CONCEPTO

1 LA COMPRAVENTA: CONCEPTO Y ELEMENTOS

CONCEPTO

El Código Civil, en el artículo 1445, define el contrato de compraventa en los siguientes términos: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

CARACTERES (NATURALEZA JURÍDICA)

La naturaleza jurídica del contrato de compraventa engloba los siguientes caracteres:

Es un contrato consensual, como lo prueba la declaración del artículo 1450 C.c., según el cual: La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Es bilateral, por producir obligaciones recíprocas para ambas partes: comprador y vendedor.
Es oneroso, por implicar la entrega de cosa determinada por precio cierto.
Ser traslativo del dominio.
Es, normalmente, un contrato conmutativo, porque en él no suele intervenir la suerte.

VENTA CIVIL Y VENTA MERCANTIL

La venta puede ser civil o mercantil. Aquélla es la regulada por el Derecho Civil; ésta, la que lo está por el Derecho Mercantil, que se aplica a la compraventa entera (no sólo por lo que toca a la parte comerciante que interviene en la operación) cuando ésta constituye un acto de comercio.

ELEMENTOS PERSONALES

El artículo 1457 X.x. xxxxxx como regla general: Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

Estas modificaciones están contenidas en el artículo 1459 C.c., según el cual: No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:

Los que desempeñen el cargo de tutor o funciones de apoyo, los bienes de la persona o personas a quienes representen.
Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.

La prohibición comprenderá también a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

1.5 ELEMENTOS REALES

Los elementos reales de compraventa son la cosa y el precio

1.5.1 La cosa (o el derecho)

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas (corporales e incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentas y futuras). Los derechos vendibles son los patrimoniales de cualquier tipo (reales, de crédito, etc.), salvo que sean intransmisibles (por ejemplo, los derechos de uso y habitación).

Según las reglas generales, la prestación ha de ser posible, lícita y determinada o determinable, y como quiera que el vendedor queda obligado a realizar la prestación consistente en la transmisión de la cosa o derechos vendidos, estos han de:

Ser de comercio lícito, conforme a la exigencia impuesta genéricamente por el artículo 1271 C.c.: Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.
Estar determinados o ser determinables. No es preciso que esta determinación sea actual, basta que se pueda llegar a determinar la cosa sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes, conforme el artículo 1273 C.c.
Existir o ser posible que lleguen a existir. En tal sentido, dice el artículo 1460 C.c. que: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.
Ha de no pertenecer al comprador. La compra de una cosa que ya es del comprador es inválida.

1.5.2 El precio

El precio es el elemento característico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa o derecho entregada. Lo normal es que se fije por las partes al amparo del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 C.c.), si bien esta libertad queda restringida en los casos de ventas con precio tasado. Ha de reunir los siguientes requisitos:

Precio verdadero o real: Si no existiera, estaríamos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los requisitos de la donación se consideraría como tal.
Precio cierto, determinado o determinable: Dicho requisito no supone que sea necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebración, sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio.
Precio consistente en dinero o signo que lo represente (cheques, letras de cambio, etc.). Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario (art. 1446 C.c.).

1.5.3 Examen especial de la obligación del pago del precio

1.5.3.1 Tiempo de cumplimiento

Respecto al tiempo, se pregunta Xxxxxx si en el caso de que la entrega de la cosa se haga en varios periodos o por partes habrá de hacerse el pago del precio de una sola vez o también por entregas o partes. Parece que, si no resulta ser otra la intención de los contratantes, hay que entender que con cada entrega parcial deberá coincidir el pago de la parte de precio que le corresponda.

Deberá realizarse inmediatamente, si el contrato se celebró puramente, y no se estableció aplazamiento para la ejecución de ninguna de las prestaciones; pero ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento a la otra sino cuando ella haya cumplido o esté dispuesta a cumplir su obligación. Y si la compraventa se celebró bajo condición suspensiva o se fijó plazo, cuando aquélla se cumpla o este llegue.

A este respecto, el art. 1466 del Código Civil señala: El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.

Dice el artículo 1500 del Código Civil: El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Excepcionalmente:

Puede retrasarse el cumplimiento de la obligación del vendedor cuando, concedido un plazo para el pago del precio, se descubre después de la venta que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio, a menos que el comprador afiance pagar en el plazo convenido (art. 1467 C.c.)
Puede retrasarse el cumplimiento de la obligación por parte del comprador que ya hubiese recibido la cosa, pues a tenor del art. 1502 C.c.: Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.

1.5.3.2 Lugar de cumplimiento

Con relación al lugar del pago, el precepto del Código ha sido aclarado por copiosa jurisprudencia del Tribunal Supremo, dictada para resolver cuestiones de competencia.

En ella se establece que en la venta de géneros que se expiden del domicilio del vendedor al del comprador, se entiende entregada la cosa desde que se factura y remite a disposición del comprador y por cuenta de este, y, por tanto, el lugar de pago del precio es el domicilio del vendedor.

1.5.3.3 Integridad e identidad del cumplimiento

El pago debe cumplir los requisitos de identidad e integridad para que opere como modo de extinción de las obligaciones. En materia de compraventa, la regla es la general de que hay que realizar por completo una prestación igual a la prometida.

Como excepción a esa regla de integridad en el pago, cuando se vende un inmueble por un precio total fijado habida cuenta de sus medidas o calidad (por ejemplo, 601,01 euros/m^2), tiene el comprador, en ciertos casos, que recibirlo, aunque la cavidad o la calidad no sean exactamente las expresadas, con tal de que se trate sólo de una pequeña diferencia (10% en menos o hasta un 5% en más).

Si el requisito de la identidad se incumpliera en más de un 10% o 5%, respectivamente, el comprador tiene opción entre recibir la finca tal cual es, con la correspondiente disminución o aumento de precio, o bien desistir del contrato. Para la opción o reclamación que proceda tiene el comprador un plazo de 6 meses a contar desde el día de la entrega (art. 1472 C.c.)

Si lo que vendió fue una finca por un precio alzado, no habrá lugar a reducción o aumento del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o calidad de las que eventual o incidentalmente se hubiesen señalado en el contrato.

1.5.3.4 Garantía del pago del precio

La necesidad de proteger al vendedor que justifica la existencia de estas garantías que pueden dividirse en convencionales y legales:

Garantías convencionales

Las más usuales son las dos siguientes:

Pacto de reserva de hipoteca. Mediante él, el vendedor se reserva una hipoteca sobre la cosa vendida con aplazamiento en el pago del precio, como garantía de este último.
Pacto de reserva de dominio.

Garantías legales

Son distintas, según que el vendedor conserve aún la cosa o la haya entregado al comprador. Y dentro de esta última hipótesis hay que subdistinguir según que el precio esté aplazado o sea ya debido al vendedor.

Cosa en poder del vendedor. La garantía del vendedor en este caso es el derecho de retención de la cosa, autorizado por los artículos 1466 y 1467 C.c.
Cosa entregada por precio aplazado. Éste parece ser el supuesto a que se refiere el artículo 1503 C.c., que dice así: Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124. Para que tenga aplicación este artículo (1503 C.c.) hará falta:

Que se trate de compraventa de inmuebles
Que el precio esté aplazado y no haya, por consiguiente, todavía, incumplimiento de la obligación de entregarlo que pudiera autorizar la aplicación del artículo 1124 C.c.
Que la conducta del comprador produzca el fundado temor en el vendedor de perder la cosa y el precio.
Cosa entregada, con obligación incumplida de pagar el precio. A esta hipótesis son aplicables la regla general del artículo 1124 C.c., dictada para todas las obligaciones bilaterales, y las reglas especiales de los artículos 1504 y 1505 C.c. establecidas para la resolución de la compraventa.

Según el artículo 1502 C.c.: Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante, cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.

Artículo 1124 C.c.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Artículo 1504 C.c.

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Artículo 1505 C.c.

Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

1.6 ELEMENTOS FORMALES

La compraventa no requiere forma especial para su validez y le son, pues, de aplicación los principios generales establecidos por el Código en materia de forma. No obstante, se establecen dos supuestos especiales:

Según el artículo 1453 C.c.: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la de cosas que sea costumbre gustar o probar antes de recibirla, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva.
De acuerdo con el artículo 1454 C.c.: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato, podrán rescindirse éste, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas

2 CONTENIDO DE LA COMPRAVENTA

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Son obligaciones del vendedor:

Entregar la cosa vendida
Garantizar lo vendido, respondiendo de sus vicios ocultos y de la evicción si procediera.
Conservar la cosa hasta la entrega respondiendo de los riesgos de la misma

2.1.1 Entrega de la cosa

La entrega de la cosa constituye la fundamental obligación del vendedor y está sujeta a las normas siguientes:

Primera: Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario (art. 1462).
Segunda: El vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se halle al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato (art. 1468).

2.1.2 Saneamiento

2.1.2.1 Concepto y clases

Nuestro Código Civil llama obligación de saneamiento a lo que en el Derecho extranjero y en la doctrina se llama de garantía. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. (1461)

La obligación de garantía puede definirse como la que contrae el vendedor de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.

De las consideraciones anteriores se deduce que hay dos especies de garantía que recoge nuestro Código en el artículo 1474:

Una que asegura la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (garantía o saneamiento en caso de evicción).
Otra que asegura la posesión útil (garantía o saneamiento por vicios ocultos).

2.1.2.2 Saneamiento en caso evicción

La evicción puede definirse, conforme al artículo 1475 del Código Civil, como la privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada por reclamación xx xxxxxxx.

Por ejemplo, la cosa objeto del contrato (un coche) no pertenece al vendedor sino a un tercero y éste reivindica su propiedad, quedando el comprador privado de la cosa. De ahí que exista esta obligación de garantía o saneamiento por parte del vendedor frente al comprador.

El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato, pero se admite la validez de los pactos que, acerca de la misma, los interesados quieran celebrar: El vendedor responderá de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato.

Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor (art. 1475.2 y 1475.3 C.c.). Por ejemplo, pactar que en caso de que la evicción efectivamente se produzca, el vendedor deberá entregar al comprador el 150% del precio pagado por éste.

El Código Civil mira con recelo la cláusula por la que el comprador puede renunciar al saneamiento por evicción, y la restringe en un doble concepto:

Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1476).
Estableciendo que para que la renuncia al saneamiento exima al vendedor de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (art. 1477).

Condiciones para que tenga lugar el saneamiento

El Código exige dos requisitos para que el saneamiento tenga lugar: que se produzca la evicción y que se notifique la demanda de evicción al vendedor.

Requisitos de la evicción

Privación por sentencia firme: El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma (art. 1480).
El derecho en virtud del cual el tercero priva al comprador de la cosa debe ser anterior a la compra.
Notificación al vendedor: Nuestro Código sólo obliga al vendedor al saneamiento cuando resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento (art. 1481).

Efectos del saneamiento por evicción

Regla general: La responsabilidad del vendedor en caso de evicción le obliga a dejar el patrimonio del comprador tal cual si aquélla no se hubiese producido. En concreto, tiene el comprador derecho a exigir del vendedor:

La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción ya sea mayor o menor que el de la venta.
Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe (art. 1478 C.c.).

Si la evicción fue parcial, pero de tal importancia que sin la parte perdida no se hubiese comprado la cosa, podrá el comprador exigir el saneamiento parcial o desistir del contrato por completo y, además ser indemnizado por los daños sufridos.

Regla especial: Para el caso de haber renunciado el comprador al saneamiento, el vendedor: entregará únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción (art. 1477 C.c.), no los demás gastos e indemnizaciones.

2.1.2.3 Saneamiento por vicios ocultos

Consiste en la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos que tuviera la cosa en el momento de la venta. En este sentido, según el art. 1484 C.c.:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Sin entrar en la exposición detenida de esta materia, señalaremos que, dentro del sistema del Código, pueden distinguirse tres modalidades de este saneamiento:

Saneamiento por vicios ocultos en general

Son necesarios los siguientes requisitos:

Vicio oculto: que la cosa tuviese defectos ocultos, aunque el vendedor los ignorase
Vicio grave: que los defectos hagan la cosa impropia para el uso a que se le destina o se presuma que de haberlos conocido el comprador no habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella.
Plazo: que se ejerciten las acciones en el plazo de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

Saneamiento por vicios ocultos en las compraventas de animales y ganados

Son requisitos los siguientes:

Vicio oculto: para que se cumpla este requisito no obsta el que los animales hayan sido reconocidos por facultativo, si el vicio es de tal naturaleza que no xxxxxx los conocimientos periciales para su descubrimiento.
Vicio grave: la gravedad no se califica en este caso subjetiva, sino objetivamente. La acción solo podrá ejercitarse respecto de los vicios y defectos de los animales que estén determinados por la ley o por los usos locales.
Plazo: la acción deberá interponerse dentro de los 40 días contados desde el de su entrega al comprador.

El comprador en estos supuestos puede optar por pedir la resolución del contrato (acción redhibitoria) o una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris).

Saneamiento por gravámenes ocultos en las fincas

Vicio oculto: que la finca estuviere gravada, sin mencionarlo en la escritura con alguna carga o servidumbre no aparente.
Vicio grave: que la carga sea de tal naturaleza que deba presumirse que, de haberla conocido, no habría adquirido la finca el comprador (la gravedad se califica, pues, subjetivamente).
Plazo: que el comprador ejercite las acciones procedentes en el plazo señalado, que es el de un año.

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase (art. 1485 C.c.)

En casos de vicios ocultos que reúnan los requisitos vistos, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, devolviéndose cosa y precio y abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional al precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión (art. 1486 C.c.).

En el supuesto de que los vicios ocultos produzcan la destrucción de la cosa, el Código Civil establece en su artículo 1487: Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Las acciones encaminadas a exigir el saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 C.c.).

2.1.2.4 Saneamiento en la Venta de Productos de Consumo

Normativa vigente: Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

El marco legal de garantía que establece el Texto Refundido tiene por objeto facilitar al consumidor y usuario distintas opciones para exigir el saneamiento, cuando el bien adquirido no sea conforme con el contrato sin perjuicio de que el consumidor y usuario puedan ser indemnizados por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad.

Así, el consumidor y usuario podrán exigir al vendedor el saneamiento cuando el bien adquirido no sea conforme con el contrato, dándole la opción de exigir la reparación o la sustitución del producto.

Cuando la reparación o la sustitución no fueran posibles o resulten infructuosas, el consumidor podrá exigir la rebaja del precio o la resolución del contrato.
Cuando al consumidor y usuario le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse frente al vendedor, podrá reclamar directamente al productor con el fin de obtener la sustitución o reparación del producto, pudiendo ejercitarse la acción de cesación contra las conductas previstas en la Ley.

2.1.3 Conservación de la cosa vendida. Teoría de los riesgos en su aplicación a la compraventa.

Aunque el Código no lo diga especialmente, el vendedor está obligado a conservar la cosa como consecuencia de su deber de entregarla, ya que, en general, según el artículo 1094 C.c.: El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.

En relación con esta obligación el Código establece la siguiente doctrina:

Si la cosa se pierde antes de la entrega, por dolo o negligencia del vendedor, soportará este la pérdida, tanto si se tratase de cosas específicas como si se tratase de cosas fungibles (consumibles con el uso) que se hayan vendido aisladamente y por un solo precio o sin consideración a su peso, su número y medida.
Pero el punto que ofrece alguna dificultad en la doctrina y en la legislación positiva es el relativo al caso fortuito: si la cosa se pierde o se destruye sin culpa del vendedor y sin estar este constituido en xxxx, después de perfeccionado el contrato y antes de que la cosa haya sido entregada, ¿soportará la pérdida el vendedor o el comprador?

La solución racional a este problema llamado de los riesgos parece ser la de imputar estos al vendedor, pues es lógico que, tratándose de un contrato bilateral, cuando un caso fortuito hace imposible el cumplimiento de la obligación de una de las partes, se extinga la obligación recíproca de la otra.

2.1.3.1 Solución legal y doctrinal

El artículo 1124 del Código Civil establece: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

A tenor de este artículo, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato, liberándose de pagar el precio y soportando por ello el vendedor el riesgo de destrucción de la cosa.

No obstante, según la doctrina más generalizada, los soporta el comprador porque así lo establece excepcionalmente la Ley, en concreto el art. 1452 del Código Civil.

2.2 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Aparte de las que resulten en cada caso de los pactos y condiciones que se estipulen, son obligaciones del comprador las siguientes:

Pagar el precio de la cosa vendida (art. 1500 C.c.). Esta obligación, es la fundamental del comprador.
Recibir la cosa vendida, como contraprestación a la obligación del vendedor de entregarla, e indispensable para que el contrato obtenga ejecución, pudiendo el vendedor consignar la cosa si el comprador no la recibe en el momento fijado.
Abonar los gastos siguientes:

Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde la perfección de la venta hasta su consumación.
Los gastos de transporte o translación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario
Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores a la venta, salvo también el pacto en contrario
El pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Si la entrega de la cosa vendida tiene lugar antes del pago, durante el tiempo que medie entre ambos, pagar los intereses del precio (art. 1501 C.c.):
1. Si así se hubiere convenido.
2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; para evitar el enriquecimiento injusto del comprador, que disfrutaría de la cosa y del precio al mismo tiempo.
3. Si se hubiere constituido en xxxx.

3 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: CONCEPTO Y CLASES

Concepto, clases, regulación y características

Se trata de un contrato, según Xxxxxxxx, por el que una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, o a procurar a esta el uso o goce temporal de una cosa (locatio rerum), o a prestarle temporalmente sus servicios (locatio operatum) o a hacer por cuenta de ella una obra determinada (locatio operis).

Según el artículo 1542 del Código Civil el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Según el artículo 1546 del Código Civil se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
1. Concepto

Conforme el art. 1544 del C.c.: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

La regulación legal es pura reliquia histórica, fuera de contexto y de la realidad social.

El contrato de servicios de la legislación común queda sujeto a las normas generales de las obligaciones y contratos y a la autonomía privada, sin que pueda ser confundido con el mandato.

Contenido

Obligaciones del arrendador

Es la de ejecutar el servicio, obligación de hacer, regida por las normas de las de esta clase.

La cualificación del que debe prestarlo obliga a exigir la prestación personal, lo que no es obstáculo al uso de colaboradores y equipos multidisciplinares, si es conforme al uso profesional y no está prohibido en el contrato.

Deben añadirse las obligaciones de fidelidad y confidencialidad, sobre todo cuando se manejen datos privados.

Obligaciones del arrendatario

Pagar el precio cierto, normalmente en dinero.

Puede determinarse en función del tiempo empleado a tanto alzado o por aplicación de tarifas arancelarias u orientadoras con el carácter de mínimas.

Duración

El artículo 1583 C.c., con referencia al servicio de los criados y trabajadores asalariados, dice que puede contratarse sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una hora determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo.

Extinción

Aparte de las comunes de extinción de todo contrato, la muerte del deudor del servicio será una causa específica si se contrató con él en atención a sus cualidades personales.

Regulación legal del arrendamiento de servicios en el Código Civil

Nuestro Código Civil se ocupa tan solo del servicio de criados y trabajadores asalariados con un profundo sentido individualista.

ARRENDAMIENTO DE OBRAS
1. Concepto

El Código Civil define conjuntamente los contratos de arrendamientos de obras y de servicios, diciendo: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto (art. 1544)

Ahora bien, pese a que el Código utiliza tal denominación, lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia tratan de evitar la denominación de arrendamiento de obra, llamándolo contrato de obra, o contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o incluso contrato de industria.

Igualmente, la denominación de las partes tampoco suele ser la de arrendador y arrendatario: el que se obliga a ejecutar la obra recibe el nombre de contratista; el que ha de pagar el precio es el propietario o dueño de la obra.

Precisando más su contenido, lo define Xxxx Xxxx como aquel contrato por cuya virtud una de las partes se obliga respecto de la otra a la producción eficaz de un determinado resultado de trabajo (obra) a cambio de un precio cierto, que se calcula por la importancia del mismo.

Por lo demás, se distingue del arrendamiento de servicios en cuanto que el objeto de éste es el trabajo o actividad, cualquiera que sea su resultado; en cambio, el objeto del contrato de obra es el resultado mismo, cualquiera que sea el trabajo o la actividad necesaria para conseguirlos.

Clasificación

En cuanto a su clasificación, señala el artículo 1588 C.c. que: Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material

En el primer caso, se trata de un contrato de obra puro poniendo únicamente el contratista su trabajo o industria.
En el segundo caso, cuando además se suministren los materiales, se dependerá:
- De que el empresario se obligue a realizar una obra con material propio, entregando una cosa confeccionada al comitente: estaremos ante una compraventa.
- De que el verdadero objeto del comprador sea la realización de la obra configurándose como accidental el suministro de materiales: estaremos ante un contrato mixto de arrendamiento y venta al que habrán de aplicarse las respectivas reglas de estos dos contratos.

Constitución

Elementos personales

Intervienen en el contrato, el contratista (arrendador según el Código) y el dueño de la obra (arrendatario). Bastará en ambas partes la general para contratar.

Elementos reales

Los elementos reales están constituidos:

Por la obra que se ha de ejecutar, y
El precio que por ella se ha de pagar.
1. La obra, como expresa De Xxxxx, ha de ser posible, física y determinada de algún modo, bien con relación a un plano o diseño, que es lo general, bien con indicación de circunstancias que la especifiquen.
2. El precio, como dice el mencionado tratadista, puede fijarse de dos maneras:
  1. Un precio único por toda la obra, fijo e invariable, que no deberá ser rebasado.
  2. Por piezas o medidas, en cuyo caso cada medida tiene su precio y el total, o precios presuntivos de la obra, no es más que el resultado de esos precios parciales.

Elementos formales

Es este un contrato consensual, que se perfecciona con el mero consentimiento, y al que son aplicables los preceptos generales en materia de forma de los contratos.

Responsabilidad del contratista

Según el artículo 1591 del Código Civil:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años, contados desde que concluyó la construcción. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años.

ARRENDAMIENTO DE COSAS
1. Concepto y clasificación

Es arrendamiento de cosa el contrato por el que una persona (arrendador) se obliga a proporcionar a otra (arrendatario) durante cierto tiempo el uso o goce de una cosa o derecho a cambio de una contraprestación cualquiera.

El arrendamiento de cosas lo define el artículo 1543 del Código Civil como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

No obstante, entiende la doctrina mayoritaria que es preferible hablar de contraprestación en vez de precio, pues aquélla no ha de consistir necesariamente en una suma de dinero.

El arrendamiento de cosas puede ser de varias clases:

De inmuebles, distinguiéndose su regulación según sean:
- Xxxxxxx: que se rigen por la XXX, de 24 de noviembre de 1994;
- Rústicos: que se rigen por la LAR, de 26 de noviembre de 2003.
De muebles y semovientes, a los que habrán de aplicarse las disposiciones generales del Código Civil sobre el de inmuebles.

Constitución

Elementos personales

Son el arrendador y el arrendatario, que solo han de tener capacidad general para contratar, ya que al ser el arrendamiento un acto de administración y no de disposición no hace falta ser dueño de la cosa para arrendarla; así puede hacerlo el usufructuario tal como establece el artículo 480 del Código Civil.

Elementos reales

No pueden ser objeto de arrendamiento las cosas consumibles con el uso.

Elementos formales

Impera el principio general de libertad de forma

Contenido

Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado (art. 1554):

A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado:

A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

3.4.4 Duración

El arrendamiento por tiempo determinado concluirá el día prefijado, pero si el arrendatario permanece 15 días disfrutando de la cosa con aquiescencia del arrendador se produce la tácita reconducción o renovación del contrato.

Si el arrendador vende la finca arrendada, el comprador tiene derecho a que termine el arriendo, salvo pacto en contrario o inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pudiendo el arrendatario exigir al arrendador indemnización de daños y perjuicios (art. 1571 C.c.). Este principio no rige en los arrendamientos urbanos y rústicos.

3.4.5 Subarriendo

Es un nuevo contrato de arrendamiento de la cosa arrendada hecho por el arrendatario que no altera el arrendamiento originario. El Código Civil lo permite si el arrendador no lo prohíbe expresamente, concediendo acción directa al arrendador contra el subarrendatario.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS
1. INTRODUCCIÓN

Normativa Vigente: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (XXX)

ÁMBITO DE LA LEY Y RÉGIMEN APLICABLE

La Ley regula los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de los de vivienda.

4.2.1 Arrendamiento de vivienda

Consideración de vivienda

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (art. 2.1 XXX)

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición, aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2 XXX).

Exclusiones (art. 5)

Pese a tener la consideración de vivienda se excluyen del ámbito de aplicación de la ley:

El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla.
La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Régimen aplicable

Los arrendamientos de viviendas no excluidos se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la XXX.

Respetando lo anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

No obstante, se exceptúan los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos (arrendamientos suntuarios) se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda

4.2.2.1 Concepto (art. 3 XXX)

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta xx xxxxxx o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Régimen aplicable

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley (De los arrendamientos para uso distinto de vivienda) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

No obstante, se aplicarán imperativamente a estos arrendamientos las normas de los Títulos Primero (ámbito de la ley) y IV (disposiciones comunes).

4.3 ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (Título II XXX)

4.3.1 Concepto (art. 2 XXX)

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador

4.3.2 Constitución

4.3.2.1 Elementos personales

Son términos personales de este contrato el arrendador y el arrendatario, cuya capacidad se rige por las normas generales de los contratos.

4.3.2.2 Elementos reales

Son la cosa arrendada y el precio o renta.

Respecto a la cosa, ha de ser una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se incluyen el mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
En cuanto a la renta, será la que libremente estipulen las partes, y será pagada mensualmente, salvo pacto en contrario.

4.3.2.3 Elementos formales

La ley no exige una formalidad especial para el contrato, no obstante, el artículo 37 XXX permite a las partes poder compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Hay que advertir que la disposición adicional segunda establece que reglamentariamente se establecerán los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad, por lo que en desarrollo de la misma se ha publicado el Real Decreto 297/1996, que aparte de reducir los aranceles notariales y registrales en un 25%, para promover la inscripción de los contratos, permite que la escrituración sea originaria, o por elevación a público del documento privado anterior, obliga a una perfecta descripción de la finca y somete a las exigencias del tracto registral a los contratos que hayan sido objeto de inscripción.

4.3.3 Cesión del contrato y subarriendo (art. 8)

Cesión

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador

Subarriendo

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto para el arrendamiento de vivienda, cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a tal fin. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

4.3.4 Duración del contrato

4.3.4.1 Plazo mínimo (art. 9)

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4.3.4.2 Prórroga del contrato (art. 10)

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato

4.3.4.3 Desistimiento del contrato (art. 11)

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

4.3.4.4 Enajenación de la vivienda arrendada (art. 14)

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a 5 años, o superior a 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de 5 años, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

4.3.4.5 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art. 15)

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

4.3.4.6 Subrogación en caso de muerte del arrendatario (art. 16)

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el xx xxxxx vínculo sobre el medio hermano.

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que:

No haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento, o los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o
Que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.

En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

4.3.5 La renta

Una de las obligaciones del arrendatario y derecho del arrendador es el pago por aquél y la percepción por éste de la renta.

La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes.

En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad xx xxxxx.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada (art. 17 XXX).

Artículo 18. Actualización de la renta (XXX)

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización xx xxxxxx a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Artículo 19. Elevación xx xxxxx por mejoras (XXX)

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento

4.3.6 Derechos y obligaciones de las partes

Conservación de la vivienda (art. 21 XXX)

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones.

Obras de mejora (art. 22 XXX)

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con 3 meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Obras del arrendatario (art. 23 XXX)

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Arrendatarios con discapacidad (art. 24 XXX)

Pero este régimen de obras es distinto en caso de arrendatarios con discapacidad:

El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

Ahora bien, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador

4.3.7 Derechos de adquisición preferente del arrendamiento (art. 25 XXX)

La LAU concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la vivienda arrendada que se desdobla en un derecho de tanteo y un derecho de retracto:

Derecho de tanteo. El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo (derecho de adquisición preferente) sobre la finca arrendada, en un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente a aquél en que se le notifique en forma fehaciente (por el arrendador) la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma.
Derecho de retracto. En el supuesto de no haberse hecho la notificación prevenida para el tanteo o se hubiera omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosa sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

El derecho de tanteo o retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto:

El retracto reconocido al condueño de la vivienda; y
El retracto convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

4.3.8 Suspensión, resolución y extinción del contrato

Suspensión (art. 26 XXX: Habitabilidad de la vivienda)

La suspensión se regula en el artículo 26 XXX para los casos en que la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable. En estos casos tendrá el arrendatario una doble posibilidad:

Suspender el contrato. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Resolución (art. 27 XXX: Incumplimiento de obligaciones)

La resolución viene regulada en el art. 27 XXX, el cual diferencia la resolución derivada del incumplimiento por cualquiera de las partes de la resolución que corresponde a cada uno de ellos:

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
El subarriendo o la cesión inconsentido.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Extinción (art. 28 XXX)

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

4.4 ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA (Título III XXX)

Dedica la Ley su título III a estos arrendamientos, siendo sus preceptos supletorios, respecto de lo estipulado por las partes en el contrato.

Del régimen legal destacamos:

Será de aplicación a estos arrendamientos lo dispuesto en la ley sobre derechos de tanteo y retracto del arrendatario para los casos de arrendamiento de vivienda.
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una xxxxx xx xxxxxxx.

4.5 DISPOSICIONES COMUNES (Título IV XXX)

4.5.1 La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos (art. 36 XXX)

El artículo 36 de la XXX establece que:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad xx xxxxx en el arrendamiento de viviendas y de 2 en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades xx xxxxx
Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza, entre otras, la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

4.5.2 Formalización del arrendamiento (art. 37 XXX)

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS

Prescindiendo de los antecedentes legislativos más recientes, resaltemos que la legalidad vigente viene constituida por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

ÁMBITO

Según el artículo 1 de la Ley 49/2003:

Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

Por su parte, el artículo 2 dispone que: Se entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario.

Añadiendo el artículo 3 que los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 5, No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular.

Y atendiendo a la redacción del artículo 6, Quedan exceptuados de esta ley:

Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
Los que tengan como objeto principal:

Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
La caza.
Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.

Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y xxxxxx vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

Según el artículo 7, tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable.
Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más xxx xxxxx a éste.

Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento mediante un plazo de preaviso de un año.

5.2 CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN

5.2.1 Constitución

5.2.1.1 Elementos personales. Capacidad

Artículo 9. Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento

Establece el artículo 9, que:

Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.
Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6.
El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de 6 meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración.
También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.
En todo caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío.

Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.

No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.
Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.
Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Artículo 10. Resolución del derecho del concedente (Ley 49/2003)

Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya.

También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario.

5.2.1.2 Elementos reales

Respecto de la cosa arrendada, ha de ser rústica, susceptible de aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, pudiendo una misma finca ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales (art. 4).

Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales (art. 1.3). Los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones (art. 3)

Artículo 13. Fijación de la renta

La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.

Las partes podrán establecer el sistema de revisión xx xxxxx que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión xx xxxxxx.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad

Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

Artículo 14. Pago

El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago

Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta

Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

Artículo 16. Contrato de seguro

El arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podrá asegurar la producción normal de la finca o explotación contra los riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.

Disposición adicional primera. Mejoras y renta

En las mejoras de modernización de explotaciones o de transformación de fincas, las partes podrán convenir, al otorgar el contrato o en otro momento posterior, que la renta consista, en todo o en parte, en la mejora o transformación a realizar.

5.2.1.3 Elementos formarles (art. 11 Ley 49/2003)

Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las xx xxxxxxx en esa zona o comarca.

La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

5.2.2 Contenido

5.2.2.1 Derechos y obligaciones del arrendatario

Derechos

Usar y disfrutar de la finca
Realizar mejoras útiles y voluntarias
Efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes.
Llevar a cabo cesiones y subarriendos, en los términos establecidos en el artículo 23.
Desenvolvimiento del contrato (art 8)

El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
En el arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligación de conservar la unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la terminación del arriendo, su devolución al arrendador.

En el supuesto de expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste tendrá derecho frente al expropiante (disposición adicional segunda):

Al importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte para expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea parcial, estos importes se referirán a la parte xx xxxxx que corresponda a la porción expropiada.
Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.
Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
A la indemnización de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.
A la indemnización que comporte el cambio de residencia, en su caso.
Al premio de afección calculado sobre el importe total.

El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador.

Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador

Obligaciones

Pagar la renta o precio (art. 14)
Cumplir lo convenido, así como las prescripciones generales, entre ellas la de llevar a cabo la explotación de la finca.

5.2.2.2 Gastos y mejoras (arts. 17 a 21 Ley 49/2003)

Según el artículo 17, el arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.

Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.

Gastos de conservación a cargo del arrendador (art. 18)

El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato.

Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. Asimismo, podrá reclamar los daños y perjuicios causados.

Otros gastos a cargo del arrendador (art. 19)

Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema xx xxxxx, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.

Obras y mejoras a cargo del arrendatario (art. 20)

Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.

El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos del predio arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran.

Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presumen que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.

Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.

Mejoras útiles y voluntarias (art. 21)

Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil.

Asimismo, y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.

5.2.3 Extinción (arts. 24 a 27 Ley 49/2003)

Artículo 24. Terminación del arrendamiento

El arrendamiento termina:

Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
Por mutuo acuerdo de las partes.
Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
Por resolución del derecho del arrendador (art. 25).
Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados (art. 26).

Artículo 25. Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador

El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1.
Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Artículo 26. Rescisión

Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras convenidos y en los términos establecidos en la ley.

Artículo 27. Efectos

El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos.

Según el artículo 1569 del Código Civil, el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos.
Falta de pago en el precio convenido.
Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

5.3 DURACIÓN Y PRÓRROGA; SUCESIÓN DEL CONTRATO

5.3.1 Duración y prórroga (art. 12)

Los arrendamientos tendrán una duración mínima de 5 años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.

Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de 5 años.

El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de 5 años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

5.3.2 Sucesión del contrato

5.3.2.1 Cesión y subarriendo (art. 23)

Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador.

Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.

5.3.2.2 Enajenación de la finca arrendada (art. 22)

Por lo que se refiere a la enajenación, hay que establecer que la actual Ley:

Se aleja del principio jurídico romano emptor non tenetur colono, recogido en el artículo 1.571 del Código Civil que establece que el comprador de una finca tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria,
Disponiéndose ahora todo lo contrario al establecer el artículo 22.1 dispone que el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata xxx xxxxxxx hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.

5.3.2.3 Derecho de tanteo, retracto y adquisición preferente (art. 22)

En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.

El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.

Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.

Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.

No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:

En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

5.3.2.4 Sucesión por muerte

En el caso de muerte del arrendatario quedarán a salvo el derecho de los sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de 1 año desde el fallecimiento.

5.4 LA APARCERÍA (arts. 28 a 32 ley 49/2003)

El contrato de aparcería aparece regulado en el Capítulo IX, artículos 28 a 32, de la Ley 49/2003, siendo de destacar la supresión de la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario.

Según el artículo 28 de la Ley 49/2003, por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.

Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente. Se exceptúan de lo anterior los contratos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10% del valor total. En este supuesto, deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social (art. 30).

Según el artículo 29 de la Ley, en defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI y VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcería.

Según el artículo 31 de la Ley, la duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año, en los mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el artículo 12. En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al menos, con 6 meses de antelación.

Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, con la excepción de los leñosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

A la finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo, tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.

La Ley, en el artículo 32, efectúa, por último, una referencia a lo que denomina aparcería asociativa:

Aquellos contratos parciarios en que dos o más personas aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirán por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean también aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.

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