LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN XX XXXXXX EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
1. OBJECTO DE LA LEY
Regular la contención y moderación xx xxxxxx en los contratos de arrendamiento de vivienda:
o Que se destinen a residencia permanente del arrendador.
o Respecto a viviendas situadas en el área declarada con mercado de vivienda tensa (60 municipios de más de 20.000 habitantes o municipios del Área Metropolitana de Barcelona que hayan tenido un incremento xx xxxxxx de alquiler superior al 20 % entre los años 2014 y 2019)
o Se adjunta relación de los municipios incluidos dentro de la declaración de áreas mercado de vivienda tensa.
Están EXCLUIDOS de la aplicación de esta Ley los siguientes arrendamientos:
a. Los de viviendas arrendadas antes del día 1 de ENERO de 1995.
b. Los de viviendas sujetas a un Régimen de Protección Oficial (HPO).
c. Las viviendas integradas en redes públicas de inserción o de mediación por el alquiler social o en el Fondo de vivienda social.
d. Las viviendas arrendadas como alquiler social obligatorio.
2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY
2.1. Áreas xx xxxxxxx de vivienda tensa: Municipios o partes de municipio en riesgo de poder proveer a la población de suficiente vivienda de alquiler en condiciones asequibles.
Indica la existencia de esta situación cualquiera de las siguientes circunstancias:
o Que el precio del alquiler tenga un crecimiento superior del de la media de los de Cataluña.
o Que la carga del precio del alquiler supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años.
o Que el precio de los alquileres experimente, en los 5 años anteriores, un crecimiento interanual acumulado al menos de 3 puntos más a la tasa del IPC de Cataluña.
3. ÍNDICE DE REFERENCIA DE PRECIOS DE ALQUILER
3.1. La declaración de un municipio como área con mercado de vivienda tensa requiere que tenga aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento competente.
4. RÉGIMEN DE CONTENCIÓN Y MODERACIÓN XX XXXXXX EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
4.1. Determinación de la renta inicial
o La renta pactada en el inicio del contrato NO puede ultrapasar el precio de referencia por el alquiler de una vivienda de característica análogas en el mismo entorno urbano.
o Si la vivienda ha sido arrendada dentro de los 5 años anteriores, tampoco puede superar la renta contratada en el último contrato de arrendamiento incrementada con el índice de garantía de competitividad. Excepto en los siguientes supuestos:
▪ Existencia de relación de parentesco entre las partes que formalizaron el contrato anterior.
▪ Cuando el contrato anterior hubiera sido excluido de la aplicación de esta Ley.
o Si posteriormente al último contrato de arrendamiento se han hecho OBRAS DE MEJORA en el piso o el edificio, la renta inicial podrá ser incrementada en base a la regulación de la XXX por estos supuestos.
o En el caso de que la vivienda haya sido arrendada en los 5 años anteriores a esta Ley, y el PROPIETARIO sea persona física y su unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC -incluyendo las rentas de los arrendamientos-, no será de aplicación del límite del precio de referencia, y se aplicará únicamente el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, de acuerdo con el art. 6.1.b de la Ley. Si la renta del anterior contrato es inferior al Precio de Referencia, podrá incrementarse hasta el importe del precio de referencia. Esta excepción no será de aplicación cuando los ingresos del ARRENDATARIO sean iguales o inferiores a 3,5 veces del IRSC ponderado.
o Si una misma vivienda puede ser objeto de diversos arrendamientos de forma simultánea que habiten en partes concretas de la vivienda: la suma de las rentas no puede ultrapasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de todo el piso.
4.2. Precio de referencia
o Se establece a partir del ÍNDICE DE REFERENCIA DE PRECIOS DE ALQUILER DE VIVIENDAS que determina el departamento competente a partir de los datos del Registro de Fianzas y de las características adicionales a tener en cuenta para calcular este índice en cada momento.
El incremento del alquiler de referencia se calculará en base al capital invertido en la mejora de la vivienda según establece la normativa de la XXX.
No se consideran como capital invertido, el importe de las subvenciones y ayudas públicas que haya obtenido el propietario para mejorar la vivienda.
En este supuesto no será de aplicación el incremento del 5% previsto en el siguiente apartado.
o El contrato de arrendamiento tiene que indicar:
▪ El importe de la renta resultante de aplicar el índice de referencia, expresado en
€/m² a la superficie útil de la vivienda.
▪ Excepción: si las partes acuerdan que, dadas las características específicas del piso, el precio de referencia se tiene que fijar en el valor indicado, incrementado o reducido en un 5%.
▪ Para poder aplicar la excepción anterior, las características específicas del piso que las partes pueden tener en cuenta tienen que ser al menos 3 de las siguientes:
a. Ascensor.
b. Aparcamiento.
c. Vivienda amueblada.
d. Sistema de calefacción o refrigeración en el piso.
e. Zonas comunitarias de uso compartido: jardín, terrado, etc.
f. Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
g. Servicio de conserjería.
h. Vistas especiales.
Las partes, en estos supuestos, tienen que indicar en el contrato el importe exacto que consideren Precio de Referencia.
▪ Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador tiene que informar responsablemente y por escrito al arrendatario del importe de la renta de la fecha del anterior arrendamiento. El arrendatario puede solicitar del Registro de Fianzas la información relativa a la fecha y renta del contrato anterior, previa autorización escrita del arrendador.
4.3. Actualización de la renta
La renta contractual solo se podrá actualizar de acuerdo con la normativa reguladora del contrato de arrendamiento de vivienda (XXX).
4.5. Viviendas nuevas o rehabilitadas (grandes rehabilitaciones) destinadas a arrendamiento
o Durante los 5 años posteriores a la obtención del Certificado final de obra, la renta inicial pactada no puede superar el área superior del índice de referencia.
o Si se han obtenido subvenciones públicas para hacer las obras, la renta se tiene que determinar de acuerdo con lo establecido en el artículo 6 de esta Ley (determinación de la renta según índice de referencia).
o Transitoriamente, en todo caso, en los tres primeros años de vigencia de esta Ley, en estos arrendamientos no se les aplica el régimen de contención xx xxxxxx.
4.6. Obras de mejora
o Si el propietario realiza obras de mejora podrá, transcurrido el plazo de duración mínima obligatoria, elevar la renta en la forma prevista en la XXX, aunque ultrapase el límite del art. 6 (determinación de la renta según índice de referencia).
o No tienen consideración de obras de mejora:
▪ Las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o del edificio.
▪ Las exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que integren la vivienda.
o El incremento xx xxxxx por obras de mejora se tiene que notificar al arrendatario identificando y eliminando los gastos que puedan figurar en el presupuesto y que no tengan consideración de obras de mejora.
4.7. Reembolso de cantidades recibida es exceso
El arrendatario tiene derecho a obtener del arrendador, la restitución de las cantidades pagadas en exceso que ultrapasen los límites del índice de referencia y con devengo del interés legal más tres puntos.
4.8. Ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas xx xxxxxxx tenso
o En todas las ofertas de arrendamiento en áreas xx xxxxxxx tenso es obligatorio informar de la aplicación del índice de referencia que corresponda, y en su caso, de la renta del último contrato de arrendamiento.
o Si el propietario realiza obras de mejora, podrá transcurrido el plazo.
4.9. Sanciones
Es aplicable, en caso de incumplimiento, el régimen sancionador de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la Vivienda, a la que se añade un nuevo apartado y diversas modificaciones, estableciendo una serie de supuestos que pueden constituir infracción LEVE (sanción de entre 3.000 € i 9.000 €) o GRAVE (sanción de entre 9.001 € i
4.11. Procedimiento judicial
Se tramitarán en JUICIO VERBAL con independencia de la cuantía, las demandas sobre determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso.
4.12. Régimen transitorio de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes
o Los contractos vigentes anteriores a esta reforma se continúan rigiendo por la legislación anterior.
o En caso de novación del contrato que suponga ampliación de la duración o modificación de la renta, tiene que aplicarse el control xx xxxxxx que establece esta Ley.
5. ENTRADA EN VIGOR
El día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.