Nociones del contrato de opción de compra

SP/DOCT/18796

Nociones del contrato de opción de compra

En esta ocasión hemos dedicado el presente espacio al contrato de opción de compra que carece de regulación específica en el Código Civil. La doctrina más autorizada lo define como un precontrato por el que una parte, optataria, concede a la otra, optante, la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato final de compraventa, en un concreto plazo y bajo unas condiciones determinadas, a cambio de un precio.

De dicha noción se desprende que son conceptos distintos el de opción de compra, que es un precontrato, y la compraventa, que es el contrato proyectado. Así, la opción de compra, si se ejerce, da lugar a la compraventa; y, si no se ejerce en plazo, no conlleva ninguna relación jurídica. Este, si llega a su perfección, origina derechos y obligaciones para las partes (obligación de entrega de la cosa, obligación de pago del precio); si no se perfecciona, no existe, no ha nacido a la vida jurídica. Así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 25 de noviembre de 2011 (SP/SENT/654039).

Aun careciendo este contrato de expresa regulación en el Código Civil, a efectos registrales viene reconocido en el art. 14 del Reglamento Hipotecario que establece los siguientes requisitos:

-Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

-Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

-Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

Debemos tener en cuenta que el plazo establecido para el ejercicio de la opción, es un plazo de caducidad, por lo que no cabe la constitución de una opción con carácter ilimitado o indefinido. Un ejemplo de ello, lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 xx xxxxx de 2009 (SP/SENT/462125).

Una vez inscrita la opción, tiene eficacia real y produce efectos a terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos que accedan al Registro con posterioridad, que se consolidan en caso de no ejercicio de la opción en tiempo o forma.

¿Qué obligaciones genera el contrato de opción para las partes?

1. Una vez determinados el objeto y el precio, el concedente u optatario queda vinculado unilateralmente hasta que decida el optante y no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido, lo que significa que no puede enajenar ni conceder una nueva opción.

2. Por su parte, el beneficiario de la opción, optante, debe, en su caso, pagar la prima pactada y cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de opción, sin que deba devolverse esta cuando el incumplimiento

es de este último, por lo que la perfección del contrato ulterior de compraventa depende, pues, exclusivamente, de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva declaración de voluntad. Un ejemplo de ello nos lo da una Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec. 1.ª, de 4 de julio de 2014 (SP/SENT/774984), que declaró que la prima pagada por el optante, es la contraprestación por la opción de compra, y se debe abonar, se ejercite esta o no, sin que deba devolverse cuando el incumplimiento es del comprador.

Extinción de la opción

El contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos. La pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso conlleva la desaparición de la relación contractual y la pérdida del derecho de opción, produciendo como efecto la desvinculación del concedente, que recupera su libertad contractual.

En conclusión, podemos afirmar que la celebración de un contrato de opción beneficia sobre todo al optante, puesto que se le reserva un bien en unas condiciones determinadas, pudiendo decidir dentro del plazo pactado la consumación del contrato. Por ello para el optatario es aconsejable que, a cambio, exija una contraprestación, que es la conocida como prima de opción.

LA FORMA DE PROBAR LA SIMULACIÓN CONTRACTUAL.

La simulación se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato por responder este a otra finalidad jurídica distinta. No existe en nuestro Código Civil precepto legal específico que se refiera a esta figura, siendo precisamente la prueba uno de los aspectos que más problema acarrea en la práctica.

El Tribunal Supremo en numerosas sentencias ha puesto de manifiesto la dificultad de la prueba en la simulación, que se acrecienta por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, por ello se admite como suficiente la prueba de presunciones, que se configura en torno a un conjunto de indicios que son reveladores de la actuación simulatoria.

En este sentido, los indicios o presunciones que habitualmente revelan la existencia de la simulación son:

-La ausencia de precio o que sea inferior al real xx xxxxxxx.

- La relación de parentesco o el vínculo familiar entre las partes.

- El ánimo defraudatorio.

- Falta de capacidad económica del adquirente

- O que la transmisión se efectúe en tiempo sospechoso, con la finalidad de sustraer el bien a la acción de los acreedores

LA CRISIS ECONÓMICA SOBREVENIDA E IMPREVISTA ES MOTIVO PARA REDUCIR LA RENTA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN HOTEL AL APLICAR LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS.

"... Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado. En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con

carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 00 xx xxxxx xx 0000 (xxx. 333/2014). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 00 xx xxxxx xx 0000 (xxx. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.

En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia destaca respecto del informe pericial aportado por la actora, particularmente en relación a la asignación de un Rev Par medio de tres estrellas, cuando en realidad es de dos, no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la xxxxx xx xxxxxxx que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas "

La sentencia no analiza un arrendamiento "urbano", propiamente dicho, aunque al respecto hay divergencia de opiniones, debido a que el objeto es un hotel ya construido, es decir, no sujeto específicamente a la XXX 29/1994 (art. 3.2), pero sí a las normas generales del Código Civil. Y resulta que la doctrina de la sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos "urbanos", sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completo "terremoto".