LAUDO ARBITRAL
LAUDO ARBITRAL
Bogotá, D. C., dieciséis (16) de julio de dos mil diecinueve (2019).
Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede este Tribunal Arbitral a proferir el laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral surtido entre las sociedades INVERSIONES FMH S.A.S., como parte convocante, y XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., como parte convocada, relacionadas con el Contrato de Arrendamiento suscrito el dos (2) de enero de dos mil dieciséis (2016).
I. ANTECEDENTES
1. PARTES Y REPRESENTANTES
Las partes son personas jurídicas, plenamente capaces, regularmente constituidas y han acreditado en legal forma su existencia y representación, así:
1.1. Parte convocante
La parte convocante es INVERSIONES FMH S.A.S., sociedad comercial constituida mediante documento privado del 7 xx xxxxx de 2005, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá bajo el número 00996120 en el libro IX, el 15 xx xxxxx de 2005, domiciliada en la ciudad de Bogotá D.C., con número de identificación tributaria NIT No. 000.000.000-2, representada legalmente por la señora XXXXXX XXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX, todo lo cual se encuentra acreditado conforme al certificado de existencia y representación legal aportado con la demanda arbitral que reposa a folios 12 a 13 del Cuaderno Principal No. 1.
En este trámite arbitral, la sociedad convocante se encuentra debidamente representada por apoderado judicial de conformidad con el poder obrante a folios 9 a 11 del Cuaderno Principal No. 1.
1.2. Parte convocada
La parte convocada en el presente trámite arbitral es XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., sociedad comercial constituida mediante Acta No. 1 de Accionista Único el 6 de noviembre de 2015, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá bajo el número 02042040 en el libro IX, el 4 de diciembre de 2015, domiciliada en la ciudad de Bogotá D.C., con número de identificación tributaria NIT No. 000.000.000-8, representada legalmente por el señor XXXXXX XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, todo lo cual se encuentra acreditado conforme al certificado de existencia y representación legal aportado con la demanda arbitral que reposa a folios 14 a 16 del Cuaderno Principal No. 1.
En este trámite arbitral, la sociedad convocante se encuentra debidamente representada por apoderado judicial de conformidad con el poder obrante a folio 34 del Cuaderno Principal No. 1.
2. EL CONTRATO ORIGEN DE LA CONTROVERSIA
INVERSIONES FMH S.A.S. y XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. suscribieron el Contrato de Arrendamiento sobre bien inmueble el 2 de enero de 2016, de la casa identificada con nomenclatura urbana xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de la ciudad de Bogotá D.C., identificada con matrícula inmobiliaria No. 50N-29424 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, “…y cuyos linderos son los contenidos en la Escritura Pública No. 3405 del 21 xx xxxxx de 2005, de la Notaria Sexta de Bogotá”.1
3. EL PACTO ARBITRAL
En la cláusula vigésima segunda del Contrato de Arrendamiento de 2 de enero de 2016, las partes en controversia pactaron cláusula compromisoria en los siguientes términos, a saber:
“VIGESIMA SEGUNDA. - CLAUSULA COMPROMISORIA: Toda controversia
o diferencia relativa al presente contrato, diferente al pago del canon de arrendamiento, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento, que se sujetará al reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Bogotá, de acuerdo con las siguientes reglas: a. El tribunal será integrado por un (1) árbitro designado por las partes de común acuerdo. En caso de que no fuere posible, los árbitros serán designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, a solicitud de cualquiera de las partes;
b. El Tribunal decidirá en derecho.
“Parágrafo: La totalidad de los procesos ejecutivos que se deriven del presente contrato se tramitarán ante la Jurisdicción Ordinaria.”2
4. EL TRÁMITE ARBITRAL
4.1. La demanda arbitral
La demanda junto con todos sus anexos fue presentada el 4 de enero de 2019, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá3.
4.2. Nombramiento de los árbitros
Mediante sorteo público se designó al doctor XXXXXXX XXXXXXX XXXXXX como Árbitro Único del presente trámite arbitral4. Comunicada la designación el Árbitro Único la aceptó dentro del término previsto5.
4.3. Instalación del Tribunal de Arbitramento y notificación de la demanda
El Tribunal se instaló en audiencia celebrada el 18 xx xxxxx de 20196. Se designó como Secretaria a la doctora XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX, integrante de la lista de Secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien tomó posesión de su cargo ante el Tribunal en audiencia, sin perjuicio
1Folios 1 a 6 del Xxxxxxxx xx Xxxxxxx Xx. 0. 0 Xxxxx 0 xxx Xxxxxxxx de Pruebas No. 1.
3 Folios 1 a 16 del Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xx. 0.
0 Xxxxx 00 xxx Xxxxxxxx Principal No. 1
5 Folio 48 del Cuaderno Principal No. 1.
6 Folio 55 a 58 del Cuaderno Principal No. 1.
del término legal que manifestó el apoderado de la parte convocante utilizaría para verificar las manifestaciones relacionadas con el deber de información realizado en la audiencia por la Secretaria. Así mismo, en esta providencia, se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría del Tribunal, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicado en la Xxxxx 00 xxxxxx 00 – 00 xx xx xxxxxx xx Xxxxxx, se reconoció personería a los apoderados de la parte convocante y de la parte convocada respectivamente, se admitió la demanda arbitral presentada por la convocante, se ordenó notificar a la parte convocada y se dispuso correr traslado de la demanda por el término de veinte (20) días hábiles7.
4.4. Contestación de la demanda
El 12 xx xxxxx de 2019, la parte convocada contestó oportunamente la demanda, formuló excepciones de mérito y solicitó pruebas8.
La contestación a la demanda se fijó en lista el 23 xx xxxxx de 2019 corriendo traslado a la parte convocante de las excepciones de mérito presentadas por el término de cinco (5) días hábiles9. Sin embargo, dentro de dicho término no se presentó escrito alguno descorriendo dicho traslado.
4.5. Audiencia de conciliación y fijación de honorarios
Mediante Auto No. 3 del 2 xx xxxx de 201910 se fijó el día 23 xx xxxx de 2019 para celebrar la audiencia de conciliación, fecha que fue modificada por Auto No. 4 de 9 xx xxxx de 201911.
La audiencia de conciliación, que se declaró celebrada y fracasada, se llevó a cabo el 22 xx xxxx de 2019. A continuación, el Tribunal estableció el monto de los honorarios y gastos, que fueron oportunamente consignados en su totalidad por la parte convocante y fijó la fecha para la realización de la primera audiencia de trámite12.
4.6. Primera audiencia de trámite
El 11 xx xxxxx de 2019, se realizó la primera audiencia de trámite en la que el Tribunal asumió competencia, sin perjuicio de lo que se decidiera en el presente laudo, para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes de que dan cuenta la demanda reformada y su contestación, providencia contra la cual no se interpuso recurso alguno. A continuación, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las partes en la demanda arbitral y en la contestación a la demanda arbitral13.
4.7. Pruebas del trámite arbitral
Las pruebas decretadas se practicaron de la siguiente manera:
Documentales
7 Folio 59 del Cuaderno Principal No. 1.
8 Folios 64 a 71 del Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xx. 0.
0 Xxxxx 00 xxx Xxxxxxxx Principal No. 1.
10 Folios 80 a 81 del Cuaderno Principal No. 1 (Acta No. 2)
11 Folios 83 a 84 del Cuaderno Principal No. 1 (Acta No. 3)
12 Folios 86 a 90 del Cuaderno Principal No. 1 (Acta No. 4)
13 Folios 99 a 104 del Cuaderno Principal No. 1. (Acta No. 5)
Se ordenó tener como pruebas documentales, con el valor que la ley les asigna: (i) los documentos aportados por la parte convocante junto con la demanda arbitral; y,
(ii) los documentos aportados por la parte convocada junto con la contestación a la demanda. Estos documentos se incorporaron al expediente y obran en el Cuaderno de Pruebas No. 1.
Testimonios
El día 18 xx xxxxx de 2019, se recibieron las declaraciones de los testigos XXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXXXXX y XXXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXX. La grabación y
transcripción de estas declaraciones se incorporaron al expediente. En la fecha, el apoderado de la parte convocada informó que el señor XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXX no se haría presente para rendir su declaración. El Tribunal decidió prescindir de su testimonio por tratarse de una prueba de oficio ordenada ante la insuficiencia de la solicitud inicial de la convocada para su decreto (Acta No. 7)14.
Interrogatorio de parte
El 18 xx xxxxx de 2019, se practicó el interrogatorio de parte rendido por el represente legal de la parte convocada, señor XXXXXX XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX. La grabación y transcripción de estas declaraciones se incorporaron al expediente (Acta No. 7).
4.11 Alegatos de conclusión
El 25 xx xxxxx de 2018, se surtió la audiencia de alegatos de conclusión, previo a realizar el control de legalidad sobre las actuaciones llevadas a cabo hasta la fecha, estableciendo haber practicado todas las pruebas oportunamente decretadas sin haber incurrido en causal de nulidad alguna. Los apoderados de las partes formularon oralmente sus planteamientos finales, y adicionalmente entregaron sendos escritos con el resumen de los alegatos que forman parte del expediente15.
4.12 Audiencia para Laudo
Mediante Auto No. 12 del 25 xx xxxxx de 2019, el Tribunal fijó fecha y hora para la audiencia de lectura del presente laudo arbitral, esto es, para el martes, 16 de julio de 201916.
5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO
El término de duración del presente proceso es de seis (6) meses, como quiera que las partes no pactaron nada distinto al respecto. Su cómputo inició a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, esto es, el día 11 xx xxxxx de 2019.
Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley.
II. PRESUPUESTOS PROCESALES E INEXISTENCIA DE NULIDADES
14 Folios 107 a 111 del Cuaderno Principal No. 1.
15 Folios 114 a 122 del Cuaderno Principal No. 1.
16 Folios 123 a 125 del Cuaderno Principal No. 1 (Acta No. 8).
Síguese del recuento efectuado en los apartes precedentes que la relación procesal existente en el presente caso se constituyó regularmente y que en su desenvolvimiento no se configura defecto alguno que, por tener la trascendencia legalmente requerida para invalidar en todo o en parte la actuación surtida y no haberse saneado, imponga darle aplicación al artículo 137 del Código General del Proceso, motivos estos por fuerza de los cuales hay lugar a decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje.
Adicionalmente, efectuado el control de legalidad de que trata el artículo 132 del Código General del Proceso, no encuentra el Tribunal irregularidad alguna que amerite su saneamiento a través de los mecanismos establecidos en la ley.
El Tribunal encuentra que los denominados presupuestos procesales, esto es, las condiciones de forma que son necesarias para que se pueda resolver el fondo del litigio, se encuentran plenamente reunidos en el presente proceso, a lo cual debe añadirse que durante las etapas procesales correspondientes ninguna de las partes propuso discusión al respecto.
Frente a cada uno de los presupuestos de procedimiento, a continuación, se efectúa el siguiente análisis:
1.1. Capacidad de Parte
Son partes en este proceso, por un lado, INVERSIONES FMH S.A.S., sociedad por acciones simplificada constituida mediante documento privado del 7 xx xxxxx de 2005, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá el 15 xx xxxxx de 2005 bajo el número 00996120 del libro IX, registrada con matrícula No. 01489647, y con NIT No. 900.028.872-2; y, por el otro, XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., sociedad por acciones simplificada constituida mediante Acta 1 de Accionista Único del 6 de noviembre de 2015, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá el 4 de diciembre de 2015 bajo el número 20242040 del libro IX, registrada con matrícula No. 02637681, y con NIT No. 900.915.677-8, que han comparecido al proceso por conducto de sus apoderados judiciales debidamente constituidos, con lo cual se da cumplimiento a lo establecido en los artículos 53 y 54 del Código General del Proceso.
1.2. Demanda en forma
Por lo que se refiere a la demanda en forma, el Tribunal encuentra que la demanda reúne los requisitos legales.
1.3. Contestación de la demanda
La parte convocada presentó la contestación de la demanda y propuso escrito de excepciones de mérito a la demanda arbitral, visible a folios 64 a 70 del Cuaderno Principal No.1.
1.4. Competencia del Tribunal Arbitral
El Tribunal se instaló en debida forma, asumió competencia, decretó y practicó pruebas, garantizó el debido proceso a todas las partes, en igualdad de condiciones y, como dispuso en la primera audiencia de trámite (Acta No. 4), se declaró competente para juzgar en derecho las diferencias sometidas a su conocimiento, providencia contra la cual no se interpuso recurso alguno. Como concluyó el Tribunal de Arbitramento en la primera audiencia de trámite, se trata de
controversias de tipo contractual derivadas del Contrato de Arrendamiento suscrito el 2 de enero de 2016. Por consiguiente, se trata de controversias relativas a asuntos patrimoniales de libre disposición, comprendidos en el alcance del pacto arbitral.
En consecuencia, el Tribunal ratifica su competencia para conocer sobre las controversias surgidas entre las partes de que dan cuenta la demanda y su contestación.
2. DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA ARBITRAL
La parte convocante formuló las siguientes pretensiones en la demanda arbitral:
“2. DECLARACIONES Y CONDENAS
“Primero. - Declarar terminado el contrato de arrendamiento suscrito el día 02 de enero de 2016 por la sociedad INVERSIONES FMH S.A.S., en su calidad de arrendador y la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., en su calidad de arrendatario, sobre el inmueble ubicado en la XXXXXXX 00 Xx. 000 – 22 de esta ciudad, con fecha de finalización el día 03 de enero de 2019, por cuanto el arrendador desahució al arrendatario, de conformidad con el numeral 3° del artículo 518 en concordancia con el artículo 520 del Código de Comercio, con un lapso superior a los 6 meses al vencimiento del contrato.
“Segundo. - En consecuencia, sírvase ordenar la restitución del inmueble a mi poderdante, debidamente desocupado y haciéndole entrega de las llaves, en un plazo no mayor a cinco días.
“Tercero. - De no efectuarse la entrega, sírvase comisionar al funcionario correspondiente para que se practique la diligencia de lanzamiento conforme al artículo 308 del C.G. del Proceso.
“Cuarto. - Condenar en costas a la parte demandada.”
Los hechos que sustentan las pretensiones transcritas son los especificados en la demanda a folios 4 y siguientes del Cuaderno Principal No. 1, y pueden resumirse de la siguiente manera:
- Entre la parte convocante y la parte convocada se celebró contrato de arrendamiento de bien inmueble, el 2 de enero de 2016, con una duración de treinta y seis (36) meses contados a partir del 4 de enero de 2016 hasta el 3 de enero de 2019. En virtud de dicho contrato de arrendamiento, se pactó un canon de arrendamiento por valor de SIETE MILLONES DE PESOS ($7.000.000,oo) mensuales.
- Estando dentro del término previsto en el numeral 3° del artículo 518 del Código de Comercio en armonía con el artículo 520 ídem, el 30 xx xxxxx de 2018 la parte convocante radicó ante la parte convocada escrito mediante el cual le informó su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, por cuanto el inmueble objeto del mismo sería demolido para construir allí un edificio con fines residenciales.
- El 18 de octubre de 2018, la parte convocada solicitó una conciliación ante la Procuraduría General de la Nación, la cual se llevó a cabo el 6 de diciembre de
201817, en la que además de pedir el reconocimiento de las inversiones realizadas en el inmueble, que estimó en la suma de CIENTO QUINCE MILLONES DE PESOS ($115.000.000,oo) “con ocasión del incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra privilegiada”, exigió la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($600.000.000,oo) como indemnización de perjuicios.
- A la fecha de la presentación de la demanda arbitral, no se había hecho entrega del inmueble objeto de arrendamiento, razón por la cual la parte convocante solicita se declare terminado dicho contrato y se proceda con la entrega del inmueble en cuestión por parte de la convocada.
3. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Según se indicó en el capítulo de antecedentes, la parte convocada dio oportuna contestación a la demanda, con oposición a las pretensiones, aceptando algunos hechos y negando otros. Adicionalmente, formuló excepciones de mérito que presentó como: (i) la accesoriedad del contrato de arrendamiento frente al “contrato principal de venta de un negocio en marcha”; (ii) la no aceptación del desahucio por parte de la convocada por constituir un incumplimiento al “contrato principal de venta de un negocio en marcha”; (iii) pacta sunt servanda; (iv) “Nadie puede aprovecharse de su propia culpa”; (v) operancia de la prórroga automática pactada en el contrato de arrendamiento.
En síntesis, el apoderado de la parte convocada manifestó que el contrato de arrendamiento es accesorio del contrato de venta de un negocio en marcha que es el contrato principal, cuya copia acompañó como prueba documental con su escrito de contestación de la demanda arbitral18, razón que, en su criterio, impide que el desahucio efectuado por la parte convocante pueda hacerse efectivo, además de mirarse como incumplimiento del contrato principal antes mencionado.
4. DE LA SINTESIS DE LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN
4.1. El apoderado sustituto de la parte convocante quien asumió su representación con base en el poder que aportó19 y a quien se le reconoció personería para actuar en la audiencia de alegatos de conclusión, reiteró la solicitud de la demanda arbitral en el sentido en que se declare terminado el Contrato de Arrendamiento del 2 de enero de 2016 y se ordene la restitución del inmueble arrendado.
Señaló que dentro del presente trámite se probó la existencia del contrato de arrendamiento, la oportunidad del desahucio realizado por su representada, la cual actuó dentro de la previsión establecida en el numeral 3º del artículo 518 del Código de Comercio en armonía con el artículo 520 ídem, según se desprende de la carta del 30 xx xxxxx de 2018 (a folio 7 del Cuaderno de Pruebas No. 1).
Indicó, además, que la conciliación llevada a cabo ante la Procuraduría General de la Nación no puede ser entendida como una oposición al desahució oportunamente radicado por su representada ante la parte convocada, sino más bien como un reclamo fallido para obtener una indemnización de perjuicios por parte de esta última.
Respecto de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda, se refirió especialmente a aquella que sugiere que el contrato de arrendamiento es
17 Folio 8 del Cuaderno de Pruebas No.1. FORMATO DE ACTA DE NO ACUERDO de la Procuraduría General de la Nación. 18 Folios 71 a 79 del Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xx. 0.
00 Xxxxx 000 xxx Xxxxxxxx Principal No. 1.
accesorio de otro contrato previo suscrito entre las partes, sin referirse a las demás excepciones por considerar que no tienen una vida jurídica propia para su prosperidad.
Con ello, manifestó que el contrato de arrendamiento mencionado no puede reputarse como accesorio de ningún otro que haya sido suscrito, refiriéndose al “contrato de compraventa de un negocio en marcha” (al que alude la convocante para oponerse a las pretensiones de la demanda), contrato respecto del cual señaló se suscribió con una persona jurídica distinta a la persona jurídica con quien se celebró el contrato de arrendamiento, además, en fecha posterior a su celebración. En efecto, indicó que el contrato de arrendamiento se suscribió el 2 de enero de 2016, mientras que el contrato de compraventa de un negocio en marcha se suscribió el 18 de enero de la misma anualidad, situación que impide que se pueda predicar la accesoriedad alegada por la convocada y que, por la misma razón, hace que esta excepción no pueda prosperar.
Por otro lado, indicó que la vigencia de un contrato no se encuentra vinculado a la vigencia del otro de ninguna manera como se desprende de sus textos de tal suerte que pueda suponer un nexo entre los mismos. Todo lo contrario, señaló, son independientes y autónomos el uno del otro; y por ello, la terminación del contrato de arrendamiento no puede ser entendida como incumplimiento al contrato de compraventa del negocio en marcha como lo quiere hacer ver la parte convocada.
Se refirió por último al interrogatorio de parte practicado mediante el cual se había podido obtener la confesión de la parte convocada al manifestar que había recibido oportunamente el desahucio al ser preguntado sobre este aspecto; solicitando que respecto de los testimonios recibidos, la tacha de sospecha anunciada durante la práctica de la diligencia se considerara de cara a la valoración de esta prueba por el evidente interés de los testigos en los hechos que se controvierten en el presente trámite.
4.2. Por su parte, el apoderado de la parte convocada empezó por señalar que el contrato de arrendamiento sí debía ser visto como accesorio del contrato de venta de un negocio en marcha porque pese a que se hubiese suscrito con posterioridad a aquél, lo cierto era que entre las partes se había celebrado un “contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha” con anterioridad a los contratos mencionados.
Afirmó que de la lectura del “contrato de promesa de un negocio en marcha” se evidencia como acuerdo entre las partes el de celebrar un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble en litigio, circunstancia de la cual se desprende que ese contrato de arrendamiento es accesorio a la negociación celebrada entre las partes, por lo que solicita al Tribunal que se analice esa circunstancia como causa que dio origen al mismo, para adoptar la decisión que corresponda en este litigio.
Advierte que en virtud del contrato de compraventa de un negocio en marcha a que se ha hecho alusión, que fue celebrado por la empresa Habibi Group S.A.S., la parte convocada celebró el contrato de arrendamiento a que se refiere este proceso arbitral.
Respecto de la conciliación celebrada ante la Procuraduría General de la Nación, señaló que constituye una oposición tácita al desahucio realizado por la parte convocante, manifestando además que fue el camino para expresar su desacuerdo frente al incumplimiento del contrato de compraventa del negocio en marcha por
parte de la convocante, al que se encuentra vinculado el contrato de arrendamiento al que se refiere este proceso arbitral.
Reiteró que por la destinación del inmueble arrendado para el funcionamiento de un jardín infantil le es imposible a su representada la reubicación del negocio en marcha en cualquier otro inmueble, pues para el funcionamiento de ese establecimiento educativo se requieren licencias y permisos respecto del inmueble, razón por la cual debe analizarse que ese contrato forma parte de una negociación global y que no puede dársele tratamiento de un contrato aislado de esa realidad.
Indicó que la tacha de los testigos no debe ser tenida en cuenta por cuanto, a través del conocimiento experto y calificado de los declarantes, se corroboró sobre los hechos que dieron nacimiento al negocio jurídico de la venta del negocio en marcha del cual se derivó el contrato de arrendamiento.
Finaliza, insistiendo en que se analice el contexto bajo el cual se celebró el contrato de arrendamiento estableciendo la causa real del mismo.
IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. Examinado el expediente se encuentra por el Tribunal en la audiencia convocada para proferir el laudo arbitral, que no existen vicios que configuren nulidad total o parcial del trámite cumplido con antelación, control de legalidad que de oficio se realiza de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 132 del Código General del Proceso, a lo cual ha de agregarse que esta conclusión fue aceptada expresamente por las partes.
Así mismo, y conforme se expresó en los antecedentes y síntesis de la actuación surtida durante el trámite arbitral, se encuentran cumplidos a cabalidad todos los presupuestos procesales, por lo cual es procedente proferir sentencia de mérito para desatar la controversia existente entre las partes.
2. En este laudo habrá de definirse conforme a la cláusula vigésima-segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones FMH S.A.S. y XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., la controversia surgida entre las partes respecto de la terminación o subsistencia del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas el 2 de enero de 2016 con un término de duración de tres años, respecto del inmueble ubicado en la xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá, con relación al cual se adujo en la demanda que el arrendador con invocación de lo dispuesto por el artículo 518, numeral 3º del Código de Comercio en concordancia con el artículo 520 del mismo, dio aviso formal de no renovación del contrato de arrendamiento aludido por cuanto ese inmueble “será demolido” para la construcción de “un edificio con fines residenciales”, comunicación con la que al decir de la parte convocante se cumplió con el requisito del desahucio al arrendatario.
Este desahucio, a juicio de la parte convocada es improcedente y no está destinado a surtir efecto jurídico, por cuanto ese contrato de arrendamiento tiene su génesis en los actos jurídicos que culminaron con la denominada “Compraventa de un negocio en marcha” celebrado el 0 xx xxxxxxx xx 0000 xxxxx Xxxxxxxxxxx FMH S.A.S. (antes XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.) y la sociedad HABIBI GROUP S.A.S. para el funcionamiento de un jardín infantil.
3. Conforme a lo dispuesto por el artículo 1494 del Código Civil las obligaciones tienen como fuente o el hecho voluntario de la persona que se obliga como ocurre con los denominados actos jurídicos unilaterales, como la aceptación de una herencia o legado o el concurso real de voluntades de dos o más personas cual sucede en los contratos. Por ello, la doctrina tiene por establecido que el contrato no puede confundirse con la obligación, pues el contrato se encuentra destinado a crear obligaciones, pero es independiente de éstas y, al propio tiempo, no son sinónimos la convención y el contrato como quiera que aquélla puede no estar destinada a la creación de obligaciones, como ocurre si su objeto es extinguirlas.
En los contratos como actos jurídicos por expresa disposición del artículo 1501 del Código Civil, se distinguen los elementos que son de su esencia, los que son de su naturaleza y aquellos que son meramente accidentales. Así, son de la esencia de un contrato determinado “aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente”, en tanto que son elementos de la naturaleza del contrato, los que no siendo esenciales a él, sin embargo se entiende que le pertenecen sin necesidad para las partes de incluirlo como una cláusula específica del mismo; y, son accidentales los elementos que ni esencial ni naturalmente pertenecen al contrato, sino que las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad los incluyen en él por medio de cláusulas expresamente pactadas entre ellas.
La distinción precedente sobre los elementos del contrato condujo al legislador a darle aplicación en cuanto a las normas que los regulan. Así, los elementos esenciales se regulan por normas imperativas, como quiera que respecto de ellos no pueden ser derogados por convenios particulares cuando en su observancia se encuentran interesados el orden jurídico y las buenas costumbres, es decir, tales elementos forman parte del orden público jurídico aplicable a los actos contractuales; en cambio los elementos de la naturaleza y los accidentales del contrato se regulan por normas dispositivas pues respecto de los mismos, tan solo tiene interés el particular que actúa como parte en el contrato, razón por la cual esos elementos de la naturaleza pueden a voluntad de los contratantes, ser renunciables; y, los accidentales, pueden incluirse o no de acuerdo con el ejercicio de la autonomía de la voluntad.
En conclusión, respecto de los elementos esenciales, habrá de darse aplicación al artículo 16 del Código Civil por encontrarse interesado el orden público en el ámbito del derecho privado, en tanto que con relación a los elementos de la naturaleza y a los elementos accidentales del contrato, les son aplicables normas de carácter dispositivo pues solo miran al interés particular de los contratantes, cuya renuncia incluso se encuentra autorizada por el artículo 15 del Código Civil.
4. El contrato de arrendamiento como uno de los contratos típicos regulados por la ley en cuanto en ella, además de su denominación, se describen sus elementos esenciales y los que son propios de la naturaleza del mismo, impone a las partes que en él se obligan de manera recíproca obligaciones específicas, así: al arrendador la de “conceder el goce de una cosa”; y, al arrendatario la de pagar por este goce; a una parte la obligación de ejecutar una obra o prestar un servicio y, a la otra, pagar por la obra o servicio un precio determinado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil.
Este contrato además de ser bilateral, oneroso y conmutativo tiene también la característica de ser de tracto sucesivo tanto en materia civil como en materia comercial, esto es de ejecución en el tiempo, razón esta por la cual el precio, canon
o renta se causa también de manera periódica. A la naturaleza del contrato corresponde que él no implica un acto de enajenación, es decir, no se transfiere ni afecta el derecho de dominio con un gravamen sobre el bien arrendado, sino que, lo que se concede en virtud del goce al arrendatario es la tenencia del bien sin que el tenedor sea poseedor o adquiera la calidad de dueño de la cosa arrendada. Dadas estas características, la duración del arrendamiento en el tiempo se determina por las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad y ha de ser siempre convenida por ellas específicamente, así como también por el consentimiento de las partes se establece el canon o renta que ha de pagarse periódicamente por el goce de la cosa arrendada.
5. En cuanto hace a la terminación del contrato de arrendamiento de cosas, el artículo 2008 del Código Civil establece que este contrato “expira de los mismos modos que los otros contratos”, y especialmente por la destrucción de la cosa arrendada, por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador y por sentencia judicial en los casos previstos por la ley, a lo cual ha de agregarse que dada la función económico-social que cumple el arrendamiento de bienes destinados a la vivienda urbana, el legislador dictó normas específicas para regular los reajustes del canon y la terminación del contrato con unas causales específicas y con unos requisitos determinados directamente por la ley.
6. Como regla general el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles termina por vencimiento del plazo pactado salvo que se hubiere operado la renovación o prórroga del mismo con el cumplimiento de los supuestos establecidos para el efecto por el legislador, tanto en materia civil como en materia comercial.
La tácita reconducción del contrato de arrendamiento, a voces de la sentencia de 30 xx xxxxx de 1959 de la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- “exige esencialmente que el arrendatario no permanezca en el inmueble contra la voluntad del arrendador, y supone su beneplácito al recibir el pago de la renta con posterioridad al vencimiento…”, desde luego sin que ello apareje la prórroga de la fianza si ella existiere, pues esta última también exigiría para subsistir la expresa voluntad del fiador, como quiera que ella es un contrato independiente aunque relacionado con el primero.
En lo que hace relación con los contratos de arrendamiento regulados por la ley mercantil, esto es, los ocupados con un establecimiento de comercio, ella se regula por las normas imperativas consagradas en los artículos 518 a 523 del Código de Comercio, como quiera que el artículo 524 del mismo dispone que “no producirá efectos ninguna estipulación de las partes” que contraríe lo dispuesto en “las normas previstas en los artículos 518 a 523”, lo que significa que estas normas no son de carácter dispositivo.
7. El artículo 518 del Código de Comercio establece para el empresario que hubiere ocupado por no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio el derecho a la renovación del contrato, a menos que obre una de estas circunstancias: i) el incumplimiento del contrato por el arrendatario; ii) que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento mercantil suyo que sea destinado a una empresa distinta sustancialmente a aquella a que estaba destinado por el arrendatario; y, iii) cuando el inmueble deba ser objeto de reconstrucción o reparación con obras necesarias cuya ejecución no pueda realizarse sin la desocupación o entrega el inmueble o
cuando por el estado de ruina en que el se encuentre deba ser demolido o se requiera su demolición para la construcción de una obra nueva.
En los antecedentes del artículo 518 del Código de Comercio, para cuya expedición conforme a las facultades extraordinarias que le fueron conferidas al Presidente de la República por la Ley 16 de 1968, sirvió como base el proyecto de código de comercio sometido a consideración del Congreso de la República en 1958, respecto del cual en las actas de la Comisión Redactora, se señaló que ese proyecto siguió la orientación del decreto francés de 30 de septiembre de 1953, “en el que sobresalen los siguientes aspectos://a) El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años. Porque se considera que ese tiempo es suficiente para que se cumplan todas las etapas de organización de una empresa y para que el empresario de a conocer y acredite su establecimiento. Tiempo que es, por lo demás, suficiente para que el arrendatario demuestre sus buenas condiciones de inquilino, mediante un cumplimiento adecuado del contrato, con el pago oportuno de la renta, el buen uso y la conservación del local, con la aclaración muy importante de que no se trata del derecho a una prórroga del contrato sino a una renovación, esto es, que no es el primitivo contrato el que va a seguir rigiendo sino uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada.// Esta circunstancia de que se trata de un nuevo contrato tiene toda la importancia de permitir reajustar las condiciones de la relación entre arrendador y arrendatario, para restablecer un justo equilibrio de sus mutuos intereses. // b) Derecho del arrendador a negarse a la renovación del contrato en todos los casos, pero obligación para este de pagar los perjuicios que ocasione al arrendatario, sino hay un motivo que justifique su conducta…”.20
8. Aun cuando conforme al texto del artículo 520 del Código de Comercio aparentemente tendrían igual significado la renovación y la prórroga del contrato de arrendamiento en cuanto en esta norma se establece que en las hipótesis contempladas por el legislador “se entenderá renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el término del contrato original”, en realidad ello no es así. La renovación lo que significa es que terminado el contrato este es seguido de un nuevo contrato, esto es que aun cuando se ha celebrado entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble pueden incluirse en él cláusulas nuevas que modifiquen el anterior, lo que establece una distinción profunda porque, en realidad, surge en ese caso a la vida jurídica un contrato que por ese aspecto es diferente al anterior. Por ello, conforme al artículo 518 si se presentan diferencias entre las partes podrán ellas movilizar el aparato jurisdiccional del Estado para que previos los trámites de un proceso judicial y con intervención de peritos se decida por el juez lo concerniente a las discrepancias existentes entre ellas. La prórroga del contrato, por el contrario, tiene una proyección de carácter sustantivo distinta. En ella el contrato que ya existía se mantiene bajo las mismas condiciones de tiempo y de precio inicialmente pactado que ahora se prorrogan con los ajustes que la ley imponga sobre este último.
En materia comercial la renovación del contrato es siempre posible cuando el arrendatario ya ha cumplido a lo menos dos años de ocupación y uso del inmueble sin que el arrendador lo hubiere solicitado para su propia habitación o para un establecimiento comercial suyo con un negocio sustancialmente diferente al del arrendatario, o para su reconstrucción o reparación necesaria que no pueda adelantarse sin la desocupación del inmueble arrendado.
20 Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx, Editorial Leyer, Tercera Edición, págs. 357,358.
En torno a la renovación del contrato dijo la Corte Suprema de Justicia en sentencia xx Xxxx Plena de 29 de noviembre de 1971 al precisar los elementos que otorgan el derecho al arrendador de dar por terminado el contrato previo el desahucio al arrendatario, lo siguiente:
“A) …3. El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una renovación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. ‘Renovación’ no es sinónimo de ‘igualdad de condiciones económicas’ o de ‘estabilización de condiciones’ para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.”21
En cuanto hace referencia a las obligaciones que debe cumplir el arrendador cuando hubiere hecho al arrendatario el desahucio establecido por el artículo 520 del Código de Comercio, es evidente que si no las cumple y con ello se ocasiona un perjuicio al arrendatario, surge la obligación de indemnizarlo. A este respecto, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- en sentencia de 8 de octubre de 1997 expresó:
“3.2.2.1. (…) Ahora bien, otra obligación legal que adquiere el propietario del inmueble que ha obtenido la terminación del contrato de arrendamiento de un local destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, con base en la tercera de las causales del artículo 518 del Código de Comercio, es la de iniciar la realización de las obras correspondientes dentro del plazo legal (art. 522, X.Xx.).// Ello indica que en este caso el propietario del inmueble adquirió, en virtud del desahucio fundado en esta causal, alguna de estas obligaciones: La de reconstruir el inmueble, esto es, la de realizar sobre este mismo similar construcción a la anteriormente existente sin cambiarle su identidad; o la de reparar dicho inmueble con la realización de las obras necesarias para su conservación como tal, siempre que ellas necesiten de la desocupación; o la de simple demolición sin necesidad de construcción posterior, únicamente cuando la edificación por su estado de ruina requiere de su destrucción urgente; o la de demolición, desde luego, de edificación que no amenaza ruina, con el propósito de llevar a cabo ‘la construcción de una obra nueva’ (art. 518, num. 3º X.Xx.), esto es la realización de una edificación o cosa sobre el inmueble que antes no existía. Con todo, precisa la Sala que no obstante que esta obligación tiene estas precisiones de realización de obras debidamente determinadas, la ley, consciente de las circunstancias legales, económicas y físicas, consagra una forma de cumplimiento adecuado que, además de facilitar su realización, también encierra un principio de seriedad; y ésta consiste en que se de ‘principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega’ (art. 522, X.Xx.), bajo el entendido que sean las que técnicamente correspondan al cumplimiento efectivo de las prestaciones legalmente asumidas. Porque ello además de demostrar el cumplimiento, implica la necesidad de continuación y conclusión de dichas obras, pues es lógico que si la prestación es la conclusión de estas últimas el mero principio oportuno no exonera, de acuerdo a la buena fe, la necesidad de su terminación.”.22
21 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Décima tercera edición. Ediciones Librería del Profesional, 1999, pag. 478.
22 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx Op. cit. pág. 485.
9. Dada la función económica y social que los contratos se encuentran destinados a cumplir en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, lo convenido entre los contratantes constituye un conjunto de reglas específicas para las obligaciones pactadas por ellos. Por esta razón si bien sus cláusulas no son, por su propia naturaleza normas generales, abstractas, impersonales y objetivas como las normas legales, son de obligatorio acatamiento interpartes mientras para los terceros carecen por completo de fuerza vinculante pues para éstos son extrañas, pues ellos son ajenos al contrato, es decir, esas cláusulas convenidas por los contratantes solo a ellos obligan y para los terceros constituyen res inter allios acta.
Es esa la razón por la cual el artículo 1602 del Código Civil establece que “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”, norma que tiene como antecedente el xxxxxxxx xxxxxx conforme al cual para los contratantes rige el principio pacta sunt servanda, por lo que respecto a lo pactado se impone su cumplimiento con la misma fuerza de la ley, de tal suerte que no pueden ser invalidados sino por el consentimiento mutuo de los contratantes o por causas legales.
10. Por la razón acabada de expresar se hizo indispensable para el Derecho fijar unas reglas de hermenéutica que permitan precisar respecto de cada contrato su significación jurídica de tal manera que la realización concreta del principio de la autonomía de la voluntad cobre efectividad concreta en cuanto las cláusulas contractuales habrán de tener prioridad y solo serán suplidas por las normas legales en ausencia de ésta con el límite necesario de la observancia estricta de aquellas normas en que se encuentren interesados el orden jurídico y las buenas costumbres, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 16 del Código Civil en armonía con el artículo 1523 de esa normatividad, norma en la cual se establece que existe “objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes” y que se reitera para los contratos mercantiles en el artículo 899 del Código de Comercio.
De las reglas de hermenéutica para la interpretación contractual se ocupa el Código Civil en los artículos 1618 a 1624. Estas normas son aplicables a los contratos mercantiles de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 822 y 2º del Código de Comercio, como quiera que el primero de ellos, como xxxxx xxxxxx de los códigos sustanciales en el derecho privado, establece que “los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídico mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa”. Por su parte, el artículo 2º del Código de Comercio, establece que las disposiciones de la legislación civil son aplicables en los asuntos comerciales no regulados por la ley comercial y a los que no sea posible aplicarles la analogía de las normas mercantiles.
11. Aplicado lo expuesto en precedencia para proferir el laudo arbitral a que se refiere este proceso, se observa que:
11.1. Se encuentra demostrado que entre la Sociedad Kinder Garden S.A.S., domiciliada en Bogotá, inscrita en el registro mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá el 15 xx xxxxx de 2015, bajo el número 00996120 del Libro IX, y la Sociedad Habibi Group S.A.S., domiciliada igualmente en Bogotá, inscrita el 9 de noviembre de 2015 en el registro mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá, bajo el número 02034630 del Libro IX, se celebró un “Contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha”, el cual tuvo por objeto la obligación de transferir el dominio de que era titular la primera de las sociedades mencionadas sobre el ciento
por ciento (100%) “de los bienes y derechos sobre lo ofrecido en venta como unidad económica, esto es un establecimiento para atender la educación y cuidado de niños en edad preescolar, excluidos los pasivos entonces vigentes que no serían asumidos por la promitente compradora.
De manera expresa, en el parágrafo tercero, inciso segundo, de la cláusula segunda del contrato aludido se convino que “tampoco es objeto del presente negocio el inmueble donde funciona el jardín; sin embargo las partes celebraran un contrato de arrendamiento sobre el mismo por el término de dos (2) (sic) con cláusula de renovación automática”.
En ese contrato en la cláusula segunda parágrafo cuarto, se pactó por las partes lo que queda comprendido en el contrato prometido como “esencia del negocio en marcha” que forma parte del giro ordinario “del negocio y para la operación del mismo”, que la prometiente vendedora se obliga a transferir a la prometiente compradora, a saber:
“(i) Contrato de prestación de servicios educativos vigentes.
(ii) Cesión de todos los intangibles, como procesos de prestación del servicio, Know How del negocio, good will, programas, software.
(iii) Garantía de que no se requiere el consentimiento o aprobación de ninguna persona bajo un contrato material para celebrar este contrato y perfeccionarlo.
(iv) La cesión de la razón XXX XXXXXX GARDEN.
(v) La cesión del establecimiento de comercio denominado PREESCOLAR XXX TEORÍA DE INTELIGENCIAS MÚLTIPLES, registrado ante la Cámara de Comercio de Bogotá, bajo la matrícula No. 01489799 de 15 xx xxxxx de 2005.
(vi) Ceder en favor de LA COMPRADORA los derechos derivados de las Resoluciones No. 01-0006 del 14 de febrero de 2013 y 3415 de 0 xx xxxxxxxxxx xx 0000, xxxxxxxx xxx xxxxxx Alcaldía Mayor de Bogotá – Secretaría de Educación, concede licencia de funcionamiento a partir del año 2008 al establecimiento educativo denominado PREESCOLAR XXX TEORÍA DE INTELIGENCIAS MÚLTIPLES para jornada única, calendario A, para el Nivel de Educación Preescolar y se autoriza.
(vii) Ceder en favor de LA COMPRADORA los derechos derivados de la Resolución No. 01-0015 de 26 de enero de 2015, mediante las cuales Alcaldía Mayor de Bogotá-Secretaría de Educación, autoriza el cobro de las tarifas anuales de matrícula y pensión para el año 2015.
(viii) Ceder en favor de LA COMPRADORA el certificado de calidad de ISO 0000 XX- XX000000.
(ix) Cederá el permiso otorgado por EL CADEL.
(x) Permitir el uso de la licencia de construcción No. LC06-30240 y No. CU31993.”
De manera expresa en la cláusula quinta del contrato mencionado se incluyeron las obligaciones especiales de las partes y, entre ellas, para la vendedora la incluida en el numeral 5.2., literal f), consistente en “celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en donde actualmente funcional el Jardín Infantil XXX XXXXXX GARDEN”, armonizada con la obligación de la prometiente compradora incluida en el numeral 5.3., literal b), de cumplir “con los requisitos exigidos por la arrendadora”, para el efecto.
11.2. En cumplimiento del contrato prometido a que se hizo referencia anteriormente, las sociedades Inversiones FMH S.A.S. (antes XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.) y HABIBI GROUP S.A.S., celebraron el contrato de compraventa
de un negocio en marcha en cumplimiento del contrato de promesa que para el efecto lo antecedió.
En este nuevo contrato se incluyó como obligación especial de la compradora la contenida en la cláusula cuarta, literal b), que es del siguiente tenor:
“b) Celebrar contrato de arrendamiento con la sociedad INVERSIONES FMH SAS sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá en donde actualmente funciona el JARDÍN XXX XXXXXX GARDEN y el establecimiento de comercio PREESCOLAR XXX TEORÍA DE INTELIGENCIAS MÚLTIPLES. Este
contrato fue firmado el día dos (2) de enero de dos mil dieciséis (2016) entre INVERSIONES FMH SAS y XXX XXXXXX GARDEN SAS. LA VENDEDORA hizo
entrega del inmueble el dos (2) de enero de dos mil dieciséis (20169, y la vigencia del contrato se inició el cuatro (4) de enero de 2016.”
11.3. En cumplimiento de la obligación a que se hizo referencia en el numeral inmediatamente precedente, las sociedades INVERSIONES FMH S.A.S. (antes XXX XXXXXX GARDEN S.A.S), representada legalmente por la señora Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx y la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., representada legalmente por la señora Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, celebraron el contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá.
En este contrato en cuanto a la destinación del inmueble se convino en la cláusula tercera que sería “únicamente para uso del jardín infantil, específicamente para atender la educación y cuidad de niños en edad preescolar a través del jardín infantil denominado XXX XXXXXX GARDEN”.
11.4. En el texto del contrato de arrendamiento mencionado, se convino por las partes un canon mensual de arrendamiento de siete millones de pesos como precio y un término de duración de treinta y seis meses, con posibilidad de prórroga del mismo, caso en el cual se “reajustará el canon de arrendamiento mensual en la proporción que las partes acuerden y quedarán vigentes todas las cláusulas del mismo”. Además, se especificó como fecha de iniciación el 4 de enero de 2016 y como fecha de terminación el 3 de enero de 2019.
De manera específica se convino en este contrato que habría lugar a su terminación unilateral por las causales establecidas en la ley, y las que de manera específica se pactaron en la cláusula octava, en cuyo parágrafo primero se estableció por los contratantes que: “No obstante, las partes en cualquier tiempo, siempre y cuando se haga de común acuerdo, podrán dar por terminado el presente contrato”.
11.5. En este contrato de arrendamiento se convino por las partes de manera específica en la cláusula vigésima-segunda, que: “Toda controversia o diferencia relativa al presente contrato, diferente al pago del canon de arrendamiento”, se resolverá por un tribunal de arbitramento.
11.6. Con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento celebrado el 2 de enero de 2016 cuyo término de duración fue pactado por el término de treinta y seis meses contados a partir del 4 de enero de 2016, la sociedad Inversiones FMH
S.A.S. como arrendadora mediante escrito de 30 xx xxxxx de 2018 manifestó a la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. como arrendataria que:
“…Así mismo, estando en la oportunidad de hacerlo conforme a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, deseamos informarles que en concordancia con lo
dispuesto en el artículo 518 del Código de Comercio, numeral 3º y en concordancia con el desahucio previsto en el artículo 520 del mismo código, les damos aviso formal de la no renovación del contrato de arrendamiento con ustedes suscrito sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22. El inmueble será demolido y será reemplazado por un edificio con fines residenciales.”, razón esta por la cual solicitó la restitución del inmueble arrendado.
12. Dado que el inmueble arrendado no fue restituido a la arrendadora conforme ésta lo solicitó en el escrito de 30 xx xxxxx de 2018 a que se ha hecho alusión en el numeral precedente, fue presentada la demanda con la cual se dio inicio a este proceso arbitral con fundamento en lo previsto en la cláusula vigésima-segunda del contrato de arrendamiento.
13. La sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. se opuso a las pretensiones formuladas por la parte convocante y, en cuanto a los hechos, esencialmente manifestó que la arrendataria no acepta el desahucio, razón por la cual se declaró fallida la audiencia de conciliación previa al proceso que se surtió ante la Procuraduría General de la Nación.
Aduce que ese desahucio es ineficaz por cuanto en el contrato se pactó la renovación automática del mismo. Como excepciones de mérito propuso que el contrato de arrendamiento sobre el cual versa el proceso no es principal sino accesorio, para lo cual invoca la existencia de los contratos que le antecedieron de manera inmediata a su celebración.
Como segunda excepción propuso la de incumplimiento del contrato principal de venta del negocio en marcha, al cual accede como contrato secundario el de arrendamiento.
Como tercera excepción invoca el principio conforme al cual los contratos son para cumplirse -pacta sunt servanda- y expresa que la arrendadora con el desahucio por ella formulado pretende la existencia de un límite temporal no concertado inicialmente para el contrato de arrendamiento con lo cual hace “inviable el negocio a futuro”, pues las licencias de funcionamiento, de construcción, los estándares ISO, corresponden a la locación actual del jardín Xxx Garden S.A.S.”, como aparece en los actos administrativos correspondientes.
Como cuarta excepción manifiesta que el principio general de derecho según el cual a nadie le es lícito sacar provecho de su propia culpa, forma parte del principio de la buena fe consagrado en el artículo 83 de la Constitución Política, razón por la cual el desahucio para darle terminación unilateral al contrato de arrendamiento aludido, desconoce el compromiso pactado en la adquisición del negocio en marcha, “que coincide EN TODO, con la ubicación del inmueble donde funciona dicho negocio, por lo que, su traslado a otra sede impondría “volver a tramitar TODA LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SU FUNCIONAMIENTO”.
Como quinta excepción expresa la parte convocada que el contrato de arrendamiento cuya terminación unilateral se pretende por la arrendadora “se encuentra en ejecución de la prórroga automática pactada”. Para sustentar esta excepción manifiesta que en la promesa de compraventa de negocio en marcha se convino por las partes la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá, “inicialmente por dos (2) años con renovación automática, es decir, inicialmente por 4 años, posteriormente se extendió a tres (3) con renovación automática”.
14. En torno a las pretensiones de la parte convocante y las excepciones de mérito interpuestas por la parte convocada, así como de las pruebas allegadas, decretadas y practicadas durante el trámite de este proceso arbitral, se procede a su análisis con fundamento en las siguientes reflexiones:
14.1. La celebración de un contrato futuro puede ser antecedida en ejercicio de la autonomía de la voluntad de contratos preparatorios que le anteceden y que sin embargo de serlo no pueden confundirse. Así ocurre, por ejemplo, con el contrato de promesa para celebrar otro contrato, caso en el cual el uno y el otro tienen su propia naturaleza y finalidad y por ello se regulan expresamente por la ley en la que en virtud del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que subrogó el artículo 1611 del Código Civil, a la promesa de celebrar un contrato se le dio validez y eficacia si concurren las circunstancias precisas determinadas por el legislador entre las cuales se encuentra: que conste por escrito, que se identifique plenamente el contrato prometido, que contenga un plazo o condición que fije la fecha de su celebración de tal suerte que solo falten las formalidades legales para que este último nazca a la vida jurídica.
Igual sucede con la oferta mercantil que de acuerdo con el artículo 845 del Código de Comercio es un proyecto de negocio jurídico que una persona formula a la otra pero que debe contener los elementos esenciales del negocio propuesto y comunicarse así al destinatario, quien libremente podrá manifestar si la acepta o rechaza para lo cual tiene la opción de escoger una de estas alternativas.
Es también preparatorio el pacto de retroventa que conforme al artículo 1939 del Código Civil nace a la vida jurídica cuando el vendedor se reserva la facultad de readquirir la cosa vendida, reembolsándole al comprador una cantidad determinada que se estipula, o en su defecto lo que le haya costado la compra.
14.2. Por sus relaciones recíprocas algunos contratos adquieren la calidad de condicionantes de otros que les son condicionados cuando la existencia de éstos se encuentra condicionada por aquéllos. Ello es de común ocurrencia, cual sucede, verbi gratia cuando alguien se obliga a comprar un bien determinado si el banco donde tiene su cuenta corriente o de ahorros le otorga un crédito. En este caso, la preexistencia del contrato de mutuo es condicionante de la celebración del contrato de venta de un bien determinado mueble o inmueble.
De la misma manera el Código Civil en el artículo 1499 establece que un contrato es principal si subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, en tanto que, no será principal sino accesorio si su objeto es el de asegurar una obligación principal, pues no puede subsistir si esta no existe. Por ello, el contrato accesorio puede existir en una cláusula especial del contrato principal y será entonces un elemento accidental de aquél cual sucede en la cláusula compromisoria incluida en un contrato, o podrá también existir de manera separada como sucede en el compromiso que se celebra con posterioridad para dirimir las controversias que surjan entre quienes fueron parte en un contrato principal donde no se incluyó cláusula compromisoria.
De acuerdo con lo acabado de expresar es, entonces, evidente que son contratos distintos e independientes entre sí, el “Contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha” celebrado el 27 de noviembre de 2015 por las sociedades XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. y HABIBI GROUP S.A.S. respecto de la venta futura allí pactada de un establecimiento educativo que fundamentalmente atiende la
educación y cuidado de niños en edad preescolar, del “Contrato de compraventa de un negocio en marcha” celebrado el 0 xx xxxxxxx xx 0000 xxxxx XXXXXXXXXXX FMH
S.A.S. (antes Xxx Xxxxxx Garden S.A.S.) y la sociedad HABIBI GROUP S.A.S. que le dio cumplimiento al contrato prometido, que es su antecedente; y los dos, a su vez, son diferentes del “Contrato de arrendamiento de la casa ubicada en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá”, celebrado el día 0 xx xxxxx xx 0000 xxxxx xxx xxxxxxxxxx INVERSIONES FMH S.A.S. (antes Xxx Xxxxxx Garden S.A.S.) y XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. como arrendataria, cuyo término de duración empezó a contarse a partir del 4 de enero de 2016, contrato que conforme a los dos que le precedieron es diferente de aquéllos.
Cada uno de estos tres contratos puede subsistir por sí solo pues no está atado a la existencia de otro contrato para que pueda existir. Cada uno de estos tres contratos debe reunir los requisitos de capacidad, consentimiento exento de vicios, objeto y causa lícita que para todos los actos jurídicos se exigen por el artículo 1502 del Código Civil y, cada uno de ellos tiene su propio objeto pues mientras el contrato de promesa de compraventa del “negocio en marcha” contiene unas obligaciones de hacer, el contrato de compraventa que le da cumplimiento, transfiere el derecho de dominio sobre el jardín infantil a que él se refiere con especificación de todos aquellos elementos respecto de los cuales se realiza la transferencia de la vendedora a la compradora. El contrato de arrendamiento del inmueble allí determinado, no transfiere el dominio del inmueble arrendado sino que como todos los contratos de arrendamientos de cosas a cambio de un precio permite al arrendatario el uso del bien arrendado por un tiempo determinado.
Si bien es verdad que entre los tres contratos mencionados existe relaciones recíprocas, son sin embargo actos jurídicos individualizados, concretos, específicos y diferentes. Es decir, no existe confusión entre ellos, ni aparece que uno de estos contratos sea condicionado por la existencia de otro pues no es de recibo frente al ordenamiento jurídico confundir un contrato principal con un contrato accesorio, ni un contrato preparatorio con el que le da cumplimiento, ni aparece tampoco que uno de estos contratos sea condicionante para la existencia de otro que sea condicionado a aquél.
Es evidente que el funcionamiento de un jardín infantil donde se imparte educación y se otorga cuidado a niños de corta edad, requiere de suyo unas instalaciones locativas para que pueda desarrollarse esa actividad con las condiciones y requisitos que la protección de los niños exige y de lo cual se encargan las autoridades públicas que tienen asignada esa función del Estado. Pero de allí no se sigue necesariamente que el único inmueble en donde se puede cumplir con las labores propias de un jardín infantil determinado excluya la posibilidad de su funcionamiento en unas instalaciones locativas diferentes, ni tampoco que siempre deba funcionar en el mismo inmueble. Ello explica que en el “Contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha” en la cláusula segunda, parágrafo tercero, inciso segundo, se expresara por las partes que “tampoco es objeto del presente negocio el inmueble donde funciona el jardín, sin embargo las partes celebrarán un contrato de arriendo sobre el mismo por el término de dos (2) (sic) con cláusula de renovación automática”.
Así mismo, en el “Contrato de compraventa de un negocio en marcha” celebrado el 5 de febrero de 2016, se incluyó en la cláusula cuarta, literal b), entre las obligaciones especiales de la compradora, la de “Celebrar contrato de arrendamiento con la sociedad INVERSIONES FMH S.A.S. sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá en donde actualmente funciona el JARDÍN XXX XXXXXX
GARDEN y el establecimiento de comercio PREESCOLAR XXX TEORÍA DE INTELIGENCIAS MÚLTIPLES”. Se agregó que “este contrato fue firmado el día dos
(2) de enero de 2016 entre INVERSIONES FMH S.A.S. y XXX XXXXXX GARDEN
S.A.S. La VENDEDORA hizo entrega del inmueble el dos (2) de enero de 2016 y la vigencia del contrato se inició el cuatro (4) de enero de 2016”.
En el contrato de arrendamiento a que se alude, aparece una modificación en cuanto al término de duración del mismo pues allí en vez de dos años como se había expresado en el “Contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha” celebrado el 27 de noviembre de 2015, lo que se pactó fue un término de duración de “treinta y seis meses (36), con fecha de iniciación precisa que lo fue el 4 de enero de 2016 y fecha de terminación también precisa que se determinó que lo fuera el 3 de enero de 2019. Además, en la cláusula octava, parágrafo primero del contrato de arrendamiento celebrado el 2 de enero de 2016, de manera expresa se pactó por las partes que habría lugar a la “TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO”, por las causales “establecidas en la ley” y las especiales incluidas en esa cláusula, en cuyo parágrafo primero se agregó que “No obstante, las partes en cualquier tiempo, siempre y cuando se haga de común acuerdo podrán dar por terminado el presente contrato”.
14.3. En audiencia celebrada el 18 xx xxxxx del año en curso se practicaron como pruebas el interrogatorio de parte del señor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx representante legal de la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. así como los testimonios de la señora Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx y Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx.
14.3.1. En el interrogatorio de parte absuelto por el señor Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx como representante legal de la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., manifestó que ni la sociedad XXX XXXXXX GARDEN, ni el en su calidad de representante legal de ésta, suscribieron el “Contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha”, pues a esa pregunta en concreto respondió “No doctor”; y, corroboró que ese contrato fue suscrito por la señora “Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx de la sociedad HABIBI GROUP S.A.S.”.
En respuesta a la pregunta No. 5 formulada por el apoderado de la parte convocante sobre el desahucio en cuanto a la comunicación de la arrendadora INVERSIONES FMH S.A.S. a la arrendataria XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. de 30 xx xxxxx de 2018 sobre terminación unilateral del contrato de arrendamiento a partir del 3 de enero de 2018, en razón de que el inmueble “será demolido y será reemplazado por un edificio con fines residenciales”, por lo que se encuentra configurada una de las causales previstas para el desahucio conforme a lo dispuesto por el artículo 518, numeral 3º, del Código de Comercio en armonía con lo dispuesto por el artículo 520 del mismo código, manifestó que en diligencia surtida ante la Procuraduría General de la Nación “montamos un radicado ante la Procuraduría diciendo que no íbamos a desistir porque el contrato de arriendo iba de la mano con el contrato de un negocio en marcha que estaba firmado también”.
A continuación y en relación con la pregunta No. 6 en la cual afirmó el apoderado de la parte convocante que “lo que ustedes hicieron en la Procuraduría” fue la solicitud de “una audiencia de conciliación”, manifestó sobre si esto “es verdad”, contestó “si doctor”.
Xxxxxx a preguntar si “ustedes manifestaron o se opusieron al desahucio” que se radicó por la parte convocante, el representante legal de la convocada contestó “no”.
14.3.2. En la declaración testimonial rendida por la señora Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx manifestó que conoce a las partes que actúan como tales en este proceso; respecto de la convocante INVERSIONES FMH S.A.S., “porque es una persona con la que celebramos un negocio compraventa de un negocio en marcha y otros contratos”; agregó que “a finales del año 2015 más o menos en octubre, noviembre, diciembre del año 2015 estábamos interesaos en adquirir un jardín infantil”; y a la pregunta sobre “quienes son estábamos”, la testigo respondió “tres inversionistas que luego vinimos a ser parte de la firma XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.”, los que en la pregunta siguiente identificó así “Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx que soy yo, estábamos interesados en adquirir un jardín infantil, estábamos mirando varias opciones por el norte de Bogotá, normalmente lo que hacíamos era que mirábamos en el periódico o avisos que pone la gente para vender los jardines; en octubre, noviembre del año 2015 vimos en un periódico que decía que se vendía el jardín XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.. A continuación agregó que por esa razón “fuimos a visitarlo y hablamos con la señora Xxxxxx Xxxxxxx, quien nos dijo que estaba vendiendo su jardín infantil, a raíz de eso conozco a la señora Xxxxxx y a la señora (sic) INVERSIONES FMH S.A.S.”.
Preguntada sobre su conocimiento acerca de esta sociedad, manifestó que “XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. era una sociedad que se fundó en el año 2005, la cual tenía todas las licencias de funcionamiento del jardín infantil” y agregó luego que sabe que esa sociedad se fundó en ese año “porque analicé las Cámaras de Comercio de fundación de la empresa y de fundación del jardín como tal y porque tuve acceso a esto de la licencia de la Secretaría de Integración Social, la licencia de la Secretaría de Educación y del Ministerio de Educación y todas las licencias que el CADEL como ente representativo de la institución educativa da cada año para poner el funcionamiento que se necesita de preescolar”.
De manera concreta expresó la testigo que “yo formo parte de la firma XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.”, y preguntada sobre si además de ser socia “forma parte de la directiva de esa empresa”, contestó “si señor, en este momento hago la dirección general del preescolar”, pero reiteró que el representante legal de la firma XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. “es el señor Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx”.
En relación con el contrato de arrendamiento que dio origen a este proceso, la testigo manifestó que a raíz de la negociación sobre el “negocio en marcha, obviamente en principio queríamos adquirir la casa, pero la señora Xxxxxx dijo que primero tenía que hacer algunos ajustes y en ese momento no la podía vender por cualquier motivo, pero que hacíamos un contrato de arrendamiento, que hacían parte de todo el contrato como compra del jardín, hacía parte del contrato de arrendamiento, hacía parte de la cesión de las licencias…y a raíz de eso hicimos el contrato de arrendamiento, como todo un paquete legal, digamos”.
A la pregunta sobre si “tiene algún interés en las resultas de este proceso” manifestó que “…Mi interés obviamente con lo que se está discutiendo hoy del contrato de arrendamiento es porque este es el negocio que se compró en este sitio, que se compró donde se dieron cuanta las licencias justamente para esa casa; y pues, es que toda la comunidad educativa que está alrededor, la Secretaría de Educación y la Secretaría de Integración Social para darle licencias a una institución educativa máxime cuando es un jardín infantil donde hay menores de edad, digamos que tienen unas normas muy estrictas en el sitio como tal, sí la casa debe tener una licencia de funcionamiento. La casa debe tener unas paredes diferentes, debe tener un montón de requisitos para poderlo hacer; en estos tres años que nosotros
llevamos, tres años y medio más o menos, los ajustes que se le han venido haciendo son los que exige la Secretaría cada año para que se vayan haciendo, es por eso mi interés en lo que resulte de este arbitraje”.
14.3.3. El testigo Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx manifestó en su declaración rendida en la audiencia de 18 xx xxxxx de 2019 que conoce a las partes de este proceso por cuanto es uno de los socios de la sociedad HABIBI GROUP S.A.S. que celebró un contrato de compraventa con la sociedad INVERSIONES FMH S.A.S. sobre el jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. a finales del año 2015.
Agregó que tiene interés en las resultas de este proceso, el cual no es “solo económico” porque “nosotros compramos un jardín infantil y eso implica muchas cosas, implica una comunidad, implica unos niños, implica unos empleados y ese fue el negocio que nosotros hicimos y lo que pretendemos es primero recuperar la inversión que nosotros hicimos; y, segundo, continuar con un negocio que está presupuestado para cinco o diez años recuperar la inversión…Si me permite lo pongo en contexto y es algo muy sencillo, nosotros hemos estado en el negocio de la educación, sabemos un poquito de la educación, tenemos experiencia en el tema de educación, somos socios de algunos colegios aquí en Bogotá y la intención de nosotros era ubicarnos en el sector de Cedritos para colocar un semillero que sirviera para seguir con el negocio”.
Añadió el testigo que al convenir los términos del contrato de compraventa de ese jardín infantil “cuando nosotros nos trasladamos a esa casa le dijimos a la señora Xxxxxx Xxxxxxx que el jardín infantil no es una panadería, no es una ferretería, sino que implica comodidad, implica arraigo de las familias y que eso no se puede hacer de un día para otro; ella ya llevaba más o menos unos diez años con el jardín infantil…lo mismo es ese el tema de la educación, la educación no puede estar rotando de un día para otro y como ustedes saben un negocio para que sea rentable hay que hacerle más o menos unos cinco años de inversión para recuperar el punto de equilibrio, cuando Xxxxxx lo vendió tenía veinte estudiantes y estaba dando pérdida, nosotros lo asumimos durante dos años con pérdida, al tercer año tuvimos cincuenta estudiantes que es el punto de equilibrio para eso y a partir de este año nosotros empezábamos, esperábamos recuperar la inversión”.
Posteriormente dijo el testigo que “el contrato de arrendamiento se hizo simplemente porque ahí estaba el jardín infantil…si no hubiera estado el jardín infantil ahí ubicado en esa casa, no hubiéramos comprado un jardín infantil”.
14.3.4. Al finalizar la declaración del testigo Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx, el apoderado de la parte convocante solicitó expresamente dar aplicación al artículo 211 del Código General del Proceso en relación con la imparcialidad del testigo mencionado, por cuanto él manifestó en su declaración tener interés tanto económico como judicial en este proceso.
14.4. Del análisis separado de cada una de las pruebas mencionadas y de la apreciación en conjunto de todas ellas que conforman el haz probatorio, aparece que:
14.4.1. De la prueba documental analizada, se observa que en cuanto hace referencia al contrato de arrendamiento para el funcionamiento del jardín infantil a que se ha hecho referencia, en virtud de la autonomía contractual como derecho de las partes hubo una evolución en relación con el término de duración del contrato y en cuanto a las causales de terminación del mismo, pues de dos años con
posibilidad de prórroga automática convenidos en el “Contrato de promesa de un negocio en marcha”, se aumentó ese término de duración a tres años con posibilidad de prórroga, y adicionalmente se pactó que podría haber lugar a la terminación del contrato por mutuo acuerdo y en cualquier tiempo, o por causas establecidas en la ley o en el contrato mismo.
14.2. En el interrogatorio de parte absuelto por Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx como representante legal de la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., manifiesta que el contrato de arrendamiento a que se refiere este proceso no fue suscrito por él sino por la representante legal de la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. señora Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, que ejercía tal representación el 2 de enero de 2016.
En su declaración manifestó que ese contrato de arrendamiento fue celebrado por cuanto en el inmueble objeto del mismo, funcionaba el jardín infantil que él y otros inversionistas compraron a la sociedad INVERSIONES FMH S.A.S. (antes XXX XXXXXX GARDEN S.A.S), lo que consideraron necesario para la continuidad de las actividades desarrolladas por ese establecimiento educativo.
Con todo, el interrogado guardó silencio sobre el pacto celebrado entre las partes en la cláusula octava del contrato de arrendamiento aludido sobre terminación unilateral del contrato por las causales de terminación establecidas en la ley y las específicamente incluidas en esa cláusula, en cuyo parágrafo además se previó que las partes podían darlo por terminado por mutuo acuerdo y en cualquier tiempo.
14.3. En el testimonio de Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx y en el rendido por el señor Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx, los dos expresaron tener interés especial en las resultas del pleito por cuanto, como ya se vio manifestaron ser inversionistas para la adquisición del jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. para lo cual conformaron una sociedad.
Respecto del testimonio del señor Xxxxxxx Xxxx, la parte convocante solicitó expresamente dar aplicación a lo dispuesto por el artículo 211 del Código General del Proceso, dado el interés personal del testigo en la controversia existente entre las partes y la decisión que habrá de adoptarse en este laudo.
Como las razones invocadas para formular esta tacha sobre la imparcialidad del testigo son las mismas que podrían afectar la imparcialidad de la testigo Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx, habrá de procederse a la valoración de sus declaraciones testificales “de acuerdo con las circunstancias” de este caso conforme a lo dispuesto por el artículo 211 del Código General del Proceso, así no se haya formulado tacha de sospecha respecto de la primera.
Precisamente, al testigo como órgano de la prueba tanto la doctrina como la legislación le imponen el deber de imparcialidad y, para establecerlo el artículo 221, numeral 1º, del Código General del Proceso le impone al juzgador el deber de interrogar al testigo al inicio de su declaración no solo para identificarlo sino, fundamentalmente para conocer las “circunstancias que sirvan para establecer su personalidad y si existe en relación con él algún motivo que afecte su imparcialidad”.
En este caso concreto, se observa que los dos testigos en mención cumplieron con su deber de declaración sin ocultar la verdad cuando manifestaron expresamente que tienen interés en las resultas de este proceso, por cuanto participaron en la negociación que culminó con la celebración del denominado “Contrato de compraventa de un negocio en marcha”, al que le antecedió una promesa de
celebrarlo y la realización de algunos actos jurídicos entre los cuales se incluye la del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de enero de 2016 entre INVERSIONES FMH
S.A.S. y XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., negociación que consideraron conveniente para sus intereses y por la experiencia profesional que en materia educativa fue puesta de presente de manera particular por el testigo Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx.
Ni la testigo Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx ni el testigo Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx en sus declaraciones se refieren a la cláusula octava del contrato de arrendamiento en la que las partes, en autonomía de su voluntad y pese a que el mismo contrato fue celebrado en desarrollo de los contratos de “compraventa de un negocio en marcha” y el de “promesa” de celebrarlo, que lo precedió, ni tampoco declararon nada sobre el parágrafo de la cláusula mencionada en el que se convino por las partes contratantes que ese contrato de arrendamiento podría terminar, en cualquier tiempo por mutuo acuerdo.
Esto significa entonces, que no puede ser de aceptación para resolver este litigio la apreciación según la cual es imposible trasladar ese jardín infantil a otra sede por cuanto ello sería “acabar el negocio” lo que ocasionaría consecuencias económicas desfavorables a quienes forman parte de una sociedad que lo adquirió, lo cual además traería consecuencias negativas para la comunidad educativa a la cual le prestan sus servicios.
Sin entrar a discutir esa opinión, lo que aparece es que aun siendo cierto lo que se expresa en esa opinión de profesionales en administración y con experiencia en la educación, la sociedad de la cual forman parte en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pactó con la arrendadora un término de duración de tres años para ese contrato de arrendamiento con posibilidades de terminarlo por mutuo acuerdo o por las causas legales y las específicas que libremente convinieron, lo que aunque con posterioridad aparezca como posiblemente inconveniente, no constituye causal de invalidez de lo pactado ni tampoco autoriza al juzgador para desconocer la voluntad de los contratantes, pues ella no se opone a normas de orden público en el derecho privado ni afecta las buenas costumbres, lo que significa que se trata de que lo pactado en esas cláusulas tiene fuerza normativa interpartes, sin que pueda sustituirse la voluntad de los contratantes ni por la decisión del juzgador ni aparezca tampoco norma legal imperativa respecto de la duración de ese contrato de tracto sucesivo por un término superior al pactado.
14.4. Siendo ello así la comunicación de 30 xx xxxxx de 2018 mediante la cual INVERSIONES FMH S.A.S. como arrendadora manifestó a la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. que “estando en la oportunidad de hacerlo conforme a lo dispuesto en el Contrato de Arrendamiento, deseamos informarles que en concordancia con lo dispuesto en el artículo 518 del Código de Comercio, numeral 3º y en concordancia previsto en el artículo 520 del mismo código, les damos aviso formal de la no renovación del contrato de arrendamiento con ustedes suscrito sobre el inmueble ubicado en la Xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22. El inmueble será demolido y será reemplazado por un edificio con fines residenciales” se le da terminación a ese contrato, es la invocación de una de las causales establecidas en la ley, a la cual expresamente se le dio cabida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
De esta suerte a lo ya expresado en el análisis de la prueba documental a que se hizo referencia en numerales precedentes y, teniendo en cuenta, el interrogatorio de parte absuelto por el representante legal de XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. y las declaraciones testificales de Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx y Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx
Xxxx, ha de agregarse que se integra la comunicación de 30 xx xxxxx de 2018 en la que la arrendadora comunica a la arrendataria, dentro del término establecido por la ley, la no renovación del contrato de arrendamiento y su terminación por una causal que expresamente las partes incluyeron como tal en ese contrato, lo que impone como conclusión que la invocación de la misma no es contraria a lo convenido contractualmente ni desconoce ninguna norma de orden legal.
Es entonces claro que de la aplicación como regla de hermenéutica para la interpretación de los contratos de lo dispuesto por el artículo 1618 del Código Civil, cuando del texto del contrato se conoce claramente la intención de los contratantes, a ella debe estar el intérprete más que a la literalidad de las expresiones gramaticales empleada en la redacción de sus cláusulas. Así lo ha entendido la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- entre otras de 5 de julio de 1983 en la cual expresó que de acuerdo con la norma citada, “las demás reglas de interpretación advienen a tomar carácter subsidiario y, por lo tanto, el juez no debe recurrir a ellas sino solamente cuando le resulte imposible descubrir lo que hayan querido los contratantes; cuáles fueron realmente los objetivos y las finalidades que éstos se propusieron al ajustar la convención.// Lo cual significa que cuando el pensamiento y el querer de quienes concertaron un pacto jurídico quedan escritos en cláusulas claras, precisas y sin asomo de ambigüedad, tiene que presumirse que esas estipulaciones así concebidas son el fiel reflejo de la voluntad interna de aquéllos, y que, por lo mismo se torna inocuo cualquier intento de interpretación…”.
Es decir, conforme al artículo 1618 que es guía legislativa para la interpretación de los contratos, en este caso queda claro la conclusión a que se llegó anteriormente pues en el contrato de arrendamiento objeto de análisis quedó establecido con claridad el término de duración pactado por las partes y las causales de terminación, nada de lo cual aparece desvirtuado ni por el interrogatorio de parte del representante legal de la parte convocada, ni tampoco por los testimonios practicados durante el proceso, lo cual guarda armonía con lo dispuesto por el artículo 1620 del Código Civil en el que se preceptúa que se debe preferir el sentido en que una cláusula puede tener algún efecto frente a otra interpretación que conduzca a que ella no produzca efecto alguno, pues sería inaceptable entender que pese a haber pactado término de duración y causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento, éste estuviera destinado de manera indefinida en el tiempo a subsistir para que allí funcionaria la sede de un establecimiento educativo, no obstante que los propios adquirentes del mismo pactaron una duración definida en el tiempo y con causales precisas para poderlo dar por terminado cuando ellas ocurrieron.
Así las cosas, la primera de las pretensiones de la demanda que dio origen a este proceso está llamada a su prosperidad, a menos que ella se enerve por alguna o algunas de las excepciones de mérito propuestas por la parte convocada.
15. En atención a lo dispuesto por el artículo 281 del Código General del Proceso conforme al cual la sentencia siempre habrá de ser una respuesta acompasada con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que el código establezca, así como con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido probadas y alegadas conforme a la ley, como ocurre con las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que siempre exigen alegación por las partes de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 282 del mismo código, se procede a continuación al análisis de las excepciones de mérito propuestas por la parte convocada a este proceso arbitral.
Cinco excepciones de mérito propuso la parte convocada, respecto de las cuales ha de pronunciarse el juzgador, en el orden que fueron propuestas, así:
15.1. A la primera de estas excepciones en la que se aduce que “el contrato de arrendamiento no es principal sino accesorio”, porque la existencia del contrato de “compraventa de un negocio en marcha” le otorga este carácter, ha de responderse con la recordación de lo ya expresado con anterioridad en las consideraciones de este fallo, en cuanto el artículo 1499 del Código Civil establece que el contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención y accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
En este caso, es evidente que en la prueba documental que obra en el expediente en la promesa de contrato que antecedió al de compraventa de un negocio en marcha, expresamente se hizo mención de que se suscribiría un contrato de arrendamiento sobre el local donde funciona el jardín infantil objeto de la negociación. Pero de este contrato se guardó silencio en el de compraventa del negocio que le dio cumplimiento al contrato precedente. Ello ocurre en cuanto el contrato de arrendamiento se celebró por las partes como un contrato en el que se convino a cambio de un precio otorgar al arrendatario el uso del inmueble para la finalidad anotada. Pero en ese mismo contrato en ejercicio de la autonomía de las partes para pactar las cláusulas del mismo, se convino por ellas un término de duración, no de dos años como se había expresado en el contrato de promesa ya aludido, sino de tres años con posibilidad de prorrogarlo, pero además con posibilidad de terminarlo por anticipado como aparece en la cláusula octava y su parágrafo, ya fuere por mutuo acuerdo de las partes en cualquier tiempo o de manera unilateral por las causas legales o las contractuales específicamente convenidas en la misma cláusula.
Es entonces evidente que el contrato jamás se pactó de manera indefinida ni se convino que tendría la misma duración del establecimiento educativo en un tiempo futuro e indeterminado. Todo lo contrario, su duración se pactó en treinta y seis meses, es decir tres años y su terminación fue prevista tanto para que pudiera operar por un acuerdo de voluntades al respecto o por una de las causas legales o contractualmente convenidas a que se ha hecho referencia.
Es claro que el contrato de arrendamiento mencionado no tiene vocación de permanencia sino transitoria y definida desde el momento mismo en que se celebró y, que su terminación, también quedó establecida para que pudiera ocurrir conforme a lo pactado.
Esto significa que para subsistir no necesita de otra convención y, por otra parte, que no está destinado al aseguramiento de una obligación principal pactada en otro contrato. Es decir, es un contrato principal y no accesorio conforme a la ley. Por ello esta excepción no tiene vocación de prosperidad.
15.2. Como segunda excepción de mérito propuso la parte convocada que es la arrendataria, que el desahucio no fue aceptado por ella “por constituir un incumplimiento al contrato principal de venta de negocio en marcha”.
De acuerdo con lo expuesto en precedencia, el contrato de arrendamiento cuya terminación por desahucio dio origen a este proceso, no es un contrato accesorio sino principal, lo cual se reitera para la decisión de esta excepción. Tampoco es un contrato especial de garantía para el cumplimiento de una obligación principal, es decir, no accede a otro contrato puesto que, conforme al texto mismo de ese
contrato, en él se convino un término específico de duración por tres años, con causales para su terminación unilateral y con la posibilidad de darlo por terminado en cualquier tiempo por acuerdo de las partes.
Así queda demostrado que el desahucio contenido en la comunicación de 30 xx xxxxx de 2018 que la arrendadora comunicó a la parte arrendataria, es un acto jurídico con sus propios efectos como causal de terminación unilateral del contrato de arrendamiento, sin que ello comporte ninguna violación de otro contrato, en este caso del de compraventa de un negocio en marcha, máxime si se tiene en cuenta que el jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. no tiene necesariamente y de suyo atada su existencia al funcionamiento único y exclusivo e indefinido en el tiempo en un inmueble determinado, así como tampoco el uso de éste se encuentra indisolublemente ligado hacía el futuro y en forma indeterminada e imprecisa al lugar de funcionamiento que los adquirentes del jardín infantil aludido establezcan para el efecto.
Por lo dicho, esta excepción no está llamada a prosperar. Además, ha de tenerse en cuenta que la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento en la que se establece la cláusula compromisoria para dirimir toda controversia o diferencia relativa a ese contrato, con excepción del pago del arrendamiento, no atribuye competencia a este Tribunal para decidir sobre el incumplimiento del contrato de “compraventa de negocio en marcha” a que se refiere esta excepción. Por ello, la decisión de declarar impróspera esta excepción tan solo queda limitada al fracaso de la misma con respecto a la terminación unilateral del contrato de arrendamiento.
15.3. En la tercera excepción se aduce que la parte convocante incumplió con el principio pacta sunt servanda que exige a cada uno de los contratantes el estricto cumplimiento de las obligaciones pactadas en ejercicio de la autonomía de la voluntad, excepción que se funda por la parte convocada en que el desahucio del inmueble arrendado por la convocante torna en inviable el funcionamiento del jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S hacía el futuro pues las licencias de funcionamiento, de construcción, los estándares ISO, fueron otorgados para el funcionamiento de ese jardín infantil en el inmueble aludido.
Esta excepción tampoco está llamada a la prosperidad, en primer término porque así no se encuentra pactado en el contrato de arrendamiento aludido y, en segundo término porque el jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. puede funcionar no solo en ese inmueble sino también en otro que reúna los requisitos exigidos por las autoridades públicas correspondientes sin que necesariamente deba clausurar sus actividades, pues lo contrario significaría que el arrendamiento del inmueble ha de durar tanto como en el tiempo perdure ese establecimiento educativo, o de manera indefinida, o por tiempo superior o distinto al convenido expresamente por las partes, lo que resulta contrario a lo establecido por ambas partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad en ese contrato, así fuere cierto, como lo es, que la vendedora del negocio en marcha sea también la arrendadora del inmueble.
15.4. Como cuarta excepción se aduce por la parte convocada que se incurre en violación del principio general de derecho según el cual nadie puede obtener provecho de su propia culpa para propiciar la terminación del contrato de arrendamiento por desahucio como un acto de mala fe, pues el compromiso adquirido en la compraventa del negocio en marcha se encuentra atado a la ubicación del inmueble donde funciona el jardín infantil y a este local se encuentra unida toda la documentación necesaria para su funcionamiento por las condiciones especiales que se exigen a un jardín infantil.
Esta excepción, reitera lo dicho en las excepciones anteriores, pero ahora bajo una supuesta violación del principio de la buena fe para obtener un provecho para la arrendadora con desconocimiento de lo pactado en la negociación para la compraventa del jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S.
En esta excepción, no aparece demostrada la mala fe de la arrendadora pues ella hizo uso de lo pactado en la cláusula octava del contrato de arrendamiento que estableció como causales de terminación unilateral las establecida en la ley, entre las cuales se encuentran las consagradas en el numeral 3º del artículo 518 del Código de Comercio en armonía con el artículo 520 de esa codificación. Así, su conducta tiene apoyo en lo pactado contractualmente, pues en el contrato la duración del mismo se pactó en treinta y seis meses con la posibilidad de terminación unilateral, entre otras causales por la invocada por la arrendadora en forma oportuna, sin que ello signifique que el jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN
S.A.S. no pueda funcionar en local diferente al arrendado, desde luego con el pleno cumplimiento de los requisitos exigidos por las autoridades públicas.
15.5. En la quinta excepción se aduce por la parte convocada que en la promesa de compraventa de negocio en marcha, se convino por las partes del mismo que se firmaría en desarrollo de ese contrato uno de arrendamiento sobre el inmueble en donde funciona el jardín infantil XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. “inicialmente por dos
(2) años con renovación automática, es decir, inicialmente por cuatro años” que “posteriormente se extendió a tres (3) años con renovación automática”, razón por la cual el contrato de arrendamiento se encuentra en ejecución de la prórroga automática pactada.
Analizada esta excepción tampoco puede prosperar. En efecto, en el contrato de promesa de compraventa de un negocio en marcha en la cláusula destinada a la determinación del objeto del mismo, artículo 2º, parágrafo tercero, inciso 2º, se expresó lo que sigue: “Tampoco es objeto del presente negocio el inmueble donde funciona el jardín, sin embargo las partes celebrarán un contrato de arrendamiento sobre el mismo por el término de dos (2) (sic) con renovación automática”. Si así se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento que se celebró el 2 de enero de 2016, su terminación inicial hubiera operado el 2 de enero de 2018 y, por no mediar desahucio, su prórroga automática sería hasta el año 2020. Pero esa hipótesis jamás sucedió por la propia decisión de las partes. Ellas celebraron contrato de arrendamiento sobre ese inmueble el 2 de enero de 2016, con iniciación de su vigencia el 4 de enero de ese año y por treinta y seis meses de duración del mismo con prórroga automática. Pero así mismo, en el contrato de arrendamiento realmente existente, se convino que habría lugar a su terminación unilateral por mutuo acuerdo de las partes o por ocurrencia de una de las causales previstas por la ley o las específicas contenidas por los contratantes, conforme aparece en la cláusula octava y su parágrafo de ese contrato.
Si, además, se realizó el desahucio mediante comunicación de 30 xx xxxxx de 2018 entregada a la arrendataria con seis meses de anticipación, no resulta acorde con la realidad sostener que este contrato se encuentra en prórroga automática conforme a lo pactado, pues la evidencia de lo pactado en el contrato demuestra, a plenitud que la excepción carece de fundamento.
16. Dado que ninguna de las cinco excepciones de mérito propuestas enerva la prosperidad de la pretensión de declaración de terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de enero de 2016 con vigencia de treinta
y seis meses, por cuanto la arrendadora desahucio a la arrendataria conforme a los dispuesto por el artículo 518, numeral 3º del Código de Comercio en concordancia con el artículo 520 del mismo con una antelación de seis meses al vencimiento del contrato y en desarrollo de lo pactado en la cláusula octava de éste para su terminación unilateral, ha de estudiarse lo atinente a las pretensiones segunda y tercera de la demanda en las que se solicita, respectivamente, ordenar la restitución del inmueble, debidamente desocupado y con entrega de las llaves en un plazo no mayor de cinco días, o si ello no ocurre se comisione entonces al funcionario que corresponda para la práctica de la diligencia de restitución del inmueble conforme a lo dispuesto por el artículo 308 del Código General del Proceso.
17. Respecto de las pretensiones segunda y tercera de la demanda que fueron sintetizadas en el numeral precedente, se analizan y deciden conforme a las siguientes reflexiones:
17.1. La terminación del contrato de arrendamiento tiene como consecuencia necesaria que para el arrendatario surja el deber de restituir el inmueble arrendado y para el arrendador el derecho a esa restitución.
En este preciso caso y en relación con la segunda de las pretensiones de la demanda respecto de la orden de restitución, dada la destinación del inmueble arrendado para el funcionamiento de un jardín infantil con niños en edad preescolar, ha de atenderse esa circunstancia específica en relación con la restitución del inmueble.
Adicionalmente, como el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo y el canon o precio del arrendamiento se pactó por períodos mensuales, para no incurrir en un atropello sobre los derechos de los niños que conforme al artículo 44 de la Constitución prevalecen sobre los derechos de los demás, la orden de restituir el inmueble a la arrendadora, requiere que el juzgador actúe con prudente juicio, lo que impone entonces establecer para el efecto un plazo razonable que atendidas la destinación del inmueble pactada por las partes y la corta edad de los educandos, no sea superior a treinta (30) días, plazo que coincide con el de una mensualidad que se ha previsto para el pago mensual de arrendamiento.
17.2. Con respecto a la tercera de las pretensiones de la demanda, ha de tenerse en cuenta que por su propia naturaleza las decisiones sobre las controversias sometidas a arbitraje son proferidas por los árbitros y ellas se deciden mediante el laudo arbitral para el cual no está previsto el recurso de apelación, es decir, la competencia de los árbitros se agota con el proferimiento xxx xxxxx y, en su caso la providencia aclaratoria del mismo, las cuales se notifican en estrados.
En armonía con lo expuesto, en cuanto a la comisión a autoridades judiciales o administrativas, el artículo 40 del Código General del Proceso establece que cuando ella es procedente “el comisionado tendrá las mismas facultades del comitente en relación con la diligencia que se le delegue, inclusive las de resolver reposiciones y conceder apelaciones contra las providencias que dicte, susceptibles de esos recursos”. Esto significa que, si la restitución del inmueble o su entrega en una diligencia judicial ha de realizarse con posterioridad a la ejecución xxx xxxxx, para ello no tienen competencia los árbitros pues la entrega de bienes prevista en el artículo 308 no les es aplicable pues ella supone la existencia de una competencia en el juez de conocimiento que en el laudo arbitral ya no se tiene. Por esta razón, el artículo 43 de la Ley 1563 de 2012 establece que “De la ejecución xxx xxxxx conocerá la justicia ordinaria o la contenciosa administrativa, según el caso”, regla
de derecho en la que se encuentra incluida para la fijación de los efectos de la sentencia de anulación, en caso de que hubiere sido ejercido ese recurso oportunamente por la parte vencida en el laudo arbitral.
Por las razones aquí expresadas, la tercera de las pretensiones de la demanda habrá de denegarse.
X. XXXXXX
Las costas están constituidas por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso y por las agencias en derecho.
Aunque la controversia ventilada se sujeta a la Ley 1563 de 2012, que no regula las costas y agencias, en virtud de lo previsto por el artículo 1º del Código General del Proceso se aplica este estatuto.
En lo atinente al caso, el inciso primero del numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso dispone:
“En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas:
(…)
“1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto. Además, en los casos especiales previstos en este código. (…)”.
Acatando la regla fijada en el numeral citado, se condenará en costas a la parte convocada.
Para la determinación de las costas, el Tribunal tendrá en cuenta que los gastos y honorarios de este Tribunal de Arbitramento fueron pagados en su totalidad por la convocante.
En este orden de ideas se impondrá a la parte convocada condena al pago xx xxxxxx a favor de la convocante, incluyendo las agencias en derecho, de conformidad con la siguiente liquidación:
1. Honorarios del Árbitro Único, la Secretaria, y Gastos del Tribunal
Teniendo en cuenta que la parte demandante asumió el costo correspondiente al 100% de los honorarios y gastos del Tribunal, se liquida a continuación el 100% que conforme a lo expuesto debe pagar la parte convocada a la parte convocante:
Concepto | Valor con IVA |
100% de los honorarios del árbitro, secretaria, gastos de funcionamiento de la Cámara de Comercio, y gastos del proceso, conforme a lo dispuesto en Auto del 6 del 22 xx xxxx de 2019 (Acta 4). | $ 20.241.900 |
2. Agencias en derecho
En relación con las agencias en derecho, el Tribunal, atendiendo los criterios establecidos al efecto en el numeral 4º del artículo 366 del Código General del Proceso23, fija por tal concepto la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($3’304.464,oo).
En consecuencia, las costas y agencias en derecho que la parte convocada debe pagar a la parte convocante, ascienden a la suma de VEINTITRÉS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($23’546.364,oo).
VI. PARTE RESOLUTIVA
En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal de Arbitramento integrado para resolver en Derecho las diferencias contractuales surgidas entre INVERSIONES FMH S.A.S., por una parte, y por la otra, XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., administrando justicia, por habilitación de las partes, en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE:
PRIMERO. DECLÁRASE terminado el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de enero de 2016 entre la sociedad INVERSIONES FMH S.A.S. como arrendadora y, la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S., cuya vigencia inició el 4 de enero del mismo año, sobre el inmueble ubicado en la xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de la ciudad de Bogotá D.C., por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo.
SEGUNDO. En virtud de la terminación del contrato de arrendamiento mencionado en el numeral anterior, ORDÉNASE a la arrendataria sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. restituir a la arrendadora sociedad INVERSIONES FMH S.A.S., el inmueble ubicado en la xxxxxxx 00 Xx. 000 – 22 de Bogotá, en un plazo no superior a treinta (30) días, contados a partir de la ejecutoria de este laudo arbitral.
TERCERO. Si la entrega del inmueble arrendado a que se ha hecho referencia no se realiza dentro del plazo señalado en el numeral precedente, la arrendadora podrá acudir a la jurisdicción civil ordinaria para el cumplimiento de lo resuelto en esta providencia.
CUARTO. DECLARESE que no prosperan las excepciones de mérito formuladas por la parte Convocada por razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
QUINTO. CONDÉNASE en costas a la sociedad XXX XXXXXX GARDEN S.A.S. de conformidad con la liquidación practicada en esta providencia, esto es, por un valor de VEINTITRÉS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($23’546.364,oo).
SEXTO. DISPONER que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias xx xxx y que
23 En concordancia con el Acuerdo No. PSAA16-10554 del 5 xx xxxxxx de 2016 “Por el cual se establecen las tarifas de agencias en derecho”.
se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
SEPTIMO. DISPONER que por Secretaría se informe sobre la expedición de este laudo arbitral al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para su anotación en los registros correspondientes.
OCTAVO. Declarar causado el cincuenta por ciento (50%) restante de los honorarios establecidos y el IVA correspondiente del árbitro y la secretaria por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder del Árbitro Único del Tribunal. Las partes entregarán en un plazo de quince (15) días al Árbitro Único y a la Secretaria los certificados de las retenciones realizadas individualmente a nombre de cada uno de ellos, en relación con el cincuenta por ciento (50%) de sus honorarios.
NOVENO. Disponer que en la oportunidad prevista en el artículo 28 de la Ley 1563 de 2012, se proceda por Xxxxxxx Único a efectuar la liquidación final de gastos y llegado el caso, devolver el saldo a la parte convocada, junto con la correspondiente cuenta razonada.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
El presente Xxxxx Xxxxxxxx queda notificado en esta audiencia, celebrada hoy dieciséis (16) de julio de dos mil diecinueve (2019).
XXXXXXX XXXXXXX XXXXXX
Árbitro Único
XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX
Secretaria