CONTRATO GESTION INTEGRAL DE PROYECTO Gestión llave en mano de un proyecto Inmobiliario Propiedad: Banco Gestor: Promotor Inmobiliario En el caso de firmarse a raíz de una dacción en pago se firman tres documentos: Compraventa Contrato de Gestión...
CONTRATO GESTION INTEGRAL DE PROYECTO
Gestión llave en mano de un proyecto Inmobiliario
Propiedad: Banco Gestor: Promotor Inmobiliario
En el caso de firmarse a raíz de una dacción en pago se firman tres documentos:
Compraventa
Contrato de Gestión Integral
Contrato de Comercialización
En el apartado de MANIFESTACIONES:
En los tres contratos se hace mención del carácter unitario y motivación común, única causa de los mismos.
Adquisición para destinar el precio a cancelar/ minorar deuda. Respaldar la continuidad del grupo dotando de los fondos necesarios al plan de viabilidad, con mantenimiento de los puestos de trabajo.
Se trata de desarrollos de proyecto inmobiliario tanto en su vertiente de conceptualización , diseño, proyección, dirección, contratación, gestión económica, construcción y comercialización
Con carácter previo a la firma ambas partes han realizado un estudio económico, comercial y técnico oportuno para el desarrollo del Proyecto Inmobiliario.
En algunos casos ya existe, y forma parte de la compraventa lo siguiente:
Proyecto y Licencia de Segregación ( Ej: En caso de una parcela susceptible de ser divisible en varias fases)
Proyecto básico de edificación a construir
Estudio geotécnico
Memoria de calidades
Licencia de Obras Mayores
Se menciona una web donde ir colgando la información que se va generando durante el proceso, para acceso de ambas partes
Se describen las fases a realizar ( fases técnico-administrativas, con edificabilidad, nº viviendas y parkings estimados-previstos) y se subdivide en fases comerciales, según un Plan de Negocio y en base a una edificabilidad total .
Ejemplo: Edificabilidad total 30.0000m2
2 fases técnico administrativas y cada una de ellas 2 o 3 fases comerciales
El efectivo inicio de cada una de las fases Comerciales, y a pesar de lo que se establezca inicialmente en el Plan de Negocio que se anexa, estará vinculado al avance de comercialización que se negocie.
Hay un calendario preliminar en el Plan de Negocio, respetándose los meses de desarrollo establecidos para cada una de las fases.
Se iniciará cada fase a través de una adenda al Contrato.
Es usual que cada fase tenga una duraciónde 30 meses desde el inicio de la gestión ( 24 meses construcción hasta suscripción Acta de Entrega).
Se adjunta un Plan de Negocio con una necesidad de inversión económica y un planning. El plan de Xxxxxxx recoge tanto los ingresos como los gastos.
Se irá adecuando el Plan de Negocio a cada una de las fases comerciales.
Con carácter previo al inicio de cada una de las fases siguientes, se concretará el Plan de Negocio para la correspondiente fase , ajustándose al contrato inicial, mediante adenda.
En el apartado CLAUSULAS:
Claúsula Primera: Objeto del Encargo:
Gestión Llave en Mano del Proyecto Inmobiliario. Se establecen Misiones.
Misión 1: Gestión de Promoción
Programación General ( Definición Producto, Planificación general-hitos-seguimiento, Programación económica-Control y seguimiento, Coordinación general con intervinientes)
Gestión de proyectos ( Revisión del Proyecto, Ingeniería y análisis de viabilidad, auditorías de Proyecto)
Gestión de Licencias ( Obras, Legalización del Edificio) y Seguros ( Decenal, TRC, RC,…)
Gestión de la información ( actas reuniones, informes mensuales, gestión documental tipo ONDH y acta final de obras)
Misión 2: Gestión de Construcción
Gestión Construcción ( Contratación y Compras, Licitaciones, Supervisión y Coordinación General de las Obras, Coordinación de Industriales y Compañías de suministros, recepción de las obras, contratación mantenimientos y suministros necesarios)
Gestión Económica y Plazos ( Control de costes presupuestario, Control de certificación –Facturación y Pago, Control y seguimiento de Calendario)
Gestión de compañías de servicios
Supervisión control de calidad
Supervisión de seguridad y salud en Obra
Gestión de post-venta
Misión 3: Gestión Técnica
Redacción de Anteproyectos
Redacción del Proyecto Básico ( necesario para pedir Licencia Obras)
Redacción del Proyecto de Ejecución ( Memoria , Planos, pliego de condiciones y presupuesto de capítulos)
Dirección de las Obras ( Dirección Facultativa), Dirección Ejecución de las Obras ( Arquitectos). Coordinación Seguridad y Salud. Control de la obra
Asistencia a la obra, visitas….
Emisión Certificado Final de Obras
Colaborar en trámites, Licencia 1ª ocupación, comunicaciones al Ayuntamiento
Preparación Planos Comerciales de las unidades resultantes
Claúsula 2ª: Proyecto Inmobiliario. Fases
Inicio de cada fase ligado al avance de comercialización
Regla estándar:
Pago inicio gestión de la promoción y gestión técnica de proyectos hasta obtención Licencia de Obras. 60% comercialización fase anterior
Para inicio ejecución obras, además debe existir un 40% de contratos de las viviendas de esa fase
El inicio de comercialización, se iniciará una vez que esté avanzada la localización de la fase anterior en un 75% ( contrato privado). Excepto 1ª fase
Claúsula 3ª: Modificaciones sustanciales
Hay modificaciones sustanciales cuando se altera el diseño, distribución de las viviendas, fachadas, accesos, zonas comunes
Cuando se altera la superficie en más del 5% arriba o abajo
Calidades de los materiales y acabados
Si la propiedad desea modificar sustancialmente el Proyecto, deberá informar al Gestor y el coste ( desviación del Presupuesto) lo asumirá la propiedad
Claúsula 4ª: Costes del Proyecto Inmobiliario
Incluye costes de urbanización
En el Plan de Xxxxxxx se establecen partidas fijas que no requerirán nuevo consenso, al ser cantidades máximas o métodos fijos para su cálculo:
Precio máximo de construcción para cada fase. Se concreta para la 1ª fase
Honorarios técnicos ( Arquitecto, Aparejador, Coordinador Seguridad y Salud, Control de Calidad,….). Ejemplo: 5,5% sobre precio construcción
Gastos financieros ( Euribor+3; Comisión apertura sobre Cash Flow de la Inv. Total sin computar el suelo).
Gastos de gestión: 6,5% s/ base inversión total ( excepto coste suelo, costes financieros y comercialización).
Gastos de personal comercial. Ej: 3.000€/ mes. Se fija también nº de vendedores oficina venta
Claúsula 5ª- Precio de Gestión
Base de cálculo: Costes del proyecto ( excepto gastos adquisición finca, gastos comerciales y costes financieros)
Precio: 6,5% s/ Base de cálculo + iva. Sin retenciones
Claúsula 6ª: Forma de pago de los Costes del Proyecto Inmobiliario y del Precio de Gestión
Con carácter mensual
Se designa un Project Manager o Project Monitoring al que el Gestor ( promotor) debe informar
Procedimiento de pago:
Gestor debe presentar facturación conforme avance Proyecto, con validación del Project Monitoring. Incluye: a) Costes del Proyecto realmente ejecutados ( importe debido a 3ªs personas). Con desglose por partidas b)Precio de Gestión ( el 6,5% del coste dividido en pagos mensuales)c) Suplidos ( licencias, gastos fiscales y jurídicos, seguro decenal)
Complementario: Certificación avance obra con aprobación. Dirección Facultativa. Copia facturas emitidas por los terceros al Gestor. Justificante transferencias realizadas hasta el momento a proveedores ( respecto a lo ya cobrado del Banco-Inmobiliaria)
Se establece que la factura será abonada en el plazo de 30 días desde el visto bueno del Project Monitoring de toda la documentación y factura.
Se retendrá un 5% del importe de cada factura por los conceptos de costes de construcción y de honorarios técnicos. Como garantía de cumplimiento de todas las obligaciones del Gestor ( correcta ejecución , reparación de defectos y remates…)
Ese 5% lo recupera el gestor al cabo de un año desde la firma del Acta de Entrega o bien se sustituye por un aval a primer requerimiento que debe entregar el industrial.
Claúsula Séptima: Obligaciones respecto del Proyecto Inmobiliario
Obligaciones del Gestor:
Atender Plan de Negocio, cumplimiento de plazos (meses de desarrollo),cumplimiento memoria de calidades
Obligación de incluir en los contratos con los subcontratistas una serie de claúsulas que protegen al Banco ( Inmobiliaria)
Reuniones mensuales de Comisión de coordinación de la que forma parte el Banco Project Monitoring y gestores promoción.
Otras claúsulas:
Obligaciones tributarias y laborales del Gestor Integral: El gestor tiene que estar en todo momento al corriente de pago ( certificado) con la AEAT y con la Seguridad Social
Otras obligaciones: Seguridad y salud. El gestor realizará el Estudio de Seguridad y Salud antes de iniciar la actividad. Elaborará el Plan de Seguridad y Salud
Responsabilidad: El Gestor responderá en función de lo previsto en la LOE ( 1, 3 y 10 años)
Riesgos y seguros: Póliza TRC, Póliza de Responsab. Civil Construcción ( debe asegurarse a todos, propiedad, gestor, contratistas, etc…), póliza de responsabilidad medioambiental
Claúsula Terminación del Proyecto Inmobiliario:
Inspección previa: 1 mes antelación a la finalización
Se fijan las condiciones para la entrega: libre de defectos y remates, suministros conectados, acta final de obra inscrita, procedimiento de entrega, suscripción acta entrega propiedad y gestor.
Se marcan las consecuencias del retraso en la entrega. Penalizaciones ( Ej: Retraso de 1 mes, 750€ por cada día de retraso; a partir de 60 días 2.500€…). Más de 2 meses se podrá resolver el contrato
Claúsula consecuencias incumplimiento contrato
Claúsula Cesión Encargo