El contrato de cesión de suelo por obra
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El contrato de cesión de suelo por obra
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(IberForo-Burgos)
I. INTRODUCCIÓN
El cambio de cosa por cosa, deno- minado trueque y también permuta, fue característico de las sociedades primiti - vas que carecían de una referencia co- mún de cambio, y cuando apareció la misma, la moneda, comenzó a perder importancia paulatinamente para ser sustituido por la figura de la compra- venta donde el precio, en dinero o signo que lo represente, como dice nuestro Código Civil, es el referente para dar valor a las distintas cosas que se transmiten.
Pero aunque con un campo limitado se ha mantenido vigente a lo largo del tiempo tanto en la realidad económica como en los textos legales, y así nues- tro Código le dedica los artículos 1538 a 1541, regulación breve que corres- ponde a la poca importancia del con- trato y remitiendo subsidiariamente a la regulación de la venta.
Pero he aquí que el denominado boom de la construcción inmobiliaria, que comenzó en nuestro país hace treinta y cinco años aproximadamente y que se mantiene no solamente vigente sino en progresivo aumento, ha venido a poner de gran actualidad una modali- dad de contrato surgido de la escasez de suelo construible, con su consi- guiente carestía, y del principio de liber - tad de pactos, inspirador de nuestro Derecho, a cuyo amparo se configura el denominado contrato de «cesión de suelo a cambio de obra» o «permuta de suelo a cambio de obra».
II. NATURALEZA JURÍDICA
De forma espontánea la mayoría de estos contratos son denominados por las partes como «permuta», y es que, ciertamente a primera vista parece en- cajar en la definición del artículo 1538 del C.C. de dar una cosa para recibir otra, pero la doctrina y la jurisprudencia
se han cuidado de poner de relieve que aun en su forma mas simple su natura - xxxx excede de la permuta y ofrece ras- gos de complejidad que impiden su completa asimilación a la misma.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 7 de julio de 1982, ya se manifestó en el sentido de calificarlo como contrato atí- pico do ut des , no encajable plena- mente en ninguna de las tipologías es- pecíficamente definidas y reguladas en el C.C., aunque presente notas que le aproximan a la permuta (SS. 30 xx xxxxx de 1977 y 12 de febrero de 1979), si bien uno de los bienes no tiene existen- cia en el momento de celebrarse por lo se tratará de la prestación de una cosa futura por otra presente.
Más recientemente se pueden citar la de 7 xx xxxxx de 1999, que afirma que este contrato presenta conexión con la compraventa, la permuta y el arrenda- miento de obra, y la de 19 de julio de 2002, que resalta su naturaleza de
«permuta atípica» y el suponer entrega de cosa presente a cambio de cosa fu- tura a construir.
En consecuencia, la autonomía de la voluntad de los contratantes tiene pri- xxxxx en la regulación del contrato y sólo subsidiariamente le serán de apli- cación las normas de la permuta y de la venta.
En segundo lugar conviene dejar constancia de que se trata de un con- trato que se perfecciona por el mero consentimiento de los contratantes, tal y como unánimemente afirman doctrina y jurisprudencia, y ello a pesar de que solo una parte recibe la cosa y la otra queda a la espera de que se materialice la construcción y la otra parte cumpla su obligación de entrega de lo pactado.
III. MODALIDADES
Siendo prevalente la autonomía de la voluntad pueden ser innumerables las
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modalidades que este atípico contrato puede presentar y nos limitaremos a dejar constancia de las que con más frecuencia se están manifestando en la práctica.
A) La más simple, consistente en que el dueño del suelo lo cede a cambio de que el cesionario construya y después le entregue y transmita los locales o vivien- das pactadas. Es evidente que el cedente queda en clara des- ventaja contractual que tendrá que procurar compensar con el establecimiento de las oportu- nas garantías, de las que des- pués trataremos.
B) La mixta, consistente en que el cedente del suelo recibirá una parte en obra y otra en dinero, cuya entrega puede ser inme- diata a la firma del contrato, con lo que disminuye el riesgo de posible incumplimiento por parte del cesionario. En esta modali- dad conviene tener en cuenta el artículo 1446 del C.C., ya que si el contrato no expresa con clari - dad que es permuta podrá con- siderarse compraventa si el di- nero supone mayor valor que el de la obra a entregar.
C) La compleja, consistente en que el cedente del suelo tiene que recibir a cambio, en principio, parte de la obra que se cons- truya, pero que llegado el mo- mento de que el cesionario cumpla ésta obligación puede ser convertida, a elección del cedente, en una cantidad de di - nero previamente establecida en el contrato, bien en cifra concre - tada en el mismo, bien a deter- minar con referencia a precios xxx xxxxxxx u otro referente cierto. En realidad estaríamos en presencia de dos contratos consecutivos, uno inicial de per - muta atípico y otro, que sustitui- ría y anularía al anterior, de compraventa de la parte de obra que corresponde al ce- dente.
D) La más compleja, consistente en que el cedente del suelo cede
solo una participación indivisa del mismo y se reserva la pro- piedad del resto y con ello se constituye una comunidad entre cedente y cesionario con la obli- gación de este último de cons- truir a sus expensas y después, al liquidarse el proindiviso, adju - dicar al cedente la parte de obra que se haya pactado a su favor pero en concepto de su parte en el proindiviso. Es la fórmula que mejor protege al cedente pero tiene problemas registrales que luego comentaremos.
IV. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Es muy recomendable ser minucioso en la redacción del contrato, precisa- mente por su naturaleza de atípico, re- flejando con claridad las recíprocas obligaciones de las partes, en especial las del cesionario del suelo, ya que el cedente cumple entregando el mismo en condiciones aptas para ser cons- truido.
Son de especial relevancia, sin per- juicio de otras que las partes puedan considerar, las siguientes:
A) Las relativas al edificio a cons- truir conforme a proyecto téc- nico que se ajuste al ordena- miento urbanístico del lugar y que deberá ser conocido y aprobado por el cedente del suelo.
B) Las relativas a las caracterís- ticas y calidad de la parte de obra a entregar al cedente del suelo, y que deberán ser iguales que las del resto de la obra.
C) Las relativas a definir con toda claridad que es lo que el ce- dente tiene que recibir, concre- tándolo en locales o viviendas lo mas claramente identificadas tanto en superficie como en si- tuación, y siendo conveniente unir al contrato un plano si- tuando todo ello.
D) Las relativas a los plazos en los que el cesionario está obligado
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a solicitar licencia de obras y a los de construcción a partir de la licencia.
E) Las relativas al plazo y forma de entrega al cedente de la parte de obra que le corresponde.
F) Las relativas a que la entrega de la obra al cedente se haga li- bre de cargas, ya que normal que el cesionario constituya hi- poteca sobre la totalidad de la construcción, por lo que deberá liberar de la carga lo que tenga que entregar a la otra parte.
G) Las relativas a la indemnización de daños y perjuicios por re- traso injustificado en la cons- trucción o en la entrega de lo construido.
H) Las relativas a las obligaciones fiscales que deban ser a cargo de cada uno de los contratan- tes.
V. LAS GARANTIAS A FAVOR DEL CEDENTE DEL SUELO
Siendo un contrato consensual su perfeccionamiento implica la trasmisión de la propiedad del suelo al cesionario y la constitución de una mera obliga- ción a su cargo de cumplir con lo pac - tado, con lo que la desventaja del ce- dente tiene que procurar equilibrarla estableciendo a su favor las mayores garantías posibles, y entre ellas pueden sugerirse las siguientes:
• Establecimiento de condición re- solutoria explícita para el caso de incumplimiento de las obligacio- nes del cesionario y que autoriza expresamente el artículo 13 del Reglamento Hipotecario con remi- sión al artículo 11 de la Ley.
• Exigir al cesionario la prestación de un aval bancario a primer re- querimiento y por las cantidades que se estipulen como valor de la contraprestación de la obra a en- tregar y de los daños y perjuicios.
• Ceder sólo una parte o cuota indi - visa del solar y constituir entre ce- dente y cesionario una comunidad
especial que al finalizar la obra se disolvería adjudicando al cedente la parte de obra pactada como correspondiente a su cuota. Esta figura se intentó introducirla con efectos registrales incluso de la fu- tura construcción a favor del ce- dente del suelo desde el momento mismo d el contrato, a través de los tres primeros párrafos del ar- tículo 13 del Reglamento Hipote- cario según la redacción que les dio el R.D. de 4 de septiembre de 1998, pero los mismos fueron anulados por la Sentencia de la Sala 3.ª del T.S. de 31 de enero de 2001 por entender que introdu - cían un sistema de transmisión de la propiedad contrario al ar- tículo 609 del C.C., por lo que po- drá pactarse tal comunidad pero sin los efectos registrales inmedia- tos a favor del cedente.
VI. CONCLUSIONES
A) El contrato de cesión de suelo a cambio de obra se encuentra en plana vigencia en la actualidad y todo parece indicar que va a es- tarlo en el futuro.
B) Es un contrato atípico que ofrece amplísimo campo a la autonomía de la voluntad de los contratantes.
C) La problemática del contrato está, principalmente, en encon- trar las adecuadas garantías a favor del cedente del suelo ya que parte inicialmente de una posición más débil.
D) El interesante intento, alentado desde la D.G. de los Registros, de facilitar el acceso al Registro de la titularidad dominical de los pisos o locales futuros a favor del cedente del suelo mediante el mecanismo de una «comuni- dad especial», ha sido abortado por la sentencia del T.S. antes mencionada.
E) Esta interesantísima figura con- tractual bien merece mucha aten- ción por parte de los operadores jurídicos y empresariales. ■