DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE LA PROPIEDAD CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE LA PROPIEDAD
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
MODELO TIPO:
REUNIDOS
De una parte, D./Xx .......... (datos personales) ..........
Y de otra, D./Xx ............ (datos personales) ........... [1]
ACTÚAN
Ambos, en nombre e interés propios.
Y reconociéndose las partes recíprocamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento,
DICEN
I.- Que D/Xx ............. es propietario/a por justos y legítimos títulos de la siguiente finca:
"....... Descripción registral ............."
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad nº ... de ....., .... (datos registrales) ...... Con referencia catastral nº .....
Título: Le pertenece a título de.... (compra, sucesión, permuta, adjudicación, etc...) ..., en méritos de la escritura de.... (compraventa, aceptación de herencia y adjudicación, permuta, disolución de condominio, etc..) autorizada por el Notario de ...., Don/Doña ............., a .... de ..... de ... (nº de protocolo ...); o de la resolución judicial firme, de fecha ... de .... de ...., dictada en autos nºs .... sobre .......... seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de ...........
Cargas: Libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de t odo tipo de gastos [2] e impuestos.
Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, precaristas u otros ocupantes.
II.- Que D/Xx ............... está interesado/a en adquirir, por el precio y condiciones que se dirán, la finca descrita en el Antecedente I.- anterior, en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos.
III.- Que habiendo llegado las partes aquí contratantes a un acuerdo al respecto, al objeto de regularlo
PACTAN
PRIMERO.- D/Xx ............. vende la finca descrita en el Antecedente I, en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, arbitrios y gastos de cualquier tipo, a D/Xx ..............., quien compra y recibe.
SEGUNDO.- El precio de la presente compraventa asciende a la cantidad de .............. euros, que en este acto hace efectiva la parte compradora, mediante su entrega en efectivo metálico, en moneda de curso legal.
La parte vendedora se da por completamente saldada y finiquitada, sin derecho a nada más pedir ni exigir por razón de la presente compraventa, otorgando cabal carta de pago de la referida cantidad con la firma del presente contrato.
TERCERO.- Las partes se obligan a elevar a escritura pública el presente contrato a mero requerimiento de cualquiera de ellas a la otra en tal sentido [3]
CUARTO.- La parte vendedora responde de saneamiento en caso de evicción y por los vicios ocultos conforme a Derecho [4].
QUINTO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y de su ejecución serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad para la parte vendedora.
Y para que así conste, suscriben el presente contrato, por duplicado ejemplar y a un solo efecto.
En ........,…….. a .... de ............ de 200….
Fdo.: LA VENDEDORA. Fdo.: LA COMPRADORA.
[1] En la compraventa de inmuebles debe constar, entre otros, el N.I.F. de las partes contratantes que es la base del sistema de identificación de las personas físicas y jurídicas y las entidades sin personalidad a que se refiere el artículo 40 de la Ley General Tributaria (herencias yacentes, comunidades de bienes, comunidades de propietarios, agrupaciones de interés económico (A.I.E.), uniones temporales de empresas (U.T.E.S.), fondos de pensiones), en sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria. El N.I.F. se refiere a las personas físicas de nacionalidad española, el Código de Identificación Fiscal (C.I.F.) a las entidades, siéndoles aplicables con carácter general las disposiciones relativas a aquél; y para las personas físicas sin nacionalidad española, su N.I.F. es en general el número personal de identificación de extranjero (N.I.E.).
[2]] Declaración de inclusión obligatoria en las escrituras públicas de compraventa de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, relativa a la certificación del estado de deudas con la comunidad de propietarios por parte del transmitente, al amparo del artículo 9, e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal (en su nueva redacción establecida en el artículo 5 de la Ley 8/1999, de 6 xx Xxxxx).
Tras la entrada en vigor de las modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal dispuestas por la Ley 8/1999, al modelo tipo debe añadirse, si se trata de escritura pública, la siguiente declaración:
(Parte Expositiva) Comunidad de Propietarios.- La parte transmitente declara expresamente que la finca objeto de la presente compraventa es deudora a la Comunidad de Propietarios de la suma de ..................... euros
Se acredita dicho extremo mediante Certificación expedida por el Sr. Secretario de la Comunidad de Propietarios, con el Visto Bueno del Sr. Presidente, que se me exhibe y entrega para su protocolización a la presente.
Advierto yo el Notario, de conformidad a lo previsto en el art. 9, e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en su nueva redacción establecida en el artículo 5 de la Ley 8/1999, de 6 xx Xxxxx), de la responsabilidad solidaria del transmitente y el adquirente en el pago de dichas deudas, así como de la afección legal del inmueble al pago de las deudas comunitarias del año en curso y del inmediatamente anterior a la fecha de la transmisión.
También puede incluirse la referencia a los gastos comunitarios y obligación de aportación de la certificación al momento de otorgar la escritura pública de compraventa por parte de la parte vendedora, en los contratos privados, si bien ello es potestativo. Se transcribe un modelo de certificación en el Anexo nº 17.
[3] Evidentemente, la inclusión de esta cláusula, que en definitiva determina la obligación del vendedor de facilitar el otorgamiento de escritura pública una vez satisfecho íntegramente el precio, sólo procede cuando la compraventa se formaliza en documento privado.
Al respecto, debe tenerse en consideración lo dispuesto en el artículo 1462.2 del Código Civil, que literalmente reza:
"Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario".
Por tanto, la tradición o entrega de la cosa (modo o tradición: artículo 609 del Código Civil), para que se adquiera la propiedad de un inmueble precisa del otorgamiento de escritura pública, lo que constituye un requisito indispensable para que se transmita la propiedad del vendedor al comprador, quien por otra parte no podrá acceder al Registro de la Propiedad sin la reseñada escritura.
[4] A tenor del artículo 1461 del Código Civil, el saneamiento se constituye -junto con la entrega de la cosa- en obligación principal del vendedor. Como consecuencia de ello, y según se desprende del artículo 1474 del Código Civil, el vendedor viene obligado a responder frente al comprador de dos circunstancias:
a) La posesión legal y pacífica de la cosa vendida, propiamente conocido como saneamiento por evicción: pretende garantizar la posesión pacífica de la finca adquirida contra perturbaciones de carácter jurídico.
b) De los vicios o defectos ocultos concurrentes en la cosa vendida: garantiza la posesión útil del comprador frente a perturbaciones de carácter fáctico y/o económico.
El vendedor responde de evicción aunque nada se haya pactado en el contrato, si bien las partes contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal, siendo nulo dicho pacto de supresión si mediare mala fe por parte del vendedor (arts.1475 y 1476 del Código Civil). El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído Sentencia firme por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma (art. 1.480 del Código Civil).
El vendedor responde al comprador del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase, salvo pacto expreso en contrario mediando tal desconocimiento (art. 1485 del Código Civil), todo ello en el bien entendido de que no existe obligación de saneamiento por vicios ocultos cuando no existían al momento de la contratación, sino que sobrevinieron con posterioridad. La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 del Código Civil).
Téngase en cuenta la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la edificación (y, en especial, los artículos 17, 18 y 19 en materia de Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación y de garantía, por los daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.