Cobertura TPC para contratos de vivienda en Capital Federal
Cobertura TPC para contratos de vivienda en Capital Federal
Para los seguros de alquileres de vivienda de Capital Federal, hemos adaptado la cobertura a través de las condiciones particulares que hacen esta cobertura mas atractiva para los asegurados (locadores), incorporando cláusulas que permiten cubrir la morosidad prolongada (mas de 180 días) y donde el desalojo por falta de pago no haya sido posible.
Para estos casos solicitamos incorporar al contrato de locación la siguiente cláusula de garantía
Cláusula tipo a incorporar en los contratos
El locador declara conocer y aceptar las condiciones generales y particulares establecidas en la póliza de alquileres tomada por el locatario en su favor en la compañía The Professional`’s Company, y en especial:
a) que la suma máxima asegurada asciende a $ ...
b) que deberá dar aviso al asegurador de los actos u omisiones del tomador que a su juicio den lugar a la indemnización estipulada en la póliza dentro del plazo de 5 días conforme al articulo 4 de la póliza
c) que dentro del plazo xx xxx deberá otorgar a The Professional`’s Company un poder especial, con facultad de sustituir, para ejercer las acciones judiciales o extrajudiciales de desalojo y cobro de alquileres derivadas del presente contrato de locación.
d) que son a su cargo los gastos causídicos, y los honorarios profesionales por desalojo de $ xxx.-, y por cobro de alquileres el 13 % de lo recuperado, con un mínimo de $ xxx.- (aún si resultase incobrable).
Por su parte el locatario reconoce legitimación activa a TPC para ejercer toda acción judicial de desalojo y/o cobro de alquileres derivada del incumplimiento de las obligaciones que asume con motivo del presente contrato.
El valor fijo para los honorarios de desalojo y el mínimo para
el cobro de alquileres se fijan en función del contrato garantizado.
Como contrapartida de la incorporación de esta cláusula en le contrato de locación, se incorpora en la póliza de caución como condición particular las siguientes cláusulas:
Cláusula 1 modificatoria del articulo 4 de las condiciones generales
De acuerdo a lo pactado entre las partes y como parte integrante de esta póliza, el articulo 4 de las condiciones generales de esta póliza en su segundo párrafo, el asegurado dentro de los 5 días de transcurrido el plazo xx xxx otorgará a la aseguradora un poder especial con facultades de sustituir para ejercer las acciones judiciales y/o extrajudiciales de desalojo y cobro de alquileres derivadas del contrato de locación.
Cláusula 2 modificatoria del articulo 6 de las condiciones generales
El asegurador no podrá ser requerido al pago de las sumas garantizadas sino después de 120 días de iniciados los trámites legales (excluyendo feria judicial) y producida la excusión de bienes del tomador, el asegurador abonará a cuenta de la liquidación final un importe mensual equivalente al alquiler hasta la suma máxima asegurada, o hasta producida la restitución de la propiedad, lo que ocurra antes.
Los gastos causídicos y arancelarios que demanden de las acciones judiciales citadas en la cláusula anterior, fijados en los valores determinados en el contrato serán anticipados a los estudios designados, siempre hasta la concurrencia de la suma máxima asegurada
El costo standard de este producto (final) es de un alquiler (mas los accesorios asegurados : IVA, expensas, etc.) por año de contrato, este costo esta sujeto a análisis en base a volúmenes y para contratos comerciales importantes
Marketing
Mercado
En los últimos años el mercado de alquileres ha ido cambiando, con los vaivenes de la economía .
En este momento xxx xxxxxxx, este producto esta bastante solicitado, debido a la particular situación de la economía y xxx xxxxxxx laboral que han modificado pautas tanto en la oferta como en la demanda.
Además este producto, debido al comportamiento adverso que tuvo durante la crisis del 1999 / 2003, no todas las compañías que hoy operan en caución apoyan al mismo.
El producto había logrado un muy buen desarrollo hasta 1995, luego con la aparición del crédito inmobiliario muchos de los buenos inquilinos se transformaron en propietarios, no obstante esto hasta 1998 el crecimiento del producto fue sostenido.
Con el inicio de la recesión en 1999 y el aumento del desempleo comenzó a tener una perfomance no muy buena haciendo eclosión en la crisis del 2002, donde la desocupación y la sub ocupación llego al 44%.
Desde el 2003 a la fecha, muchos de los propietarios volvieron a ser inquilinos, el mercado se ha venido recuperando, sobre todo desde la demanda, parejas jóvenes, y nuevos trabajadores se han ido incorporando a la economía formal, la recuperación de la economía (3 años de crecimiento sostenido) y del empleo (que x xxxx 2006 esta en 10% según el IndeC), son factores fundamentales en la recuperación.
Además de algunos factores que hacen que las garantías de alquileres de viviendas en Capital Federal, sea un mercado atractivo entre ellos:
La modificación del código procesal para los lanzamientos por falta de pago y la vigencia de la ley de protección del empleo, el recupero del empleo y de la actividad económica.
Hoy el mercado de alquileres de viviendas esta mas demandado que ofertado y es un mercado interesante para abordar, tanto para el productor como para la compañía de seguros
Que factores influyen en el mercado
En contratos de vivienda
Escasez de vivienda para sectores de recursos medios y bajos
Inaccesibilidad al crédito para vivienda
Valores del m2 en dólares y salarios en pesos
Aumento salariales en 2006 en promedio del 20%
Mantenimiento de la ley de protección del empleo
Disminución del empleo en negro
Disminución del desempleo y sub empleo
En contratos comerciales
Recupero de la actividad xxxxxxxxx x xxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxx xxxxx xx Xxxxxxx Xxxxxxx
Aumento de la construcción de edificios de oficinas para renta.
Dificultades de la cobertura tradicional
La cobertura tradicional presenta su principal dificultad en la cláusula 6 de las condiciones generales de la póliza
Artículo 6: Determinación y configuración del siniestro.
El asegurador no podrá ser requerido al pago de las sumas garantizadas sino después de una previa excusión judicial de los bienes del tomador. El resultado infructuoso de tal excusión será hecho conocer al asegurador acompañando copia autentica de la documentación pertinente. Recibida la denuncia y verificada la misma el asegurador procederá a abonar el importe asegurado hasta la concurrencia de la suma máxima indicada en las condiciones particulares dentro de los 30 días subsiguientes .
A pedido del Asegurado el asegurador podrá tomar a su cargo las actuaciones judiciales que resulten indispensables para la configuración del siniestro.
En esta cobertura, siempre le sugerimos al PAS cuando nos consulta sobre la factibilidad del negocio, que entregue una copia de las condiciones generales a la inmobiliaria o al asegurado (locador) para que preste conformidad a la mismas.
También en general en los contratos tipos utilizados, es necesario adaptar la cláusula de garantía ya que en general estos modelos de contrato, utilizan una cláusula referida a un garante propietario, que firma en carácter de fiador liso, llano y principal pagador, que difiere de la prestación prometida por medio de la póliza de caución que es de fiador solidario sin renuncia al beneficio de excusión y división.
No obstante esta dificultad, estamos recibiendo un flujo constante de consultas de nuestros productores, sobre este producto.
Que observamos desde la demanda
El aumento de la demanda entendemos esta vinculado a los aumentos salariales, el aumento de la natalidad, la formación de nuevas parejas (Doble ingreso sin chicos)
Donde se genera la demanda este producto?
Inmobiliarias fundamentalmente, grandes edificios xx xxxxx (Shoppings), cadenas de locales (ROPA DEPORTIVA, MARCAS DE ROPA, NEGOCIOS DE REGALERIA), administradores de propiedades.
Que observamos desde la oferta
Como se compone la oferta de garantías para alquileres?
Las garantías de alquileres se pueden presentar de las siguientes formas
Garantía propietaria (Fiador)
Seguro de Caución
Los ajustes en los alquileres, a la suba que no pueden convalidar los valores de las propiedades que hacen que los propietarios, hoy estén mas abocados a mejorar su renta (que en términos de valor de la propiedad cayo de un 8% a un 9% bruto para un 4%) y la calidad de la misma (referida al inquilino / la garantía) y esto lleva a que cada vez mas acepten seguros de caución, ya que este tipo de garantías le aumenta los potenciales inquilinos y disminuye la posibilidad de ser estafados con garantías compradas, o garantías propietarias que luego desaparecen.
Que diferencia tiene un seguro de garantía con un garante propietario?
En principio la principal diferencia entre la garantía instrumentada a través de un seguro de caución y la garantía propietaria, esta dada por la seguridad sobre la permanencia de la misma.
Basado en que las compañías de seguros solventes estamos y tenemos permanencia, mientras que una garantía propietaria podría ser enajenada al día siguiente de la firma del contrato, y obligaría a un seguimiento durante toda la vigencia del contrato.
Por otro lado, si bien la cobertura prometida a través de la fianza civil es de fiador liso y llano y principal pagador, y la del seguro de caución es de fiador solidario sin renuncia al beneficio de excusión y división, en general cuando el inquilino tiene problemas, el garante no se hace cargo de la morosidad sino que en el mejor de los casos honrara su compromiso al final, con el efectivo desalojo y siempre y cuando exista en ese momento