BOLETO DE COMPRA-VENTA
Entre XXXX SRL., representada en este acto por los Sres. XXXX XXXXXXX XXXXXXX, con D.N.I. Nº 00.000.000 y Xx. XXXXX XXXXXXX XXXXXX con DNI 00.000.000, actuando ambos en sus caracteres de gerentes de la misma según resulta del acto constitutivo, con domicilio en la xxxxx Xxxxxx xx xx Xxx 0000, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, denominada en adelante el “Vendedor”, por una parte, y por la otra el Xx. , xxx XXX , xxx xxxxxxxxx , Xxxxxxx Xxxxxxx ,xx adelante el “Comprador” y, conjuntamente con el Vendedor, las “Partes”, se conviene la celebración del presente boleto de compra-venta inmobiliaria (en adelante, el “Boleto”), que ambas Partes sujetan a las siguientes cláusulas y condiciones:
PRIMERA - DATOS DE LAS PARTES
XXXX SRL fue constituida por escritura pública Nº 130 de fecha 04 de Julio de 2005, pasada al Folio Nº 137 del Registro Notarial Nº 101 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por ante el Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, registro a su cargo, e inscripta en la Inspección General de Justicia bajo el Número 5006 del Libro 113, Tomo- de SRL , el día 18 de julio de 2005
Los datos personales del Comprador son los siguientes: Sr. de nacionalidad , nacido el de de , de estado civil . T.E.: .
SEGUNDA – OBJETO
El Vendedor vende al Comprador y éste adquiere de conformidad una unidad funcional en construcción, destinada a vivienda uso profesional, sita en el PISO º, Letra , según surge del plano visado, con Expediente Municipal Nº 8851/2004, del edificio a construir sito en la xxxxx XXXXXXX 0000, xxxxx Xxxxx x Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx, inscripto en la matrícula Nº F.R.E. 18-5463, con NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción: 19 Sección: 15, Manzana: 43, Parcela: 8 (en adelante, la “Unidad”). Se acompañan como Anexo II a este Boleto el plano y las especificaciones técnicas de la Unidad, debidamente suscriptos por las Partes.
TERCERA - PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio de esta compraventa que se conviene en la suma de DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES ------(U$S .-) que el Comprador abonará al Vendedor, en billetes de esa moneda, del siguiente modo:
DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES ---- (U$S .-), que el Comprador abona en este acto, a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago por dicha cantidad. El equivalente en pesos de esta suma, será depositado por la vendedora en su Cuenta Corriente del Banco Frances 000-000000-0
El saldo restante o sea la cantidad de DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES (U$S .-), en cuotas mensuales y consecutivas de DÓLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES D ---- (U$S .-), venciendo la primera a los 30 días corridos de la firma de presente boleto es decir el dia (COMPLETAR CON FE CHA EXACTA)
Los pagos mencionados en el punto B) de la presente Cláusula Tercera deberán realizarse en la fecha indicada (o en el DIA hábil inmediatamente posterior, de resultar dicha fecha un día inhábil) en Xxxxxxxxx 0000 7mo piso, of. 710, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el horario de 15:00 a 18:00 horas o donde el Vendedor, indique fehacientemente en el futuro. El equivalente en pesos de esta suma, será depositado por la vendedora en su Cuenta Corriente del Banco Frances 0000-000000-0.
El precio incluye el impuesto al valor agregado correspondiente, a una tasa del 10.5%; cualquier aumento o disminución en este impuesto u otro impuesto existente o que se cree en el futuro, estará al cargo exclusivo del Comprador.
CUARTA - XXXX
En el supuesto de que alguna de las partes no diere cumplimiento a cualquiera de las obligaciones asumidas en los términos pactados, previa intimación fehaciente por un plazo de 48 horas, incurrirá en xxxx, quedando la parte incumplidora, en el supuesto de continuar en dicha actitud, obligada a abonar a la parte cumplidora una multa equivalente al 0,065% diario de: a) La compradora sobre lo adeudado; b) La vendedora sobre lo recibido.- en ambos casos, esta multa se aplicará hasta el efectivo cumplimiento de lo pactado.
QUINTA- PACTO COMISORIO EXPRESO: Cuando una de las partes deje de cumplir puntual e íntegramente cualesquiera de las obligaciones a su cargo, incurrirá en xxxx en los términos fijados en la cláusula CUARTA del presente boleto de compra-venta y dará opción a la parte cumplidora a resolver de pleno derecho este contrato o exigir su cumplimiento, tornándose aplicable, en ambos casos y según corresponda, la cláusula penal convenida en las cláusulas SEXTA Y SEPTIMA, del presente boleto.
SEXTA- INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL COMPRADOR: En caso de incurrir en xxxx el Comprador, el Vendedor podrá a) exigir el cumplimiento judicial del presente boleto con más los daños y perjuicios que pudieren corresponder o b) declarar resuelto el presente boleto quedando a su favor el 100% de las sumas entregadas hasta la fecha de resolución en calidad de única y total indemnización contractualmente pactada, pudiendo la vendedora disponer libremente del bien.
SÉPTIMA- INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL VENDEDOR: En caso de incurrir en xxxx el Vendedor, el Comprador podrá: a) exigir el cumplimiento judicial del presente boleto con más los daños y perjuicios que pudieren corresponder o b) Declarar resuelto el presente boleto exigiendo al Vendedor el reintegro de las sumas abonadas hasta la fecha de resolución más una suma igual en calidad de única y total indemnización. Las sumas que como consecuencia de la rescisión o resolución deba entregar el vendedor al comprador no devengarán ningún tipo de interés.
OCTAVA- PREHORIZONTALIDAD
El Comprador conoce y acepta que el inmueble del cual forma parte la Unidad (en adelante, el “Inmueble”) se someterá a la Ley de Prehorizontalidad No. 19.724, reconociendo la obligatoriedad de las disposiciones relativas a edificación y construcción del Inmueble. La construcción del Inmueble es de exclusiva responsabilidad del Vendedor, quien podrá modificar los planos y pliegos de especificaciones respectivos sin necesidad de previa consulta al Comprador en relación con los siguientes temas: (i) diferencia de metros cuadrados en las unidades, como así también en los espacios comunes, propios o comunes de uso exclusivo, (ii) anexión de unidades funcionales, (iii) incorporación de unidades funcionales; y (iv) cambio de destino de las unidades funcionales. El Comprador declara en este acto su expresa conformidad con las modificaciones antes señaladas, siendo a cargo del Vendedor los mayores costos vinculados a las mismas, los que quedarán definidos en el plano de mensura y final de obra.
NOVENA - PLANOS Y MEDIDAS
Esta venta se formaliza “ad-corpus”, conviniéndose que las medidas de la Unidad son provisorias y podrán sufrir las modificaciones que imponga la marcha de la obra, la dirección de la misma o las autoridades competentes. Las medidas indicadas podrán ser afectadas en más o en menos al cabo de la construcción y se considerarán definitivas las que resulten en el plano de subdivisión en propiedad horizontal que, oportunamente, se someterá a la aprobación de las autoridades competentes. La numeración de la unidad también es provisoria, ya que el Vendedor podrá unificar las unidades del edificio, modificando su numeración original. El Vendedor se reserva el derecho de unificar las unidades ubicadas en distintos pisos mediante el sistema de dúplex o similares, comunicados mediante escaleras internas. Todas las alteraciones o modificaciones que introduzca el Vendedor en ejercicio de derechos reservados en este boleto, no dará derecho al Comprador a reclamar la resolución o rescisión de este Boleto, ni el ajuste o modificación del precio, ni derecho a indemnización de ninguna Especie.
DÉCIMA – ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
El Comprador suscribe en este acto los planos de la Unidad y el pliego de especificaciones técnicas respectivo adjuntos como Anexo II, dejando constancia que conoce y acepta la calidad y marca de los detalles constructivos y de terminación, así como los artefactos, accesorios y materiales a emplearse en la edificación, conviniéndose que tales indicaciones han sido hechas a titulo ejemplificativo y que la dirección de obra podrá decidir libremente introducir los cambios que estime convenientes, conservando el nivel de calidad representado por las marcas señaladas.
DÉCIMOPRIMERA - POSESIÓN
La posesión de la Unidad será otorgada al Comprador durante el mes xx Xxxxx de 2005 salvo caso fortuito, fuerza mayor, huelgas que afecten a la industria de la construcción o incumplimiento por parte de los proveedores, contratistas o subcontratistas de la obra. El Vendedor se reserva el derecho de atrasar la entrega de la posesión hasta 90 (noventa) días corridos, contados a partir del 30 xx xxxxx de 2007. El Vendedor notificará al Comprador con una anticipación mínima de 10 (diez) días corridos la fecha de entrega de la posesión, la cual podrá ocurrir cuando la Unidad vendida se encuentre en condiciones razonables de habitabilidad y funcione, al menos, 1 (un) ascensor en el Inmueble, aún cuando las partes comunes del Inmueble estén pendientes de terminación y/o, por causas no imputables al Vendedor, se encuentren pendientes de instalación los medidores de luz, gas y eventualmente de agua, cuya instalación el Comprador se obliga a gestionar ante las empresas prestadoras de los servicios respectivos, bastando en tal supuesto que pudiere utilizarse la luz de obra y el agua de construcción y estuviere habilitada la conexión de gas al Inmueble. A partir de la fecha de entrega de la posesión, haya o no el Comprador efectivizado la misma, quedarán a su exclusivo cargo las expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones que afecten a la Unidad y, salvo oposición expresa y fehaciente manifestada por el Comprador por escrito, se entenderá que el Comprador ha prestado su conformidad con la construcción del Inmueble y de la Unidad que adquiere, con todos sus artefactos, instalaciones y accesorios, no teniendo observación ni reclamo alguno que formular. Las Partes acuerdan que se permitirán únicamente 2 (dos) visitas al Comprador durante la ejecución de la obra, previa notificación fehaciente a la dirección de obra, la cual coordinará la fecha y hora de dichas visitas.
DÉCIMOSEGUNDA - ESCRITURA
La Unidad será escriturada en favor del Comprador en base a títulos perfectos y con todos los impuestos, tasas y contribuciones pagos hasta la posesión. La escritura traslativa de dominio será otorgada, como condición de venta, por ante el escribano que designe el Vendedor, con carácter simultáneo a la entrega de la posesión al Comprador. El notario citará a las partes para el acto escriturario con una antelación mínima de 10 (diez) días corridos. El impuesto a las ganancias, si lo hubiera, será abonado por la Vendedora.
Serán a cargo del Comprador y se harán efectivos en el acto de la escritura traslativa de dominio:
(i) la constitución del seguro contra incendio que exige la Ley No. 13.512 en la parte proporcional que le corresponda, según porcentual de dominio determinado en el Reglamento de Copropiedad y Administración;
(ii) una suma equivalente al 1% del valor de venta de la Unidad, que se depositará en poder del administrador del Inmueble a cuenta del fondo operativo o de caja, importe éste que no devengará intereses ni indexación alguna, destinado al equipamiento y amoblamiento de espacios comunes, certificados para solicitud de medidores ante la empresa Edenor, y provisión y colocación de artefactos de iluminación, elementos de seguridad y matafuegos en espacios comunes;
(iii) gastos, sellados y honorarios por la compra de la Unidad; y
(iv) gastos, sellados y honorarios vinculados al Reglamento de Copropiedad y Administración.
Las Partes deberán concurrir al acto escriturario a la primera citación fehaciente que reciban xxx xxxxxxxxxx designado. Si alguna de las Partes no lo hiciera y/o no cumpliese con las obligaciones a su cargo conforme este Boleto, dará derecho a la parte cumplidora al ejercicio de los derechos establecidos en las Cláusulas Sexta y Séptima de este Boleto, según corresponda.
DÉCIMOTERCERA- TRANSFERENCIA
Este Boleto no podrá ser cedido ni transferido a terceros por cualquier título que fuese sin la previa conformidad por escrito del Vendedor, bajo apercibimiento de rescisión del mismo, en razón de que los antecedentes personales y patrimoniales del Comprador fueron determinantes y decisivos para la concreción de la transacción objeto del presente. La cesión o transferencia de este Boleto no liberará de sus obligaciones al Comprador ni será oponible al Vendedor, excepto con el previo consentimiento escrito de este último.
DECIMOCUARTA - LETRERO
El Comprador autoriza en forma irrevocable al Vendedor para que instale en cualquier lugar del frente, laterales o parte superiores del Inmueble los carteles de venta que fueren necesarios para continuar con la comercialización de las restantes unidades funcionales existentes en el Inmueble.
DÉCIMOQUINTA - ANEXOS
Forman parte integrante de este Boleto los siguientes Anexos: (i) Anexo I: Cláusulas Especiales; (ii) Anexo II: Plano y especificaciones técnicas de la Unidad
DECIMOSEXTA – DOMICILIOS – LEY Y JURISDICCIÓN APLICABLE
Para toda cuestión atinente a este Boleto las Partes constituyen domicilios especiales en los lugares indicados en el encabezamiento del presente. La interpretación, aplicación y ejecución de este Boleto se regirá por la ley de la República Argentina, sujetándose las Partes a la jurisdicción ordinaria de los tribunales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder.
DE CONFORMIDAD se firman 2 (dos) ejemplares del presente, de igual tenor y a un solo efecto, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 00 días del mes xx Xxxxx de 2006.
ANEXO I
CLÁUSULAS ESPECIALES
CLAUSULA ESPECIAL Nº 1: RUBROS EXCLUIDOS DEL PRECIO. El Precio no incluye los gastos vinculados a la habilitación de los servicios de luz, gas, teléfono y otros servicios correspondientes a la Unidad, los que correrán por cuenta del Comprador.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 2: DESIGNACIÓN DEL ADMINISTRADOR. Hasta la escrituración de la última de las unidades del edificio, la administración de la totalidad del inmueble y la representación legal del consorcio de copropietarios será ejercida por el Vendedor o por la persona física o jurídica que éste designe.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 3: ACCIÓN JUDICIAL DEL COMPRADOR. En caso de una eventual acción judicial entre las Partes con motivo del presente Boleto, el Comprador renuncia en forma expresa e irrevocable a trabar medidas precautorias que afecten la libre disponibilidad por parte del Vendedor de unidades ajenas al litigio, entendiéndose que en caso de no poder trabarse medidas precautorias exclusivamente sobre la Unidad, el Vendedor podrá levantar o sustituir las medidas que se hubieren decretado o trabado sobre otras unidades funcionales depositando el importe total abonado por el Comprador, más un diez por ciento (10%) de ese valor para eventuales accesorias.- Mediante este depósito, el Vendedor podrá levantar cualquier medida cautelar que no afecte exclusivamente a la Unidad.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 4: NUEVOS IMPUESTOS. El Precio incluye exclusivamente los impuestos vigentes a la fecha de suscripción de este Boleto. Estará a cargo exclusivo del Comprador el pago de los impuestos que rijan en el futuro y afecten esta operación inmobiliaria y/o el costo de las traslaciones de dominio y/o construcciones y/o venta de inmueble, aún cuando la norma respectiva estableciera que tales cargas o gravámenes sean soportados exclusivamente por el Vendedor.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 5: MODIFICACIONES NO AUTORIZADAS. El Comprador no podrá realizar modificaciones ni obras adicionales, ni alterar partes propias de la Unidad hasta tanto estén expedidos los certificados finales del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Aguas Argentinas y demás organismos y reparticiones competentes. Si violara esta disposición será responsable de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la demora en la expedición de dichos certificados, sin perjuicio de la aplicación de lo previsto en la Cláusula Sexta del Boleto para el caso de incumplimiento por parte del Comprador. En especial se deja expresa constancia de que el Comprador no podrá realizar alteraciones y/o agregados y/o instalar equipos exteriores que afecten la fachada y la estructura del Inmueble.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 6: FALLECIMIENTO, INCAPACIDAD O INHABILITACIÓN DEL COMPRADOR. En caso de fallecimiento, incapacidad o inhabilitación legalmente declarada del Comprador, sus herederos, unificando representación en el primer caso, y su representante legal en los restantes, deberán tomar a su cargo y asumir las obligaciones contraídas por el Comprador conforme este Boleto, dentro de los 30 (treinta) días corridos de ocurrido el fallecimiento o declarada la incapacidad o inhabilitación legal, so pena de incurrir en xxxx, con iguales consecuencias y penalidades que las estipuladas en la Cláusula Cuarta del Boleto.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 7: OTORGAMIENTO DE PODER ESPECIAL PARA LA MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN. El Vendedor se reserva el derecho de modificar, a su exclusivo costo, el Reglamento de Copropiedad y Administración del Inmueble por un plazo de 2 (DOS) años contados a partir de la fecha de publicación del mismo. El Comprador se obliga a otorgar, simultáneamente con la escritura traslativa de dominio, PODER ESPECIAL E IRREVOCABLE por dicho término a favor de la o las persona/s que el Vendedor indique, a fin de que las mismas presten su conformidad con dichas modificaciones y suscriban la pertinente escritura de modificación del reglamento antes mencionado. Asimismo, el Comprador se compromete, en caso de venta por parte del Comprador de la Unidad, al otorgamiento de idéntico poder por el mismo plazo por parte del nuevo adquirente de la misma.
CLAUSULA ESPECIAL Nº 8: RENUNCIA A ALEGAR IMPREVISIÓN CONTRACTUAL. Toda vez que este negocio inmobiliario reúne características de pago en dólares estadounidenses a plazos, el Comprador, quien manifiesta tener recursos económicos propios, renuncia expresamente a requerir la resolución de este Boleto o la revisión, reducción o alteración del Precio invocando la denominada “Teoría de la Imprevisión” (Art. 1198 del Código Civil). Se deja constancia de que la evolución de la economía nacional en los últimos años descarta que se conciba como extraordinaria ni, menos aún, como imprevista, cualquier alteración, por brusca y elevada que sea, de la cotización o paridad de la moneda estadounidense respecto de la nacional.
DE CONFORMIDAD se firman 2 (dos) ejemplares del presente, de igual tenor y a un solo efecto, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 00 días del mes xx Xxxxx de 2004.