NOVEDADES EN LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILARIO
NOVEDADES EN LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILARIO
Ley 5/2019, de 15 xx xxxxx, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI)
CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECARIOS 4
CLÁUSULA DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO 9
La LCCI prohíbe la cláusula suelo y regula la llamada cláusula cero en los préstamos hipotecarios de interés variable, es decir, se prescriben los intereses negativos.
Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés.
3. En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
4. El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.
Apartados que han sido objeto de introducción en el trámite de discusión en el Congreso no así en el proyecto original de la ley.
Choca al sentido jurídico la discrepancia entre prohibir que se pueda pactar un límite a la baja del tipo de interés, esto es, la cláusula suelo, que ya era abusiva y xxxx xx xxxx, xxx. 00, xxxx. 0x xxx XXXXXX0 con la limitación prevista en el apartado cuarto, en el sentido que, cualquiera que sea la coyuntura económica, no podrá aplicarse un interés remuneratorio, por debajo xx xxxx, lo que también podría ser considerada una análoga cláusula suelo.
Dicha cláusula cero podría estar en contradicción con el principio de reciprocidad de los artículos 82.4 c) y 87 del TRLGCU, lo que suscitará debate judicial y, en todo caso, la limitación legal no se aplicará a un préstamo ordinario fuera del ámbito de aplicación de la LCCI ni tampoco a contratos de préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, salvo novación o subrogación posterior a su entrada en vigor, D. Trª 1ª, apartado primero y segundo.
Para finalizar con la cláusula cero, tres consideraciones; i) es posible un pacto a favor del consumidor, dada la finalidad de la ley y su artículo 3, ii) no parece susceptible de plantearse cuestión prejudicial, ya que choca frontalmente con lo dispuesto en el artículo 1.22 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 xx xxxxx de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (D 93/13 y iii), solo sería posible su sometimiento a una cuestión de inconstitucionalidad.
1 STS de 0 xx xxxx xx 0000, xx xxxxxxxxxxxxxx del carácter eventualmente abusivo de una clausula debe referirse al momento en el que se suscribe el contrato, de conformidad con lo que dispone el art.4.l de la Directiva Comunitaria 93ll3lCEE del Consejo, de 0 xx xxxxx xx 0000 (xxxxxxxxx 235)
2 Artículo 1 .2. Las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas, así como las disposiciones o los principios de los convenios internacionales, en especial en el ámbito de los transportes, donde los Estados miembros o la Comunidad son parte, no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva.
Definición. Art 4.27 de la LCCI “todo contrato xx xxxxxxxx inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo”
Antes de ver la regulación que contiene la LCCI sobre esta materia, deben indicarse dos consideraciones previas.
1. El TJUE3 ya nos ha dicho que no debe tratarse la cláusula multidivisa como un producto de inversión, no es en ese sentido un producto complejo, pero debe contar con toda la transparencia y garantía de un asesoramiento, dada su dificultad para entender la carga económica.
2. Sobre esta materia se mantiene firme la jurisprudencia del Tribunal Supremo en referencia al carácter abusivo de dicha condición general, aun cuando afecte a un elemento esencial, por falta de información precontractual y durante la ejecución del contrato,4 se incumple en este caso para esta cláusula los arts. 2.1, 8 b) y d), 13.1 d) y 17 del TRLGCU y el art. 48.2 h) y a) de la Ley 26/88 de 29 de julio sobre disciplina e intervención de entidades de crédito, vigentes en su caso en el momento de suscripción de los préstamos.
Con estas premisas se regula, haciéndose eco de la jurisprudencia antedicha, descargando plena responsabilidad en el prestamista a los efectos de informar de manera clara y transparente de los riesgos de este tipo xx xxxxxxxx en divisas convertible a euros, y se regula en el artículo 20 y se reconoce el derecho al consumidor, solo a este, y por ley, a convertir el préstamo a la moneda en la que reciba sus ingresos o la del Estado de su residencia.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el cambio y de acuerdo con el tipo vigente en la fecha de la solicitud, salvo que contractualmente se establezca otra referencia temporal, en cualquier momento xxx xxxxxxxx sin ninguna otra condición.
También se establecen obligaciones adicionales de información a cargo del prestamista durante toda la vigencia xxx xxxxxxxx, especialmente cuando se
3 TJUE sentencia 3 de diciembre de 2015, C312/14 y sentencia del TS de fecha 15 de noviembre de 2017, nº 608/2017.
4 STS en xxxxx xxx. 000/0000, xx 0 xx xxxxx de 2016. Ponente: Excmo. Sr. X. Xxxxx Xxxx Xxxx Xxxxxx con cita de la sentencia STS núm. 464/2014, 8 de septiembre
produzca una fluctuación de más del 20%, en concreto, se pondrá en conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada5. Y, ojo, si se incumple dará lugar a la nulidad de la cláusula multidivisa y permitirá al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que, se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.
CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECARIOS
La STS, sentencia 705/2015, de 23 de diciembre (REC 2658/2013), declaró abusivo que se imputaran indiscriminadamente al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de la operación al no distinguir dentro de cada gasto cada una de las partidas que lo componen, ie., en los gastos notariales, el arancel distingue entre otorgamiento de la escritura y la expedición de copia, o en caso del arancel de los registradores, es diferente la inscripción que la expedición de certificaciones o copias simples.
Conforme a las SSTS de 23/01/2019 las 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, son pagos que han de hacerse a terceros, por lo que la declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde, eso sí, los efectos frente al consumidor, es que no abone aquello que le corresponde al banco, por aplicación similar de la teoría del enriquecimiento injusto o pago de lo indebido, y los distribuye de la siguiente manera:
Xxxxxxx notarial, interesa a ambas partes por lo que los costes de la matriz de la escritura xxx xxxxxxxx hipotecario deben distribuirse por mitad, al igual que la modificación o novación. Para la cancelación el interesado es el prestatario, por lo que asume el pago, y con relación a las copias las abonará quien las solicite.
5 (FEIN), contenida en el Anexo I de la LCCI. Si los contratos xx xxxxxxxx no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.
6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.
Xxxxxxx registral, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que corre con su gasto, a diferencia de la inscripción de la cancelación que le interesa y la paga el prestatario.
Gastos de gestoría, se impone el pago por mitad.
Se ha interpuesto cuestión prejudicial al TJUE,6 por entender que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva no puede conllevar más que la restitución total de las cantidades, sin poder reintegrar o distribuir las mismas, no obstante, el TJUE ha entendido en una ocasión anterior que no se integra la nulidad al aplicar las consecuencias legales de la declaración de nulidad, STJUE 9 xx xxxxxx de 2018.
IAJD. El TS en sentencias de 15 xx xxxxx de 2018 rec. 1518/2017 y 1211/2017 concluye que el sujeto pasivo en cuanto a la cuota variable del impuesto es el prestatario, posteriormente el pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, del 5 y 6 de noviembre de 2018, anuló el RD 828/1995, de
25 xx xxxx, en concreto su artículo 68.2, que atribuía al prestatario la condición de sujeto pasivo del impuesto, lo que conllevó el RDL 17/2018 de 8/11/2018 que modifica la LITPAJD y dispone, con aplicación a los hechos imponibles devengados a partir de su entrada en vigor, que el sujeto pasivo es el prestamista.
¿Qué dice la LCCI?
Destacar, y llamar la atención, que se aplica exclusivamente si concurren los presupuestos subjetivos y objetivos previstos en la ley, que suponen un auténtico galimatías, piénsese que se extiende su ámbito a la persona física sin necesidad de que sea consumidor o a la persona jurídica si su administrador avala el préstamo garantizado con hipoteca sobre una vivienda o un conjunto de plazas de garaje…
Si no se aplica la LCCI habrá que estar lo dispuesto por la jurisprudencia del TS, que se da por reproducida.
Viene dispuesto, el nuevo régimen para el ámbito de la LCCI en el artículo 14 letra e) de la LCCI.
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
6 Auto del Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Palma de Mallorca de 12 xx xxxxx de 2019
e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura xx xxxxxxxx hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración xxx xxxxxxxx se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 xx xxxxx, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución xxx xxxxxxxx al subrogado conforme a los apartados anteriores.
Gastos anteriores y fuera del ámbito LCCI | Ámbito de la LCCI y posteriores al 16 xx xxxxx de 2019 | |
Aranceles notariales | Xxxxxx, modificación o novación por mitad | Matriz al prestamista |
Xxxxxx quien la solicite | ||
Aranceles registrales | Inscripción al prestamista | |
Cancelación al prestatario | ||
Gastos de gestoría | Por mitad → | prestamista/banco tasación prestatario/deudor |
IAJD | Sujeto pasivo prestatario | RDL 17/18 8-11-18 modifica el art. 29 de la LITPAJD, a partir del 10 de noviembre de 2018=prestamista |
4 apuntes;
1. Se olvida la LCCI de los aranceles notariales y registrales derivados de la cancelación, que siguiendo el criterio expuesto del TS, criterio de utilidad, corresponden al prestatario. También de los aranceles notariales por modificación o novación xxx xxxxxxxx hipotecario, que siguiendo tal criterio serán por mitad.
2. “Las nuevas normas no afectan más que a los préstamos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor (DT 1ª) y no pueden tenerse en cuenta ni siquiera como criterio interpretativo (Preámbulo)”
3. ¿qué pasa con las novaciones y subrogaciones posteriores?
La D.T. 1ª dispone: “Las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14”.
Se les aplica por tanto la LCCI.
Y 4. Es nulo el pacto que altere la distribución de los gatos, art. 3 de la
LCCI.
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España, -artículo 27.1 a) Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios-.
Debe partirse de la siguiente situación de derecho.
1. El Tribunal Supremo declaró la validez de este índice entendiendo que no es aplicable la normativa europea al ajustarse al supuesto previsto en el artículo 1.2 de la D 93/13 y, en su caso, sobrepasar un sencillo control de transparencia, al percatarse el consumidor medio de aquello que estaba contratando y sobre lo que centraba su atención, el precio.7
7 Tribunal Supremo, en fecha 14 de diciembre de 2017, sentencia nº 669/201714
2. No obstante, para todos los contratos referenciados al IRPH fuera del ámbito de la LCCI y anteriores a la entrada en vigor de la ley, están pendientes de la resolución que se adopte por el TJUE.8
La LCCI dedica a este asunto el artículo 21, en el que prohíbe la modificación del tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, eso sí, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito. Esta variación en todo caso deberá ajustarse a índices legales y que describa el modo de variación del tipo.
En concreto el IRPH, es objeto de reconocimiento expreso en el artículo
14.5
“Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 xx xxxxx, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito”, no obstante este tipo de interés variable, se podrá utilizar siempre y cuando cumpla las siguientes condiciones:
a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato xx xxxxxxxx y por las autoridades competentes.
b) Calcularse a xxxxx xx xxxxxxx y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.
c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
En la actualidad los tipos de interés de referencia oficiales son los que
establece el artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en el que expresamente admite el IRPH entidades.
La regulación es bastante genérica, en cuanto a la transparencia que tiene que tener este índice para incorporarse a los préstamos dentro del ámbito de la LCCI, que cuando afecten a consumidores, y como se decía anteriormente, no responde a lo que todavía está pendiente de supervisión por el TJUE, esto es, si debe dispensarse información sobre si:
8 CP 125/18
xxxx://xxxxx.xxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxx.xxx?xxxxx&xxxxxx000000&xxxxXxxxxx0&xxxxxxxxXX& mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=1111063
Conclusiones del Abogado General previstas para el 26 xx xxxxx de 2019
¿Es necesario transmitir información o publicidad sobre los siguientes hechos o datos, o alguno de ellos, para la comprensión de la cláusula esencial, en concreto del IRPH?
“(i) Explicar cómo se configuraba el tipo de referencia, es decir, informar que este índice incluye las comisiones y demás gastos sobre el interés nominal, que se trata de una media simple no ponderada, que el profesional debía conocer y transmitir que debía aplicar un diferencial negativo y que los datos proporcionados no son públicos, en comparación con el otro habitual, el euríbor.
(ii) Explicar cómo evolucionó en el pasado y podría evolucionar en el futuro, informando y publicitando aquellas gráficas que expliquen de manera clara y comprensible al consumidor la evolución de este tipo específico en relación con el euríbor, tipo habitual de los préstamos con garantía hipotecaria.”
CLÁUSULA DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO
La cláusula del vencimiento anticipado, cuando contempla la pérdida del plazo por el incumplimiento de un sólo plazo, ha sido declarada abusiva con carácter abstracto por la STS de fecha 23 de diciembre de 2015, nº 705/201. Actualmente se ha dictado sentencia por el TJUE, de 26 xx xxxxx de 2019, C- 70/17, C-179/17 en la que se responde fundamentalmente a las consecuencias de dicha declaración. Se está a la espera de la decisión que adopte el TS y de la resolución pendiente por el TJUE sobre las cuestiones que todavía penden, las C- 486/16, C-167/16 y C- 92/16.
La ejecución de dichos préstamos hipotecarios, que serán los que se han declarado vencidos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, (D.Tr.1ªnº4), tienen un difícil encaje jurídico, ya que se prevé el archivo de los todos los procedimientos hipotecarios por el uso de dicha cláusula abusiva.
El dilema que compromete la sentencia del TJUE de 26 xx xxxxx de 2019 puede sintetizarse como sigue. Si la cláusula del vencimiento anticipado determina la nulidad de todo el préstamo hipotecario conllevaría un claro perjuicio al consumidor, ya que debería devolver el préstamo en un solo plazo, además que abocaría al ejecutante a solicitar una ejecución ordinaria que sería más gravosa para el deudor, al perder los derechos que le reconoce la ejecución
hipotecaria, en estas circunstancias sería aplicable, para evitar el perjuicio al consumidor, el artículo 693.2 de la LEC.
La segunda opción pasaría por entender que el préstamo hipotecario subsiste pese a la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado, ya que se trata de una disposición pactada, la obligación principal sigue intacta, que es la devolución de las cantidades que vayan venciendo y, en todo caso, no se perdería el derecho del deudor al plazo conforme al artículo 1.129 del código civil, sin perjuicio del ejercicio de la acción resolutoria por el acreedor. Siendo en todo caso la cláusula nula, no se podría aplicar, lo que fundamenta el archivo de la ejecución hipotecaria, salvo que el consumidor se oponga expresamente a ello. Esta segunda hipótesis parece la más probable si bien, a buen seguro, será objeto de matices.
Es entonces cuando la única vía abierta que aparece, con consenso sobre lo mismo, sería acudir a un juicio declarativo a los efectos de pedir la resolución contractual para luego ejecutar la sentencia vía título judicial.
Para las personas y préstamos comprendidos en la LCCI se determinan nuevos requisitos para el vencimiento anticipado, se concretan en el artículo 24 y son:
a) Que el prestatario se encuentre en xxxx en el pago de una parte del capital xxx xxxxxxxx o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la xxxx se produjera dentro de la primera mitad de la duración xxx xxxxxxxx. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la xxxx se produjera dentro de la segunda mitad de la duración xxx xxxxxxxx. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado xxx xxxxxxxx.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Este artículo da lugar a la modificación del artículo 693.2 de la LEC., D.F. 5ª.2 con un desajuste legislativo, ya que se refiere a la ejecución hipotecaria condicionada a un préstamo que garantice la vivienda y no de uso residencial, que sería más amplio, además el artículo 24 extiende la condición a la persona física sea prestatario/fiador/garante, y en la LEC sólo se habla de un préstamo o crédito concluido por una persona física, por lo que parece que excluye al fiador y también al hipotecante no deudor.
Al ser regulado por ley el vencimiento anticipado, no cabe su sometimiento al derecho de la Unión Europea en conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.2 de la D 93/13.
Cabe iniciar este apartado declarando, conforme a la jurisprudencia, que estos intereses no operan porque hayan sido pactados por las partes sino porque la ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria, art. 1108 del código civil y sentencias del TS de 22 xx xxxxx y 7 y 8 de septiembre de 2015, criterio confirmado por el TJUE en sentencia de 7 xx xxxxxx de 2018, C- 96/16 y C-94/179.
El artículo 114.3 de la LH fijaba un límite máximo del triple del interés legal para los préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual, pero hacia algo inadecuado, fijaba las consecuencias de una cláusula abusiva, contradiciendo la jurisprudencia europea, ATJUE de 11 xx xxxxx de 2015 C- 602/13. Y lo que no puede legislador es prever unas consecuencias una vez declarada nula la cláusula.
Para los contratos no sometidos al ámbito de la LCCI un interés de demora es abusivo si supera el límite de dos puntos de incremento sobre el interés ordinario y su consecuencia es; que se sigue devengando el interés
9
xxxx://xxxxx.xxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxx.xxx?xxxxx&xxxxxx000000&xxxxXxxxxx0&xxxxxxxxXX& mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=1114067
remuneratorio hasta al pago total de la cantidad debida. STS de 3 xx xxxxx de 2016 y STJUE de 7 xx xxxxxx de 2018 C-96/2016.
Para los préstamos que se someten al ámbito de la LCCI, es decir, y en concreto para este supuesto, se trataría xx xxxxxxxx o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, art. 25 de la LCCI. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo
579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es decir, en el caso de sucesivas cuotas impagadas y hasta que se declare el vencimiento anticipado de todo el préstamo, la parte de las cuotas vencidas correspondiente a los intereses no podrán devengar intereses de demora. Se limita entonces a la parte del capital de cada cuota que vaya venciendo, hasta que el vencimiento total provoque su cálculo sobre todo el capital que estuviere pendiente y ya vencido.
Es una norma imperativa que no admite pacto en contrario, y se aplica en exclusiva a la hipoteca sobre inmueble para uso residencial cuando el prestatario sea persona física excluyendo si el prestatario es persona jurídica aunque el garante hipotecario sea una persona física art 25.2 de la LCCI.
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios
3. Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
La comisión de apertura, no así la de estudio que desaparece, es y ha sido objeto de disputa en los juzgados10, pasa a legalizarse, art. 14 de la LCCI;
4. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión xxx xxxxxxxx u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión xxx xxxxxxxx. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial xxx xxxxxxxx
La Comisión por reembolso anticipado. “Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte xxx xxxxxxxx sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23).” (Preámbulo)
En dicho precepto se regula expresamente el caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato xx xxxxxxxx. Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato xx xxxxxxxx el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida xxx xxxxxxxx, de un tipo de interés fijo.
Será necesario pacto expreso para el cobro de esta comisión y vinculan los supuestos previstos legalmente.
10 La Audiencia Provincial de Ourense, en sentencia 40/2019, de 12 de febrero de 2019, anuló la cláusula de comisión de apertura de un préstamo hipotecario por falta de reciprocidad y abusividad. Y ello porque la comisión de apertura no respondía a un servicio real y efectivo y, si, de considerarse como un gasto inherente a la actividad de concesión de préstamos, tampoco se acreditaba su proporcionalidad. Por ello, y aplicando la doctrina del TS en la reciente sentencia de 23 enero de 2019, rec. 2982/2018, la cláusula debe considerarse abusiva por falta de reciprocidad, al haberse fijado la comisión mediante un porcentaje sin que conste causa alguna para su devengo.
Por el contrario, el TS St.nº 44/2019 de 23 de enero de 2019, entiende que dicha comisión forma parte del precio, es la retribución que percibe el banco por la concesión xxx xxxxxxxx, y cumple el control de transparencia, al ser informado previamente y dada su ubicación en el clausurado, ergo no es abusiva.
Por otra parte, se establece claramente la prohibición expresa del cobro de una comisión por el análisis de políticas alternativas que se presenten por el prestatario, artículo 17.3 de la LCCI.
La comisión por el servicio de asesoramiento en préstamos inmobiliarios debe ser transparente fijando la cuantía y señalándose expresamente si es gratuita, artículo 19.5 de la LCCI.
Los intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero reciban comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario del derecho de éste a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al prestatario. En todo caso deben informar de la comisión que perciben, artículo 35 de la LCCI.
Por otra parte, la Ley 2/2009, de 31 xx xxxxx, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos xx xxxxxxxx o crédito, queda modificada como sigue:
Se da nueva redacción al artículo 5, que pasará a tener el siguiente tenor:
«1. Las empresas establecerán libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley de 00 xx xxxxx xx 0000 x xx xx Xxxx Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de cláusulas abusivas.
En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.
Todas las comisiones deberán figurar en el FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada que junto a la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) debe entregar el prestamista, intermediario de crédito o su representante designado al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima xx xxxx días naturales respecto al momento de la firma del contrato.
El resto de las comisiones se regirá por lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, añadiendo que las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos. (Preámbulo)
Artículo 3 de la Orden EHA/2899/201. Comisiones.
1. Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y los clientes.
Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.
Es decir, igual que lo que dispone el artículo 14.3 de la LCCI, y podrán ser objeto de declaración de abusividad por su contenido,11 i.e., la relativa a la comisión por reclamación de impagos, por ser incrementos del precio que no responden a prestaciones adiciones susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso, (arts. 87.5 y 89.5 TRLGDCU), además su coste no es proporcional al servicio prestado que no se justifica, (art. 82.4.d) TRLGDCU o STS 30-3-1994.
En Barcelona a 6 xx xxxx de 2019
11 Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Alicante de 2 de diciembre de 1999 , de la Sección 6ª de La Audiencia Provincial xx Xxxxxxx de 3 xx xxxxx de 2000 , de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Granada de 18 xx xxxxx y 19 de septiembre de 2000 , de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial xx Xxxxxx de 2 de noviembre de 2000 , de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Almería de 13 xx xxxx de 2002, de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial xx Xxxxxxx de 20 de julio de 2007, de las Secciones 4ª Y 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga de fechas 17 de octubre de 2008 y 14 xx xxxxx de 2009 respectivamente , y de la Audiencia Provincial xx Xxxxxxxxx de 8 de febrero de 2010 . Por lo que atañe a esta Audiencia Provincial de Madrid, el anterior criterio se ha seguido por la mayoría de las Secciones; así la Sección 8ª en sentencias de 24 de enero y 00 xx xxxxx xx 0000 , xx Xxxxxxx 10ª en sentencia de 00 xx xxxxx xx 0000 , xx Xxxxxxx 12ª en sentencias de 18 de enero de 2000 y 00 xx xxxxx xx 0000 , xx Xxxxxxx 14ª en sentencia de 14 de enero de 2009 , la Sección 18ª en sentencia de 10 xx xxxx de 2000, y la Sección 19 ª en sentencia de uno xx xxxxx de 2011 (en sentido contrario la Sección 25 ª en sentencia de 21 xx xxxx de 2008.
@Pancho22SDVN xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxxx.xxxx/