LA COMPRAVENTA

Índice de contenido

CONCEPTO.‌

La compraventa es un contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (art.1793).

En la opinión de la doctrina clásica, la compraventa se define a partir de la presencia de dos obligaciones interdependientes, auténticas contraprestaciones: por una parte, la que tiene el vendedor de dar la cosa (¿transferir el dominio?), y por la otra, la que pesa sobre el el comprador de pagar (dar) el precio, esto es, entregar a cambio una suma de dinero (la entrega de cosa fungible transfiere el dominio, ¿verdad?).

La tradición de la cosa vendida, en este caso, opera al mismo tiempo como pago de la obligación del vendedor y modo de transferir el dominio. El art.703 señala que la venta es un título traslaticio de dominio, es decir, que por su naturaleza sirve para transferirlo.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.‌

El esquema clásico de la compraventa supone dos (o tres) elementos esenciales: (el consentimiento sobre) cosa y precio. En ausencia de ellos no existe contrato alguno, o bien en ausencia de cosa o precio, la convención deviene en una figura distinta (art.1444), aunque resulta muy discutible en este caso la conversión de los actos jurídicos (p.ej., art.1393). Como todo contrato, tanto el objeto como la causa deben ser, además, lícitos (art.1445, art.1461, art.1467).

El objeto mediato de la obligación del vendedor -la cosa- debe ser apta para el comercio, esto es, debe ser apropiable, transferible y no encontrarse prohibida su venta.

En cuanto a la causa, opera como mecanismo de control de la seriedad del consentimiento. El precio funge, entonces, como causa suficiente de la obligación del vendedor cuando es serio y, por el contrario, si es absurdamente bajo puede pensarse razonablemente que esconde, en verdad, una donación (aunque la donación entre vivos no puede presumirse, según el art.1393). La seriedad del precio no debe confundirse con la justicia del precio, cuestión que se verá al tratar de la conmutatividad de la compraventa.

Además, el problema de la causa plantea una pregunta relativa a los fines de las partes. Lo jurídicamente relevante no es la licitud de la causa, sino su ilicitud (art.1467 inc.2° e inc.3° y art.1682). La causa se presume que existe (no hace falta expresarla), y sería ridículo que el legislador presumiera como regla general la ilicitud de la misma, por lo que esto último sería excepcional y su prueba de cargo de quien afirma la existencia del vicio. La causa es ilícita cuando la compraventa tiene por fin realizar defraudar a terceros (p.ej. simulación),

cuando es contraria a la ley o a la moral, a las buenas costumbres o al orden público, siempre y cuando estos motivos ilícitos sean conocidos por ambas partes.

Los elementos de la naturaleza del contrato están previstos dentro de los efectos generales de las obligaciones (art.1545 al 1559) o de los efectos particulares del contrato de compraventa (art.1817 y ss.). Su función es suplir la voluntad de las partes, facilitando el tráfico jurídico y reduciendo los costos de transacción, y pueden ser modificados o suprimidos. Las obligaciones de saneamiento (de la evicción y de los vicios redhibitorios) son típicamente elementos de la naturaleza, que se entienden incorporadas al contrato en los términos que señala la ley y en la medida que las partes no manifiesten lo contrario. Lo mismo vale para la acción resolutoria, la distribución de riesgos y, en general, para las reglas del título sobre la compraventa y las generales del derecho de los contratos que por su sentido sean de orden público. Algunos de estos elementos son aquellos que la doctrina contemporánea denomina derechos potestativos, a los que nos hemos referido al hablar sobre los efectos del contrato en general.

Las partes pueden pactar libremente las cláusulas que estimen, en tanto no sean contrarias al orden público, la moral o las buenas costumbres, o en tanto no alteren la economía básica de este contrato de intercambio. Estos son los llamados elementos accidentales de la compraventa, como son, por ejemplo, las modalidades (plazo y condición). Es interesante que aún respecto de estos elementos accidentales existan reglas de derecho dispositivo (como las referentes a ventas con arras, la venta al gusto y a los pactos comisorio y de retroventa).

No obstante el detalle con que el legislador se introduce en diferentes elementos del contrato, hay cuestiones no resueltas como, por ejemplo, la naturaleza y alcance de la obligación de dar que tiene el vendedor (¿Transferir el dominio o sólo asegurar la posesión pacífica de la cosa?).-

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA1.‌

1. Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente desde su origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto, en el que el vendedor se obliga a dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la esencia de la compraventa, y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato diferente. En consecuencia, jurídicamente no se concibe un contrato unilateral de venta ni un contrato unilateral de compra, como acontecía en el primitivo Derecho Romano con las figuras de la emptio y la venditio. La Corte Suprema así

1 Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx. Apuntes. Contrato de Compraventa.-

también lo ha entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral de compraventa, desde el momento que ha interpretado el N°4 del art.1554, en cuanto a la especificación del contrato, exigiendo que se consigne el acuerdo de voluntades y las obligaciones recíprocas. Con todo, recordemos que la doctrina mayoritaria ha estimado, por el contrario, que dicha figura jurídica sería perfectamente válida.

2. Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra, imponiéndose ambas partes un gravamen y obteniendo ambas partes un beneficio.

3. Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan vendedor y comprador “se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva. Excepcionalmente puede ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que no existen pero que se espera que existan cuando expresamente se pacte el carácter aleatorio del contrato (según el art.1813, cuando aparezca que “se compró la suerte”). La conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino sólo su característica general. Volveremos sobre el particular más adelante.

4. Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de cualquier otra convención.

5. Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales que exigen el cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en la compraventa de inmuebles.

6. Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos que en 103 artículos.

7. Es, por naturaleza, de ejecución instantánea. Si nada dicen, las partes cumplirán de inmediato sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual.

8. La compraventa es un título traslaticio de dominio y no importa enajenación, siguiendo así la teoría del Derecho Romano bonitario o vulgar. El contrato sólo genera derechos personales y sirve de antecedente para la transferencia del dominio (art.703 del Código Civil). En consecuencia, si no ha existido tradición en favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni la posesión de la cosa comprada. Podría ocurrir que el vendedor no el verdadero dueño de la cosa, caso en el cual la entrega sólo posibilitará al comprador para entrar en posesión (y es la opinión de la mayoría de la doctrina, que sigue en este punto x Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx).-

LA COMPRAVENTA ES UN CONTRATO NATURALMENTE CONMUTATIVO.-‌

Si bien la compraventa es, por su especial naturaleza de contrato de cambio, un contrato conmutativo, puede llegar a ser aleatorio cuando las partes así lo expresan o cuando en atención a lo acordado por los contratantes aparece que se ha vendido y comprado la suerte (artículos 1813 y 1461). Así, la venta de cosas futuras se entiende celebrada simplemente bajo la condición de que las mismas lleguen a existir. En otras palabras, si no se queda de manifiesto en el contrato la intención de comprar “la suerte”, la venta será conmutativa y está sujeta a condición suspensiva y no es, por tanto, aleatoria.

Se ha concebido en la doctrina que la idea de conmutatividad niega la existencia de un alea imprevisible de todo contrato. Digamos, por ejemplo que, si luego de perfeccionado el contrato, la cosa aumenta o disminuye su valor, tal variación constituye un riesgo económico en la realidad económica inherente al contrato en cuanto acto humano determinado en el tiempo y en el espacio, y no puede alterar de forma alguna sus efectos: la justicia del precio está asegurada por la voluntariedad del intercambio. Conviene recordar a este respecto que en los contratos conmutativos las prestaciones no son equivalentes, sólo “se miran” como equivalentes. Dicha equivalencia no se tasa de manera objetiva, sino por la disposición de cada parte a recibir la prestación de la otra a cambio de la que ella misma realiza.

En un sentido puramente económico, la conmutatividad resulta engañosa y contrasta con la realidad de los intercambios contractuales, porque esconde una función plenamente legítima de las convenciones, cual es que cada parte resulte más beneficiada tras celebrar un determinado acto (porque subjetivamente le es más valioso lo que recibe que lo que entrega a cambio). La contingencia de ganancia no está sancionada civilmente y, considerando los límites que establece el Código Civil y otros cuerpos normativos, está absolutamente ajustada a derecho.

Entre los límites recién mencionados, la rescisión de la venta por lesión enorme viene en corregir el problema de la diferencia en la apreciación de la magnitud de las prestaciones efectuada por cada parte en la negociación del contrato. Dicha acción procura, dentro de ciertos límites, asegurar un mínimo de justicia material en la compraventa de los bienes raíces cuando el precio del inmueble que se vende difiere en exceso del que la ley denomina su “justo precio”. Aún así, este remedio es manifiestamente excepcional, se reserva sólo a heredades y fundos, excluyéndose toda clase de muebles. Incluso hay quienes sostienen que un remedio como este resulta extraño a la estructura y principios del derecho de contratos en el Código Civil.

Otros correctivos que tienden a asegurar el consentimiento libre e informado sobre cosa y precio, y que permiten efectivamente la conmutatividad de los contratos de compraventa en

que no se compra la suerte, son las normas sobre contratos entre proveedores y consumidores. En la actualidad, el derecho tiende a considerar que los expertos o profesionales están sujetos, en general, a deberes especiales de información y de consejo respecto de los consumidores, quienes naturalmente carecen de esos especiales conocimientos. El proveedor tiene una doble característica que lo distingue del común de las personas: en primer lugar, el conocimiento del objeto de su comercio o arte; y en segundo, la dedicación a ofrecerlos a un público que no lo tiene en su mismo nivel. De la profesionalización de las actividades de venta y la masificación del consumo de ciertos bienes y servicios, deviene la preocupación del legislador por garantizar ciertos remedios mínimos que permitan asegurar un equilibrio razonable entre las partes contratantes. Las normas sobre protección de los consumidores atienden a dicho obejtivo.

La conmutatividad debe considerarse al momento de perfeccionarse el consentimiento sobre los elementos de la esencia del contrato. En la compraventa de cosas muebles, basta con la existencia del acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Si la venta fue precedida de una promesa de celebrar el contrato, la conmutatividad se apreciará necesariamente al momento de otorgarse el contrato de promesa (sobre muebles o inmuebles), dado que, al tenor del art.1554 N°4, dichos elementos esenciales debían encontrarse explicitados.

FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.‌

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual. Al menos así lo establece el legislador en el art.1801. Xxxxx, por tanto, el consentimiento sobre los elementos esenciales del contrato para perfeccionarlo. De conformidad a las reglas establecidas en el Código de Comercio -si seguimos la opinión que ellas son sustantivamente aplicables en la materia- el consentimiento queda a firme una vez producida la aceptación del destinatario de la oferta.

Sin embargo, este principio general contempla una serie de excepciones. Algunas son de derecho, como ocurre con las solemnidades exigidas para la venta de ciertas cosas. En otros casos, se trata de formalidades habilitantes; sean las generales o las especiales para comprar o vender. Hay también formalidades de orden probatorio, de cuya inobservancia surge la limitación a la prueba de las obligaciones contractuales por medio de testigos. También la compraventa puede estar sujeta a formalidades administrativas, tales como las urbanísticas (DFL.458/Vivienda), tributarias (Código Tributario y Ley 16.271 de impuesto a las herencias) de las cuales depende la validez o la ejecución de las obligaciones emanadas del contrato. Finalmente, las propias partes pueden haber convenido ciertas formalidades que habrán de cumplir para perfeccionar la venta.

FORMALIDADES EXIGIDAS POR VÍA DE SOLEMNIDAD.-‌

En ciertos casos, la ley exige como solemnidad otorgar escritura pública para perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta de:

a) Bienes raíces (art.1801 inc.2°).- En estos casos, la exigencia de la escritura pública se refiere no sólo a la totalidad del bien raíz, sino también a los derechos que en parte se tengan sobre él, en calidad de comunero (venta de cuota de dominio). Aún en los casos de venta por ministerio de la justicia, el acta de remate -que tiene valor de escritura pública para los efectos de lo establecido en el inc.2° del art.1801- no libera de la obligación de otorgar la escritura definitiva, compareciendo en este caso el juez en representación del ejecutado (art.495 CPC).

Existe una aparente contraexcepción en la venta de algunos bienes raíces de uso habitacional, generalmente denominados “viviendas sociales” o de aquellas para cuya adquisición el Estado aporta un subsidio directo -en dinero- al comprador. La compraventa de dichos inmuebles se hace por un instrumento privado, firmado ante Notario Público, el cual debe protocolizarse de oficio por el Ministro de Fe que asiste a su otorgamiento “dentro de 30 días corridos desde que sea suscrita”. Según el art.68 inc.4° de la ley 14.171, tal instrumento privado “se considerará como escritura pública desde la fecha de su protocolización”. He aquí lo aparente: la escritura pública es la que queda exceptuada del cumplimiento de la formalidades legales establecidas en los arts.403 al 414 del COT, no el contrato de compraventa, el que según la norma citada se celebra por un instrumento que se reputa “escritura pública” para todos sus efectos.

b) Servidumbres (art.1801 inc.2°).- Si la venta de una servidumbre debe hacerse por escritura pública, y la tradición de la misma, según el art.698, también requiere esta solemnidad, lo habitual es que ambas consten en un mismo instrumento.

c) Censos (art.1801 inc.2°; art.2027).- El profesor Xxxxxx Xxxxx explica esta institución así: “...el censo no es otra cosa que la obligación que una persona contrae en virtud de un capital que ha recibido o que reconoce deber, de pagar un rédito anual a otra gravando en garantía del capital y del rédito una finca de su propiedad. El rédito viene a ser los intereses a que se obliga el deudor, además del pago del capital”. El art.2027, establece que “La constitución de un censo deberá siempre constar por escritura pública inscrita en el competente Registro; y sin este requisito no valdrá como constitución de censo”.

d) Derechos hereditarios (art.1801 inc.2°).- El derecho real de herencia ha sido calificado por la doctrina en formas diversas. Unos pensaban que es cosa mueble, toda vez que los inmuebles están claramente definidos por el legislador y son la excepción. Otros creían que, de haber bienes raíces en la masa hereditaria, dicha calidad se

comunicaba al derecho real y, por lo tanto, debía considerársele inmueble. Actualmente, parece haber consenso en la doctrina en que, al menos, no se trata de inmuebles, sino de una cosa particular. En cualquier caso, la compraventa debe hacerse por escritura pública.

Cabe tener presente que no existe norma expresa que señale como ha de efectuarse la tradición del derecho de herencia. La jurisprudencia ha zanjado este vacío señalando que en este caso se debe aplicar la regla general de los bienes muebles (art.684). En la práctica, se acostumbra dejar constancia de la tradición en la misma escritura de venta.

e) Compraventa del derecho de usufructo sobre inmuebles (art.767). El usufructo, como todo derecho real, derivado del dominio, supone un título y un modo de adquirir. La compraventa de un usufructo sobre inmuebles debe constar en escritura pública. En cuanto al modo de adquirir, la tradición del usufructo sobre bienes inmuebles está sujeto a la regla de la inscripción. El art.767 señala que “el usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”. De esta norma se infiere que si el usufructo recae sobre un bien inmueble, su título debe constar por instrumento público.

Lo señalado en el párrafo anterior vale también para el derecho de uso y habitación (art.811 en relación con el art.766). Para no confundirse: esto hace referencia a la constitución del derecho, ya que su carácter personalísimo se manifiesta respecto del usuario o habitador, quien está impedido de cederlo a cualquier título, prestarlo o arrendarlo.

f) Compraventa xx xxxxx mayores. Las naves mayores son aquellas que de más de 50 toneladas de registro grueso (inc.4° art.4 DL N°2222/78 Ley de Navegación). A diferencia de las aeronaves, las naves están sujetas a un régimen que las asimila a los bienes raíces (X.Xxx, art.832 “La enajenación xx xxxxx mayores por acto entre vivos y la constitución de derechos reales sobre ellas, se efectuarán por escritura pública cuando ocurran en Chile”). A pesar de su carácter mueble, pueden ser hipotecadas.

g) Compraventa del derecho real de aprovechamiento de aguas. El agua es un bien comerciable distinto de la tierra. Los contratos que sirvan de título a la transferencia de las aguas deben constar en escritura pública (X.Xxxxx, art.113, “Se perfeccionarán por escritura pública los actos y contratos traslaticios de dominio de derechos de aprovechamiento, como también la constitución de derechos reales sobre ellos y los actos y contratos traslaticios de los mismos").

El ordenamiento jurídico señala otros casos de compraventas sujetas a solemnidades distintas de la escritura pública, en atención a determinadas circunstancias que en ellos concurren:

a) Ventas forzosas.- Las ventas forzosas llevadas a cabo por la autoridad pública, están sujetas a una serie de formalidades que constituyen solemnidades del contrato, como son la tasación, los avisos o publicaciones y la subasta pública, entre otras (art.481 y ss. CPC).

b) Juicios de partición de bienes.- La ley también exige una serie de formalidades en caso de que el partidor venda el bien común a fin de repartir lo obtenido entre los comuneros. Dicha venta debe efectuarse en pública subasta, previa tasación y publicación de avisos correspondientes. La compraventa, por su parte, deberá constar en escritura pública si la naturaleza del bien así lo exige.

FORMALIDADES HABILITANTES, VOLUNTARIAS Y OTRAS.-‌

1.- Las formalidades habilitantes.- Los incapaces relativos deben actuar en la vida jurídica representados, o bien habilitados por su representante legal, sea el padre o madre, el curador o incluso, en determinados casos, el juez. Las formalidades habilitantes son, por tanto, exigidas en atención a la calidad o estado de las personas y, a diferencia de las solemnidades, su omisión acarrea la nulidad relativa del acto (art.1682).

Las formalidades habilitantes operan en un doble sentido. Por una parte, permiten al incapaz relativo actuar en el vida del derecho y, también, constituyen un requisito necesario para que ciertas personas, representantes legales de otras, puedan realizar determinados actos. P.ej., el marido requiere autorización de la mujer para a) enajenar o gravar bienes raíces sociales o los derechos hereditarios de ésta (art.1749, inc.3°); b) enajenar bienes raíces propios de la mujer (art.1754, inc.1°). P.ej. El tutor o curador requieren autorización judicial para enajenar los bienes raíces o los bienes muebles preciosos o que tengan un valor de afección del pupilo (artículos 393, 394).

2.- Formalidades voluntarias.- La ley no ve inconveniente para que las partes puedan elevar a la categoría de solemne un contrato que por su naturaleza no lo es (Xxxxxx Xxxxx). Si las partes pactan alguna formalidad para celebrar una compraventa que no requiere solemnidad (P.ej., la compraventa de cosas muebles), no se perfecciona el contrato mientras ellas no se cumplan. Así lo establece el art.1802, al señalar que “si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, puede cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”. La parte final de esta disposición muestra que las formalidades voluntarias pueden ser renunciadas por las partes, incluso tácitamente. En ello sólo existe una aplicación de los principios generales acerca de la forma en que se puede expresar la voluntad.

3.- Formalidades por vía de prueba .- El Código Civil establece una severa limitación al principio consensualista, a lo menos en cuanto a la eficacia práctica del contrato.

Los arts. 1708, 1709 y 1710, disponen que las obligaciones (entrega o promesa) que tengan valor superior a 2 UTM deben constar por escrito (aproximadamente ochenta mil pesos en el año 2013); y que la omisión de esta formalidad impide probar el contrato y las obligaciones emanadas del contrato y que alteren su naturaleza. Hay quienes sostienen que dicha limitación se refiere a que la prueba esté reducida solamente a la testimonial, porque nada impediría formar una presunción judicial a partir de las declaraciones prestadas, sumadas a otras evidencias que den cuenta de los hechos y circunstancias relevantes en el proceso.

El Código de Comercio (art.128) y el art.11 de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías -CISG, por sus siglas en inglés- por el contrario, asumen el principio consensualista y la libertad probatoria que es típica del comercio y no restringen la prueba testimonial.

4.- Formalidades del mandato para celebrar una compraventa solemne.- El mandato es un contrato consensual (art.2124). ¿Qué ocurre si se otorga un mandato para celebrar un contrato solemne? En consideración de lo anterior, podríamos decir simplemente que el mandatario sólo debe cumplir las solemnidades requeridas al tiempo de efectuar su gestión, porque sus facultades han sido conferidas válidamente con el acuerdo entre él y el mandante.

Sin embargo, si el acto cometido es solemne (P.ej. Compraventa de bien raíz) resulta difícil calificar y dejar constancia de la personería del mandatario, sin dejar de lado el que tales designaciones deben ser compatibles con las reglas probatorias, según las cuales los instrumentos privados no pueden hacer fe contra una escritura pública respecto de terceros (art.1707). Por todo ello, es que se impone en la práctica que el mandanto para otorgar un contrato de compraventa que debe efectuarse por escritura pública, ha de cumplir esta misma solemnidad.

COMPRAVENTA CON ARRAS‌

Las arras son una de las instituciones más arcaicas del derecho. Antiguamente, la compraventa no era de carácter consensual, no bastaba el mero consentimiento de las partes para que se entendiera perfecta y mientras no principiara la ejecución no había aún contrato. En este contexto, las arras permitían expresar un consentimiento previo a la ejecución del contrato2.

2 Dice Xxxxxx Polo (p.372): “El régimen de las arras romanas corresponde a su papel complementario de

Posteriormente, la compraventa se transformó en un contrato naturalmente consensual y junto con ello, las arras pasaron a cumplir una función de garantía. Actualmente, son un instrumento para asegurar que el consentimiento en la venta será otorgado y sólo excepcionalmente se entienden dadas como parte del precio, esto es, como señal de convención.

1.- Arras como garantía.- El art.1803 las define como una “prenda” de la celebración o ejecución del contrato. La palabra “prenda” es aquí empleada en un sentido genérico de garantía, no en el sentido estricto de garantía real que cauciona otra obligación. Se trata de dinero o cosas muebles de carácter fungible entregadas por una de las partes a fin de garantizar que se convendrá en el contrato. Por la dación xx xxxxx, las partes conservan la facultad de retractarse del contrato: quien otorgó las arras, perdiéndolas; quien las recibió, restituyéndolas dobladas.

Si dadas las arras las partes pueden retractarse, de ello se sigue que las partes no han entendido ligarse definitivamente, en consecuencia, aún no se ha perfeccionado el contrato. Por eso, la retractación no significa un incumplimiento, antes bien, se trata del ejercicio de una facultad. No hay, por consiguiente, derecho a indemnización.

En todo caso, las partes deben fijar un plazo dentro del cual puedan retractarse. En caso de no estipularlo, no pueden retractarse después de los dos meses subsiguientes a la convención o después de otorgada escritura pública de la venta o una vez principiada la entrega (art.1804).

Se dice que las arras en garantía introducen en el contrato una condición suspensiva negativa, cual es que las partes no se retracten en la oportunidad señalada.

2.- Arras como señal de convención o parte del precio.- Otorgadas las arras en señal del consentimiento o se reputaren estas como parte del precio, se perfecciona el contrato, salvo los casos del art.1801 inc.2°. Aquí sólo surge la obligación de las partes de otorgar la escritura pública, si la compraventa exigiere esta formalidad.

Para que las arras sean otorgadas como señal de convención o parte del precio, es necesario que ambas estipulaciones consten por escrito, de modo contrario son consideradas como arras en garantía, reservándose las partes la facultad de retractarse (art.1805).

contratos consensuales, y se usan para señalar el momento en que los contratantes se han puesto de acuerdo, de manera que sirven a quien las recibe -normalmente el vendedor- para probar la existencia del consentimiento; por eso se dicen confirmatorias, en cuanto tienen función de señal”.-

GASTOS POR FORMALIDADES DE VENTA‌

Conforme al art.1806, tanto los impuestos, las costas de la escritura de la venta, así como cualquier otra solemnidad de la venta serán naturalmente cargo del vendedor. Debe entenderse que esta regla se extiende a los gastos que supone la tradición de la cosa vendida (inscripción en el registro de propiedad o de gravámenes según se transfiera la cosa o un derecho real sobre ella).

CAPACIDAD Y REPRESENTACIÓN.‌

1.- Aplicación de las reglas generales.- La capacidad legal de una persona consiste en la aptitud para poder obligarse por sí misma sin el ministerio o autorización de otra persona. Según el principio, toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara incapaces (arts.1445 y 1446). Siendo la capacidad la regla general, la incapacidad debe ser establecida por la ley y, por ese carácter excepcional, debe aplicarse sólo a los casos previstos por ella e interpretarse restrictivamente.

Este mismo principio se aplica en caso de la compraventa ya que es hábil para celebrar dicho contrato toda persona que la ley no declare inhábil para celebrarlo o para celebrar todo contrato en general (art.1795). Las normas sobre capacidad son de orden público.

2.- Tipos de incapacidad. Incapacidades absoluta y relativa.- La incapacidad puede ser absoluta, relativa o especial. Las dos primeras se aplican a todo tipo de acto. Las incapacidades especiales constituyen prohibiciones que la ley impone a ciertas personas para celebrar compraventas en determinados casos.

Son incapaces absolutos los dementes, los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito y los impúberes. No pueden bajo ningún respecto celebrar una compraventa, sino a través de su representante legal, sea el padre, la madre, el tutor o curador. Si intervienen personalmente en el contrato, dicho acto adolece de nulidad absoluta (art.1682 inc.2°).

Son incapaces relativos los menores adultos y los interdictos por disipación. Éstos pueden actuar en derecho representados o autorizados por su representante legal (padre, madre, curador y en determinados casos, el juez). La falta de la autorización correspondiente acarrea la nulidad relativa de la compraventa, esto es, que sólo puede ser reclamada por aquellos a cuyo favor ha sido establecida, sus herederos o cesionarios (art.1684).

La regla general es que la sola voluntad del representante legal es suficiente para obligar al representado. Sin embargo, excepcionalmente y en determinados actos, aquél requiere adicionalmente la autorización del representado, o de la justicia en subsidio. Tal es el caso

del marido en el régimen de sociedad conyugal (art.1749 inc.3° y art.1754). Del mismo modo, no le es lícito al tutor o curador enajenar los bienes raíces o los bienes muebles preciosos del pupilo sin previo decreto judicial que lo autorice en razón de utilidad o necesidad manifiesta (art.393).

3.- Representación de personas jurídicas.- Quien actúa como representante de una persona jurídica no tiene -necesariamente- un poder ilimitado para hacer cuanto desee en nombre de su representada. Habitualmente, sus facultades están limitadas por la ley o los estatutos de la corporación, organización o fundación, o por los poderes que específicamente conferidos por otros órganos (como el Directorio o la Junta de Accionistas). P.ej., en las sociedades anónimas, el Directorio inviste al o a los gerentes de las facultades que estime convenientes para que éste desempeñe su cometido; y en las de mayor tamaño, se suelen conferir diversos poderes a diversas personas, incluso ordenados por categorías (poderes Clase A, Clase B, con tipos específicos de facultades cada uno de ellos).

Es un principio básico del derecho privado que quien excede el poder de representación que le ha sido conferido, no se entiende que actúa como representante, de modo que el acto resulta inoponible al supuesto representado. De esta forma, el tercero que contrata con otro en calidad de representante de una persona jurídica, asume íntegramente el riesgo de que tenga efectivamente poder para celebrar la compraventa y, en su caso, para enajenar la cosa, todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de los mandatos aparentes (art.2173).

En derecho público, el principio es llevado al extremo. La actuación del representante de un órgano se sanciona con la nulidad del acto que, a diferencia de la inoponibilidad, no permite ratificación. Dicho principio se funda en el art.7º de la CPR, norma que señala en su inciso primero “Los órganos del Estado actúan válidamente previa investidura regular de sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley”; y tercero “Todo acto en contravención a este artículo es nulo y originará las sanciones y responsabilidades que la ley señale”. Se ha señalado, inclusive, que dicha nulidad no se sanea por lapso alguno.

Una aplicación práctica de este principio se consagra en el art.1797, que prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo expresa autorización de la autoridad competente.

4.- Incapacidades especiales. Naturaleza y sanción.- Las incapacidades especiales son usualmente prohibiciones para que ciertas personas en determinadas circunstancias celebren un contrato de compraventa. Su principal función es regular posibles conflictos de

intereses, limitando la autocontratación. Pero también persiguen resguardar la fe pública y proteger derechos de terceros, evitando fraudes.

Hay quienes sostienen que su incumplimiento debe sancionarse con la nulidad absoluta del acto. Se fundamenta esta afirmación en el art.10 que señala expresamente “Los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor; salvo en cuanto designe expresamente otro efecto que el de nulidad para el caso de contravención”; y en el art.1466, que dice “Hay asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego xx xxxx, en la venta de libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes”, regla concordante con la del art.1682 inc.1º que aplica la misma sanción.

Otro sector de la doctrina que las incapacidades especiales debieran sancionarse, al menos en ciertos casos, con nulidad relativa. En primer lugar, no siempre hay un interés público comprometido, como ocurre, por ejemplo, con las limitaciones que la ley impone al mandatario (art.2144). Por otra parte, no siempre se trataría de una prohibición, sino de una forma de limitación que autorizaría el acto en la medida que exista la autorización correspondiente. Por último, en ciertos casos es procedente la ratificación del acto, como por ejemplo, en el caso del mandato.

Se dice que esta disparidad de criterios se debería resolver distinguiendo aquellos casos en que exista un interés público comprometido, en que procedería inequívocamente la nulidad absoluta, y por otra parte los que sólo afectan intereses particulares, donde la sanción debería ser la nulidad relativa (si la formalidad efectivamente cumple una funge como limitación habilitante). Según este criterio, las normas de los art.1796 (parentesco), art.1797 (Adm.Est.Púb) y 1798 (Emp.público, abogados, jueces, notarios) dan lugar a nulidad absoluta; en cambio, las referidas en los art.1799 (tutores y curadores) y art.1800 (mandatarios, síndicos y albaceas), dan lugar a nulidad relativa. Nosotros estamos de acuerdo con esta opinión.

5.- Casos de incapacidades especiales.- Según Xxxxxx Xxxxx, que sigue en la materia al profesor Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, las incapacidades especiales “...pueden ser de dos clases: dobles o simples. Son dobles, cuando se prohíbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias, y en términos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibición sólo se refiere a vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades especiales pueden ser entonces para comprar y vender, sólo para comprar o sólo para vender”.

1. Incapacidad para comprar y vender (art.1796).-

i) Se prohíbe la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. Con esta prohibición se busca proteger los intereses de terceros que pudieran verse comprometidos por actos simulados fraudulentos. Por eso, el incumplimiento se sanciona con la nulidad absoluta.

ii) También es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Antes de la reforma introducida por la Ley 19.585, el precepto se refería al “hijo de familia”, vale decir, al hijo legítimo no emancipado. Por ende, era válida la compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor de edad” (Xxxxxx Xxxxx).

iii) Los mandatarios, síndicos y albaceas no pueden comprar la cosa que se les ha ordenado vender, ni tampoco vender de lo suyo lo que se les ha ordenado comprar, sino en los términos del art.2144, esto es, con autorización expresa del mandante (art.1800). Esta norma, en estricto rigor, no se aplica a las albaceas, a quienes el art.1294 impone las limitaciones establecidas en el art.412 para los tutores y curadores. Todo indica que en estos casos se trata de formalidades habilitantes cuya omisión da lugar a nulidad relativa.

2. Incapacidades especiales para comprar.-

i) Se prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o privados que se vendan por su ministerio (art.1798). Igualmente, se prohíbe a los jueces, procuradores, abogados y escribanos (notarios) comprar los bienes en cuyo litigio intervinieron y que se vendan a consecuencia del litigio, aún cuando la venta se efectúe en pública subasta. Se pretende proteger el interés y la fe públicos comprometidos; en caso de contravención dicha venta tiene objeto ilícito y, por tanto, adolece de nulidad absoluta.

ii) No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes del pupilo (art.1799). Sin embargo, la propia ley se encarga de establecer que bajo determinadas circunstancias la venta de bienes muebles sería procedente, esto es, que preceda autorización de los otros tutores o curadores no implicados en la compra o, en subsidio, la autorización judicial (art.412). Debe entenderse que respecto de bienes raíces rige propiamente una prohibición, sancionada con nulidad absoluta, art.412 inc.2°).

3. Incapacidades especiales para vender.-

Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus

facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.

Señala la doctrina que esta disposición no debió incluirse en este párrafo. Para algunos, debió ubicarse en las normas del mandato, porque no sería sino una aplicación del principio jurídico de que el mandatario no puede hacer nada que esté fuera de los límites de su mandato. Para otros, la norma es impropia del CC., por decir relación con las atribuciones de los funcionarios públicos, y por ende, corresponde más bien al Derecho Administrativo. En efecto, la disposición no sería más que una aplicación del principio de Derecho Público según el cual las autoridades no tienen más facultades que aquellas que expresamente les confiere la ley. La venta, en todo caso, será nula absolutamente.

EL OBJETO EN LA COMPRAVENTA.‌

1.- El objeto del contrato.- El objeto de un contrato es la operación jurídico-económica que las partes realizan. En la compraventa es típicamente un intercambio de un bien distinto al dinero por dinero. Esta operación jurídico-económica, mirada en su conjunto, es decisiva para interpretar e integrar el contrato.

La operación económica se expresa jurídicamente en las obligaciones que el contrato crea para las partes, esto es, las obligaciones del comprador y del vendedor, obligaciones que tienen a su vez por objeto las prestaciones que se deben hacer (dar la cosa, pagar el precio). Dichas prestaciones recaen (tienen por objeto) en cosas, como son la cosa vendida y el precio (dinero, cosa mueble, genérica y fungible).

Estas distinciones operan de una manera técnicamente diferente en las obligaciones de dar y de entregar, por un lado, y de hacer (distintas de la de entregar) o de no hacer, por el otro. En el caso de las obligaciones de hacer el objeto de la obligación es la prestación misma; en cambio, si se trata de obligaciones de dar, se entiende que su objeto es la cosa sobre la cual recae dicha prestación. En efecto, el Código Civil (artículos 1460 y 1461), siguiendo una antigua tradición, efectúa por razones prácticas esta simplificación y entiende como objeto de los contratos las prestaciones (obligaciones de hacer y no hacer) o la cosa debida (obligaciones de dar y entregar).

2.- El objeto de las obligaciones del vendedor y del comprador.- La compraventa típicamente supone una obligación de dar. Por tanto, el objeto está referido al objeto de las prestaciones, esto es, al precio (dinero) y la cosa (cualquier cosa comerciable, corporal o incorporal, distinta al dinero).

El precio y la cosa son los elementos esenciales de la compraventa, sin los cuales o bien no existe contrato o bien deriva en un contrato diferente, como por ejemplo, en donación en caso de no concurrir el precio (art.1444). Basta que las partes acuerden el precio y la cosa para que exista compraventa, ya que la ley establece normas supletorias respecto de los demás elementos (elementos de la naturaleza). A ello se agregan los elementos implícitos, que se derivan “de la naturaleza de la obligación” o que son establecidos por las costumbres (art.1546).

Entre los elementos legales de la naturaleza, cabe distinguir dos grupos de normas: en primer lugar, las normas específicas que regulan la compraventa en forma supletoria a la voluntad de las partes, como, por ejemplo, las que regulan las obligaciones de garantía del vendedor, entre otras; y las normas referidas a efectos generales de las obligaciones, como son los riesgos, la condición resolutoria tácita, la xxxx o los perjuicios.

Además, las partes pueden introducir las cláusulas o modalidades que estimen convenientes (elementos accidentales). Sin embargo, el legislador regula específicamente ciertos pactos especiales en el título de la compraventa; estos son el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto, estableciendo respecto de ellos sus propios elementos esenciales; se trata de pactos de naturaleza accidental (porque requieren de convención expresa), pero que una vez convenidos están sujetos a algunas normas de orden público.

EL PRECIO.‌

El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Que el precio sea principalmente dinero diferencia a la compraventa de la permuta. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario. La permuta se caracteriza porque las obligaciones del vendedor también las tiene el comprador (art.1793). Para todos los efectos prácticos, en la permuta concurren dos partes que recíprocamente asumen la posición de vendedores.

1.- El precio debe ser real.- Cuando el precio no es real, en el contexto de un negocio jurídico sinalagmático como la compraventa, decimos que el contrato carece de causa. Al exigirse que el precio sea real, se controla que al momento de formarse el consentimiento, con respecto del objeto y la causa, sean concordantes las posiciones de las partes en cuanto a los presupuestos esenciales del contrato, teniendo presente que el objeto (la obligación) de una de ellas es la causa de obligarse respecto de la otra. Recordemos que todo contrato debe tener un objeto (art.1460) y que no puede existir obligación sin una causa real y lícita (art.1467)3.

3 Dice Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx: “El precio constituye el objeto de la obligación del comprador y es, a la vez,

De lo anterior, se colige que el precio debe ser enunciado por los contratantes si pretenden que dicho contrato pueda ser considerado compraventa4. Pero, si los contratantes estipularan un precio muy bajo, ínfimo, irrisorio, ridículo, ¿Sería este suficiente para servir de contraprestación (mirada como su equivalente) en relación con la cosa que se adquiere? Parece haber acuerdo en que un precio vil no excluye la existencia de precio, pero los requisitos para que el precio sea real son más blandos que los requisitos exigidos para que sea justo. En el primer caso, basta simplemente que exista contraprestación y que ésta no sea puramente simbólica: el mero desequilibrio no supone la falta de precio. En el segundo caso, nuestra legislación parece haber decidido que la denominada regla dimidium es garantía de un precio justo (más de la mitad o más xxx xxxxx del valor de la cosa como límite).

En razón de este requisito básico de intercambio serio que supone la compraventa, la compra de cosa propia no vale (art.1816). En efecto, si la cosa, al momento de celebrar el contrato, le pertenece al comprador, no existe contraprestación y no hay causa real en dicho contrato.

El derecho civil clásico asume que los contratantes tienen discernimiento suficiente para determinar el precio al que están dispuestos a comprar y vender. La justicia del precio está asegurada por el consentimiento sin vicios de una persona capaz. Esta tradición encuentra sus orígenes en el individualismo que caracterizaba al derecho romano de los contratos. Sólo por excepción, la ley establece un control de justicia del precio, por medio del instituto de la lesión enorme.

Aún en las economías basadas en la fe en el mercado el derecho protege a los contratantes más débiles e inexpertos, ante todo estableciendo normas de protección del consentimiento y de la buena fe contractual. Ejemplo de lo anterior, son las funciones que cumplen los deberes de información que tienen los profesionales respecto del público general; el control de las condiciones generales de contratación o las reglas sobre responsabilidad del proveedor o fabricante de productos defectuosos.

2.- El precio debe ser determinado.- La determinación del objeto es un requisito exigido respecto de todo contrato (“...a lo menos, en cuanto a su género”, art.1461). En la práctica, consiste en la perfecta singularización de la cosa objeto de la prestación.

la causa de la obligación del vendedor. Este vende para llegar a obtener el precio que debe pagarle aquél. De aquí que el precio, como todo objeto de obligación, debe reunir ciertos requisitos tendientes a hacer de él un elemento determinante de la existencia del contrato”. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx. De la compraventa y de la promesa de venta. Pág.323.-

4 No basta que, por ejemplo, en una escritura pública que da cuenta de una compraventa de un bien raíz o del derecho de herencia, se deje constancia de haberse pagado el precio o aún de que el vendedor lo ha recibido “a su entera satisfacción” u otra fórmula semejante. Tales expresiones no cumplen con la exigencia legal de determinación que éste requiere para validar la venta. Ver Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Ibid. Pág.321-322.-

Los grados de determinación de una cosa pueden ser diferentes. En el caso de las obligaciones de dar, el grado más alto de determinación del objeto consiste en definirlo como especie o cuerpo cierto, singularizando cada individuo por su naturaleza y por sus características particulares, que lo distinguen de las demás del mismo género, si pertenece a alguno. La alternativa es definirlo como un género, en que la obligación se cumple dando cualesquiera individuos de un género determinado (art.1508), de una calidad a lo menos mediana, si no se ha hecho referencia a ésta.

La obligación de pagar el precio es por esencia de género. Precisamente porque el dinero es una cosa genérica, es necesario determinar la cantidad (art.1461). El precio estará determinado, entonces cuando se le conoce con toda precisión, cuando se sabe exactamente a cuánto asciende (p.ej. $300.000). El precio será determinable cuando, si bien no se indica exactamente su monto, se dan en el propio contrato las bases para llegar a conocerlo (p.ej. UF45 x m2, $1.200 x kilo; lo que fije el tasador Sra. Xxxxxxx, etc.).

Lo usual es que las propias partes fijen la cantidad, sea que se trate de una cantidad fija de moneda de curso legal o de las variables que permitan establecerla. En este caso, puede ser determinable nominalmente o por medio de un índice o medida de valor, como se estila habitualmente en los contratos de montos elevados o sobre bienes raíces (Unidad de Fomento, equivalente en pesos de cierta moneda extranjera, etc.). Si en un contrato de compraventa se conviene como precio una determinada suma de dinero, se debe nominalmente la suma convenida, a menos que se haya pactado reajuste. También pueden venderse cosas fungibles al precio xx xxxxxxx (corriente de plaza); se entiende que es el xx xxxxxxx el del día de la entrega, salvo se acuerde otra cosa (art.1808).

El precio también puede ser determinado por un tercero. Si el tercero designado por las partes no puede fijarlo, deberá hacerlo aquel que haya sido designado por las partes en reemplazo, si éste tampoco lo hiciere no hay venta, porque a falta de precio falta uno de los elementos de la la esencia de la compraventa (art.1809). El límite de indeterminación del precio parece estar dado por la voluntad de un tercero cuya identidad no se conoce aún, en el caso que el designado por las partes no lo hiciere o no pudiere hacerlo. No es posible dejar el precio al arbitrio de cualquiera de las partes.

CONTROL DE EQUIDAD DEL PRECIO. LA LESIÓN ENORME.-‌

1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra ante todo en el consentimiento informado. La lesión enorme encuentra su fundamento en una tradición concurrente, orientada por un ideal de justicia material en los intercambios.

A pesar de que muchos autores la han tratado como un vicio del consentimiento (el desequilibrio supondría un error en la causa), lo cierto es que la lesión enorme atiende a un defecto objetivo de la compraventa, que no puede suplirse aún cuando las partes consienten libre e informadamente en el contrato.

La lesión enorme tuvo en sus antecedentes bizantinos la aparente función de evitar que el campesinado adeudado vendiera a precios exiguos sus predios. Desde sus orígenes el instituto es protector de la parte que conviene el contrato en circunstancias de necesidad: en la venta o compra de bienes raíces no se acepta una ganancia que exceda en un 50% el valor xx xxxxxxx.

2.- Alcance.- La lesión sólo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles. Pero se excluyen de su ámbito de aplicación las ventas que se efectúan por el ministerio de la justicia, como las ventas forzadas en un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidación y partición, las ventas en pública subasta en los actos de jurisdicción voluntaria que exigen tal trámite; y aunque en la herencia se comprendan inmuebles, tampoco procede en la venta de este derecho real, de acuerdo al profesor Xxxx Xxxxxx Xxxxxx: “La jurisprudencia mayoritaria ha concluido por su parte que no cabe lesión enorme en la venta de derechos hereditarios, aunque comprendan bienes raíces... la especificación de éstos no tiene otro valor que el de indicar los bienes comprendidos en la herencia. Razones: a) dicha cesión no es una venta de bienes raíces; b) el que cede un derecho de herencia a título oneroso sin especificar los efectos de que se compone sólo responde de su calidad de heredero; y c) no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la cuantía de las cargas y obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una liquidación futura”5.

Tampoco resulta aplicable el correctivo de la lesión enorme a las compraventas que tengan carácter aleatorio, como por ejemplo, la compraventa de una pertenencia minera o la venta de la nuda propiedad de una cosa con reserva del usufructo (no se sabe cuánto va a durar la vida del usufructuario). La aleatoriedad tiende a juzgarse en términos económicos. Se trata de un importante problema de interpretación del contrato, que deberá resolverse en cada caso en particular. En todo caso, la regla general es que los contratos de compraventa se entiendan conmutativos, salvo en cuanto se pruebe que la intención de las partes ha sido vender un acaso o eventualidad (art.1813).

3.- Cuándo hay lesión.- El criterio de determinación de la lesión es el justo precio, que para nosotros corresponde al precio que la cosa tiene habitualmente en el mercado. El legislador establece un límite basado en el estándar anterior para considerar que la venta no merece tener el efecto previsto por las partes.

5 Xxxxxx Xxxxx, pág.70.-

Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

Si el vendedor recibe como precio una cantidad inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, sufre lesión enorme. A su vez, el comprador sufre lesión enorme si paga por la cosa más del duplo del justo precio. Por ejemplo: si el justo precio del inmueble al tiempo del contrato resultaba ser $100.000.000, y el precio se fijó en $49.000.000, sufre el vendedor lesión enorme; y en igual hipótesis, la hubiera sufrido el comprador si el precio fijado hubiera sido de $101.000.000.

4.- Momento en que se juzga la lesión.- La lesión se juzga al momento de celebrar el contrato de compraventa (art.1889). Si, por ejemplo, al tiempo de celebrarse la compraventa se acordó que el precio sería el determinado por el tasador en una fecha pasada, pero con el correr del tiempo la cosa objeto de la obligación del vendedor se aprecia o desvalora en el mercado, no se trata de un caso de lesión. Si una compraventa deviene en mal negocio para alguna de las partes, no por eso puede alegar lesión. Recordemos que en todo contrato, aún en los sinalagmáticos, existe un alea imprevisible que forma parte del mismo.

Si se celebra un contrato de promesa de compraventa, un sector de la doctrina entiende que la lesión debe juzgarse al tiempo de la celebración de la promesa, ya que en ese momento se forma el consentimiento, y se fundan en la jurisprudencia reciente, la que acoge la idea que la promesa de celebrar un contrato ha de contener, a lo menos, los elementos esenciales del contrato prometido, en este caso, la cosa y el precio, conforme a lo prescrito por el art.1554. Otros, opinan que el justo precio debe determinarse al momento del contrato definitivo, ya que las reglas de la lesión enorme son, en primer término, especialmente formuladas para el contrato de compraventa y, en segundo lugar, porque tratándose en la práctica de una verdadera sanción civil (resicisión), debe aplicarse restrictivamente y no puede aplicarse por analogía.

5.- Efectos de la lesión enorme.- El art.1888 dispone que el contrato de compraventa puede rescindirse por lesión enorme. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión puede a su arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte. Del mismo modo, el vendedor contra quien se pronuncia la rescisión puede a su arbitrio, consentir en ella o restituir el exceso recibido por sobre el justo precio aumentado en una décima parte. En ambos casos, los frutos e intereses se deben sólo desde la demanda y no puede pedirse restitución de las expensas que haya ocasionado el contrato (art.1890).

De esta forma, el demandado de rescisión por lesión tendrá un derecho alternativo. Una vez declarada la rescisión puede optar a su arbitrio entre aceptar la revocación (rescisión) o completar el precio o restituir el vendedor parte del precio.

1. Aceptar la revocación (rescisión). Las prestaciones que las partes se deben como consecuencia de consentir en la revocación, son típicamente restitutorias:

a) Se deben restituir la cosa y el precio.

b) El precio debe ser actualizado (regla general en las restituciones).

c) No se responde por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo si el comprador se hubiere aprovechado de ellos (art.1894).

d) Los frutos y expensas se deben sólo desde la fecha de la demanda; y

e) El comprador tiene la obligación de purificar la cosa de hipotecas u otros derechos reales que haya constituido sobre ella antes de restituirla (art.1894).

2. Completar el comprador el precio o restituir el vendedor parte del precio, en los términos antes señalados. Se trata de reconocer a la contraparte su interés por preservar el contrato, conservando un porcentaje como ganancia respecto del precio xx xxxxxxx.

6.- Extinción de la acción a que da lugar la lesión.- La acción revocatoria se extingue, por plazo, por pérdida de la cosa y por enajenación de la cosa a un tercero. En estos últimos dos casos la extinción se vincula a la imposibilidad de efectuar la restitución (aunque en el caso de enajenación hay un correctivo si el comprador ha enajenado la cosa por más de lo que había pagado por ella).

1. Transcurso del tiempo: La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha de celebración del contrato (art.1896).

2. Pérdida de la cosa: La pérdida de la cosa en poder del comprador extingue el derecho de una y otra parte a pedir la rescisión del contrato (art.1893 inciso 1º).

3. Enajenación de la cosa por el adquirente: Si el comprador hubiere enajenado la cosa, no hay derecho por ninguna de las dos partes a pedir la rescisión de la venta. Sin embargo, se reconoce al vendedor que ha sufrido lesión un derecho de crédito si el comprador la hubiese vendido por más de lo que había pagado por ella, en cuyo caso el primer vendedor puede reclamar este exceso, pero sólo hasta la concurrencia del justo precio con deducción de una décima parte.

7.- Naturaleza de la acción a que da lugar la lesión.- Si bien el Código califica la acción a que da lugar la lesión de acción rescisoria (nulidad relativa), participa más bien de las características de una acción revocatoria, que tiene efectos limitados.

1. No se refiere la lesión a un vicio del contrato en lo que respecta al estado o calidad de las partes contratantes, sino a una sanción civil especial.

2. La revocación no pasa a terceros; por lo cual el adquirente de la cosa del comprador no debe restituir nada (al contrario, ver art.1689).

3. No da lugar a la restitución de los intereses, frutos ni responsabilidad por deterioros (al contrario, ver art.1687, inc.2°);

4. Su declaración da al condenado civil un derecho alternativo a hacer subsistir el contrato.

Estos efectos son típicos de una acción revocatoria y no de una acción rescisoria propiamente tal. Los efectos de la acción son restitutorios y no indemnizatorios.

8.- Normas de orden público.- La lesión enorme es una institución de orden público. Desde esta perspectiva, se entiende que las estipulaciones de las partes que excluyen la procedencia de la acción de rescisión no tienen valor alguno.

Del mismo modo, si el vendedor expresa su intención xx xxxxx el exceso de precio, dicha expresión se considerará como no escrita (art.1892).

LA COSA.‌

La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, esto es, susceptible de ser transferida. La única limitación es que no puede ser dinero. Pueden ser vendidas tanto las cosas corporales, muebles e inmuebles, como las incorporales (art.565). Así, los meros derechos también pueden ser vendidos (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de herencia, los derechos o acciones en una sociedad, las cuotas en comunidades).

En tal caso de una comunidad, si un comunero vende su cuota, esta venta es válida y el adquirente pasa a ser dueño de la cuota que poseía el cesionario. Por el contrario, si vende un bien que forma parte de la comunidad, la venta sólo produce efectos en razón de la ratificación de los otros comuneros (la venta de la cosa que se posee en comunidad participa de las características de una venta de cosa ajena).

También pueden ser objeto de la venta las cosas inmateriales, esto es, la propiedad industrial (patentes, marcas), la propiedad intelectual (derecho de autor desde un punto de vista patrimonial, ya que la autoría es un derecho moral intransferible) y las concesiones (carreteras, servicios públicos).

REQUISITOS DE LA COSA QUE SE VENDE.-‌

La cosa, como elemento esencial de la compraventa, debe ser: (1.-) comerciable, (2.-) determinada y (3.-) su tradición debe ser posible.

1.- La cosa vendida debe ser comerciable.- La comerciabilidad supone dos elementos: apropiabilidad y transferibilidad. No son susceptibles de apropiación los que pertenecen a todos los seres humanos y en general los bienes nacionales de uso público. No son transferibles los derechos personalísimos.

La regla general es que los bienes sean comerciables; la incomerciabilidad es excepcional. Son bienes incomerciables, p.ej., los bienes comunes a todos los hombres (art.585); los bienes consagrados al culto divino (art.586); los cementerios, capillas y tumbas (art.586); los bienes nacionales de uso público en tanto no sean desafectados (art.589, DL 1939/76); la sucesión futura (art.1463); los derechos que surgen del pacto de retroventa (art.1884); los derechos personalísimos, como los derechos de uso y de habitación, los alimentos legales futuros, entre otros.

Sobre las cosas embargadas y litigiosas.- Conforme los números 3° y 4° del art.1464, hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en la enajenación de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. A su vez, el art.1810 señala que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no está prohibida por ley.

Para algunos autores, del análisis del art.1464 es posible concluir que hay objeto ilícito en la venta de las cosas embargadas o litigiosas mientras no haya autorización del juez o del acreedor. Por lo tanto, la venta sería nula de nulidad absoluta.

Para otros6, las autorizaciones requeridas -del acreedor como del juez- convertirían a esta norma en una de tipo imperativo de requisito y no prohibitiva. Además, siguiendo al espíritu del Código, en cuanto a la libre circulación de los bienes, se argumenta en favor de esta posición diciendo que, a sabiendas del comprador, no puede trabarse el comercio de una cosa sin perjuicios para la vida económica.

2.- La cosa vendida debe ser determinada.- La cosa debe ser determinada o determinable. Se trata de la aplicación de las reglas generales en materia de obligaciones, específicamente en lo que respecta al objeto de las mismas. Si la cosa que se vende fuere indeterminada, no habrá contrato, porque no habrá una cosa sobre la que recaiga la

6 “...podría venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorización del juez ni el consentimiento del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podrá verificarse la tradición, a menos que se otorgue dicha autorización o se preste tal consentimiento”. Xxxxxx Xxxxx, pág.9.-

obligación del vendedor. La determinación de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a su género7.

La exigencia de que la cosa sea determinada excluye la posibilidad de vender el patrimonio de una persona como universalidad. No obstante, pueden venderse, con expresa designación de cada una, todas las cosas que un persona posea o espere adquirir, en tanto no haya objeto ilícito en su venta (art.1811).

Le determinación de la cosa que se vende puede ser genérica o específica. Si se vende como especie o cuerpo cierto, el objeto se encuentra perfectamente individualizado. En este caso, el riesgo de la cosa vendida lo asume el comprador, salvo que el vendedor haya incurrido en xxxx o se haya obligado a entregar la misma cosa a dos personas distintas (art.1550). Esta regla de atribución de riesgos no rige en caso de que la venta sea condicional. En este caso, se posterga el riesgo a cargo del vendedor hasta el cumplimiento de la condición (art.1820).

En la venta de cosas genéricas, debe estar determinado el género al que pertenecen, mientras la cantidad puede quedar pendiente de designación. En cuanto a la calidad de las cosas, salvo acuerdo en contrato, debe ser a lo menos, mediana (art.1509).

En las obligaciones de género, como sabemos, no se presenta el problema del riesgo (genus nunquam perit) a menos que se trate de la extinción total del mismo. Sin embargo, en ciertos casos, la ley establece el momento en que una cosa genérica comienza a producir el riesgo de pérdida para el comprador: (a) si la cosa es de aquellas que suele venderse a peso, cuenta o medida pero se ha individualizado de modo tal que no puede confundirse con otra porción de la misma, se entiende vendida una especie o cuerpo cierto y el riesgo es del comprador desde el momento en que el precio ha sido acordado (art.1821 inc.1º); y (b) en segundo lugar, si se trata de este mismo tipo de cosas, pero se vende una porción indeterminada, el riesgo será del comprador desde el momento en que sea pesada, contada o medida (porque desde ese momento se individualiza), aún cuando la cosa no haya sido entregada aún (art.1821 inc.2º).

Por último, cabe destacar un caso particular en que el consentimiento se forma después de la entrega. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras quien ha recibido la cosa no declara que le agrada. Durante ese lapso de tiempo, el riesgo de la cosa le pertenece al vendedor. Se entiende que la venta es a prueba cuando la cosa se acostumbra a vender de este modo (art.1823).

3.- La tradición de la cosa vendida debe ser posible.- La posibilidad de la prestación es un requisito vinculado especialmente a las obligaciones de hacer, porque en el caso de las

7 Ibid. Pág.10.-

obligaciones de dar o entregar se entiende que la posibilidad de la prestación está dada por la comerciabilidad de la cosa vendida.

Hay en la compraventa diversos problemas de imposibilidad de prestación, entre los cuales se mencionan:

a.- La compra de cosa propia.- La compra de cosa propia no vale (art.1816) ya que dicha operación carece de causa. Es inconcebible, además, la tradición de tal cosa formulada como está en los art.671 y ss. En este caso, el comprador que erróneamente ha comprado la cosa propia, tiene derecho a que se le restituya lo que dio por ella.

b.- La venta de una cosa que se supone existente pero que no existe.- Si se vende una cosa que las partes suponen que existe al tiempo de celebrarse la venta, el contrato no produce efecto alguno (art.1814). Si el vendedor vendió sabiendo que la cosa vendida no existía (total o considerablemente) debe resarcir los perjuicios causados al comprador de buena fe (art.1814 inc.3°). Pero si faltaba parte considerable de la cosa vendida, el comprador tiene un derecho de opción: aceptar la cosa con deducción de parte del precio, previa tasación, con derecho a reclamar los perjuicios, si los hubiere; o desistir del contrato (art.1814 inc.2°).

c.- La venta de cosa futura.- La venta de cosa futura es una venta condicional. La condición es el hecho de que la cosa llegue a existir. El contrato no deja de ser conmutativo por este sólo hecho (la inexistencia actual del objeto), a menos que aparezca claramente que el comprador ha convenido pagar por el azar.

d.- Venta de cosa ajena.- La venta de cosa ajena vale (art.1815). Esto porque la compraventa es un título traslaticio de dominio, no el modo de adquirir. Si el verdadero dueño ratifica la venta (art.1818), se retrotraen los efectos a la época del contrato. Si el vendedor de una cosa ajena adquiere el dominio con posterioridad a la entrega (art.1819), se reputará verdadero dueño a su comprador desde la fecha de la tradición.

1. Efectos de la venta de cosa ajena en relación al dueño de la cosa.- El contrato no puede afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueño, la venta es "res inter allios acta", es un acto inoponible.

i. Si el vendedor entregó la cosa ajena al comprador, el dueño tiene derecho para reivindicar la cosa de manos del comprador mientras éste no la adquiera por prescripción.

ii. Si el dueño de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador puede invocar la obligación de saneamiento que tiene el vendedor, según se verá.

iii. Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripción antes de que accione el primitivo dueño, el último habrá perdido el dominio de la cosa definitivamente.

2. Efectos de la venta de cosa ajena entre las partes.-

i. Si la cosa no ha sido entregada al comprador y ésta no se encuentra en poder del vendedor, el último se coloca en la imposibilidad de cumplir su obligación, pudiendo el comprador ejercer las acciones resolutorias que le confieren los arts.1489 y 1826.

ii. La compraventa y la tradición subsecuente, no hacen dueño al comprador (nadie puede transferir más derechos que los que tiene). El comprador adquiere entonces la calidad de poseedor, pudiendo llegar a ser dueño por prescripción (ordinaria o extraordinaria).

iii. Si el dueño interpone acción reivindicatoria, el comprador tiene derecho a citar al vendedor para que comparezca al saneamiento de la evicción: deberá defender al comprador en el juicio y eventualmente indemnizarlo, si se le priva total o parcialmente de la cosa.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.‌

Según el art.1824: “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. La obligación de saneamiento comprenden los vicios redhibitorios y la evicción. Las obligaciones del vendedor reguladas en el Código pueden ser ordenadas en cinco obligaciones:

1. Obligación de dar.- El vendedor tiene la obligación esencial de dar la cosa vendida al comprador. Así lo estipula la ley al definir el contrato de compraventa (art.1793).

2. Obligación de entregar.- La obligación de dar contiene la de entregar. Al comprador no le basta la titularidad jurídica de la cosa sino tenerla disponible para su uso, goce y disposición.

3. Obligación de conservar.- La obligación de entregar supone, a su vez, la de conservar la cosa si ésta es un cuerpo cierto. Las obligaciones de entregar y conservar la cosa hasta el momento de la entrega son conexas a la obligación principal de dar la cosa, porque son necesarias para que se satisfaga el interés del acreedor (art.1548, 1549).

4. Obligación de garantía de saneamiento de los vicios redhibitorios.- El vendedor garantiza al comprador que la cosa no tendrá vicios ocultos, que imposibilitan o limitan su goce conforme a su destino natural o convenido (art.1857 y ss.).

5. Obligación de garantía de saneamiento de la evicción.- El vendedor también garantiza la posesión pacífica por el comprador de la cosa vendida, de modo que si un tercero

alega derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl comprador, y si la cosa es reinvindicada por el tercero el vendedor es deudor de obligaciones restitutorias respecto del comprador (artículos 1838 ss.).

Obligaciones establecidas por la doctrina y jurisprudencia y por las normas de protección a los consumidores.- Algunas de ellas atienden a los deberes de colaboración que surgen para el vendedor o proveedor profesional o experto para con un comprador inexperto y a los que se tienen respecto de compradores (ley 19.496):

6. Obligaciones de información.- No es fácil establecer un criterio general para establecer las obligaciones de información. Lo cierto es que son típicas del vendedor (en general, el comprador que sabe que la cosa es particularmente valiosa no debe informar esta circunstancia al vendedor) y pertenecen a quien se encuentra en una ventaja de

7. Obligaciones de seguridad.- La cosa debe ser entregada en condiciones de no causar (a) daño corporal al comprador, ni a terceros frente a los cuales el comprador pueda resultar responsable y (b) daño material a otras cosas de propiedad del comprador. La responsabilidad del vendedor concurre con la responsabilidad del fabricante, de acuerdo con las reglas generales de la responsabilidad extracontractual (Xxxxxx Xxxxxx, Tratado de Responsabilidad Extracontractual, pág.544 y ss.).

NATURALEZA Y CONTENIDO DE LA OBLIGACIÓN DE DAR Y ENTREGAR DEL VENDEDOR.‌

La primera y más importante obligación que nace del contrato de compraventa para el vendedor es, según las palabras de la ley “la entrega o tradición”. En la propia definición del art.1793 la ley afirma que el vendedor se obliga a dar una cosa, obligación que, como vimos en la teoría general de las obligaciones, comprende para efectos de su cumplimiento: la tradición de una cosa o transferir el dominio, la constitución de un derecho real sobre una cosa, la entrega de una cosa con ánimo distinto de transferir el dominio, y la restitución de una cosa. No obstante, según el art.1548, la obligación de dar propiamente tal, la que consiste en transferir el dominio, implica la obligación de entregar la cosa al acreedor para que se sirva de ella y, si se trata de una especie o cuerpo cierto, también la de conservar la cosa hasta la entrega, empleando en su conservación el cuidado debido, al tenor del art.1547.

1.- Entrega o tradición.- Según el art.1824, “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. En el derecho romano la venta constituía título para la posterior transferencia del dominio, por tanto, en virtud del contrato, se producía para el vendedor sólo la necesidad de garantizar al comprador la posesión pacífica con fines de aprovechamiento económico. El Código

francés, en cambio, dotó a la compraventa de efectos reales8. Nuestro codificador se apartó del francés, considerado en este punto rupturista, y optó por seguir el estatuto romano.

Para un sector de la doctrina, que al parecer gana en adeptos9, de la circunstancia de que la compraventa esté separada de la tradición no se sigue per se que la obligación del vendedor no implique transferir el dominio. De la propia definición legal del art.1793, aparece que el vendedor se obliga a “dar una cosa”, y como sabemos dar significa transferir el dominio. En opinión de sus sostenedores, lo determinante en la materia es el interés primario tutelado por una obligación de dar, cual es adquirir la propiedad.

Al comprador le resulta insuficiente ser mero poseedor regular. Sólo la propiedad le asegura al comprador que, por ejemplo, las construcciones que efectúe en el predio que compra le pertenecerán por accesión. De lo contrario puede darse la circunstancia de que el comprador, luego de construir, pierda la posesión frente al legítimo dueño y sólo tenga derecho a la restitución del precio y de mejoras, asumiendo además, que estará de mala fe desde la notificación de la demanda (artículos 669, 910, 1687)10. La posesión regular de una cosa, si bien es conducente a la prescripción adquisitiva en breve lapso (2 o 5 años), no tiene nada que hacer en contra de la acción intentada por el legítimo dueño de la cosa o por otro poseedor regular de mejor derecho -si fuera persona distinta del vendedor- de donde se sigue que es naturalmente deseable quedar en la posición de propietario, contra quien no vale alegación de posesión alguna.

La opinión tradicional de la doctrina chilena, es que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador solamente la posesión pacífica y tranquila de la cosa, tanto legal como material, pero no a transferirle el dominio. Dicha posición es atribuida por algunos a xxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx. Dice el ilustre profesor: "La entrega de la cosa vendida en nuestro Código tiene por objeto dar la posesión tanto jurídica o legal como material de la cosa, para que de este modo se cumpla la obligación del vendedor. Su obligación llega hasta ahí. No pesa sobre él la de transferir el dominio. Por este motivo, el artículo 1824 ha incurrido en un error al decir que la obligación del vendedor se reduce a la entrega o tradición. No es lo mismo entrega que tradición"11.

8 Art.1583 CC fr.: “Se perfeccionará entre las partes, y el comprador adquirirá de derecho la propiedad con relación al vendedor, desde el momento en que exista acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido todavía entregada ni el precio pagado”.

9 Véase, por ejemplo: Xxxxxx Xxxxx, J.J., “La obligación esencial del vendedor es transferir el dominio”, Estudios en honor de Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx; De la Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx, “La obligación de transferir el dominio en la compraventa”, en El Mercurio Legal. Viernes, 27 xx xxxxx de 2012. Es la opinión también del destacado académico xxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx.

10 Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx. Compraventa. Apuntes de clases.

11 Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, citado por Xxxxxx Xxxxx, “La obligación esencial del vendedor es transferir el dominio”, Estudios en honor de Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx, pág.167.-

Uno de los principales fundamentos de esta posición doctrinaria y jurisprudencial, lo encuentran en los efectos de la venta de cosa ajena. Según el art.1815, la venta de cosa ajena vale, por tal motivo, no podría pretenderse en modo alguno que el vendedor estuviera obligado a transferir el dominio de la cosa, pues no le pertenece, quizás ni siquiera en calidad de poseedor. El hecho de ser ajena la cosa vendida, sería un contrasentido y una causal de nulidad de la venta toda vez que resultaría imposible realizar una tradición válida de la cosa con antecedente en tal contrato. A mayor abundamiento, si la obligación esencial del vendedor fuera transferir el dominio, resultaría evidente que no podrían venderse sino las cosas de las que se fuera propietario exclusivo.

Ahora bien, si las partes convinieran expresamente que el vendedor se obligara a transferir el dominio, ninguna discrepancia habría al respecto puesto que es válida toda cláusula o pacto accesorio que no sea considerado ilícito.

2.- Entrega y tradición transcurren en planos distintos de la realidad.- En nuestra modesta opinión, y con la finalidad de intentar desentrañar la intención del legislador, es preciso volver a revisar los conceptos vertidos por la ley en esta materia. Para empezar, queremos aplacar la efervescencia de los partidarios de la opinión que sostiene que el comprador debe conformarse con quedar amparado en la posesión pacífica y tranquila de la cosa, por dos razones de diferente naturaleza: una de texto y sustentada en la necesidad de transferir el dominio; la otra ocurre en el mundo real y es que el comprador quiere ser dueño, aunque en definitiva no llegue a ser sino poseedor (muy probablemente regular).

El art.1793, define la compraventa diciendo que es el contrato por el cual una parte -el vendedor- “se obliga a dar una cosa” y la otra -el comprador- se obliga a pagarla en dinero. El art.1824, establece que una de las obligaciones principales del vendedor consiste en la “entrega o tradición” de la cosa; señalando además en su inc.2° que “La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II”, normas que se refieren al acto mediante el cual se transfiere precisamente el dominio. A su vez el art.1548, tratando de los efectos de las obligaciones, prescribe que la obligación de dar contiene la de entregar la cosa, y si esta es una especie o cuerpo cierto debe conservarla hasta la entrega. No obstante, el riesgo de pérdida fortuita de la cosa pertenece al comprador, aún respecto del género especificado de acuerdo al art.1821. Por otro lado, el art.675 menciona ciertos títulos traslaticios de dominio entre los cuales está la venta y prescribe que en virtud de ellos la tradición es válida. De todas estas disposiciones se desprende, con meridiana claridad, que la finalidad del contrato no es otra que servir de natural antecedente al dominio que el comprador pretende obtener en virtud del precio que ha pagado por ello; salvo que aparezca que el comprador, por ejemplo, conoció o toleró el haber recibido una cosa posiblemente ajena al vendedor (como en el caso del art.1852).

Si el vendedor es dueño de la cosa que vende (de la que podría ser poseedor, toda vez que éste pasa por propietario), creemos que no puede ser otra su obligación que la de efectuar la tradición de la cosa por alguno de los medios señalados en el art.684, y convertir al comprador en adquirente. El comprador ve así satisfecho su interés en el intercambio y podemos afirmar, con toda seguridad, que esa es la causa final de todo contratante al pagar el precio u obligarse a hacerlo. Si, en cambio, el vendedor no es dueño de la cosa (por ej., en el caso del art.1815; o por obra de un contrato previo viciado), aún efectúandose la tradición conforme a las formalidades legales, no habrá en ella sino el contorno de un hecho jurídico desprovisto de toda substancia: el accipiens no recibirá la propiedad y el verdadero dueño no verá mermado su derecho. Según el Xxxxxx Xxxxx, el verdadero y principal argumento para sostener que el vendedor debe el dominio y no otra cosa, es que derecho y posesión son entidades diferentes, aunque bien pueden confluir en una sola y misma persona, como derecho real de dominio y como derecho a poseer, pero constituyen un estado de cosas único en el orden jurídico, tal que "...todo mero poseedor es obligado siempre a restituir la cosa al dueño. Esta obligación no es sino el reverso del derecho de éste -esencial a su dominio- de poseer, y que se ampara mediante la acción reivindicatoria. Pues bien, estando el mero poseedor obligado a entregar la cosaa al dueño, no puede estarlo a lo mismo respecto de un comprador, porque no puede haber dos obligaciones contradictorias"12.

En todo caso, sea el vendedor dueño de la cosa o no, la entrega material debe seguir o reemplazar al acto por el cual se significa la transferencia del dominio, en orden a poner al comprador en posición de tomar la cosa -aprehenderla materialmente por sí o por otro a su nombre- y comenzar a poseerla, momento en el cual el lapso de prescripción se inicia en su favor. Si se ha querido transferir el dominio de alguna manera, he ahí el animus del poseedor. Siguiendo a Vial del Río13, las formas de tradición del art.684 sólo permiten figurar la transferencia del dominio y no consisten en verdaderos apoderamientos materiales de la cosa. En este sentido, no nace de ellos para el accipiens la tenencia material de la cosa si no la recibe efectivamente, con la excepción de los bienes raíces u otros que están sujetos en esta materia a un estatuto especial, como el registral. Por lo tanto, la entrega de una cosa mueble precedida de un título traslaticio de dominio como la compraventa, supone la transferencia del dominio sólo si el tradente es dueño y, si no lo es, la adquisición de la posesión (probablemente regular). Véase lo prescrito por el art.682.

En conclusión, creemos razonablemente que la primera obligación que nace del contrato para el vendedor es la trasferencia del dominio de la cosa al comprador, si efectivamente es el dueño de la cosa y, en todo caso, la entrega material y jurídica que permita al comprador

12 Ibíd. pág 173.-

13 Vial del Xxx, Xxxxxx. La Tradición y la Prescripción como modos de adquirir el dominio en el Código Civil chileno. Pág.23 y ss.-

ser considerado poseedor regular. Así lo cree, también, el profesor Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a quien se le atribuye la opinión contraria a la nuestra14.

3.- Importancia de esta discusión.- La diferencia de opinión en esta materia no es inocente, pues de acogerse una u otra teoría, varían los efectos de la obligación del vendedor.

En efecto, si pensamos que el vendedor tiene la obligación de transferir el dominio de la cosa, y no es el verdadero dueño, las normas mencionadas de los arts.682 y 1815 no tendrían sentido. El resultado de la tradición efectuada en esos términos no podría satisfacer en modo alguno la pretensión del comprador quien quedaría desde ya investido de la facultad de pedir la resolución de la venta y la indemnización de perjuicios.

resolución de la venta nulidad de la venta

4.- Pacto de reserva de dominio.- Es el pacto por el cual la partes convienen que el tradente mantenga el dominio de la cosa traditada hasta el cumplimiento de una condición o plazo. En nuestro Derecho, por regla general, ello es posible en cualquier título y bajo cualquier condición. El artículo 680 permite mantener el dominio en el tradente bajo la condición de que se pague el precio (por los términos utilizados parece que se refiere al contrato de compraventa). Sin embargo, el artículo 1874 a propósito de la compraventa dispone que la cláusula de reserva de dominio hasta el pago del precio no produce otro efecto que poder demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, lo que es un efecto natural de los contratos bilaterales y no reviste particularidad alguna, descartando la posibilidad de la reserva.

La doctrina mayoritaria estima en general que debe prevalecer la norma del artículo 1874 por el principio de especialidad y por las dificultades que puede traer consigo la reserva de dominio en la compraventa (por ejemplo, el vendedor con pago a plazo podría en el ínter tanto gravar con derechos reales la cosa que afectarían al comprador aún después de pagar todo el precio).

14 “Pero surge aquí esta cuestión. ¿Si el vendedor es propietario de la cosa vendida puede negarse a trasferirle el dominio al comprador, alegando que no tiene la obligación de dárselo? Creemos que no, pues si el vendedor no está realmente obligado a dar el dominio de la cosa tiene, sin embargo, la obligación de entregar y transferir al comprador todos los derechos y todas las relaciones jurídicas que tenga sobre ella. El vendedor se obliga a entregar la cosa al comprador para que la use y goce como señor y dueño... Su obligación de entregar importa, por una parte, la entrega misma de la cosa al comprador, la entrega material, y por otra, el abandono de todos los derechos que tenga sobre la misma, a fin de que pasen a poder del comprador... Si el vendedor que es dueño de la cosa vendida y que tiene sobre la misma un derecho de dominio, a fin de poner al comprador en una situación absolutamente idéntica a la suya, debe desprenderse de ese derecho y transferirlo a aquél. Si así no lo hace, no ha cumplido su obligación y el comprador tiene derecho para pedir la resolución del contrato”. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx. De la compraventa y de la promesa de venta. Pág.846.-

5.- Riesgo de la cosa vendida.- Si la cosa desaparece por caso fortuito tenemos el problema del Riesgo ¿De quién es el Riesgo? El art.1550 establece una regla general en cuanto a los efectos de la obligación de dar una cosa específica: el riesgo es del acreedor. Según alguna doctrina, esta sería una solución adoptada del código francés y este, código lo hizo basándose en un sistema de normas distinto al nuestro, ya que en aquél los contratos producen efecto real, esto es, transfieren el dominio y, en consecuencia, las cosas perecen para su dueño. Quienes así opinan, estiman equivocado poner el riesgo de cargo del acreedor.

En la compraventa, el principio sentado por el art.1550 se repite en el art.1820: “La perdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato...”. Por lo tanto el riesgo de la cosa en la compraventa se encuentra siempre a cargo del comprador que es el acreedor de la entrega. El Código Civil, en materia de compraventa, reglamenta ciertas situaciones especiales sobre riesgos, manteniendo el principio de que el riesgo es del acreedor. Así, el art.1821, formula dos hipótesis de riesgo para el comprador de una cosa genérica que ha sido de algún modo especificada. La primera, se refiere a la compra de individuos de un género que han sido deliberadamente separados del resto, sin posibilidad de confundirse. La segunda, a las cosas que se venden a peso, cuenta o medida, las que se entienden especificadas desde que han sido pesadas, contadas o medidas, habiéndose convenido previamente el precio.

6.- Qué comprende la entrega.- El art.1828 sienta el principio general, diciendo que el vendedor debe entregar “lo que reza el contrato”. Al respecto no hace más que reiterar las reglas del pago (art.1568 y ss.). A título ejemplar, los art.1829 y 1830 hacen referencia a los accesorios que se entienden formar parte de la cosa y que no requieren mención especial para entenderse comprendidos en la venta (la cría que la hembra amamanta y las cosas que se reputan inmuebles según los art.570 y ss.). Los frutos pertenecen al comprador, a menos que la entrega se sujete a plazo o condición (art.1816).

X.- Xxxxx de predios rústicos por cabida.- Respecto de la entrega de un predio rústico, debe considerarse si éste se ha vendido como especie o cuerpo cierto, o según su cabida (arts.1831 a 1834). Para que se entienda que se vende según la cabida es necesario que se cumplan los siguientes requisitos copulativos (1831 inc. 2°):

• Que la cabida se exprese en el contrato (el Fundo Copernicano, de 132 hectáreas de superficie)

• Que el precio se fije en relación a ella (el precio de venta del Fundo Copernicano será de UF30 por cada hectárea)

• Que las partes no renuncien a la acción de que la cabida real sea diversa de la que reza el contrato.

Pueden darse distintas situaciones:

1. Que la cabida entregada sea mayor que lo que reza el contrato.- Si la cabida entregada es mayor que lo que reza el contrato hay que hacer 2 distinciones, según cuán excesivo resulte el precio de la xxxxxx xxxx (xxx.0000 Inc 1°):

a) Si el precio de la cabida que sobra excede en una décima parte al precio de la cabida real, el comprador puede alternativamente, a su arbitrio, bien desistirse del contrato o completar el precio. En el ejemplo anterior, el Fundo Copernicano de 132hás., resulta tener una cabida real de 150hás. El precio de la cabida sobrante es de UF 540 y resulta mayor que la décima parte del precio de la cabida real, UF 450 (UF 4500 / 10), por lo que procede el derecho opcional mencionado. Puede reclamar, además, los perjuicios derivados del contrato en estas condiciones.

b) Si el precio de la cabida sobrante no excede la décima parte, al comprador no le queda otro remedio que sufrir el aumento del precio. En el mismo ejemplo: si la cabida real fuera de 140hás., el precio de la cabida sobrante sería de UF 240 (8hás. x UF 30), el que no alcanza a la décima parte del precio de la cabida real (UF 4200). El comprador deberá pagar dichas UF 240.

2. Que la cabida entrega sea menor que lo que reza el contrato.- Si el precio de la cabida que falta no excede la décima parte del precio de la cabida declarada, el vendedor es obligado a completarla o a sufrir una disminución proporcional del precio. P.ej., el Fundo Copernicano resultó tener una cabida de 121hás., el precio de la que falta alcanza a UF 330, por lo que debe el vendedor completar la cabida pactada y, si no es posible, sufrir la disminución del precio en dicha cantidad y, por su parte, el comprador conformarse con este remedio.

Pero si el precio de la cabida faltante es mayor a la décima parte de la cabida completa (la cabida contratada), el comprador tiene el derecho opcional y arbitrario de aceptar la disminución del precio o pedir la resolución del contrato. P.ej., si el Fundo Copernicano resultó medir realmente 118hás., el precio de la cabida faltante resulta superior a la décima parte del precio de la cabida completa o declarada15 (UF420>UF396), el comprador puede pedir, discrecionalmente, la rebaja proporcional del precio o la resolución del contrato.

B.- Venta de predios rústicos como especie o cuerpo cierto.- La venta de un predio rural o rústico puede hacerse como especie o cuerpo cierto -ad corpus- y se puede efectuar con o

15 Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx. Apuntes. Contrato de Compraventa. p.38.-

sin señalamiento de xxxxxxxx. Si se vende sin señalamiento de xxxxxxxx el comprador tiene que aceptar que se le entregue cualquier extensión de terreno. Esta disposición ha caído en desuso debido a que, como sabemos, la tradición y posesión de los inmuebles está sometida al sistema registral, y no resulta posible inscribir un predio sin indicar los deslindes del mismo16. Si se vende con señalamiento de linderos (lo que será habitual, según lo comentado), el vendedor está obligado a entregar toda la extensión de terreno comprendida dentro de los deslindes pactados y, si esto no le es posible, se aplican a esta venta las reglas de la venta según la cabida (del art.1832).

C.- Acciones emanadas de la venta por cabida.- Todas estas acciones prescriben en el plazo de 1 año contados desde la entrega material (art.1834). Por ser una prescripción especial de corto tiempo no se suspende en favor de las personas o patrimonios señalados en el art.2509).

Además, nada obsta a que el comprador o el vendedor puedan ejercer la acción rescisoria por lesión enorme, siendo ambas acciones compatibles con las hipótesis establecidas por el legislador.

7.- Lugar de la entrega.- No hay norma especial que regule esta materia, por lo que a falta de acuerdo expreso de las partes, se le aplican en forma supletoria las normas relativas al pago.

Si se trata de un bien inmueble, la entrega deberá efectuarse en el lugar donde éste se encuentra.

Si es un bien mueble, se aplican los arts.1587 y 1588, que distinguen entre especie o cuerpo cierto y género. En el primer caso, la entrega corresponde en el lugar donde se encontraba el mueble a la época de la celebración del contrato. Si se trata de un género, la cosa se debe entregar en el domicilio del deudor.

8.- Época de la entrega.- El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él (art.1826), si no se fijó plazo. En consecuencia, si el comprador no ha pagado o no está pronto a pagar el precio íntegro, el vendedor puede excepcionarse del cumplimiento de su obligación (art.1826, inc.2º, en relación con el art.1552). Recordemos que la compraventa es un contrato bilateral, y en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en xxxx dejando de cumplir lo pactado mientras el otro no lo cumple o no se allana a cumplir en tiempo y forma debido (art.1552).

16 Art. 78. del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices: “La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá: … 4º. El nombre y linderos del fundo...”.

Si el vendedor tiene una obligación a plazo, debe entregar la cosa a la época fijada. Si el plazo convenido es diferente para el comprador y para el vendedor, las obligaciones no son simultáneas: no opera aquí la excepción del contrato no cumplido.

Sin embargo, el vendedor puede legítimamente negarse a entregar la cosa si, después del contrato, hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. En este caso, no puede el comprador exigir la entrega, aún cuando se haya estipulado plazo para el pago del precio, a menos que pague o asegure el pago (art.1826, inc.4°, en relación con el art.1496).

La xxxx del vendedor de dar o entregar la cosa.- Si no hay plazo convenido, el vendedor está en xxxx de entregar desde el momento en que es reconvenido judicialmente, según las reglas generales (art.1551 Nº 3). En tal caso, se puede reconvenir judicialmente desde que la obligación es exigible, esto es, inmediatamente celebrada la compraventa. Si se ha convenido un plazo, el vendedor está en xxxx desde que vence ese plazo (art.1551 N°1). Por ello, como técnica contractual, es recomendable establecer, a falta de entrega inmediata, un determinado plazo para que el vendedor cumpla su obligación. Con ello, se evita la necesidad de reconvenir judicialmente para constituirlo en xxxx (arts.1551 y 1826).

Efectos de la xxxx del vendedor de su obligación de entregar.- Si el vendedor se constituye en xxxx de entregar, se producen dos efectos importantes:

1) La xxxx es un tipo de incumplimiento contractual, de modo que su ocurrencia da lugar a la acción resolutoria o a la de ejecución forzada, con indemnización moratoria, por los perjuicios que se siguen del retraso (arts.1489, 1557 y 1826 inciso 2º).

La avaluación de los perjuicios se debe realizar por vía judicial (regla general), salvo que se haya pactado una cláusula penal. Respecto de la obligación de dar y entregar la cosa vendida no procede la avaluación legal (art.1559); ésta sólo opera en caso de obligaciones de dar dinero y se aplica, por consiguiente, para la obligación del comprador.

2) El riesgo del cuerpo cierto es del comprador mientras esté pendiente la entrega. Pero, si el vendedor se constituye en xxxx, el riesgo se invierte y pertenece al vendedor. La misma regla se aplica si el vendedor ha vendido la misma cosa a dos o más personas (art.1550).

Cuando el vendedor se constituye en xxxx, además responde aún por caso fortuito si la cosa no hubiere perecido, de haberse cumplido en tiempo la obligación (art.1547).

9.- Gastos de la entrega.- Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que guarda armonía con el art.1806, que dispone que los gastos de la compraventa serán de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que

demande el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo del comprador, de acuerdo con el art.1825.

En definitiva, el factor determinante para definir cuál de las partes asume los gastos de la entrega es el lugar en donde ésta se efectúe. Por ejemplo, en las ventas ex fabrica (en las oficinas o instalaciones del vendedor) la entrega suele hacerse en el depósito o bodegas del vendedor, y es el comprador quien debe asumir los gastos de transporte y de seguro en forma íntegra.

A falta de acuerdo, rigen las normas legales sobre el pago, que son en estas materias supletorias a la voluntad de las partes.

OBLIGACIONES DE GARANTÍA.‌

La obligación de garantía del saneamiento, tiene dos objetos diferentes: el saneamiento de la evicción, esto es, la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa (art.1837) y la de responder por los vicios ocultos de la cosa vendida (art.1857).

El saneamiento de la evicción comprende dos acciones: (i) la citación de evicción por parte del comprador al vendedor, para que ésta lo defienda judicialmente contra quien alega derecho sobre la cosa, y (ii) la acción restitutoria, que procede sólo en caso que la defensa no resulte exitosa, y cuyo objeto es, esencialmente, la restitución del precio.

Por su parte, los vicios redhibitorios dan lugar a dos acciones alternativas: (i) para que se rescinda el contrato, o (ii) para que se disminuya proporcionalmente el precio en razón de los vicios ocultos de la cosa.

SANEAMIENTO DE LA EVICCION.-‌

La evicción está definida en el art.1838 y es la privación que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada (también en caso de derechos que limiten o embaracen el legitimo ejercicio del dominio, por ejemplo, una hipoteca) en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta. Los presupuestos de la obligación de saneamiento de la evicción se desprenden de los arts.1838 y 1839:

a) Que el comprador sufra privación del todo o parte de la cosa.

b) Que esta privación tenga origen en un hecho anterior a la venta.

c) Que la privación se efectúe mediante sentencia judicial.

El saneamiento de la evicción trae aparejado, respecto del vendedor, dos obligaciones distintas: A.- la defensa judicial del comprador; y B.- La obligación indemnizatoria o restitutoria.-

1.- Obligación de defensa.- Es el vendedor quien corre con los riesgos de la evicción, por lo que es llamado a defender al comprador en caso de que éste sea demandado. Sin embargo, es el comprador el que debe citarlo, so pena que se extinga su pretensión de indemnización si perdiere la cosa (art.1847).

Si bien el comprador es el demandado, al comparecer el vendedor en virtud de la citación que se le practicare, se sigue en definitiva en su contra el juicio. El comprador será un tercero coadyuvante (art.1844).

Procedimiento.- Ante la demanda judicial (notificada legalmente, por cierto), el comprador debe citar al vendedor a la defensa judicial de su interés, mediante una gestión especial denominada citación de evicción, la cual consta en los arts.584 a 587 del CPC.

La petición deberá efectuarse antes de la contestación de la demanda. En virtud de ésta, se suspende la tramitación del juicio por 10 días, dentro de los cuales debe efectuarse la citación. Si el demandado no lo cita, puede el demandante, a su arbitrio, hacer practicar la citación x xxxxx del comprador o pedir se declare la caducidad del derecho a efectuarla.

El citado tiene el término de emplazamiento para comparecer, y ante esto pueden suceder dos cosas: que lo haga, y que no lo haga. Si no comparece, se responsabiliza por la evicción, salvo que el comprador haya dejado oponer alguna defensa o excepción suya, y por eso fuese evicta la cosa (P.ej. si el comprador no opusiere la excepción de prescripción adquisitiva).

Por su parte, si el vendedor comparece hay todavía dos posibilidades:

a) Que se allane a la pretensión del demandante (art.1845).- En consecuencia, se hace responsable de la evicción. El comprador tiene derecho a seguir el juicio y sostener por sí mismo su defensa, y si es vencido, no tiene derecho a reembolso por parte del vendedor de las costas del juicio, ni de los frutos percibidos durante el mismo y restituidos al dueño.

b) Que se defienda (art.1844). Se sigue el juicio contra el vendedor como parte demandada, sin perjuicio de que el comprador pueda comparecer en el juicio en cualquier estado para la conservación de sus derechos.

2.- Obligación de indemnizar perjuicios.- Terminado el juicio hay dos posibilidades:

a) Si el vendedor ganó el juicio no hay evicción, por lo que sólo responderá de los perjuicios que le hubiere ocasionado la demanda al comprador si ésta hubiese sido ocasionada por un hecho o culpa del vendedor (art.1855).

b) Si el vendedor perdió el juicio y se produce la evicción total de la cosa, termina la obligación de defensa, y nace la obligación de indemnizar. Esta comprende (art.1847):

i. Devolución del precio aunque la cosa al tiempo de la evicción, valga menos (1848)

ii. Los costas legales del contrato

iii. Los frutos que ha debido restituir, salvo el Art. 1845

iv. Las costas judiciales con la excepción del Art. 1845

v. El mayor valor de la cosa evicta.

La indemnización por el mayor valor de la cosa está en los Arts.1849 y 1850. EI Art.1849 obliga a abonar el valor de las mejoras necesarias y útiles (en concordancia a las reglas de reivindicación), y si estaba de mala fe deberá reembolsar incluso las mejoras voluptuarias.

3.- La Evicción Parcial de la Cosa.- Consiste en la situación mediante la cual el comprador de la cosa se ve privado de la misma no en su integridad, sino que de una parte de ella (arts.1852, 1853, 1854). Hay que distinguir:

a) Si la parte evicta es tal que se ha de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella (art.1852 Xxx.xxxxx). El comprador tiene el derecho optativo de pedir la resolución (habla de rescisión) de la venta o exigir el saneamiento de la evicción parcial.

b) Si la parte evicta no es de tanta importancia, sólo tiene derecho a pedir el saneamiento de la evicción parcial.

4.- Efectos de la resolución (art.1853).-

a) El comprador debe restituir la parte no evicta al vendedor siendo considerado como poseedor de buena fe para los efectos de la restitución.

b) El vendedor debe restituir el precio; los frutos que el comprador debió restituir por la parte evicta y todo otro perjuicio que se haya causado al comprador.

5.- La Extinción de la Obligación del Saneamiento de la Evicción.- Hay casos en que la obligación de saneamiento se extingue totalmente; hay casos en que dicha obligación se extingue solo parcialmente.

a) Casos en que la obligación se extingue totalmente:

i. art.1846 N°1.- Si el comprador y el demandante celebran compromiso, y el comprador pierde el jucio arbitral.

ii. art.1846 N°2.- Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello resulto evicta la cosa.

iii. art. 1843 inc. 3° / art.585 inc.2° CPC.- Si el vendedor no es citado a la defensa judicial.

iv. art.1843 inc.3°.- Si el comprador ha dejado de oponer una excepción o defensa suya y por eso fuese evicta la cosa.

v. art.1852 inc.3°.- Si el comprador celebró el contrato a sabiendas de ser ajena la cosa.

vi. art.1852 inc.3°.- Si en el contrato se estipuló que tomaba sobre sí el riesgo de la evicción. En este último caso, debe especificarse el riesgo en el contrato.

b) Casos en que la obligación se extingue parcialmente:

i. art. 1851.- En las ventas forzadas, se debe igualmente restituir el precio.

ii. art. 1845.- Si el vendedor no defiende al comprador, o se allana a la demanda, el comprador puede continuar el juicio por sí mismo, pero pierde el derecho de impetrar al vendedor las costas y los frutos percibidos durante el procedimiento y restituidos al dueño.

iii. art.1842.- Cuando se ha renunciado a la acción de saneamiento. La renuncia es parcial porque el vendedor permanece obligado a la restitución del precio. En todo caso, si la renuncia ha sido obtenida de mala fe por parte del vededor, es nula.

6.- Prescripción de la acción de saneamiento (art.1856).- La acción de saneamiento prescribe en el plazo de 4 años contados desde la fecha de la sentencia de evicción, o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse desde la restitución de la cosa. Pero para los efectos de la restitución del precio, prescribe en 5 años. La acción de defensa es imprescriptible.

SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS.-‌

1.- Concepto y requisitos.- Son los vicios ocultos de la cosa existentes al tiempo de la venta y que hacen que la cosa comprada no sirva para su objeto o sólo sirva imperfectamente. La definición doctrinaria se ha construido sobre la base de los requisitos establecidos en el art.1858:

a) Preexistencia.- Los vicios deben ser coetáneos o anteriores a la venta.

b) Gravedad.- Esto quiere decir que su entidad debe ser tal, que la cosa vendida no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, o que pudiera presumirse que

el comprador no la hubiera comprado o que de conocerlos, hubiera pagado mucho menos por ella.

Por uso natural, debe entenderse no sólo el que habitualmente se da a la cosa. Puede ocurrir que, en el contexto de la venta, el comprador haya hecho saber al vendedor un uso poco corriente de la cosa y el vicio no permita utilizarla para ello.

c) Falta de manifestación.- Deben estar ocultos para el comprador. Al respecto pueden darse diversas situaciones.

i. En primer término, el vendedor debe haberlos callado al momento de contratar. Sobre esto, el art.1859 establece una regla general sobre la renuncia a la acción de saneamiento: el vendedor permanece obligado si no los ha manifestado al comprador.

ii. El comprador no puede alegar ignorancia por un examen negligente de la cosa.

iii. El comprador no debe haber podido conocerlos en razón de su profesión u oficio.

d) Falta de estipulación (art.1863).- Las partes pueden pactar que constituyen vicios redhibitorios aquellos que ordinariamente no lo serían. Por tal motivo, no debe haber estipulación sobre ellos en el contrato.

2.- Derechos del Comprador.- El comprador tiene derecho para exigir al vendedor el saneamiento de dos maneras: puede pedir la resolución del contrato17 (acción redhibitoria) o pedir la rebaja del precio (acción estimatoria o quati minoris). Junto con ello, si el vendedor está de mala fe, esto es, que conocía o debía conocer el vicio (conocimiento real o presunto), puede el comprador demandar perjuicios.

Existe una limitación a estos derechos que consisten que si los vicios ocultos no son de tal gravedad que hubieran convencido al comprador de contratar, la ley sólo le provee de la acción quanti minoris para la rebaja del precio (art.1868).

Se discute en este último caso si el vendedor permanece obligado a la indemnización de perjuicios. Algunos argumentan que en tal caso no procedería acción de perjuicios, dada la ubicación de las disposiciones: entre el art.1861 y el art.1860 habría una relación armónica, mientras el art.1866 estaría desvinculado de ella. Otros, en cambio, propugnan que procede la indemnización de perjuicios porque la mala fe del vendedor no puede quedar sin sanción y el art.1861 no distingue ni limita la indemnización de perjuicios a los vicios graves. Nosotros creemos que, en razón del principio de buena fe, debe entenderse que, si el

17 "...los arts. 1857 y 1860 hablan de “rescisión”, pero en verdad no hay nulidad relativa, sino incumplimiento de la obligación de entrega, y por ende, una hipótesis de resolución del contrato; curiosamente, en los proyectos de CC. previos al definitivo, e incluso en el aprobado, decía “resolución”, pero Xxxxx escribió “rescisión” en la corrección final". Xxxxxx Xxxxx, pág.55.-

vendedor conocía los vicios, sea cual fuere su entidad, o no podía menos que conocerlos en razón de su profesión u oficio, incumple la obligación de entregar lo prometido y el incumplimiento de obligaciones se sanciona contractualmente con la obligación de indemnizar perjuicios.

3.- Extinción de la obligación de sanear los vicios redhibitorios.- El art.1862 establece una regla general: la obligación de saneamiento no se extinguen por la destrucción de la cosa, aunque haya perecido por hecho o culpa del comprador (art.1862), subsistiendo en todo caso la acción quanti minoris.

Se extingue la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios:

a) Por regla general, no existe derecho a la quanti minoris o a la acción redhibitoria en las ventas forzadas (art.1865).

b) Tampoco existe obligación de sanear los vicios redhibitorios en el evento de renuncia, salvo lo dicho sobre la limitación del art.1859.

c) Se extingue también esta obligación por prescripción. Debemos distinguir:

i. Si se trata de cosas muebles:

● La acción redhibitoria prescribe en 6 meses.

● La quanti minoris, prescribe en 1 año.

ii. Si se trata de inmuebles:

● La acción redhibitoria prescribe en 1 años.

● La quanti minoris, prescribe en 18 meses.

Todos estos plazos, se cuentan desde la entrega real o material; y las partes pueden ampliarlos o restringirlos (art.1866).

	Acción Redhibitoria	Acción Quanti Minoris
Muebles	6 meses	1 año
Inmuebles	1 año	18 meses

Tabla 1: Plazos de prescripción de las acciones derivadas del saneamiento de los vicios redhibitorios.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.‌

El comprador tiene una obligación principal, la de pagar el precio, que es la contrapartida de la obligación del vendedor de dar o entregar la cosa. Pero además, aunque no haya sido

consagrada expresamente, de las diversas disposiciones legales que regulan la compraventa, se entiende también que es obligación del comprador, la de recibir la cosa.

OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO.-‌

1.- Generalidades.- El precio debe pagarse conforme lo han estipulado las partes. A falta de estipulación en contrario, el comprador debe pagar en moneda de curso legal, que tiene poder liberatorio obligatorio18. El vendedor no puede negarse a aceptar un pago con dicha moneda, pago que dará por cumplida la obligación.

Las partes pueden pactar formas de reajuste (IPC, IMR) y aún fijar el precio en unidades reajustables (UF, UTM, IVP). Si no se pacta el reajuste, sólo se deberá nominalmente la cantidad enunciada en el contrato.

También es posible acordar el pago del precio en moneda extranjera (art.39, Ley N°18.840). El comprador, en este caso, deberá pagar en su equivalente en moneda chilena, según el tipo de cambio vendedor del día del pago, acreditándose la paridad con un certificado emitido por un banco (art.21 y 22 Ley 18.010). No obstante lo anterior, estas operaciones, particularmente las que versan sobre la transferencia onerosa de moneda extranjera, se consideran operaciones de cambios internacionales y se sujetan a la normativa especial contenida en la Ley Orgánica Constitucional del Banco Central y en las normas dictadas por éste.

2.- Forma del pago.- Se debe pagar el precio de conformidad al art.1872, esto es, en el lugar y tiempo designado en la convención. Si no se señalare lugar y tiempo, el precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa. Todo, salvo acuerdo expreso de las partes.

Respecto de la forma del pago, deben seguirse las reglas generales relativas a la validez del pago (pago válido: extingue la obligación, libera al deudor, satisface al acreedor). P.ej.: el vendedor no puede estar obligado a recibir el pago en parcialidades (art.1591).

En relación a la obligación de pagar el precio, no cabe confundir la falta del precio, que como sabemos, es elemento de la esencia específico del contrato de compraventa, con el incumplimiento de la obligación del comprador de pagar. En el caso en que falte el precio como elemento específico del contrato de compraventa, y en atención al Art. 1444 y 1682, la sanción será la nulidad absoluta o la inexistencia para quienes aceptan esta teoría. En el

18 Ley N°18.840, Orgánica Constitucional del Banco Central de Chile, art.31: “Los billetes y monedas emitidos por el Banco serán los únicos medios de pago con poder liberatorio y de circulación ilimitada; tendrán curso legal en todo el territorio de la República y serán recibidos por su valor nominal. No se aplicará lo dispuesto en este artículo a las monedas de oro”.

segundo, un ilícito contractual sancionado con la resolución del contrato y la indemnización de perjuicios.

3.- Consecuencias del no pago del precio.- Si el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio nos encontramos frente al incumplimiento contractual de un hecho que da lugar a que opere la condición resolutoria tácita.

La compraventa, dentro de la clasificación general de los contratos y del punto de vista de las partes que resultan obligadas, es un contrato bilateral. Una de las características de los contratos bilaterales es que, debido a la interdependencia de las obligaciones que generan, es posible resolver el contrato a petición del contratante que sí cumplió por su parte o que se encuentra dispuesto a cumplir en tiempo y forma.

La doctrina ha establecido dos presupuestos que deben verificarse para que opere la condición resolutoria tácita: la existencia de un contratante diligente y la existencia de un contratante negligente. Por contratante negligente se entiende la parte que no ha cumplido una obligación, que el incumplimiento le es imputable y está constituido en xxxx.

Incumplimiento.- En cuanto al incumplimiento, se discute si para solicitar la resolución basta cualquier incumplimiento de la obligación o debe tratarse de un incumplimiento sustancial. Por el principio de la buena fe y la equidad natural en la ejecución de los contratos se ha dicho que el incumplimiento debe ser sustancial, de modo que no sería motivo para resolver un contrato el incumplimiento de una cláusula accesoria, cuyos efectos en la relación jurídica no son tales que de saberse con aterioridad hubieran prevenido a cualquiera de las partes de celebrar el contrato.

Imputabilidad.- En cuanto a la imputabilidad, podemos decir en términos generales que el deudor puede incurrir en incumplimiento por diversos motivos, de dos clases: porque le es imposible absolutamente, y por otros. En el primero, se ve impedido de ejecutar su parte del contrato en virtud de la ocurrencia de un hecho imprevisto, irresistible o inevitable. Este elemento es, como habrán captado los más perspicaces, el caso fortuito. No es tema de la doctrina la improcedencia de la acción resoluctoria en presencia de un hecho de esta naturaleza.

La Xxxx.- Por último, se requiere que el deudor esté constituido en xxxx (Art.1873).

Hay quienes sostienen que la xxxx no es un elemento necesario para que se verifique una condición resolutoria tácita, sobre la base de razones de texto, pues el art.1489 no la exige, y donde el legislador no distingue...

Sin embargo, existen quienes postulan a la xxxx como un elemento integrante de esta institución, en primer lugar porque lo habitual será que ella coincida con el incumplimiento (art.1551); y en segundo lugar, porque hay sendas reglas que pueden elevarse a la

catergoría de generalidad necesaria, por las que se exige expresamente el requisito de la xxxx (art.1426 donación con carga o gravamen, contrato bilateral, arts. 1926, 1873).

Finalmente, pero no menos importante que lo anterior, por ser la xxxx un requisito indispensable para que pueda demandarse la indemnización de perjuicios y, siendo éste un derecho potestativo simultáneo del contratante diligente que pide la resolución, no puede sino suponerse que ha de estar presente como elemento de la ecuación.

4.- Efectos de la resolución en el contrato de compraventa.- Sobre la condición resolutoria y el pacto comisorio, nos remitimos a la materia de Teoría General de las Obligaciones, apunte que debería estar en poder de los alumnos; y nos abocaremos someramente a sus efectos, distinguiendo quiénes se ven afectados.

I. Efectos entre las partes.- Del punto de vista de los principios generales de la resolución, resuelto que sea el contrato, la ley procura que las partes sean restablecidas a la situación que existía entre ellas antes de celebrar el contrato.

A. Derechos del vendedor -

i. En relación a la cosa.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa. Cabe observar, que en este aspecto no se presenta diferencia con la regla general del art.1487.-

ii. En relación con los frutos.- El vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya todos los frutos que hubiese percibido desde la celebración del contrato hasta el cumplimiento de la condición en su totalidad, si el comprador no hubiese pagado ninguna parte del precio, o en proporción a lo pagado parcialmente por él. En este aspecto si nos encontramos frente a una regla especial, en relación a la normativa general de la resolución (art. 1488), pues de acuerdo a esta no se deben los frutos.

iii. En relación con las arras.- El vendedor tiene derecho para que el comprador se las restituya o a exigirlas dobladas.

iv. En relación con los deterioros sufridos por la cosa.- Se restituyen los que se hayan producido en el tiempo intermedio, considerándose al comprador como poseedor de mala fe. Para evitar esto, el comprador debe probar haber sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte menoscabos tan grandes que se le ha hecho imposible cumplir lo pactado.

B. Derechos del comprador - Derecho a que el vendedor le restituya la totalidad del precio que hubiese pagado, o la parte con la que hubiese cumplido parcialmente.

Respecto a las mejoras al comprador se le considera de mala fe lo que trae importantes consecuencias para efectos de determinar cuales son las que debe abonar el vendedor.

Partiendo de la base de que el comprador está de mala fe siempre tendrá derecho a que se le abonen las mejoras necesarias. En relación a las mejoras útiles y voluntarias podrá optar por la separación de los materiales usados para efectuarlas si ello no causa detrimento a la cosa comprada y siempre y cuando el vendedor no ofrezca pagar su precio (arts.908-910).

II. Efectos en relación con terceros.- El efecto que se produce cuando se cumple una condición resolutoria en el contrato de compraventa por el no pago de precio desde el punto de vista de los terceros está contemplado en el Art 1876 C. Civil que hace un a remisión a los Art 1490 - 1491 C. Civil En consecuencia, la resolución afectará a terceros de mala fe, que serán aquellos que conocían que el comprador adeudaba parte del precio.

En lo que se presenta una diferencia importante a propósito de la resolución de la compraventa por no pago del precio es que la ley establece una prohibición expresa de atacar la vigencia del contrato cuando comprador y vendedor han establecido expresamente en la escritura de venta que el precio se encuentra integro y totalmente pagado. (Norma destinada a proteger a los terceros adquirentes). En tal caso, la ley prohíbe resolver el contrato por no pago del precio, es decir, el vendedor no podrá alegar falsedad de la declaración de haberse pagado el precio (Art. 1700, esa declaración hace fe en contra de los declarantes), y solo podrá impugnar la escritura de venta, por nulidad o falsificación material, pero jamás podrá impugnar el contrato alegando falta de autenticidad en lo que dice relación con el pago del precio.

Se ha discutido si el art.187619, 2º rechaza en absoluto toda prueba contraria a la declaración de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros como entre las partes. Esto es, si sólo rige cuando se trata de entablar acciones contra terceros o si también cuando se entabla entre las partes una acción resolutoria. Xxxxxxxxxx está por el alcance absoluto de la disposición, mientras que Xxxx Xxxxxx estima que no rige entre las partes, argumentando: 1º, que del contexto de los arts.1875 y 1876, aparece de manifiesto que se refieren, respectivamente, a los efectos de la resolución del contrato entre las partes y respecto de terceros; 2°, que el art.1876, en su inciso primero establece las condiciones generales en que la resolución del contrato afecta a los terceros, y en el inciso segundo se ocupa de la situación de esos mismos terceros frente a la declaración de haberse pagado el precio; 3°, que la

19 Xxxxxx Xxxxx, pág.62.-

disposición no se justifica sino como una medida de protección a los terceros ante una posible colusión de las partes; y 4º, que la interpretación absoluta conduciría al absurdo de no permitir como prueba en contrario, la confesión del comprador en orden a no haberse pagado en realidad el precio. Concluye Xxxx Xxxxxx que si el comprador hiciera tal confesión, sería insensato negar al vendedor la acción resolutoria, a pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o falsificación de la escritura.

Otros autores, Xxxxxxxxx entre ellos, piensan lo contrario, o sea, que las propias partes pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento público, porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena prueba en contrario, confesión de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega Xxxxxxxxx-, el propio inciso 2º del art.1876, puesto que se trata de una regla excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el caso del inciso 2º del art.1876 las partes no pueden probar contra la declaración hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las partes sí pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento público.

OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA.-‌

1.- Antecedentes legales.- El Código Civil no establece norma legal expresa que regule esta materia. Por el contrario, el Código de Comercio prescribe que la reticencia del comprador a recibir la cosa vendida da derecho al vendedor para solicitar la rescisión (resolución) de la venta, con indemnización de perjuicios o para reclamar el pago del precio con intereses legales, consignando la cosa20.

2.- Importancia.- Hasta el momento de la entrega, la obligación de conservar la cosa recae en el vendedor. Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos por la conservación de la cosa son de cargo del comprador.

20 Código de Comercio, art.153: “Rehusando el comprador, sin justa causa, la recepción de las mercaderías compradas, el vendedor podrá solicitar la rescisión de la venta con indemnización de perjuicios, o el pago del precio con los intereses legales, poniendo las mercaderías a disposición del juzgado de comercio para que ordene su depósito y venta en martillo por cuenta del comprador.

“El vendedor podrá igualmente solicitar el depósito siempre que el comprador retardare la recepción de las mercaderías; y en este caso serán de cargo del último los gastos de traslación de las mercaderías al depósito y de su conservación en él”.

3.- Acto de recibir.- La recepción se produce por la adquisición jurídica de la cosa, al momento de la tradición o de la entrega en los casos en que ésta se pudiera equiparar a la tradición.

Conforme a las normas generales, y salvo pacto en contrario, si se trata de un género, el pago se realiza en el domicilio del vendedor; si se trata de una especie o cuerpo cierto, el pago se debe realizar en el lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración de la compraventa, lo que usualmente corresponde al domicilio del vendedor (art.1588).

4.- Época de la recepción.- El comprador debe retirar la cosa que ha comprado en el plazo que se haya estipulado en el contrato. Si las partes nada han señalado, aún podría entenderse según el principio de la buena fe, que existe un plazo tácito, cual es el necesario para dar cumplimiento a dicha obligación.

5.- Xxxx de recibir.-

1. Deber y carga del comprador de recibir entiempo y forma.- El comprador tiene la obligación de recibir la cosa. Esta obligación está sujeta a las reglas generales de la xxxx (art.1551). Por lo tanto, es necesario el requerimiento por parte del vendedor para constituir al comprador en xxxx, esto es, el vendedor debe ofrecer al comprador hacer efectiva la entrega (oferta de pago según las reglas del pago por consignación). En caso contrario, no existe incumplimiento del comprador.

Nada impide que las partes convengan un procedimiento más expedito para que el comprador quede en xxxx de recibir.

Si se ha estipulado un plazo para la entrega de la cosa, a falta de estipulación expresa, dicho plazo beneficia al vendedor, por lo cual su vencimiento no constituye en xxxx de recibir al comprador.

La importancia de la xxxx del comprador radica en que produce la alteración de la obligación de conservar la cosa, que pesa sobre el vendedor hasta el momento de la entrega. Si la cosa ha sido ofrecida y el comprador se constituye en xxxx de recibir, el vendedor sólo responderá por la destrucción de la cosa si ha actuado con culpa grave o dolo (arts.1680, 1827).

El comprador será culpable por el incumplimiento de la obligación de recibir, salvo que demuestre la imposibilidad no imputable de recibir la cosa en el tiempo y forma estipulado.

2. Efectos de la xxxx de recibir por parte del comprador.-

a) Pago por consignación.-Ante la reticencia del comprador a recibir, el vendedor puede realizar las actuaciones dirigidas a ofrecer la cosa y pagarla mediante las reglas del pago por consignación (arts.1598 y ss.).

b) Cumplimiento forzado o resolución.- La recepción de la cosa es una obligación del comprador. El incumplimiento de esta obligación, conforme lo señalado anteriormente, da lugar a las acciones ordinarias de cumplimiento forzado o resolución del contrato junto con la indemnización que sea procedente (artículo 1489; art.153 CCom.).

c) Gastos de conservación.- Si el comprador se constituye en xxxx de recibir, desde ese momento deberá abonar al vendedor los gastos necesarios para la conservación de la cosa (artículo 1827).

d) Atenuación de responsabilidad del vendedor.- El vendedor será responsable de la conservación de la cosa hasta el momento de la entrega. Esto supone emplear el debido cuidado, respondiendo de culpa leve. Sin embargo, desde el momento en que el comprador se constituye en xxxx, el vendedor sólo responderá por culpa grave o dolo (artículo 1680).

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.‌

Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre que sean lícitos (art.1887). Se trata de una manifestación del principio de la autonomía de la voluntad, a través de la libertad contractual. Estos pactos tienen por objeto dejar sin efecto el contrato de compraventa por la decisión de una de las partes. Se trata del pacto de retroventa y del pacto de retracto.

1.- PACTO DE RETROVENTA (ART.1881 Y SS.).-‌

Concepto y naturaleza.- Es la estipulación en virtud de la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, ya sea reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en caso de que nada se haya estipulado, reembolsando el precio que le ha sido pagado (art 1881).

La retroventa es una opción que se concede al vendedor de recobrar la cosa vendida reembolsando la suma que se convenga. El pacto de retroventa puede cumplir la función de un contrato de mutuo con una garantía que se adquiere en propiedad por quien provee el dinero. Al efecto es clara la norma legal en orden a que el precio de retroventa puede ser diferente al de la compraventa que le antecede.

Técnicamente es un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria ordinaria simplemente potestativa del acreedor (vendedor en el contrato que se retrotrae).

Función económica.- Cumple una función de garantía extremadamente fuerte. Es útil para el vendedor, porque mediante tal pacto puede obtener dinero de una cosa sin los trámites de una hipoteca o prenda. Es útil para el comprador, porque mediante la hipoteca o la prenda no puede apropiarse de la cosa sino se cumplen una serie de condiciones de hecho y de derecho (procedimiento ejecutivo, remate, ausencia de postores, desposeimiento), mientras que en virtud de este pacto puede quedarse con la cosa, sin trámite alguno, si el vendedor no le reembolsa el precio.

Pero el pacto también presenta inconvenientes: puede servir para ocultar préstamos usurarios (art.8, ley 18.010); o para disfrazar figuras jurídicas que la ley no admite, como la prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar acción judicial alguna. El art.2397, aplicable también a la hipoteca, prohíbe la estipulación de una cláusula de esta naturaleza en la prenda.

Formalidades21.- El pacto de retroventa debe estipularse en el propio contrato de compraventa. En él se debe reservar este derecho por parte del vendedor. En todo caso, a fin de evitar especulaciones, el vendedor no puede ceder este derecho; éste es sin embargo transmisible (art.1884).

El vendedor debe hacer valer judicialmente su derecho. No es suficiente que el vendedor requiera privadamente al vendedor dentro del plazo estipulado o legal, en una mera gestión extrajudicial. Es necesario que intente una acción judicial. Lo anterior, claro está, supone una hipótesis de conflicto, pues si ambos -comprador y vendedor- están de acuerdo en los términos y el primero se allana a efectuar la restitución, no será necesario recurrir a la justicia. Nuestra jurisprudencia reciente ha resuelto que resulta necesario accionar judicialmente porque la expresión “intentar la acción” que emplea el art. 1885, según se ha interpretado, significa en su acepción forense deducir o proponer una acción en juicio. Xxxxx cualquier gestión judicial en que el vendedor manifieste su propósito de comprar de nuevo lo que vendió con pacto de retroventa (por ejemplo, una gestión de pago por consignación efectuada por el retrocomprador). Xxxxxxxxxx no concuerda con esta interpretación tan amplia, señalando que debe deducirse demanda formal.

Al momento de ejercer la acción, el vendedor debe poner el precio a disposición del comprador. Debe reembolsar la cantidad estipulada o, a falta de estipulación, lo que se haya pagado por precio en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercitar la acción que emana del pacto de retroventa, según lo da a entender el art.1881, al emplear la expresión “reembolsando”, que indica acción simultánea.

21 Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx. Apuntes. Contrato de Compraventa

Plazos.- El plazo para que el vendedor ejerza su derecho es de cuatro años, contados desde la fecha de celebración del contrato. Sin embargo, a fin de resguardar la posición del comprador, se establece la obligación de darle noticia anticipada. Este aviso deberá darse a lo menos seis meses antes del ejercicio efectivo del derecho, si se trata de bienes raíces, y antes de quince días si son muebles (art.1885 inc.1º).

La ley regula expresamente los plazos para ejercer el derecho del vendedor si la cosa da frutos ya que señala que si no da frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no puede exigirse la restitución demandada sino después de la siguiente percepción xx xxxxxx (art.1885 inc.2º).

e.- Efectos.- Respecto del comprador, debe éste restituir la cosa al vendedor, junto con sus accesorios naturales y, además, indemnizarle por todos aquellos deterioros que sufrió la cosa y que le sean imputables o que se deban a su culpa. Por último, el comprador soporta los gastos en que haya incurrido en razón de mejoras útiles o voluptuarias efectuadas sin consentimiento del vendedor (artículo 1883).

Respecto del vendedor, debe también dar cumplimiento a la obligación pactada, ya sea la restitución del precio estipulado o de la cantidad acordada, sin reajuste ni intereses que no hayan sido expresamente acordados.

Respecto de terceros que pudieren resultar afectados por los efectos del pacto, se aplican las normas generales de las condiciones, contenidas en los art.1490 y art.1491 del Código Civil (art.1882).

2.- PACTO DE RETRACTO (ARTÍCULO 1886).-‌

Es la opción que se reserva al vendedor para vender a un tercero la cosa si éste ofrece comprar a un precio mayor que el precio de la venta. En este caso, se le reconoce al comprador el derecho a igualar la oferta efectuada por el tercero. Es similar al mecanismo que opera con las opciones preferentes que se materializan en promesas unilaterales de compraventa. Este derecho debe ejercerse dentro de un plazo no superior a un año.

Respecto de terceros, se aplican las disposiciones contempladas para la condición suspensiva de los artículo 1490 y 1491 del Código Civil.

Una vez ejercida la acción, proceden las prestaciones mutuas al igual que en el caso de la retroventa.

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LA COMPRAVENTA

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LA COMPRAVENTA

LA COMPRAVENTA

Índice de contenido

CONCEPTO.­‌

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.­‌

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA1.­‌

3.- Formalidades por vía de prueba .- El Código Civil establece una severa limitación al principio consensualista, a lo menos en cuanto a la eficacia práctica del contrato.

4.- Incapacidades especiales. Naturaleza y sanción.- Las incapacidades especiales son usualmente prohibiciones para que ciertas personas en determinadas circunstancias celebren un contrato de compraventa. Su principal función es regular posibles conflictos de

EL OBJETO EN LA COMPRAVENTA.­‌

EL PRECIO.­‌

2.- El precio debe ser determinado.- La determinación del objeto es un requisito exigido respecto de todo contrato (“...a lo menos, en cuanto a su género”, art.1461). En la práctica, consiste en la perfecta singularización de la cosa objeto de la prestación.

1.- Fundamento.- En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra ante todo en el consentimiento informado. La lesión enorme encuentra su fundamento en una tradición concurrente, orientada por un ideal de justicia material en los intercambios.

7.- Naturaleza de la acción a que da lugar la lesión.- Si bien el Código califica la acción a que da lugar la lesión de acción rescisoria (nulidad relativa), participa más bien de las características de una acción revocatoria, que tiene efectos limitados.

8.- Normas de orden público.- La lesión enorme es una institución de orden público. Desde esta perspectiva, se entiende que las estipulaciones de las partes que excluyen la procedencia de la acción de rescisión no tienen valor alguno.

LA COSA.­‌

3.- La tradición de la cosa vendida debe ser posible.- La posibilidad de la prestación es un requisito vinculado especialmente a las obligaciones de hacer, porque en el caso de las

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.­‌

3.- Importancia de esta discusión.- La diferencia de opinión en esta materia no es inocente, pues de acogerse una u otra teoría, varían los efectos de la obligación del vendedor.

7.- Lugar de la entrega.- No hay norma especial que regule esta materia, por lo que a falta de acuerdo expreso de las partes, se le aplican en forma supletoria las normas relativas al pago.

9.- Gastos de la entrega.- Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que guarda armonía con el art.1806, que dispone que los gastos de la compraventa serán de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que

2.- Obligación de indemnizar perjuicios.- Terminado el juicio hay dos posibilidades:

3.- La Evicción Parcial de la Cosa.- Consiste en la situación mediante la cual el comprador de la cosa se ve privado de la misma no en su integridad, sino que de una parte de ella (arts.1852, 1853, 1854). Hay que distinguir:

4.- Efectos de la resolución (art.1853).-

5.- La Extinción de la Obligación del Saneamiento de la Evicción.- Hay casos en que la obligación de saneamiento se extingue totalmente; hay casos en que dicha obligación se extingue solo parcialmente.

1.- Concepto y requisitos.- Son los vicios ocultos de la cosa existentes al tiempo de la venta y que hacen que la cosa comprada no sirva para su objeto o sólo sirva imperfectamente. La definición doctrinaria se ha construido sobre la base de los requisitos establecidos en el art.1858:

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.­‌

2.- Forma del pago.- Se debe pagar el precio de conformidad al art.1872, esto es, en el lugar y tiempo designado en la convención. Si no se señalare lugar y tiempo, el precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa. Todo, salvo acuerdo expreso de las partes.

3.- Consecuencias del no pago del precio.- Si el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio nos encontramos frente al incumplimiento contractual de un hecho que da lugar a que opere la condición resolutoria tácita.

2.- Importancia.- Hasta el momento de la entrega, la obligación de conservar la cosa recae en el vendedor. Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos por la conservación de la cosa son de cargo del comprador.

3.- Acto de recibir.- La recepción se produce por la adquisición jurídica de la cosa, al momento de la tradición o de la entrega en los casos en que ésta se pudiera equiparar a la tradición.

5.- Xxxx de recibir.-

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.­‌

Document Metadata

CONCEPTO.‌

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.‌

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA1.‌

EL OBJETO EN LA COMPRAVENTA.‌

EL PRECIO.‌

LA COSA.‌

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.‌

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.‌

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.‌