Programa multifamiliar de SAHT
Programa multifamiliar de SAHT
Política de protección de los inquilinos
Declaración sobre la política de protección de los residentes
El propietario/administrador de la propiedad (el "Propietario") seguirá las disposiciones de esta política y del Suplemento de alquiler (Anexo A) para los alquileres de los residentes del San Xxxxxxx Housing Trust que sean propiedad de, estén asociados con, o tengan otro tipo de asistencia financiera. Este suplemento de alquiler se incluirá en todos los contratos de alquiler de inquilinos/residentes ("Inquilino") de la propiedad y deberá firmarlo la administración de la propiedad o la persona que designe el Propietario y el Inquilino. Se proporcionará al Inquilino una copia del contrato de alquiler y del suplemento del contrato de alquiler en el idioma en que se haya negociado el contrato. La entidad del San Xxxxxxx Housing Trust se asegurará de que cualquier acuerdo con el Propietario reconozca que todos los inquilinos están protegidos como terceros beneficiarios de nuestros acuerdos y San Xxxxxxx Housing Trust puede hacer cumplir todas las disposiciones de la política de residentes y del suplemento del contrato de alquiler durante el período de colaboración o de accesibilidad económica.
Políticas de selección de residentes
Procedimientos escritos del administrador de la propiedad
Para los proyectos de propiedad, colaboración o asistencia financiera de otro tipo del San Xxxxxxx Housing Trust, el Propietario debe contar con políticas y procedimientos escritos de selección de inquilinos/residentes que sean consistentes con el objetivo de proporcionar unidades residenciales a los Inquilinos de bajos ingresos identificados en los acuerdos legales con el San Xxxxxxx Housing Trust. Las políticas y los procedimientos de selección de Inquilinos por escrito también se considerarán como razonables y cumplirán con los requisitos de elegibilidad aplicables. Las políticas y los procedimientos de selección de Inquilinos se publicarán en línea, en la oficina de alquiler o en otro lugar de fácil acceso para el público. Estas políticas y procedimientos deben proporcionarse a los Inquilinos solicitantes que lo pidan y estarán a disposición del público si lo solicitan.
Fuente de protección de los ingresos
No se les negará a los solicitantes de alquiler la posibilidad de alquilar una unidad residencial basándose únicamente en la fuente de ingresos del Inquilino, como los Vales de Elección de la Vivienda de la Sección 8, Viviendas de Apoyo de Asuntos de los Veteranos de la Sección 8, otros vales de alquiler, la manutención infantil, la manutención del cónyuge, los ingresos de seguridad social y de seguridad complementaria, los ingresos de jubilación, la ayuda de emergencia u otras formas de ingresos públicos o legales.
Denegaciones de alquiler a los solicitantes
Los antecedentes de desalojo no se tendrán en cuenta al revisar las solicitudes de alquiler, si los procedimientos de desalojo dieron lugar a un sobreseimiento o a una sentencia para el solicitante. Los antecedentes de desalojo no se considerarán al revisar las solicitudes de alquiler si:
• un desalojo se solucionó sin sentencia más de 12 meses antes de la presentación de una solicitud de alquiler, o
• la sentencia contra un solicitante fue dictada con más de 36 meses de antelación a la solicitud.
La falta de pago de los desalojos de alquiler desde la fecha de la 1ª declaración de salud pública de la ciudad de San Xxxxxxx relativa a COVID-19 el 13 xx xxxxx de 2020 hasta el final de la declaración de emergencia de salud pública no se tendrá en cuenta al revisar las solicitudes de alquiler.
Los solicitantes no serán descalificados únicamente en base a un historial de alquiler o de crédito insuficiente.
Los solicitantes no serán descalificados exclusivamente en el caso de que los ingresos de la familia sean menos de tres veces la parte del alquiler que corresponde a los Inquilinos, sin dar la oportunidad al solicitante de demostrar un historial de pago exitoso del alquiler en el importe asignado.
Comercialización de vivienda justa
Para los proyectos multifamiliares de San Xxxxxxx Housing Trust que sean de su propiedad, estén asociados con o cuenten con otro tipo de asistencia financiera, el Propietario debe utilizar prácticas de comercialización de vivienda justa de carácter afirmativo al solicitar a los inquilinos que determinen su elegibilidad y concluyan todas las transacciones. Cada propietario debe apoyar activamente la vivienda justa según lo dispuesto en el 24 CFR 92.351, lo que incluye:
• Publicidad de unidades vacantes con el logo y/o la declaración de igualdad de oportunidades de vivienda,
• Requerir solicitudes de las personas en el mercado de la vivienda que tienen menos probabilidades de presentar una solicitud,
• Proporcionar una lista de vacantes de unidades elegibles para el programa de la Sección 8 a través de XxXxxxxxx0.xxx, PLACE de la ciudad de San Xxxxxxx, u otros servicios del listado. Si el Propietario mantiene un sitio web, su sitio web declarará que acepta los vales de la Sección 8, y
• Mantenimiento de todos los registros de alquiler y los registros de las acciones de comercialización de la vivienda justa para su revisión por parte del personal de SAHT.
El Propietario puede completar y presentar el plan de comercialización afirmativo más reciente que haya aprobado el HUD (Anexo B). Si se determina que no cumple con esta sección, el SAHT puede emitir acciones correctivas, que incluyan la exigencia de esfuerzos de difusión más amplios para lograr los objetivos de ocupación u otras penalidades/sanciones.
Ordenanza de no discriminación
Para los proyectos de propiedad, colaboración o cualquier otro tipo de asistencia financiera del San Xxxxxxx Housing Trust, el Propietario debe cumplir con la Ordenanza de No Discriminación de la Ciudad de San Xxxxxxx (Anexo C).
Apéndice A
Suplemento del contrato de alquiler
Suplemento del contrato de alquiler del San Xxxxxxx Housing Trust
Derecho del Inquilino al acceso a los archivos del Inquilino
El Propietario está de acuerdo en que un Inquilino tiene derecho a revisar y copiar cualquiera de los siguientes registros si lo solicita en un periodo de 3 días hábiles de la solicitud:
1. La solicitud de alquiler, el Contrato de Xxxxxxxx, y/o los suplementos;
2. Cuenta de los pagos y cargos del inquilino;
3. Documentos relativos al motivo del Propietario para la terminación o no renovación del alquiler.
El Propietario puede modificar los documentos si cree justificadamente que la redacción es necesaria para proteger la salud y la seguridad del personal o de otros residentes y puede hacerlo si la ley lo exige. El Propietario no puede modificar ningún documento que haya firmado el Inquilino.
Reparaciones, recursos y derecho a vivir en una unidad saludable
El Propietario puede exigir al Inquilino que pague por las reparaciones realizadas en la unidad si la reparación necesaria ha sido provocada por el Inquilino o por un invitado del Inquilino y no es el resultado del desgaste normal, y si antes de hacer la reparación, el Propietario entrega al Inquilino un aviso por escrito que incluye los costos estimados.
A solicitud del Inquilino, el Propietario debe entregarle al Inquilino una factura con el costo de las reparaciones que se hagan a la unidad del Inquilino o que se le cobren al Inquilino.
El Inquilino tiene derecho a disputar el alcance del trabajo y/o el costo de la reparación; el Propietario debe proporcionar pruebas razonables de que el alcance del trabajo requerido es necesario, y el costo de la reparación es razonable. Esto puede probarse al recibir un mínimo de dos ofertas de contratistas/proveedores y al documentar la selección del licitador más bajo y calificado.
Si se cobra al Inquilino un plan de pago de las reparaciones necesarias, el pago de las mismas no se aplicará ni sustituirá el pago del alquiler.
Si no se cumple el plan de pago convenido para las reparaciones, ello no constituirá motivo de rescisión o no renovación. La falta de pago de los supuestos daños a la propiedad no constituirá motivo de rescisión o no renovación.
Si el Inquilino no paga el costo de las reparaciones con el plan de pago acordado, el Propietario puede retener una parte o la totalidad del depósito de garantía del Inquilino al mudarse o presentar una demanda por daños y perjuicios en un tribunal de jurisdicción competente. El Propietario está de acuerdo en que los daños de su reparación se limitan a los daños reales documentados.
Si el Propietario presenta una demanda para recuperar los daños de la reparación, el Propietario puede solicitar el pago de los honorarios razonables de los abogados y los costos de los tribunales; y el Inquilino puede tardar hasta 30 días a partir de la fecha en que se dicte la sentencia para pagar los daños que adjudique el tribunal.
Esta sección no se aplica a una demanda de desalojo debido a actividades de drogas, actividades delictivas graves y violentas u otras actividades criminales graves.
El Propietario deberá abordar y corregir las condiciones de salud peligrosas, que incluyen, pero no se limitan al moho en las áreas interiores, dentro de los siete (7) días a partir de la fecha en que el Propietario confirme la condición. Si el Propietario no puede resolver el problema en el período de siete
(7) días debido a la disponibilidad del contratista y el proveedor, el Propietario está de acuerdo en proporcionar alojamiento temporal de conformidad con las disposiciones de asistencia para la reubicación temporal, en virtud del Derecho del Inquilino a la Asistencia para la Reubicación, hasta el momento en que una entidad profesional y calificada haya solucionado las condiciones de salud peligrosas. Cualquier condición que cause una amenaza o un peligro inminente a los ocupantes dará lugar a que el Propietario proporcione alojamiento temporal inmediato en un plazo de 24 horas, de conformidad con las disposiciones de asistencia para la reubicación.
Derecho del Inquilino a la asistencia para la reubicación
Reubicación temporal: A menos que el Inquilino cause daños a la unidad de forma intencionada hasta el punto de que el Inquilino deba desalojar la unidad de forma involuntaria por un periodo inferior a 12 meses, se considerará temporal. En este caso el Propietario está de acuerdo en proporcionar asistencia de alquiler al Inquilino por hasta 12 meses. La Asistencia para el Alquiler incluirá los gastos reales de la mudanza, como los gastos de las empresas de mudanzas y del material, las tarifas de conexión de servicios públicos, los depósitos no reembolsables, las tarifas de tramitación, el almacenamiento y los aumentos del alquiler de una unidad comparable durante el período de reubicación. La vivienda comparable será representativa e igual o mejor que la vivienda de origen.
Reubicación permanente: El Propietario está de acuerdo en que un Inquilino de bajos ingresos permanentemente reubicado, reubicado durante 12 meses o más, reciba el pago en el importe necesario para que el Inquilino pueda alquilar o arrendar una vivienda comparable, tal como se establece en las Políticas Uniformes de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Bienes Inmuebles de 1970 ("URA", por su sigla en inglés). Los Inquilinos tendrán derecho a un pago de asistencia para el alquiler que complemente los gastos de alquiler de una vivienda de reemplazo comparable. El pago de asistencia para el alquiler se calcula sobre la base de la diferencia, si la hubiera, entre el costo del alquiler mensual y los servicios públicos de la vivienda de reubicación y una vivienda de sustitución comparable decente, segura e higiénica, incluidos todos los gastos razonables de bolsillo descritos anteriormente. Las URA establecen un importe que permite que los Inquilinos alquilen una vivienda de sustitución comparable durante un máximo de 42 meses, en un pago que en la actualidad asciende a $7.200.
El derecho del Inquilino a regresar
Si el Inquilino es reubicado temporalmente a causa de renovaciones o reparaciones en la Propiedad, el Propietario está de acuerdo en brindar al Inquilino la oportunidad de regresar a su unidad original o a una unidad similar en la misma propiedad a su tarifa del alquiler existente. Una unidad similar deberá ser representativa e igual o mejor que la vivienda de reubicación, incluido el mismo número de habitaciones y el equivalente en metros cuadrados. El derecho del Inquilino a regresar dura un año a partir de la fecha de terminación de las renovaciones o reparaciones de la unidad del Inquilino o de la activación de la política de reubicación permanente.
Derecho a la propiedad personal
El Propietario no tomará, retendrá ni venderá bienes personales del Inquilino o de los miembros de la
familia sin un aviso por escrito al Inquilino y una decisión judicial sobre los derechos de las partes, excepto cuando los bienes permanezcan en la unidad después de que el Inquilino se haya mudado de la misma y se deshaga de ellos de conformidad con la ley del Estado.
Derecho a un proceso de desalojo
El Propietario no podrá desalojar a un Inquilino o a los miembros de su familia sin iniciar un procedimiento judicial civil en el que el inquilino reciba la oportunidad de presentar una defensa o antes de una decisión judicial sobre los derechos de las partes. Los Propietarios deberán proporcionar un aviso bilingüe de los derechos de los Inquilinos de la ciudad de San Xxxxxxx con cualquier aviso de desalojo que se emita.
Motivos para la terminación
El Propietario no puede rescindir el contrato de alquiler o negarse a renovar el contrato de alquiler de un Inquilino, excepto en los siguientes casos:
• Violaciones graves o reiteradas de los términos y condiciones del Contrato de Alquiler (por ejemplo, la falta de pago del alquiler o actividades delictivas que amenacen la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de las instalaciones por parte de otros residentes), o
• Violaciones de las leyes federales, estatales o locales aplicables, o
• Terminación del período de alquiler de la vivienda de transición, o
• Inhabitabilidad temporal o definitiva de la Propiedad, excepto cuando dicha inhabitabilidad sea a causa de acciones o descuidos del Propietario. La terminación o la no renovación debido a la inhabitabilidad debida a las acciones o inacciones del Propietario dará lugar a las cláusulas de reubicación citadas anteriormente.
Aviso de 30 días de terminación o no renovación
Para terminar o no renovar el contrato de xxxxxxxx, el Propietario notificará por escrito al Inquilino detallando los motivos de la terminación o no renovación al menos 30 días antes de la fecha efectiva de la terminación o no renovación, a menos que se base en una actividad delictiva violenta y grave que represente una amenaza inmediata para la seguridad del personal u otros residentes o que se haya emitido un aviso de 30 días para desocupar la propiedad más de dos veces durante el período de 6 meses anterior. El aviso de desalojo o de no renovación será entregado al Inquilino ya sea: (1) mediante correo de primera clase y correo certificado o registrado; o (2) mediante entrega personal al Inquilino o a un miembro del hogar de dieciocho años o más.
Aviso de 10 días sobre la oportunidad de discusión
El Propietario presentará un aviso por escrito sobre la oportunidad de discusión con el aviso de 30 días de terminación o no renovación para informar al Inquilino de su derecho a discutir la terminación propuesta o la no renovación del alquiler. El aviso sobre la oportunidad de discusión será entregado al Inquilino ya sea: (1) mediante correo de primera clase y correo certificado o registrado; o (2) mediante entrega personal al Inquilino o a un miembro del hogar de dieciocho años o más.
• El Aviso sobre la Oportunidad de Discusión ha de otorgar al Inquilino al menos diez días a partir de la fecha del aviso para solicitar una reunión con el Propietario.
• Si el Xxxxxxxxx hace una solicitud oportuna, el Propietario está de acuerdo en reunirse con el Inquilino y discutir la terminación propuesta o la no renovación y proporcionar al Inquilino una oportunidad de resolver la supuesta falta de pago u otras infracciones.
• Si el Inquilino no solicita una reunión de manera oportuna, el período xx xxxx días de la oportunidad para resolver el problema comienza en la fecha en que el Inquilino recibió el aviso de terminación o no renovación.
• El Propietario proporcionará al Inquilino la posibilidad de establecer un plan de pago financiero si el Aviso de Terminación o No Renovación se debe a la presunta falta de pago del alquiler. El Propietario garantizará la aplicación de los fondos para cubrir los alquileres atrasados a los alquileres pendientes antes de aplicarlos a los pagos atrasados. El Propietario también aceptará pagos digitales, así como cheques de caja y giros postales.
Aviso de 3 días para el desalojo
El Propietario notificará por escrito al Inquilino, con un mínimo de tres días de antelación, que debe desalojar el inmueble, si no se resuelve la controversia y el Inquilino no desocupa el inmueble en la fecha efectiva de la rescisión, como se establece en el aviso de rescisión del contrato de alquiler. Si el Inquilino no desocupa el inmueble al final del tercer día, el Propietario podrá entonces proceder a obtener la posesión mediante un juicio por entrada a la fuerza y detención en el tribunal del Xxxx xx Xxx correspondiente. El Aviso de Desalojo de 3 Días será notificado al inquilino ya sea: (1) mediante correo de primera clase y correo certificado o registrado; o (2) mediante entrega personal al Inquilino o a un miembro del hogar de dieciocho años o más.
Falta de suministro de aviso
Salvo en el caso de una terminación basada en una actividad delictiva violenta grave que suponga una amenaza inmediata para la seguridad del personal u otros residentes para la que no se requiera un aviso de 30 días, o cuando se haya emitido un Aviso de Desalojo de 30 días más de dos veces durante el período de 6 meses anterior, el Propietario acuerda que proporcionar el Aviso de Desalojo de 30 Días, el Aviso de la Oportunidad de Discusión de 10 Días y el Aviso de Desalojo de 3 Días como se describe anteriormente son condiciones previas a la presentación de una demanda por entrada y retención forzosa.
El Propietario está de acuerdo en que es responsabilidad suya demostrar, como elemento de su caso de desalojo, que se han seguido todos los procedimientos de aviso aplicables, y que la terminación del alquiler no es efectiva a menos que se siga correctamente el procedimiento de aviso. El Propietario renuncia al derecho de apelación para desestimar la demanda de entrada por la fuerza y la detención por incumplimiento de los procedimientos de aviso.
Entrada en la unidad
El Propietario, el representante del Propietario o el personal de mantenimiento pueden entrar en la unidad durante horarios razonables para cualquier propósito comercial razonable tras avisar al Inquilino con un mínimo de veinticuatro (24) horas de antelación, una ventana de tiempo razonable para la entrada, excepto:
• Si el Inquilino consiente de forma escrita a que el Propietario pueda entrar en la unidad sin aviso de 24 horas si el Propietario entra con el propósito de hacer una reparación a petición del Inquilino; o
• Si el Propietario cree, de buena fe, que existe una condición de emergencia que constituye un peligro inminente para el Inquilino, un miembro de la familia del Inquilino, u otra unidad de la propiedad.
Si un Inquilino o un miembro de la familia del Inquilino que tiene 18 años o más no está presente en la unidad en el momento de la entrada, el Propietario debe proporcionar documentación escrita en la unidad que indique el motivo de la entrada, el momento de la entrada y quién entró. El Propietario también consiente en evitar que se entre en la unidad con tanta frecuencia que se dificulte seriamente el disfrute pacífico de la unidad por parte del Inquilino. Si el Propietario infringe la cláusula, estará incumpliendo el contrato de alquiler y podrá rescindirlo.
Esta sección no requiere que el Propietario presente un aviso específico antes de entrar a la unidad del Inquilino para colocar cualquier aviso, incluido un Aviso de Desalojo, como lo autoriza el Código de Propiedad de Texas o un aviso para solucionar un incumplimiento.
Derecho a la organización
El Propietario está de acuerdo en que cada Inquilino puede realizar actividades en la propiedad relativas al establecimiento o funcionamiento de una organización de inquilinos, incluida la recepción de un organizador de inquilinos en la propiedad.
• Si se solicita, el Propietario está de acuerdo en reunirse con el Inquilino y un miembro de una organización de inquilinos durante el horario regular de trabajo para discutir asuntos relativos a la unidad del Inquilino o a la Propiedad en su conjunto.
• El Propietario no podrá tomar represalias contra el Inquilino o sus invitados porque el Inquilino o sus invitados establecieron, intentaron establecer o participaron en una organización de inquilinos. Dicho comportamiento de represalia puede incluir, sin limitación, el corte de servicios, el remolque, el cierre y la entrada ilegal a la unidad.
• Si el inquilino accede a áreas comunes para actividades de la organización de inquilinos, el Propietario no puede imponer tarifas o normas que no sean aplicables a un inquilino que accede a un área común para actividades que no incluyen las actividades de la organización de inquilinos.
Otras políticas de inquilinos y propietarios
El Inquilino comprende que la unidad alquilada bajo el Contrato de Xxxxxxxx ha recibido subsidios o una compensación financiera del San Xxxxxxx Housing Trust y que, como condición de estos subsidios o compensación financiera, el Inquilino está obligado y por la presente está de acuerdo en proporcionar al Propietario cualquier información y firmar los comunicados que sean necesarios para permitir que el Propietario verifique los ingresos del Inquilino y cumpla de otra manera con las políticas del San Xxxxxxx Housing Trust.
El Inquilino está de acuerdo en proporcionar al Propietario información exacta y completa respecto a los ingresos del Inquilino y hacerlo antes de la fecha especificada en la solicitud del Propietario. El Inquilino comprende que la falta intencional de suministro de información precisa y completa sobre los ingresos del Inquilino constituirá una violación grave del contrato de alquiler. Todos los archivos del Inquilino estarán disponibles para su inspección por parte de todas las agencias federales, estatales y locales aplicables, entre ellas el San Xxxxxxx Housing Trust. El Inquilino por la presente autoriza al Propietario a divulgar toda esa información a las agencias gubernamentales, entre ellas al San Xxxxxxx Housing Trust.
El Propietario acepta proporcionar al Inquilino una copia del Contrato de Xxxxxxxx y sus suplementos en el idioma en que se negoció el contrato. El Propietario también está de acuerdo en proporcionar al
Inquilino una copia de cualquier otra regla o política que el Propietario emita y que determine la conducta del Inquilino en la Propiedad.
cualquier demanda de desalojo que presente el Propietario.
El Propietario está de acuerdo en adjuntar una copia del Contrato de alquiler y todos los suplementos del contrato de alquiler a cualquier solicitud presentada en un procedimiento de desalojo contra el Inquilino. El Propietario acepta que la no entrega por parte del Propietario de una copia de los contratos de alquiler o de cualquier suplemento al Inquilino o al Tribunal será causa de desestimación sin perjuicio de
Apéndice B
HUD Affirmative Fair Housing Marketing Plan
Note to all applicants/respondents: This form was developed with Nuance, the official HUD software for the creation of HUD forms. HUD has made available instructions for downloading a free installation of a Nuance reader that allows the user to fill-in and save this form in Nuance. Please see xxxx://xxxxxx.xxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxx?xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx for the instructions. Using Nuance software is the only means of completing this form.
Affirmative Fair Housing Marketing Plan (AFHMP) - Multifamily Housing
U.S. Department of Housing and Urban Development
Office of Fair Housing and Equal Opportunity
OMB Approval No. 25290013
(exp.12/31/2016)
1a. Project Name & Address (including City, County, State & Zip Code) | 1b. Project Contract Number 1c. Xx. xx Xxxxx |
0x. Xxxxxx Xxxxx | |
0x. Housing/Expanded Housing Market Area Housing Market Area: Expanded Housing Market Area: |
1f. Managing Agent Name, Address (including City, County, State & Zip Code), Telephone Number & Email Address
1g. Application/Owner/Developer Name, Address (including City, County, State & Zip Code), Telephone Number & Email Address
1h. Entity Responsible for Marketing (check all that apply)
Owner Agent Other (specify)
Position, Name (if known), Address ( including City, County, State & Zip Code), Telephone Number & Email Address
1i. To whom should approval and other correspondence concerning this AFHMP be sent? Indicate Name, Address (including City, State & Zip Code), Telephone Number & E•Mail Address.
2a. Affirmative Fair Housing Marketing Plan
Please Select Plan Type
Plan Type Date of the First Approved AFHMP:
Reason(s) for current update:
2b. HUD-Approved Occupancy of the Project (check all that apply)
To fill existing unit vacancies
To place applicants on a waiting list (which currently has To reopen a closed waiting list (which currently has
individuals)
individuals)
Elderly Family Mixed (Elderly/Disabled) Disabled
2c. Date of Initial Occupancy 2d. Advertising Start Date
Advertising must begin at least 90 days prior to initial or renewed occupancy for new construction and substantial rehabilitation projects.
Date advertising began or will begin
For existing projects, select below the reason advertising will be used:
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3a. Demographics of Project and Housing Market Area
Complete and submit Worksheet 1.
3b. Targeted Marketing Activity
Based on your completed Worksheet 1, indicate which demographic group(s) in the housing market area is/are least likely to apply for the housing without special outreach efforts. (check all that apply)
Xxxxx American Indian or Alaska Native Asian Black or African American Native Hawaiian or Other Pacific Islander Hispanic or Latino Persons with Disabilities
Families with Children
Other ethnic group, religion, etc. (specify)
4a. Residency Preference
Please Select Yes or No
Is the owner requesting a residency preference? If yes, complete questions 1 through 5. If no, proceed to Xxxxx 0x.
Please Select Type
(1) Type
(2) Is the residency preference area:
Please Select Yes or No
The same as the AFHMP housing/expanded housing market area as identified in Block 1e?
Please Select Yes or No
The same as the residency preference area of the local PHA in whose jurisdiction the project is located?
(3) What is the geographic area for the residency preference?
(4) What is the reason for having a residency preference?
(5) How do you plan to periodically evaluate your residency preference to ensure that it is in accordance with the non-discrimination and equal opportunity requirements in 24 CFR 5.105(a)?
Complete and submit Worksheet 2 when requesting a residency preference (see also 24 CFR 5.655(c)(1)) for residency preference requirements. The requirements in 24 CFR 5.655(c)(1) will be used by HUD as guidelines for evaluating residency preferences consistent with the applicable HUD program requirements. See also HUD Occupancy Handbook (4350.3) Chapter 4, Section 4.6 for additional guidance on preferences.
4b. Proposed Marketing Activities: Community Contacts Complete and submit Worksheet 3 to describe your use of community contacts to market the project to those least likely to apply.
4c. Proposed Marketing Activities: Methods of Advertising Complete and submit Worksheet 4 to describe your proposed methods of advertising that will be used to market to those least likely to apply. Attach copies of advertisements, radio and television scripts, Internet advertisements, websites, and brochures, etc.
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5a. Fair Housing Poster
The Fair Housing Poster must be prominently displayed in all offices in which sale or rental activity takes place (24 CFR 200.620(e)).
Check below all locations where the Poster will be displayed.
Rental Office Real Estate Office Model Unit
Other (specify)
5b. Affirmative Fair Housing Marketing Plan
The AFHMP must be available for public inspection at the sales or rental office (24 CFR 200.625). Check below all locations
where the AFHMP will be made available.
Rental Office
Real Estate Office
Model Unit
Other (specify)
5c. Project Site Sign
Project Site Signs, if any, must display in a conspicuous position the HUD approved Equal Housing Opportunity logo, slogan, or statement (24 CFR 200.620(f)). Check below all locations where the Project Site Sign will be displayed. Please submit photos of Project signs.
Rental Office Real Estate Office Model Unit Entrance to Project Other (specify)
The size of the Project Site Sign will be x
The Equal Housing Opportunity logo or slogan or statement will be x
6. Evaluation of Marketing Activities
Explain the evaluation process you will use to determine whether your marketing activities have been successful in attracting individuals least likely to apply, how often you will make this determination, and how you will make decisions about future marketing based on the evaluation process.
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7a. Marketing Staff
What staff positions are/will be responsible for affirmative marketing?
Please Select Yes or No
7b. Staff Training and Assessment: AFHMP
(1) Has staff been trained on the AFHMP?
Please Select Yes or No
(2) Has staff been instructed in writing and orally on nondiscrimination and fair housing policies as required by 24 CFR 200.620(c)?
(3) If yes, who provides instruction on the AFHMP and Fair Housing Act, and how frequently?
Please Select Yes or No
(4) Do you periodically assess staff skills on the use of the AFHMP and the application of the Fair Housing Act?
(5) If yes, how and how often?
7c. Tenant Selection Training/Staff
(1) Has staff been trained on tenant selection in accordance with the project’s occupancy policy, including any residency preferences?
Please Select Yes or No
(2) What staff positions are/will be responsible for tenant selection?
7d. Staff Instruction/Training:
Describe AFHM/Fair Housing Act staff training, already provided or to be provided, to whom it was/will be provided, content of training, and the dates of past and anticipated training. Please include copies of any AFHM/Fair Housing staff training materials.
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8. Additional Consideration: s Is there anything else you would like to tell us about your AFHMP to help ensure that your program is marketed to those least likely to apply for housing in your project? Please attach additional sheets, as needed.
9. Review and Update
By signing this form, the applicant/respondent agrees to implement its AFHMP, and to review and update its AFHMP
in accordance with the instructions to item 9 of this form in order to ensure continued compliance with HUD’s Affirmative Fair Housing Marketing Regulations (see 24 CFR Part 200, Subpart M). I hereby certify that all the information stated herein, as well as any information provided in the accompaniment herewith, is true and accurate. Warning: HUD will prosecute false claims and statements. Conviction may result in criminal and/or civil penalties. (See 18 U.S.C. 1001, 1010, 1012; 31 U.S.C. 3729, 3802).
Signature of person submitting this Plan & Date of Submission (mm/dd/yyyy)
Name (type or print)
Title & Name of Company
For HUD•Office of Housing Use Only
For HUD•Office of Fair Housing and Equal Opportunity Use Only
Reviewing Official:
Approval
Disapproval
Signature & Date (mm/dd/yyyy)
Signature & Date (mm/dd/yyyy)
Name (type or
print)
Name (type or
print)
Title
Title
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Public reporting burden for this collection of information is estimated to average six (6) hours per initial response, and four (4) hours for updated plans, including the time for reviewing instructions, searching existing data sources, gathering and maintaining the data needed, and completing and reviewing the collection of information. This agency may not collect this information, and you are not required to complete this form, unless it displays a currently valid Office of Management and Budget (OMB) control number.
Purpose of Form: All applicants for participation in FHA subsidized and unsubsidized multifamily housing programs with five or more units (see 24 CFR 200.615) must complete this Affirmative Fair Housing Marketing Plan (AFHMP) form as specified in 24 CFR 200.625, and in accordance with the requirements in 24 CFR 200.620. The purpose of this AFHMP is to help applicants offer equal housing opportunities regardless of race, color, national origin, religion, sex, familial status, or disability. The AFHMP helps owners/agents (respondents) effectively market the availability of housing opportunities to individuals of both minority and non-minority groups that are least likely to apply for occupancy. Affirmative fair housing marketing and planning should be part of all new construction, substantial rehabilitation, and existing project marketing and advertising activities.
An AFHM program, as specified in this Plan, shall be in effect for each multifamily project throughout the life of the mortgage (24 CFR 200.620(a)). The AFHMP, once approved by HUD, must be made available for public inspection at the sales or rental offices of the respondent (24 CFR 200.625) and may not be revised without HUD approval. This form contains no questions of a confidential nature.
Applicability: The form and worksheets must be completed and submitted by all FHA subsidized and unsubsidized multifamily housing program applicants.
INSTRUCTIONS:
Send completed form and worksheets to your local HUD Office, Attention: Director, Office of Housing
Part 1: Applicant/Respondent and Project Identification. Xxxxxx 0x, 0x, 0x, 0x, 0x, xxx 0x are self- explanatory.
Block 1d- Respondents may obtain the Census tract number from the U.S. Census Bureau (xxxx://xxxxxxxxxx0.xxxxxx.xxx/xxxx.xxxx) when completing Worksheet One.
Xxxxx 0x- Respondents should identify both the housing market area and the expanded housing market area for their multifamily housing projects. Use abbreviations if necessary. A housing market area is the area from which a multifamily housing project owner/agent may reasonably expect to draw a substantial number of its tenants. This could be a county or Metropolitan Division. The U.S. Census Bureau provides a range of levels to draw from.
An expanded housing market area is a larger geographic area, such as a Metropolitan Division or a Metropolitan Statistical Area, which may provide additional demographic diversity in terms of race, color, national origin, religion, sex, familial status, or disability.
Block 1f- The applicant should complete this block only if a Managing Agent (the agent cannot be the applicant) is implementing the AFHMP.
Part 2: Type of AFHMP
Block 2a- Respondents should indicate the status of the AFHMP, i.e., initial or updated, as well as the date of the first approved AFHMP. Respondents should also provide the reason (s) for the current update, whether the update is based on the five-year review or due to significant changes in project or local demographics (See instructions for Part 9).
Block 2b- Respondents should identify all groups HUD has approved for occupancy in the subject project, in accordance with the contract, grant, etc.
Block 2c- Respondents should specify the date the project was/will be first occupied.
Block 2d- For new construction and substantial rehabilitation projects, advertising must begin at least 90 days prior to initial occupancy. In the case of existing projects, respondents should indicate whether the advertising will be used to fill existing vacancies, to place individuals on the project’s waiting list, or to re-open a closed waiting list. Please indicate how many people are on the waiting list when advertising begins.
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Part 3 Demographics and Marketing Area. "Least likely to apply" means that there is an identifiable presence of a specific demographic group in the housing market area, but members of that group are not likely to apply for the housing without targeted outreach, including marketing materials in other languages for limited English proficient individuals, and alternative formats for persons with disabilities. Reasons for not applying may include, but are not limited to, insufficient information about housing opportunities, language barriers, or transportation impediments.
Block 3a - Using Worksheet 1, the respondent should indicate the demographic composition of the project’s residents, current project applicant data,
census tract, housing market area, and expanded housing market area. The applicable housing market area
and expanded housing market area should be indicated
in Block 1e. Compare groups within rows/across columns on Worksheet 1 to identify any under-represented group(s) relative to the surrounding housing market area and expanded housing market area, i.e., those group(s) “least likely to apply”
for the housing without targeted outreach and marketing. If there is a particular group or subgroup with members of a protected class that has an identifiable presence in the housing market area, but is not included in Worksheet 1, please specify under “Other.”
Respondents should use the most current demographic data from the U.S. Census or another official source such as a local government planning office. Please indicate the source of your data in Part 8 of this form.
Block 3b - Using the information from the completed Worksheet 1, respondents should identify the demographic group(s) least likely to apply for the housing without special outreach efforts by checking all that apply.
Part 4 - Marketing Program and Residency Preference (if any).
Block 4a - A residency preference is a preference for admission of persons who reside or work in a specified geographic area (see 24 CFR 5.655(c)(1)(ii)). Respondents should indicate whether a residency preference is being utilized, and if so, respondents should specify if it is new, revised, or continuing. If a respondent wishes to utilize a residency preference, it must state the preference area (and provide a map delineating the precise area) and state the reason for having such a preference. The respondent must ensure that the preference is in accordance with the non- discrimination and equal opportunity requirements in 24 CFR 5.105(a) (see 24 CFR 5.655(c)(1)).
Respondents should use Worksheet 2 to show how the percentage of the eligible population living or working in the
residency preference area compares to that of residents of the project, project applicant data, census tract, housing market area, and expanded housing market area. The percentages would be the same as shown on completed Worksheet 1.
Block 4b - Using Worksheet 3, respondents should describe
their use of community contacts to help market the project to those least likely to apply. This table should include the name of a contact person, his/her address, telephone number, previous experience working with the target population(s), the approximate date contact was/will be initiated, and the specific role the community contact will play in assisting with affirmative fair housing marketing or outreach.
Block 4c - Using Worksheet 4, respondents should describe their proposed method(s) of advertising to market to those least likely to apply. This table should identify each media option, the reason for choosing this media, and the language
of the advertisement. Alternative format(s) that will be used to reach persons with disabilities, and logo(s) that will appear on the various materials (as well as their size) should be described.
Please attach a copy of the advertising or marketing material.
Part 5 – Availability of the Fair Housing Poster, AFHMP, and Project Site Sign.
Block 5a - The Fair Housing Poster must be prominently displayed in all offices in which sale or rental activity takes place (24 CFR 200.620(e)). Respondents should indicate all locations where the Fair Housing Poster will be displayed.
Block 5b -The AFHMP must be available for public inspection at the sales or rental office (24 CFR 200.625). Check all of the locations where the AFHMP will be available.
Xxxxx 0x -The Project Site Sign must display in a conspicuous position the HUD-approved Equal Housing Opportunity logo, slogan, or statement (24 CFR 200.620(f)). Respondents should indicate where the Project Site Sign will be displayed, as well as the size of the Sign and the size of the logo, slogan, or statement. Please submit photographs of project site signs.
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Part 6 - Evaluation of Marketing Activities.
Respondents should explain the evaluation process to be used to determine if they have been successful in attracting those individuals identified as least likely to apply. Respondents should also explain how they will make decisions about future marketing activities based on the evaluations.
Part 7- Marketing Staff and Training.
Block 7a -Respondents should identify staff positions that are/will be responsible for affirmative marketing.
Block 7b - Respondents should indicate whether staff has been trained on the AFHMP and Fair Housing Act.
Please indicate who provides the training and how frequently.
In addition, respondents should specify whether they periodically assess staff members’ skills in using the AFHMP and in applying the Fair Housing Act. They should state how often
they assess employee skills and how they conduct the assessment.
Xxxxx 0x - Respondents should indicate whether staff has been trained on tenant selection in accordance with the project’s occupancy policy, including residency preferences (if any). Respondents should also identify those staff positions that are/will be responsible for tenant selection.
Block 7d - Respondents should include copies of any written materials related to staff training, and identify the dates of past and anticipated training.
Part 8 - Additional Considerations.
Respondents should describe their efforts not previously mentioned that were/are planned to attract those individuals least likely to apply for the subject housing.
Part 9 - Review and Update.
By signing the respondent assumes responsibility for implementing the AFHMP. Respondents must review their AFHMP every five years or when the local Community Development jurisdiction’s Consolidated Plan is updated, or when there are significant changes in the demographics of the project or the local housing market area. When reviewing the plan, the respondent should consider the current demographics of the
housing market area to determine if there have been demographic changes in the population in terms of race, color, national
origin, religion, sex, familial status, or disability. The respondent will then determine if the population least to likely to apply for the housing is still the population identified in the AFHMP, whether the advertising and publicity cited in the current AFHMP are still appropriate, or whether advertising sources should be modified or expanded. Even if the demographics of the housing market area have not
changed, the respondent should determine if the outreach currently being performed is reaching those it is intended to reach as measured by project occupancy and applicant data. If not, the AFHMP should be updated. The revised AFHMP must be submitted to HUD for approval. HUD may review whether the affirmative marketing is actually being performed in accordance with the AFHMP. If based on their review, respondents determine the AFHMP does not need to be revised, they should maintain a file documenting what was reviewed, what was found as a result of the review, and why no changes were required. HUD may review this documentation.
Notification of Intent to Begin Marketing.
No later than 90 days prior to the initiation of rental marketing activities, the respondent must submit notification of intent to begin marketing. The notification is required by the AFHMP Compliance Regulations (24 CFR 108.15). The
Notification is submitted to the Office of Housing in the HUD Office servicing the locality in which the proposed housing will be located. Upon receipt of the Notification of Intent to Begin Marketing from the applicant, the monitoring office will review any previously approved plan and may schedule a pre-occupancy conference.
Such conference will be held prior to initiation of sales/rental marketing activities. At this conference, the previously approved AFHMP will be reviewed with the applicant to determine if the plan, and/or its proposed implementation, requires modification prior to initiation of marketing in order to achieve the objectives of the AFHM regulation and the plan.
OMB approval of the AFHMP includes approval of this notification procedure as part of the AFHMP. The burden hours for such notification are included in the total designated for this AFHMP form.
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Worksheet 1: Determining Demographic Groups Least Likely to Apply for Housing Opportunities (See AFHMP, Block 3b)
In the respective columns below, indicate the percentage of demographic groups among the project’s residents, current project applicant data, census tract, housing market area, and expanded housing market area (See instructions to Block 1e). If you are a new construction or substantial rehabilitation project and do not have residents or project applicant data, only report information for census tract, housing market area, and expanded market area. The purpose of this information is to identify any under-representation of certain demographic groups in terms of race, color, national origin, religion, sex, familial status, or disability. If there is significant under-representation of any demographic group among project residents or current applicants in relation to the housing/expanded housing market area, then targeted outreach and marketing should be directed towards these individuals least likely to apply. Please indicate under-represented groups in Block 3b of the AFHMP. Please attach maps showing both the housing market area and the expanded housing market area.
Demographic Characteristics | Project’s Residents | Project’s Applicant Data | Census Tract | Xxxxxxx Xxxxxx Xxxx | Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxx |
% White | |||||
% Black or African American | |||||
% Hispanic or Latino | |||||
% Asian | |||||
% American Indian or Alaskan Native | |||||
% Native Hawaiian or Pacific Islander | |||||
%Persons with Disabilities | |||||
% Families with Children under the age of 18 | |||||
Other (specify) | |||||
Worksheet 2: Establishing a Residency Preference Area (See AFHMP, Block 4a) Complete this Worksheet if you wish to continue, revise, or add a residency preference, which is a preference for admission of persons who reside or work in a specified geographic area (see 24 CFR 5.655(c)(1)(ii)). If a residency preference is utilized, the preference must be in accordance with the non-discrimination and equal opportunity requirements contained in 24 CFR 5.105(a). This Worksheet will help show how the percentage of the population in the residency preference area compares to the demographics of the project 's residents, applicant data, census tract, housing market area, and expanded housing market area. Please attach a map clearly delineating the residency preference geographical area. | ||||||
Demographic Characteristics | Project’s Residents (as determined in Worksheet 1) | Project’s Applicant Data (as determined in Worksheet 1) | Census Tract (as determined in Worksheet 1) | Housing Market Area (as determined in Worksheet 1) | Expanded Housing Market Area (as determined in Worksheet 1) | Residency Preference Area (if applicable) |
% White | ||||||
% Black or African American | ||||||
% Hispanic or Latino | ||||||
% Asian | ||||||
% American Indian or Alaskan Native | ||||||
% Native Hawaiian or Pacific Islander | ||||||
% Persons with Disabilities | ||||||
% Families with Children under the age of 18 | ||||||
Other (specify) | ||||||
Worksheet 3: Proposed Marketing Activities –Community Contacts (See AFHMP, Block 4b) For each targeted marketing population designated as least likely to apply in Block 3b, identify at least one community contact organization you will use to facilitate outreach to the particular population group. This could be a social service agency, religious body, advocacy group, community center, etc. State the names of contact persons, their addresses, their telephone numbers, their previous experience working with the target population, the approximate date contact was/will be initiated, and the specific role they will play in assisting with the affirmative fair housing marketing. Please attach additional pages if necessary. | |
Targeted Population(s) | Community Contact(s), including required information noted above. |
Worksheet 4: Proposed Marketing Activities – Methods of Advertising (See AFHMP, Block 4c) Complete the following table by identifying your targeted marketing population(s), as indicated in Xxxxx 0x, as well as the methods of advertising that will be used to market to that population. For each targeted population, state the means of advertising that you will use as applicable to that group and the reason for choosing this media. In each block, in addition to specifying the media that will be used (e.g., name of newspaper, television station, website, location of bulletin board, etc.) state any language(s) in which the material will be provided, identify any alternative format(s) to be used (e.g. Braille, large print, etc.), and specify the logo(s) (as well as size) that will appear on the various materials. Attach additional pages, if necessary, for further explanation. Please attach a copy of the advertising or marketing material. | |||
Targeted Population(s)→ Methods of Advertising ↓ | Targeted Population: | Targeted Population: | Targeted Population: |
Newspaper(s) | |||
Radio Station(s) | |||
TV Station(s) | |||
Electronic Media | |||
Bulletin Boards | |||
Brochures, Notices, Flyers | |||
Other (specify) | |||
Apéndice C
City of San Xxxxxxx
Non-Discrimination Ordinance