138-29M2-08. 4

138-29M2-08. 4

Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro; San Xxxxxxxx, a las nueve horas y cuarenta minutos del día doce de enero de dos mil nueve.

VISTOS en apelación de la sentencia definitiva pronunciada por el Juez Segundo de lo Mercantil de esta ciudad, a las nueve horas quince minutos del día once de septiembre de dos mil ocho, en el proceso Sumario de Terminación de Contrato de Arrendamiento, promovido por la abogada XXXXX XXXXXXX XXXXXX, de este domicilio, y el abogado XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXX, de este domicilio, ambos Apoderados Generales Judiciales de la señora XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX PANAMA, mayor de edad, de oficios del hogar y del domicilio de Ciudad Xxxxxxx, Departamento de San Xxxxxxxx, contra la señora XXX XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX, mayor de edad, de oficios del hogar, del domicilio de Ciudad Xxxxxxx, Departamento de San Xxxxxxxx. Cuyo fallo reza así: "DECLARASE LA TERMINACION DEL CONTRATO celebrado a los diez días del mes de febrero del año dos mil cinco, entre la señora XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX DE PANAMA y la señora XXX XXXXXX XXXXXXXX XX

XXXXX, y condenase a la parte demandada al pago de las costas procesales de esta Instancia. (...)" (sic).

Han intervenido en Primera Instancia los abogados XXXXX XXXXXXX XXXXXX y XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXX, en las calidades dichas, y por la parte demandada el abogado XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX, de este domicilio, en su calidad de Apoderado General Judicial de la señora XXX XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX. En esta instancia han intervenido como apelante el abogado XXXXXXXXX XXXXXX, y como parte apelada el abogado XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXX, en la calidad antes apuntada.-

LEIDOS LOS AUTOS;

Y CONSIDERANDO QUE:

I- En el escrito de demanda formulada por la abogada XXXXX XXXXXXX XXXXXX, expresó: "...Que según consta del contrato de arrendamiento celebrado en esta ciudad el día diez de febrero del año dos mil cinco, mi representada entregó en calidad de arrendamiento para el funcionamiento de locales comerciales un inmueble ubicado en XXXXXXX XXXX XXXXXX XXXX XXXXXX XXXXXXXXXX XX XXXXXX XXXXXXX, XXXXXXXXXXXX XX XXX

XXXXXXXX, a la señora XXX XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX. (...) Que según consta del contrato antes referido el plazo para el cual se contrató el inmueble ya dicho fue para UN AÑO,

pero según lo establecido en la cláusula III del documento base de la presente acción éste podía prorrogarse y en tal caso el canon de arrendamiento aumentaría. (...), tal como consta del contrato que presento, el plazo venció el xxxx xx xxxxx del año dos mil cinco, puesto que comenzó a correr a partir xxx xxxx de febrero de dos mil seis; pero el plazo antes dicho fue prorrogado voluntariamente por ambas partes contratantes por otro período igual, es decir por un año mas el cual venció el día XXXX XX XXXXX DEL AÑO DOS MIL SIETE. Debido al vencimiento de la prórroga del plazo, el día xxxx xx xxxxx del año en curso, mi mandante entregó en esa misma fecha a la señora Xxx Midan Xxxxxxxx xx Xxxxx, carta de desahucio, comunicándole que a partir de esa fecha le concedía sesenta días para desocupar el inmueble arrendado y cuyo canon de arrendamiento por ese tiempo no debía ser pagado. PERO ES EL CASO QUE HAN TRANSCURRIDO LOS SESENTA DIAS CONCEDIDOS A LA XXXXXX XX XXXXX Y ÉSTA NO HA DESOCUPADO VOLUNTARIAMENTE EL INMUEBLE ARRENDADO, RAZÓN POR LA CUAL VENGO EN LA CALIDAD ANTES DICHA A DEMANDARLA Y A PEDIR LA TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE ESTA CELEBRÓ CON MI MANDANTE EL DÍA DIEZ DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL CINCO, EN VIRTUD DE HABER VENCIDO LA

PRORROGA DEL PLAZO Y EL PLAZO DEL DESAHUCIO. (...) mi representada entregó en original el documento del desahucio a la demandada y. ésta se negó a firmar una copia de recibida, en vista de lo cual presentó declaración jurada de la xxxxxx Xxxxxxxx viuda de Panamá y de la que consta que ésta daba por terminado el contrato de arrendamiento celebrado el diez de febrero del año dos mil cinco; que se concedía a la demandada un plazo de sesenta días para desocupar voluntariamente el inmueble a partir del xxxx xx xxxxx del año en curso y que vencería el treinta xx xxxx del corriente año; que se exoneraba a la xxxxxx xx Xxxxx del pago de los cánones xx xxxxx y mayo del presente año, entre otras cosas. (...) PIDO: (...) en sentencia definitiva se declare terminado el contrato de arrendamiento base de la presente acción celebrado entre mi poderdante señora XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX VIUDA DE PANAMA, en su calidad de arrendante, y la señora XXX XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX, en su calidad de arrendataria, (...) y se ordene la desocupación del inmueble arrendado; (...)" (sic).

II- El Juez Tercero de lo Civil, de esta ciudad, se declaró incompetente para conocer de la demanda que le fue planteada, por lo que remitió al Juzgado Segundo de lo Mercantil, el cual admitió la competencia y la demanda corriendo traslado al demandado, compareciendo

el abogado XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX, en su calidad de Apoderado General Judicial de la demandada, contestando la demanda en sentido negativo y alegando las excepciones de Oscuridad e Ineptitud de la demanda y la de Ilegitimidad de la demandante. Se abrió a pruebas el proceso, habiendo la parte demandada, presentado copia certificada por notario de recibos de pagos de cánones, así como recibos de ingreso del Ministerio de Hacienda, en concepto de consignación de cantidad de dinero en pago, de cánones, presentó testigos para ser examinados, los cuales vertieron sus deposiciones, luego se muestra parte para actuar conjunta o separadamente con la abogada CAMPOS, el abogado XXXXX XXXXXX XXXXXXX XXXX, como apoderado de la parte actora.

Se dicta la respectiva sentencia, el día once de septiembre del año próximo recién pasado, la que fue notificada a ambas partes, no estando conforme con la sentencia se recurre en apelación para ante esta Cámara.

En esta instancia se tuvo por parte apelante al abogado XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX, en la calidad antes relacionada, por lo que se le dió traslado para que dentro de término expresara agravios; habiendo manifestado en abstracto: " (...) La sentencia recurrida debe ser declarada nula, por haber sido pronunciada en contra xx xxx expresa y terminante; asimismo, ha sido pronunciada por Juez Incompetente, por razón de la materia. El juicio en referencia fue iniciado, tal como consta a folios 1 y 2, de la pieza principal, ante el señor Xxxx Tercero de lo Civil de este Distrito Judicial, quien por resolución de las nueve horas y veinte minutos del día treinta y uno de julio del año dos mil siete, se declaró incompetente; en virtud de Sentencia Pronunciada en Juicio Sumario de Terminación de Contrato de Arrendamiento, desocupación y reclamo de cánones adeudados, referencia 3-30C-07, por apelación promovida ante la Cámara Segunda de lo Civil de la Primera Sección del Centro, en razón de que la materia para conocer de la demanda contra la señora Xxx Midan Xxxxx, establece que "los arrendamientos de inmuebles cuyo objeto sea el de constituir en ellos un establecimiento comercial, pasan .a formar parte de los elementos esenciales de la empresa y por ende la ley atribuye la calidad de cosa mercantil". En ese sentido, dispone el Art. 1 X.Xxx. que los comerciantes, los actos y las cosas mercantiles se regirán por las disposiciones contenidas en dicho código y en las demás leyes mercantiles. Antes de pronunciar tan desafortunada resolución, el señor Xxxx Tercero de lo Civil, debió declarar improponible la demanda, pues ésta además de inepta, no debió habérsele dado trámite alguno y si en base a las fundamentaciones hechas se declaraba incompetente, debió

enviar los autos al tribunal correspondiente; más sin embargo lo envió a tribunal incompetente. La señora Xxxxx Xxxxxxx de lo Mercantil, sin haber hecho prevención alguna a la demandante, dió curso indebidamente a la demanda; tanto así, que no se percató que en el término de prueba, en calidad en que actúo, presenté el testimonio de los señores Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx y Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx; testigos que de manera unánime y contestes en personas y hechos, tiempos, lugares y circunstancias, dichos testigos claramente manifiestan que mi representada reside en el local arrendado. No obstante lo declarado por los testigos mencionados, la señora Xxxxx Xxxxxxx de lo Mercantil, pronunció Sentencia Definitiva, declarando la terminación del contrato; sentencia que como dije en el preámbulo de esta exposición, es nula y así debe declararse, en virtud de que la señora Xxxx Sentenciadora era incompetente para pronunciar sentencia definitiva en razón de que no tuvo en cuenta lo previsto en el art. 422 Pr., que dice: "ningún Juez o Tribunal (...)" Si se hubiera tenido en cuenta el contenido del artículo transcrito, dicha Jueza claramente se hubiese percatado de su incompetencia y haber resuelto al respecto, declarándose incompetente en el entendido de lo que establece el Artículo Uno de la Ley de Inquilinato.- (...). En el contrato de arrendamiento, en la parte relativa a sometimientos y renuncias; ambas contratantes establecieron: "CLAUSULAS VIII) La Arrendataria será responsable de los daños que ocasionare a terceros (vecinos del lugar) y para los efectos legales del presente contrato, señalan como domicilio especial la Ciudad de San Xxxxxxxx, a cuyos tribunales de Inquilinato se someten expresamente". El desconocimiento del artículo 1, literal b) de la Ley de Inquilinato, o falta de cumplimiento a lo que prescribe el Art. 422 Pr. ha dado como resultado una sentencia definitiva, llena de vicios, pues no sólo es nula la sentencia, sino todo el juicio; habida cuenta de que la Ley de Inquilinato es una ley especial y ésta priva sobre la general. Obsérvese que la demandante no probó: a) Que el establecimiento comercial instalado en el local arrendado su activo excede de (C 15,000.00) Quince mil colones; y b) que mi mandante, señora Xxx Midan Xxxxxxxx xx Xxxxx, no reside en el local arrendado. El vicio que acarrea nulidad y que afecta la Sentencia Definitiva recurrida, de conformidad al Art. 1130 Pr., ese de las nulidades que no pueden cubrirse ni aún con expreso consentimiento de las partes y en el presente caso y como se ha expuesto, estamos en presencia de nulidad absoluta por incompetencia de jurisdicción, la cual no .ha podido prorrogarse por tratarse de materias distintas, lo que obliga se prevenga .a la señora Xxxxx Xxxxxxx de Lo Mercantil de este Distrito Judicial, mayor empeño en el despacho de las causas. De conformidad a la ley y a la doctrina, la competencia por razón de

la materia es improrrogable. Por otra parte, la Demanda es inepta y como tal debió haber sido declarada inadmisible, tomando en cuenta lo manifestado por la demandante; el contrato en mención fue prorrogado de manera voluntaria por arrendante y arrendataria, por un año, habiéndose prorrogado automáticamente por otro u otros períodos iguales.- La carta que se menciona y que corre agregada a fs. 11 de la pieza principal, caso de haber sido presentada a mi mandante; ésta ha sido luego de haberse prorrogado automáticamente el contrato; dicha carta está fechada xxxx xx xxxxx del año dos mil siete y el contrato expiró y se prorrogó de forma automática el día diez de febrero del año dos mil siete. En este estado Honorable Cámara, te recuerdo que los derechos consagrados al inquilino, son de carácter irrenunciable, de conformidad al art. 2 de la Ley de Inquilinato. Además debe tener presente el contenido de Art. 6 de la Ley de Inquilinato. (...) Por las razones antes expuestas y disposiciones legales antes citadas, el suscrito considera que la Sentencia Definitiva recurrida, está viciada de nulidad, de conformidad al Art. 1130 Pr. en virtud de que la Señora Xxxxx Xxxxxxx de lo Mercantil, es y ha sido en todo momento incompetente para conocer de la demanda planteada, y que la competencia de jurisdicción es también improrrogable por razón de la materia; nulidad Honorable Cámara que deberás declarar. (...) PIDO: (...) En Sentencia Definitiva, declaréis nulo todo lo actuado y la sentencia definitiva recurrida, por estar todo viciado de nulidad por incompetencia de jurisdicción por razón de la materia, y ésta no puede ser prorrogada... (Sic)"".

Expresados los agravios en los términos antes consignados, se corrió traslado a la parte apelada para que contestase agravios quien lo evacua en el sentido de que refuta cada uno de los puntos vertidos por el apelante, pidiendo que se ratifique la sentencia venida en apelación por estar apegada a derecho.

III.- Es preciso considerar previamente a analizar los agravios denunciados que el escrito que los contiene, el apelante se ha referido al señor Xxxx Aquo, como Xxxxx, cuando el titular que preside el Juzgado Segundo de lo Mercantil de San Xxxxxxxx, es Juez; siendo procedente hacerle la advertencia al apelante que se refiera en lo sucesivo a los titulares de un Juzgado atendiendo a su género.

Ahora bien, en lo concerniente a los agravios denunciados, se ha hecho mención de la incompetencia en razón de la materia del Juez A quo, lo que es causal de nulidad a tenor del Art. 1130 Pr.C.; sustentando tal nulidad el apelante en que la Ley aplicable es la Ley de Inquilinato, a tenor del Articulo 1 literal b); sin embargo esta disposición plantea

dos supuestos que deben converger para que opere, el primero que la casa o local arrendado se destine para instalar un establecimiento comercial cuyo activo no exceda de quince mil colones y segundo el supuesto que el inquilino sea el dueño del negocio y habite el establecimiento; es decir, que ambos supuestos deben simultáneamente converger para que se de la condición con la que se aplique dicha normativa, de lo contrario se regirá por las normas comunes.

Apreciándose en autos, que la demanda plantea una pretensión encaminada a declarar la terminación de contrato de arrendamiento por haberse hecho caducar su plazo por desahucio; evocándose a la normativa común y no de la Ley de Inquilinato, lo que es una presunción que la parte actora relaciona como un hecho, y no corresponde con los supuestos del Art. 1 literal b) de la Ley en referencia, por lo que es atribuible a quien alega la nulidad en virtud de aseverar que concurren esos supuestos, probar los mismos; lo que si bien, fue alegado por el apelante, únicamente procuró probar con testigos que la demandada vivía en el inmueble arrendado, no así que el negocio pertenecía a la demandada y que cuyo activo sobrepasará los quince mil colones, con el objeto de desvirtuar la presunción de la aseveración contenida en la pretensión; por lo que ésta fue puesta del conocimiento en un primer momento ante el Juez Tercero de lo Civil de esta ciudad, declarándose incompetente, ya que advirtió del contrato, que el objeto del arriendo es para negocio de locales comerciales; remitiéndolo al Juez Segundo de lo Mercantil, quien tuvo a bien dar el procedimiento, regulado en el Art. 59 de la Ley de Procedimientos Mercantiles, en relación a los Arts. 975,976 y 977 Pr.C. Por consiguiente, no media nulidad alguna en razón de incompetencia por materia.-

En cuanto a los otros agravios, es pertinente realizar un análisis del contrato arrendamiento agregado a fs. 8 a 10 p.p., el cual contiene entre sus cláusulas, una aparente contradicción, y se dice aparente puesto que haciendo uso de lo dispuesto en el Art. 1435 C.C., se armonizan las mismas en pos de dotar un sentido pleno y congruente al contrato de arrendamiento; en tanto que en la Cláusula Segunda se afirma que el plazo del arriendo es de un año no prorrogable, sin embargo, en la cláusula siguiente, es decir, tercera, se habilita la opción de prorrogar el arriendo del inmueble, vencido el plazo de un año, con la salvedad que se incrementaría el valor del canon; sin embargo, no consta en el mismo contrato el lapso de tiempo en que vencería la prórroga del arriendo, ya que éste no se especificó; lo que implica conforme a dispuesto en el Art.. 1739 C.C: que es requerido que

opere la figura del desahucio, en contraposición de lo regulado en el Art.1 1742 C.C., en que no es necesario el desahucio, cuando existe plenamente fijado un plazo de duración del arriendo por consiguiente, el desahucio opera plenamente al caso de autos, conforme al hecho de que no se fijó el plazo de duración de la prórroga lo que constituye un análisis preliminar como parte: de los presupuestos procesales para conformar una pretensión en la demanda, y que ésta sea dable, tramitar por avocarse los presupuestos de configuración plena de la relación jurídico procesal encaminada a obtener la satisfacción ya sea estimativa o no de la pretensión.- En relación a esto, se aprecia que dada la naturaleza de la pretensión relativa a que se declare la terminación de un contrato de arrendamiento, del que se observa que no existe plazo de duración en la prórroga del mismo, lo que toma exigible la concurrencia de un requisito sine quanon; siendo éste el desahucio de la otra parte contratante. Dicho desahucio la actora lo ha pretendido acreditar con la declaración jurada de la arrendante, a fs. 10 p.p. y una copia simple de una carta fechada xxxx xx xxxxx de 2007, agregada a 11 p.p. lo que no acredita fehacientemente que se haya desahuciado a la arrendataria, hoy demandada, ya que la copia no evidencia que se entregó original de la misma a la arrendataria, y la declaración jurada de la actora, no puede acreditar una circunstancia o hecho que debe ser constatable cual es, poner del conocimiento a la arrendataria que la duración del arriendo ha sido fijado, para efectos de terminación del contrato. Por lo tanto, el actor activó al ente jurisdiccional sin reunir plenamente los presupuestos procesales para dar inicio al reclamo planteado en la demanda, como es un documento que conceda la certeza que se haya verificado el desahucio al arrendatario; y que ello le concede el interés legitimo de poder formular el reclamo de declarar la terminación de contrato; por lo que estamos en presencia de uno de los presupuestos que dan lugar a la figura que la doctrina y la misma legislación de procedimientos contempla como Ineptitud de la demanda, como forma de rechazar una pretensión en la demanda, por adolecer de ciertos supuestos, los cuales han sido recogidos por la misma jurisprudencia de la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, (sentencia ref. 287 SM, de fecha xxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxx xxx 0000, xxxxx xxxxx), xxx xxxxxx son a saber: "a) Cuando falta legítimo contradictor, b) Cuando el actor en la causa carece de interés legitimo y c) Cuando existe error en la acción, es decir, cuando la vía utilizada para el ejercicio de la pretensión, no es la correcta".- Asimismo define la ineptitud de la demanda la misma jurisprudencia como: " aquella situación procesal

caracterizada, fundamentalmente, por la no existencia en el proceso de adecuada e idónea forma de la relación procesal, que imposibilita entrar al conocimiento del fondo de la cuestión debatida, o sea, pues, que la ineptitud de la demanda se produce en virtud de no existir una idónea forma de relación procesal, (...) y se imposibilita procesalmente hablando, entrar a conocer el fondo de la cuestión" (Revista Judicial, Tomó LXXVII, página 440); concurriendo el supuesto del literal b) como ya se ha explicado.

Por consiguiente, es procedente declarar sin lugar la nulidad del proceso, en razón de incompetencia por materia; revocar la sentencia venida en apelación y declarar la ineptitud de la demanda por la circunstancia antes mencionada.

POR TANTO: En cumplimiento a las disposiciones legales citadas, consideraciones expuestas y Arts. 439, 1089 y 1092 Pr.C., a nombre de la República de El Xxxxxxxx, DIJERON: A) Revócase la sentencia venida en apelación; B) Declárase sin lugar la nulidad del proceso por incompetencia en razón de la materia; C) Declárase Inepta la demanda por falta de interés legítimo del actor, como ya se expresó; y D) Xxxxxxxxx al apelante en las costas procesales y a los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

Vuelva la pieza principal al Juzgado de origen con certificación xx xxx.

Pronunciada por las Señoras Magistradas que la suscriben.