Contract
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DIVISIÓN DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA
Al contestar refiérase
al oficio No.03929
16 xx xxxxx de 2009
DCA-1113
Licenciada
Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx
Directora Jurídica
Ministerio de Hacienda
Estimada señora:
Asunto: Se devuelve sin refrendo por no requerirlo, addenda al contrato suscrito por el Ministerio de Hacienda e Inmobiliaria Rivasa S.A, para arrendamiento de edificio para albergar las oficinas de la Administración Tributaria de Cartago. (Contratación Directa 0909-2000)
Nos referimos a su oficio DJMH-0695-2009, recibido el 24 xx xxxxx de este año mediante el cual remite para refrendo la adenda al contrato suscrito por el Ministerio de Hacienda e Inmobiliaria Rivasa S.A., para arrendamiento de edificio para albergar las oficinas de la Administración Tributaria de Cartago. (Contratación Directa 0909-2000)
I. Consideraciones para resolver.
a) El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), dispone que dicho cuerpo legal es aplicable al Estado como arrendatario o arrendador.
b) El artículo 70 de esa Ley dispone lo siguiente: “La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración” (el destacado no corresponde al original).
c) Xx xxxxxxxxxxxxxx xx xxxx xxxxxxx xxxxxxxx xx xxx xxxxxxx 00000 (DCA-3989) del 27 de noviembre de 2007 y 1298 (DCA-515) del 11 de febrero de 2008, con respecto al tema de arrendamientos por plazo indefinido a favor de la Administración se ha dicho: “Esto significa, ni más ni menos que, en criterio de este órgano si bien es cierto la estipulación de un plazo indefinido para el arrendamiento que se suscriba con la Administración es inconstitucional, esa previsión —reiteramos, la del plazo indefinido— puede hacerse por vía cartelaria si se busca satisfacer el interés público y garantizar la continuidad en la prestación de servicios públicos”
d) El artículo 67 inciso a) 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) dispone: “En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato... A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes reglas: a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos...”
e) El artículo 3 del Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública dispone que para efectos de refrendo, la estimación del precio del contrato se considerará únicamente el plazo original del contrato y no sus eventuales prórrogas.
II. Sobre nuestra competencia.
En la la R-CO-10-2009 del 27 de enero de 2009, dictada por el despacho de la señora Contralora General de laRepública, se establece que el Ministerio de Hacienda se encuentra en el estrato C , por lo que requieren refrendo, aquellos contratos iguales o superiores a ¢213.000.000.
En vista que la adenda 1 bajo estudio no alcanza el monto indicado, procede devolverla sin refrendo por no requerirlo, en consecuencia, la misma deberá contar con la aprobación interna, según lo dispone el artículo 17 inciso 2) del Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública.
III. Consideraciones de oficio.
No obstante nuestra falta de competencia para refrendar la referida adenda, resulta necesario de oficio referirnos a los siguientes puntos:
A. Posibilidad de variación de contratos de arrendamiento por plazo indefinido, a contratos de plazo determinado:
De lo dicho en el apartado anterior, se concluye que este órgano contralor ha aceptado la posibilidad de fijar arrendamientos por plazo indefinido, siempre y cuando tal condición haya sido fijada desde el propio pliego de condiciones.
En la especie tenemos un contrato que surgió de una contratación directa nacida en el año 2000, estableciéndose un plazo indefinido y por lo tanto un plazo incierto, sin poder definir previamente su finalización. Sin embargo, este hecho, en el caso particular se está transformando la misma contratación a un plazo determinado con posibilidad de una prórroga, aspecto que esta Contraloría no cuestiona por cuanto la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos supracitada da la posibilidad de pactar por un plazo mínimo de tres años como en efecto por la adenda se está modificando.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, en su artículo 70, citado en el punto anterior, estipula que ése mínimo deberá tomarse en cuenta en aquellos casos en que no se ha fijado un plazo de duración.
Así las cosas la modificación a la cláusula sexta del contrato original pretendiendo una vigencia de tres años con una prórroga tácita por un plazo igual, resultaría coherente con la normativa a la que hemos hecho referencia y por lo tanto resultaría válida en los términos que se plantea.
B. Sobre la variación del incremento del precio:
El Ministerio de Hacienda pretende modificar el párrafo final de la cláusula quinta relativa al precio en donde se establece que el precio se incremente cada año partiéndose del precio que se encuentre rigiendo al momento de realizarse el incremento, según la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año, según el Índice de Precios al Consumidor, hasta un máximo de un 15%, como se establece en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, al que hicimos referencia en el inciso d) del apartado inicial. En principio lo único que se está tratando de variar es que en el contrato inicial se había establecido un incremento del 15%, pero se partía del monto originalmente pactado.
En este sentido, tenemos que decir, que el precio de los contratos administrativos será cierto y definitivo, como se dispone en el artículo 25 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa y específicamente para el caso de los arrendamientos se dispone en el artículo 13 inciso j) que el precio máximo será el que fije el personal especializado de la Institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación.
Por lo anterior, de lo dispuesto por el artículo 25 supracitado, para los incrementos no se podría partir del precio que se encuentre rigiendo al momento de realizarse el incremento ya que se estaría variando año a año el precio del contrato. Y por otra parte, en este caso tenemos en el expediente dos avalúos administrativos realizados incluso por el mismo perito evaluador ingeniero Xxxxxx Xxxx Xxxxxxxx; el primero, base del contrato original, en donde establece un monto del alquiler mensual de ¢2.307.380 (folios 00029 a 000047 del expediente del contrato original) y un segundo avalúo, base para esta modificación por un monto mensual de ¢3.994.950 (folios 00025 a 00047 del expediente de la modificación) por lo que en principio sería a partir de este monto que procedería hacer los incrementos anuales.
Por otra parte, partiendo de lo que se indica en el expediente de la modificación, al folio 0053 en oficio suscrito por la licenciada Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx Gestora Administrativa y Financiera de la Dirección General de Tributación, en este momento se está cancelando un monto de ¢4.404.096.21 suma que es mucho mayor al avalúo, razón por la cual se haría imposible utilizarlo como base para los incrementos futuros de esta contratación, es decir, no se justifica un reajuste del precio utilizando como base el precio que está rigiendo en el arriendo, toda vez que ese precio que actualmente se paga es superior al fijado en el avalúo referido.
Finalmente, de conformidad con la cláusula quinta del contrato, téngase presente que el monto mensual derivado del primer avalúo asciende a la suma de ¢2.307.380, por lo que al multiplicarlo por los tres años nos da un total de ¢83.065.680, y si partiéramos del monto del segundo avalúo por un monto mensual de ¢3.994.950, por tres años sería ¢143.818.200.
Atentamente,
Lic. Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Licda. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx
Gerente Asociado a.i. Fiscalizadora
EBS/yhg
Ni: 5739
Ci: Archivo central
G: 2005007776-2