SITUACION Y OPCIONES NORMATIVA REGULADORA
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Otros tipos…
SITUACION Y OPCIONES NORMATIVA REGULADORA
Conviven cinco regímenes distintos para los arrendamientos urbanos, dependiendo de la fecha de contrato:
1.CONTRATOS XXXXXXXXXX XX 0 XX XXXX XX 0000.-
Se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la XXX de 1994. Consultar la disposición transitoria segunda para más información.
2.CONTRATOS POSTERIORES AL 8 XX XXXX DE 1985 Y ANTERIORES AL 1 DE ENERO DE 1995
Se rigen por el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre que aprueba el Texto refundido de la XXX de 1964, y el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 xx xxxxx sobre Medidas de Política Económica (conocido como Xxx Xxxxx), y la Disposición Transitoria Primera de la XXX de 1994.
3. CONTRATOS POSTERIORES AL 31 DE DICIEMBRE DE 1994 Y ANTERIORES AL 6 XX XXXXX DE 2013
Se rigen por la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos de 25 Noviembre de 1994.
4. CONTRATOS POSTERIORES AL 6 XX XXXXX DE 2013 Y ANTERIORES AL 1 XX XXXXX DE 2015
Se rigen por la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos de 25 Noviembre de 1994, modificada por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento xxx Xxxxxxx del Alquiler de Viviendas, de 0 xx xxxxx xx 0000, x xx xxxxxx xx xx xxxxxxxx de pacto establecida por esta Ley, la revisión de la renta durante los tres años se hará de acuerdo con el pacto firmado, y en ausencia del mismo se aplicará el IPC.
5.CONTRATOS POSTERIORES AL 1 XX XXXXX DE 2015
La entrada en vigor de la Ley 2/2015, de 30-03-2015 de desindexación de la economía española modifica el apartado 1 del artículo 18 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS y el apartado 3 de la disposición adicional primera de la misma Ley.
Sigue estando vigente la voluntad de las partes, aunque ahora, si se pactó revisión de la renta pero no la forma de hacerla, se aplicará el nuevo Indice de Garantía de Competitividad. Pero si no se pactó nada, no se aplicará ninguna revisión.
Otras disposiciones relacionadas con el alquiler son el Real Decreto sobre Inscripción de los Contratos de Arrendamientos Urbanos en el Registro de la Propiedad, la Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que establece la obligatoriedad de la etiqueta energética para los inmuebles que se pongan a la venta o se ofrezcan en alquiler (requiere el certificado de eficiencia energética), y el Plan Estatal de Fomento del alquiler, Rehabilitación edificatoria, Regeneración y Renovación urbanas que comprende nueve programas referidos a la Subsidiación de préstamos convenidos, la Ayuda al alquiler de vivienda, el Fomento del parque público de vivienda de alquiler, el Fomento de la rehabilitación edificatoria, el Fomento de la regeneración y renovación urbanas, el Apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios, el Fomento de ciudades sostenibles y competitivas, y el Apoyo a la implantación y gestión del Plan, que se enmarca dentro del Plan Estatal de Vivienda y Suelo 2013-2016.
CONTENIDO MINIMO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
• Identificación de intervinientes: fiadores; objeto, precio, forma de pago, plazo, condiciones, revisión, garantías, servicios y suministros, cláusulas adicionales.
• Objetivo: informar para el conocimiento de los derechos y de las precauciones a adoptar para la formalización de un contrato de arrendamiento.
• Revisar la posibilidad de las subidas xx xxxxx o repercusiones de obras y otros conceptos que pueden incrementar el importe de la renta.
CONTENIDO ACONSEJABLE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Forma y modo de efectuar las reclamaciones de cantidad, requerimiento previos a la vía judicial, reclamaciones y en general cualquier incidencia relacionada con el alquiler de la vivienda habitual.
CLAUSULAS DE GARANTIA: TIPOS Y OPCIONES.
ANEXOS ACONSEJABLES: INVENTARIO DE MUEBLES, ELEMENTOS, UTILLAJE.
OTROS DATOS: RELACION DE BIENES CON REPORTAJE FOTOGRAFICO DE CADA UNO DE LOS MUEBLES.
PROBLEMAS HABITUALES
1. IMPAGO XX XXXXXX.
2. IMPAGO DE SUMINISTROS, SERVICIOS (GAS, AGUA, ELECTRICIDAD, COMUNIDAD).
3. PROBLEMAS DE CONVIVENCIA
4. INTRODUCCION DE TERCEROS CONVIVENTES: CONSECUENCIAS.
5. DAÑOS EN LA VIVIENDA: MALICIOSOS O DETERIOROS.
ORDEN JURISDICCIONAL CIVIL:
– DEMANDA
• DESAHUCIO
• DESAHUCIO CON RECLAMACION XX XXXXXX Y CANTIDADES ASIMILADAS
• RECLAMACION DE CANTIDAD: RAZON Y CONVENIENCIA.
• RECLAMACION DE CANTIDAD (CON RECLAMACION POR DAÑOS
ORDEN JURISDICCIONAL PENAL:
• DENUNCIA: delito de daños, hurto; falta….
• QUERELLA: delito de amenazas, daños…
DESAHUCIOS
1. Regulación del proceso de desahucio
5. Enervación acción desahucio
6. El desahucio exprés y el desalojo
7. Representación por abogado y procurador
• El desahucio de inmuebles, bien sea de vivienda o local de negocio se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y es un procedimiento judicial por el cual el propietario emprende acciones para la recuperación de su propiedad, cuando el inquilino o arrendatario no cumple con el contrato de arrendamiento, o cuando no cumple con lo pactado en el mismo.
• DESAHUCIO “EXPRESS”: Procedimiento más rápido de resolución del contrato de arrendamiento y señalamiento del desalojo de la vivienda, con motivo del cumplimiento de una serie de requisitos (posibles modificaciones legales).
CLASES DE DESAHUCIOS DE VIVIENDAS O LOCALES
1. Desahucios que versen sobre reclamación de cantidades por impago xx xxxxxx y cantidades debidas.
2. Desahucios que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
3. Desahucio por precario con el fundamento de un contrato inexistente y sin pago xx xxxxx, un caso particular es la posesión de la vivienda dejada a hijos, familiares o amigos y que éstos no desalojan la vivienda cuando es necesitada por su titular o éste requiere la devolución de su posesión.
Elemento básico: considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para resolución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea líquida, vencida y exigible.
COMPETENCIA JUDICIAL DE LOS PROCESOS DE DESAHUCIO
El conocimiento de las demandas de resolución del contrato por falta de pago corresponde al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halla la finca, artículo.52.1.7 LEC, sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita. artículo.54.1 LEC.
La Competencia para el desalojo corresponde, por regla general, a la jurisdicción civil, siendo juez competente para conocer de la misma el que conoció del asunto en primera instancia
LA VALORACIÓN DE LA CUANTÍA DEL PROCESO DE DESAHUCIO
Cuestión también polémica en estos procedimientos era la cuantía que había que hacer constar en las demandas, ya que con la dicción literal de la LEC en el artículo.251.3 LEC en relación con la regla 9ª parecía entenderse que como siempre se reclamaba la posesión del inmueble la cuantía de la demanda debería ser la del valor del inmueble, pese a que la mayoría doctrinal y jurisprudencial estaba aplicando el de la anualidad de la renta.
Nueva redacción del artículo.251.9 LEC, operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética:
“En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad xx xxxxx, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato”
LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO
La posibilidad de enervación o levantamiento del proceso o de la acción de desahucio mediante el pago o consignación, se contempla en el artículo.22.4 LEC (modificado por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios., de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios).
El pago o puesta a disposición del arrendador en el tribunal o notarialmente, podrá realizarse en cualquier momento anterior a la celebración de la vista, y comprenderá las cantidades reclamadas en la demanda y las que se adeuden en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO
Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
La comunicación del desahucio mediante edictos judiciales
Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del art. 157, el secretario judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina judicial, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos.
Tal publicidad podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se determinen, por la utilización de medios telemáticos, informáticos o electrónicos, conforme a lo previsto en el art. 236 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Sólo a instancia de parte, y a su xxxxx, se publicará en el “Boletín Oficial” de la provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el “Boletín Oficial del Estado” o en un diario de difusión nacional o provincial.
La comunicación del desahucio mediante edictos judiciales
En todo caso en la comunicación o publicación a que se refieren los párrafos anteriores, en atención al superior interés de los menores y para preservar su intimidad, deberán omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su identificación.
En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago xx xxxxxx o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.
REPRESENTACIÓN PROCESAL – ABOGADO Y PROCURADOR
1. JUICIOS ORDINARIOS: Será necesaria la intervención de Xxxxxxx y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuantía, conforme a los artículos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales.
2. JUICIOS VERBALES: Será necesaria la intervención de Xxxxxxx y Procurador en los juicios verbales, siguiendo la regla 9.ª del artículo 251 (la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad xx xxxxx, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato..
3. MONITORIO: Si hay oposición al Monitorio en reclamación xx xxxxxx o cantidades debidas por arrendamiento urbano, se convierte en verbal, y se resuelve por los trámites del verbal cualquiera que sea su cuantía ( art. 818.3 LEC) .
Artículo 32.5 de la LEC y aunque la intervención de estos profesionales no sea preceptiva, se podrán incluir sus honorarios cuando haya declaración de temeridad o el proceso se esté tramitando en lugar diferente al propio domicilio.
LÍMITE DE LAS COSTAS: los límites del artículo 394 de la LEC, o tercera parte de la cuantía reclamada, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaración de temeridad.
LOS DESAHUCIOS “EXPRESS”
Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente:
Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el COMPROMISO DE CONDONAR AL ARRENDATARIO TODO O PARTE DE LA DEUDA Y DE LAS COSTAS, CON EXPRESIÓN DE LA CANTIDAD CONCRETA, CONDICIONÁNDOLO AL DESALOJO VOLUNTARIO DE LA FINCA DENTRO DEL PLAZO QUE SE INDIQUE POR EL ARRENDADOR, QUE NO PODRÁ SER INFERIOR AL PLAZO DE QUINCE DÍAS DESDE QUE SE NOTIFIQUE LA DEMANDA.
A INCLUIR: Por otrosí, interesar en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 LEC.
Posibilidad del pago o consignación xx xxxxxx antes del desalojo
Antes: Conforme al TRLAU , en los arrendamientos de vivienda cualquiera que sea su renta, y en los de locales de negocio, el arrendatario podrá rehabilitar el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuera a practicarse paga o pone a disposición del actor el principal que debiera en dicho instante, mas el 25% del mismo, y los intereses legales.
Existe posibilidad de realizar este pago o consignación incluso ante el mismo encargado de realizar la diligencia de lanzamiento.
Tras la entrada en vigor de la XXX, desapareció esta posibilidad, en tanto que su título.5 XXX título.5 XXX, relativo a los procesos arrendaticios, resultaba aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana subsistentes a la fecha de su entrada en vigor. disposición transitoria.6 XXX disposición transitoria.6 XXX
La nueva LEC ha derogado expresamente este Titulo V de la XXX , y al no prever nada al respecto debe entenderse desaparecida dicha posibilidad contemplada en el TRLAU
PLAZO PARA DESALOJAR LA VIVIENDA O LOCAL
DEMANDA DE EJECUCION: Firme la sentencia que declare haber lugar al desahucio, y recibidos los autos en el Juzgado a quo en el caso de apelación, se procederá, a instancia del actor, a su ejecución, mandando el Juez que se perciba de lanzamiento al demandado si no desaloja la finca en los siguientes términos:
1. Un mes, si se trata de vivienda habitual y habitan en ella, con efecto, el ejecutado o quienes de él dependan. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más.
Transcurridos dichos plazos, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose la fecha de éste en la resolución inicial o en la que acuerde la prórroga.
2. Si el inmueble estuviera ocupado por terceras personas distintas de las anteriormente señaladas, el tribunal, tan pronto como conozca su existencia, les notificará el despacho de la ejecución o la pendencia de ésta, para que, en el plazo xx xxxx días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.
El ejecutante o adquirente podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. De esta petición se dará traslado a las personas designadas por el ejecutante, prosiguiendo las actuaciones conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo.675 LEC.
1.- CONOCIMIENTO DE LA SITUACION: DATOS REALES DOCUMENTADOS:
– RELACION Y COMENTARIO DE LA SITUACION: RESUMEN ESCRITO DEL CLIENTE.
Conocimiento de la existencia de una pareja o cónyuge del arrendatario? Datos relevantes
– DOCUMENTACION ACREDITATIVA: contrato, anexos, comunicaciones, recibos xx xxxxx adeudados, transferencias bancarias, recibos de suministros adeudados, etc.
DOCUMENTACION A APORTAR ANTE EL JUZGADO
• DEMANDA + PODER+ CONTRATO+ COMUNICACION + BUROFAX + OTROS
• DOCUMENTOS ANEXOS.
• DOCUMENTOS A APORTAR POSTERIORMENTE
Gracias por vuestra asistencia
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx – Socio Director xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx