Contract

Lo primero que hay que tener en cuenta en este contrato es que un contrato que se rige por la voluntad de las partes, es decir, ambas partes tienen plena libertad para regular todos los derechos y obligaciones derivadas del contrato. De esta forma en caso de controversia primero se regirá por lo establecido en el contrato y en segundo lugar lo que disponga la ley.

Aspectos básicos a pactar en un contrato de arrendamiento:

1.- La renta

Se pactará entre las partes la cuantía y forma de pago. Si no se determina nada se presupone que será en efectivo y en el local.

El dueño del local entregará un justificante de pago.

2.- La Fianza

A la celebración del contrato se establecerá una fianza equivalente a dos mensualidades xx xxxxx. Se puede pactar una cantidad superior u otra garantía. La fianza es para cubrir los posibles daños y desperfectos que el inquilino pudiera causar en el local y NO puede destinarse al pago de mensualidades xx xxxxx.

3.- DURACIÓN DEL CONTRATO

Se puede establecer libremente la duración del contrato. Si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes avisa a la otra por escrito y con un mes de antelación el deseo de rescindir el contrato, se irá prorrogando hasta que alguna de ellas decida ponerle fin.

4.- LA CESIÓN DEL CONTRATO Y EL SUBARRIENDO

Si no se establece en contrato nada al respecto y en el local se ejerce una actividad empresarial el arrendatario, inquilino, puede ceder o subarrendar el local sin autorización previa pero deberá comunicarlo al dueño, arrendador, en el plazo de un mes.

En este caso el dueño del local puede incrementar la renta en un 10% si el subarriendo afecta a una parte del local o un 20% si afecta a todo el local.

5.- LAS OBRAS EN EL LOCAL

Obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas las obras necesarias para conservar el local en perfecto estado y que pueda ser utilizado por el inquilino. Si el deterioro es por causa del inquilino o por causas de las que el propietario no es responsable (incendio, inundación…) no es obligación del dueño estas obras. En estos casos el dueño tampoco puede subir la renta y el arrendatario deberá comunicar al arrendador la necesidad de estas obras en el plazo más breve posible.

El inquilino deberá abonar las pequeñas desperfectos o deterioros que se produzcan por el uso ordinario del local.

Si se diera el caso de que las obras de conservación del inmueble no pueden realizarse cuando el contrato entre las partes finalice el inquilino deberá consentirlas y

si estas obras se prolongan durante más de 20 días el inquilino tendrá derecho a una reducción en la cuota que se proporcional a la parte de local que no puede usar.

Obras de mejora

Estas obras son las que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del local y de las personas que lo utilizan sin que su realización pueda esperar a la finalización del contrato. El propietario debe notificar al inquilino con un mínimo de 3 meses de antelación el objeto de las obras, duración y coste previsible. El inquilino puede resolver el contrato en el plazo de un mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el inquilino opta por esta opción el contrato se resolverá en el plazo de dos meses sin que puedan empezar antes las obras.

Si, por el contrario, decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción en la cuota en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

El inquilino no puede realizar ninguna obra que modifique la estructura de local sin consentimiento del dueño. En este caso el dueño podrá exigir que el local vuelva a su estado original.

6.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Si no se pacta nada en contra en el contrato de arrendamiento el arrendatario tendrá derecho a adquirir el local en caso de venta. Tiene un plazo de 30 días para poder ejercer este derecho.

Lo normal es pactar en contrato que se renuncia a este derecho pero en este caso el contrato deberá tener una duración superior a los 5 años. De lo contrario la cláusula sería no válida.

7.- EXTINCIÓN DEL CONTRATO

El propietario podrá extinguir el contrato por las siguientes causas:

• Falta de pago de la renta

• Subarriendo o cesión de local a un tercero sin avisar al propietario

• Mal uso del local: realización de actividades nocivas, ilícitas… o por causar daños con mala fe y negligencia.

• Realización de obras sin consentimiento del propietario El inquilino podrá finalizar el contrato:

• Si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar el local para que pueda ser utilizado.

• Si el propietario molesta al inquilino en la utilización del local.

• Si la finca es pérdida por causas ajenas al inquilino.