CONTRATO DE ARRENDAMIENTO) promovido por * * * *


Guadalajara, Jalisco, a 18 dieciocho xx xxxxx de 2018 dos mil dieciocho.


V I S T O S.- Para resolver nuevamente los autos del Toca de apelación número 74/2016, derivado del juicio CIVIL SUMARIO (ACCIÓN DE TERMINACIÓN DE

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO) promovido por * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, a través de su Apoderada * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, en contra de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, ventilado en el Juzgado Décimo Tercero de lo Civil perteneciente al Primer Partido Judicial del Estado de Jalisco, bajo expediente número 346/2015; en cumplimiento al fallo protector dictado dentro del juicio xx Xxxxxx Directo números 508/2017, del índice del TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, y;


X X X X X X X X X X X:


1º. De las actuaciones judiciales de primer grado se desprende que la parte actora, demandó de los pasivos antes señalados:


“A).- Por la DECLARACIÓN JUDICIAL de que ha TERMINADO el Contrato de Arrendamiento que mi representada CELEBRÓ con la señora * * * * * * * *

* * * * * * * * (* * * * * * * *) * * * * * * * * en su carácter de Arrendataria y el Señor * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de Fiador el día * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, respecto de * * * *

* * * * marcado con el número * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, comprendido por una superficie total aproximada de * * * * * * * *,* * * * * * * * * * *

* * * * * (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * (* * * * * * * *) * * * * * * * * * * * * * * * *) cubiertos por las siguientes cuentas prediales: * * *


* * * * */* * * * * * * */* * * * * * * * correspondiente al LOTE * * * * * * * * * * * * * * *

*, * * * * * * * */* * * * * * * */* * * * * * * * correspondiente al LOTE * * * * * * * * * * * * * * *

* y * * * * * * * */* * * * * * * */* * * * * * * * correspondiente al Lote * * * * * * * * * * * * * * *

*, y consecuentemente por la DESOCUPACIÓN y ENTREGA del Inmueble materia del Arrendamiento en el mismo buen estado en que se encontraba el día de la CELEBRACIÓN del Contrato de Arrendamiento de referencia;


B).- Por el PAGO de la CANTIDAD de $* * * * * *

* *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * */* * * * * * *

* * * * * * * * *.* * * * * * * *.) por concepto xx XXXXX vencida e insoluta correspondiente a los MESES de * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, * *

* * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, a razón de $* * * *

* * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * */* * * * * * * * * * * * * * * *.* * * * *

* * *.) mensuales mas IVA, más las que se sigan VENCIENDO hasta que se ponga a DISPOSICIÓN de mi representada el inmueble materia del Arrendamiento;


C).- Por el PAGO de la CANTIDAD que resulte de CALCULAR el * * * * * * * *% (* * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * *) mensual al MONTO de las rentas vencidas y no pagadas el día de su VENCIMIENTO, a partir de la correspondiente fecha de vencimiento, y hasta su total liquidación conforme lo establece el Contrato de Arrendamiento en alusión;


D).- Por el PAGO de la CANTIDAD de * * * * * * *

*,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * */* * * * * * * * * * * * * * *

*.* * * * * * * *.) por CONCEPTO de PENALIDAD vencida e insoluta correspondiente a los MESES de *

* * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * *

* * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, *

* * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * *

* * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * *

* * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * *

*, * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * *

* *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *,

* * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, * *


* * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *, * * * * * * * *, * * * * * * * *, *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *, a razón de $* * * * * * * *,* * *

* * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * */*

* * * * * * * * * * * * * * *.* * * * * * * *) mensuales, más las que sigan VENCIENDO hasta que ponga a DISPOSICIÓN de mi representada el INMUEBLE materia del ARRENDAMIENTO, a razón de

$* * * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * */* * * * * * * * * * * * * * *

*.* * * * * * * *) mensuales, en términos del Contrato fundatorio de la presente demanda; haciendo la pertinente ACLARACIÓN en el sentido de que DEMANDO solo la CANTIDAD de $* * * * * * *

*,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * */* * * * * * * * * * * * * * * *.* * * * * * * *) mensuales, que corresponde solo al equivalente al monto de la renta mensual, mas ( sic) no así la adición del * * * * * * * *% al monto de la renta, pues la penalidad no debe REBASAR el MONTO de la OBLIGACIÓN PRINCIPAL.


E).- Por la EXHIBICIÓN y ENTREGA del último RECIBO de PAGO de SERVICIO de consumo de AGUA POTABLE y ENERGÍA ELÉCTRICA del inmueble arrendado, mensual o en su caso parcial debidamente LIQUIDADO a la fecha de desocupación y entrega del Inmueble en cita, así como por el finiquito correspondiente al contrato de suministro de energía eléctrica, y por la constancia de baja de la LICENCIA respecto del NEGOCIÓ ( sic) que la parte demandada ESTABLECIÓ en dicho Inmueble, en TÉRMINOS del Documento Fundatorio;


F).- Por el PAGO de GASTOS, y COSTAS que se ORIGINEN por el presente juicio”.


Admitida que fue la demanda en la vía y forma propuestas, se emplazó a los pasivos, quienes oportunamente comparecieron a dar contestación a la demanda incoada en su contra, oponiendo excepciones y defensas; y agotadas que fueron las etapas procesales correspondientes, con fecha 25 veinticinco de septiembre de 2015 dos mil quince se pronunció sentencia definitiva, que en sus puntos propositivos decretó lo siguiente:


“PRIMERA.- La competencia, vía y personalidad queda acreditada en autos.


SEGUNDA.- Se declara la improcedencia de la acción intentada por la parte actora, al haberse justificado el derecho de prórroga reclamada, por la parte demandada, conforme a los razonamientos ventilados en el considerando segundo de la presente resolución.


CUARTA (sic).- Se declara procedente el derecho de Prórroga del Contrato de Arrendamiento celebrado entre * * * * * * * * (* * * * * * * *) * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * y los demandados * * * * * * * * * * * * * * *

* (* * * * * * * *) * * * * * * * * en su calidad de arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * *, respecto del local marcado con el número *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, comprendido en una superficie aproximada de * * * * * * * *,* *

* * * * * *.* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, en consecuencia;


QUINTA (sic).- Ha lugar a declarar procedente el derecho de prórroga del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, por el término de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, a partir del día * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, para concluir el día * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, fecha en la cual en los términos del artículo 687 del Enjuiciamiento Civil del Estado, una vez vencida la misma, se deberá de ordenar la desocupación del inmueble, sin que sea necesario que las partes lo hagan valer en juicio posterior


SEXTA (sic).- Se declara que queda subsistente la obligación de los demandados * * * * * * * * * *

* * * * * * (* * * * * * * *) * * * * * * * * en su calidad de arrendatario y * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, se ( sic) seguir cubriendo el pago de las rentas en tiempo y forma en cumplimiento de la obligación de pago que le impone el artículo 2005 fracción I del Código Civil del Estado.


XXXXXXX (sic).- Se dejan a salvo de los derechos de la parte actora para efecto de poder ejercitar la Terminación del Contrato de arrendamiento por diversa causal de la que fue materia de la presente litis.



OCTAVA (sic).- Se absuelve a las partes del pago de las costas correspondientes a la presente instancia por los razonamientos vertidos en el considerando cuarto de la presente resolución”.


2º. En contra de dicha resolución, * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, apoderada de la parte actora y * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * representante común de los demandados, se alzaron en apelación, la que se admitió en EFECTO DEVOLUTIVO, ordenando la remisión de las actuaciones y documentos a la Superioridad para la substanciación del recurso. Turnado que fue a esta Sala, por auto de fecha 08 ocho de febrero del año 2016 dos mil dieciséis se avocó al conocimiento de la controversia en estudio, confirmando la calificación del grado realizada por el Juez de Primera Instancia, asimismo se le tuvo a los apelantes expresando agravios y se ordenó dar vista a las partes apeladas para que manifestaran lo que a su derecho corresponda; y finalmente, se ordenó reservar los autos para dictar sentencia, misma que se pronunció el día 30 treinta xx Xxxxx de año 2016 dos mil dieciséis, que REVOCÓ el fallo apelado, para quedar de la siguiente forma:


“PRIMERA.- La competencia, personalidad y la vía fueron presupuestos procesales que quedaron acreditados en autos.


SEGUNDA.- La parte actora * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, por conducto de su apoderada * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * acreditó los elementos constitutitos de la acción de terminación de contrato que ejercitó; en tanto que los demandados * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * *, justificaron parcialmente sus excepciones; en consecuencia:


TERCERA.- Se declara judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento que las partes celebraron el día * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *


* * *, respecto del inmueble marcado con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * *, * * * * * * * *; por tanto, se condena a la inquilina * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * a la desocupación y entrega a favor de la actora del local arrendado, para lo cual se le concede un plazo xx xxxxxx de QUINCE DIAS NATURALES conforme lo previene el artículo 688 de la Ley Adjetiva Civil local, en el entendido que de no hacerlo voluntariamente dentro del lapso concedido se procederá al lanzamiento forzoso.


CUARTA.- Se condena a los reos al pago de las rentas vencidas y no pagadas a partir del mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, y hasta la desocupación y entrega del inmueble arrendado, a razón de $* * * * * * * *,* * * * *

* * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * */* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * *) mas el impuesto al valor agregado, o en su caso, para que justifiquen haber cubierto o consignado dichas pensiones rentísticas.


QUINTA.- De igual manera, en términos de lo previsto en la segunda cláusula del contrato de xxxxxx, se condena a los demandados al pago de intereses moratorios a razón del * * * * * * *

*% * * * * * * * * por ciento mensual sobre saldos insolutos partir de la pensión rentística relativa a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* y las posteriores que no se hayan pagado o que no llegaran a pagarse puntualmente dentro los primeros cinco días de cada mes; mismo cálculo que deberá realizarse de la forma ejemplificada en líneas precedentes.


SEXTA.- Se condena a la inquilina a la exhibición de los últimos recibos del servicio de energía eléctrica y agua con los que acredite estar al corriente en los pagos de dichos conceptos hasta el momento de la desocupación y entrega de la finca, así como por la exhibición de la constancia de baja de la licencia del negocio constituido en el local arrendado, o en caso contrario, ambos demandados deberán pagar las cantidades que por tales conceptos acredite el actor que se adeuden, destacándose que el pago de éstos, deberá comprender únicamente el plazo en que dure en posesión del inmuebles el inquilino.


SÉPTIMA.- Se absuelve a los demandados del pago de las rentas reclamadas por el accionante correspondientes a los meses de * * *


* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * al mes de * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, pues en la especie resultó procedente la excepción de pago de dichas pensiones; asimismo se absuelve a los pasivos del concepto reclamado por el actor en el inciso D) de la demanda inicial, consistentes en el pago de la pena convencional pactada, ello dados los razonamientos vertidos dentro del presente veredicto.


OCTAVA.- En términos del numeral 143 , fracción II, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, en virtud de que el demandante no obtuvo la totalidad de las prestaciones accesorias reclamadas, se absuelve a la parte demandada del pago de las costas de primer grado.


Sin embargo, con fundamento en lo previsto en el numeral 502 del Enjuiciamiento Civil del Estado, se condena a la parte reo al pago de los gastos y costas que pudieran l legar a generarse con la ejecución de la sentencia, pues basta que hayan sido condenados para que sean responsables de pagar los gastos que hipotéticamente puedan erogarse en la ejecución de las prestaciones declaradas procedentes”.


3º. Inconforme con esa determinación, * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, apoderada de la parte actora, interpuso demanda xx xxxxxx, la cual correspondió conocer al TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO,

bajo número 449 /2016, mismo que fue sobreseído al haber cesado los efectos del fallo reclamado.


De igual forma, * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * representante común de los demandados, disconforme con el fallo descrito en líneas precedentes, interpuso amparo directo, el que se radicó con el número 448/2016, del índice del TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, que

en sesión correspondiente al día dos de septiembre del año 2016 dos mil dieciséis, en el único resolutivo determinó en el sentido de que: “... la justicia de la

8 Expediente No. 346/2015 Sentencia Definitiva


unión ampara y protege a * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, por sí y como representante común de * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *, para los efectos precisados en el último considerando, contra la autoridad, y por el acto, que se mencionan en el resultando primero de esta ejecutoria...”, por tal motivo se reservaron los autos para los efectos que en esa resolución se trazaron, a la que se dio cabal cumplimiento mediante sentencia de segunda instancia de fecha 29 veintinueve de septiembre de 2016 dos mil dieciséis, en que se analizaron los presupuestos procesales relativos a la personalidad y la vía, y se insistió en REVOCAR el fallo definitivo de primer grado.


4°. Nuevamente, inconformes con dicha resolución, *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* *, en su carácter de apoderada de la parte actora, y * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, por sí y en representación común de * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, interpusieron demandas xx xxxxxx directo, las que se radicaron con los números 893/2016 y 894/2016, respectivamente, ambas del índice del TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.


En cumplimiento a los amparos 893/2016 y 894/2016, respectivamente, ambas del índice del TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO, SE DEJÓ INSUBSISTENTE la sentencia

pronunciada el 29 VEINTINUEVE DE SEPTIEMBRE DE 2016 DOS MIL DIECISÉIS, y se pronunció una diversa siguiendo los lineamientos trazados en los fallos protectores aludidos, para quedar en los siguientes términos:

9 Expediente No. 346/2015 Sentencia Definitiva


“PRIMERA.- La competencia, personalidad y la vía fueron presupuestos procesales que quedaron acreditados en autos.


SEGUNDA.- La parte actora * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, por conducto de su apoderada * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * acreditó los elementos constitutivos de la acción de terminación de contrato que ejercitó; en tanto que los demandados * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * *, justificaron parcialmente sus excepciones; en consecuencia:


TERCERA.- Se declara judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento que las partes celebraron el día * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * *, respecto del inmueble marcado con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * *, * * * * * * * *; por tanto, se condena a la inquilina * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * a la desocupación y entrega a favor de la actora del local arrendado, para lo cual se le concede un plazo xx xxxxxx de QUINCE DIAS NATURALES conforme lo previene el artículo 688 de la Ley Adjetiva Civil local, en el entendido que de no hacerlo voluntariamente dentro del lapso concedido se procederá al lanzamiento forzoso.


CUARTA.- Se condena a los reos al pago de las rentas vencidas y no pagadas a partir del mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, y hasta la desocupación y entrega del inmueble arrendado, a razón de $* * * * * * * *,* * * * *

* * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * */* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * *) más el impuesto al valor agregado, o en su caso, para que justifiquen haber cubierto o consignado dichas pensiones rentísticas.


QUINTA.- De igual manera, en términos de lo previsto en la segunda cláusula del contrato de xxxxxx y merced del análisis oficioso del tópico relativo a la usura, se condena a los demandados al pago de intereses moratorios a razón del * *

* * * * * *.* * * * * * * *% * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * por ciento mensual sobre saldos insolutos partir de la pensión rentística relativa a

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y las posteriores que no se hayan pagado o que no


llegaran a pagarse puntualmente dentro los primeros cinco días de cada mes; mismo cálculo que deberá realizarse de la forma ejemplificada en líneas precedentes.


SEXTA.- Se condena a los demandados a pagar a la parte actora, por concepto xx xxxx convencional, la cantidad de $* * * * * * * *,*

* * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * */* * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *) mensuales a partir de mes de * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y hasta la total desocupación y entrega del inmueble arrendado a favor de la arrendadora, cuyo monto deberá ser cuantificado en la etapa de ejecución de sentencia.


SÉPTIMA.- Se condena a la inquilina a la exhibición de los últimos recibos del servicio de energía eléctrica y agua con los que acredite estar al corriente en los pagos de dichos conceptos hasta el momento de la desocupación y entrega de la finca, así como por la exhibición de la constancia de baja de la licencia del negocio constituido en el local arrendado, o en caso contrario, ambos demandados deberán pagar las cantidades que por tales conceptos acredite el actor que se adeuden, destacándose que el pago de éstos, deberá comprender únicamente el plazo en que dure en posesión del inmueble el inquilino.


OCTAVA.- Se absuelve a los demandados del pago de las rentas reclamadas por el accionante correspondientes a los meses de * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * al mes de * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * *, pues en la especie resultó procedente la excepción de pago de dichas pensiones.


NOVENA.- En términos del numeral 143 , fracción II, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco y en virtud de que en la especie resultó parcialmente procedente la excepción de pago opuesta por los demandados, con lo cual la parte actora no obtuvo todas las prestaciones desde la época en que las reclamó, se absuelve a la parte demandada del pago de las costas de primer grado.


Sin embargo, con fundamento en lo previsto en el numeral 502 del Enjuiciamiento Civil del Estado, se condena a la parte reo al pago de los gastos y costas que pudieran l legar a generarse con la ejecución de la sentencia, pues basta


que hayan sido condenados para que sean responsables de pagar los gastos que hipotéticamente puedan erogarse en la ejecución de las prestaciones declaradas procedentes”.


6°. Inconforme con dicha resolución, * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por sí y en representación común de * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *, interpuso demanda xx xxxxxx directo, la que se radicó con el número 508/2017, del índice del TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.


7°. El día 10 xxxx xx Xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, se recibió el oficio número 442, procedente del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al cual se adjuntó copia debidamente autorizada de la resolución pronunciada por la Autoridad Federal el día 16 dieciséis xx xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, en los autos xxx xxxxxx directo 508 /2017, donde se consideró lo siguiente: “ ÚNICO.- LA JUSTICIA DE LA UNIÓN AMPARA

Y PROTEGE A * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *, POR SÍ Y COMO REPRESENTANTE COMÚN

DE * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, PARA LOS EFECTOS PRECISADOS.-


De igual forma, en el comunicado de mérito, con fundamento en el artículo 192 de la nueva Xxx xx Xxxxxx, se requirió a esta Autoridad para que en el término de tres días, se diera cumplimiento con la ejecutoria xx xxxxxx.


8°. Virtud de lo anterior, mediante proveído del día 12 doce xx xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, se dejó insubsistente la sentencia pronunciada el 18 dieciocho xx xxxx de 2017 dos mil diecisiete, reservándose los autos para dictar la nueva resolución. Y de igual forma, se solicitó a la Autoridad Federal la ampliación del plazo concedido para su cumplimiento por una sola ocasión.


Para el cumplimiento de la resolución pronunciada aprobada en sesión del día 16 dieciséis xx xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, de la que se desprende que la justicia de la unión ampara y protege a la parte quejosa contra actos de esta Sala, en los términos precisados en dicho fallo.


Por tanto, en cumplimiento a lo ordenado en el oficio mencionado en líneas precedentes y con fundamento en lo dispuesto por los artículos 192 y 193 de la Xxx xx Xxxxxx, se reservan las presentes actuaciones para pronunciar sentencia siguiendo los lineamientos trazados en el fallo protector aludido.


9º. La ejecutoria pronunciada dentro del juicio xx xxxxxx directo 508/2017 del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito establece sustancialmente lo siguiente:


• Se deje insubsistente la sentencia reclamada de dieciocho xx xxxx de dos mil diecisiete y en su lugar dicte otra en la que se reitere las consideraciones estimadas legales en la presente ejecutoria.


• Al pronunciarse sobre la prestación atinente al pago de la renta pactada en la cláusula “Quinta” del contrato fundatorio, confrontada con la diversa cláusula “Segunda” del mismo, determine si la pena convencional es usuraria o no, tomando en cuenta lo estimado en este veredicto, resolviendo enseguida, con plenitud de jurisdicción y debidamente fundado y motivado, conforme a derecho.


10°. En razón de lo anterior se procede a pronunciar nuevamente sentencia, atendiendo los lineamientos


precisados en la citada ejecutoria xx xxxxxx, lo que se hace en los términos siguientes:


X X X X X X X X X X X X X:


I. COMPETENCIA.- Esta Sala resulta competente para conocer y resolver el presente toca de apelación, de conformidad con lo dispuesto por la fracción I, del artículo 48 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado.


II. ESTUDIO

DE

LOS

PRESUPUESTOS

PROCESALES.- Previo

al

análisis

de los agravios

expresados por los apelantes, este Tribunal ante la obligación que le impone el artículo 87 penúltimo párrafo del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, que a continuación se transcribe:


“Artículo 87.- Las sentencias deberán ser claras, precisas y congruentes con la demanda y su contestación, con las demás pretensiones deducidas oportunamente y con las pruebas recibidas en el pleito que tengan relación con los hechos sujetos a debate, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hubieren sido controvertidos sin tomar en consideración hechos, ni pruebas distintas. Cuando los puntos litigiosos objeto del debate sean varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos.


Los jueces y tribunales tienen la obligación de examinar de oficio los presupuestos procesales y los elementos de la acción ejercitada.


A fin de garantizarle a los indígenas, el acceso pleno a la jurisdicción del estado en los procedimientos en que sean parte, el juez deberá considerar, al momento de dictar la resolución, sus usos, costumbres y especificidades culturales.”


Se procede al estudio oficioso de los presupuestos procesales, tal y como lo dispone la Jurisprudencia,


localizable en la Décima Época, Registro: 2003697, Instancia: Primera Sala, Tipo de Tesis: Jurisprudencia, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XX, Mayo de 2013, Tomo 1, Materia(s): Civil, Tesis: 1a./J. 13/2013 ( 10a.), Página: 337.


“PRESUPUESTOS PROCESALES. SU ESTUDIO OFICIOSO POR EL TRIBUNAL DE ALZADA, CONFORME AL ARTÍCULO 87 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO, NO LO LIMITA EL PRINCIPIO DE NON REFORMATIO IN PEIUS.

El citado precepto prevé que el tribunal de alzada debe analizar de oficio los presupuestos procesales. Ahora, si bien es cierto que la segunda instancia se abre sólo a petición de parte agraviada, también lo es que el ad quem puede modificar la resolución recurrida con base en los agravios expuestos y/o el examen oficioso que deba hacer de aquéllos, al estar constreñido a ello; de ahí que el requisito para actualizar la hipótesis referida conforme al citado artículo 87 , penúltimo párrafo, es que exista recurso de apelación, es decir, que se inicie tal instancia para que el tribunal ad quem esté constreñido a estudiar los presupuestos procesales, al margen de que dicho estudio favorezca o afecte la situación del apelante y, por tanto, su libertad de jurisdicción para analizar tales presupuestos no se encuentra limitada por el principio non reformatio in peius, locución latina que puede traducirse al español como "no reformar en peor" o "no reformar en perjuicio", utilizada en el ámbito del derecho procesal; ya que este principio opera cuando dichos presupuestos han quedado satisfechos.


Contradicción de tesis 18 /2012. Entre las sustentadas por el Segundo y el Quinto Tribunales Colegiados, ambos en Materia Civil del Tercer Circuito. 14 de noviembre de 2012. La votación se dividió en dos partes: mayoría de cuatro votos por lo que hace a la competencia. Disidente Xxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxx. Mayoría de cuatro votos respecto del fondo. Disidente: Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx. Ponente: Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx de Xxxxxx Xxxxxxxx. Secretario: Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxx.


Tesis de jurisprudencia 13/2013 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto


Tribunal, en sesión de fecha dieciséis de enero de dos mil trece.”


En principio, debe destacarse que conforme al Diccionario Jurídico Mexicano editado por el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, Porrúa, México, 1989 , página 2524, “Los Presupuestos Procesales” son: “Los requisitos o condiciones que deben cumplirse para la iniciación o el desarrollo válido de un proceso, o en su caso, para que pueda pronunciarse la resolución de fondo” .


Dentro de los aludidos presupuestos resaltan como sus especies, entre otros, lo relativo a la personalidad de las partes y la vía intentada, aspectos que se examinarán en los párrafos siguientes:


La personalidad de las partes se encuentra acreditada en autos de conformidad con lo dispuesto por el artículo 41 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, ya que la parte actora * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * *, compareció en su carácter de Apoderada General Judicial para Pleitos y Cobranzas de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, lo que justificó con el siguiente documento:


a) Copia certificada el día * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por la Licenciada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * *, Notario Público número * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, de la diversa copia certificada el * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por el Notario Público número * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * *

* *, Licenciado * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, correspondiente a la escritura


Pública número * * * * * * * *,* * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

pasada ante la fe de la Notario Público número *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, licenciado * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * *, el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *.


Documento que se tiene a la vista y atento a su naturaleza de conformidad a lo previsto en los artículos 399 y 400 del Código de Procedimientos Civiles del Estado es digna de valor probatorio pleno, cuyo contenido prueba las facultades de quien comparece a juicio.


En términos del ordinal 40 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, los demandados * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, comparecieron por su propio derecho en su escrito de contestación de demanda, quienes manifestaron ser mayores de edad, presumiéndose que están en ejercicio de sus derechos civiles.


Con lo anterior se acredita que ambas partes gozan de la capacidad legal y jurídica para obligarse y comparecer a juicio; aunando a que no existe prueba o indicio que limite su capacidad de ejercicio; cubriéndose con lo anterior los requerimientos necesarios que al respecto prevén los artículos 40, 41, 42 , 90, 91 y correlativos del Enjuiciamiento Civil del Estado.

La “Vía” queda satisfecha atendiendo a que la misma se encuentra contemplada en los supuestos del ordinal 618 fracción II y relativos del Cuerpo xx xxxxx citado con antelación, ya que versa sobre cuestiones que tiene por objeto el cumplimiento de las obligaciones establecidas por la ley o por las partes en un contrato de arrendamiento; arábigo en cita que para mejor claridad se copia:


“Artículo 618.- Se tramitarán como juicios sumarios:


I. Los que versen sobre pago o aseguración de alimentos;


II. Los que versen sobre cualquier cuestión relativa a los contratos de hipoteca, depósito, comodato, aparcería, transportes, hospedaje y los que tengan por objeto el cumplimiento de las obligaciones establecidas por la ley o por las partes en el arrendamiento;


III. La rendición de cuentas por tutores, administradores y por todas aquellas personas a quienes la ley o el contrato impongan esa obligación;


IV. Los interdictos;


V. La división de cosa común y las diferencias que entre los copropietarios surgieren en la administración, disfrute y en todo lo relativo a la cosa común;

VI. Los relacionados con la patria potestad, guarda y custodia, visitas y convivencia cuando éstos no sean accesorios del divorcio y se ventilen de manera autónoma; y


VII. Los demás en que así lo determine la ley.”


III. De conformidad con lo dispuesto por el numeral 402 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, las actuaciones judiciales que nos ocupan hacen prueba plena, por lo que si dentro de ellas obran y aparecen los puntos de inconformidad que como agravios vierten los recurrentes, esta Sala los tiene por reproducidos como si literalmente se trascribieran y se exime para su reproducción acorde al criterio que por extensión y analogía se aplica al caso concreto y que puede ser materia de consulta en la página 1450 Tomo V, Séptima Época 1969-1987, bajo el rubro: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. NO ES OBLIGATORIO TRANSCRIBIRLOS EN LA

SENTENCIA”, así como la diversa Jurisprudencia 129, localizable en la página 599 , Novena Época, Xxxx Xxxxx de


1998, bajo la voz: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. EL JUEZ NO ESTÁ OBLIGADO A TRANSCRIBIRLOS”.


IV. ESTUDIO DE LOS AGRAVIOS IMPETRADOS POR

LA PARTE ACTORA. Algunos de los motivos de disensión invocados por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, apoderada de la parte actora, son sustancialmente FUNDADOS y SUFICIENTES para lograr su cometido, lo que hará innecesario el estudio de los restantes. Apoya dicha calificativa, por analogía, la Jurisprudencia consultable en el Registro: 176.398 , Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, XXIII, Enero de 2006, Tesis: VI. 2o.A. J/9, Página: 2147 , bajo el rubro:


“AGRAVIOS EN LA REVISIÓN FISCAL. CUÁNDO SU ESTUDIO ES INNECESARIO. Si del

análisis de uno de los agravios se advierte que éste es fundado y suficiente para revocar la sentencia dictada por la Sala a quo, es innecesario que en la ejecutoria correspondiente se analicen los restantes agravios que se hicieron valer en el escrito de revisión, pues ello a nada práctico conduciría si de cualquier manera el fallo recurrido ha de quedar insubsistente en virtud del agravio que resultó fundado.


SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL SEXTO CIRCUITO”.


En los agravios cuarto y quinto la recurrente manifestó lo que a continuación se trascribe textualmente:


“CUARTO.- La sentencia Definitiva dictada en el Juicio Civil Sumario en que promuevo el día veinticinco de Septiembre del año dos mil quince, viola en AGRAVIO de mí representada precisamente lo establecido en los artículos 83, 87, y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles del Estado aplicable, así como lo pactado en los numerales 2035, 2051,y 2143 del Código Civil del Estado aplicable, y que en su contenido a lo que interesan a la letra dicen: [Transcribe contenido de los artículos]


La anterior violación, toda vez que, el Juzgado de origen en la Sentencia definitiva que ahora recurro, erróneamente decide declarar procedente la prórroga del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* argumentando en el último párrafo de la foja 79 vuelta, y primer párrafo de la foja 80 de la Resolución antes citada, que la parte demandada cumplió con las obligaciones a su cargo, y por tanto se hizo acreedora a la prorroga ( sic) a que se refiere el artículo 2051 del Código Civil del Estado de Jalisco, argumentando del todo violatorio de los preceptos legales antes invocados, pues contrario a lo que menciona el Juzgado de origen, la parte demandada no cumplió en tiempo y forma con todas las obligaciones a su cargo respecto del documento fundatorio, por la (sic) siguientes razones : 1°.- Del legajo de copias certificadas de procedimiento de Jurisdicción Voluntaria tramitado ante el Juzgado Cuarto de lo Civil del Primer Partido Judicial en el Estado, bajo expediente número 832/2012, se desprende que las consignaciones de las Pensiones Rentísticas de los meses de * * * * * * * *, * * * * * * * *,

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * , * * * * * * * *, * * * * * * * *, * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * *, así como las consignaciones posteriores a dichas rentas, se realizaron con posterioridad a la fecha de pago pactada en la cláusula “SEGUNDA.-“ del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *; 2°.- En el procedimiento de Jurisdicción Voluntaria citado anteriormente, la demandada omitió consignar los intereses moratorios que se generaron respecto de las Pensiones Rentísticas que se consignaron con posterioridad a la fecha de vencimiento pactada en el Contrato de Arrendamiento en cuestión máxime que, en el procedimiento de Jurisdicción Voluntaria se recibieron dichas pensiones rentísticas reservándome en mi carácter de Apoderada General Judicial para Pleitos y Cobranzas de la Señora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * *, el derecho de reclamar a los consignantes, el pago de los


intereses moratorios que hayan generado dichas Pensiones Rentísticas, así como el pago de penalidades, y cualquier obligación a cargo tanto del Arrendatario como del Fiador en el Contrato de Arrendamiento en cuestión, siendo, importante mencionar que el pago de dichos intereses moratorios no quedo acreditado en las actuaciones del Juicio de origen, 3°.- La parte demandada no acredita con probanza alguna estar al corriente en el pago de los Servicios de Agua Potable Y Energía Eléctrica respecto del local dado en Arrendamiento, y 4°.- No acredita la parte demandada el pago de la penalidad a que se obligó a cubrir en caso de continuar en posesión del inmueble al término del plazo convenido en el Contrato de Arrendamiento fundatorio de la acción puesta en ejercicio. Es claro pues, que la parte demandada no acreditó dentro del procedimiento de origen haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones a su cargo respecto del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, de ahí, la improcedencia de la prórroga concedida por el Juzgado natural.


Respecto a que la parte demandada tiene la posesión del inmueble dado en Arrendamiento desde el día * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * *, tal consideración, es irrelevante para el caso de estudio, en primer término, porque el Documento con el que el natural igualmente resuelve que queda acreditada la posesión, no es el idóneo jurídicamente para tenerla por acreditada, pues es un Documento con el que únicamente queda acreditado el giro establecido en el local arrendado y desde cuando está vigente la Licencia de dicho giro más sin embargo, no es el adecuado para determinar derechos de prórroga, ni para el calculó de dicha prorroga ( sic) y mucho menos para determinar la calidad de la posesión de los demandados, pues dichos elementos deben surgir o determinarse necesariamente del contenido del Contrato de Arrendamiento materia de la controversia, pues es el mismo Juzgado quien tiene por acreditada la relación contractual de forma indubitable con el Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *


*, (ver primero, segundo y último párrafo de la foja 78 vuelta de la Sentencia Definitiva.), de ahí que, cualquier derecho que se origine en términos del numeral 2051 contenido en el Código Civil debe concederse sobre la base del Contrato de Arrendamiento fundatorio de la acción, pues así lo determina el numeral 2051 contenido en el Código Civil del Estado aplicable cuyo contenido dejé transcrito con antelación


De igual forma es importante mencionar que dicha prorroga (sic) es improcedente en virtud de que la misma debió de haberse demandado antes de la fecha de terminación del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, siendo que, la prórroga es concebida como un derecho del arrendatario para continuar en el uso y goce del local Arrendado, estando regulada en el artículo 2051 del Código Civil del Estado aplicable, el cual establece, en lo que interesa, que al término del Arrendamiento celebrado por tiempo determinado, tiene derecho el arrendatario que haya cumplido con todas sus obligaciones, a que se le prorrogue hasta por un término equivalente a una cuarta parte del periodo pactado en el Contrato de Arrendamiento, siendo que, el derecho de prórroga que se concede al inquilino en el artículo 2051 del Código antes invocado, no opera por Ministerio de la Ley al vencimiento del Contrato, y mucho menos puede reclamarse con posterioridad a dicha fecha, sino que, es necesario que el Arrendatario la demande o la solicite cuando el Contrato por tiempo determinado se encuentre aún vigente.


Por lo que el citado precepto 2051 no debe interpretarse en el sentido de que la prórroga puede demandarse después del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, o una vez que ha operado la Tacita (sic) Reconducción, sino que, antes de que concluya el plazo convenido el inquilino debe pactarla expresamente con el arrendador, y en caso de negativa demandarla judicialmente; lo anterior desde la perspectiva de que no puede prorrogarse un contrato que ya no existe o concluyó, por tanto, cuando se demanda la prórroga del Contrato de Arrendamiento después de su vencimiento, la acción resulta improcedente. De lo antes expuesto también podemos concluir que la prorroga (sic) no puede solicitarse como excepción en un Juicio de


Terminación pues además de que no existe dispositivo legal alguno que así lo determine, pues en tratándose de un Juicio Civil Sumario de Terminación de Contrato de Arrendamiento, como el que nos ocupa, imposibilita al arrendatario para solicitar o pedir prórroga, la cual como se dijo anteriormente, necesariamente se tiene que ser demandada antes de la fecha de terminación del Contrato original.


Tiene aplicación al caso concreto la tesis: ARRENDAMIENTO. SI LA PRÓRROGA DEL CONTRATO NO SE DEMANDA CUANDO TODAVÍA SE ENCUENTRA VIGENTE, LA ACCIÓN ES IMPROCEDENTE (LEGISLACIÓN

DEL ESTADO VERACRUZ).[Transcribe texto y datos de localización].


Al efecto es importante señalar que improcedente resulta la prórroga en comento en virtud de que la parte demandada acepta de manera expresa que el Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* concluyó en el mes de * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, lo que implica, una renuncia expresa a solicitar prorroga ( sic) que regula el artículo 2051 del Código Civil aplicable, lo anterior, así se desprende del antecedente marcado con el número “3.-“ del escrito de contestación de demanda, y que en su contenido a la letra dice: “.... Este hecho desde luego que lo negamos categóricamente en virtud de que el mismo no corresponde a la realidad jurídica que prevalece esto en razón de que el contrato fundatorio de la presente acción concluyo precisamente en el mes de * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * *. ...“, es decir, la propia parte demandada acepta y consiente la conclusión del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, que de manera indubitable el Juzgado natural tuvo por acreditado dentro del Juicio de origen por la parte actora, siendo que, del escrito de contestación de demanda no se desprende que al término de dicho Acuerdo de Voluntades se haya solicitado la prórroga a que tenían derecho de acuerdo a lo señalado en el numeral 2051 del Código antes invocado, por lo que, al haber


consentido de manera voluntaria y expresa la conclusión del Contrato de Arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, improcedente resulta la concesión de la prorroga ( sic) antes mencionada solicitada extemporáneamente, y no mediante la demanda correspondiente.


Además, también resulta improcedente la prórroga extemporáneamente solicitada por el arrendatario sin la forma debida, porque la demandada funda la excepción denominada “PRORROGA” (sic), en un conjunto de Contrato de Arrendamiento supuestamente firmados entre las partes contendientes, existencia que en ningún momento acreditó dentro del procedimiento de origen, pues solo acompaño copias simples de los supuestos Contratos de Arrendamiento, a los cuales, el natural no concedió valor probatorio alguno en la Sentencia Definitiva de fecha veinticinco de Septiembre del año dos mil quince de ahí que, al no haber acreditado ni la existencia de dichos Contratos, ni la dependencia o relación jurídica entre dichos documentos con el celebrado el día * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, la prórroga solicitada es improcedente. Aún más, las excepciones opuestas por la parte demandada tienen relación directa con un supuesto acuerdo que de manera verbal la demanda ( sic) dice celebró con mi ( sic) representada el día * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, es decir, sus excepciones se basan en la vigencia de un supuesto Acuerdo de Voluntades cuya existencia nunca acreditó, de ahí, que, al no haber acreditado dentro del Juicio de origen la existencia o la vigencia de dicho Acuerdo verbal, la totalidad de las excepciones opuestas deben declararse improcedentes. Tiene aplicación al caso concreto la Tesis: ARRENDAMIENTO. SI EN UN NUEVO CONTRATO NO SE ESTABLECE DEPENDENCIA DE OBLIGACIONES CON EL ANTERIOR, LA RENTA QUE SE PACTO NO QUEDO SUJETA A LA CONDICION (sic) PREVISTA EN EL ARTICULO (sic) 2448-D DEL

CODIGO (sic) CIVIL. [Transcribe texto y datos de localización]


QUINTO.- De nueva cuenta, la Sentencia Definitiva dictada en el juicio Civil Sumario en


que promueve el día veinticinco de Septiembre del año dos mil quince, viola en AGRAVIO de mí representada lo establecido en los multicitados artículos 83 , 87, y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles del Estado aplicable, así como lo dispuesto por los numerales 2035, 2051, y 2143 del Código Civil del Estado aplicable cuyo contenido en lo que interesa dejé transcrito con antelación, dicha violación, toda vez que, el Juzgado de origen en la Sentencia Definitiva que ahora recurro, erróneamente decide declarar procedente la prórroga del Contrato de Arrendamiento de fecha

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * *, argumentando en el segundo párrafo de la foja 80 de la Resolución antes citada contenida en el procedimiento en que promuevo, que el Contrato de Arrendamiento en cuestión se encuentra vigente, y que el término señalado en el numeral 2051 del Código Civil del Estado, no es el término de duración del Contrato de Arrendamiento, ni prórroga del mismo, si no lapso máximo para la entrega del inmueble y argumento éste formulado por el natural, que resulta erróneo, pues el Contrato de Arrendamiento terminó el día último del mes de *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, porque así se pactó en el tantas veces referido Contrato de Arrendamiento fundatorio de la acción puesta en ejercicio, y así se aceptó por la parte demandada en el antecedente marcado con el numeral “3.-“ del escrito de contestación de demanda, siendo que, tomar otra fecha respecto a su terminación sería ignorar las obligaciones contenidas en el mismo, o la voluntad de las partes que de manera consciente lo consideramos concluido, es importante mencionar que la Tacita (sic) Reconducción no genera obligaciones distintas de las que se originan con el Contrato original, es decir, el hecho de que un Contrato de Arrendamiento se convierta en tiempo indefinido por la Tacita Reconducción, no implica una modificación respecto a la fecha de terminación del Contrato de Arrendamiento, por lo que, cualquier derecho de prórroga que deba concederse, debe analizarse y concederse tomando en cuenta la fecha de terminación del Contrato de Arrendamiento original, pues así lo establece el numeral 2051 del Código Civil del Estado aplicable, y que en su contenido a la letra dice “ Art. 2051 .- Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con


todas las obligaciones cuarta parte del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento....”. Tiene aplicación al caso concreto la TESIS: “ARRENDAMIENTO. SI LA PRÓRROGA DEL CONTRATO NO SE DEMANDA CUANDO TODAVÍA SE ENCUENTRA VIGENTE LA ACCIÓN ES IMPROCEDENTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ)” y “ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL

CONTRATO DE”. [Transcribe textos y datos de localización]”.


Como se anticipó, los conceptos de violación anteriormente transcritos, que se analizan en forma conjunta por estar interrelacionados, son FUNDADOS y SUFICIENTES para lograr su objetivo, merced de los siguientes razonamientos jurídicos.

Para estimarlo de ese modo, en primer lugar es menester constatar lo que previene el artículo 2051 del Código Civil del Estado de Jalisco, que en lo conducente establece:


“Artículo 2051.- Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo, por un término equivalente a una cuarta parte del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento.


(...)”.


De acuerdo al contenido del numeral en consulta, puede colegirse que éste contiene una prerrogativa consignada a favor del arrendatario, respecto a los arrendamientos de inmuebles destinados al comercio o industria - como el de la especie del fundatorio de la acción acompañado al juicio de origen-, según la cual al término del contrato y siempre que el arrendatario haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo, por un término equivalente a una cuarta parte


del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento.


Así, se constata claramente que una de las condiciones sine qua non para que el arrendatario pueda hacer valer el derecho de prórroga a que se refiere el precepto aludido, es que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto; de suerte que en primer lugar se procederá a determinar si en el caso concreto se cumplieron dichos requisitos.


Para elucidar lo anterior, es indispensable mencionar que una de las principales obligaciones a cargo del arrendatario se encuentra prevista en la fracción I del artículo 2005 de la Ley Sustantiva Civil del Estado, que consiste en satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, misma convención que no se colmó oportunamente por la arrendataria, como se verá enseguida.


Del análisis del contenido del contrato de arrendamiento base de la acción celebrado entre * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, que en términos del arábigo 403 del Código de Procedimientos Civiles del Estado es digno de valor probatorio pleno al no haber sido objetado por ninguna de las partes, se aprecia que en la cláusula segunda se pactó lo que a continuación se copia:


“SEGUNDA.- EL INQUILINO SE OBLIGA A PAGAR AL ARRENDADOR EN EFECTIVO POR MENSUALIDADES VENCIDAS LA CANTIDAD DE $* *

* * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * *+ IVA (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * MAS I. V.A.) POR CONCEPTO XX XXXXX MENSUAL A MAS TARDAR LOS DIAS CINCO DE

CADA MES, EN LA * * * * * * * * * * * * * * * * * *


* * * * * * #* * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * CASO CONTRARIO DICHAS CANTIDADES CAUSARAN POR CONCEPTO DE INTERESES MORATORIOS EL * * * * * * * * % POR CIENTO MENSUAL SOBRE SALDOS INSOLUTOS, INDEPENDIENTEMENTE DE PROCEDER A LA RESCISION DEL PRESENTE CONTRATO”.


De la convención indicada, se pone de manifiesto que la arrendataria y el fiador se comprometieron a pagar en efectivo, por concepto xx xxxxx mensual, la cantidad de $*

* * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * */* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *), más el impuesto al valor agregado a más tardar los días 5 cinco de cada mes, pues en caso contrario se encontrarían obligados a pagar por concepto de intereses moratorios el *

* * * * * * *% * * * * * * * * por ciento mensual sobre saldos insolutos.


Sin embargo, la mencionada obligación de pago no fue cumplida dentro del periodo de tiempo convenido, habida cuenta que al examinar las copias certificadas que fueron aportadas en el sumario natural, consistentes en las diligencias de consignación promovidas por * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * *, ventiladas bajo expediente * * * * *

* * */* * * * * * * * del índice del * * * * * * * * * * * *

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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, se advierte con meridiana claridad que las rentas no fueron pagadas o consignadas dentro de los primeros cinco días del mes respectivo, como se evidencia de la siguiente tabla:


RENTAS DEL * * * *

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RENTAS DEL * * * * * *

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RENTAS DEL * * * * *

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RENTAS DEL * * * * *

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MES/FECHA DE PAGO

MES/FECHA DE PAGO

MES/FECHA DE PAGO

MES/FECHA DE PAGO



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De acuerdo con la imagen insertada, que corresponden al pago de las rentas que se efectuaron con posterioridad a la vigencia originalmente pactada en el contrato de marras, se pone de manifiesto que ninguna de las consignaciones fueron realizadas dentro de los primeros cinco días de cada mes –tal como se obligaron los demandados en el juicio primario-, de lo que se colige que en la especie no se cumplió con el deber de pagar las rentas en las épocas estipuladas en el contrato fundatorio de la acción, pues no debe soslayarse que dentro de las citadas diligencias de consignación la beneficiaria se opuso –sistemáticamente-


al concepto por el cual se realizaron aquéllas, cuenta habida que se expresó conforme con las consignaciones más no con los conceptos de las mismas, dado que se recibieron por concepto xx xxxxxx, pero reservándose el derecho para reclamar el pago de intereses moratorios que se hayan generado respecto de las pensiones rentísticas consignadas, el pago de penalidades y cualquier otra obligación a cargo de la arrendataria y del fiador, como se aprecia, verbigracia, de la petición visible a foja 76 de las copias certificadas del expediente * * * * * * * */* * * *

* * * * del índice del * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * *.


De suerte que lo anterior torna improcedente, por sí solo, el posible derecho para que el arrendamiento pueda ser susceptible de prorrogarse por el término que previene el numeral 2051 de la Ley Sustantiva Civil de la entidad, puesto que la arrendataria ni el fiador cumplieron en tiempo con el deber de pago xx xxxxxx que el contrato les impuso, sin que lo anterior implique reconocer que los demandados cumplieron con el resto de las obligaciones a su cargo, pues ello será materia de estudio con posterioridad, dado que resulta ocioso emprender dicho tópico en el presente apartado, pues se insiste, es suficiente que se haya incumplido con alguno de sus compromisos para que carezcan de derecho de prórroga.


No está de más mencionar que si bien es cierto que en el asunto en particular concluyó el contrato de arrendamiento por tiempo determinado y dado que ninguna de las partes se opuso oportunamente a su continuación operó la tacita reconducción del mismo, lo que significó que se extendió en su temporalidad y se prolongó por tiempo indeterminado -ello hasta que se realizaron las


notificaciones para dar por concluido el mismo-; sin embargo, lo cierto es que lo anterior no implicó el cambio de los términos originalmente concertados para las fechas de pago de la renta, dado que se trata de una sola relación contractual que cambió en su temporalidad, de ahí que no existía justificación para consignar las rentas fuera del lapso acordado por las partes, pues se repite, seguía subsistiendo la obligación de pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes.


Es criterio orientador, el consultable en la Novena Época, Registro: 183611, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVIII, Agosto de 2003, Materia( s): Civil, Tesis: I.11o.C.71 C, Página: 1695, con la voz:


“ARRENDAMIENTO. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO NO CONSTITUYE UNA NUEVA RELACIÓN

CONTRACTUAL. Concluido el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, si las partes no se oponen a su continuación opera la tácita reconducción del mismo, lo que significa que de acuerdo al artículo 2487, en relación con el diverso 2478, ambos del Código Civil vigente en el Distrito Federal, se extiende en su temporalidad, se prolonga por tiempo indeterminado, de manera que cualquiera de las partes, en el momento en que lo estime conveniente, puede solicitar su terminación siempre y cuando se lo comunique con oportunidad a la otra parte. En ese orden de ideas, si en la especie el arrendador notificó al arrendatario la terminación del contrato refiriéndose al que celebraron por tiempo determinado y no al de vigencia renovada por la tácita reconducción, esa sola circunstancia no hace improcedente la acción porque haya operado dicha reconducción, pues no se está ante la existencia de dos contratos distintos, sino que se trata de una sola relación contractual que cambió sólo en cuanto a su temporalidad.


DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO”.


Aunado a lo antepuesto, no debe perderse de vista que en la tercera cláusula del documento basal se acordó lo siguiente:


“TERCERA.- QUEDA DE COMUN ACUERDO EL DETERMINAR QUE LA VIGENCIA DEL CONTRATO ES OBLIGATORIA Y FORZOSA PARA AMBAS PARTES TENIENDO COMO DURACION LA DE (* * *

* * * * *) * * * * * * * * * * * * * * * *

COMENZANDO A SURTIR SUS EFECTOS DEL DIA *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * Y TERMINANDO SU VIGENCIA EL DIA * * * * * * * *. * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* AL EFECTO RENUNCIA EL ARRENDATARIO AL DERECHO DE PRÓRROGA. (...)”.


En términos de lo previamente trascrito, se aprecia que las partes convinieron en que la vigencia del contrato sería por el lapso de un año, comenzando a partir * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * y hasta el * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, además de agregar que el arrendatario renunciaba al derecho de prórroga, lo que notoriamente torna improcedente la posibilidad a que se actualice la figura jurídica analizada, pues como quedó de relieve, el propio arrendatario renunció a ese derecho, suceso que es jurídicamente permisible, puesto que el artículo 2051 del Código Civil del Estado, que establece prórroga del contrato de arrendamiento, norma relaciones entre particulares y no puede ser considerado como de interés público, y por lo mismo, irrenunciable.


Cierto, la circunstancia de que algunos preceptos legales sean de interés público, es la excepción, y como tal debe ser destacada por el legislador, lo que no ocurre con el citado numeral 2051 que, en consecuencia, puede ser


renunciado, conforme al artículo 8° del mencionado Código Civil.


Robustece lo precitado, por lo que informa su texto, la Tesis Aislada de la Sexta Época, Registro: 272059, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen XXI, Cuarta Parte, Materia(s): Civil, Página: 61, con el titulo:


“ARRENDAMIENTO. RENUNCIA DEL DERECHO A PRORROGA DEL CONTRATO DE (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). El

artículo 2403 del Código Civil del Estado de Jalisco, que establece la prórroga del contrato de arrendamiento, norma relaciones entre particulares y no puede ser considerado como de interés público, y por lo mismo, irrenunciable. La circunstancia de que algunos preceptos legales sean de interés público, es la excepción, y como tal debe ser destacada por el legislador, lo que no ocurre con el citado artículo 2403 que, en consecuencia, puede ser renunciado, conforme al artículo 4o. del mencionado Código Civil”.


Aún prescindiendo de lo anterior y en el supuesto sin conceder de que el arrendatario hubiese cumplido con todas las obligaciones a su cargo y que no existiera renuncia expresa al respecto, es menester mencionar que también le asiste razón a la inconforme acerca de que el derecho de prórroga tantas veces mencionado debe reclamarse mientras se encuentra vigente el contrato de arrendamiento y no después, como aconteció en el juicio primario.


En efecto, la prórroga concebida como un derecho del arrendatario para continuar en el uso y goce de la localidad arrendada, no opera por ministerio de la ley al vencimiento del contrato, sino que es necesario que el arrendatario la solicite, cuando el contrato por tiempo determinado se encuentra aún vigente, dado que su operatividad supone la vigencia de éste; por lo que, el precepto 2051 del Código Civil para el Estado de Jalisco no debe interpretarse en el


sentido de que la prórroga puede demandarse después del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino que antes de que concluya el plazo convenido el inquilino debe pactarla expresamente con el arrendador, y en caso de negativa demandarla judicialmente, lo que no aconteció en el supuesto en estudio.


No obsta a lo anterior, la circunstancia de que el requisito apuntado no se encuentre previsto en forma expresa en el artículo de mérito porque, como se indicó, su aplicación obedece a una razón de orden lógico, derivada de la propia pretensión del arrendatario de prorrogar el contrato, el cual no debe haber concluido en el momento en que se ejercite el derecho de prórroga, ya que de lo contrario la pretensión sería improcedente, en virtud de que sólo se puede prorrogar un contrato cuando aún se encuentra vigente; de todo lo cual deviene lo fundado de los conceptos de queja examinados.


Sirve de apoyo, en lo conducente y por analogía, en contenido de la Jurisprudencia de la Octava Época, Registro: 227594, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo IV, Segunda Parte-2 , Julio- Diciembre de 1989, Materia(s): Civil, Tesis: I.5o. C. J/3 , Página: 597, que previene:


“ARRENDAMIENTO. PRORROGA DEL CONTRATO DE. NO OPERA TACITAMENTE. Es

inexacto que baste continuar en el uso y goce del inmueble arrendado para que se considere eficazmente manifestada la voluntad del inquilino de prorrogar el contrato de arrendamiento, pues para que la prórroga proceda, esa manifestación de voluntad debe expresarse antes de que el plazo de arrendamiento fenezca, dado que su operatividad supone la vigencia de éste. No obsta a lo anterior, la circunstancia de que el requisito apuntado no se encuentre previsto en forma expresa en el artículo 2448-C del Código Civil para el Distrito Federal porque, como se indicó, su aplicación obedece a una razón de orden lógico, derivada de la propia pretensión del


arrendatario de prorrogar el contrato, el cual no debe haber concluido en el momento en que se ejercite el derecho de prórroga, ya que de lo contrario la pretensión sería improcedente, en virtud de que sólo se puede prorrogar un contrato cuando aún se encuentra vigente.


QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO”.


Así como el criterio de la Novena Época, Registro: 173841, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, Diciembre de 2006, Materia(s): Civil, Tesis: VII.3o.C. 69 C, Página: 1249, con el epígrafe:


“ARRENDAMIENTO. SI LA PRÓRROGA DEL CONTRATO NO SE DEMANDA CUANDO TODAVÍA SE ENCUENTRA VIGENTE, LA ACCIÓN ES IMPROCEDENTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). La prórroga

concebida como un derecho del arrendatario para continuar en el uso y goce de la localidad arrendada, está regulada en el artículo 2418 del Código Civil para el Estado, que establece, en lo que interesa, que vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, tiene derecho el arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su objeto, a que se le prorrogue hasta por dos años más ese contrato. Por otra parte, la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció en la tesis visible en la página cuarenta y cinco del Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, Volumen CXXXIII, Cuarta Parte, de rubro: "ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL CONTRATO

DE.- El derecho de prórroga que concede al inquilino el artículo 2485 del Código Civil, no opera por ministerio de la ley al vencimiento del contrato, sino que es necesario que el arrendatario la solicite, cuando el contrato por tiempo determinado se encuentra aún vigente.". En esta tesitura, el citado precepto 2418 no debe interpretarse en el sentido de que la prórroga puede demandarse después del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino que antes de que concluya el plazo convenido el inquilino debe pactarla expresamente con el arrendador, y en caso de negativa demandarla judicialmente; lo


anterior desde la perspectiva de que no puede prorrogarse un contrato que ya no existe o concluyó. Por tanto, cuando se demanda la prórroga del contrato de arrendamiento después de su vencimiento, la acción resulta improcedente.


TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL XXX XXXXXXX CIRCUITO”.


V. Todo lo anterior hace innecesario, por inconducente, abordar al estudio del resto de los agravios vertidos por la parte actora, pues este Órgano Colegiado, a falta de reenvío, emprenderá el análisis de los elementos de la acción ejercitada, así como del resto de las excepciones planteadas por los demandados cuyo estudio fue omitido por el A quo al haber declarado procedente la excepción de prórroga del contrato de arrendamiento, en la inteligencia de que se omitirá el estudio de los presupuestos procesales y la valoración de las pruebas de la parte actora, puesto que dicho tópico ya fue abordado por el natural, examen que se realiza de la siguiente forma:


PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.


A).- DOCUMENTAL.- Consistente en la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en el mes de * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*, celebrado entre las partes con relación al inmueble materia del presente juicio.


B).- DOCUMENTAL.- Relativa a la copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por los aquí contendientes en el mes de * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* *, celebrado con relación al bien polémico.


C).- DOCUMENTAL.- La que se hace consistir en la copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, donde se pactó el arrendamiento de la finca descrita en la demanda inicial.


D).- DOCUMENTAL.- Consistente en tres copias fotostáticas simples relativas a una resolución emitida por la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * *, * * * * * * * *.


Las anteriores probanzas, dada la naturaleza con que son confeccionadas, por si solas carecen de valor probatorio, pues se tratan de copias fotostáticas simples que no alcanzan valor indiciario dado que no se encuentran corroborados o adminiculados con otros medios de prueba aportados dentro del presente sumario, lo anterior con fundamento en lo previsto en el artículo 413 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.


Sirve de apoyo, en lo conducente y por analogía, el criterio de la Novena Época, Registro: 186304, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVI, Agosto de 2002, Materia(s): Común, Tesis: I.11o.C.1 K, Página: 1269 , con el titulo:


“COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES. VALOR

PROBATORIO. Las copias fotostáticas simples carecen de valor probatorio pleno, dada la naturaleza con que son confeccionadas, y si bien no puede negárseles el valor indiciario que arrojan cuando los hechos que con ellas se pretende probar se encuentran corroborados o adminiculados con otros medios de prueba que obren en autos, pues de esta manera es claro que el juzgador puede formarse un juicio u opinión respecto de la veracidad de su contenido, sin embargo, esto sólo ocurre cuando no son


objetados por la parte contraria, mas no cuando sí son objetados, ya que en este caso, si la oferente de las copias fotostáticas no logra el perfeccionamiento de las mismas mediante su reconocimiento a cargo de quien las suscribió, ni siquiera pueden constituir un indicio que pueda adminicularse con otras probanzas”.


E).- DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en documento fundatorio de la acción, relativo al contrato de arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, celebrado entre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * como arrendadora, * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * como arrendataria y * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * como fiador.


Documento que acorde a lo previsto por el artículo 403 del Enjuiciamiento Civil del Estado merece pleno valor probatorio, siendo eficaz -en lo medular- para demostrar la relación contractual entre las partes relativo al contrato de arrendamiento de la finca marcada con el número * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * *, *

* * * * * * *, con una vigencia de doce meses computados a partir del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * al * * * * * * * * * * * * * * * * del mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, en el que se concertó como renta mensual la cantidad de $* * * * * * *

*,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * */* * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *), más el impuesto al valor agregado, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes en la calle * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, pues en caso contrario se pagaría por


concepto de intereses moratorios el * * * * * * * *% * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por ciento mensual sobre saldos insolutos; asimismo se aprecia que el arrendatario renunció al derecho de prorrogar el contrato marras; conviniendo también que en caso de que el arrendatario no desocupara el local al termino del contrato, pagará hasta que cumpla con dicha obligación el equivalente al monto de la renta mensual adicionando en un 100% cien por ciento, sin que ello se interprete como una renovación o tácita reconducción del contrato; además se aprecia que el inquilino se comprometió a dar de alta el comprobante de luz a su nombre y hasta la entrega total del inmueble en cuestión, obligándose también al desocupar el bien, a presentar los finiquitos de luz, agua y demás servicios relacionados con el inmueble; de la misma manera se observa que el fiador del arrendatario se obligó a favor del arrendador por todas y cada una de las obligaciones contenidas en el documento basal y hasta el día en que se devuelva desocupado el local, renunciando a los beneficios de orden y excusión, quedando por ende en deudor directo y solidario a favor del arrendador.


F).- DOCUMENTAL PÚBLICA DE INFORMES.-

Relativo al informe rendido por la Directora de Padrón y Licencias del Ayuntamiento de Guadalajara, Jalisco, visible a foja 57 de autos, el cual es merecedor de valor probatorio pleno en términos de los preceptos 329 y 399 del Enjuiciamiento Civil del Estado, y eficaz para comprobar que en la base de datos y archivos de la dependencia a su cargo si existe registro de giro comercial en el domicilio de

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* *, con actividad de * * * * * * * * * * * * * * * * a nombre de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * *, con fecha de alta * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, pagada hasta el año * * * * * * * * y vigente en la base de datos.


G).- DOCUMENTAL PÚBLICA.- Que las hace consistir en las copias debidamente certificadas de las actuaciones del expediente * * * * * * * */* * * * * * * * del índice del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, relativas a las diligencias de consignación promovidas por *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * a favor de la señora * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *.


Instrumental que fue aportada por la parte actora y que en términos de los numerales 329 y 399 de la Ley Adjetiva Civil del Estado de Jalisco, es digna de valor probatorio pleno, teniendo eficacia para acreditar que los demandados cubrieron –tardíamente- las rentas del inmueble materia del arrendamiento correspondientes a los meses de * * * * * * * * a * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, la totalidad de las pensiones de las anualidades * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * *, así como de * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, a razón de $* * *

* * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*/* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *) más el impuesto al valor agregado; asimismo es eficaz para probar que tales consignaciones no se hicieron en el lapso pactado en el contrato de xxxxxx, esto es, dentro de los primeros cinco días de cada mes; de la misma manera la documental en comento es eficaz para que tener intocado el derecho de la actora a reclamar intereses moratorios por la demora en el pago de las rentas, puesto que –en términos generales-


la beneficiaria se opuso al concepto por el cual se realizaron las consignaciones, dado que se recibieron por concepto xx xxxxxx, pero reservándose el derecho para reclamar el pago de intereses moratorios que se hayan generado respecto de las pensiones rentísticas consignadas, el pago de penalidades y cualquier otra obligación a cargo de la arrendataria y del fiador.


H).- CONFESIONAL.- Consistente en la confesión mediante la absolución de posiciones desahogada el día primero de septiembre de 2015 dos mil quince a cargo de la parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * (visible a foja 71 de autos), probanza que al haber sido desahogada por persona capaz de obligarse, con pleno conocimiento, sin coacción ni violencia, es digna de valor probatorio pleno en términos de los numerales 392 y 398 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, respecto de hechos propios y que le perjudican, siendo eficaz para tener por demostrado que con fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * celebró con la demandada un contrato de arrendamiento respecto del inmueble materia del presente juicio; que dicho contrato tenía como vigencia un año; que la renta pactada en el mismo asciende a la cantidad de $*

* * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * * * * * * * *

* más el impuesto al valor agregado; que al término del mismo se le solicitó la suscripción de un nuevo contrato; que en razón de la negativa injustificada a recibir el pago de las rentas, las mismas le fueron consignadas ante el * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * bajo expediente * * * * * * * */* * * * * *

* *, ello desde el mes de * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

*; que hasta la fecha le han sido consignadas todas y cada una de las rentas transcurridas; que ha acompañado en


dichas diligencias de consignación los recibos fiscales correspondientes al pago xx xxxxxx y que ha recibido las consignaciones de dinero efectuadas en el expediente * * *

* * * * */* * * * * * * * del * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *.


I) TESTIMONIAL.- Probanza que se integró con la declaración que en audiencia pública fue desahogada el día primero de septiembre de 2015 dos mil quince, visible a fojas 71 y 72 de las presentes actuaciones a cargo de los testigos de nombres * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *.


En términos generales, los testigos fueron coincidentes en manifestar que conocen a los señores * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, la primera porque son sus vecinos y que los conoce desde el * * * * *

* * * más o menos, y la segunda porque son del mismo barrio, y que ella vive a espaldas donde ellos tiene un * *

* * * * * *, que se conocen desde niños; asimismo que saben y les consta que tales personas tienen la posesión del inmueble marcado con el número * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, la primera porque su mamá puso su negocio a la par en el mismo año y que en la actualidad aún tienen el negocio con el mismo giro, y a segunda porque ahí rentaron y que tienen su negocio; de la misma manera manifestaron que la calidad de su posesión es porque rentan y que empezaron a rentar mas o menos desde el año * * * * * *

* *; agregaron que el día * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * la señora * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *


* * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * sostuvieron una conversación respecto del arrendamiento materia del presente juicio; y en la razón de su dicho expresaron, la primera, que lo declarado lo sabe porque estuvo ahí y la segunda porque entre platicas sale la conversación del problema que ella trae.


Dicho medio de convicción es digno de valor probatorio pleno en términos del numeral 411 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, ello por haberse desahogado con las prescripciones y formalidades xx xxx; siendo eficaz para tener por demostrado únicamente que las partes contendientes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del materia del juicio, que los demandados ejercen la posesión del mismo desde el año *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * y hasta la fecha porque rentan y lo utilizan para * * * * * * * * y que la arrendadora y la arrendataria sostuvieron una plática el *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * respecto del arrendamiento; lo anterior, por supuesto, para su valoración se toma en cuenta que los atestes son imparciales en sus declaraciones, que los hechos que narraron son susceptibles de ser captados por los sentidos, ya que presenciaron los eventos cuyas características narran, y sus versiones son claras y precisas, sin dudas ni reticencias, existiendo coincidencia en la sustancia; sin embargo, se anticipa que en nada beneficia a los oferentes para justificar sus excepciones, como se verá más adelante al momento de analizarlas.


Resulta aplicable la tesis que se localiza en la Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,


IX, Xxxxx de 1999, Tesis: I.8o.C. 26 K, Página: 591, que reza:


“PRUEBA TESTIMONIAL. SU VALORACIÓN.

Aunque el valor de la prueba testimonial queda al prudente arbitrio del juzgador, ello no debe violar las reglas fundamentales sobre la prueba, pues no puede admitirse que por el hecho de que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones sobre determinado hecho, tenga que otorgársele valor probatorio pleno a sus dichos, pues la prueba debe ser valorada en su integridad, como lo es que los testigos coincidan tanto en lo esencial como en lo incidental del acto; conozcan por sí mismos los hechos sobre los que declaran y no por inducción ni referencia de otras personas; que expresen por qué medios se dieron cuenta de los hechos sobre los que depusieron aun cuando hubieren sido tachados por la contraparte; que justifiquen la verosimilitud de su presencia en el lugar de los hechos; que den razón fundada de su dicho y que coincida su ofrecimiento con la narración de los hechos materia de la litis”.

J).- CONFESIÓN JUDICIAL EXPRESA.- La que hizo

consistir en la confesión judicial efectuada por la parte actora en el escrito de demanda inicial, específicamente en el punto número 6 seis de los antecedentes, donde confiesa que el contrato de arrendamiento fundatorio tuvo como temporalidad la de tiempo indefinido; misma aceptación que de conformidad con lo previsto en el numeral 394 del Código Procesal Civil del Estado, es digna de valor probatorio pleno; empero, es ineficaz para justificar lo pretendido por el oferente, es decir, para probar que el contrato de arrendamiento fue novado, lo que será materia de estudio posteriormente.


K) DOCUMENTAL DE ACTUACIONES.- Consistente

en las actuaciones judiciales que conforman el presente procedimiento, las que con fundamento en el artículo 402 del Adjetivo Civil de la entidad, merecen valor probatorio pleno.


L) PRESUNCIONES LEGALES Y HUMANAS.- Que

las hace consistir en las presunciones que emergen de las actuaciones del sumario en que se actúa, las que conforme a lo dispuesto por los numerales 414 y 415 surten efectos plenos y que en términos generales favorecen a las pretensiones de la parte demandante.


ANÁLISIS DE LAS EXCEPCIONES.


Los demandados * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra opusieron las excepciones que enseguida se enuncian:


1. “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- La presente

excepción consistente en que la acción de terminación a la que se nos demanda ha fenecido en virtud y principio de que el termino (sic) para ejercitarla ha transcurrido en demasía ya que en atención al numeral 684 del Código Procedimiento (sic) Civil del Estado que la letra versa: [Transcribe contenido del artículo].


Es decir la acción que la parte actora ejercita en el presente juicio es del todo improcedente ya que en su caso debería de ejercitar la acción de rescisión de arrendamiento, cuestión que desde luego no podría accionar en virtud que esta parte procesal jamás he dado pie para alguna rescisión, por tal razón la presente excepción pretende desvirtuar la improcedente y nula acción ejercitada en contra de los suscritos ya que la temporalidad en la que actualmente nos demanda se encuentra prescrita”.


La excepción en comento es improcedente.


Para estimarlo de ese modo, es menester citar lo previsto en el artículo 683 del Enjuiciamiento Civil del Estado de Jalisco, que en lo que aquí interesa dispone lo siguiente:


“Artículo 683.- El juicio sumario por desocupación procede, cuando se funda:


I. En el vencimiento del término estipulado en el contrato;


II. En el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido;


(...)”.


De la intelección del precepto copiado, se constata que el juicio sumario por desocupación procede, entre otras hipótesis, cuando se funda en el vencimiento estipulado en el contrato ó en el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido.


Así, es claro que la desocupación por terminación del arrendamiento procede en dos supuestos: 1 ).- Cuando el contrato es por tiempo determinado; y, 2 ).- Cuando aquél es por tiempo indeterminado.


Ahora bien, el contenido del arábigo 684 de la Ley procesal en consulta, previene que para que surta efectos la oposición del arrendador a la continuación de la ocupación del inmueble arrendado, la demanda en que se ejercite la acción de terminación por tiempo definido deberá presentarse dentro de los treinta días naturales al vencimiento del mismo; pero de los hechos en que se funda la demanda génesis, se advierte que dicho precepto no resulta aplicable al caso concreto, habida cuenta que el accionante no ejercita la acción de terminación por tiempo definido, sino que su pretensión se sustenta precisamente


en la segunda de las hipótesis relativa a la acción de terminación del contrato por tiempo indefinido por el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil del Estado.


En lo conducente y por analogía es aplicable el contenido de la Tesis Aislada de la Séptima Época, con número de Registro: 250496, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen 151-156 , Sexta Parte, Materia(s): Civil, Página: 31, intitulada:


“ARRENDAMIENTO INDEFINIDO. NO ES EXTEMPORANEA LA DEMANDA DE TERMINACION, INTERPUESTA DESPUES XX XXXX DIAS DE VENCIDO EL PLAZO PARA LA

DESOCUPACION. No es cierto que la demanda sea extemporánea, tan sólo porque no se interpuso dentro de los diez días siguientes al en que se venció el plazo de dos meses que se otorgó a la demandada para desocupar el bien inmueble arrendado, en términos del artículo 2749 del Código Civil del Estado de Sonora, ya que tal plazo lo ha fijado la Suprema Corte de Justicia para que opere la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, cuando no se ha l levado a cabo la oposición del arrendador”.


En efecto, aunque se acepta que dentro del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción originalmente se había fijado un plazo para la terminación del arrendamiento, siendo el día ultimo de * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, según se desprende de la tercera cláusula del documento de mérito; sin embargo, lo cierto es que al no haberse presentado la demanda de terminación de contrato por tiempo definido dentro del lapso que prevé el numeral 684 de la Ley en cita trajo como consecuencia que operara la tácita reconducción, lo que implicó que el plazo para la terminación de aquel se hiciera indefinido y por ello se hizo indispensable que la parte actora procediera a dar el aviso respectivo en acatamiento a lo ordenado en el numeral 2035 del Código Civil del Estado de Jalisco a fin de


que el arrendamiento concluyera, de suerte que la acción de terminación de contrato de arrendamiento es adecuada por basarse en el cumplimiento del plazo previsto por el mencionado cuerpo xx xxxxx para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido y no la acción de terminación de contrato por tiempo definido, como lo pretende hacer creer la parte pasiva, de ahí la improcedencia de la excepción analizada.


Es preciso mencionar, que en tratándose de contratos de arrendamiento por tiempo indefinido, como el de la naturaleza del aportado en el presente procedimiento, el hecho de que haya pasado en exceso los tres meses a que se refiere el artículo 2035 del Código Civil del Estado de Jalisco, y el arrendatario haya continuado, sin oposición, en el goce y uso del bien arrendado por más de un año y cinco meses posteriores el plazo aludido, ello no destruye la oposición que había formulado el arrendador respecto de la continuación del arrendamiento, pues su acción para demandar la terminación del contrato, una vez transcurrido el plazo de referencia, no tiene término de caducidad en los ordenamientos legales aplicables; no pudiendo, por ende, operar la tácita reconducción nuevamente porque en los contratos por tiempo indefinido, no hay tiempo que pueda computarse como excedente al del contrato, en el cual el inquilino ocupa la localidad, y porque el arrendador manifestó su oposición a que continuara dicho arrendamiento.


Sirve de apoyo el criterio de la Octava Época, Registro: 220460, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo IX, Febrero de 1992, Materia(s): Civil, Página: 144, con el encabezado:


“ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE.


(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).

Tratándose de contratos de arrendamiento por tiempo indefinido, el hecho de que haya pasado el año a que se refiere el artículo 2396 del Código Civil del Estado de Jalisco, y el arrendatario continúe, sin oposición, en el goce y uso del bien arrendado, ello no destruye la oposición que había formulado el arrendador respecto de la continuación del arrendamiento, pues su acción para demandar la terminación del contrato, una vez transcurrido el plazo de referencia, no tiene término de caducidad en los ordenamientos legales aplicables; no pudiendo, por ende, operar la tácita reconducción porque en los contratos por tiempo indefinido, no hay tiempo que pueda computarse como excedente al del contrato, en el cual el inquilino ocupa la localidad, y porque el arrendador manifestó su oposición a que continuara dicho arrendamiento.


PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO”


2. “FALTA DE ACCION (sic).- Consistente en que a la actora no le ha nacido el derecho y por lo tanto carece de acción para exigir las prestaciones aquí demandadas, ya que como se ha dicho la acción no es la adecuada además que el adeudo es inexistente ya que ha sido debidamente consignadas las cantidades, y la terminación del contrato no debe ser considerada por este tribunal, toda vez que la obligación contractual ha novado, además de operar a nuestro favor el derecho a prorroga ( sic) contenido en le (sic) numeral 2051 del Código (sic) Civil del Estado de Jalisco, por lo tanto es improcedente que demande la desocupación y entrega física del inmueble materia del presente juicio”.


Lo aducido es improcedente.


Ciertamente, en cuanto a las alegaciones que vierte en el sentido que de que la acción no es la adecuada, que el adeudo es inexistente, que la acción de terminación no debe ser considerada porque la obligación principal ha novado y que además ha operado a su favor el derecho a


prorrogar el contrato fundatorio, son improcedentes, pues como quedó de relieve en parágrafos que preceden, la acción de terminación de contrato es adecuada al fundarse en la hipótesis prevista en la fracción II del arábigo 683 de la Ley Adjetiva Civil del Estado, sin que para ello trascienda si se adeudan pensiones rentísticas o no, pues lo substancial es determinar si en la especie se actualiza la hipótesis de terminación de contrato hecha valer por la parte actora, y en lo que atañe al tema relativo a la novación y la prórroga, su análisis se emprenderá por separado al analizar la excepción respectiva.


3. “ EXCEPCIÓN DE PAGO.- Fundada en el artículo 2009 del Código Civil del Estado, y que consiste en que, conforme se acredita con los documentos respectivos, acredito que los suscritos se encuentran al corriente en los pagos xx xxxxxx hasta este mes de * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * *; por tanto, propio es considerar que conforme al artículo invocado, no procede la acción planteada, ante la falta xx xxxx o cumplimiento de obligaciones (sic) alguna.

A este respecto, cobra especial aplicación el siguiente criterio jurisprudencial. “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA XXXX ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA

JURISPRUDENCIA 1a./J. 37/2003). [Transcribe texto y datos de localización]”.


Lo anterior es parcialmente fundado.


Cierto, se estima parcialmente fundada la excepción de pago, puesto que del legajo de copias certificadas deducidas del expediente * * * * * * * */* * * * * * * *


del índice del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * *, relativas a las diligencias de consignación promovidas por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a favor de la señora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, se constata que efectivamente la parte demandada se encuentra al corriente del pago de las rentas hasta la mensualidad de *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, además con el resultado de la confesional de posiciones a cargo de la parte actora, se justificó que la señora * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * aceptó que hasta esa data (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * *), le habían sido consignadas todas las rentas transcurridas, esto es, por lo menos hasta el mes de * * * * * * * * de la misma anualidad; sin que lo anterior signifique que los demandados se encuentren al corriente en el pago de los intereses moratorios por pago tardío, pues no existe prueba alguna que acredite el pago de dicho concepto.


Así, aunque parcialmente fundada la excepción de mérito, la misma es inapropiada para decretar la improcedencia de la acción, pues sus afirmaciones parten de una premisa falsa, ello si se tiene en consideración que la acción planteada por el actor no es la rescisión del contrato por falta de pago xx xxxxxx, sino la terminación del arrendamiento, tal como se ha venido sosteniendo dentro de este fallo.


4. “EXCEPCIÓN DE PLUS PETITIO.- Que surge al

momento de que mi contraria pretende el pago de una


pena equivalente al * * * * * * * *% de la suma xx xxxxx pactada, amparándose en lo previsto en el segundo párrafo de la cláusula tercera (sic) del fundatorio, cuando del texto de tal cláusula dicha pena solo tenía vigencia si al termino del presente contrato no entregaba y desocupaba el inmueble materia del presente juicio cuestión que no ha ocurrido ya que como lo ha manifestado la propia actora el contrato es de una temporalidad indefinida por lo tanto el contrato no ha concluido; por tanto, resulta notoriamente improcedente tal pretensión, aunado e independientemente de que al haberse pactado 2 penas sobre el mismo concepto, provoca que jurídicamente no coexistan ninguna de ellas; estipulación que también estimo debe ponderarse al resolver sentencia. “ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. ILEGALIDAD DE LA CONDENA AL PAGO SIMULTÁNEO DE PRESTACIONES RELATIVAS X XXXX CONVENCIONAL E INTERESES MORATORIOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). [Transcribe

texto y datos de localización]”.


Ahora bien, en estricto acatamiento al fallo protector dictado dentro del juicio xx xxxxxx número 893/2016 del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, se determina que la excepción en comento es IMPROCEDENTE.


Para arribar a dicha conclusión, es imprescindible referirnos a lo convenido por las partes en la quinta cláusula del contrato de arrendamiento base de la acción, en el que se estableció, en lo que aquí trasciende, lo que a continuación se trascribe:


“QUINTA.- SE PACTA EN ESTOS MOMENTOS ENTRE AMBAS PARTES, QUE SI EL ARRENDATARIO NO DESOCUPA EL LOCAL EN EL TERMINO DE ESTE CONTRATO PAGARA HASTA QUE SE CUMPLA CON DICHA OBLIGACIÓN EL EQUIVALENTE AL MONTO DE LA RENTA MENSUAL ADICIONADO EN UN * * * * * * * *%, SIN QUE


ELLO SIGNIFIQUE NI SE INTERPRETE COMO UNA RENOVACIÓN O TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO. (...)”.


De lo anterior se constata que las partes convinieron que si el arrendatario no desocupaba el local arrendado en el término de dicho contrato, pagaría hasta que se cumpliera con dicha obligación, el equivalente al monto de la renta mensual adicionado en un * * * * * * * *% * * * *

* * * * por ciento, sin que ello significara ni se interpretara como una renovación o tácita reconducción del contrato.


Merced de lo expuesto y en atención a lo aducido por los demandados respecto a que la pena convencional en comento sólo tenía vigencia si al término del contrato no entregaban y desocupaban el inmueble materia del juicio, y que ello no ha sucedido dado que el contrato no ha concluido al ser de temporalidad indefinida; se considera infundado acorde a los razonamientos indicados en la ejecutoria xx xxxxxx que aquí se acata, y ello es así, porque en todo caso la palabra “término”, según el diccionario de la Real Academia Española, admite, entre otras, las siguientes definiciones:


Del lat. Terminus.


Último punto hasta donde llega o se extiende algo. Último momento de la duración o existencia de algo. Límite o extremo de algo inmaterial.

Plazo de tiempo determinado.


Así, no puede decirse que al operar la tácita reconducción la pena convencional haya perdido vigencia, pues no se advierte estipulación expresa en ese sentido,


por lo que la acepción que debe darse es la de que la pena convencional opera si a la terminación del contrato, con independencia de que haya operado la tácita reconducción, el arrendatario continúa en posesión del inmueble arrendado.


De la misma manera, en observancia al fallo protector que concedió a la quejosa * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por conducto de su apoderada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, el amparo y protección de la justicia federal, se resuelve que no le asiste razón a la parte pasiva acerca de que al haberse pactado dos penas sobre el mismo concepto, provoca que jurídicamente no coexistan ninguna de ellas; pues contrario a lo alegado, si es factible que la pena convencional y los intereses moratorios puedan coexistir, ya que tienen finalidades distintas de conformidad con los artículos 1310 y 1316 del Código Civil del Estado de Jalisco; así lo ha determinado la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1ª./J. 76/2006, con número de registro digital 1012691, APLICABLE POR ANALOGÍA, publicada en la página 99, del Tomo V. Civil Primera Parte – SCJN Primera Sección- Civil Subsección 1- Sustantivo, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de 2011 , que dispone:


“PENA CONVENCIONAL. SU FINALIDAD ES MERAMENTE SANCIONADORA EN LA HIPÓTESIS DEL ARTÍCULO 1743 DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN Y, POR ELLO, PUEDE SER RECLAMADA CONJUNTAMENTE CON EL PAGO DE

INTERESES MORATORIOS. Como se advierte del contenido de sus artículos 1737 y 1743, el Código Civil del Estado de Nuevo León admite dos tipos de pactos referidos al evento de que una parte no cumpla con su obligación, uno en el que los contratantes fijan convencionalmente una prestación para el caso de incumplimiento total o parcial de una obligación y otro en el que los contratantes fijan convencionalmente una sanción exigible por el simple retardo en el


cumplimiento de una obligación o por el cumplimiento en forma diversa de la pactada. En el segundo caso, el acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligación y el pago de la propia pena; es claro, entonces, que aquí la pena no cumple una función compensatoria de los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento, sino exclusivamente sancionadora del retardo o el cumplimiento en forma diversa de la convenida, de modo que en esta hipótesis el acreedor podrá exigir tanto el pago de la pena, como el de los daños y perjuicios moratorios (originados en el mero retardo en el cumplimiento) y el cumplimiento de la obligación. La explicación se encuentra precisamente en la ausencia de una finalidad compensatoria en esta modalidad xx xxxx convencional, dado que se permite a un mismo tiempo tanto el cobro de la pena como la exigencia a la contraparte de cumplir con la obligación; ante tal ausencia de finalidad compensatoria, resulta que los eventuales daños y perjuicios no han podido ser fijados anticipadamente por las partes -como sí ocurre en el caso de la pena convencional establecida en términos del artículo 1737- y, por lo mismo, es factible la exigencia de su pago. Así, se comprende que la pena convencional exclusivamente sancionadora (fijada en términos del artículo 1743) y los intereses moratorios tienen finalidades distintas: aquélla, meramente sancionadora del retardo en sí mismo considerado o del cumplimiento en forma distinta de la acordada; éstos, como cuantificación de los daños y perjuicios derivados del retardo en el cumplimiento de una obligación. Por ello, las hipótesis en las que no exista incumplimiento total de una obligación, sino sólo retardo en su cumplimiento o un cumplimiento realizado en forma diversa a la pactada, y se pactó pena convencional para el evento de que acaecieran dichas circunstancias, puede hacerse válidamente el reclamo de los dos conceptos.”


5. “EXCEPCIÓN DE OBSCURIDAD EN LA DEMANDA.-

La que se hace consistir en el irregular planteamiento jurídico que hace la contraria en su escrito inicial de demanda, que una vez que es analizado con detenimiento, se podrá observar que la parte actora no precisa en que radica el incumplimiento al que hace alusión y manifiesta


cuestiones genéricas dejándonos desde luego en un evidente estado de indefensión es decir me imposibilita para dar una adecuada contestación a los hechos y prestaciones reclamadas dada su vaga conclusión respecto a lo que reclama, violentando lo prescrito por la fracción X xxx xxxxxxx 000 xxx Xxxxxx Xxxxx xxx Xxxxxx xx Xxxxxxx que a la letra prescribe: [Transcribe contenido del artículo].


El numeral transcrito prescribe cual será la forma en que el actor describa su petición, es decir con PRECISION (sic) y CLARIDAD, cuestión que desde luego no ocurre dejándonos así en estado de indefensión para preparar una adecuada y puntual defensa”.


La excepción en comento es improcedente.


En efecto, pues debe tenerse en cuenta que la excepción de obscuridad de la demanda es procedente cuando de sus términos no es posible advertir que es lo pedido por el actor, ni la causa en que se apoya, es decir, opera en aquéllos casos que al no exponerse con la suficiente claridad los hechos en que se apoya la pretensión de la parte actora, el Juzgador no tiene la posibilidad de establecer cuáles son los elementos probatorios pertinentes a su comprobación y la contraparte, por la misma razón, no puede controvertir los referidos hechos ni ofrecer prueba al respecto, dejándolo en estado de indefensión.


De consiguiente, si la parte demandada dio oportuna contestación a la demanda en la que opuso excepciones controvirtiendo tanto la acción ejercitada, prestaciones reclamadas, como los antecedentes que originaron la demanda y aportó las pruebas pertinentes con las que consideró se acreditarían sus afirmaciones; es inconcuso


que no es procedente la excepción de mérito, por no existir en la especie ningún estado de indefensión.


Es apoyo a lo anterior y en lo conducente el contenido de la Jurisprudencia consultable en la Octava Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, 81, Septiembre de 1994, Tesis: V. 1o. J/29 , Página: 62, con el texto:


“OBSCURIDAD, EXCEPCION DE.

PROCEDENCIA. Para la procedencia de la excepción de obscuridad y defecto en la forma de plantear la demanda, se hace necesario que ésta se redacte de tal forma, que se imposibilite entender ante quien se demanda, porqué se demanda y sus fundamentos legales, por lo que no transgrede garantías individuales, la responsable que declara improcedente la excepción de obscuridad y defecto de la demanda, con el argumento de que del escrito relativo se desprenden datos y elementos suficientes para que la demandada pudiese controvertir la demanda, tanto más cuando de las constancias que integran el acto reclamado, se advierte que la demandada ofreció prueba pericial tendiente a acreditar que el trabajador no padece lesiones que produzcan disminución o alteración de sus facultades orgánicas y solicitó a la Junta designara un perito tercero en discordia, por lo que resulta claro que entendió el contenido y alcance de la demanda entablada en su contra y rindió los medios de prueba para impugnarla”.


Así como la consultable en la Octava Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, III, Segunda Parte-1 , Enero a Junio de 1989, Tesis: Página: 263 , bajo la voz:


“DEMANDA, EXCEPCION DE OBSCURIDAD DE LA. CUANDO ES IMPROCEDENTE. Si del

texto del escrito de contestación a la demanda se aprecia que la demandada advirtió con claridad la acción que fue intentada, puesto que indicó en qué consistió negando le asistiera derecho a la parte actora para reclamarle las prestaciones que le demandó y precisó los datos o requisitos


concretos y los fundamentos contractuales de los que consideró adolecía el escrito de reclamación y que a su juicio debía contener éste; ante tal apreciación de la reclamación, la Junta debió tener por improcedente la excepción de obscuridad opuesta a la demanda y estudiar las pruebas ofrecidas en autos para determinar la procedencia de la acción hecha valer o de las demás excepciones que fueran opuestas”.


6. “EXCEPCION (sic) DE INEXISTENCIA EN LA XXXX E INCOMPROBACION (sic) DE LA MISMA.- La

que evidentemente se hace consistir en que a nuestra gratuita demandante no le ha nacido el derecho a demandar intereses moratorios en el presente juicio y mucho menos pena convencional, toda vez que nuestra representada no ha dado pie a esto, más sin embargo aún peor la parte actora no precisa los días, horas y veces en que supuestamente nuestra representada fue requerida de pago, y mucho menos señala si se hizo acompañar por persona alguna que avale su manifestación, lo anterior desde luego que implica una violación procesal y fundamental en el presente juicio toda vez que la parte actora está obligada a probar la supuesta xxxx, desde que fecha y ¿Cuándo?, ¿Cómo? y ¿Donde? se llevaron a cabo los supuestos requerimientos, cuestión que no considero la parte actora al momento de efectuar su dolosa manifestación en el sentido de que “...no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas por mi representada para OBTENER la POSECION (sic) del LOCAL materia del procedimiento que ahora promuevo...”


Su señoría es de explorado derecho que no basta con efectuar una manifestación de este tipo respecto a la supuesta constitución en xxxx, si no que la parte que la reclama debe demostrar en que consiste esa xxxx, desde cuándo y si efectivamente le requirió a la parte hoy demandada del pago de dichas pensiones, cuestiones que


en esencia no ocurren y que no ocurrirán, toda vez que la parte hoy actora no menciona, las circunstancias de modo, tiempo y lugar del supuesto requerimiento y mucho menos si se hizo acompañar de alguien para comprobar la supuesta negativa de pago de mi representada.


Cobra aplicación el siguiente criterio jurisprudencial: “ACCIÓN DE RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO PUNTUAL DE LA RENTA. EL ARRENDADOR SE ENCUENTRA OBLIGADO A PROBAR QUE REALIZÓ GESTIONES DE COBRO EN EL DOMICILIO DEL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL

ESTADO DE GUANAJUATO). [Transcribe texto y datos de localización]”.


La excepción de mérito es improcedente.


Es así, dado que opuesto a lo considerado por los demandados, se tiene que el inquilino se encontraba compelido a acudir a la * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, * * * * * * * * a realizar el pago en efectivo de las rentas y no al inverso, es decir, que el arrendador debía acudir al inmueble arrendado a cobrar las rentas, como se ilustra del contenido de la segunda cláusula del documento contractual, en el que se convino lo siguiente:


“SEGUNDA.- EL INQUILINO SE OBLIGA A PAGAR AL ARRENDADOR EN EFECTIVO POR MENSUALIDADES VENCIDAS LA CANTIDAD DE

$* * * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * *

*+IVA (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * MAS I. V.A.) POR CONCEPTO XX XXXXX MENSUAL A MAS TARDAR LOS DIAS CINCO DE CADA MES, EN LA * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * #* * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * CASO CONTRARIO DICHAS CANTIDADES CAUSARAN POR CONCEPTO DE INTERESES MORATORIOS EL * * * * * * * * % POR CIENTO


MENSUAL SOBRE SALDOS INSOLUTOS, INDEPENDIENTEMENTE DE PROCEDER A LA RESCISION DEL PRESENTE CONTRATO”.


Así, es patente que el inquilino era quien se encontraba obligado a acudir al domicilio ubicado en la calle * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, para el efecto de pagar las rentas al arrendador a más tardar los días cinco de cada mes; de lo que se infiere que no le correspondía al actor la carga de la prueba de justificar la omisión del arrendatario de cubrir las pensiones rentísticas dentro del periodo pactado, ni menos aún haber requerido de pago al deudor, sino que el arrendatario se encontraba constreñido a acreditar el puntual cumplimiento, lo que en el caso no aconteció, porque del contenido de las copias certificadas de las diligencias de consignación seguidas bajo expediente * * * * * * * */* * * * * * * * del índice del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, las cuales prueban plenamente en su contra respecto de ese tópico, se pone de relieve que ninguna de las consignaciones se realizaron dentro de los primero cinco días de cada mes, lo que comprueba la procedencia del pago del rubro de los intereses moratorios; pero cabe anticipar que solamente se condenarán a éstos respecto a las mensualidades que la accionante reclama como vencidas y no pagadas, es decir, de la correspondiente a *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * y las posteriores que no se hayan pagado o que no se paguen dentro de los primeros cinco días de cada mes, ello es así puesto que el demandante no precisa a partir de que parcialidad exige dicho concepto y por tanto, no obstante que los demandados han sido omisos en realizar el pago oportuno


de las pensiones rentísticas desde el mes de * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * -como quedó de relieve previamente-, en acatamiento al principio de congruencia que debe prevalecer en toda resolución, únicamente deberá condenarse a los intereses moratorios que se hayan causado a partir de la primer época citada (* * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *) y las posteriores hasta la desocupación y entrega del local arrendado, rubro que habrá de calcularse de la forma que más adelante se precisará.


Sirve de apoyo, en lo conducente, la Tesis Aislada de la Novena Época, Registro: 203017, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo III, Marzo de 1996, Materia(s): Común, Tesis: VI.2o. 28 K, Página: 982, con el texto:


“PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA

PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.


SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO”.


VII. “EXCEPCION (sic) DE TACITA (sic)

RECONDUCCION (sic).- La misma se hace consistir toda vez que quienes aquí contestamos hemos cabalmente cumplido con nuestra obligación contractual sin la debida oposición de la aquí actora, es decir la relación contractual a la que me refiero ha sido aceptada tácitamente es decir se ha renovado el contrato entre las partes a la llegada del término de este, sin que haya necesidad de un escrito o de palabras expresa (sic), por el solo hecho de la continuación o del mantenimiento de las relaciones contractuales


preexistentes, tal y como se demuestra con las consignaciones efectuadas y aceptadas.


Es decir la prórroga del contrato de tracto sucesivo, al finalizar el plazo de su vigencia y por presumirse que la voluntad de los contratantes es favorable a dicha prórroga. Esta presunción suele estipularse en el contrato al indicar que, cumplido el plazo y no habiendo declaración en contra por alguna de las partes, se entenderá renovado el contrato por un nuevo período igual al inicial. La renovación por la tácita, como suele también denominarse, permite abundantes variaciones en la forma de pactarse. Por lo que se aplica la tácita reconducción en determinados el presente negocio jurídico”.


Lo expuesto es improcedente.


Efectivamente, el hecho de que no se haya ejercitado la acción de terminación, inmediatamente después de transcurridos los tres meses a que alude el artículo 2035 del Código Civil del Estado, no conlleva a demostrar que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; puesto que tratándose del contrato por tiempo indefinido (como el acompañado al presente juicio que se tornó de plazo indefinido precisamente al haber operado la tácita reconducción al término de la vigencia originalmente pactada), jurídicamente es imposible que se dé nuevamente dicha figura jurídica, dado que ello solo es factible dentro de los contratos por tiempo determinado, habida cuenta que en el arrendamiento por tiempo indeterminado no existe fecha a partir de la cual se compute el término referido en el numeral 684 del Enjuiciamiento Civil del Estado, de manera que después del aviso de terminación no puede operar aquélla y no se da la preclusión del derecho para ejercer la acción de terminación del contrato.


Es aplicable, en la especie y por analogía, la Tesis Aislada de la Octava Época, Registro: 215827, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo XII, Julio de 1993, Materia(s): Civil, Página: 157 , titulada:

“ARRENDAMIENTO, EL TERMINO DE TREINTA DIAS PARA DEMANDAR SOLO OPERA PARA OPONERSE A LA TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO). El artículo 1997

del Código Civil para el Estado de Guanajuato, establece el lapso de treinta días para oponerse a la prórroga de la continuación del arrendamiento, cuando opera la hipótesis prevista en los diversos artículos 1995 y 1996 del citado ordenamiento, contados a partir de la fecha en que termina el contrato (o la prórroga, si la hubo). Por tal motivo, sólo tiene aplicación el precepto y el lapso de treinta días, en los casos de arrendamiento por tiempo indeterminado; porque en este supuesto no existe fecha a partir de la cual se compute el término referido y no se da la preclusión del derecho para ejercer la acción de terminación del contrato”.


Así como la visible en la Octava Época, Registro: 222425, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo VII, Junio de 1991, Materia( s): Civil, página: 204, con el rubro:


“ARRENDAMIENTO. DESPUES DEL AVISO DE SU TERMINACION NO PUEDE OPERAR LA TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION DEL

ESTADO DE MICHOACAN). El hecho de que no se ejercite la acción de terminación, inmediatamente después de transcurridos los dos meses a que alude el artículo 2331, del Código Civil del Estado de Michoacán, no conlleva a demostrar que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; puesto que tratándose de los celebrados por tiempo indefinido, jurídicamente es imposible que se dé y porque, además esa circunstancia no impide que en el juicio respectivo, se alcance el objetivo


primordial de la acción deducida y que no es otro que la terminación del vínculo jurídico y la desocupación de la localidad arrendada.


SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO”.


Y la consultable en la Sexta Época, Registro: 270344, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen LXXVI, Cuarta Parte, Materia(s): Civil, Página: 12, con el texto y rubro:


“ARRENDAMIENTO IMPROCEDENCIA DE LA PRORROGA Y LA TACITA RECONDUCCION DEL.

Tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, al concluir el plazo fijado en él, se convierte en indeterminado, por lo que si el arrendador da el aviso de terminación y desocupación que señala el artículo 2478 del Código Civil, contra la acción de desocupación no procede ni la prórroga ni la tácita reconducción, porque el plazo de dos meses que señala dicho precepto para dar por concluidos los arrendamientos, no implica término de duración del contrato de arrendamiento ni prórroga del mismo, sino lapso máximo para la desocupación y entrega del inmueble arrendado, toda vez que a los contratos regidos por dicho artículo, de duración indeterminada, no les son aplicables los artículo 2485, 2486 y 2487 del mismo ordenamiento, por referirse éstos a los contratos por tiempo expresamente determinado, exclusivamente en los cuales puede haber tácita reconducción”.


Lo anterior en el entendido de que es inexacto que por el simple hecho de que la arrendadora hubiese recibido el pago xx xxxxxx con fecha posterior al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, éste se hubiese prorrogado tácitamente, toda vez que no existe disposición legal que así lo establezca; además de que en términos del artículo 2009 de la Ley Sustantiva Civil de la entidad, el arrendatario está obligado a pagar la renta que venza hasta el día en que entregue la cosa arrendada, de manera que si en el caso la arrendadora recibió de conformidad el


pago de las rentas en los términos que lo venía haciendo durante la vigencia del contrato, fue porque en términos de dicho numeral tiene derecho a seguir recibiendo la renta hasta que se le entregue la cosa arrendada y ello no implica consentimiento tácito a una prórroga del contrato o a que continúe vigente el mismo.


Es aplicable, en lo conducente y por analogía, el criterio de la Novena Época, Registro: 186068, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVI, Septiembre de 2002 , Materia(s): Civil, Tesis: I.11o.C.44 C, Página: 1331, que previene:


“ARRENDAMIENTO. LA RECEPCIÓN XX XXXXXX POSTERIORES A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO NO IMPLICA PRÓRROGA NI

EXISTENCIA DE UNO NUEVO. Es inexacto que por el simple hecho de que la arrendadora hubiese recibido una renta con fecha posterior al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, éste se hubiese prorrogado tácitamente, toda vez que no existe disposición legal que así lo establezca; además de que en términos del artículo 2429 del Código Civil para el Distrito Federal, el arrendatario está obligado a pagar la renta que venza hasta el día en que entregue la cosa arrendada, de manera que si en el caso la arrendadora recibió de conformidad el pago de las rentas en los términos que lo venía haciendo durante la vigencia del contrato, fue porque en términos de dicho numeral tiene derecho a seguir recibiendo la renta hasta que se le entregue la cosa arrendada y ello no implica consentimiento tácito a una prórroga del contrato o a que continúe vigente el mismo, máxime que en el caso el arrendador ya había presentado la demanda de terminación del contrato, lo que demuestra una franca y abierta oposición a la tácita reconducción.


DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO”.


Así, es inconcuso que no puede existir novación por el hecho de que al término del contrato con fecha


determinada haya operado la tácita reconducción, ni menos aún porque después de vencido el plazo para la terminación del contrato con vigencia indefinida, el arrendatario haya continuado en el uso y goce del inmueble materia del arrendamiento y la arrendadora haya recibido el pago de algunas rentas, pues ello no debe interpretarse en el sentido de que las partes interesadas hayan alterado substancialmente los términos del contrato, ni que hayan substituido una obligación nueva por la antigua, pues es claro que aún sigue rigiendo los términos del contrato de arrendamiento fundatorio; con mayor razón si se tiene en cuenta que la novación no debe presumirse, sino que debe constar expresamente, lo que conlleva a estimar que en el particular no se actualicen los supuestos de los preceptos 1720 y 1722 del Código Civil del Estado de Jalisco.


8. “EXCEPCION (sic) DE PRORROGA (sic).- Misma

que se funda en todos y cada uno de los contratos de arrendamientos firmados entre los suscritos comparecientes y la hoy actora, con los que se acredita que detentamos la posesión de la finca materia de la presente Litis, desde hace * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * de manera ininterrumpida, solicitando a manera de reconvención la una (sic) prórroga de * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en razón de ser esto la cuarta parte de los años en los que hemos detentado la posesión, lo anterior con fundamento en el numeral 2051 del Código Civil del Estado de Jalisco, [Transcribe contenido del artículo]”.


No le asiste la razón.


Es así, pues con independencia de que al valorar las pruebas aportadas por la parte demandada, se llegó a la conclusión de que las copias simples de los contratos de


arrendamiento que adjuntó carecen de valor probatorio, lo cierto es que de cualquier manera no tendría derecho al derecho de prórroga.


En efecto, para considerarlo de esa forma debemos remitirnos a lo estipulado dentro de la tercera cláusula del documento fundatorio de la acción, en donde las partes convinieron en lo siguiente:


“TERCERA.- QUEDA DE COMUN ACUERDO EL DETERMINAR QUE LA VIGENCIA DEL CONTRATO ES OBLIGATORIA Y FORZOSA PARA AMBAS PARTES TENIENDO COMO DURACION LA DE (* * *

* * * * *) * * * * * * * * * * * * * * * *

COMENZANDO A SURTIR SUS EFECTOS DEL DIA *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * Y TERMINANDO SU VIGENCIA EL DIA * * * * * * * *. * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* AL EFECTO RENUNCIA EL ARRENDATARIO AL DERECHO DE PRÓRROGA.


(...)”.


De lo copiado se advierte que los contratantes acordaron que la vigencia del contrato sería por el lapso de un año, comenzando su vigencia a partir del * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y hasta el último día de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, y añadieron que el arrendatario renunciaba al derecho de prórroga, suceso que impide que se actualice la prórroga del contrato, pues como quedó de relieve, el arrendatario renunció a ese derecho, misma declaración que surte sus efectos legales correspondientes, puesto que el artículo 2051 del Código Civil del Estado, que establece prórroga del contrato de arrendamiento, norma relaciones entre particulares y no puede ser considerado como de interés público, y por lo mismo, irrenunciable.


Robustece lo precitado, por lo que informa su texto, la Tesis Aislada de la Sexta Época, Registro: 272059, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen XXI, Cuarta Parte, Materia( s): Civil, Página: 61 , con el titulo: “ARRENDAMIENTO. RENUNCIA DEL DERECHO A PRORROGA DEL CONTRATO DE (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO)”.


ESTUDIO DE LA ACCIÓN.


La parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, por conducto de su apoderada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, compareció a demandar a la señora * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de arrendataria y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * en su carácter de fiador, la declaración de terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * *, respecto del local marcado con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * *, * * * * * * * *, y como consecuencia de ello, la desocupación y entrega del inmueble arrendado; el pago xx xxxxxx vencidas y no pagadas a partir del mes de * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * y hasta el mes de * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, más el impuesto al valor agregado, además las que se sigan venciendo hasta la entrega del bien; el pago del interés moratorio de las rentas vencidas y no pagadas el día de su vencimiento y hasta su total liquidación; el pago de la pena convencional a partir del


mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y hasta el mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * *, más las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble; la exhibición y entrega de los recibos de pago de los servicios con que cuente el local arrendado y el pago de gastos y costas que el juicio origine.


Ahora bien, los elementos de la acción de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio por tiempo indefinido, son los siguientes:


a).- La existencia de un contrato de arrendamiento;


b).- Dar el aviso indubitable de la terminación, y;

c).- Que haya transcurrido el lapso de tres meses contados a partir de la notificación de la voluntad de dar por concluido el contrato.


Sirve de apoyo, en lo conducente y por analogía, el contenido de la Tesis Aislada de la Octava Época, Registro: 229830, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo II, Segunda Parte-1, Julio-Diciembre de 1988, Materia( s): Civil, Página: 119, con el titulo:


“ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. ELEMENTOS DE LA ACCION. (LEGISLACION DEL ESTADO DE

PUEBLA). Los elementos de la acción de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento, son los siguientes: a) la existencia de un contrato de arrendamiento; b) que el plazo por el que se celebró el contrato haya fenecido. Por tanto, si el contrato de arrendamiento aún continúa


vigente en el momento de ejercitarse dicha acción, la misma no puede declararse probada, por falta de uno de sus requisitos esenciales, máxime si se considera que el artículo 190, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles para el estado, establece expresamente la improcedencia de una acción de terminación de contrato de arrendamiento, cuando ésta se ejercita antes del vencimiento del mismo; siendo pertinente señalar que esto debe ser estimado de oficio por el juzgador.


TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO”.


Así como la visible en la Octava Época, Registro: 229832, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo II, Segunda Parte-1, Julio-Diciembre de 1988, Materia( s): Civil, Página: 120, con la voz:


“ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE, POR TRANSCURSO DEL

TERMINO LEGAL O PACTADO. Como uno de los elementos para que proceda la acción de terminación de contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, es dar el aviso indubitable de dicha terminación, deviene imprescindible que al momento procesal de presentación de la demanda para el ejercicio de la acción aludida, ya haya transcurrido el término legal o pactado para que proceda la misma, puesto que de manera contraria no habrá nacido aún a la vida jurídica”.


El primero de los elementos relativo a la existencia de un contrato de arrendamiento, se justificó plenamente con la exhibición del contrato original de arrendamiento de fecha * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, celebrado entre * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * como arrendadora, * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * como arrendataria y * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * como fiador, respecto de la finca


marcada con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *,

* * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, mismo documento que al no haber sido objetado por las partes mereció valor probatorio pleno y eficaz para demostrar –en esencia- las obligaciones a cargo de las partes.


El segundo y tercero de los elementos de la acción, consistente en dar el aviso indubitable de la terminación y que haya transcurrido el lapso de tres meses contados a partir de la notificación de la voluntad de dar por concluido el contrato, se acreditó con las copias certificadas deducidas del trámite de JURISDICCIÓN VOLUNTARIA promovidas por * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, ventilado bajo expediente * * * * * * * */* * * * * * * * del índice del * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, que en términos del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles del Estado son dignas de valor probatorio pleno y eficaces para comprobar que la parte actora dio el aviso indubitable a los aquí demandados en relación a la terminación del contrato por tiempo indefinido y que a la fecha de presentación de la demanda había trascurrido en exceso los tres meses otorgados a los pasivos para la voluntaria desocupación del local arrendado.


Ante tales circunstancias, se infiere con meridiana claridad que en la especie se reúnen las condiciones para que prospere la acción de desocupación por terminación del contrato conforme a la hipótesis de la fracción II del numeral 683 del Enjuiciamiento Civil del Estado, puesto que se ha cumplido el plazo de tres meses a partir del aviso


indubitable para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido.


Consecuentemente, atento al material probatorio valorado con antelación, lo que procede es DECLARAR TERMINADO el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción celebrado el día * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * entre * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

en su calidad de arrendadora, * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * en su calidad de arrendataria y * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de fiador, en relación a la finca marcada * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * *, * * *

* * * * *, en el que se pactó como renta mensual la cantidad de $* * * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * *

* * (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * */* * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * *) más el impuesto al valor agregado.


En cumplimiento a lo que dispone el artículo 688 de la Ley Adjetiva Civil de la entidad, se condena a la inquilina * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a la desocupación y entrega de la finca arrendada, con un plazo xx xxxxxx de quince días naturales a partir de que surta efectos la notificación que se haga, una vez que cause ejecutoria la presente resolución, y de no cumplir en tal plazo procédase al lanzamiento en los términos que ordena el numeral 689 del citado ordenamiento legal.


Se absuelve a los demandados del pago de las rentas reclamadas por el accionante correspondientes a los meses de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * al mes de * *


* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, pues con las copias certificadas de las diligencias de consignación que se adjuntaron al presente y con la confesional de posiciones a cargo de la actora, se acreditó plenamente que dichas pensiones se encuentran pagadas y que fueron recibidas por el arrendador; por consiguiente, solamente deberá condenarse a la inquilina y al fiador al pago de las pensiones rentísticas vencidas y no pagadas a partir de la relativa del mes de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a razón de $* * * * * * * *,* * * * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * */* * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *), mensuales más el impuesto al valor agregado o su equivalente por fracción del mes que siga ocupando el inmueble, hasta que la inquilina lo entregue debidamente desocupado ya sea judicial o extrajudicialmente; o en su caso, para que acrediten haber pagado o consignado las pensiones rentísticas respectivas.


Ahora bien, en acatamiento a la ejecutoria pronunciada dentro del juicio xx xxxxxx número 894/2016 del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, promovido por * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por sí y en representación común de * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, se procederá a analizar oficiosamente si los intereses moratorios pactados en el contrato de arrendamiento fundatorio y reclamados por la accionante son usurarios o no, estudio que se hace al tenor siguiente:


ANÁLISIS OFICIOSO DE LA USURA EN EL PACTO

DE INTERÉS MORATORIO. En efecto, respecto de los pagarés, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia


de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 350/2013, reexaminó su posición respecto de los intereses usurarios, para hacerla acorde con el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que dispone que tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.


En consecuencia, la citada Sala concluyó que toda autoridad jurisdiccional está obligada a hacer una interpretación de las normas del sistema jurídico que pudieran afectar derechos humanos contenidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en los tratados internacionales, de tal manera que permita su más amplia protección.


Dicha postura está plasmada en las jurisprudencias 1a./J. 46/2014 ( 10a.) y 1a./J. 47/2014 (10a.), publicadas en las páginas 400 y 402 del Libro 7, Tomo I de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, junio de 2014 y en el Semanario Judicial de la Federación xxx xxxxxxx 27 xx xxxxx de 2014 a las 9 :30 horas, con números de registros digitales 2006794 y 2006795, de títulos y subtítulos: "PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174 , PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 32 /2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA 1a. CCLXIV/2012 (10 a.)]." y " PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174 , PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA


PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA PRUDENCIALMENTE.",

respectivamente.

De su contenido se obtiene que la autoridad jurisdiccional que conoce de un proceso mercantil debe llevar a cabo el análisis oficioso del tema de la usura, bajo la perspectiva de los parámetros de interpretación contenidos sólo a manera de referencia en dichas jurisprudencias.


Así las cosas, si el objetivo de tal interpretación constitucional y convencional está enfocado a la tutela efectiva de los derechos humanos, por identidad jurídica sustancial se actualiza su aplicación a la materia civil, pues los preceptos constitucionales y convencionales que regulan la aludida interpretación son dispositivos y no taxativos; de ahí que el ámbito de su aplicación pueda extenderse a la materia civil, cuando el juzgador advierta la necesidad de analizar la existencia de intereses usurarios pactados en algún acuerdo de voluntades de carácter civil.


Son ilustrativas, las siguientes tesis aisladas:


“Época: Décima Época Registro: 2012207

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación

Libro 33 , Agosto de 2016, Tomo IV Materia(s): Civil

Tesis: XI.1o. C.25 C (10a.)

Página: 2590


INTERESES MORATORIOS USURARIOS. LA INTERPRETACIÓN CONFORME DE LA LEY, CON LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS Y CON LA CONVENCIÓN AMERICANA SOBRE DERECHOS HUMANOS, DE MANERA OFICIOSA, NO DEBE SER EXCLUSIVA DE LA MATERIA MERCANTIL, YA QUE LA USURA TAMBIÉN PUEDE DARSE EN LOS


CONTRATOS DE NATURALEZA CIVIL (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE

MICHOACÁN). El artículo 1o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos; mientras que el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, prohíbe la usura, al considerarla como una forma de explotación del hombre por el hombre y, por ende, conculcatoria del derecho humano de propiedad; razón por la cual, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis de la que derivaron las jurisprudencias 1a./ J. 46 /2014 (10a.) y 1a./ J. 47/2014 (10a.), publicadas en el Semanario Judicial de la Federación xxx xxxxxxx 27 xx xxxxx de 2014 a las 9:30 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 7, Tomo I, junio de 2014 , páginas 400 y 402, de títulos y subtítulos: " PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174 , PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./ J. 132 /2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA 1a. CCLXIV/2012 (10a.)]." y "PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA

PRUDENCIALMENTE.", respectivamente, determinó imponer a los juzgadores -en el ámbito de su competencia- la obligación de hacer un estudio conforme y oficioso del artículo 174, párrafo segundo, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, con la Constitución Federal y la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en caso de que advierta que los intereses pactados por los contratantes son usurarios, de ser así, reducirlos prudencialmente, tomando en cuenta las circunstancias particulares del caso y las actuaciones del juicio, así como otros elementos de carácter objetivo que en la


segunda de las jurisprudencias se enumeran. Ahora bien, la norma constitucional y el precepto de la convención en cita, al prohibir la usura, no lo hacen de forma limitativa para las convenciones mercantiles, sino de manera general; de ahí que no existe impedimento para que en tratándose de contratos civiles, distintos al de mutuo (en que el Código Civil para el Estado de Michoacán, en sus artículos 1555 y 1556, sí establece un parámetro para determinar en qué casos la tasa de interés pactada es usuraria), en los que también se puede dar la usura, el juzgador - en el ámbito de su competencia- realice una interpretación conforme de la ley civil, con la Constitución Federal y la Convención Americana sobre Derechos Humanos para determinar si los intereses moratorios pactados son usurarios o no, de ser así, reducirlos prudencialmente, atendiendo a los aspectos especificados en las jurisprudencias aludidas.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL DÉCIMO PRIMER CIRCUITO.


Amparo

directo

110/2015 .

Xxxxxxxxx

Xxxxxxxxx

Xxxxx.

14 xx xxxx

de 2015 .

Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx de Xxxxxxx Xxxx. Secretaria: Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx.


Esta tesis se publicó el viernes 5 xx xxxxxx de 2016 a las 10:05 horas en el Semanario Judicial de la Federación.”


“Época: Décima Época Registro: 2009705

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación

Libro 21 , Agosto de 2015, Tomo III Materia(s): Civil

Tesis: VI.2o.C.60 C (10a.)

Página: 2383


INTERESES USURARIOS EN MATERIA CIVIL. DEBEN APLICARSE LAS MISMAS REGLAS QUE OPERAN EN LA MERCANTIL. La

Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 350 /2013, reexaminó su posición respecto de los intereses usurarios, para hacerla acorde con el artículo 00 , xxxxxxx 0 , xx xx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx sobre Derechos


Humanos, que dispone que tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley. En consecuencia, la citada Sala concluyó que toda autoridad jurisdiccional está obligada a hacer una interpretación de las normas del sistema jurídico que pudieran afectar derechos humanos contenidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en los tratados internacionales, de tal manera que permita su más amplia protección. Dicha postura está plasmada en las jurisprudencias 1 a./ J. 46 /2014 (10a.) y 1a./ J. 47/2014 (10 a.), publicadas en las páginas 400 y 402 del Libro 7, Tomo I de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, junio de 2014 y en el Semanario Judicial de la Federación xxx xxxxxxx 27 xx xxxxx de 2014 a las 9:30 horas, con números de registros digitales 2006794 y 2006795, de títulos y subtítulos: "PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 32/2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA 1a. CCLXIV/2012 (10a.)]." y "PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA

PRUDENCIALMENTE.", respectivamente. De su contenido se obtiene que la autoridad jurisdiccional que conoce de un proceso mercantil, debe llevar a cabo el análisis oficioso del tema de la usura, bajo la perspectiva de los parámetros de interpretación contenidos sólo a manera de referencia en dichas jurisprudencias. Así las cosas, si el objetivo de tal interpretación constitucional y convencional está enfocado a la tutela efectiva de los derechos humanos, por identidad jurídica sustancial se actualiza su aplicación a la materia civil, pues los preceptos constitucionales y convencionales que regulan la aludida interpretación son dispositivos y no taxativos; de ahí que el ámbito de su aplicación pueda extenderse a la materia civil, cuando el juzgador advierta la


necesidad de analizar la existencia de intereses usurarios pactados en algún acuerdo de voluntades de carácter civil.


SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.


Amparo directo 87/2015. Xxxxx de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx y otro. 8 xx xxxx de 2015. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx. Secretario: Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx.


Amparo directo 48/2015. Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx. 18 xx xxxxx de 2015. Unanimidad de votos. Ponente: Ma. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx. Secretario: Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxx.


Nota: La parte conducente de la ejecutoria relativa a la contradicción de tesis 350/2013 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación xxx xxxxxxx 27 xx xxxxx de 2014 a las 9:30 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 7, Tomo I, junio de 2014, página 349.


Esta tesis se publicó el viernes 7 xx xxxxxx de 2015 a las 14:26 horas en el Semanario Judicial de la Federación.”


Por ende, ya que del examen que se hace de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento basal de la acción celebrado el día * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, consistente en el * * * * * * * *% * * * * * * * * por ciento mensual por cada mes xx xxxxx vencida y no pagada dentro de los primeros cinco días de cada mes, lo cierto es que tal indemnización no debe condenarse, pues en observancia a en lo establecido en el artículo 1 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos1, que dispone que todas


1 “ 1 . - En los Estados Unidos Mexicanos todas las personas gozarán de los derechos humanos reconocidos en esta Constitución y en los t ratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte, así como de las garantías para su protección, cuyo ejercicio no podrá restringirse ni


las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos contenidos en la propia ley suprema, así como en los tratados internacionales en que el Estado Mexicano sea parte, dispositivo que en el caso se relaciona con el diverso artículo 21, apartado 3, de la Convención Americana de los Derechos Humanos2, que prevé la usura como una forma de explotación del hombre por el hombre, siendo que a juicio de los que resolvemos, tal monto resulta constitutivo de usura, como se expone a continuación.


En efecto, la usura constituye un fenómeno contrario al derecho humano de propiedad que ocurre cuando una persona obtiene en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de otra, un interés excesivo derivado de una prestación, situación que el precepto convencional aludido en el párrafo que precede dispone que debe ser prohibida.


Congruente con ello, en cumplimiento al fallo protector que se cumplimenta, esta Sala está obligada a


suspenderse, salvo en los casos y bajo las condiciones que esta Constitución establece.

Las normas relativas a los derechos humanos se interpretarán de conformidad con esta Constitución y con los t ratados internacionales de la materia favoreciendo en todo t iempo a las personas la protección más amplia.

Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, t ienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos de conformidad con los principios de universalidad, interdependencia, indivisibilidad y progresividad. En consecuencia, el Estado deberá prevenir, investigar, sancionar y reparar las violaciones a los derechos humanos, en los términos que establezca la ley.

Está prohibida la esclavitud en los Estados Unidos Mexicanos. Los esclavos del extranjero que entren al territorio nacional alcanzarán, por este solo hecho, su l ibertad y la protección de las leyes.

Queda prohibida toda discriminación motivada por origen étnico o nacional, el género, la edad, las discapacidades, la condición social, las condiciones de salud, la religión, las opiniones, las preferencias sexuales, el estado c ivil o cualquier otra que atente contra la dignidad humana y tenga por objeto anular o menoscabar los derechos y l ibertades de las personas.”


2 “ 21 . - Derecho a la Propiedad Xxxxxxx 0 x 0 . . . .

0 . Xxxxx xx xxxxx como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.”


analizar oficiosamente si el pacto de intereses reclamado por el actor engendra un interés usurario; en el entendido que la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la ejecutoria de la que derivó la jurisprudencia 47/20143, estableció que son dos los aspectos que se deben destacar al analizar las actuaciones del juicio de origen, el primero el aspecto “objetivo” , que se integra con los elementos relativos a:


a) El tipo de relación existente entre las partes;


3 “ PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TAS A DE INTERESES PACTAD A CON BASE EN EL ARTÍCULO 174 , PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENER AL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USUR ARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA PRUDENCI ALMENTE. El párrafo segundo del citado precepto permite una interpretación conforme con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, al prever que en el pagaré el rédito y los intereses que deban cubrirse se pactarán por las partes, y sólo ante la falta de tal pacto, operará el t ipo legal; pues ese contenido normativo debe interpretarse en el sentido de que la permisión de acordar intereses no es i l imitada, sino que t iene como l ímite que una parte no obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de la otra, un interés excesivo derivado de un préstamo. Así, el juzgador que resuelve la l i t is sobre el reclamo de intereses pactados en un pagaré, para determinar la condena conducente ( en su caso), debe aplicar de oficio el referido artículo 174 , acorde con el contenido constitucionalmente válido de ese precepto y a la luz de las condiciones particulares y los elementos de convicción con que se cuente en cada caso, para que dicho numeral no pueda servir de fundamento para dictar una condena al pago de intereses usurarios, por lo que si el juzgador adquiere convicción de oficio de que el pacto de intereses es notoriamente usurario acorde con las circunstancias particulares del caso y las constancias de actuaciones, entonces debe proceder, también de oficio, a inhibir esa condición usuraria apartándose del contenido del interés pactado, para f i jar la condena respectiva sobre una tasa de interés reducida prudencialmente para que no resulte excesiva, mediante la apreciación razonada, fundada y motivada, y con base en las circunstancias particulares del caso y de las constancias de actuaciones que válidamente tenga a la vista al momento de resolver. Ahora bien, cabe destacar que constituyen parámetros guía para evaluar objetivamente el carácter notoriamente excesivo de una tasa de interés - si de las constancias de actuaciones se aprecian los elementos de convicción respectivos- los siguientes: a) el t ipo de relación existente entre las partes; b) la calidad de los sujetos que intervienen en la suscripción del pagaré y si la actividad del acreedor se encuentra regulada; c) el destino o f inalidad del crédito; d) el monto del crédito; e) el plazo del crédito; f ) la existencia de garantías para el pago del crédito; g) las tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a las que se analizan, cuya apreciación únicamente constituye un parámetro de referencia; h) la variación del índice inflacionario nacional durante la vida real del adeudo; i ) las condiciones xxx xxxxxxx; y, j ) otras cuestiones que generen convicción en el juzgador. Lo anterior, sobre la base de que tales circunstancias puede apreciarlas el juzgador ( solamente s i de las constancias de actuaciones obra válidamente prueba de ellos) para aumentar o disminuir lo estricto de la calificación de una tasa como notoriamente excesiva; análisis que, además, debe complementarse con la evaluación del elemento subjetivo a partir de la apreciación sobre la existencia o no, de alguna situación de vulnerabilidad o desventaja del deudor en relación con el acreedor.”.


Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, , Tomo I , Materia Constitucional, Libro 7 , Junio de 2014 , página 402 .


b) Calidad de los sujetos que intervienen en la suscripción del pagaré y si es que la actividad del acreedor se encuentra regulada;

c) Destino o finalidad del crédito; d) Monto del crédito;

e) Plazo del crédito;

f) Existencia de garantías para el pago del crédito;

g) Tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a la que se analizan, cuya apreciación únicamente constituye un parámetro de referencia;

h) La variación del índice inflacionario nacional durante la vida real del adeudo;

i) Las condiciones xxx xxxxxxx;

j) Otras cuestiones que generen convicción en el juzgador.


Y el segundo aspecto materia de análisis denominado “subjetivo” , que consiste en establecer si existe, respecto del deudor, alguna situación de vulnerabilidad o desventaja en relación con la persona del acreedor; o bien, apreciar de manera menos estricta lo excesivo de la tasa pactada, si es que no existe respecto del deudor dato alguno sobre vulnerabilidad o desventaja en relación con la persona del acreedor.


Importa destacar que las consideraciones antes precisadas, en lo sustancial, son perfectamente aplicables en la especie, habida cuenta que pervive el mismo estado de cosas, es decir, el pacto de intereses moratorios frente a la antedicha obligación de este órgano jurisdiccional de analizar oficiosamente y conforme a derecho lo procedente respecto del indicado concepto.


Establecido el parámetro de análisis y los aspectos que se deben destacar, del expediente de origen se advierte que se allegaron pruebas de las que se advierte el


tipo de relación existente entre las partes, que es de arrendador, arrendatario y fiador, como se deriva del contenido del fundatorio de la acción, así como que dicho dato no permite establecer por sí mismo que la parte arrendataria y el fiador se encontraban en una situación de tal apremio que tornara notoriamente excesivas las condiciones pactadas en el contrato basal.


Idéntica circunstancia acontece con el aspecto relativo a la calidad de los sujetos que intervinieron en la suscripción del fundatorio de la acción y si es que la actividad del acreedor se encuentra regulada, pues de éste se advierte que las partes son personas físicas y no se aprecia de actuaciones que la actividad de la actora sea preponderantemente la de arrendamiento de inmuebles.


En ese orden de ideas, del expediente en consulta existen datos que permiten deducir cuál fue el origen, destino o finalidad del contrato, monto del crédito y plazo; pues del mismo se advierte que el objeto fue el arrendamiento de la finca ubicada en el número * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * *, * * * * * * * *, con vigencia de * * * * *

* * * * * * * * * * * cuyo uso se estipuló para * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * *, a razón de $* * * * * * * *,* * * * * * *

*.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * */* * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * *) mensuales más el impuesto al valor agregado por concepto xx xxxxx, fijándose como pena convencional el equivalente al monto de la renta mensual adicionado en un * * * * * * * *% si


la arrendataria no desocupaba la finca en polémica después del término del contrato de arriendo basal.


Lo anterior permite establecer que si bien es cierto que estamos ante un contrato bilateral, con prestaciones reciprocas, la naturaleza de las mismas no debe ser la de obtención de lucro desmedido por parte de una de las partes contratantes.


Así expuesto, de lo anterior emergen fuertes presunciones que se valoran en términos del numeral 418 del Código de Procedimientos Civiles del Estado en torno al establecimiento de sanciones excesivas en relación a la tasa del * * * * * * * *% * * * * * * * * por ciento de interés moratorio mensual, que calculados sobre el importe (* * * * * * * *,* * * * * * * * * * * * * * * *) por cada mes xx xxxxx vencida y no pagada después del plazo de vigencia fijado, nos da como resultado la cantidad de $* *

* * * * * *.* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * *, en tanto que la tasa pactada elevada al año sería de un * * * * * * * *% * * *

* * * * * por ciento anual, que excede notoriamente las tasas de intereses fijadas por las instituciones bancarias que regula el Banco de México, en específico de los indicadores básicos de tarjetas de crédito, con datos al mes xx xxxxx de 2011 dos mil once, como se verá posteriormente.


En razón de la naturaleza del arrendamiento, no se aprecia que se otorgaran garantías reales al acreedor para la plena satisfacción del pago xx xxxxxx, ni depósito alguno; sin embargo, si se advierte la concurrencia de un fiador en la persona de * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * *, quien se obligó en favor del arrendador como fiador del arrendatario por todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato marras y hasta el


día en que se devuelva desocupado el local materia del arrendamiento, quien renunció a los beneficios de orden y excusión; suceso que desde luego tiende a garantizar mayor probabilidad de que la actora obtenga el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias reclamadas, en el caso, respecto de los intereses moratorios, habida cuenta que con la presencia de la figura del fiador es claro que el demandante cuenta, además de la arrendataria, con otra persona que puede hacer frente a las obligaciones de pago.


Por otro lado, resulta que las condiciones xxx xxxxxxx al momento de la suscripción del contrato eran de tal particularidad que permiten concluir que el interés moratorio fijado es abusivo o desproporcionado, ya que en aquella época (* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *), la inflación fue del 0.48% cero punto cuarenta y ocho por ciento mensual y 3.55% tres punto cincuenta y cinco por ciento anual, según información publicada por el Banco de México en el sitio oficial de internet de dicha institución bancaria4, que constituye un hecho notorio para este Tribunal en términos del arábigo 292 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, lo que revela que la situación económica del país no era tal que se justificara que el incumplimiento de una obligación contractual de arrendamiento generaría al acreedor de la misma réditos que exceden las tasas de intereses fijadas por las instituciones bancarias que regula el Banco de México, en específico de los indicadores básicos de tarjetas de crédito, con datos al mes xx xxxxx de 2011 dos mil once (fecha más próxima a la de celebración del contrato de arrendamiento), relativa a la Tasa de Interés Efectiva Promedio Ponderada (TEPP), para clientes no totaleros, que son los que pagan interés por no cubrir el saldo total


4 http:// www. banxico. org. mx/ portal- inflacion/ index. html


determinado en el estado de cuenta respectivo, como enseguida se elucidará.


Ahora bien, relativo al inciso j), que señala: Otras cuestiones que generen convicción en el juzgador, se tiene que de la ejecutoria de la que emanó la jurisprudencia 47/2014 de la Primera Sala de la Suprema corte de Justicia de la Nación a la que se hizo referencia en párrafos que anteceden se advierte que ese Alto Tribunal precisó que la legislación mexicana no tiene un criterio absoluto respecto de los intereses usurarios, por lo que no existe un parámetro objetivo que indique a partir de qué monto debe considerarse que el porcentaje de intereses es usurario 5.

Sin embargo, en la propia ejecutoria se estableció que en algunas legislaciones europeas se considera usurario el interés que excede del 40% cuarenta por ciento anual6; y respecto de Latinoamérica, aunque la mayoría no acuden a un monto fijo sino a una serie de factores publicados por el banco central de cada país, no obstante ello, se destacan las legislaciones de Brasil y Chile en las que el porcentaje oscila entre el 10% diez y el 50% cincuenta por ciento anual para considerar que el interés es excesivo o abusivo 7.


5 “ El criterio objetivo parte de un l ímite f i jo, aplicable a la generalidad de los casos, éste, a su vez, puede ser absoluto, cuando en la norma se establece un margen concreto, una tasa determinada ( por ejemplo, que se considere usura el interés pactado al cuarenta por c iento anual) o puede ser relativo, cuando dicho l ímite está sujeto a un concepto dinámico, en el que juegan un papel relevante las condiciones existentes en el mercado, las tasas del sistema f inanciero, etcétera ( por ejemplo, que el parámetro para afirmar la existencia de usura a partir de la tasa del costo anual total: CAT o la tasa máxima f i jado por los bancos en créditos personales)”.


6 “ Así, en el contexto internacional, es común advertir un umbral objetivo para evitar la usura en el pacto de intereses; verbigracia, en los Estados miembros de la Unión Europea, el 40 % establece el l ímite de interés a partir del promedio de las tasas xxx xxxxxxx; mientras que en los países de América Latina hay variación en la previsión de la tasa máxima de interés”.


7 Tabla

Páginas 390 – 391

Límite de interés

País


El análisis comparativo de los anteriores datos, en relación con los que aparecen en el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, permite concluir que la tasa pactada de intereses moratorios que equivale al * * * * * * * *% * * * * * * * * por ciento anual, se aprecia notoriamente usurario, ya que es superior en una mitad del porcentaje de las legislaciones europeas, y en una quinta parte mayor del porcentaje de la legislación chilena que tolera el porcentaje más alto de intereses antes de considerarlos usurarios.


Finalmente, en torno al inciso g), consistente en las tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a la que se analizan, cuya apreciación únicamente constituye un parámetro de referencia.


Cabe aclarar que las tasas de las instituciones de crédito no son el único parámetro de referencia. Tasas más altas que las de las instituciones de crédito pueden no ser usurarias, ya que de acuerdo a las circunstancias


Brasil

Código Civil remite a la tasa f i xxxx por el Comité de Política

Monetaria del Banco Central de Brasil. Actualmente es del 10 %.

Colombia

1 . 5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera.

Chile

Interés convencional no puede exceder el 50 % por c iento que r ige al momento de la convención. Las tasas se publican por la Superintendencia de Bancos.

Ecuador

Intereses que superan tasa máxima establecido por el Directorio del Banco Central. Se calculan por segmento ej: vivienda, microcrédito.

Honduras

La tasa de interés no puede exceder 6 ptos. sobre la tasa de política monetaria nacional.

Nicaragua

La tasa de interés máxima aplicable a operaciones entre particulares, será la tasa de interés hasta de 2 veces la tasa promedio ponderada que cobren los bancos comerciales autorizados en el país, publicada por el banco Central de Nicaragua.

Perú

El Banco Central de Reserva del Perú, a t ravés de sus circulares, foja una tasa máxima de interés convencional y moratorio. Se auxilia del porcentaje de la tasa promedio del

sistema f inanciero por segmentos ej. Microempresa.

Uruguay

Se compone con los porcentajes sobre promedios mensuales de las tasas de interés en instituciones f inancieras y con tasas “ implícitas” que son comisiones, gastos, etc.

Venezuela

Las tasas son f i jadas por el Banco Central de Venezuela


específicas del caso un particular puede tener más riesgos que una institución financiera al otorgar un crédito, 8 lo que justificaría que pacte una tasa de interés más alta. Es decir, las tasas de las instituciones de crédito no constituyen un tope el cual no puede ser sobrepasado sin que la tasa resulte usuraria.


Por lo tanto, las tasas de las instituciones de crédito sólo sirven como un punto de referencia para comparar la tasa pactada en el caso concreto.


Las instituciones de crédito no están obligadas a publicar las tasas de interés moratorio que pacten en este tipo de operaciones, ni tampoco dichas tasas se encuentran reguladas. Por esa razón, no existe algún documento público que de manera fehaciente nos permita conocer las tasas de interés moratorio de las instituciones bancarias para operaciones similares.


No obstante, se estima que el interés moratorio aquí analizado puede compararse con el mercado de los créditos de las tarjetas bancarias, ya que constituyen el mejor ejemplo de los préstamos personales, considerando que en éstas no se establecen garantías reales al igual que en el contrato de arrendamiento que nos ocupa.


Aunado a que se presume que las tasas de intereses pactadas por las instituciones bancarias no resultan usurarias, como lo indica la siguiente tesis aislada:


“Época: Décima Época Registro: 2012978 Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Aislada


8 Por ejemplo, cuando se le otorga un crédito a una persona que ha s ido rechazada por las instituciones de crédito, o porque otorga menos créditos por lo que no puede diversificar sus r iesgos y sus costos de cobro son más altos que los de una institución de crédito.


Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación

Libro 36 , Noviembre de 2016, Tomo II Materia(s): Constitucional, Civil

Tesis: 1a. CCLII/2016 (10a.)

Página: 916


USURA. LAS TASAS DE INTERÉS DE LAS INSTITUCIONES BANCARIAS QUE CONFORMAN EL SISTEMA FINANCIERO MEXICANO, GOZAN DE LA PRESUNCIÓN DE

NO SER USURARIAS. De conformidad con los párrafos sexto y séptimo del artículo 28 de la Constitución Federal, el Banco de México constituye el banco central nacional que procura y fortalece la estabilidad y desarrollo económico del país; organismo que cuenta con las atribuciones de autoridad necesarias para llevar a cabo la efectividad de su normativa y proveer su observancia, especialmente por lo que hace a las operaciones relativas al mercado del crédito que se ofrece al público en general, en tanto la Constitución expresamente le confiere al Banco de México la tarea de regular, en los términos que establezcan las leyes y con la intervención que corresponda a otras autoridades competentes, los cambios, así como la intermediación de los servicios financieros. Y en términos de las leyes que regulan la transparencia de los servicios financieros, también el Banco de México vigila que los créditos que ofrecen las instituciones bancarias al público en general se otorguen en condiciones accesibles y razonables; de ahí que las tasas de interés ofrecidas en los créditos operados por las instituciones bancarias gozan de una presunción de no ser excesivas ni usurarias de acuerdo a como lo proscribe el numeral 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.”


En efecto, la tasa del * * * * * * * *% * * * * * * *

* por ciento de interés moratorio mensual pactada en el contrato de arrendamiento basal de la acción, calculados sobre el importe (* * * * * * * *,* * * * * * * * * * * * *

* * *) por cada mes xx xxxxx vencida y no pagada después del plazo de vigencia fijado, nos da como resultado la cantidad de $* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * mensuales, en tanto que la tasa pactada


elevada al año sería de un * * * * * * * *% * * * * * * *

* por ciento anual, el cual a juicio de quienes aquí resolvemos, estimamos que son desproporcionados, excesivos y usureros.


En ese tenor, al advertirse de una revisión a las tasas de intereses fijadas por las instituciones bancarias que regula el Banco de México, en específico de los indicadores básicos de tarjetas de crédito, con datos a junio de 2011 dos mil once, al ser el indicador más cercano a la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento basal de la acción y en que se pactó la cláusula de intereses materia de examen, la Tasa de Interés Efectiva Promedio Ponderada (TEPP), para clientes no totaleros, que son los que pagan intereses por no cubrir el saldo total determinado en el estado de cuenta respectivo que fue de: 44. 65% anual, que se obtiene de promediar la tasa de interés más baja de * * * * * * * * * * * * * * * * de 24.3% y la más alta es la relativa a * * * * * * * * de 65.0%, de entre todas las instituciones bancarias que regula el Banco de México para los clientes no totaleros relativo a tarjetas de crédito “ clásicas” o equivalentes, cuya información hace prueba plena en razón de ser un organismo público que regula los indicadores básico de las tarjetas de crédito, ya que son publicadas por el Banco Central conforme al numeral 4 bis 2 de la Ley para la Transparencia y Ordenamientos de los Servicios Financieros, toda vez que lo que se pretende determinar es el interés que corresponde fijar por el retardo en el pago de la suma de dinero adeudada, dato que se toma como base para determinar la tasa de interés, la cual no resulta excesiva, ni desproporcional.


Las anteriores consideraciones, se sustentan en los datos que se ilustran en la siguiente tabla:



Lo cual constituye un hecho notorio en términos del artículo 292 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, la información que se obtuvo en la página de internet del Banco de México, ya que puede obtenerse del portal de internet xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx. mx/sistema- financiero/publicaciones/reporte- de- tasas- de- interes- efectivas- de-tarjetas-/reporte- tasas-interes-efectiv. html y que hace prueba plena en razón de que es un organismo público que, en su calidad de Banco Central, regula los indicadores básicos de las tarjetas de crédito y porque lo que se pretende determinar es el interés que corresponde fijar por un préstamo.


Consideraciones las anteriores que se apegan a las directrices establecidas por la Superioridad en la jurisprudencia 47 /2014, ya que estableció como uno de los elementos que deben tomarse en consideración para analizar la usura, son “ g) las tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a las que se analizan, cuya apreciación únicamente constituye un parámetro de referencia;”.


Lo cual encuentra apoyo, además, en el texto de las siguientes tesis aisladas:


“Época: Décima Época Registro: 2013835

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Semanario Judicial de la Federación Publicación: viernes 03 xx xxxxx de 2017 10:06 h

Materia(s): (Constitucional, Civil) Tesis: III.2o. C.73 C (10a.)


INTERESES MORATORIOS. EL JUZGADOR DEBE ANALIZAR LAS TASAS DE LAS INSTITUCIONES BANCARIAS SIMILARES A LA PACTADA, COMO LO ES LA (TEPP), SÓLO COMO UN REFERENTE PARA IDENTIFICAR LA USURA (NO COMO UN INDICADOR OBJETIVO ÚNICO), CONJUNTAMENTE CON EL RESTO DE LOS PARÁMETROS ESTABLECIDOS PARA, POSTERIORMENTE, CONFRONTARLOS CON LA TASA QUE SE TILDA DE USURARIA, A FIN DE CONTAR CON LOS ELEMENTOS NECESARIOS QUE PERMITAN REDUCIR PRUDENCIALMENTE

AQUÉLLOS.- Del contenido de las jurisprudencias 1 a./ J. 46 /2014 (10a.) y 1a./ J. 47/2014 (10 a.), sustentadas por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, así como de la ejecutoria que les dio origen, se advierte que en cuanto al parámetro establecido en el texto de la segunda tesis citada, en el inciso g) " tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a la que se analizan", el Máximo Tribunal del País no indicó que los juzgadores estaban obligados a adoptar dogmáticamente, y como parámetro único, la tasa de interés más baja de las instituciones bancarias a fin de evitar la usura; por el contrario, fue categórico en cuanto a que debía evitarse ese tipo de interpretaciones, con base en los siguientes razonamientos: 1 ) "Únicamente constituyen un parámetro de referencia" ( las tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a la que se analizan); y, 2) "Aun cuando las tasas de interés bancarias son un buen referente, fijarlas como un parámetro único, impediría al juzgador que analizara las infinitas particularidades de los casos que se presenten". Lo anterior tiene lugar, aun


cuando el juzgador argumente que su proceder le produce mayor beneficio al deudor pues, al no tomar en cuenta el resto de los parámetros que gravitan en torno al asunto específico, es evidente que se trata de una afirmación gratuita, además de que hace nugatorios los derechos del acreedor ya que, en tal hipótesis, el Juez soslayaría analizar la controversia desde esta última perspectiva. Así las cosas, se concluye que el juzgador, tratándose de intereses moratorios, está obligado a analizar las tasas de las instituciones bancarias similares a la pactada, como lo es la tasa efectiva promedio ponderada para clientes no totaleros (TEPP), sólo como un referente para identificar la usura ( no como un indicador objetivo único), conjuntamente con el resto de los parámetros establecidos para, posteriormente, confrontarlos con la tasa que se tilda de usuraria, a fin de contar con los elementos necesarios que permitan reducir prudencialmente los intereses pactados, tal como lo decretó el Máximo Tribunal del País en los precedentes mencionados. En esa medida, resulta acertado partir de la tasa de interés más baja de las previstas en los "indicadores básicos de las tarjetas de crédito para clientes no totaleros", publicados por el Banco de México, prevalecientes en el tiempo en que se celebró la operación que se evalúa (relacionado con el inciso g) señalado, tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a la que se analizan), para de ahí calcular en qué medida influye cada uno de los parámetros enunciados por la superioridad para incrementar e, incluso, disminuir aún más, la tasa de interés más baja, ya que debe tenerse en cuenta que no existe un límite inferior en la determinación de intereses, sino sólo superior (la usura), por lo que partiendo de la tasa más baja, el juzgador cuenta con mayor libertad para modificar su monto, en congruencia con los parámetros reconocidos por el Alto Tribunal del País, dado que puede incrementar el interés, sin que se torne usurario, o bien, disminuirxx, sin que ello sea ilegal.


SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.


Amparo directo 126/2016. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx. 27 xx xxxx de 2016. Unanimidad de


votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxxxxxxx. Secretario: Xxxx Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.


Nota: Las tesis de jurisprudencia 1a./ J. 46/2014 (10 a.) y 1a./J. 47 /2014 (10a.), de

títulos y subtítulos: "PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./ J. 132 /2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA 1a. CCLXIV/2012 (10a.)]." y "PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA

PRUDENCIALMENTE." citadas, aparecen publicadas en el Semanario Judicial de la Federación xxx xxxxxxx 27 xx xxxxx de 2014 a las 9 :30 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 7, Tomo I, junio de 2014 , páginas 400 y 402, respectivamente.


Esta tesis se publicó el viernes 03 xx xxxxx de 2017 a las 10:06 horas en el Semanario Judicial de la Federación.”


44. 65%

Por consiguiente, en análisis oficioso de la usura se estima objetivamente correcto promediar la tasa de interés más baja de * * * * * * * * * * * * * * * * de 24. 3% y la más alta es la relativa a * * * * * * * * de 65.0%, para así obtener de dichos montos la tasa promedio de

* * * * * * * *.* * * * *

anual

ó 3. 72% mensual, por lo que, éste Órgano Colegiado estima justo y equitativo reducir -prudencial y oficiosamente- el porcentaje de los intereses moratorios pactados dentro del contrato fundatorio de la acción, para que dicho concepto quede en el

* * *% * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *


* * * * * * * * * * * * * * * * por ciento mensual.


No sobra mencionar que de acuerdo con la tesis de jurisprudencia 47 /2014, debe entenderse que la evaluación objetiva de lo notoriamente excesivo de los intereses no precisa de la evidencia de todos y cada uno de los elementos que conforman los parámetros guía (tipo de relación existente entre las partes, calidad de los sujetos que intervienen en la suscripción del pagaré y si es que la actividad del acreedor se encuentra regulada; destino o finalidad del crédito; monto del crédito; plazo del crédito; existencia de garantías para el pago del crédito; tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a las que se analizan; la variación del índice inflacionario nacional durante la vida del adeudo; las condiciones xxx xxxxxxx y otras cuestiones que generen convicción en el juzgador), así como el elemento subjetivo (condición de vulnerabilidad o desventaja); sino que el examen debe atender a la diversidad de combinaciones que pueden establecerse con la concurrencia de los distintos factores y particularidades del caso, que en suma deberán ser apreciados por el juzgador conforme a su libre arbitrio quien, en su caso, deberá justificar la decisión respecto a la usura de los réditos estipulados, para proceder a su reducción prudencial, como lo ilustra –por analogía- la Tesis Jurisprudencial número 55/2016, de la Décima Época, con la voz:


“PAGARÉ. LO NOTORIAMENTE EXCESIVO DE LOS INTERESES ESTIPULADOS, NO EXIGE QUE TODOS LOS PARÁMETROS GUÍA O LA CONDICIÓN SUBJETIVA, DEBAN QUEDAR ACREDITADOS EN LA CALIFICACIÓN DE USURA, PARA PROCEDER A SU REDUCCIÓN

PRUDENCIAL. De acuerdo con la ejecutoria emitida en la contradicción de tesis 350/2013 , que dio origen a las tesis de jurisprudencia 1ª.J./ 46/2014 (10ª.) y 1ª.J./ 47/2014 (10ª.)¹, de rubros: “PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME


CON LA CONSTITUCIÓN [ ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1ª./ J. 132/2012 (10ª.) Y DE LA TESIS AISLADA 1ª. CCLXIV/2012 (10ª.)]”; y “PAGARÉ. SI EL JUZGADOR ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA PRUDENCIALMENTE.”,

debe entenderse que la evaluación objetiva de lo notoriamente excesivo de los intereses, no precisa de la evidencia de todos y cada uno de los elementos que conforman los parámetros guía (tipo de relación existente entre las partes, calidad de los sujetos que intervienen en la suscripción del pagaré y si es que la actividad del acreedor se encuentra regulada; destino o finalidad del crédito; monto del crédito; plazo del crédito; existencia de garantías para el pago del crédito; tasas de interés de las instituciones bancarias para operaciones similares a las que se analizan; la variación del índice inflacionario nacional durante la vida del adeudo; las condiciones xxx xxxxxxx y otras cuestiones que generen convicción en el juzgador), así como el elemento subjetivo ( condición de vulnerabilidad o desventaja); sino que el examen debe atender a la diversidad de combinaciones que pueden establecerse con la concurrencia de los distintos factores y particularidades del caso, que en suma deberán ser apreciados por el juzgador conforme a su libre arbitrio quien, en su caso, deberá justificar la decisión respecto a la usura de los réditos estipulados, para proceder a su reducción prudencial. Así, resulta inaceptable que la calificación de lo notoriamente excesivo de los intereses se circunscriba a la apreciación inmanente de la tasa de interés”.


Por tanto, en términos de lo previsto en la segunda cláusula del contrato base de la acción y merced del análisis oficioso del tema de la usura, deberá condenarse a los demandados al pago de intereses moratorios a razón del * * * * * * * *.* * * * * * * *% * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * por ciento mensual sobre saldos insolutos partir de la pensión relativa a * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y las posteriores que no se hayan pagado o que no llegaran


a pagarse puntualmente dentro los primeros cinco días de cada mes; mismo cálculo que deberá realizarse teniendo en cuenta los días transcurridos del día 6 seis del mes y hasta un día antes en que se haya hecho la consignación o el pago de esa parcialidad, verbigracia: considerando que la mensualidad de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * se consignó el * * * * * * * * * * * * * * * * de ese mes, según se elucidó previamente, se deberán tomar como referencia para el pago de los intereses moratorios únicamente * * * * * * * * * * * * * * * * días, esto es, del día * * * * * * * * * * * * * * * * al * * * * * * * * *

* * * * * * *, y así sucesivamente en cada pensión rentística no pagada en los días convenidos por las partes.


Ahora bien, en acatamiento a la ejecutoria pronunciada dentro del juicio xx xxxxxx número 508/2017, del índice del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, promovido por * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por sí y en representación común de * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * *, en donde se determinó, en resumen, lo siguiente:


“En esa tesitura, es inconcuso que la sala responsable debe abordar el análisis relativo a si en la especie, el pacto celebrado por las partes, consistente en el incremento de la renta en un *

* * * * * * *% (* * * * * * * * por ciento) mensual, que arroja el * * * * * * * *,* * * * *

* * *% (* * * * * * * * * * * * * * * * por ciento) anual, resulta excesivo o no, atendiendo los parámetros establecidos en los criterios citados.


Se afirma lo anterior en atención a que, se insiste, en la cláusula "Segunda" del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, se estableció una renta mensual por $* * * * * * *

*,* * * * * * * *.* * * * * * * *+IVA (* * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

* * más el Impuesto al Valor Agregado) mensuales, y para el caso de vencimiento, y que el inquilino siguiera ocupando el bien arrendado,


entonces el importe de la renta según la cláusula "QUINTA", correspondería a $* * * * * * * *,* *

* * * * * *.* * * * * * * * (* * * * * * * * * * *

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *) más el Impuesto al Valor Agregado mensuales, lo que de suyo constituye un aumento del * * * * * * *

*,* * * * * * * *% (* * * * * * * * * * * * * * *

* por ciento) anual.


En efecto, resulta inasequible jurídicamente pensar que sólo por el hecho de tratarse de un contrato de locación, pudiera evadirse el cumplimiento de lo previsto tanto en la Constitución Federal como en los tratados internacionales en los que México es parte.


En esta tesitura, si apenas a través de la resolución reclamada de dieciocho xx xxxx de dos mil diecisiete, que emitió en cumplimiento a las ejecutorias dictadas por este órgano de control constitucional en los juicios xx xxxxxx directo 893/2016 y 894/2016, la sala responsable declaró procedente la pena convencional exigida por la parte actora en el escrito inicial de demanda, es indudable que el aludido veredicto constituye el momento oportuno para resolver lo relativo al indicado aspecto del aumento de la renta pactada en esos términos.


Así las cosas, resulta evidente que es obligación de la sala responsable, analizar oficiosamente lo establecido en la referida cláusula "Quinta" del fundatorio de la acción, a fin de establecer si dicho pacto en el aumento de la renta implica que una parte obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de su contrario con base en un incremento excesivo derivado de la terminación de un contrato de arrendamiento y su continuación con una nueva renta, en el entendido de que ese aumento no debe ser excesivo o usurario, entendido como cualquier forma de explotación del hombre por el hombre, mismos que deben prohibirse por la ley.


Además, la conclusión apuntada encuentra apoyo en el contenido del artículo 87 de la ley procesal civil local, pues éste precepto obliga a la sala responsable a pronunciarse oficiosamente sobre dicho aspecto en su integridad y con plenitud de jurisdicción como estime pertinente, ello en virtud de que como órgano revisor y ante la falta de renvío actúa como juez de primer


grado. Cierto, el artículo 87 del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, dispone lo siguiente:


"Artículo 87.- Las sentencias deberán ser claras, precisas y congruentes con la demanda y su contestación, con las demás pretensiones deducidas oportunamente y con las pruebas recibidas en el pleito que tengan relación con los hechos sujetos a debate, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hubieran sido controvertidos sin tomar en consideración hechos, ni pruebas distintas. Cuando los puntos litigiosos objeto del debate sean varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos.- Los jueces y tribunales tienen la obligación de examinar de oficio los presupuestos procesales y los elementos de la acción ejercitada.- A fin de garantizarle a los indígenas, el acceso pleno a la jurisdicción del Estado en los procedimientos en que sean parte, el juez deberá considerar, al momento de dictar la resolución, sus usos, costumbres y especificidades culturales".


Sin embargo, en la especie el tribunal ad quem no emprendió ninguna consideración razonada, fundada y motivada acerca de si existían en las actuaciones del juicio natural elementos de convicción que le permitieran evaluar objetiva y subjetivamente el carácter notoriamente excesivo o no del incremento de la renta pactado en la cláusula "Quinta" del contrato fundatorio de la acción, conforme a los parámetros que se dejaron precisados con antelación en la presente resolución.


Omisión que, de suyo, implica una violación el principio de claridad, exhaustividad y congruencia, previsto en el citado artículo 87 del Código de Procedimientos Civiles del Estado en vigor; y por ende, de las garantías de legalidad, seguridad jurídica y debido proceso previstas en los numerales 14 y 16 constitucionales.


En consecuencia, en reparo de los derechos fundamentales que se estiman infringidos, se impone conceder el amparo y protección de la justicia federal impetrado, para el efecto de que la sala responsable:


1. Deje insubsistente la sentencia reclamada de dieciocho xx xxxx de dos mil diecisiete y en su lugar dicte otra en la que reitere las consideraciones estimadas legales en la presente ejecutoria;


2. Al pronunciarse sobre la prestación atinente al pago de la renta pactada en la cláusula "Quinta" del contrato fundatorio, confrontada con la diversa cláusula " Segunda" del mismo, determine si la pena convencional es usuraria o no, tomando en cuenta lo estimado en este veredicto, resolviendo enseguida, con plenitud de jurisdicción y debidamente fundado y motivado, conforme a derecho.


Se procederá al análisis oficioso inherente a la prestación atinente al pago de la renta pactada en la cláusula "Quinta" del contrato fundatorio, confrontada con la diversa cláusula " Segunda" del mismo, con el objeto de determinar si la pena convencional es usuraria o no, estudio que se hace al tenor siguiente:


ANÁLISIS OFICIOSO DE LA USURA EN EL PACTO

DE LA PENA CONVENCIONAL. En efecto, respecto de los pagarés, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 350/2013, reexaminó su posición respecto de los intereses usurarios, para hacerla acorde con el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, que dispone que tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.

En consecuencia, la citada Sala concluyó que toda autoridad jurisdiccional está obligada a hacer una interpretación de las normas del sistema jurídico que pudieran afectar derechos humanos contenidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en los tratados internacionales, de tal manera que permita su más amplia protección.

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Filed: May 5th, 2020