Contract
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Número de Orden Libro S-60 Juzgado Nro. 5 |
Expte. n° 25.593 Autos: “Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx c/ Xxxxxx Xxxxx Xxxx s/ Desalojo¨.- |
CONTRATO DE LEASING
En la ciudad de Mercedes, Provincia de Buenos Aires, a los 3 días del mes de julio del año dos mil ocho, se reúnen en Acuerdo Ordinario los señores Jueces de la Sala Segunda de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mercedes de la Provincia de Buenos Aires, Dres. XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, XXXX XXXXX XXXXXXX, y XXXX XXXXX XXXXX, con la presencia de la Secretaria actuante, para dictar sentencia en el Expte. nº 25.593 caratulado: “Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx c/ Xxxxxx, Xxxxx Xxxx y ots. s/ Desalojo¨.-
La Cámara resolvió votar las siguientes cuestiones de acuerdo con los artículos 168 de la Constitución y 266 del Código Procesal.
PRIMERA: ¿Se ajusta a derecho la sentencia de fs. 79/84 vta., en cuanto es materia de apelación y agravios?.-
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.-
Practicado el sorteo xx xxx dio el siguiente resultado para la votación: doctores Xxxx Xxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx y Xxxx Xxxxx Xxxxxxx.
VOTACIÓN:
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, el Sr. Xxxx Xxxx Xxxxx Xxxxx dijo:
I.- En la sentencia dictada a fs. 79/84 vta. de estas actuaciones se hizo lugar a la demanda de desalojo incoada por Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx contra Xxxxx Xxxx Xxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx y contra subinquilinos y ocupantes, y en consecuencia se intimó a restituir la tenencia del inmueble sito en Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx 930 entre Xxx XXX x Xxx Xxxxxx xx xx xxxxxxxxx xx Xxxx xxx Xxx. Se desestimó, asimismo, la reconvención que por nulidad de contrato intentó la parte demandada, con costas.-.
Los demandados Xxxxx Xxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxxx interpusieron recurso de apelación a fs.87, expresaron agravios a fs.96/97 vta., los cuales merecieron contestación de la actora a fs. 105 y vta.-
Luego de sucesivos trámites, del llamamiento de “autos para sentencia”, tras el sorteo, quedó este expediente en condiciones de ser votado.-
II.-1. El Sr. Juez anterior considera que la forma en que ha quedado trabada la litis no pone en crisis ni la existencia del contrato, ni su modificación, sino que se plantea la nulidad por una omisión en su forma, en tanto la ley que regula el contrato de leasing, nro. 25.248, en su artículo 8 dispone que si el contrato tiene por objeto inmuebles, buques o aeronaves, debe instrumentarse en escritura pública.-
A continuación, ya anticipado el rechazo del planteo nulificante, sostiene que cae sobre el argumento de la parte demandada la doctrina de los propios actos, como obrar incompatible con la confianza que ha suscitado en el otro contratante.-
Agrega que el demandado deja al descubierto que suscribió sabiendo – o debiendo saber- la irregularidad que conlleva la nulidad del acto jurídico que él mismo celebró, y que existen otros elementos que evidencian la falta de pago de lo convenido fue la única voluntad exteriorizada por el demandado.-
Por último, dice que con base en el artículo 1047, la nulidad traída no encuentra sustento fáctico ni normativo.-
II.-2. La parte demandada protesta y sostiene que la doctrina de los propios actos tiene carácter residual y no es invocable cuando la ley regula una solución expresa para la conducta contradictoria, sea impidiéndola, o permitiéndola.-
A continuación indica que el contrato carece de la forma o solemnidad, motivo por el cual resulta nulo de nulidad absoluta.-
Añade que suscribió el contrato en la inteligencia de que se trataba de una compraventa, vale decir que Xxxxxx y Xxxxxxxx no actuaron de mala fé; y que a todo evento el Juez tiene que ejercer la potestad invalidatoria de oficio aunque llegue a conocimiento la nulidad absoluta conociendo o debiendo conocer dicho vicio, el que surge del mismo contrato de leasing.-
Finalmente destaca que tampoco acierta el sentenciante al sostener que a igual resultado se arribaría, pues no es lo mismo que el desalojo se produzca por efecto de un contrato válido, que por efecto de la nulidad, conforme el artículo 1050 del Código Civil.-
III.-LA SOLUCION.-
3-1.-ANTECEDENTES FÁCTICOS RELEVANTES.-
El 30 xx xxxxx de 2001, Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx ¨dadora¨ y los demandados ¨tomadores¨, suscribieron contrato de leasing inmobiliario teniendo como objeto el inmueble sito en la calle Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx 930 de la localidad de Paso xxx Xxx, partiro xx Xxxxxx, por un plazo de 36 meses, fijándose un cánon locativo de u$s 300 mensuales, declarando el precio de la propiedad en u$s 18.000 y estableciendo un valor residual de u$s 13.680 con opción de compra para adquirirlo a la finalización del contrato.-
El 22 de noviembre de 2001, las partes modificaron el contrato estableciendo el precio del cánon en u$s 200 a partir de diciembre de 2001, los periodos en 55, y el plazo total en 65 períodos, venciendo en julio de 2007. Dejaron constancia de que las primeras diez cuotas están saldadas.-
El 00 xx xxxxx xx 0000 xx xxxxxx mediante carta documento con autenticidad inobjetada (v. fs. 21 y 65/66) intimó al pago de las cuotas adeudadas de los meses noviembre (saldo), diciembre 2001, del año 2003, y de los meses de enero, febrero y marzo de 2004.-
El 0 xx xxxxxxxxx xx 0000 Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx envió otra carta documento a los demandados expresando la deuda correspondiente a 20 periodos locativos, e intimando, con base en la cláusula novena del contrato, el desalojo del inmueble.
Las mismas, no fueron respondidas.-
Los demandados en su responde (fs,. 30/33 vta), reconocen como auténtico el contrato de leasing suscripto, pese a que en los agravios sostienen su creencia de haber convenido una compraventa, y desconocen las cartas documentos incorporadas, piezas cuya autenticidad, como antes dije, se encuentra convalidada por el Correo Argentino a fs. 65/66 ( lo resaltado y subrayado me pertenece).-
No vienen controvertidos los siguientes extremos: La existencia y autenticidad del contrato de leasing inmobiliario suscripto el 30 xx xxxxx de 2001, que actora y demandados fueron los otorgantes del acto, que los demandados abonaros las diez primeras cuotas, y que los cánones locativos que se detallan como adeudados en la demanda y surgen de la primera intimación cursada en marzo de 2004 no fueron abonados.-
Bajo tal plataforma fáctica, cabe analizar la procedencia del planteo de autos.-
3-2.-Xxxxxxxxxx que el temperamento nulificatorio no se adoptará, en razón de las siguientes razones:
3-2.1-Desde el punto de de vista normativo conviene precisar lo siguiente.-
En nuestro derecho se entiende por contrato un acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento con el fin de crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar relaciones jurídicas patrimoniales (arts. 944, 1137, 1168, 1169 y ccds. del Código Civil).
Así las cosas, el consentimiento o “acuerdo de voluntades” aparece como uno de los elementos estructurales del contrato, en cuya formación intervienen por lo menos dos partes, cada una de las cuales emitirá una declaración de voluntad unilateral y recepticia –que se llamará oferta o aceptación, según el caso- y cuya fusión dará origen al contrato. Siempre que se encuentren reunidos los otros dos elementos estructurales o esenciales del contrato: objeto y causa; como así también el presupuesto de validez representado por la capacidad de los sujetos intervinientes.-
El efecto relativo de los contratos es uno de los pilares sobre los que se asienta la teoría clásica o tradicional del contrato. Los otros pilares que identifica la doctrina son: la autonomía de la voluntad, la igualdad de las partes, la fuerza obligatoria y el principio de buena fe, consagrado en la reforma de 1968, por la ley 17.711.-
Teniendo en cuenta el artículo 973 del Código Civil, que da una definición de la forma del acto jurídico, son contratos formales los que requieren de una solemnidad taxativamente prefijada por la ley.
Estos contratos se distinguen en “ad solemnitatem” que son los formales para su validez (la forma es constitutiva o sustancial), y “ad probationem” que son formales para su prueba, es decir que la requieren para la demostración en juicio. Los primeros a su vez se subdividen en solemnes absolutos y solemnes relativos. Los solemnes absolutos son aquellos en los que, si no se respeta la forma, acarrea la nulidad del contrato. Los solemnes relativos son aquellos en los que, la omisión de la forma vuelve a la declaración incapaz para generar el negocio previsto, pero es apta para la realización de otro negocio con efectos parcialmente diferentes. Ejemplos de solemnes absolutos: donación de bienes inmuebles y renta vitalicia. Ejemplo de solemne relativo: compraventa de inmuebles. Ejemplo “ad probationem”: fianza, locación de inmuebles.-
Los contratos no formales son los que tienen su exteriorización libre pudiendo celebrarse en cualquier forma válida como manifestación negocial. Las partes contratantes pueden crear formalidades donde la ley no las exige ( art 1.145 del C.C.).-
En caso de duda sobre si la forma ha sido exigida “ ad solemnitatem” o “ ad probationem”, hay que inclinarse por la última solución, que es más favorable a la validez de los actos y más conforme con el consensualismo que domina el derecho moderno. Por ejemplo, en la compraventa, mientras la escritura pública no esté suscripta, las partes no pueden exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato definitivo, pero pueden exigir la escrituración, cumplido lo cual el contrato producirá todos sus efectos.-
Por otra parte, hay que recordar el principio general fluyente del art. 1191 del mismo ordenamiento, según el cual los contratos que tengan una forma determinada no se juzgarán probados si no estuvieren en la forma prescripta. Luego de tal enunciado, el artículo consagra importantes excepciones, complementadas por el siguiente, donde pese a la inobservancia de la forma legalmente impuesta, ¨son admisibles los medios de prueba designados¨, para evidenciar la existencia del contrato. El texto puede crear una confusión entre forma y prueba -conceptos distintos-, pues uno alude a la actividad de otorgamiento y otro a la demostración del contrato; pero ocurre que la forma puede estar dispuesta para dar validez al negocio -ad solemnitaten- o meramente a los fines de su prueba -ad probationem- (Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx: “Contratos”, p. 294).-
De ello se sigue que las consecuencias de la inobservancia de las formas es distinta en uno u otro caso, ya que si la forma es exigida como solemnidad absoluta, ello determinará la nulidad del contrato. Sin la forma, no existe el acto, y su ausencia no puede ser suplida por ninguna prueba; cuando la ley la impone como solemnidad relativa, la sanción también es la nulidad, lo cual no obsta a que se pueda demostrar el precontrato; la inobservancia de la forma ¨ad probationem¨ produce una dificultad o una imposibilidad de prueba, pero no implica la nulidad del contrato. De ahí que las excepciones que los artículos 1191 y 1192 contienen, siguiendo a Xxxxx xx Xxxxxxx (“Teoría de los contratos”, t. 1, p. 190), se aplican a los contratos en que la forma es exigida “ad probationem”, como es el caso del art. 1193, o en los contratos solemnes relativos, para la acreditación del precontrato.-
3-2-2.--La ley que regula el contrato de leasing es la Nro. 25.248, sancionada el 10 xx xxxx de 2000, y promulgada parcialmente el 8 xx xxxxx del mismo año. Conforme la misma, el contrato debe instrumentarse por escritura pública si tiene por objeto bienes inmuebles (art. 8º). También se la requiere en el supuesto de buques y aeronaves, lo que parece una exigencia excesiva si se tiene en cuenta que en los respectivos ordenamientos la compraventa y la hipoteca naval o aeronáutica pueden instrumentarse por documento privado autenticado (arts. 156 y 501 de la ley 20.094 de navegación, y 49 y 53 del Código Aeronáutico).-.
En los demás casos, el contrato puede celebrarse por instrumento público o privado.-
Ahora bien, cuando se trata de leasing sobre inmuebles, el incumplimiento de la obligación del tomador, puede dar lugar a su desalojo, con pérdida de las sumas pagadas. El artículo 26 establece que se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente.-
Ahora bien, las sanciones por falta de pago se escalonan de la siguiente manera:
Si el deudor hubiere pagado menos de un cuarto de la cantidad de períodos convenidos:
a) La xxxx será automática (sin intimación previa de pago).
b) El dador podrá demandar judicialmente el desalojo.
c) El procedimiento es especial, sumarísimo, pues del reclamo se dará vista (y no traslado de la demanda) al deudor.
Al demandado le quedan estas alternativas:
a) Probar documentalmente que están pagados los períodos que se le reclaman (diremos, una vez más, adeudados, pues en rigor no se le reclama nada, ya que el procedimiento no persigue el cobro de pesos sino la resolución del contrato).
b) Alternativamente, podrá paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado (y no de "los alquileres", como decía la vieja ley), con más sus intereses y costas.
Caso contrario, el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite. Subsiste la duda, ante un lanzamiento sin previa sentencia, y sobre la situación de terceros ocupantes.-
Sobre estas bases, queda definido que reconocida la relación contractual y la falta de pago de las cuotas adeudadas, detalladas en la demanda y para cuya intimación se enviaron dos cartas documento incontestadas; la acción de desalojo prosperará, porque en definitiva, y además de las fuertes razones de órden fáctico es lo que dispone la ley 25.248.-
3-2-3.-Dicho esto, la sanción de nulidad pretendida por los demandados predica la existencia de un vicio estructural del negocio jurídico configurativo, según los apelantes, de una nulidad absoluta.
No caben dudas que la escritura pública, tal como lo dispone el artículo 8 de la ley de aplicación, no se formalizó. La anormalidad es rígida, en cuanto a que no es susceptible de grados, congénita, y se presenta definida porque está prefigurada por la ley de antemano.-
Sin embargo, se trata de un acto nulo de nulidad relativa, pues la normativa de aplicación (ley 25.248 del año 2000), no indica tratarse de una ley de orden público.-
La mirada sobre el contrato perfila una clara prevalencia del nexo económico funcional del acuerdo que se concluyó, que conduce inexorablemente a no desvincularlo de la operación que se articuló. Y no como pretende la parte demandada, al hacer aparecerlo como formalmente separado lo que, desde el plano del contenido económico-jurídico, constituye una indisoluble unidad. Es que más allá de la “forma jurídica” que se utilice para instrumentar la operación, hay un resultado común que trasciende a cada contrato particular, lo que obliga a atender más que nada a la verdadera realidad económica subyacente, con independencia de los límites formales de cada uno de los contratos.-
La realidad indica que:
Actora y demandados suscribieron un contrato de leasing inmobiliario en relación al inmueble de Paso xxx Xxx sito en la xxxxx Xxxxxxxx 000.-.
El mismo no se instrumentó bajo la forma de escritura pública establecida como solemnidad relativa.-
Los demandados sólo abonaron las diez primeras cuotas, adeudando los cánones a partir de noviembre de 2001.-
La ley 25.248 establece que supletoriamente se aplican las normas de la locación y pauta un sistema propio para el caso de contrato en desarrollo con cuotas impagas.-
Mediante la aplicación de estas normas en conjunto, es posible desentrañar el verdadero alcance del contrato. Y obsérvase una red negocial, cuyo fin se frustró por la falta de pago de los cánones convenidos, con el importe disminuido a partir de noviembre de 2001.-
Por estas razones, ese es el sentido apropiado que debe atribuírsele al conjunto de la operación ( confr. Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, “Contratos civiles - comerciales – de consumo”, Ed. Xxxxxxx Xxxxxx, Buenos Aires, 1998, pág. 195).
La eficacia funcional del contrato no está afectada. Surtió los efectos queridos por ambas partes, sólo que la parte tomadora a partir de noviembre de 2001 dejó de abonar los cánones conforme monto y periodicidad comprometidos (arg. art. 3 de la ley 25.248). Como bien lo afirma el ¨a quo¨ la conducta de los demandados al ajustarse inicialmente a la relación obligatoria (véase que abonaron las primeras cuotas cuyo monto se disminuyó y se extendió el período de cancelación), al demandar la nulidad del instrumento al cual ajustaron su comportamiento, importa un “venire contra factum”, porque haberle reconocido a la Xxx. Xxxxxxxxxx la calidad de ¨dadora¨, haberle abonado las diez primeras cuotas (v. fs. 13), y haberse comportado como ¨tomadores¨ durante la vigencia del contrato de leasing, incluso no habiendo advertido o invocado la anomalía en anteriores oportunidades (v. incontestación de las cartas documento); resulta contradictorio e inadmisible con su pretenso desconocimiento de su validez como negocio jurídico, sobre la base de que no se instrumentó por escritura pública, ya que ello viola los principios de la buena fe, sobre la cual se encuentran objetivamente significadas las relaciones jurídicas (doctrina. art.1198 del Código Civil , y 217 y 218 del Código de Comercio).-
Cierto es que el contrato de leasing exige en el caso de inmuebles su instrumentación por escritura pública (art. 8 de la ley 25.248), hecho que no aconteció.
Ambos contratantes pudieron o debieron conocer tal exigencia y sanear el vicio en cualquier tiempo, dado la posibilidad de confirmar un acto afectado por una nulidad relativa, estando en condiciones de igualdad negocial y posibilidades de conocer la anomalía instrumental que invalidaba el acto. Tampoco lo hicieron.-
La nulidad relativa no puede fundarse en el error de la otra parte que la ocasionó. Ni siquiera cuando es absoluta puede invocarse cuando se ha ejecutado el acto sabiendo o debiendo saber la parte que lo invoca el vicio que lo invalidaba (arg. arts. 1047 y 1049 del C.C.).- Pero por sobe todas las cosas, el cumplimiento voluntario se tiene como ratificación, y extingue la acción de nulidad.-
Por lo tanto, el contrato de leasing, pese a la omisión de instrumentación por escritura pública, observó eficacia funcional. Siendo un contrato solemne relativo, la omisión de la forma vuelve a la declaración incapaz para generar el negocio previsto, pero es apta para la realización de otro negocio con efectos parcialmente diferentes.
Por ende, considero que la falta de escritura pública, en el presente caso, no constituye un vicio que convierta al negocio celebrado en el documento de fs. 14/16vta. en un acto nulo de nulidad absoluta en los términos de los arts. 1038 y 1044 del Código Civil, sino que será válido como promesa o contrato preliminar, por lo dispuesto en el art. 1185 del citado Código.- (Voto del Xx.Xxxxxxxx en causa nº 24.285 “Albarracín c/Xxxxxxxx s/ Desalojo” del 12/12/06).-
Por todas estas razones apreciadas, la pretensión reconvencional de nulidad no puede ser acogida.-
En conclusión, considero correcta la decisión del Sr. Juez anterior de hacer lugar a la demanda de desalojo y rechazar la nulidad reconvencionalmente planteada; por lo que propongo confirmar la sentencia de fs. 79/84 vta. en cuanto admite la acción de desalojo y rechaza la reconvención de nulidad (doct. arts.260, 261, 266 “in fine” del CPCC).-
IV.-COSTAS DE ALZADA
De acuerdo a la propuesta que formulo en los considerandos precedentes, de ser compartida, el recurso de la parte demandada fracasa en cuanto se rechaza la pretensión reconvencional de nulidad.-
Propongo que las costas de Alzada se le impongan a la parte demandada, en su condición de vencida. (art. 68, 1º párrafo, del CPCC.).-
Con el preciso alcance que se desprende de lo expresado en los considerados precedentes, a esta primera cuestión VOTO POR LA AFIRMATIVA
A LA MISMA PRIMERA CUESTIÓN: Los Sres. jueces Dres. Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx y Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, aduciendo análogas razones, dieron sus votos también por la AFIRMATIVA.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, el Sr. Xxxx Xxxx Xxxxx Xxxxx dijo:
En mérito al resultado de la votación que antecede, el pronunciamiento que corresponde dictar es:
1º.-Confirmar la sentencia de fs. 79/84 vta. en todas sus partes.-
2º.- Imponer a la parte demandada las costas de Alzada.-
ASÍ LO VOTO.-
A LA MISMA SEGUNDA CUESTIÓN: Los Sres. jueces Dres.Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx y Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, aduciendo análogas razones, dieron sus votos también en el mismo sentido.
Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dictándose la siguiente
SENTENCIA:
Mercedes, de Julio de 2008.-
Y VISTOS:
Considerando que en el acuerdo que precede y en virtud de las citas legales, jurisprudenciales y doctrinales ha quedado establecido, que la sentencia de fs.79/84 vta. debe ser CONFIRMADA.-
POR ELLO y demás fundamentos consignados en el acuerdo que precede SE RESUELVE:
1º.-Confirmar la sentencia de fs. 79/84 vta. en todas sus partes.-
2°.- Imponer a la parte demandada las costas de Alzada.
REGÍSTRESE.- NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE.
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