Exhibit 10.4
XXXXX x XXXXXXX
XXXXXX DE LA PROPIEDAD
URBANA DE BARCELONA
SECCION REGISTRO DE CONTRATOS
CERTIFICO:
Que el presente contrato queda
registrado con el no. 359966
mediante fotocopia en el
Registro de Contratos de Arrendamiento de esta
Camara.
Barcelona,
21 MAR 2000
EL JEFE DE LA SECCION
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
LOCAL: NUMERO UNO
UBICACION: X.XXXXXX, 0
XXXXXXXXX: XXXXXXXXX
740226/281/AC
EN BARCELONA, a 8 FEB 2000
REUNIDOS
De una parte como arrendador:
XXX XXXX XXXXXX XXXXXXXXX, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 37624696P
expedido en Xxxx Xxxxx xxx Xxxxxx, xx 00 xx Xxxxxx de 1991, y XXX XXXX Ma
XXXXX XXXXXXX, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 35045425A expedido en
Barcelona, el 10 de Diciembre de 1997, ambos domiciliados en la calle Comte
d'Urgell, 230 de esta ciudad.
Dicen obrar en nombre y representacion de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. con el N.I.F. no. A08303778 constituida por tiempo indefinido, ante el
notario de barcelona, Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx, bajo el numero 4125/72 de su
protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, tomo 2187, libro
1584, folio 112, Seccion 2a, hoja no. 22053. Sus facultades les fueron
conferidas como Apoderados da la Compania Mercantil SERVICIOS TECNICOS Y
ADMINISTATIVOS INMOBILIARIOS S.A. (SETEINSA), en meritos de escritura de
poder de fecha 16 de Enero 1987, autorizadas por el Notario de Barcelona Xxx
Xxxx Xxxx Xxxxxxxxx, bajo el numero 167 de su protocolo, y siendo SETEINSA
Administradora unica de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., segun
nombramiento de fecha 06/05/96 otorgado ante la Notaria de Barcelona Dona Ma
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, con el no. 1593/96 de su protocolo e inscrita en el
Registro Mercantil de Barcelona. Ambas Sociedades tienen sus oficinas en la
calle Comte d'Urgell no. 230 de Barcelona.
De otra parte, como arrendatario:
1
NOU TELEFON 00 000 00 00 XXXXXX 000.00000 XXXXXXXXX TEL: 00 000 00 00.
FAX: 00 000 00 00
E-mail- xxx@xxx.xx
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
XXX XXXX XXXXXXX, mayor de edad, con Pasaporte no. 000000000 con domicilio en
la CI. Cister no. 2,1 2 de Barcelona.
Dice obrar en calidad de Consejero Delegado de la Compania PICIS RESEARCH
AND DEVELOPMENT, S.A. con el C.I.F. no. A60676947, constituida mediante
Escritura Publica otorgada ante el Notario de Barcelona, Xxx Xxxxx Xxxxxx
Xxxxx Xxxx bajo el numero 1252 de su protocolo de fecha 26 de Octubre de 1994
y que tiene facultades para otorgar este contrato, nombrado para ese cargo
como consta en Escritura de nombramiento, autorizada por el notario de
Barcelona Xxx Xxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxx, bajo el numero 1944 de su protocolo y
fecha 21 xx Xxxxx de 1999.
Las partes expresan y reciprocamente se reconocen, en la condicion en la que
actuan, capacidad legal bastante para este acto, y
EXPONEN:
I.-) Que la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., es
propietaria del LOCAL NUMERO UNO de la finca de la calle de X.XXXXXX, 6, sita
en BARCELONA. ENTIDAD 8 que consta inscrita en el Registro de la Propiedad
no. 6 de Barcelona, al tomo 1364, libro 1364, follo 22, finca 55625N,
inscripcion 2.
TITULO: Pertenece el citado local a la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. en los terminos que resulta de la escritura de Obra Nueva, Division y
Subdivision y Adjudicacion, otorgada por la Xxxxxxx xx Xxxxxx, Xxx Xxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxxx, el 4 de Diciembre de 1996, con el numero 4752 de su protocolo.
REFERENCIA CATASTRAL: Corresponde al local la siguiente identificacion:
7749446DF2874H0092, segun consta en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
II.-) Que, interesando a la Compania PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A.
el arrendamiento de la descrita entidad, ambas partes convienen en suscribir el
presente contrato de arrendamiento, el cual se regira, salvo lo dispuesto, con
caracter imperativo, en los Titulos I, IV y V de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por los pactos que seguidamente se transcriben y, en defecto de pacto
expreso, quieren las partes que quede sujeto a lo dispuesto en el Codigo Civil,
y subsidiariamente, a lo dispuesto en el Titulo III de la Ley 29/1994 de
Arrendamientos Urbanos.
En especial, sujetan las partes el presente contrato a los siguientes
PACTOS:
PRIMERO.- Constituye el objeto del presente contrato de arrendamiento el local
descrito en el anterior Expositivo I, en el bien entendido que quedan
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PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
excluidos del mismo la fachada, partes laterates de la entrada, azotea y
vestibulo de la escalera.
En este acto el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO de un juego de
planos identificando el local objeto del presente contrato, firmados por ambas
partes.
SEGUNDO.- EI ARRENDATARIO recibe el local arrendado en perfecto estado para el
uso a que se destina, compuesto por cerraduras, cristales, instalaciones de
toda clase y enseres de servicio, y en igual estado y a plena satisfaccion de la
propiedad tendra que devolverlo a la terminacion del plazo contractual.
TERCERO.- El local arrendado sera destinado por el ARRENDATARIO al uso de
OFICINAS DE COMERCIALIZACION DE SISTEMAS INFORMATICOS, obligandose el mismo a no
alterar dicho destino y a no modificario sin el previo consentimiento del
ARRENDADOR.
CUARTO.- El presente arrendamiento se pacta por una duracion de SEIS anos y
empezo a regir el dia 01/01/2000, dicho plazo de seis anos sera prorrogable
en un periodo de cinco anos mas, obligatorios para el ARRENDADOR y
potestativos para el ARRENDATARIO, siempre y cuando se cumplan las
condiciones de revision de los apartados a, b, c y d de la Clausula Adicional.
Durante el primer ano de vigencia del presente contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado con
anterioridad a la fecha de vencimiento del termino establecido en el presente
contrato, debera notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3)
meses de antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR
con una cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta
completar la anualidad corriente.
A partir del segundo ano de vigencia del presente contrato en el caso
que el ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local
arrendado en el presente contrato, debera notificar su proposito por escrito
al ARRENDADOR CON TRES (3) meses de antelacion por lo menos y vendra obligado
a indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a la totalidad de las
rentas pendientes hasta completar dicho preaviso de tres meses, si este no se
cumpliese.
QUINTO.- La renta del presente contrato de arrendamiento se fija en la total
suma de QUINIENTAS ONCE MIL QUINIENTAS PESETAS (511,500,000 ptas.) 3.074,18
euros mensuales y se mantendra inalterable durante el primer ano de duracion del
contrato. La renta se devengara a partir del 1 de Febrero de 2000.
La renta se revisara anualmente en funcion del aumento o disminucion del
indice del coste de vida, aplicando, a la renta inicialmente pactada o a la
correspondiente a la anterior, la variacion porcentual experimentada por el
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XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un
periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualizacion, tomando como mes de referencia para la primera actualizacion
el que corresponda al ultimo indice que estuviera publicado en la fecha de
celebracion del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al ultimo
aplicado.
La renta actualizada sera exigible al ARRENDATARIO a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteracion aplicado.
Dado que la publicacion de los indices definitivos de los precios de
consumo normalmente se demora, las partes convienen aplicar el indice
provisional correspondiente, sin perjuicio del reajuste que proceda a la
vista del indice definitivo cuando se publique.
En ningun caso, la demora en aplicar la revision supondra renuncia o
caducidad de la misma.
La renta se incrementara mensualmente con el importe correspondiente
al Impuesto sobre el Valor Anadido, que en la actualidad es del 16%, o por el
impuesto que sustituya a este, si asi lo acordase la Administracion Publica.
SEXTO.- El pago de la renta se efectuara, por meses anticipados, dentro de
los cinco primeros dias de cada mes mediante domiciliacion bancaria con cargo
a la cuenta de que es titular el ARRENDATARIO no. 0081-0200-26-0001033911
del Banco BANCO XX XXXXXXXX, y subsidiariamente en el domicilio del
ARRENDADOR, EL ARRENDATARIO vendra obligado al pago de cualquier gasto, o
cargo que por tal gestion pudiera devengarse, con total indemnidad para el
ARRENDADOR.
La devolucion o impago de uno de cualesquiera de los recibos xx xxxxx,
sea cual fuera la fecha de la devolucion o el impago, dara derecho al
ARRENDADOR al cobro de los correspondientes gastos de devolucion que
establezca la entidad bancaria por dicho motivo.
El pago con demora de la renta y demas cantidades a cargo del
ARRENDATARIO, sufrira a partir de la fecha de impago un recargo al tipo del
interes legal vigente incrementado en cuatro (4) puntos porcentuales, que se
computara desde dicha fecha. Los honorarios de Abogado y Procurador, asi como
las costas que se devengaren por la reclamacion de tales rentas y demas
cantidades, correran a cargo del ARRENDATARIO, aun cuando su imposicion no
fuera preceptiva.
SEPTIMO.- El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de UN MILLON
VEINTITRES MIL PESETAS (1.023.000,00 ptas.) 6.148,35 euros, en
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PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
concepto de fianza legal, equivalentes a dos mensualidades da la renta
inicial, cuya cantidad, durante la vigencia del contrato no podra imputarse,
en ningun caso, al pago de las rentas devengadas por el arrendamiento.
Durante la vigencia del presente contrato, y de conformidad a lo
dispuesto en el apartado numero 5 del articulo 36 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, la fianza establecida se ira complementando anualmente en concepto
de garantia adicional, de forma analoga a la actualizacion procedente de la
renta, de tal forma que el importe de la fianza debera ser igual al importe
equivalente a dos mensualidades de la renta que en aquel momento se satisfaga.
La fianza y complemento asi depositados por el ARRENDATARIO, le sera
devuelta al finalizar al vigencia del presente contrato, y una vez se hayan
justificado por el ARRENDATARIO las bajas de los diferentes servicios
contratados, tales como agua, electricidad, gas, telefono, etc., con sus
correspondientes finiquitos, y, si procediere, se deduciran las rentas
devengadas y no pagadas, el importe de los danos y deterioros causados, asi
como aquellos otros gastos que, correspondiendo al ARRENDATARIO su pago,
hayan sido satisfechos por el ARRENDADOR.
OCTAVO.- Con independencia de la renta pactada, y de los incrementos que el
importe de la misma pueda sufrir en virtud de lo establecido en las clausulas
de revision, el ARRENDATARIO se obliga a satisfacer:
a) La adquisicion, conservacion, reparacion y/o sustitucion de los
contadores de suministros y el importe de los consumos.
b) El aumento de prima en el Seguro de incendio del inmueble, si este
fuere debido a la instalacion o indole del negocio.
c) Los gastos derivados del presente contrato, tales como timbres,
gestion y registro, obtencion de permiso o licencia de apertura, asi como los
gastos y honorarios del Administrador, para su formalizacion y tramitacion.
d) El total importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda
al local arrendado. Cuando la cuota no estuviera individualizada, se dividira
en proporcion a la superficie.
e) Cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de la
variacion de cualquier otro impuesto que grave a la propiedad, y por aumento
en las bases o tipos de las contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier tipo
de impuesto en general.
f) Asimismo seran de cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos de
Comunidad, tanto los ordinarios como los extraordinarios, en los que se
incluye la parte proporcional que, al local arrendado le corresponda del
servicio de porteria, vigilancia, inclusive la Seguridad Social, modificacion
salarial, dicho ello con caracter enunciativo y no limitativo. A tal efecto,
el ARRENDATARIO abonara mensualmente la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL
PESETAS (98.000,00 ptas.) 588,99 euros, en concepto de provision de fondos
para
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XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
atender dichos gastos de Comunidad, efectuandose por el ARRENDADOR la
correspondiente liquidacion.
g) A satisfacer la cantidad de 4.100 ptas. 26,64 eur./mes como cuota
fija durante la primera anualidad del contrato, en concepto de gastos de
mantenimiento de la instalacion de aire acondicionado. Dicha cuota se
revisara anualmente en el mismo porcentaje que el de la actualizacion de la
renta.
A tal efecto, el ARRENDATARIO acepta el contrato de mantenimiento que el
ARRENDADOR tiene suscrito con la empresa NN VILADAL, S.L., y del que se une
fotocopia del presente contrato, del que resulta que el coste del servicio de
mantenimiento es de 49.200 ptas. 295,70 eur./ano.
NOVENO.- Para llevar a termino obras de adaptacion, el ARRENDATARIO precisara
tambien, de la misma forma que para cualquier tipo de obras, autorizacion
escrita del ARRENDADOR. A la terminacion por cualquier causa del presente
contrato, las obras e instalaciones que el arrendatario hubiese realizado
quedaran en beneficio de la finca, salvo que el arrendador opte por que se
reponga a la situacion de origen, en cuyo caso las obras necesarias para
ello, seran a cargo del arrendatario.
DECIMO.- Son a cargo del ARRENDATARIO el mantenimiento, conservacion y
reparacion del local y sus instalaciones. Dicho sea de forma meramente
enunciativa y no limitativa, el ARRENDATARIO se obliga a:
a).- Mantener decorosamente y en perfecto estado de uso y conservacion
el local, respetando los elementos comunes, en especial sus partes visibles
tales como balcones, terrazas, toldos, jardineria y pintura.
b).- Respetar los Estatutos y los acuerdos de la Comunidad de
Propietarios que le traslade el ARRENDADOR.
c).- A conservar lo arrendado en perfecto estado, y no instalar
transmisiones, motores, maquinas, etc., que produzcan vibraciones o ruidos
molestos para los demas ocupantes del inmueble o de los colindantes, o que
puedan afectar a la consistencia, solidez o conservacion del inmueble.
d).- A no almacenar o manipular en el local arrendado materias
explosivas, inflamables, incomodas o insalubres, y observar en todo momento
las ordenanzas administrativas vigentes en cada momento.
e).- A permitir el acceso, al local arrendado al ARRENDADOR, al
Administrador y a los operarios o industriales que los mismos designen para
la realizacion, inspeccion y comprobacion de cualquier clase de obras o
reparaciones que afecten, tanto a la finca arrendada como al inmueble en la
que la misma se encuentre ubicada, con un preaviso de 24 horas.
f).- El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable de
cuantos danos puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, y sean
consecuencia directa o indirecta, del negocio instalado, con total y entera
indemnidad para el ARRENDADOR.
g).- El ARRENDATARIO se obliga asimismo, a no instalar letreros
luminosos o rotulos en la fachada del edificio, asi como porches, marquesinas
o la adicion de cualquier otro elemento en la fachada y exterior del
inmueble. Asimismo, el ARRENDATARIO se obliga a no instalar dentro del local
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XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
arrendado ni letreros ni rotulos luminosos ni, en general, elemento publicitario
alguno visible desde el exterior del edificio que pueda afectar a la unidad
armonica del conjunto del edificio.
DECIMO-PRIMERO. - El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna si, por los
organismos competentes, no se concediera al ARRENDATARIO la apertura, o se
prohibiera la misma una vez autorizada. Los impuestos, arbitrios,
contribuciones, tasas y demas tributos de cualquier clase que se impongan
correspondientes al negocio, o por razon del mismo, son de exclusiva cuenta y
cargo del ARRENDATARIO, con total y entera indemnidad para el ARRENDADOR.
DECIMO-SEGUNDO. - Queda exento el ARRENDADOR de toda responsabilidad por la
falta de cualquler suministro o servicio.
DECIMO-TERCERO. - El ARRENDATARIO renuncia de forma expresa a los derechos de
adquisicion preferente dispuesto en al articulo 25, en relacion al articulo 31
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo y/o de
retracto.
DECIMO-CUARTO. - El ARRENDATARIO se obiiga a no ceder, subrogar, subarrendar,
ya sea total o parcialmente, el local objeto del presente contrato, sino con
expresa autorizacion por escrito del ARRENDADOR, haciendo expresa renuncia al
derecho que le atribuye el art.32.1 de la Ley.
Cualquiera de los supuestos de fusion, transformacion o escision de la
Sociedad arrendataria, se reputaran, a los efectos del presente contrato, como
cesion en la persona del ARRENDATARIO.
DECIMO-QUINTO.-En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquier
obligacion de las expresadas en este contrato o en la Ley que sea aplicable, la
otra parte podra pedir la resolucion del contrato y la indemnizacion de danios
y perjuicios, o unicamente esta ultima, dejando el contrato subsistente.
Ademas, y de forma expresa, el ARRENDADOR podra resolver de forma
automatica el presente arrendamiento para el caso de que el ARRENDATARIO
estuviera incurso en cualquier tipo de procedimiento concursal, tal como
suspension de pagos o quiebra.
DECIMO-SEXTO.-Llegado el vencimiento del contrato, o en su caso de su prorroga,
y para el supuesto de que el ARRENDATARIO no desalojare el local objeto del
presente arrendamiento, y el ARRENDADOR hubiera realizado la comunicacion a
que se refiere el primer parrafo del Pacto CUARTO, el propio ARRENDATARIO, se
obliga a satisfacer, en concepto de indemnizacion por danos y perjuicios, la
cantidad de CINCUENTA Y UNA MIL CIENTO CINCUENTA PESETAS (51.150,-Ptas.), por
dia natural transcurrido desde la
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XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
fecha de finalizacion del contrato; hasta el definitivo y completo desalojo
del mismo.
DECIMO-SEPTIMO. - El ARRENDATARIO en ningun caso tendra derecho a percibir la
indemnizacion por clientela, fondo de comercio o por cualesquiera otros
conceptos afines a que refiere el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, haciendo expresa renuncia al derecho establecido en dicho precepto.
DECIMO-OCTAVO. - El ARRENDATARIO fija como domicilio para la practica de toda
clase de notificaciones y requerimientos el local objeto del presente
contrato, obligandose a notificar al ARRENDADOR cualquier variacion.
DECIMO-NOVENO. - El presente arrendamiento no esta sujeto a retencion, habida
cuenta la obligatoriedad que tiene la Sociedad ARRENDADORA de tributar por el
epigrafe 861 de las tarifas del Impuesto de Actividades Economicas, todo ello
segun lo establecido en el Real Decreto 113/98 de 30 de enero. Asimismo se
adjunta al presente contrato certificacion expresa de la Hacienda Publica que
acredite dicha tributacion.
VIGESIMO.- Como consecuencia del presente contrato, en el dia de la fecha, la
cantided total a satisfacer mensualmente mientras no surjan las variaciones
previstas, es la cantidad de (711.776,00 Ptas.) SETECIENTAS ONCE MIL SETECIENTAS
SETENTA Y SEIS PESETAS 4.277,86 Euros desglosadas:
Renta Base Pactada:.... 511.500,00 pts. 3.074,18 e
Prov. Gastos comunidad 98.000,00 pts. 588,99 e.
Mantenimiento aire acondicionado 4.100,00 pts. 24,64 e.
I.V.A. 16%............. 98.176,00 pts. 590,05 e.
VIGESIMO-PRIMERO.- En este acto la parte arrendataria hace entrega a la Sociedad
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. de la cantidad de (1.734.776,00 Ptas.) UN MILLON
SETECIENTAS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTAS SETENTA Y SEIS PESETAS 10.426,21
Euros y que corresponden a los siguientes conceptos:
Alquiler mes de Febrero 511.500,00 pts. 3.074,18 e.
Prov. Gts. comunidad mes. 98.000,00 pts. 588,99 e.
Mantenimiento aire acondicionado 4.100,00 pts. 24,64 e.
I.V.A. 16%............ 98.176,00 pts. 590,05 e.
Deposito fianza....... 1.023.000,00 pts. 6.148,35 e.
VIGESIMO-SEGUNDO.- Ambas partes designan como lugar del cumplimiento del
presente contrato la ciudad de Barcelona, y con expresa renuncia a sus propios
fueros y domicilios, se someten voluntaramente a la competencia y jurisdiccion
de los Juzgados y Tribunales de Barcelona, para cualquier duda,
8
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
cuestion o divergencia que la interpretacion, cumplimiento y ejecucion de este
contrato pudiera aparejar.
CLAUSULA ADICIONAL.- Al termino de la vigencia del contrato, es decir, a los
seis anos, la ARRENDADORA se obliga a prorrogar el mismo por otro periodo de
cinco anos, quedando condicionada la prorroga a los siguientes requisitos:
a) Con seis meses de antelacion al vencimiento del termino convenido en
el contrato, el ARRENDATARIO comunicara por escrito al ARRENDADOR, su
voluntad de prorrogar el contrato.
b) En el plazo de 30 dias el ARRENDADOR comunicara por escrito la nueva
renta propuesta como "Valor xx xxxxxxx" en dicho momento. Si en el
plazo de 30 dias no comunica por escrito su oposicion, se entendera
automaticamente aceptada la nueva renta, que se devengara desde la
fecha de inicio de la prorroga.
c) En caso de discrepancia con la nueva renta propuesta, el ARRENDATARIO,
lo comunicara por escrito en el plazo de 30 dias, a contar de la fecha
de recepcion de la comunicacion a que se refiere el apartado b)
sometiendose, en este caso, las partes al valor que fije el dictamen
que dicta el Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad
Inmobliaria de Barcelona, al cual ambas partes nombran como Arbitro.
La nueva renta se devengara desde la fecha de inicio de la prorroga.
d) Si una vez emitido el dictamen por el Arbitro, el ARRENDATARIO no
aceptara la nueva renta fijada, este dispondra de un plazo maximo de
90 dias a partir de la fecha de comunicacion del dictamen, para
desalojar el local arrendado, debiendo satisfacer durante dicho
periodo la misma renta que venia pagando. Transcurridos los 90 dias
sin desalojar el local por parte del ARRENDATARIO, se estara a lo
establecido el Pacro DECIMOSEXTO.
Es voluntad de las partes que la prorroga del contrato y modificacion de la
renta, constituye una novacion meramente modificativa y no extintiva del
contrato, que declaran expresamente subsistente.
Y para que conste, firman el presente por duplicado y a un solo efecto, en el
lugar y fecha indicada en el encabezamiento del mismo.
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A.
Administradora Consejero Delegado
SETEINSA
Apoderados
/s/ [ILLEGIBLE]
Firmado: Firmado:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXXXX
XXXX Ma XXXXX XXXXXXX
/s/ [ILLEGIBLE] /s/ [ILLEGIBLE]
9
XXXXX x XXXXXXX
XXXXXX DE LA PROPIEDAD
URBANA DE BARCELONA
SECCION REGISTRO DE CONTRATOS
CERTIFICO:
Que el presente contrato queda
registrado con el no. 337755
mediante fotocopia an Registro de
Contratos de Arrendamiento de esta
Camara.
Barcelona,
5 MAR. 1999
EL JEFE DE LA SECCION
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
*********************************************************************
******************************************************************************
OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
**********************************
LOCAL: NUMERO CUATRO
UBICACION: CISTER 6
POBLACION: BARCELONA
******************************************************************************
/281
EN BARCELONA, a 24 Diciembre 1998
REUNIDOS
De una parte como arrendador:
XXX XXXX XXXXXX XXXXXXXXX, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 37624696P
expedido en Sant Xxxxx xxx Xxxxxx, el 16 xx Xxxxxx de 1991, y XXX XXXX Ma XXXXX
XXXXXXX, mayor de edad, provisto del D.N.I. no. 35045425A expedido en
Barcelona, el 10 de Diciembre de 1997, ambos domiciliados en la calle Comte
d'Urgell, 230 de esta ciudad.
Dicen obrar en nombre y representacion de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. con el N.I.F. no. A08303778 constituida por tiempo indefinido, ante el
Notario de Barcelona, XXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXX, bajo el numero 4125/72 de su
protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, tomo 2.187, libro
1.584, folio 112, seccion 2, hoja no. 22.053. Sus facultades les fueron
conferidas como Apoderados de la Compania Mercantil SERVICIOS TECNICOS Y
ADMINISTRATIVOS INMOBILIARIOS S.A. (SETEINSA), en meritos de escritura de poder
de fecha 16 de Enero 1987, autorizadas por el Notario de Barcelona Xxx Xxxx Xxxx
Xxxxxxxxx, bajo el numero 167 de su protocolo, y siendo SETEINSA Administradora
unica de la Compania EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., segun nombramiento de fecha
06/05/96, otorgado ante la Notaria de Barcelona DONA Ma XXXXXX XXXXXXX XXXXXX,
con el no. 1593/96 de su protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de
Barcelona. Ambas Sociedades tienen sus oficinas en la calle Comte d'Urgell no.
230 de Barcelona.
De otra parte, como arrendatario:
URGELL 230.08036 BARCELONA. TEL: 00 000 00 00. FAX: 00 0000000
E-mail: xxx@xxx.xx
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XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
XXX XXXX XXXXXX XXXXXXX, mayor de edad, con Pasaporte no. 000000000 con
domicilio en la Cl. Cister, 2, Bajos de Barcelona.
Dice obrar en calidad de Consejero Delegado de PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT,
S.A. con el C.I.F. A60676947, constituida mediante Escritura Publica otorgada
ante el Notario de Barcelona, Xxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxx el 26 de Octubre de
1994 y que tiene facultades para otorgar este contrato, nombrado para ese cargo
como consta en Escritura, autorizado por el Notario arriba mencionado, bajo el
numero 1874 de su protocolo y fecha 28 de julio de 1998.
Las partes expresan y reciprocamente se reconocen, en la condicion en la que
actuan, capacidad legal bastante para este acto, y
EXPONEN:
I.-) Que la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., es propietaria
del LOCAL NUMERO CUATRO de la finca de la xxxxx xx XXXXXX 6, sita en BARCELONA.
ENTIDAD NUMERO OCHO B y que consta inscrita en el Registro de la Propiedad no.
6 de Barcelona, al tomo 1378, libro 1378, folio 134, finca 56142, inscripcion 2.
TITULO: Pertenece el citado local a la Compania Mercantil EDIFICACIONES AVENIDA,
S.A. en los terminos que resulta de la escritura de Obra Nueva, Division y
Subdivision y Adjudicacion, otorgadas por el Xxxxxxx xx Xxxxxx, D, Xxxxxxx
Xxxxxxx el 4 de Diciembre de 1996, con el numero 4752 de su protocolo.
REFERENCIA CATASTRAL: Corresponde al local la siguiente identificacion:
7749446DF2874H0093, segun consta en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
II.-) Que, interesando a PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. el
arrendamiento de la descrita entidad, ambas partes convienen en suscribir el
presente contrato de arrendamiento, el cual se regira, salvo lo dispuesto, con
caracter imperativo, en los Titulos I, IV, y V de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por los pactos que seguidamente se transcriben y, en defecto de pacto
expreso, quieren las partes que quede sujeto a lo dispuesto en el Codigo Civil,
y subsidiariamente, a lo dispuesto en el Titulo III de la Ley 29/1994 de
Arrendamientos Urbanos.
En especial, sujetan las partes el presente contrato a los siguientes
PACTOS:
PRIMERO.- Constituye el objeto del presente contrato de arrendamiento el local
descrito en el anterior Expositivo I en el bien entendido que quedan excluidos
del mismo la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestibulo de la
escalera.
2
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
En este acto el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO de un juego de
planos identificando el local objeto del presente contrato, firmados por ambas
partes.
SEGUNDO.- El ARRENDATARIO recibe el local arrendado en perfecto estado para el
uso a que se destina, con todas sus instalaciones y servicios y, en particular,
con instalacion de aire acondicionado, y en igual estado y a plena satisfaccion
de la propiedad tendra que devolverlo a la terminacion del plazo contractual.
TERCERO.- El local arrendado sera destinado por el ARRENDATARIO al uso de
OFICINAS DE COMERCIALIZACION DE SISTEMAS INFORMATICOS, obligandose el mismo a no
alterar dicho destino y a no modificarlo sin el previo consentiniento del
ARRENDADOR.
CUARTO.- El presente arrendamiento se pacta por una duracion de SIETE anos y
empezara a regir el dia 01/01/1999. En el caso que, alcanzada la fecha de
vencimiento, el ARRENDADOR no comunicara en cualquier forma al ARRENDATARIO, y
dentro de los 15 dias siguientes al vencimiento del termino del contrato, la
voluntad de dar por finalizado el mismo, el mismo quedara automaticamente
prorrogado por tacita reconduccion por sucesivos periodos de 1 ano.
Durante los dos primeros anos de vigencia del contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado, debera
notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3) meses de
antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR con una
cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta completar la
anualidad corriente.
A partir del tercer ano de vigencia del contrato en el caso que el
ARRENDATARIO renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado con
anterioridad a la fecha de vencimiento del termino establecido en el presente
contrato, debera notificar su proposito por escrito al ARRENDADOR con TRES (3)
meses de antelacion por lo menos y vendra obligado a indemnizar al ARRENDADOR
con una cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta
completar dicho preaviso, si este no se cumpliese.
QUINTO.- La renta del presente contrato de arrendamiento se fija en la total
suma de TRESCIENTAS CINCUENTA MIL PESETAS (350.000 ptas.) mensuales y se
mantendra inalterable durante el primer ano de duracion del contrato. El pago
de dicha renta se devengara a partir del 1 de Febrero de 1999.
La renta se revisara anualmente en funcion del aumento o disminucion del
indice del coste de vida, aplicando, a la renta inicialmente pactada o a la
correspondiente a la anterior, la variacion porcentual experimentada por el
Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un
periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualizacion, tomando como mes de referencia para la primera actualizacion el
que corresponda al ultimo indice que estuviera publicado en la fecha de
celebracion del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al ultimo
aplicado.
3
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
La renta actualizada sera exigible al ARRENDATARIO a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteracion aplicado.
Dado que la publicacion de los indices definitivos de los precios de
consumo normalmente se demora, las partes convienen aplicar el indice
provisional correspondiente, sin perjuicio del reajuste que proceda a la vista
del indice definitivo cuando se publique.
En ningun caso, la demora en aplicar la revision supondra renuncia o
caducidad de la misma.
La renta se incrementara mensualmente con el importe correspondiente al
Impuesto sobre el Valor Anadido, que en la actualidad es del 16%, o por el
impuesto que sustituya a este, si asi lo acordase la Administracion Publica.
SEXTO.- El pago de la renta se efectuara, por meses anticipados, dentro de los
cinco primeros dias de cada mes mediante domiciliacion bancaria con cargo a la
cuenta de que es titular el ARRENDATARIO, cuenta no. 0001033911 del Banco
SABADELL, y subsidiariamente en el domicilio del ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO
vendra obligado al pago de cualquier gasto, o cargo que por tal gestion pudiera
devengarse, con total indemnidad para el ARRENDADOR.
La devolucion o impago de uno de cualesquiera de los recibos xx xxxxx, por
causas injustificadas, sea cual fuera la fecha de la devolucion o el impago,
dara derecho al ARRENDADOR al cobro de los correspondientes gastos de
devolucion que establezca la entidad bancaria por dicho motivo.
El pago con demora de la renta y demas cantidades a cargo del ARRENDATARIO,
sufrira un recargo al tipo del interes legal vigente en la fecha del impago, que
se computara desde dicha fecha. Los honorarios de Abogado y Procurador, asi como
las costas que se devengaren por la reclamacion de tales rentas y demas
cantidades, correran a cargo del ARRENDATARIO, aun cuando su imposicion no fuera
preceptiva.
SEPTIMO - El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de SETECIENTAS MIL
PESETAS (700.000 Ptas.), en concepto de fianza legal, equivalentes a dos
mensualidades de la renta inicial, cuya cantidad, durante la vigencia del
contrato no podra imputarse, en ningun caso, al pago de las rentas devengadas
por el arrendamiento.
Durante la vigencia del presente contrato, y de conformidad a lo dispuesto
en el apartado numero 5 del articulo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la
fianza establecida se ira complementando anualmente en concepto de garantia
adicional, de forma analoga a la actualizacion procedente de la renta, de tal
forma que el importe de la fianza debera ser igual al importe equivalente a dos
mensualidades de la renta que en aquel momento se satisfaga.
4
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
La fianza y complemento asi depositados por el ARRENDATARIO, le sera
devuelta al finalizar la vigencia del presente contrato, y una vez se hayan
justificado por el ARRENDATARIO las bajas de los diferentes servicios
contratados, tales como agua, electricidad, gas, telefono, etc., con sus
correspondientes finiquitos, y, si procediere, se deduciran las rentas
devengadas y no pagadas, el importe de los danos y deterioros causados, asi como
aquellos otros gastos que, correspondiendo al ARRENDATARIO su pago, hayan sido
satisfechos por el ARRENDADOR.
OCTAVO.- Con independencia de la renta pactada, y de los incrementos que el
importe de la misma pueda sufrir en virtud de lo establecido en las clausulas de
revision, el ARRENDATARIO se obliga a satisfacer:
a) La adquisicion, conservacion, reparacion y/o substitucion de los
contadores de suministros y el importe de los consumos.
b) El aumento de prima en el Seguro de incendio del inmueble, si este
fuere debido a la instalacion o indole del negocio.
c) Los gastos derivados del presente contrato, tales como timbres, gestion
y registro, obtencion de permiso o licencia de apertura, asi como los gastos y
honorarios del Administrador, para su formalizacion y tramitacion.
d) El total importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda
al local arrendado. Cuando la cuota no estuviera individualizada, se dividira
en proporcion a la superficie.
e) Cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de la variacion
de cualquier otro impuesto que grave a la propiedad, y por aumento en las bases
o tipos de las contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier tipo de impuesto en
general.
f) Asimismo seran de cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos de
Comunidad, tanto los ordinarios como los extraordinarios, en los que se
incluye la parte proporcional que, al local arrendado le corresponda del
servicio de porteria, vigilancia, inclusive la Seguridad Social, modificacion
salariales, dicho ello con caracter enunciativo y no limitativo. A tal
efecto, el ARRENDATARIO abonara mensualmente la cantidad de SETENTA MIL
PESETAS (70.000 Ptas.), en concepto de provision de fondos para atender
dichos gastos de Comunidad, efectuandose por el ARRENDADOR la correspondiente
liquidacion.
g) A satisfacer la cantidad de 4.000 Ptas./mes como cuota fija durante
la primera anualidad del contrato, en concepto de gastos de mantenimiento de
la instalacion de aire acondicionado. Dicha cuota se revisara anualmente en
el mismo porcentaje que el de la actualizacion de la renta.
A tal efecto, el ARRENDATARIO acepta el contrato de mantenimiento que el
ARRENDADOR tiene suscrito con la empresa NN VILADAL, S.L., y del que se une
fotocopia del presente contrato, del que resulta que el coste del servicio de
mantenimiento es de 48.000 Ptas./ano.
NOVENO.- Para llevar a termino obras de adaptacion, el ARRENDATARIO precisara
tambien, de la misma forma que para cualquier tipo de obras, autorizacion
escrita del ARRENDADOR. A la terminacion por cualquier causa del presente
contrato, las obras e instalaciones que el arrendatario hubiese realizado
quedaran en beneficio de la finca, salvo que el arrendador opte por que se
reponga a la situacion de
5
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
xxxxxx, en cuyo caso las obras necesarias para ello, seran a cargo del
arrendatario.
DECIMO.- Son a cargo del ARRENDATARIO el mantenimiento, conservacion y
reparacion del local y sus instalaciones. Dicho sea de forma meramente
enunciativa y no limitativa, el ARRENDATARIO se obliga a:
a).- Mantenar decorosamente y en perfacto estado de uso y conservacion el
local, respetando los elementos comunes, en especial sus partes visibles tales
como balcones, terrazas, toldos, jardineria y pintura.
b).- Respetar los Estatutos y los acuerdos de la Comunidad de Propietarios
que le traslada el ARRENDADOR.
c).- A conservar lo arrendado an perfecto estado, y no instalar
transmisiones, motores, maquinas, etc., que produzcan vibraciones o ruidos
molestos para los demas ocupantes del inmueble o de los colindantes, o que
puedan afectar a la consistencia, solidez o conservacion del inmueble.
d).- A no almacenar o manipular en el local arrendado materias explosivas,
inflamables, incomodas o insalubres, y observar en todo momento las ordenanzas
administrativas vigentes en cada momento.
e).- A permitir el acceso al local arrendado al ARRENDADOR, al
Administrador y a los operarios o industriales que los mismos designen para la
realizacion, inspeccion y comprobacion de cualquier clase de obras o
reparaciones que afecten, tanto a la finca arrendada como al inmueble en la que
la misma se encuentre ubicada, con un preaviso de 24 horas.
f).- El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable de
cuantos danos puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, y sean
consecuencia directa o indirecta, del negocio instalado, con total y entera
indemnidad para el ARRENDADOR.
g).- El ARRENDATARIO se obliga asimismo, a no instalar letreros luminosos o
rotulos en la fachada del edificio, asi como porches, marquesinas o la adicion
de cualquier otro elemento en la fachada y exterior del inmueble. Asimismo, el
ARRENDATARIO se obliga a no instalar dentro del local arrendado ni letreros ni
rotulos luminosos ni, en general, elemento publicitario alguno visible desde el
exterior del edificio que pueda afectar a la unidad armonica del conjunto del
edificio.
DECIMO-PRIMERO.-El ARRENDADOR no asume responsabilidad alguna si, por los
organismos competentes, no se concediera al ARRENDATARIO la apertura, o se
prohibiera la misma una vez autorizada. Los impuestos, arbitrios,
contribuciones, tasas y demas tributos de cualquier clase que se impongan
correspondientes al negocio, o por razon del mismo, son de exclusiva cuenta y
cargo del ARRENDATARIO, con total y entera indemnidad para el ARRENDADOR.
DECIMO-SEGUNDO.-Queda exento el ARRENDADOR de toda responsabilidad por la falta
de cualquier suministro o servicio.
DECIMO-TERCERO.-El ARRENDATARIO renuncia de forma expresa a los derechos de
adquisicion preferente dispuesto en el articulo 25, en relacion al articulo 31
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea en su forma de tanteo y/o de
retracto.
6
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
DECIMO-CUARTO.-El ARRENDATARIO se obliga a no ceder, subrogar, subarrendar, ya
sea total o parcialmente, al local objeto del presente contrato, sino con
expresa autorizacion por escrito del ARRENDADOR, haciendo expresa renuncia al
derecho que le atribuye al art.32.1 de la Ley.
Cualquiera de los supuestos de fusion, transformacion o escision de la
Sociedad arrendataria, se reputaran, a los efectos del presente contrato,
como cesion en la persona del ARRENDATARIO.
DECIMO-QUINTO.-En caso de incumplimiento por alguna de las partes de cualquier
obligacion de las expresadas en este contrato o en la Ley que sea aplicable, la
otra parte podra pedir la resolucion del contrato y la indemnizacion de danos y
perjuicios, o unicamente esta ultima, dejando el contrato subsistente.
Ademas, y de forma expresa, el ARRENDADOR podra resolver de forma automatica el
presente arrendamiento para el caso de que el ARRENDATARIO estuviera incurso en
cualquier tipo de procedimiento concursal, tal como suspension de pagos o
quiebra.
DECIMO-SEXTO.-Liegado el vencimiento del contrato, o sea, el dia 31/12/2005,
y para el supuesto de que el ARRENDATARIO no desalojare el local objeto del
presente arrendamiento, y el ARRENDADOR hubiera realizado la comunicacion a
que se refiere el primer parrafo del Pacto CUARTO, el propio ARRENDATARIO, se
obliga a satisfacer, en concepto de indemnizacion por danos y perjuicios, la
cantidad de TREINTA Y CINCO MIL PESETAS (35.000 Ptas.), por dia natural
transcurrido desde la fecha de finalizacion del contrato, hasta el definitivo
y completo desalojo del mismo.
DECIMO-SEPTIMO.-El ARRENDATARIO en ningun caso tendra derecho a percibir la
indemnizacion por clientela, fondo de comercio o por cuslesquiera otros
conceptos afines a que refiere el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, haciendo expresa renuncia al derecho establecido en dicho precepto.
DECIMO-OCTAVO.- El ARRENDATARIO fija como domicilio para la practica de toda
clase de notificaciones y requerimientos el local objeto del presente contrato,
obligandose a notificar al ARRENDADOR cualquier variacion.
DECIMO-NOVENO.- El presente arrendamiento no esta sujeto a retencion, habida
cuenta la obligatoriedad que tiene la Sociedad ARRENDADORA de tributar por el
epigrafe 861 de las tarifas del Impuesto de Actividades Economicas, todo ello
segun lo establecido en el Real Decreto 113/98 de 30 de enero. Asimismo se
adjunta al presente contrato certificacion expresa de la Hacienda Publica que
acredite dicha tributacion.
VIGESIMO. - Como consecuencia del presente contrato, en el dia de la fecha, la
cantidad total a satisfacer mensualmente mientras no surjan las variaciones
previstas, es la cantidad de 491.840 Ptas. (CUATRO-CIENTAS NOVENTA Y UNA MIL
OCHOCIENTAS CUARENTA PESETAS) desglosadas:
7
XXXXXX DE LA
PROPIETAT URBANA
DE BARCELONA
Renta Base Pactada: ................ 350.000
Provision gastos comunidad 70.000
Cuota mantenimiento Aire
Acondicionado ..................... 4.000
I.V.A. 16 x ....................... 67.840
VIGESIMO-PRIMERO.- En este acto la parte arrendataria hace entrega a la
Sociedad EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. de la cantidad de 1.191.840 Ptas. (UN
MILLON CIENTO NOVENTA Y UNA MIL OCHOCIENTAS CUARENTA PESETAS) que
corresponden a los siguientes conceptos:
Alquiler mes de Febrero 1999........ 350.000
Provision gastos comunidad mes...... 70.000
Cuota mantenimiento Aire
Acondicionado ..................... 4.000
I.V.A. 16 x ....................... 67.840
Deposito fianza .................... 700.000
VIGESIMO-SEGUNDO.- Ambas partes designan como lugar del cumplimiento del
presente contrato la ciudad de Barcelona, y con expresa renuncia a sus
propios fueros y domicilios, se someten voluntariamente a la competencia y
jurisdiccion de los Juzgados y Tribunales de Barcelona, para cualquier duda,
cuestion o divergencia que la interpretacion, cumplimiento y ejecucion de
este contrato pudiera aparejar.
Y para que conste, firman el presente por duplicado y a un solo efecto, en el
lugar y fecha indicada en el encabezamiento del mismo.
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A
Administradora Consejero Delegado
SETEINSA
Apoderados
/s/ Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Firmado: Firmado:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXXX XXXXXXX
XXXX Ma XXXXX XXXXXXX
/s/ Xxxx Ma Xxxxx Xxxxxxx /s/ Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx
8
[English Translation of
No. 1, Cister 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
BUSINESS PREMISES LEASE AGREEMENT
LEASED PROPERTY
PROPERTY: NUMBER ONE
ADDRESS: CISTER 6
TOWN/CITY: BARCELONA
740226/281/AC
This agreement is made and entered into in Barcelona on February 8, 2000, by and
between:
Lessor:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX, of full age, Spanish identity card no. 37624696P, issued
in Sant Xxxxx xxx Xxxxxx on August 16, 1991, and XXXX XXXXX XXXXX XXXXXXX, of
full age, Spanish identity card no. 35045425A, issued in Barcelona on December
10, 1997, both with business address at xxxxx Xxxxx x'Xxxxxx, 000, Xxxxxxxxx,
acting for and behalf of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., tax registration no.
A08303778, organized with perpetual existence in deed no. 4125/72, executed
before the Notary of Barcelona XXXXXXX XXXXXXX XXXXX and entered in the
Barcelona Trade Register, volume 2187, book 1584, folio 112, section 2, page no.
22,053. They are empowered as Attorneys of SERVICIOS TECNICOS Y ADMINISTRATIVOS
INMOBILIARIOS, S.A. (SETEINSA) by virtue of the power of attorney granted in
deed no. 167 executed in Barcelona on January 16, 1987 before the notary Xxxx
Xxxx Xxxxxxxxx, SETEINSA being the Sole Director of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.,
appointed as of May 6, 1996 in deed no. 1593/96, executed in Barcelona before
the notary Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx and entered in the Barcelona Trade
Register. Both companies have their registered office at xxxxx Xxxxx x'Xxxxxx,
000, Xxxxxxxxx.
And, Lessee:
XXXX XXXXXXX, of full age, passport no. 000000000, with business address at
Xxxxx Xxxxxx 0, 0 XXX. 0(x), Xxxxxxxxx, acting for and on behalf, in his
capacity as Managing Director, of PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A., tax
registration no. A60676947, organized in deed no. 1252 executed in Barcelona on
October 26, 1994 before the notary Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxx, appointed with
sufficient powers to execute this agreement, by virtue of the Deed of
Appointment no. 1944 executed in Barcelona on June 21, 1999 before the notary
Xxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx.
0
[English Translation of
Xx. 0, Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
The parties, as they act hereunder, reciprocally recognize their sufficient
legal capacity for this execution, and by virtue whereof
WITNESSETH:
I) Whereas EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. owns PROPERTY NUMBER ONE in the building
at xxxxx xx XXXXXX 6, in BARCELONA, NUMBER EIGHT, entered in the Barcelona Land
Register no. 6, volume 1364, book 1364, folio 22, property 55625N, entry no. 2.
TITLE: This property belongs to EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. on the terms of the
Deed of New Works, Division and Award, deed no. 4752 executed in Bilbao on
December 4, 1996 before the notary Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx.
REGISTRATION REFERENCE: The property is registered under number
7749446DF2874H0092, according to the Property Tax receipt.
II) Whereas PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. is interested in leasing the
aforesaid property, by virtue of which the parties have agreed to make and enter
into this lease agreement, which shall, unless otherwise provided herein, be
governed by Parts I, IV and V of the Urban Leases Act and the clauses of this
agreement as set out herein. In any aspects not expressly regulated, the parties
submit to the provisions of the Civil Code, or otherwise Part III of the Urban
Leases Act 29/1994.
In particular, the parties have established the following
CLAUSES:
ONE. The object of this lease is the property described in Recital I above,
excluding the outer wall, the sides of the entrance, the roof and hallway.
LESSOR hereby provides LESSEE with a set of drawings marking the exact location
of the property leased hereunder, signed by both parties.
TWO. XXXXXX receives the leased property in perfect condition for its intended
use, including locks, glass, installations of all kinds and equipment for
services, and shall return the property at the end of the lease in the same
condition and to the perfect satisfaction of the owner.
THREE. LESSEE shall use the leased property as COMPUTER SYSTEMS MARKETING
OFFICES, and undertakes not to change this use or make any modifications without
LESSOR's prior consent.
FOUR. This lease is made for a term of SIX years commencing January 1, 2000.
This term may be extended for a further five years, binding on LESSOR and
optional for LESSEE, provided the conditions stipulated in the Supplemental
Clause a, b, c and d are met.
Should LESSEE waive the lease or leave the rented property within the first year
of this agreement, it shall give LESSOR at least THREE (3) months' notice of its
2
[English Translation of
Xx. 0, Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
intention and pay LESSOR compensation in a sum equivalent to all the undue rent
up to the end of that year.
As from the second year of this agreement, if XXXXXX waives the lease or leaves
the leased property before the date of expiry established herein, it shall give
LESSOR at least THREE (3) months' notice, or otherwise pay LESSOR compensation
in a sum equivalent to that period or such part thereof as may be defaulted.
FIVE. The rent payable under this lease agreement is set at a total of FIVE
HUNDRED AND ELEVEN THOUSAND FIVE HUNDRED PESETAS (511,500 pts.), or 3,074.18
euros a month, which sum shall remain unchanged throughout the first year of the
lease. This rent shall be payable as from February 1, 2000.
The rent shall be revised annually in proportion to the increase or reduction in
the cost of living index, applying to the rent initially agreed, or that
corresponding to the previous period, the percentage variation in the National
General Index of the System of Consumer Price Indexes over a period of twelve
months immediately preceding the date of each revision, taking the month
corresponding to the last index published at the date of execution of this
agreement as reference for the first revision, and the month of the preceding
rent revision for each subsequent revision.
The new rent shall be payable by XXXXXX as from the month following written
notification by the interested party of the percentage applied.
Since the final consumer price indexes are usually published late, the parties
agree to apply the corresponding provisional index, without prejudice to any
readjustment that may be necessary in view of the final index when published.
Under no circumstances shall a delay in revising the rent imply any waiver or
expiry of this right.
The monthly rent shall be increased by the corresponding amount of Value Added
Tax (VAT), currently at 16%, or such tax as may substitute it in the future, if
so decided by the government.
SIX. Rent shall be payable monthly in advance within the first five days of each
month, by direct debit in LESSEE's account no. 0081-0200-26-0001033911 with
BANCO XX XXXXXXXX, or otherwise at LESSOR's registered office. All expenses or
charges accruing on such debits or payments shall be payable exclusively by
LESSEE.
In the event of refusal or nonpayment of any of the bills for rent, regardless
of the date of return or nonpayment, LESSOR shall be entitled to charge the
corresponding return fees as established by the bank for this concept.
A surcharge shall be imposed on any late payment of the rent and other sums
payable by XXXXXX at the legal interest rate in force at the date of default
plus four (4) percentage points, calculated as from that date. Any lawyer's or
barrister's fees and the costs incurred in claiming unpaid rent and other sums
shall be for the account of LESSEE, even if they are not compulsory.
3
[English Translation of
No. 1, Cister 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
SEVEN. LESSEE hereby hands over the sum of ONE MILLION TWENTY-THREE THOUSAND
PESETAS (1,023,000 pts.), or 6,148.35 euros, as a deposit, equivalent to two
month's rent at the initial rate. This sum may under no circumstance during the
effective term of this agreement be offset against rent due hereunder.
Pursuant to the Urban Leases Act s. 36.5, the aforesaid deposit shall be
supplemented each year throughout the effective term of this lease as an
additional guarantee, in the same way as the revision of the rent, such that the
amount of the deposit is equivalent at all times to two months' rent at the rate
prevailing from time to time.
The deposit and additions thereto made by LESSEE shall be refunded upon
termination of this agreement, once LESSEE has proved that the different
services, such as water, electricity, gas, telephone, etc. have been cut off and
all sums outstanding have been paid, after deducting any rent due and payable,
the cost of repairing any damage caused to the property and any other expenses
corresponding to LESSEE that may have been paid by XXXXXX.
EIGHT. Irrespective of the agreed rent and any increases in the amount made
hereunder, LESSEE undertakes to pay the following expenses:
a) The purchase, maintenance, repair and/or replacement of meters for
supplies and the cost of consumption.
b) Any increase in the premium of the fire insurance taken out for the
building, if such premium is raised by virtue of the installation or nature of
LESSEE's business.
c) Any expenses deriving from this agreement, such as stamp duty, handling
and registration, obtaining the business licence or opening permission and the
fees and expenses of the Administrator, for execution and handling of
applications.
d) The total amount of Property Tax corresponding to the leased property.
If the full amount corresponding to the building has not been itemised for
individual properties, it shall be split in proportion to their respective
areas.
e) Any subsequent increases deriving from the variation of any other tax on
the property or due to raising of the base or percentage of the duties, local
taxes or rates and any type of tax in general.
f) All "Community" expenses, ordinary and extraordinary, including but by
no means limited to the proportional part corresponding to the leased premises
in the caretaker service, security and even social security or pay changes. For
this purpose, LESSEE shall pay each month the sum of NINETY-EIGHT THOUSAND
PESETAS (98,000 pts.), 588.99 euros, as a provision of funds for such community
expenses, and LESSOR shall make the corresponding assessment.
g) The sum of 4,100 pts/month (26.64 EURO/month) as a fixed instalment
during the first year of the contract for air-conditioning maintenance expenses.
This sum shall be adjusted each year by the same percentage as the rent review.
For this purpose, XXXXXX accepts the maintenance contract signed by XXXXXX
with the firm NN VILADAL, S.L., a photocopy of which is attached hereto, stating
the cost of the maintenance service at 49,200 pts/year (295.70 EURO/year).
4
[English Translation of
Xx. 0, Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
NINE. LESSOR shall require written authorization from LESSOR to make any
alterations of whatsoever nature to the property. Upon termination or expiry of
this agreement, any work or installations made by LESSEE shall be left for the
benefit of the property, unless XXXXXX opts to have the property restored to its
original state, in which case the necessary work shall be done for the account
of LESSEE.
TEN. The maintenance, upkeep and repair of the property and installations
thereon shall be for the account of LESSEE. By way of illustration only, LESSEE
undertakes to:
a) Keep the property clean and tidy and in a perfect state of repair,
respecting all communal elements, particularly their visible parts such as
balconies, blinds, gardens and paintwork.
b) Respect the Bylaws and resolutions of the Community of Owners of which
it is informed by XXXXXX.
c) Preserve the leased property in perfect condition and refrain from
installing any transmissions, engines, machinery, etc. that may produce
vibration or noise disturbing other occupants of the building or adjacent
buildings, or that may adversely affect the soundness, strength or upkeep of the
building.
d) Not store or handle any explosive, inflammable, inconvenient or
unhealthy materials in the leased property and comply at all times with the
bye-laws in force from time to time.
e) Allow access to the leased property by XXXXXX, the Administrator and any
industrial workers or operators nominated by them to do or make any kind of
inspection or testing of work or repairs made to the leased property or the
building in which it is situated, provided they give at least 24 hours' notice.
f) LESSEE shall be directly and exclusively liable for any damage that may
be caused to third parties or objects directly or indirectly by or as a result
of the business installed, holding LESSOR totally harmless from such
liabilities.
g) LESSEE further undertakes not to put up any neon signs or plaques on the
outside of the building or in the porch or doorway, nor to add any other element
to the outside of the building. LESSEE further undertakes not to install any
neon or other signs in the leased property or, in general, any advertising
elements whatsoever that may be visible from outside the building and may affect
the harmonious unity of the building as a whole.
ELEVEN. XXXXXX accepts no responsibility whatsoever for refusal by the
authorities to grant LESSEE opening permission or prohibits its business after
authorizing the business. All local or state taxes, duties, rates, taxes and
imposts of whatsoever nature levied on or in connection with the business shall
be payable exclusively by LESSEE, holding LESSOR entirely harmless from such
liabilities.
TWELVE. LESSOR shall be not be held responsible or liable for the absence or
cut-off of any service or supply.
THIRTEEN. LESSEE expressly waives the rights of first refusal established in the
Urban Leases Act, s. 25 in relation to s. 31, in the form of pre-emption and/or
redemption.
5
[English Translation of
Xx. 0, Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
FOURTEEN. XXXXXX undertakes not to assign, subrogate or surrender the leased
property, in full or in part, save with written authorization from LESSOR,
expressly waiving the right corresponding to it under s. 32.1 of the Act.
Any merger, conversion or split-up of the LESSEE shall, for the purposes of this
agreement, be considered an assignment of LESSEE.
FIFTEEN. In the event of default by either party of any of its obligations
hereunder or under the applicable law, the other party may request termination
of the lease and compensation for damages or just compensation, leaving the
agreement in force.
Moreover, LESSOR may expressly and automatically terminate this lease should
LESSEE fall into insolvency of whatsoever nature, such as receivership or
bankruptcy.
SIXTEEN. Upon expiry of this lease or the corresponding extension, if XXXXXX
fails to vacate the leased property upon receiving the notice from XXXXXX
contemplated in the first paragraph of Clause FOUR, LESSEE undertakes to pay, as
compensation for damages, the sum of FIFTY-ONE THOUSAND, ONE HUNDRED AND FIFTY
PESETAS (51,150 pts.) per calendar day from the date of expiry of the agreement
to the date of total, final vacation of the property.
SEVENTEEN. LESSEE shall by no means be entitled to compensation for clientele,
goodwill or any other similar items contemplated in the Urban Leases Act s. 34,
expressly waiving the right established therein.
EIGHTEEN. XXXXXX indicates the address of the property leased hereunder as its
address for notice and service, undertaking to notify LESSOR of any change of
address.
NINETEEN. This lease is not subject to any withholding tax, since LESSOR is
liable for taxation under no. 861 of the rates for Professional & Business Tax,
pursuant to Royal Decree 113/98 of January 30. A certificate issued expressly by
the tax authorities certifying such taxation is attached hereto.
TWENTY. The total sum payable monthly hereunder, at the date hereof and until
any of the variations contemplated herein come into force, is 711,776 pts.
(SEVEN HUNDRED AND ELEVEN THOUSAND SEVEN HUNDRED AND SEVENTY-SIX PESETAS)
(4,277.86 euros), broken down as follows:
Basic Rent: 511,500 pts. 3,074.18 EURO
Provision monthly community expenses 98,000 pts. 588.99 EURO
Air-conditioning maintenance 4,100 pts. 24.64 EURO
VAT 16% 98,176 pts. 590.05 EURO
6
[English Translation of
No. 1, Cister 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
TWENTY-ONE. LESSEE hereby pays EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. the sum of 1,734,776
pts. (ONE MILLION, SEVEN HUNDRED AND THIRTY-FOUR THOUSAND, SEVEN HUNDRED AND
SEVENTY-SIX PESETAS) (10,426.21 euros), corresponding to the following:
Rent February 511,500 pts. 3,074.18 EURO
Provision monthly community expenses 98,000 pts. 588.99 EURO
Air-conditioning maintenance 4,100 pts. 24.64 EURO
VAT 16% 98,176 pts. 590.05 EURO
Deposit 1,023,000 pts. 6,148,35 EURO
TWENTY-TWO. Both parties indicate the city of Barcelona as the place of
execution of this agreement, expressly waiving any other jurisdictions that may
correspond to them. They voluntarily submit to the competence and jurisdiction
of the courts and tribunals of Barcelona to clear up any doubts, issues or
discrepancies that may arise in or in connection with the interpretation,
fulfilment and enforcement of this agreement.
SUPPLEMENTAL CLAUSE. Upon expiry of this lease, i.e. six years after execution,
XXXXXX undertakes to renew the lease for a further five years, subject to the
following conditions:
a) XXXXXX shall notify XXXXXX in writing six months before the end of the
term established in the agreement of its wish to renew the lease.
b) LESSOR shall notify LESSEE within the following 30 days of the new
rent proposed as the "fair market value" prevailing at that time.
Unless LESSEE indicates its objection within a further 30 days, the
new rent shall be deemed automatically accepted and shall accrue as
from the first day of the renewal period.
c) In the event of a discrepancy over the new rent proposed, LESSEE shall
give written notice within 30 days after receiving the notification
contemplated in paragraph b) above and the parties shall then submit
to the value established in a report issued by the Chairman of the
Administrators' Association of Barcelona, whom the parties nominate as
Arbitrator.
The new rent shall accrue as from the first day of the renewal period.
d) If LESSEE does not accept the new rent indicated by the Arbitrator, it
shall vacate the property within no more than 90 days after the date
of notification of the Arbitrator's opinion, during which time it
shall pay rent at the previous rate. In the event of failure by LESSEE
to vacate the property within those 90 days, the provisions of Clause
SIXTEEN shall be applicable.
The parties expressly declare that, the renewal of contract and modification of
the rent being a merely modifying, not terminating novation, the agreement shall
remain in full force and effect.
7
[English Translation of
Xx. 0, Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, at the place and date first
above mentioned.
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. PICIS RESEARCH & DEVELOPMENT, S.A.
Administrator Managing Director
SETEINSA
Attorneys
Signed: Signed:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXXXX
XXXX XXXXX XXXXX XXXXXXX
0
[English Translation of
No. 1, Cister 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
RECORD OF ACTIONS attached to the lease agreement of February 8, 2000 between
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., now JOSEL S.L., with tax no. X00000000, following
the takeover merger made by virtue of deed no. 2693 executed in Barcelona on
September 30, 2004 before the notary Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, as lessor, and
PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT S.A. as xxxxxx, in respect of PROPERTY NUMBER ONE
in the building situated at xxxxx XXXXXX 0, XXXXXXXXX.
BY THESE PRESENTS WITNESSETH THAT:
ONE. The parties wish to extend the validity of the lease for a further FOUR
YEARS AND SEVEN MONTHS, up to July 31, 2010.
TWO. The monthly rent payable by XXXXXX during the first year of this renewal
period shall be FOUR THOUSAND AND NINETY-TWO EUROS (4,092.00 EURO).
THREE. Together with the rent for January 2006, XXXXXX shall pay the sum of NINE
HUNDRED AND THREE EUROS AND FIFTY-SIX CENTS (903.56 EURO) to increase the
deposit, such that it shall be equivalent to two months' rent.
FOUR. The second and third paragraphs of Clause FOUR of the Lease Agreement
shall be modified as follows:
"AS FROM THE EFFECTIVE DATE OF THE RENEWAL OF THIS LEASE AGREEMENT, SHOULD
LESSEE WAIVE THE LEASE OR LEAVE THE RENTED PROPERTY BEFORE THE END OF THE TERM
ESTABLISHED IN THIS RENEWAL, IT SHALL GIVE LESSOR AT LEAST THREE (3) MONTHS'
NOTICE, OR OTHERWISE PAY LESSOR COMPENSATION IN A SUM EQUIVALENT TO THAT PERIOD
OR SUCH PART THEREOF AS MAY BE DEFAULTED."
FIVE. All other terms and conditions established in the lease agreement executed
on February 8, 2000 shall remain in full force and effect throughout the term of
the new term of contract agreed herein.
AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, in Barcelona on January 18,
2006.
JOSEL, S.L. PICIS RESEARCH AND
DEVELOPMENT, S.A.
Attorneys Attorney
Signed: Signed:
Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx
Xxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx
9
[English Translation of No. 4,
Xxxxxx 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
BUSINESS PREMISES LEASE AGREEMENT
LEASED PROPERTY
PROPERTY: NUMBER FOUR
ADDRESS: CISTER 6
TOWN/CITY: BARCELONA
/281
This agreement is made and entered into in Barcelona on December 24, 1998, by
and between:
Lessor:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX, of full age, Spanish identity card no. 37624696P, issued
in Sant Xxxxx xxx Xxxxxx on August 16, 1991, and XXXX XXXXX XXXXX XXXXXXX, of
full age, Spanish identity card no. 35045425A, issued in Barcelona on December
10, 1997, both with business address at xxxxx Xxxxx x'Xxxxxx, 000, Xxxxxxxxx,
acting for and behalf of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A., tax registration no.
A08303778, organized with perpetual existence in deed no. 4125/72, executed
before the Notary of Barcelona XXXXXXX XXXXXXX XXXXX and entered in the
Barcelona Trade Register, volume 2187, book 1584, folio 112, section 2, page no.
22,053. They are empowered as Attorneys of SERVICIOS TECNICOS Y ADMINISTRATIVOS
INMOBILIARIOS, S.A. (SETEINSA) by virtue of the power of attorney granted in
deed no. 167 executed in Barcelona on January 16, 1987 before the notary Xxxx
Xxxx Xxxxxxxxx, SETEINSA being the Sole Director of EDIFICACIONES AVENIDA, S.A.,
appointed as of May 6, 1996 in deed no. 1593/96, executed in Barcelona before
the notary XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXXXX and entered in the Barcelona Trade
Register. Both companies have their registered office at xxxxx Xxxxx x'Xxxxxx,
000, Xxxxxxxxx.
And, Lessee:
XXXX XXXXXX XXXXXXX, of full age, passport no. 000000000, with business address
at Xxxxx Xxxxxx 0, xxxxx, Xxxxxxxxx, acting for and on behalf, in his capacity
as Managing Director, of PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A., tax registration
no. A60676947, organized in a deed executed in Barcelona on October 26, 1994
before the notary Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxx, appointed with sufficient powers to
execute this agreement, by virtue of deed no. 1874 executed on July 28, 1998
before the aforesaid notary.
1
[English Translation of Xx. 0,
Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
The parties, as they act hereunder, reciprocally recognize their sufficient
legal capacity for this execution, and by virtue whereof
WITNESSETH:
I) Whereas EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. owns PROPERTY NUMBER FOUR in the building
at xxxxx xx XXXXXX 6, in BARCELONA, NUMBER EIGHT B, entered in the Barcelona
Land Register no. 6, volume 1378, book 1378, folio 134, property 56142, entry
no. 2.
TITLE: This property belongs to EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. on the terms of the
Deed of New Works, Division and Award, deed no. 4752 executed in Bilbao on
December 4, 1996 before the notary Xxxxxxx Xxxxxxx.
REGISTRATION REFERENCE: The property is registered under number
7749446DF2874H0093, according to the Property Tax receipt.
II) Whereas PICIS RESEARCH AND DEVELOPMENT, S.A. is interested in leasing the
aforesaid property, by virtue of which the parties have agreed to make and enter
into this lease agreement, which shall, unless otherwise provided herein, be
governed by Parts I, IV and V of the Urban Leases Act and the clauses of this
agreement as set out herein. In any aspects not expressly regulated, the parties
submit to the provisions of the Civil Code, or otherwise Part III of the Urban
Leases Act 29/1994.
In particular, the parties have established the following
CLAUSES:
ONE. The object of this lease is the property described in Recital I above,
excluding the outer wall, the sides of the entrance, the roof and hallway.
LESSOR hereby provides LESSEE with a set of drawings marking the exact location
of the property leased hereunder, signed by both parties.
TWO. XXXXXX receives the leased property in perfect condition for its intended
use, with all the corresponding installations and services, including in
particular the air conditioning installation, and shall return the property at
the end of the lease in the same condition and to the perfect satisfaction of
the owner.
THREE. LESSEE shall use the leased property as COMPUTER SYSTEMS MARKETING
OFFICES, and undertakes not to change this use or make any modifications without
LESSOR's prior consent.
FOUR. This lease is made for a term of SEVEN years commencing January 1, 1999.
Unless LESSOR notifies LESSEE by whatsoever means within 15 days after expiry of
the term of the lease of its wish to end the lease, the latter shall be
automatically and tacitly renewed for successive annual periods.
2
[English Translation of Xx. 0,
Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
Should LESSEE waive the lease or leave the rented property within the first two
years of this agreement, it shall give LESSOR at least THREE (3) months' notice
of its intention and pay LESSOR compensation in a sum equivalent to all the
undue rent up to the end of that year.
As from the third year of this agreement, if LESSEE waives the lease or leaves
the leased property before the date of expiry established herein, it shall give
LESSOR at least THREE (3) months' notice, or otherwise pay LESSOR compensation
in a sum equivalent to that period or such part thereof as may be defaulted.
FIVE. The rent payable under this lease agreement is set at a total of THREE
HUNDRED AND FIFTY THOUSAND PESETAS (350,000 pts.) a month, which sum shall
remain unchanged throughout the first year of the lease. This rent shall be
payable as from February 1, 1999.
The rent shall be revised annually in proportion to the increase or reduction in
the cost of living index, applying to the rent initially agreed, or that
corresponding to the previous period, the percentage variation in the National
General Index of the System of Consumer Price Indexes over a period of twelve
months immediately preceding the date of each revision, taking the month
corresponding to the last index published at the date of execution of this
agreement as reference for the first revision, and the month of the preceding
rent revision for each subsequent revision.
The new rent shall be payable by XXXXXX as from the month following written
notification by the interested party of the percentage applied.
Since the final consumer price indexes are usually published late, the parties
agree to apply the corresponding provisional index, without prejudice to any
readjustment that may be necessary in view of the final index when published.
Under no circumstances shall a delay in revising the rent imply any waiver or
expiry of this right.
The monthly rent shall be increased by the corresponding amount of Value Added
Tax (VAT), currently at 16%, or such tax as may substitute it in the future, if
so decided by the government.
SIX. Rent shall be payable monthly in advance within the first five days of each
month, by direct debit in LESSEE's account no. 0001033911 with Banco SABADELL,
or otherwise at LESSOR's registered office. All expenses or charges accruing on
such debits or payments shall be payable exclusively by LESSEE.
In the event of unjustified refusal or non-payment of any of the bills for rent,
regardless of the date of return or non-payment, LESSOR shall be entitled to
charge the corresponding return fees as established by the bank for this
concept.
A surcharge shall be imposed on any late payment of the rent and other sums
payable by XXXXXX at the legal interest rate in force at the date of non-payment
and calculated as from that date. Any lawyer's or barrister's fees and the costs
incurred in claiming
3
[English Translation of Xx. 0,
Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
unpaid rent and other sums shall be for the account of LESSEE, even if they are
not compulsory.
SEVEN. LESSEE hereby hands over the sum of SEVEN HUNDRED THOUSAND PESETAS
(700,000 pts.) as a deposit, equivalent to two month's rent at the initial rate.
This sum may under no circumstance during the effective term of this agreement
be offset against rent due hereunder.
Pursuant to the Urban Leases Act s. 36.5, the aforesaid deposit shall be
supplemented each year throughout the effective term of this lease as an
additional guarantee, in the same way as the revision of the rent, such that the
amount of the deposit is equivalent at all times to two months' rent at the rate
prevailing from time to time.
The deposit and additions thereto made by LESSEE shall be refunded upon
termination of this agreement, once LESSEE has proved that the different
services, such as water, electricity, gas, telephone, etc. have been cut off and
all sums outstanding have been paid, after deducting any rent due and payable,
the cost of repairing any damage caused to the property and any other expenses
corresponding to LESSEE that may have been paid by XXXXXX.
EIGHT. Irrespective of the agreed rent and any increases in the amount made
hereunder, LESSEE undertakes to pay the following expenses:
a) The purchase, maintenance, repair and/or replacement of meters for
supplies and the cost of consumption.
b) Any increase in the premium of the fire insurance taken out for the
building, if such premium is raised by virtue of the installation or nature of
LESSEE's business.
c) Any expenses deriving from this agreement, such as stamp duty, handling
and registration, obtaining the business licence or opening permission and the
fees and expenses of the Administrator, for execution and handling of
applications.
d) The total amount of Property Tax corresponding to the leased property.
If the full amount corresponding to the building has not been itemised for
individual properties, it shall be split in proportion to their respective
areas.
e) Any subsequent increases deriving from the variation of any other tax on
the property or due to raising of the base or percentage of the duties, local
taxes or rates and any type of tax in general.
f) All "Community" expenses, ordinary and extraordinary, including but by
no means limited to the proportional part corresponding to the leased premises
in the caretaker service, security and even social security or pay changes. For
this purpose, LESSEE shall pay each month the sum of SEVENTY THOUSAND PESETAS
(70,000 pts.) as a provision of funds for such community expenses, and LESSOR
shall make the corresponding assessment.
g) The sum of 4,000 pts/month as a fixed instalment during the first year
of the contract for air-conditioning maintenance expenses. This sum shall be
adjusted each year by the same percentage as the rent review.
For this purpose, XXXXXX accepts the maintenance contract signed by XXXXXX
with the firm NN VILADAL, S.L., a photocopy of which is attached hereto, stating
the cost of the maintenance service at 48,000 pts/year.
4
[English Translation of Xx. 0,
Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
NINE. LESSOR shall require written authorization from LESSOR to make any
alterations of whatsoever nature to the property. Upon termination or expiry of
this agreement, any work or installations made by LESSEE shall be left for the
benefit of the property, unless XXXXXX opts to have the property restored to its
original state, in which case the necessary work shall be done for the account
of LESSEE.
TEN. The maintenance, upkeep and repair of the property and installations
thereon shall be for the account of LESSEE. By way of illustration only, LESSEE
undertakes to:
a) Keep the property clean and tidy and in a perfect state of repair,
respecting all communal elements, particularly their visible parts such as
balconies, blinds, gardens and paintwork.
b) Respect the Bylaws and resolutions of the Community of Owners of which
it is informed by XXXXXX.
c) Preserve the leased property in perfect condition and refrain from
installing any transmissions, engines, machinery, etc. that may produce
vibration or noise disturbing other occupants of the building or adjacent
buildings, or that may adversely affect the soundness, strength or upkeep of the
building.
d) Not store or handle any explosive, inflammable, inconvenient or
unhealthy materials in the leased property and comply at all times with the
bye-laws in force from time to time.
e) Allow access to the leased property by XXXXXX, the Administrator and any
industrial workers or operators nominated by them to do or make any kind of
inspection or testing of work or repairs made to the leased property or the
building in which it is situated, provided they give at least 24 hours' notice.
f) LESSEE shall be directly and exclusively liable for any damage that may
be caused to third parties or objects directly or indirectly by or as a result
of the business installed, holding LESSOR totally harmless from such
liabilities.
g) LESSEE further undertakes not to put up any neon signs or plaques on the
outside of the building or in the porch or doorway, nor to add any other element
to the outside of the building. LESSEE further undertakes not to install any
neon or other signs in the leased property or, in general, any advertising
elements whatsoever that may be visible from outside the building and may affect
the harmonious unity of the building as a whole.
ELEVEN. XXXXXX accepts no responsibility whatsoever for refusal by the
authorities to grant LESSEE opening permission or prohibits its business after
authorizing the business. All local or state taxes, duties, rates, taxes and
imposts of whatsoever nature levied on or in connection with the business shall
be payable exclusively by LESSEE, holding LESSOR entirely harmless from such
liabilities.
TWELVE. LESSOR shall be not be held responsible or liable for the absence or
cut-off of any service or supply.
THIRTEEN. LESSEE expressly waives the rights of first refusal established in the
Urban Leases Act, s. 25 in relation to s. 31, in the form of pre-emption and/or
redemption.
5
[English Translation of Xx. 0,
Xxxxxx 0, Xxxxxxxxxx Lease]
FOURTEEN. XXXXXX undertakes not to assign, subrogate or surrender the leased
property, in full or in part, save with written authorization from LESSOR,
expressly waiving the right corresponding to it under s. 32.1 of the Act.
Any merger, conversion or split-up of the LESSEE shall, for the purposes of this
agreement, be considered an assignment of LESSEE.
FIFTEEN. In the event of default by either party of any of its obligations
hereunder or under the applicable law, the other party may request termination
of the lease and compensation for damages or just compensation, leaving the
agreement in force. Moreover, LESSOR may expressly and automatically terminate
this lease should LESSEE fall into insolvency of whatsoever nature, such as
receivership or bankruptcy.
SIXTEEN. Upon expiry of this lease, i.e. December 31, 2005, if XXXXXX fails to
vacate the leased property upon receiving the notice from XXXXXX contemplated in
the first paragraph of Xxxxxx XXXX, LESSEE undertakes to pay, as compensation
for damages, the sum of THIRTY-FIVE THOUSAND PESETAS (35,000 pts.) per calendar
day from the date of expiry of the agreement to the date of total, final
vacation of the property.
SEVENTEEN. LESSEE shall by no means be entitled to compensation for clientele,
goodwill or any other similar items contemplated in the Urban Leases Act s. 34,
expressly waiving the right established therein.
EIGHTEEN. XXXXXX indicates the address of the property leased hereunder as its
address for notice and service, undertaking to notify LESSOR of any change of
address.
NINETEEN. This lease is not subject to any withholding tax, since LESSOR is
liable for taxation under no. 861 of the rates for Professional & Business Tax,
pursuant to Royal Decree 113/98 of January 30. A certificate issued expressly by
the tax authorities certifying such taxation is attached hereto.
TWENTY. The total sum payable monthly hereunder, at the date hereof and until
any of the variations contemplated herein come into force, is 491,840 pts. (FOUR
HUNDRED AND NINETY-ONE THOUSAND EIGHT HUNDRED AND FORTY PESETAS), broken down as
follows:
Basic Rent:................................. 350,000
Provision for community expenses............ 70,000
Share in air-conditioning maintenance....... 4,000
VAT 16%..................................... 67,840
6
[English Translation of No. 4,
Xxxxxx 6, Xxxxxxxxxx Xxxxx]
TWENTY-ONE. LESSEE hereby pays EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. the sum of 1,191,840
pts. (ONE MILLION, ONE HUNDRED AND NINETY-ONE THOUSAND, EIGHT HUNDRED AND FORTY
PESETAS), corresponding to the following:
Rent February 1999.......................... 350,000
Provision for community expenses............ 70,000
Share in air-conditioning maintenance....... 4,000
VAT 16%..................................... 67,840
Deposit..................................... 700,000
TWENTY-TWO. Both parties indicate the city of Barcelona as the place of
execution of this agreement, expressly waiving any other jurisdictions that may
correspond to them. They voluntarily submit to the competence and jurisdiction
of the courts and tribunals of Barcelona to clear up any doubts, issues or
discrepancies that may arise in or in connection with the interpretation,
fulfilment and enforcement of this agreement.
AS WITNESS the hands of the duly authorized representatives of the parties
hereto, in two originals, both to the same effect, at the place and date first
above mentioned.
EDIFICACIONES AVENIDA, S.A. PICIS RESEARCH & DEVELOPMENT, S.A.
Administrator Managing Director
SETEINSA
Attorneys
Signed: Signed:
XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXXX XXXXXXX
XXXX XXXXX XXXXX XXXXXXX
0