades resultantes del edificio ubicado en la localidad de *********************, del Xxxxxxx xx *****************, xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, con frente a ****************, entre las calles ******************** y ********************************************, designado según Plano de Mensura, unificación y subdivisión y cesión de media calle y ochava que cita su título, aprobado bajo la característica *********************, como PARCELA ****************** de la FRACCIÓN ****************** NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción ****************; Sección ***********; Fracción **********; Parcela:*************".- Partida Inmobiliaria:******************.- En consecuencia, y en virtud de haber dado total cumplimiento al encargo fiduciario, y ante la inexistencia de bienes remanentes para adjudicar, por tratarse de un fideicomiso al costo en beneficio de los mismos fiduciantes y beneficiarios o los cesionarios de estos últimos, dá por extinguido el contrato de fideicomiso, y en consecuencia las obligaciones y derechos que de él surgen.- No siendo para más, siendo las*************** horas del día de la fecha, doy por terminado el acto, dejando constancia de haber dado fiel cumplimiento a lo dispuesto por la ley provincial 9020.- Leo al requirente, quien firma ante mí en prueba de su conformidad y ratificando su contenido, de todo lo que doy fe.-
El fideicomiso en negocios de garantía.
La ley 24.441 reguló la figura del fideicomiso en general sin describir ninguna de sus variantes, con excepción del fideicomiso testamentario, por lo que la incorporación del fideicomiso de garantía en forma expresa representa un avance en la técnica de redacción de la figura.
La aplicación del contrato de fideicomiso a la seguridad de las obligaciones abre la posibilidad de ubicar como centro del negocio a la garantía en sí misma, separándola de las obligaciones garantizadas. Esto agiliza el otorgamiento de los créditos, permitiendo la optimización del valor de los bienes que componen el patrimonio de los deudores, beneficiando en forma mediata a los mercados, y en forma inmediata a las empresas, mediante el aprovechamiento máximo del valor de realización de los bienes, lo que amplía notablemente la posibilidad de crédito, y posibilita un mejor y mayor acceso a recursos financieros para deudores de riesgo, apareciendo entonces como más ventajosos que las garantías tradicionales (hipoteca, prenda, anticresis).
El fiduciante será quien transfiera bienes o cosas de su propiedad para garantizar el cumplimiento de las obligaciones; podrá ser el deudor, o quien garantice la obligación de un tercero, asumiendo en este caso el carácter de constituyente de la garantía, y desvinculándose de la relación obligacional; y podrá o no a su vez, asumir el carácter de fiador o avalista.
El o los acreedores, como tales, asumirán el rol de beneficiarios. Revisten el carácter de terceros en cuyo favor se ha constituido la garantía, y no son parte del contrato. Como consecuencia, para gozar de sus efectos, deberán operar un acto expreso de aceptación de su designación como beneficiario.
El contrato de fideicomiso de garantía podrá tener uno o más acreedores como beneficiarios; estos podrán gozar de la garantía en forma conjunta, alternada, consecutiva o sucesiva, o funcionar rotativamente. Los créditos garantizados podrán ser previos a la celebración del contrato, simultáneos o posteriores. La garantía ofrecida y prestada podrá, o no, dar preferencia al pago del crédito de algún beneficiario, siempre sin perjuicio de los derechos de los acreedores garantizados en primer término quienes, a su vez, podrán ceder su prioridad a otros beneficiarios. El funcionamiento del fideicomiso de garantía, con relación a los acreedores garantizados, estará determinado conforme a lo establecido en sus cláusulas, relacionando la entrada y salida de los beneficiarios y las prioridades que a cada uno de ellos se concedan; lo que resulta propio del carácter normativo de estos contratos, con un amplio dominio de la autonomía de la voluntad. .
Los principios generales de las obligaciones disponen que todo acreedor tiene el derecho de hacer efectivo su crédito contra su deudor, revistiendo las garantías la forma más eficaz de asegurar dicho cobro; a su vez, el deudor deberá responder a estas obligaciones con todos sus bienes, dado el carácter de prenda común del patrimonio para hacer frente a esta responsabilidad. Concluyen estos conceptos generales en la idea de que todos los acreedores se encuentran, frente a su deudor, en un pie de igualdad (par conditio creditorum). Frente a estos principios, aparecen en nuestro derecho los privilegios, que constituyen un derecho dado al acreedor para ser pagado con preferencia a otro. La doctrina ha discutido acerca de su naturaleza jurídica, distinguiéndose la postura que los considera derechos reales, dado el derecho de perseguir la cosa sobre la que recae el privilegio; la postura que los considera derechos personales, dado que su existencia es accesoria a una obligación, y no estar incluidos en la nómina de los derechos reales del Código Civil, entre otros argumentos. Una tercera postura nos dice que no se trata de derechos reales ni personales, en si mismos, sino que “El privilegio no es un derecho sino más bien la calidad de un derecho”1. En esta materia, si bien la legislación vigente se encuentra algo dispersa y no es integral, existen determinados principios que hacen al sistema..
El tema en cuestión gira acerca de la posibilidad de que un grupo de acreedores, en carácter de beneficiarios de un fideicomiso de garantía, puedan establecer libremente y por convención de partes la graduación para la satisfacción de sus créditos.
El sujeto que adquiere la propiedad fiduciaria, y se obliga a ejercerla con la finalidad primaria de garantizar a los beneficiarios, es el fiduciario, cuyas funciones y atribuciones emanarán del pacto xx xxxxxxx, acordándosele la finalidad secundaria de realizar los bienes para satisfacer los créditos garantizados en caso de incumplimiento del deudor, poniendo en funcionamiento el procedimiento de realización pactado. Así, en caso de que la obligación garantizada sea puntual y satisfactoriamente cumplida, la función del fiduciario se habrá agotado, siendo su única actividad la de transmitir la propiedad fiduciaria a quien le mande el contrato. Sólo generará una actividad adicional el incumplimiento del deudor, poniéndose en marcha el mecanismo de realización de los bienes, para con su producido cancelar la obligación garantizada, dando al remanente, en caso de existir, el destino previsto en el contrato.
Esta actividad de garantía y pago podrá combinarse además con una tercera finalidad, consistente en la administración del patrimonio fiduciario, para la producción de una renta aplicable a la cancelación de las obligaciones garantizadas. Esta combinación permitiría a los tomadores de crédito ampliar la utilización de la figura, combinando la garantía con el gerenciamiento productivo de los bienes. Nada obsta a que la transmisión fiduciaria de bienes y cosas, con fines de garantía, se conjugue en un proyecto más ambicioso, poniéndolos en las manos de un administrador hábil de esos bienes, con el objeto de que su gestión permita la cancelación de pasivos, con fondos autogenerados, movilizando activos que, tal vez en manos del deudor, se presenten improductivos; o tal vez permita la tercerización de la gestión de cobro, por administración de cartera.
Una cuestión difícil será la relativa a la elección del fiduciario Si bien el artículo 1671 CCCN admite que el fiduciario pueda ser además beneficiario del negocio, resulta conveniente, para dar mayor transparencia al uso de la figura y con el objeto de evitar abusos por parte de los acreedores, que el mismo sujeto no asuma el doble carácter de fiduciario y beneficiario. La paridad buscada y el equilibrio aconsejable en la celebración de los contratos no se verán beneficiados en los casos de xxxxxxxx xxx xxxxx carácter. Esta recepción tuvo su fuente en el proyecto de unificación de la legislación civil y comercial de la comisión integrada por decr. 685/95, en su art. 1466, autoriza expresamente el doble rol de las entidades financieras. Propiciar la separación no busca beneficiar al deudor, sino la correcta utilización de una herramienta de crédito, para evitar abusos y una apreciación judicial negativa en el uso del contrato.
El contrato de fideicomiso determinará, además, qué destino tendrán los bienes fideicomitidos en el momento de su finalización, pudiendo establecer que los bienes retornen al patrimonio del fiduciante, o designar un fideicomisario distinto.
Con esta dinámica negocial, el contrato de fideicomiso de garantía no constituye un nuevo derecho real, como no lo constituye ningún supuesto de pacto xx xxxxxxx en general, sino que es un sistema de garantía de tipo contractual, que puede o no ser accesorio de una obligación determinada. En consecuencia, el derecho real que nace de este contrato (como título suficiente) es un dominio fiduciario, y no un nuevo derecho real de garantía. Los derechos y obligaciones de las partes, fuera de las transmisiones de dominio que se deriven del contrato, y que deberán hacerse conforme la regulación propia de los derechos reales, se mantienen en el campo de las obligaciones. Dicho razonamiento se sigue además, del principio general de que sólo las cosas son objeto de los derechos reales, y el objeto de este tipo de contratos, por su regulación especial, pueden ser tanto cosas (objeto de los derechos reales) como bienes en general, que no sean cosas. Darle al fideicomiso de garantía esta naturaleza jurídica, en nuestro derecho, implica sustraerlo del numerus clausus de los derechos reales; dotarlo de la riqueza propia de la autonomía de la voluntad, que será la encargada de establecer su contenido y efectos, y quitarle el peso de los caracteres de los derechos reales de garantía, tales como la especialidad, accesoriedad e indivisibilidad, pudiendo formularse como una garantía flotante y autónoma.
El contrato de fideicomiso constituye una garantía autoliquidable, de bajo costo instrumental, alta seguridad en la recuperación de las inversiones, evitando litigios judiciales, y otras ventajas que hacen de este contrato una nueva y eficiente herramienta del crédito. Todos los sujetos activos en la economía están orientados a la búsqueda de soluciones para resolver controversias fuera del marco jurisdiccional. Prueba de ello es la aplicación de sistemas alternativos para la resolución de conflictos, tales como el arbitraje y la mediación. Tengamos en cuenta que la resolución de los conflictos fuera de los procesos judiciales tradicionales, lentos y onerosos, no tiene porqué suponer una violación del derecho de defensa, ni tiene porqué ser visto como un medio de cristalizar un despojo. Al contrario, mientras más claras, expresas y previstas sean las cláusulas de un contrato de fideicomiso de garantía con relación al procedimiento de realización de los bienes, más cerca estaremos de dar una solución mucho más económica y rápida para la recuperación de la inversión del acreedor, a la vez que de optimizar la preservación del valor de los bienes del deudor. Una garantía autoliquidable siempre es preferida.
PROCEDIMIENTO DE REALIZACIÓN DE LOS BIENES. EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA. Una de las cuestiones que resulta clave para el desarrollo sano de los sistemas contractuales de garantía fiduciaria consiste en la clara y precisa redacción del pacto xx xxxxxxx en cuanto al procedimiento de realización de los bienes. Precisamente las críticas a la figura acuden, entre otros, a dos conceptos: la inviolabilidad de la propiedad privada, de rango constitucional, y la prohibición del pacto comisorio en las garantías reales, que impide al acreedor quedarse para sí la cosa gravada. En cuanto a la primera cuestión, consideramos que la transferencia de la propiedad fiduciaria que tiene como causa un contrato de fideicomiso de garantía en modo alguno viola la propiedad privada, sino que constituye una de sus formas de expresión, ya que así como el deudor puede por su propia voluntad disponer de un bien a título oneroso o gratuito –es decir, venderlo, donarlo, permutarlo, etc.– o tanto como puede constituir un gravamen o desmembrar el dominio, puede, sin dudas, en el ejercicio de su autonomía, afectarlo a un sistema de garantía. Creemos que lo realmente inconstitucional e ilegal sería prohibir a los sujetos que quieran hacerlo disponer libremente de sus bienes, cuando existe el contrato nominado que puede ser causa de la transferencia de la propiedad fiduciaria y cuando el mismo se constituye como un negocio lícito y posible, que no es contrario a la moral ni a las buenas costumbres, y cuando su utilización puede ser más que ventajosa para el mismo deudor. No debe temerse que los particulares establezcan libremente y de su propia voluntad los derechos y obligaciones de contenido patrimonial que quieran, ya que eso constituye, sin dudas, el pleno ejercicio de la libertad.
En cuanto a la prohibición del pacto comisorio, en general es una convención por la cual una de las partes del contrato puede reclamar la resolución del mismo cuando la otra no ha cumplido las obligaciones a su cargo. En particular, referido a las garantías reales, consiste en la prohibición de que, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el dominio de la cosa gravada pase directamente del patrimonio del deudor al del acreedor, dejando a salvo la adquisición en subasta con compensación. A fuerza de ser reiterativos, volvemos sobre el concepto de que estos fideicomisos no constituyen un nuevo derecho real de garantía, sino que son un sistema contractual que genera como único derecho real derivado, el dominio o la propiedad fiduciaria en cabeza del fiduciario. Ergo, no siendo un derecho real de garantía, no le son aplicables las normas citadas referidas al pacto comisorio. Y habiendo descripto ya el funcionamiento de estos negocios fiduciarios, reconocemos cuáles son los desplazamientos patrimoniales de los bienes: van del patrimonio del deudor mediante transferencia de dominio o propiedad fiduciaria, al patrimonio de afectación en cabeza del fiduciario, y éste, poniendo en marcha el procedimiento de realización de bienes pactado, tendrá a su cargo la enajenación onerosa para que, con su producido, se cancele la deuda garantizada. No hay pacto comisorio porque los bienes no pasan del deudor al acreedor. En todo caso, ni siquiera se daría este supuesto cuando el acreedor recibiera la propiedad a título de dación en pago, ya que en este caso, quien transfiere la propiedad no es el deudor sino un tercero, el fiduciario.
De acuerdo con estas críticas, y para evitar situaciones de conflicto, consideramos que en el contrato de fideicomiso de garantía es necesario determinar claramente al menos dos circunstancias: la primera, la verificación objetiva de la xxxx; la segunda, un procedimiento claro y preciso para la realización de los bienes. En cuanto a la primera, se plantea por la necesidad de que el fiduciario deba ejercer alguna actividad verificadora del hecho de la xxxx, y que dicha circunstancia no se reduzca a una manifestación contradictoria entre acreedor-beneficiario y deudor-fiduciante. Esto puede lograrse trasladando la actividad de intimación al fiduciario, para que sea él quien objetivamente pueda comprobar la falta de cumplimiento; o determinando formas de pago objetivamente verificables, como son los medios de pago bancarizados. De todos modos, consideramos que frente a cualquier situación dudosa de verificación de la xxxx, el fiduciario deberá abstenerse, y no podrá poner en marcha el procedimiento de venta de los bienes dados en fiducia; por esa razón, mientras más clara sea la manda del contrato, menos conflictos se generarán en torno a esta cuestión.
En torno a la otra cuestión, las partes, fiduciante y fiduciario, pueden crear un procedimiento de venta de los bienes a su medida, que otorgue al fiduciante las garantías necesarias para confiar en que se protegerá el valor patrimonial de los bienes dados en fiducia. Estos procedimientos podrán abarcar desde la venta libremente hecha por el fiduciario –que no aconsejamos, para evitar abusos posibles o suspicacias, que terminen en un conflicto judicial– hasta un procedimiento asimilado a las ejecuciones judiciales, claro, sin intervención jurisdiccional, pues esta es una de las principales ventajas del sistema. Así, las partes podrán imponer al fiduciario una base mínima para la venta de los bienes; publicidad especial mediante una serie de avisos destinada a obtener la mejor oferta posible; la intervención de agentes inmobiliarios de confianza del deudor-fiduciante o reconocido prestigio en el medio; la determinación de un promedio de valuaciones de especialistas; la celebración de licitaciones por sobres cerrados para la recepción de las ofertas, para asegurar la imparcialidad del fiduciario en la selección del comprador, etc. Puede utilizarse todo mecanismo que ofrezca confianza a las partes, ya que aquí tenemos, como sucede en general en el fideicomiso, un amplio predominio de la autonomía de la voluntad.
Las partes tienen plena libertad para determinar el procedimiento de realización de los bienes, se recomienda establecer claramente en el contrato de fideicomiso, un procedimiento de realización de los bienes que asegure al deudor la obtención del mejor valor posible, y que, a su vez, asegure al beneficiario cobrar su crédito en forma rápida y extrajudicialmente.
OBJETO DEL FIDEICOMISO EN GARANTÍA. Pueden ser objeto del contrato toda clase de bienes, siempre que estén en el comercio y, obviamente, que posean intrínsecamente algún valor económico. Ya expresamos que esta designación de bienes es comprensiva de créditos, derechos y cosas. Resultando además, a nuestro criterio, que mientras la norma positiva no sea reformada, el único requisito de los bienes a fideicomitir es que sean determinados o determinables. Dijimos, además, que el conjunto de bienes determinados constituye una universalidad, pero no previa al negocio fiduciario, sino que nace como consecuencia del mismo, originando por voluntad del fiduciante una universitas facti, que se conoce como “patrimonio de afectación”.
Si bien hemos dicho que no deben aplicarse estrictamente los principios de la hipoteca al contrato de fideicomiso de garantía, entender que el objeto debe ser constituido por bienes determinados tiene un paralelo con el principio de especialidad en cuanto al objeto. Contribuye a la seguridad jurídica determinar cuáles son los bienes afectados a la garantía, y esa determinación debe surgir del contrato.
Con esta amplitud, resulta evidente la ventaja de la utilización del contrato de fideicomiso con fines de garantía, ya que permite la movilización de activos que tradicionalmente no son susceptibles de dar en garantía. Ejemplos de esta ventaja se han manifestado en los fideicomisos utilizados para ejecutar obras públicas, tales como las autopistas, que fueron financiadas con la transferencia fiduciaria de futuros peajes.
OBLIGACIONES ASEGURABLES. Desde el punto de vista del sujeto obligado, pueden asegurarse tanto obligaciones propias del deudor, como obligaciones de terceros.
En este caso, debemos distinguir aquellos supuestos en los que la celebración del contrato de fideicomiso implique también el otorgamiento de otro contrato, como es la fianza o el aval. Pero podrá suceder que el fiduciante comprometa en la garantía solamente aquellos bienes incluidos en el fideicomiso. En este supuesto, su responsabilidad se limitará al valor de la cosa, y la responsabilidad no se extenderá al resto de su patrimonio. Cabe preguntarse si las costas y costos generados por la realización de los bienes, en caso de incumplimiento del deudor principal, deberán ser afrontados por el fiduciante, que entonces para estos débitos responderá con su patrimonio, sobre todo cuando el valor de realización de los bienes no sea suficiente para la total extinción de las obligaciones garantizadas; o si los costos y costas de la realización de los bienes se encuentran comprendidos en el concepto de valor de la cosa, limitándose su responsabilidad a perder sólo y por todo concepto hasta el valor de la cosa dada en fideicomiso. La respuesta, como en la mayoría de los dilemas que presenta la utilización de la figura, es que todo dependerá de la redacción clara y detallada del contrato, en el que deberá dejarse constancia, claramente, de cómo se responderá en cada caso.
En cuanto a la obligación en sí misma, todas ellas pueden ser garantizadas con un pacto xx xxxxxxx. Teniendo en cuenta el contenido de las prestaciones, pueden garantizarse obligaciones de dar, comprendiéndose las de dar cosas ciertas o inciertas; dar cantidades de cosas, sumas de dinero; obligaciones de hacer o no hacer; obligaciones alternativas y facultativas. También obligaciones divisibles o indivisibles y obligaciones naturales; principales y accesorias, puras y condicionales o subordinadas a plazo.
Diversos supuestos de fideicomiso de garantía. — El fideicomiso de garantía admite diversas formas, que trataremos de esquematizar seguidamente, proponiéndose en la Parte Especial los proyectos de contrato.
a) FIDEICOMISO EN GARANTÍA DE UNA ÚNICA OBLIGACIÓN. Este fideicomiso funciona con una mecánica muy parecida a la de las garantías reales. Un crédito (p. ej., emanado de un contrato de mutuo) se garantiza transfiriendo un bien al fiduciario, para que en caso de incumplimiento, lo realice, pague al acreedor (beneficiario) gastos del fideicomiso y honorarios del fiduciario, y restituya el remanente al fiduciante. El título de la obligación podrá instrumentarse simultáneamente con la garantía (mutuo con garantía fiduciaria), tal como los casos de mutuos con garantía hipotecaria. Sin estar caracterizado por el principio de especialidad con relación al crédito, el contrato concluye al extinguirse la obligación que constituye su condición, y funciona como un accesorio de la misma.
b) FIDEICOMISO EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES CON RELACIÓN A UN MISMO ACREEDOR. Se asimila más a las llamadas “hipotecas abiertas”, con la enorme ventaja de quedar a salvo de posibles nulidades, al no aplicarse el principio de especialidad en este tipo de contratos. Admite el establecimiento de una garantía única, que permitirá garantizar sucesivamente distintas obligaciones a un mismo acreedor, y servirá para garantizar cuentas corrientes o de suministro. El título de cada crédito será independiente y expresará, en el momento de su nacimiento, la vinculación con el contrato de fideicomiso de garantía que le será preexistente. Los créditos garantizados serán rotativos, nacerán y se extinguirán sin solución de continuidad durante el plazo de vigencia del contrato de fideicomiso, con el límite temporal que el código ha establecido como máximo para la duración del contrato aunque durante su transcurso no existan obligaciones garantizadas, o el saldo de la cuenta corriente sea acreedor. En este tipo de negocios el texto del contrato debe ser redactado de modo tal que permita, sin confusiones, determinar cuáles son los requisitos del título de la obligación para que quede comprendida en la garantía.
c) FIDEICOMISO EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES CON RELACIÓN A DIVERSOS ACREEDORES. Constituye un verdadero sistema de garantía flotante, que permitirá a un deudor recurrir a distintas fuentes de crédito, conforme a sus necesidades, afectando bienes determinados a una finalidad de garantía. Los créditos garantizados rotarán sucesivamente, y podrán además ingresar al contrato y salir de él distintos beneficiarios, quienes también tendrán la característica de ser rotativos. Se establecerán claramente en las cláusulas del contrato los requisitos y formas de ingreso a este sistema de los beneficiarios, quienes deberán además conocer claramente la forma en la que los créditos serán satisfechos, en caso de incumplimiento. Puede establecerse un sistema de prioridades para el pago, fundado en el tiempo, es decir, el primer garantizado percibirá en primer término, y los demás beneficiarios lo harán en forma sucesiva, o se podrá establecer un sistema de cesión de las prioridades, siempre con el consentimiento de los beneficiarios que tengan una preferencia ya concedida. Así, dentro del marco de la autonomía de la voluntad, los acreedores y el deudor podrán maximizar las potencialidades del valor de los bienes en su función de garantía. Este tipo de garantías permitirá a las empresas o usuarios en general una agilidad que no es propia de las garantías reales, pues estando el sistema de garantía ya constituido, transferido el dominio al fiduciario y pautando claramente los derechos de cada sujeto interviniente, la efectividad de la garantía es inmediata y el crédito ganará en agilidad. Además, mantener esta garantía disponible permitirá gestionar una financiación rápida y una reducción en el costo de instrumentación de los créditos.
El fiduciario deberá extender un certificado en favor del beneficiario, en el que indicará el monto del crédito garantizado, una detallada descripción de los acreedores y el monto de las obligaciones que posean prioridad respecto de su crédito,.
d) FIDEICOMISO EN GARANTÍA CON ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES FIDEICOMITIDOS. Este tipo de contratos de fideicomiso podrá tener una doble finalidad: por un lado garantizar lo que ya se ha expuesto claramente hasta aquí; pero además, cuando los bienes fideicomitidos puedan generar a través de su administración una renta, el fiduciario podrá ejercerla con la finalidad de generar los recursos necesarios para la satisfacción de los propios créditos garantizados. El supuesto puede ser aplicable a empresas de actividades diversificadas, o que por aplicación de tercerización de sectores, resuelva concentrar sus esfuerzos productivos en una actividad, delegando en el fiduciario la administración y producción de algunos bienes, cuya explotación sea distinta de la actividad principal. El ejemplo puede ser el de una industria alimenticia, que tiene en su patrimonio un establecimiento rural cuya administración y explotación ha resuelto delegar. Puede esta delegación hacerse en un fiduciario que sea además administrador del establecimiento, y que, a su vez, puede oficiar de garantía flotante para apoyar el financiamiento de la actividad principal.
El contrato de fideicomiso de garantía, como el fideicomiso en general, permite idear sistemas de optimización de recursos que no se agotan en los supuestos expresados, a través de la aplicación del principio de la autonomía de voluntad.
Utilización del fideicomiso como mecanismo alternativo de garantía de contratos de alquiler.
Cuando intentamos alquilar un inmueble, nos encontramos con el ineludible requisito de presentar uno o más garantes propietarios, o, en su defecto, de contratar un seguro de caución.
Muchas veces, el inquilino posee capacidad patrimonial suficiente como para ser su propio garante, pero no hay a la vista ningún mecanismo que asegure al locador la posibilidad de efectivizar ese crédito en caso xx xxxx en cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Es más, en algunos casos, a pesar de poseer el inquilino capacidad patrimonial suficiente como para comprar el inmueble, no lo puede hacer porque no se encuentra a la venta (p. ej., locales de un centro comercial).
El requerimiento de garante obliga a contar con el aval de personas que no son socios de la explotación comercial, pero sí ante la eventualidad de que el negocio no funcione. Son auténticos socios en las pérdidas.
En caso de falta de pago, o incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino, comienza el peregrinar del locador para hacer efectiva la garantía. El garante, una vez anoticiado de la morosidad del inquilino, a veces recurre a procedimientos para insolventarse, o para quitar la titularidad dominial de su cabeza, lo que complica aún más el procedimiento, pues obliga a demandar por simulación o fraude, según sea el caso.
En el mejor de los casos, si el bien todavía permanece bajo la titularidad del garante, debe recurrir al procedimiento judicial para proceder al embargo y posterior subasta del bien.
Utilizando la figura del fideicomiso de garantía, se puede establecer un mecanismo de garantía que resuelva la mayoría de las complicaciones expuestas, sin demora de tiempo, instrumentándolo como una garantía autoliquidable.
El caso
Estableceremos el siguiente esquema de contrato: el inquilino transmite la propiedad fiduciaria de un plazo fijo o de un fondo común de inversión1 a favor de un fiduciario (alguien que sea xx xxxxx confianza de las partes, que bien podría ser un escribano2, o alguien merecedor de la confianza de las partes). Es de hacer notar que el rol del fiduciario es totalmente pasivo hasta que se produzca la xxxx, en cuyo caso deberá proceder a realizar una parte de la inversión ofrecida en garantía.
El inquilino deberá abonar mensualmente el alquiler, mediante el depósito de la suma del canon locativo en una caja de ahorro a nombre del locador, especialmente abierta al efecto. Esto es de vital importancia a los efectos de que el fiduciario cuente con un instrumento idóneo para verificar la efectiva xxxx, puesto que a falta de una comprobación efectiva de ese estado, habría que recurrir a complejos mecanismos de notificaciones cruzadas, y ante la falta de acuerdo, recurrir a la determinación judicial de que efectivamente se encuentra en xxxx.
En caso de que el locador no perciba el alquiler en la fecha prevista, notificará de tal circunstancia al fiduciario, quien solicitará un resumen de los movimientos de la caja de ahorro, y ante la inexistencia de un depósito de ese importe, procederá a deducir del plazo fijo o el fondo común de inversión el dinero necesario para hacer frente al importe impago. Ante el incumplimiento por parte del obligado, el locador podrá optar por continuar con el contrato, o por resolver el mismo, e iniciar las acciones tendientes a lograr el desalojo del bien.
Está clara la ventaja de este mecanismo de autoliquidación de la garantía, que permite al locador seguir cobrando durante la xxxx, y no luego de ejecutar la garantía.
Para el locatario, la ventaja reside en no necesitar de garantes, o en caso de que el plazo fijo fideicomitido no le pertenezca, sino que sea de un tercero, a limitar la garantía del fiador hasta la suma del monto fideicomitido, y no con la totalidad de los bienes del garante.
Será innecesario, en virtud de lo expuesto, dejar depósito en garantía inmovilizado, puesto que las sumas fideicomitidas revestirían tal carácter, pero con la ventaja de que, en caso de cumplimiento de todas las obligaciones contraídas, recibirá los importes con más los intereses percibidos mientras la garantía fue necesaria.
Una vez finalizado el contrato de alquiler, el inquilino podrá optar por utilizar el mismo patrimonio fideicomitido para otro contrato de alquiler, o para avalar algún otro tipo de contrato.
El contrato
[Encabezamiento.] En la ciudad y partido de(1).
(1) Aquí optamos por la instrumentación por instrumento privado, puesto que no está prevista ninguna formalidad especial por el Código Civil y Comercial Si la garantía ofrecida fuera un inmueble, se podrá instrumentar el contrato de fideicomiso de garantía por instrumento público o privado, y la transmisión de dominio fiduciario necesariamente por instrumento público.
Es posible instrumentar el fideicomiso de garantía en el mismo instrumento del contrato de alquiler.
[Sujetos comparecientes.] Por una parte, como inquilino, garante y fiduciante(1), el señor A.A.(2); por otra parte, en carácter de locador y beneficiario(3), el señor B.B.(4); y por una tercera parte como fiduciario(5), el señor C.C.(6).
(1) En este caso, el inquilino es su propio garante, pero bien podría tratarse de un tercero que sólo revista la calidad de garante. En caso de que el garante sea un tercero, podrá limitar su aval sólo al monto de los valores fideicomitidos.
(2) Datos identificatorios del inquilino-garante fiduciario.
(3) El locador es el beneficiario de la garantía. Se puede pactar en el fideicomiso de garantía, que una vez finalizado en contrato de alquiler al cual accede, el fiduciante pueda designar un nuevo beneficiario de ese beneficio, alterando sólo los datos que se refieren al bien en cuestión, caja de ahorros donde se debe verificar la xxxx, etc. Todo esto sin necesidad de realizar una nueva transferencia fiduciaria.
(4) Datos identificatorios del locador-beneficiario.
(5) Por tratarse de un contrato de garantía, el rol del fiduciario será pasivo mientras el inquilino cumpla con sus obligaciones, en cuyo caso sólo actuará activamente para recibir la propiedad fiduciaria, y retransmitirla a la extinción del contrato.
(6) Datos identificatorios del fiduciario.
[Cláusula de relación.] Y dicen que: 1) En la fecha, el locador alquiló al inquilino una finca ubicada en(1), con las medidas, linderos y superficie que surgen de su respectivo título de propiedad. Una copia de dicho contrato, suscripta por las partes, se adjunta al presente(2). 2) En dicho contrato don el inquilino ofreció como garantía del fiel cumplimiento de dicho contrato transferir a favor del ahora fiduciario la propiedad fiduciaria de un plazo fijo de dólares billete estadounidenses diez mil (U$S 10.000.-)(3), depositado en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal San Xxxxxx, operación 99.999/9, con vencimiento el día(4). 3) A los efectos de hacer efectiva la garantía referida, el inquilino ha resuelto formalizar junto al fiduciario el siguiente contrato de fideicomiso de garantía que se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones:
(1) Descripción del inmueble alquilado.
(2) Del contrato fuente surgirán las obligaciones contractuales por las que se regirá la actividad de las partes, revistiendo el presente sólo el carácter de garantía.
(3) Descripción del bien ofrecido en garantía, que en este caso es un depósito; podrían ser títulos, dinero, moneda extranjera, etcétera.
(4) Fecha del vencimiento de la operación.
[Caracteres generales del contrato.] PRIMERA. El inquilino, en su carácter de fiduciante, transfiere en este acto el dominio fiduciario del plazo fijo antes relacionado a favor del señor C.C., en su carácter de fiduciario, con el encargo de renovarlo automáticamente hasta que se extingan las obligaciones emergentes del contrato de xxxxxxxx y, en caso de incumplimiento del inquilino, extraiga las sumas necesarias para satisfacer los importes impagos, y de restituir a la finalización del contrato el remanente al inquilino, esta vez en el carácter de fideicomisario.
[Procedimiento de verificación de la xxxx.] SEGUNDA(1). Ante la denuncia por parte del locador de que el inquilino se encuentra en xxxx en el pago de los cánones locativos, el fiduciario deberá verificar, mediante el extracto de movimientos de la caja de ahorro en dólares número 00/0000-0 del Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal San Xxxxxx, la existencia o no del pago reclamado, y en caso de que este no exista, informará mediante telegrama al locatario, que al vencimiento del plazo fijo procederá a descontar los importes adeudados más los intereses pactados y a abonar, salvo que el locador le notifique que ha recibido el pago, o el inquilino compruebe que efectivamente ha realizado el depósito en la cuenta mencionada. No se admitirá otra forma de acreditar el pago por parte del inquilino que el depósito en la caja de ahorro antes citada.
(1) Es de vital importancia para la salud del mecanismo que se utiliza, las normas claras y objetivas para que el fiduciario pueda verificar la efectiva constitución en xxxx por parte del inquilino. Optamos por el procedimiento de efectuar los pagos del canon locativo sólo a través de un depósito en una caja de ahorro abierta a nombre del locador. El fiduciario podrá verificar la xxxx, a través de una simple lectura de los movimientos de esa caja.
[Administración de la garantía.] TERCERA. El fiduciario deberá renovar mensualmente el plazo fijo en la misma moneda y en la misma sucursal bancaria, por plazos que no pueden exceder de cuarenta y cinco (45) días por período, debiendo optar por el plazo que brinde mayores intereses. De cada extracción que realice notificará al inquilino fiduciante. Los pagos que realice al locador se harán efectivos mediante depósito en una cuenta bancaria a nombre del mismo, no pudiendo hacerse en efectivo.
[Objeto del contrato.] CUARTA. Queda expresamente aclarado que el presente contrato es sólo un mecanismo de garantía, no eximiendo al inquilino de la obligación de responder con todos sus demás bienes, en caso de ser insuficiente la garantía ofrecida.
[Hecho resolutorio.] QUINTA. El plazo fijo que se transmite como consecuencia de este contrato constituye el patrimonio fideicomitido, que queda sujeto a la afectación prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación.
[Transmisión de los bienes.] SEXTA. El fiduciante en este acto endosa(1) a favor del fiduciario el plazo fijo mencionado, dejando en consecuencia de tener derecho alguno sobre el mismo, salvo el que le corresponde en su carácter de fideicomisario(2).
(1) En caso de que se trate de un instrumento endosable, puesto que si es no endosable, deberá transmitirse como cesión de créditos.
(2) El inquilino, al ser su propio xxxxxxx, reviste en el contrato de alquiler el rol de xxxxxxxxx y garante, y en el de fideicomiso de garantía, el de fiduciante-beneficiario.
[Selección del fiduciario. Sustitución.] SÉPTIMA. Declaran fiduciante y beneficiario, que la elección del fiduciario ha sido realizada conjuntamente y en razón de la solvencia moral y personal del mismo, para el cumplimiento de las funciones especificas para las que es designado en este contrato, gozando de su confianza, así como que por su calidad moral se trata de una persona cuya imparcialidad es la necesaria para el cumplimiento de los fines de este fideicomiso(1). En caso de que el fiduciario, por cualquier causa, cese en sus funciones, será su sustituto(2), y si este no aceptara o cesara en sus funciones, el que se designe de acuerdo con lo previsto en la cláusula decimooctava(3).
(1) Téngase en cuenta que la confianza que el deudor pone en la figura del fiduciario es importante, y que en este fideicomiso, más que en otros, la imparcialidad es necesaria para dar transparencia al uso de la figura, teniendo en cuenta que en caso de incumplimiento, es el fiduciario quien deberá realizar los bienes, ajustándose al procedimiento de venta que establezcan.
(2) Datos identificatorios del sustituto.
(3) Se designa al fiduciario sustituto, que no es parte del contrato hasta que se produzca la vacante y acepte el encargo, por lo que ni siquiera puede estar enterado de tal designación. A cualquier efecto de falta de aceptación del sustituto o de nueva vacancia, se remite a un mecanismo de elección del sustituto.
[Cesión.] OCTAVA. El locador beneficiario podrá ceder o transferir de cualquier modo sus derechos, subrogando su lugar, grado y prelación el tercero que resulte cesionario, de lo que notificará expresamente por escrito al fiduciario y al fiduciante(1).
(1) Así como se puede ceder el crédito que se intenta hacer efectivo con este mecanismo, se puede ceder su posición de beneficiario en el presente contrato.
[Resolución.] NOVENA. El presente contrato se resolverá de pleno derecho a partir del cumplimiento de la condición operada por la extinción total del contrato de alquiler, o por el agotamiento total de las sumas depositadas, generándose a partir de ese momento la obligación para el fiduciario de transferir los bienes fideicomitidos o el remanente de ellos, implementando los medios para adjudicar y transferir el dominio de los bienes que contiene el fideicomiso al fideicomisario designado(1). El fiduciante podrá optar por exigir la restitución fiduciaria de remanente, en su carácter de fideicomisario, o mantener los bienes bajo la titularidad del fiduciario, denunciando al nuevo beneficiario, y las características del contrato al que accede.
(1) Establecemos por qué causas se extinguirá el contrato de fideicomiso. Esta extinción no opera la extinción de la propiedad fiduciaria, puesto que una vez que se operó la condición, el dinero ingresado por la venta del bien revestirá el carácter de patrimonio fiduciario, el que sólo se extinguirá por entregarse a la o las personas establecidas en el contrato.
[Declaración.] DÉCIMA. El fiduciante declara conocer la circunstancia, y así aceptarla, que salvo en el caso de cumplimiento de sus obligaciones como inquilino, el fiduciario procederá a la enajenación de parte de ese certificado de plazo fijo, conforme las condiciones mencionadas(1).
(1) Por formar parte de la naturaleza del fideicomiso de garantía, el fiduciario podrá disponer, en la forma establecida, de la porción de ese depósito necesaria para hacer frente a las obligaciones adeudadas.
[Obligaciones del fiduciante.] DECIMOPRIMERA. El fiduciante no debe solicitar la revocación judicial o extrajudicial del presente contrato, ni demandar la restitución de los bienes que constituyen el patrimonio fideicomitido, mientras subsista el contrato de alquiler que con el presente se garantiza.
[Derechos del fiduciante.] DECIMOSEGUNDA. Son derechos del fiduciante: 1) Ser notificado de los pagos que el fiduciario hiciera al locador, como de cualquier medida cautelar o agresión que dichos bienes sufrieran mientras se mantenga el dominio fiduciario, así como ser notificado de cualquier actividad judicial o extrajudicial desarrollada por el beneficiario con relación a este contrato. 2) Solicitar como tercero interesado las medidas judiciales que crea convenientes a los efectos de ejercer la defensa de los bienes fideicomitidos. 3) Cancelado el contrato de alquiler que se garantiza, en tiempo y forma debidos, exigir extrajudicial o judicialmente la retransmisión de la propiedad del plazo fijo, en su carácter de fideicomisario, si el fiduciario no la operase por su propia voluntad.
[Derechos del fiduciario.] DECIMOTERCERA. Son derechos del fiduciario: 1) Verificar el normal cumplimiento de las obligaciones a cargo del fiduciante, en relación con el contrato garantizado, así como en relación con las demás obligaciones garantizadas con este contrato. 2) Repetir del fiduciante los importes que hubiera desembolsado para el cumplimiento de su función, tales como gastos bancarios, notificaciones, impuestos, y todo otro que se realice. En caso de que dichos importes no le fueran restituidos a su solo requerimiento, los mismos serán extraídos del certificado al vencimiento más próximo. Los importes que le sean debidos estarán garantizados con los bienes que constituyen el patrimonio fiduciario. 3) Cumplida la condición resolutoria, por el cumplimiento del contrato de xxxxxxxx, deberá transferir la propiedad del certificado al inquilino, esta vez en su carácter de fideicomisario. En caso de negativa por parte del fideicomisario designado a readquirir la propiedad en su carácter de destinatario final de los bienes, por renuncia a ese derecho, el fiduciario deberá consignar judicialmente el remanente a nombre del fideicomisario.
[Obligaciones del fiduciario.] DECIMOCUARTA. Son obligaciones del fiduciario: 1) Arbitrar los medios necesarios para que el dominio de los bienes fideicomitidos no se vea limitado, restringido o afectado por acción de terceros, ajenos a este contrato. 2) Ejercer las acciones legales que corresponden al propietario para la defensa del dominio de los bienes fideicomitidos. 3) No renunciar a su carácter de fiduciario en forma intempestiva, y sin la previa conformidad de fiduciante y beneficiario, expresada en forma escrita. En caso de convenirse la aceptación de su renuncia, operar los medios necesarios para la transmisión de los bienes al fiduciario sustituto.
[Deberes del beneficiario.] DECIMOQUINTA. El beneficiario debe notificar al fiduciario del incumplimiento por parte del inquilino.
[Derechos del beneficiario.] DECIMOSEXTA. Son derechos del beneficiario: 1) Exigir al fiduciario el pago de las sumas que se le adeuden mediante la realización de los bienes fideicomitidos en las condiciones aquí establecidas, de conformidad con el procedimiento de venta pactado. 2) Percibir los importes que se le adeuden en concepto de capital, intereses y accesorios, dentro de las cuarenta y ocho (48) horas de producida el cobro por parte del fiduciario. 3) Solicitar judicialmente todas aquellas medidas conservatorias y acciones que correspondan al fiduciario, y que tengan por objeto la conservación de los bienes fideicomitidos, en caso de que las mismas no sean ejercidas por el fiduciario.
[Retribución.] DECIMOSÉPTIMA. La gestión del fiduciario será remunerada. Dicha remuneración será xxx xxxx por ciento (10 %) de cada suma que deba abonar al locador. En caso de que no tuviese que abonar suma alguna, recibirá como única retribución la suma de pesos quinientos ($ 500.-), en el momento de la extinción del contrato. Tendrá, además, derecho al reembolso de todos los gastos que se originen en la administración del inmueble(1).
(1) Las partes pueden pactar libremente la retribución del fiduciario. Aquí se estimó una suma fija, pero puede ser un porcentual de monto del contrato, puede ser pagado de una vez en o forma periódica, resultando conveniente establecer la forma de valuación.
[Cesación.] DECIMOOCTAVA. El fiduciario cesará en su función por las causales previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación, de las cuales, especialmente se reglamenta: por renuncia, la que deberá ser aceptada por fiduciante y beneficiario, asumirá como sustituto el designado en la cláusula séptima, con sus datos personales antes mencionados, y en caso de que este no aceptara o cesara, el que, de común acuerdo, designarán fiduciante y beneficiario. Si las partes no se pusieran de acuerdo, será fiduciario sustituto quien el juez designe. La renuncia será presentada con una anticipación no menor de tres (3) meses. La renuncia sólo liberará al fiduciario de su responsabilidad cuando como consecuencia de la misma haya transferido los bienes fiduciarios que se encontraran inscriptos a su nombre. En los demás casos, frente a la cesación del fiduciario, se procederá, en primer término, conforme lo normado en este contrato, y supletoriamente como lo establecen los artículos pertinentes del Código Civil y Comercial. A partir de la aceptación del carácter de fiduciario sustituto, será transferido a su nombre el patrimonio fideicomitido, con las acreencias que el mismo hubiera producido, quedando a su cargo el cumplimiento de las obligaciones propias del administrador, en todo de acuerdo con el presente contrato. De ser necesario el reemplazo del fiduciario nuevamente, el sustituto será designado a propuesta de beneficiario y fiduciante, conjuntamente. Si no se pusieran de acuerdo a favor de quien recaerá la designación, será sustituto quien designe el juez. En el lugar y fecha indicados, se suscriben tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.
El fideicomiso testamentario
Me referiré a la constitución del fideicomiso por causa de muerte, y no a la transmisión de los derechos por acto entre vivos, ya que para ese supuesto resulta de aplicación todo lo expuesto hasta aquí con relación al contrato de fideicomiso, título causal de la transferencia y adquisición de la propiedad fiduciaria. Resulta necesario, por sus diferentes causas, efectos y forma, tratar particularmente la constitución de la propiedad fiduciaria por vía de testamento.
Intentamos entonces, incorporando los conceptos generales de los negocios fiduciarios a los de las sucesiones, una definición de fideicomiso testamentario.
El fideicomiso testamentario consiste en una disposición de última voluntad, sujeta a sus formas propias, por la que el testador, como fiduciante, dispone la transferencia de la propiedad fiduciaria de bienes determinados de su haber relicto, o de universalidades a favor de un heredero ó legatario particular, en ambos casos como fiduciarios, para que éste ejerza la propiedad objeto del legado en beneficio de quien indique la disposición testamentaria (beneficiario), con la manda de entregar esos bienes y sus acrecimientos, al cumplimiento de un plazo o condición, a un heredero, heredero instituido o legatario en carácter de fideicomisario. (Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx y Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx, Contratos con Garantía Fiduciaria, La ley 1ª edición 2007, Pág. 100)
Afirmamos antes que la sucesión mortis causa puede ser testamentaria o legal; y sabemos que el patrimonio fiduciario puede originarse en una sucesión testamentaria. Nos queda, entonces, tratar el problema de la sucesión legal o intestada.
Parte de la doctrina ha considerado que el sucesor fiduciario siempre resulta de un acto entre vivos, ya que aun cuando el fideicomiso reconociera su origen en una disposición de última voluntad, una vez abierta la sucesión testamentaria, como acto necesario en el estado de indivisión, el albacea o el administrador judicial del sucesorio, o quien represente los derechos de la sucesión, deberá celebrar el contrato de fideicomiso con el fiduciario propuesto por testamento operando la transmisión de los bienes y cosas (XXXXXXXXXX, Xxxxxxx X., Tratado de los contratos, Xxxxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxx Xx, 0000, t. III, p. 353).
Así, sea cual fuera el origen de la transmisión fiduciaria, entre vivos o mortis causa, siempre el acto jurídico causal inmediato de la transferencia de la propiedad fiduciaria (el título suficiente) sería un contrato (XXXXXXXX, Xxxxx, El fideicomiso. Regulación jurídica y posibilidades prácticas, Universidad, Xxxxxx Xxxxx, 0000, p. 122.)
No compartimos esta idea, ya que, tratándose de disposiciones testamentarias, el representante del sucesorio, el albacea o el administrador judicial, no forman ni suplen la voluntad del causante, ni se convierten en los autores de la transferencia de la propiedad, sino que se limitan a obrar como legitimados para dar cumplimiento a los actos mandados hacer por el testador. En tal sentido los llamados a la herencia no contratan con su antecesor, no son co-contratantes de su autor, en un acto entre ausentes, sino continuadores del mismo, aunque cada uno de ellos en distinta medida, conforme sea el llamado por el cual se lo convoca al sucesorio. Y además, adquieren sus derechos directamente del causante, siendo título de la adquisición la disposición testamentaria de la que se deriva, sin necesidad de un acto de "perfeccionamiento" de voluntades posterior. La aceptación por parte del fiduciario de los bienes que en tal carácter se le legan no es un acto de perfeccionamiento de la voluntad del fiduciante.
En este sentido, si la causa de la transmisión fiduciaria fuera solamente el contrato, sería infructuosa la distinción del código al decirnos que el fideicomiso también podrá constituirse por testamento.
Es por eso que, teniendo en cuenta el carácter de acto unilateral del testamento, descartamos la teoría del fideicomiso como contrato celebrado entre la sucesión orgánicamente representada y el fiduciario, tal como sostiene XXXXXXXX. El testamento es un acto jurídico autónomo que confiere por sí el derecho de suceder, a favor del instituido, independientemente de la aceptación.
Vinculando el régimen de los negocios fiduciarios con la forma, el artículo remite a las formas de los testamentos, sin preferir ninguna de ellas. El fideicomiso testamentario puede instituirse entonces por cualquiera de las formas previstas para los testamentos, con un solo requisito, extraño al régimen sucexxxxx: deberá contener, al menos, las enunciaciones previstas por el artículo 1667 CCCN. Esas enunciaciones son: a) la individualización de los bienes objeto del contrato; en caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, en este caso a la fecha de testar, deberá constar la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes, a nuestro entender, que son objeto de legado fiduciario; b) la determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso. En este caso, entendemos que se refiere a la subrogación real de los bienes y cosas que se adquieran con el producido de los bienes legados en fideicomiso; c) el plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá ser mayor de treinta años. En este caso el mismo artículo aclara que el plazo se cuenta desde la muerte del fiduciante, salvo que el beneficiario fuera un incapaz o con capacidad restringida (art. 1668 CCCN), caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad o de la restricción de su capacidad. Aquí entendemos que se refiere al plazo o a la condición que resolverá el dominio del fiduciario; d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671; e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso y la designación de fideicomisarios, y f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesara (retribución de su función y limitaciones en el ejercicio de la propiedad fiduciaria).
Estas enunciaciones se refieren especialmente al contenido del encargo fiduciario.
En cuanto al objeto sucedido, es decir, la cosa o bien sobre la que recae la disposición testamentaria, adelantamos que el sucesor puede ser singular, cuando se le transmite un objeto particular, o universal, que es cuando se transmite el todo o una parte alícuota del patrimonio, como universalidad de derecho. El artículo remite al 2493 CCCN que dice: “Fideicomiso Testamentario: El testador puede disponer un fideicomiso sobre toda la herencia, una parte indivisa o bienes determinados, y establecer instrucciones al heredero o legatario fiduciario, conforme a los recaudos establecidos en la sección 8º, capítulo 30, título IV del libro tercero. La constitución del fideicomiso no debe afectar la legítima de los herederos forzosos, excepto el caso previsto en el artículo 2448”
En cuanto a la inserción de las disposiciones fiduciarias en un testamento, y apelando nuevamente al régimen general de la sucesión mortis causa recordado, entendemos que las disposiciones fiduciarias testamentarias no constituyen una excepción ni modifican en general el principio de la intangibilidad de la porción legítima de los herederos forzosos, pero precisamente el artículo 2448 citado establece “Mejora a favor de heredero con discapacidad: El causante puede disponer, por el medio que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, además de la porción disponible, de un tercio de las porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a descendientes o ascendientes con discapacidad. A estos efectos, se considera persona con discapacidad, a toda persona que padece una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integración familiar, social, educacional o laboral”. Esto despeja claramente las dudas doctrinarias que se planteaban acerca de considerar al fideicomiso como una excepción a la intangibilidad de la legítima hereditaria. El artículo claramente en interrelación con las normas citadas despeja cualquier tipo de incertidumbre: las legítimas hereditarias deben respetarse, pero incorpora la novedad de admitir la constitución de mejoras excepcionales a personas con discapacidad. Vemos con agrado dicha incorporación que extiende el concepto de protección no solo al incapaz declarado como tal en juicio, sino a los que padecen una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integración familiar, social, educacional o laboral. Los padres seguramente contarán con elementos para establecer si aquel hijo que requiere de mayores auxilios para desenvolverse en la vida cotidiana demandará de la provisión de mayores recursos a su disposición.-
En cuanto a la substitución del fiduciario, insistimos en la idea de establecer en el testamento la designación nominal del sustituto, o bien la forma de selección del mismo, ya que en defecto de previsiones testamentarias, el sustituto debe ser designado por el juez, de acuerdo a las previsiones del artículo 1679 CCCN, quien sólo podrá recurrir a la designación de una entidad financiera o sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores y es más que probable que dichos sujetos no estén interesados en asumir la función de fiduciario en los supuestos de administración de pequeños patrimonios familiares.
También se dará una situación particular cuando el fiduciario designado por vía testamentaria no acepte, ya que en este supuesto será necesario recurrir al substituto, quien en este caso, recibirá los bienes no del substituido sino del causante, en la forma en que ya dijimos se difiere el legado de fideicomiso. En los restantes casos, el substituto recibirá los bienes del fiduciario saliente, cualquiera sea la causa de cesación.
Fideicomiso testamentario con legitimarios y mejora a un discapacitado..
El caso
El supuesto seleccionado para este tema contiene las disposiciones de última voluntad de un testador, cuya situación patrimonial, al menos a la fecha del otorgamiento, permite proyectar una distribución para después de su fallecimiento sin temores referidos al conflicto posible por respetar el principio de intangibilidad de las legítimas que correspondan a sus herederos forzosos. Tiene tres hijos, uno de los cuales es discapacitado motriz, a quien quiere mejorar con las más amplias facultades que el código le autoriza.-
Por eso, nuestro testador para evitar conflictos en el ámbito del sucesorio y resuelve, por vía testamentaria, destinar una porción de los bienes para generar una renta adicional destinada a asegurar a su hijo discapacitado una rentable administración de los bienes. La previsión del testador está puesta en que sus hijo discapacitado, tengan un hábil administrador para los bienes que reciba, que permita asegurar el sostenimiento de su estándar de vida.
El contrato
[Encabezamiento.] Testamento(1).
(1) Optamos por la escritura pública entre las formas de testar. También la aconsejamos, descontando las ventajas de la matricidad y registración, aunque puede redactarse el testamento en cualquiera de las formas admitidas en la legislación vigente, imperando el principio de libertad de formas previstas en el artículo 2473 CCCN. Podrá otorgarse el testamento en las formas ordinarias, es decir, ológrafa Art. 2477 y 2478 CCCN, o por acto público (arts. 2479, 2480 y 2481 CCCN. El encabezamiento llevará la numeración de la escritura, la identificación del acto y la identificación del testador.
[Data.] En la ciudad y partido de(1) , a los(2), ante mí(3).
(1) Lugar de la escritura.
(2) Fecha del otorgamiento. Sumamos a las formalidades del acto escriturario, las propias de los testamentos. Debe tenerse presente que si se testara en forma ológrafa, “debe ser escrito todo entero, fechado y firmado por la mano misma del testador” (art. 2477, CCCN).
(3) Identificación del registro notarial y xxx xxxxxxx autorizante.
[Sujeto compareciente.] Comparece(1). El compareciente es persona a quien conozco, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso b) del artículo 306 del Código Civil y Comercial de la Nación, y a quien yo, el autorizante, considero especialmente capaz, interviene por su derecho, y dice que, luego de haber tomado debido asesoramiento, viene por esta escritura pública a otorgar su testamento, a cuyo efecto me ha dictado con plena lucidez y xxxxxxxx xx xxxxxxxx las disposiciones que contiene, y las que quedan redactadas del siguiente modo:
(1) Datos completos del testador. Conforme a la técnica notarial aplicada por el autor del documento, podrá optar por consignar los datos de los testigos en el comparece, o consignarlos al final del acto. Debe otorgarse con la presencia de dos testigos hábiles. Es obvio que el testador debe ser persona capaz, mayor de dieciocho años, pero deberá reunir además determinadas capacidades “físicas”, ya que no podrá testar por escritura el que padezca limitaciones para comunicarse en forma oral y, además no sabe leer ni escribir, salvo que lo haga com la participación de un interprete en el acto. ).
[Enunciación del estado de familia.] Que se llama, como queda dicho(1). Que tiene tres hijos (2), los dos primeros habidos de su primer matrimonio con (3), y el último habido de su segundo matrimonio con(4). Que a la fecha de este otorgamiento no tiene cónyuge, ni ascendientes, ni otros hijos más que los nombrados. Que su hijo (5) posee una discapacidad motriz permanente, de acuerdo a lo que surge con el certificado de discapacidad emitido por (6)
(1) Nombres y apellidos del testador, nacionalidad, fecha y lugar de nacimiento, datos filiatorios, estado civil y domicilio.
(2) Nombres y apellidos de los hijos del testador.
(3) Nombres y apellidos de la primera cónyuge del testador.
(4) Nombres y apellidos de la segunda cónyuge del testador.
(5) Describir al hijo discapacitado
(6) datos del certificado de discapacidad
[Mejora testamentaria.] Que es su intención que la porción disponible de un tercio de su patrimonio, junto con la tercera parte de la porción legítima que el artículo 2448 del Código Civil y Comercial de la Nación autoriza a aplicar a la mejora de los descendientes con discapacidad sean adjudicadas al fideicomiso en beneficio de (1) su hijo discapacitado
(1) Describir al hijo discapacitado
[Institución de herederos.] Que instituye como únicos herederos por la porción legítima remanente a sus tres hijos, quienes recibirán, en partes iguales y a la época de su fallecimiento la totalidad de los bienes que constituyan su patrimonio, con excepción de los separados especialmente en el fideicomiso que más adelante se redacta, que serán imputados a porción legítima remanente que corresponda a los beneficiarios.
[Acervo hereditario.] Que sus bienes a transmitir en la herencia, resultarán de los papeles, títulos y documentos que deje a época de su fallecimiento.
[Legado en fideicomiso.] Que es su voluntad constituir, por vía testamentaria, un fideicomiso de administración para la protección patrimonial de sus dos hijos incapaces, menores de edad, que se regirá por las normas de la ley 24.441, y su reglamentación, y las demás normas del Código Civil que resulten de aplicación, y por las siguientes cláusulas y condiciones:
[Fiduciante.] PRIMERA. El testador se constituye en fiduciante, y así será llamado en lo sucesivo en este testamento, y en especial dentro de la cláusula cuarta por la que se instituye en el fideicomiso testamentario(1).
(1) El fiduciante es padre de los incapaces. Él separa una masa de bienes para asegurar una subsistencia digna a su hijo discapacitado.
[Fiduciario.] SEGUNDA. El señor(1), administrador, es designado por voluntad del testador como fiduciario, y así será llamado en adelante.
(1) El fiduciario es un tercero seleccionado por el testador, que goza de su confianza. Recibe la propiedad de los bienes para ejercerla en beneficio del hijo discapacitado. Puede o no coincidir la designación del fiduciario con la persona que resulte tutora (si se trata de un incapaz), o quien ejerza la patria potestad de los menores (si además fuese menor). También podría haberse optado por uno de los hermanos, mayores de edad, para que ejerza la función de fiduciario. Ejercerá la administración y proveerá la renta para mantener al discapacitado, en la forma en que se manda en este testamento.
[Beneficiario.] TERCERA. El fiduciante designa como beneficiario de este fideicomiso testamentario a su hijo (1), ya designado.
(1) El beneficiario es el hijo del fiduciante testador y padecen de una discapacidad motriz permanente.
[Fideicomisarios.] CUARTA. Asimismo, y por disposición del testador, el beneficiario, será el destinatario final del patrimonio fiduciario, en carácter de fideicomisario, y en tal carácter recibirán los bienes que compongan el patrimonio fideicomitido, a la época de finalización de este contrato. El fideicomisario, en la proporción indicada recibirá la totalidad de los bienes habidos en el fideicomiso, ya sea por la incorporación de bienes efectuada por voluntad del fiduciante y mediante la vía testamentaria, así como los acrecimientos, subrogaciones reales y demás bienes y cosas que adquieran el carácter de patrimonio fideicomitido.
[Bienes a integrar al fideicomiso.] QUINTA. El testador lega en fideicomiso a favor del fiduciario, los bienes de su propiedad consistentes en: a) un departamento sometido al régimen de propiedad horizontal; b) una fracción de campo(1); c) un depósito bancario a plazo fijo realizado en moneda extranjera por la suma de dólares cincuenta mil billete estadounidenses (U$S 50.000.-) endosable, realizado en el Banco Agrícola Ganadero S.A., sucursal Centro, con domicilio en(2). La transmisión de la propiedad fiduciaria de los bienes fideicomitidos se realizará como legado de cosa cierta (3). Siempre que los bienes descriptos no superen la mejora admitida en forma general y la especial prevista en el artículo 2448 del Código Civil y Comercial, en caso contrario se considerarán limitadas hasta alcanzar dicho límite.- Los restantes bienes que compongan el acervo hereditario al momento de su fallecimiento, serán adjudicados a los herederos en función de su porción legítima remanente.-
(1) Se deben designar en forma clara los datos identificatorios de los inmuebles de acuerdo con los títulos dominiales.
(2) Domicilio de la sucursal bancaria donde se encuentra realizado el depósito aludido.
(3) El fiduciante testador resuelve separar por vía sucesoria en fideicomiso una masa de bienes que estima similar a lo que corresponderá en la porción disponible tanto por la regla general en materia de descendientes, como por la especial prevista para los herederos con discapacidad.
[Objeto del fideicomiso testamentario.] SEXTA. Este legado fiduciario tiene por objeto proveer a las necesidades económicas, la atención de la salud, educación, subsistencia y manutención del beneficiario, quedando la actividad principal del fiduciario determinada por las necesidades materiales que el beneficiario pudiera tener en el futuro, y durante el plazo de vigencia de este fideicomiso testamentario. Esta protección se establece teniendo en cuenta las especiales necesidades de atención que requiere la discapacidad del beneficiario; en consecuencia, el destino principal de las rentas que pudieran producir los bienes será el de contribuir al sostenimiento del beneficiario, el mantenimiento de su estándar de vida, alimentación, educación, cuidado de su salud, esparcimiento y con el objetivo principal del fiduciante de contar con una provechosa administración del patrimonio, para que sea entregado al beneficiario o a sus sucesores una vez cumplido el plazo de 30 años previsto por el código civil para la vigencia de los fideicomisos.
[Hecho resolutorio.] SÉPTIMA. La duración de este contrato queda sujeta a condición determinada por la cesación de la discapacidad del beneficiario o hasta el plazo máximo de 30 años, lo que ocurra primero. A partir de ese momento el fiduciario implementará los medios para adjudicar y transferir los bienes que contenga el fideicomiso al fideicomisario(1).
(1) El hecho resolutorio es el cese de la discapacidad que en el estado actual de la investigación médica resulta permanente, pero podría ser solucionada en el futuro, o hasta que transcurra el plazo de 30 años máximo admitido por el artículo 1668 CCCN. Nótese que ese artículo permite extender el plazo en el caso de incapaces o con capacidad restringida hasta el cese de la incapacidad o de las restricciones, pero esto no alcanza a la discapacidad, que no limita en forma alguna la capacidad de aministración o disposición de los bienes
[Patrimonio de afectación. Reinversiones. Subrogación real.] OCTAVA. Los bienes transmitidos como consecuencia de este legado fiduciario constituirán el patrimonio de afectación, constituyendo en los términos del código civil y comercial un patrimonio de afectación separado para su administración en beneficio del beneficiario. El patrimonio del fideicomiso será aumentado con aquella parte de las rentas producidas por los bienes que lo integran, que no sean efectivamente percibidas por el beneficiario. De tal modo que todos los bienes que sean adquiridos con fondos provenientes de las rentas de los inmuebles que constituyen el patrimonio fideicomitido, o con los intereses y frutos generados por el capital dinerario fideicomitido, adquirirán, a su vez, el carácter de bienes del fideicomiso por subrogación real, siendo obligación del fiduciario expresarlo de esa forma en el título de adquisición de dichos bienes. Podrá el fiduciario adquirir bienes muebles, inmuebles, semovientes o de cualquier naturaleza, dinero, moneda nacional o extranjera, títulos de crédito, acciones, bonos y cualquier tipo de cosas o bienes que resulten adquiridos en tal forma. Se entiende que la adquisición de bienes realizada con fondos del fideicomiso determinará que los mismos adquirirán la calidad de bienes del fideicomiso y gozarán de la protección del patrimonio de afectación. Se establece como única limitación, que los negocios que se realicen en dinero, moneda extranjera x xxxxxx financieras, deberán hacerse en inversiones de rentabilidad mínima asegurada, quedando inhibido el fiduciario de realizar inversiones que pudieran reducir el capital invertido.
[Régimen de administración.] NOVENA. La administración de los bienes que contenga el fideicomiso está a cargo del fiduciario, quien tendrá las obligaciones inherentes a la función, y deberá cumplir con la administración de los bienes fideicomitidos con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios. La función principal del fiduciario será la de percibir las rentas que se devengaran como frutos civiles y naturales de los bienes, y proveer, en primer término, a las necesidades del beneficiario. Deberá cumplirla mediante desembolsos mensuales de dinero, que hará al mismo beneficiario; la cuota mensual inicial mínima a percibir por el beneficiario se determina en la suma de pesos ……. mil ($ ...000). Trimestralmente, conforme las utilidades de los bienes y las necesidades del beneficiario, la cuota podrá ajustarse en más o en menos, por decisión del fiduciario. Esta suma se establece teniendo en cuenta que dicho importe es el que actualmente se destina al mantenimiento de la vivienda, la remuneración del personal doméstico, alimentación, vestimenta, cuidados médicos, material ortopédico, esparcimiento y educación(1).
(1) Se considera conveniente que la renta del beneficiario se entregue mensualmente, con una posibilidad de reajuste trimestral. El fiduciante testador puede establecer otro modo de diferir la renta, ya sea con pagos semestrales, anuales, o semanales, en su caso. Todo dependerá de la forma de administración y de los bienes que integren el fideicomiso.
[Restricciones a las facultades del fiduciario.] DÉCIMA. El fiduciario no podrá, por su sola voluntad, enajenar los bienes inmuebles que contiene el fideicomiso. Solamente podrá disponer de los inmuebles del patrimonio por título oneroso, cuando cuente con la autorización previa y por escrito del beneficiario. De todos modos, los actos de disposición nunca podrán ser a título gratuito, ni aun cuando se cuente con dicha autorización. En caso de resultar ventajoso, o necesario para el cumplimiento del objeto de este contrato, proceder a la venta de alguno de los inmuebles del fideicomiso, el beneficiario deberá aprobar la operación, y dicha resolución deberá constar en instrumento escrito que se agregará al acto de enajenación de los bienes, como constancia de la legitimación del disponente. Como consecuencia de la restricción impuesta para los inmuebles, con relación a dichos bienes el fiduciario, sólo tendrá por sí, facultades de administración. Los bienes muebles que ingresaran al patrimonio de este fideicomiso, incluso cuando sean registrables, podrán ser enajenados como actos de administración y a los efectos de que la gestión administrativa a cargo del fiduciario procure los mejores rendimientos. Podrá, en tal carácter, adquirir y enajenar, siempre a título oneroso, vehículos automotores, ganado de cualquier tipo, títulos, papeles de crédito, acciones, bonos, fondos comunes de inversión de rentabilidad mínima asegurada, y en general todos los bienes muebles que considere convenientes para gestionar mejor el patrimonio a su cargo o proveer a la atención del beneficiario(1).
(1) Si nada se establece, el fiduciario está facultado a ejercer todas las facultades materiales y jurídicas del dueño, ya que es el titular de derecho real de dominio; por eso, resulta importante establecer claramente las limitaciones de este tipo que puedan convenirse contractualmente. Deberá preverse la posibilidad de enajenar bienes, así como las de tomar créditos y de constituir gravámenes.
[Rendición de cuentas.] DECIMOPRIMERA. A los efectos de controlar la gestión del fiduciario, este tendrá la obligación de rendir cuentas de su gestión, al menos, una vez cada tres (3) meses; la rendición de cuentas se hará al beneficiario. La falta de presentación de las rendiciones de cuentas podrá originar la presunción de falta de diligencia en la administración por parte del fiduciario, y será considerada causal de remoción. En caso de que los informes no se practicaran en el tiempo y forma establecidos, el beneficiario podrá liberar de su responsabilidad al fiduciario si, a su criterio, no resulta necesaria la elevación de estas rendiciones de cuentas con tal asiduidad.
[Remuneración del fiduciario.] DECIMOSEGUNDA. La gestión del fiduciario será remunerada mediante un honorario que se determinará mensualmente en relación con el producido de los bienes del fideicomiso, estableciéndose que percibirá el cinco por ciento (5 %) de la renta mensual de los bienes fideicomitidos. Esta retribución porcentualmente determinada nunca podrá ser inferior a la suma de pesos ………… ($ …...-) mensuales, ni superior a la suma de pesos …… ($ ...000.-) mensuales, quedando a opción del fiduciario la oportunidad de su percepción, ya que podrá cobrarse con los fondos del fideicomiso en el tiempo que lo considere oportuno. La retribución del fiduciario podrá ser ajustada cuando el porcentaje previsto como retribución no se encuadre en los parámetros establecidos por el testador, y en la misma proporción en que se incremente la mensualidad que es debida al beneficiario(1) . El fiduciario tendrá derecho al reembolso de todos los gastos que se originen en la administración de los bienes, así como se le reconocerán en calidad de viáticos y reembolsos, los gastos que incurriera al realizar los trámites de la administración.
(1) El testador puede convenir libremente la retribución del fiduciario. Aquí se estimó un porcentaje a devengarse mensualmente, teniendo en cuenta la rentabilidad y producción de los bienes, con un mínimo y un máximo fijos. Como fuera, es conveniente determinar la forma de valuación de la retribución, para evitar la fijación judicial. Si el fiduciario no percibirá retribución, debe constar expresamente, ya que la presunción iuris tantum de la ley es la onerosidad de la actividad.
[Cesación y sustitución.] DECIMOTERCERA. El fiduciario cesará en su función por las causales previstas en el artículo 1678 del Código Civil y Comercial de la Nación. En caso de renuncia, la misma deberá ser recibida y aprobada por el beneficiario y deberá presentarse con una anticipación no menor de tres (3) meses al momento de hacerse efectiva. La renuncia sólo liberará al fiduciario de su responsabilidad cuando, como consecuencia de la misma, haya transferido la totalidad de los bienes cuya propiedad fiduciaria detente, ya sea que se trate de bienes muebles, o inmuebles, que se encontraren inscriptos en los registros correspondientes a su nombre. Mientras no se opere dicha transmisión, seguirán generándose las obligaciones propias de su función. Además el fiduciario podrá ser removido de su función por mal desempeño de la administración, a instancia del beneficiario. En los demás casos, frente a la cesación del fiduciario, se procederá en primer término conforme a lo normado en este contrato, y supletoriamente como lo establecen el artículo 1679 del Código Civil y Comercial de la Nación. El testador designa como primer sustituto a(1). El suplente deberá aceptar la designación en forma expresa. A partir de la aceptación del carácter de fiduciario, será transferido a su nombre el patrimonio fideicomitido, titularidad del fiduciario cesante, con las acreencias que el mismo hubiere producido, quedando a su cargo el cumplimiento de las obligaciones propias del administrador, en todo de acuerdo con el presente contrato. De ser necesaria nuevamente la sustitución del fiduciario, el sustituto será designado a propuesta del representante legal de los beneficiarios.
(1) Datos completos del sustituto. Téngase presente que si no se designa un sustituto, o una forma subsidiaria de designación, deberá hacerlo el juez, ya que es la solución que prevé la ley. Consideramos, además, que el juez competente será el del sucesorio.
[Liquidación.] DECIMOCUARTA. El fideicomiso termina por el cumplimiento de la condición resolutoria antes establecida, es decir, el cese de la discapacidad o el cumplimiento del plazo máximo de 30 años. Producida la condición, o cumplido el plazo el fiduciario deberá liquidar el patrimonio, procediendo a cancelar todas las deudas generadas en el cumplimiento de los actos de administración. Extinguido el pasivo, incluso deducidos los reembolsos y pago de honorarios al fiduciario, deberá entregar el remanente de los bienes en la forma dispuesta anteriormente, al fideicomisario designado en este contrato, o a los sucesores en su caso.
[Condición especial.] DECIMOQUINTA. El testador, en su carácter de fiduciante, y a los fines que pudieran resultar procedentes, declara que los bienes transferidos en este fideicomiso se entienden imputados a la porción disponible en forma general y especial para personas con discapacidad que corresponderá al beneficiario, en el momento de su fallecimiento. En consecuencia, este fideicomiso se celebra como una forma de administración de los bienes que corresponderán a su heredero beneficiario, considerándose, a los efectos que sean conducentes, que el fiduciario gestionará los bienes con la finalidad ya expresa de su protección patrimonial.
[Revocación de testamentos anteriores.] Que el contenido de este testamento expresa y declara su última y bien deliberada voluntad, para regir su patrimonio después de su fallecimiento, y es el resultado del asesoramiento previo obtenido, en cuya virtud revoca cualquier otra disposición de última voluntad hecha con anterioridad.
[Testigos.] Comparecen(1). Los comparecientes son personas a quienes identifico, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso a) del artículo 306 del Código Civil y Comercial de la Nación por exhibición que realizan de su documento de identidad que en original tengo a la vista, y en fotocopia autenticada agrego a la presente, y a quien yo, el autorizante, considero capaces, intervienen por sus propios derechos en su calidad de testigos del presente testamento
(1) Datos completos de los dos testigos. El CCCN limita a dos la cantidad de testigos de los testamentos por escritura pública y elimina la necesidad de que sean vecinos del partido xxx xxxxxxxxx autorizante
[Constancia notarial.] Y yo, el autorizante, xxx al testador el íntegro contenido de este testamento, en presencia de los dos testigos instrumentales identificados en la cláusula anterior, dejando constancia que la audiencia de esta escritura no ha sido interrumpida por ningún acto extraño. Que el testador y los testigos oyen la lectura, expresando el primero la coincidencia del contenido leído con su voluntad dictada, y manifestando los testigos que ven y oyen al testador formular expresa ratificación del mismo, de todo lo que doy fe.
� Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx y Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx. Contratos con garantía fiduciaria, Ed. La Ley, 2ª edición 2007.
1 XXXXXXX, Xxxxxxx, Apuntes sobre privilegios, LL, t. 137, ps. 932 y siguientes.
1 En este caso se ofrece como garantía un plazo fijo o un fondo común de inversión, para no tener el problema de la realización del bien, ya que cualquiera de estas dos inversiones se pueden realizar total o parcialmente con muy poca tramitación, pero mientras no sea necesario utilizarlas seguirán produciendo intereses.
2 Entendemos que no existe incompatibilidad para que los escribanos puedan ejercer el rol de fiduciarios, puesto que no se trata de una actividad comercial.
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