Contract
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T.D.: 3244617
OPINIÓN Nº 072-2013/DTN
Entidad: Dirección Regional de Educación de Lima Metropolitana
Asunto: Prórroga de contrato de arrendamiento de bien inmueble
Referencia: Oficio Nº 1462-UGA-DRELM-2013
ANTECEDENTES
Mediante el documento de la referencia, el Jefe de la Unidad de Gestión Administrativa de la Dirección Regional de Educación de Lima Metropolitana, consulta sobre el número de veces que puede ser prorrogado un contrato de arrendamiento de bien inmueble.
Antes de iniciar el desarrollo del presente análisis, es necesario precisar que las consultas que absuelve este Organismo Supervisor son aquellas referidas al sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado, planteadas sobre temas genéricos y vinculados entre sí, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos, de conformidad con lo dispuesto por el literal j) del artículo 58 de la Ley de Contrataciones del Estado, aprobada mediante Decreto Legislativo Nº 1017 (en adelante, la “Ley”), y la Segunda Disposición Complementaria Final de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 184-2008-EF (en adelante, el “Reglamento”).
En ese sentido, la conclusión de la presente opinión no se encuentra vinculada necesariamente a situación particular alguna.
CONSULTA Y ANÁLISIS
La consulta formulada es la siguiente:
“¿Cuántas veces se puede prorrogar un contrato de arrendamiento de inmueble?” (sic).
Sobre el particular, corresponde señalar lo siguiente:
En el marco de la normativa de contrataciones del Estado, la relación contractual entre una Entidad y un proveedor, que surge a partir de la celebración de un contrato, se encuentra expresamente regulada, desde su perfeccionamiento y ejecución, hasta su culminación; en esa medida, las disposiciones que regulan la ejecución contractual rigen independientemente de si se encuentran consignadas o no en tal contrato, atendiendo al carácter imperativo que ostenta la normativa de contrataciones del Estado.
Precisado lo anterior, corresponde señalar que, el numeral 4) del artículo 150 del Reglamento dispone lo siguiente: “Cuando se trate del arrendamiento de bienes inmuebles, el plazo podrá ser hasta por un máximo de tres (3) años prorrogables en forma sucesiva por igual o menor plazo; reservándose la Entidad el derecho de resolver unilateralmente el contrato antes del vencimiento previsto, sin reconocimiento de lucro cesante ni daño emergente, sujetándose los reajustes que pudieran acordarse al índice de Precios al Consumidor que establece el Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI”. (El resaltado es agregado).
Como se advierte, la normativa de contrataciones del Estado establece que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles las Entidades pueden prever un plazo de ejecución contractual de hasta tres (3) años, considerando también dicho artículo la posibilidad de prorrogarlo1 de forma sucesiva por igual o menor plazo, de manera directa; es decir, sin la necesidad de llevar a cabo previamente un proceso de selección u otro mecanismo de compra.
Asimismo, es importante resaltar que el Reglamento no ha previsto limitación en cuanto a las veces o al tiempo máximo en que puede ser prorrogado el plazo de este tipo de contrato; sin perjuicio de lo cual, la Entidad se encuentra facultada para resolver unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, y sin que deba reconocer lucro cesante ni daño emergente alguno.
Ahora bien, en este punto, debe señalarse que en opiniones previas2 este Organismo Supervisor ha reconocido la aplicación supletoria de las disposiciones del artículo 1688 del Código Civil3 en el marco de la normativa de contrataciones del Estado. En esa medida, el plazo máximo de un contrato de arrendamiento de bien inmueble no puede ser superior a diez (10) años.
Teniendo en consideración lo anterior, corresponde indicar que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles puede considerarse un plazo de hasta tres (3) años, renovables por igual o menor plazo, de manera sucesiva, hasta alcanzar el plazo xxxxxx xx xxxx (10) años, previsto en el artículo 1688 del Código Civil.
CONCLUSIÓN
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pueden considerar un plazo de hasta tres (3) años, renovables por igual o menor plazo, de manera sucesiva, hasta alcanzar el plazo xxxxxx xx xxxx (10) años, de conformidad con el artículo 1688 del Código Civil.
Xxxxx Xxxxx, 11 de septiembre de 2013
XXXX XXX XXXXXX XXXX
Directora Técnico Normativa
NFP/
1 Según la primera acepción del término “prórroga” establecida en la vigésima segunda edición del Diccionario de la Lengua Española, esta se entiende como la “Continuación de algo por un tiempo determinado”. En este sentido, en el ámbito de la Contratación Pública, la prórroga debe entenderse como la extensión del plazo de ejecución de un contrato celebrado entre una Entidad y un contratista, en las mismas condiciones originalmente pactadas.
2 Puede revisarse la Opinión Nº 013-2009/DOP.
? “Artículo 1688.- El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder xx xxxx años. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos”.