CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO (AGRICULTURA) (1) (2)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO (AGRICULTURA) (1) (2)

En ___________________ , a ___________________ de ___________________ de ___________________

REUNIDOS

DE UNA PARTE, D.___________________ (arrendador), estado civil ___________________ , mayor de edad, profesión ___________________ , vecino de ___________________ , con domicilio en la calle ___________________ nº ___________________ y D.N.I. nº ___________________

Y DE OTRA, D.___________________ (arrendatario), estado civil ___________________ , mayor de edad, profesión ___________________ , vecino de ___________________ , con domicilio en la calle ___________________ nº ___________________ y D.N.I. nº ___________________

Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho, reconociéndose, como así lo verifican en éste acto, la mutua capacidad legal necesaria para la formalización del presente documento, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones y, con su expreso consentimiento,

EXPONEN

I.- Que D.___________________ es dueño de la finca que a continuación se indica, como consecuencia de título de compraventa, constando inscrita en el Registro de la Propiedad de ___________________, al Tomo ___________________, Libro ___________________, Folio ___________________, Finca ___________________, Inscripción ___________________ se la conoce con el nombre de ___________________ , en el término municipal de ___________________, carretera de ___________________, linda al norte con la finca propiedad de D.___________________ , al sur con D.___________________ , al este con D.___________________ y al oeste con D.___________________ , tiene una superficie de ___________________ Hectáreas, y su destino principal es la siembra de productos cereales, estando libre de cargas, arrendamientos, gravámenes y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador en este acto.

Referencia catastral: ___________________

II.- Que el Sr. D.___________________, solicita se le arriende el mencionado inmueble, a lo que accede el arrendador y lo llevan a efecto de conformidad con las siguientes,

CLÁUSULAS

PRIMERA.- Que D.___________________), es dueño de la finca descrita en el apartado I) del presente documento y está interesado en arrendar y arrienda a D.___________________ (en adelante, arrendatario), quien a su vez acepta el arriendo de la finca de referencia en este contrato.

SEGUNDA.- El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca, al terminar el arriendo, en el estado en que la recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, pudiendo contratar siempre a su cargo, con completa indemnidad para la otra parte, a las personas que considere necesarias para ayudarle en la explotación.

TERCERA.- El presente arrendamiento se conviene y concierta por plazo mínimo de cinco años, en conformidad con el artículo 12 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, y el arrendador podrá recuperar la finca al término del plazo contractual, notificándolo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación.

CUARTA.- El precio o renta inicial de este contrato se fija en ___________________ euros (___________________ € ) anuales, pagaderos por años vencidos, dentro de los ___________________ primeros días del mes de ___________________, fijándose como domicilio para el pago el domicilio del arrendador, y se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.El arrendador se compromete a entregar al arrendatario un recibo acreditativo del pago.

Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta. El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

QUINTA.- Si el arrendador no recobra la finca conforme a lo establecido en la estipulación tercera de este contrato, salvo que el arrendatario ponga la posesión de la finca arrendada a disposición del arrendador al término del plazo, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

El arrendatario por su parte podrá dar por extinguido el contrato al término de cada año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.

SEXTA.- El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador. Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.

La cesión y el subarriendo habrán de referirse a la totalidad de la finca o explotación y se otorgarán por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre el arrendador y el arrendatario.

SÉPTIMA.- El arrendatario se compromete a suscribir una póliza de seguros contra riesgos catastróficos corriendo a su cargo el pago de las primas que derive, y que deberá cubrir al menos el doble de la cantidad que se ha pactado en este arrendamiento.

OCTAVA.- En caso de incumplimiento, el arrendador podrá instar el desahucio por falta de pago y serán de cargo del arrendatario todos los gastos y costas judiciales y extrajudiciales que origine su incumplimiento, incluso honorarios de Letrado y Procurador aunque la intervención de éstos no fuere preceptiva.

NOVENA.- El arrendamiento terminará, además de por el motivo previsto en el punto anterior, por alguna de las causas previstas en los artículos 24 y 25 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

DÉCIMA.- En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estará a lo dispuesto en el Código Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Y leído el presente documento, ambas partes lo firman en señal de conformidad y ratificación de su contenido, haciéndolo por duplicado y a un solo efecto.

En ___________________ , a ___________________ de ___________________ de ___________________

El ARRENDADOR

EL ARRENDATARIO

(1)

Normativa aplicable

- Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rúsitcos ( en su redacción dada por la Ley 2/2015, de 30 xx xxxxx, de desindexación de la economía española)

- Artículos 1542 y siguientes del Código Civil

Ver Texto

(2)

Jurisprudencia de interés

- Sentencia del Tribunal Supremo de 27 xx xxxxx de 2010, re. 1309/2006 (LA LEY 34202/2010)

«(...) Xxxxx. 0 xx xx Xxx 00/0000, xx 00 xx xxxxxxxxx (XX LEY 2558/1980), deArrendamientos Rústicos, vigente al tiempo delcontrato, consideraarrendamientos rústicosy somete a su regulación especial a todos aquelloscontratos"mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta", señalando el art. 3.2 que "salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola o ganadero no se considerarán incluidos los aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza o los aprovechamientos forestales", por cuanto el art. 6, ap. 7º c), exceptúa de la aplicación de los preceptos de esta ley a la caza.

Es decir, la Ley admite que el propietario de una finca pueda ceder en arrendamiento distintos aprovechamientos en un mismocontrato, y que salvo pacto expreso, tratándose de un aprovechamiento agrícola o ganadero no se considerarán incluidos los aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza o los forestales, es decir, admite que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, consignado en xxxxxxxxxx 0000 del Código Civil(LA LEY 1/1889), puedan incorporarse alcontratootra suerte distinta de aprovechamientos puesto que así lo autoriza el artículo 3.2 de la Ley . Estaremos entonces ante un únicocontratocon distintos objetos a los que no es posible aplicar "como un todo" el mismo régimen jurídico por constituir relaciones diferenciadas, sometidas a distinto régimen jurídico. Lo contrario resultaría no solo contrario a la Ley, que exceptúa la caza en su artículo 6.7 c), sino a los principios que sustentan una legislación expresamente encaminada a proteger la satisfacción de un interés social, a la agricultura y al cultivador, a partir del establecimiento de un régimen especial en el que existe una evidente restricción de la autonomía de la voluntad en beneficio de aquellos arrendatarios que merezcan ese amparo en virtud de la actividad agraria estricta que se encuentre entre lo pactado. Y es evidente que los únicosarrendamientos de fincas rústicasque están tutelados por la Ley especial son aquellos que previene la misma y desde luego, como con acierto señala la sentencia del Juzgado, "la teoría de que elartículo 6 de la Ley deArrendamientos Rústicosde 1980(LA LEY 2558/1980)no excluye objetoscontractualesdeterminados sinocontratosenteros por razón de su objeto no se deriva ni del sentido propio de las palabras usadas por la norma, ni del contesto legal, ni de los antecedentes históricos o legislativos, ni de la realidad social; antes al contrario, choca con el espíritu y finalidad de la ley, que solo es, como se dijo, la protección de quien se dedica a la agricultura o a la ganadería, no quienes explotan otros aprovechamientos de fincas rústicas".»

- Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2004, rec. 3342/1998 (LA LEY 309/2005)

«(...) El Motivo prevalece, porque, con independencia de que quepa cuestionar la veracidad de los eventos o circunstancias atribuidos al actor, la cierto es, que para la tutela demandada le basta asumir formalmente, el compromiso de la llevanza de la finca arrendada como tal cultivador directo, sin que pueda adelantarse, como hace la recurrida, a que ese compromiso -auténtica obligación de futuro- pueda luego no cumplirse por las citadas cualidades personales del actor, ya que, la propia Ley arbitra un remedio para esa hipótesis de eventual infracción de lo antes prometido, siendo aplicable la recta doctrina de, entre otras, la Sentencia de 19-2-1998, que expresa en su F.J. 2º: "...al estar tal finca encuadrada en su conjunto en el ámbito de la Ley Arrendaticia, le es de corriente aplicación la disposición contenida en el artículo 26 de tal norma legal. Si el arrendador hizo uso del derecho denegatorio que le concede tal artículo, y este uso está revestido de todas las formalidades legales exigidas, resulta indudable la extinción del arrendamiento. El compromiso que al dueño-arrendador le exige la Ley, es una obligación de futuro, que no puede discutirse en este procedimiento, y que en el supuesto de un posible incumplimiento posterior, tendría la sanción que para este caso señala el artículo 27-2º. Por esto entendemos que esa aclaración que en la sentencia recurrida se hace, respecto a la posible conducta futura del arrendador en relación con el uso de los pactos, resulta totalmente superflua e incluso perturbadora...". Lo que puede ocurrir en un futuro, cuando la arrendadora recupere la posesión efectiva de sus propiedades, no es objeto de este procedimiento, ni cabe hacer juicio sobre las "intenciones" de los demás; la actual realidad declarada es que no se ha justificado debidamente el supuesto de hecho en que se fundamenta el motivo, y que la denegación se efectuó con todas las prevenciones legales para que pueda surtir los efectos que señala la Ley", lo que conlleva al acogimiento del Motivo, así como el MOTIVO SEGUNDO que, denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia sobre dicho artículo, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, amparado en el art. 1692, ordinal 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como normas del ordenamiento jurídico que se consideran infringidas han de citarse el art. 26 de la Ley deArrendamientos Rústicosen relación con la aplicación indebida del art. 7, ordinal 1 del Código Civil.

Se comparte el Motivo, pues, es evidente queel actor, en su caso, habrá de actuar como CULTIVADOR DIRECTO Y NO COMO CULTIVADOR PERSONAL DE LA FINCA, esto es, asumiendo las resultas de la gestión del arrendamiento sin que se exija, pues, que sea como tal cultivador personal, quien con su ocupación o "facere" prestacional -como un auténtico trabajador a la vez que dueño- realice el contenido laboral o faenas agrarias de ese arrendamiento.Y, como ni en la Sentencia recurrida, ni tampoco en el escrito de impugnación se cuestiona, ni siquiera se plantea que, no se haya cumplido por el recurrente su pertinencia opositora a la prórroga delcontratode arrendamiento en razón a las fechas concurrentes del mismo, y sí, en cambio que se ha observado los presupuestos del citado art. 26 -compromiso de cultivo directo y notificación fehaciente-, procede por lo razonado, estimar en parte la demanda y declarar ese derecho del recurrente en los términos de citada normativa tuteladora de su pretensión, sin que se acoja la literalidad de su "petitum" por referirse a eventuales circunstancias que, en su caso, se plantearían en ejecución de sentencia y, que no precisan su expresividad en esta resolución.»

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