Contract
CONTRATO DE LOCACION. Vivienda locada en condiciones precarias. Vicios ocultos. Existencia de un pozo ciego activo. Desmoronamiento. Reembolso de gastos efectuados por el locatario. DAÑO MORAL
L. 388406 - "Xxxxx Xxxxxxx x/ Xxxxx xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA G - Marzo/2004
"La subsistencia de un pozo ciego activo configura una circunstancia que el locatario no podía conocer al momento de contratar por lo que su desmoronamiento durante la vigencia del término de la locación afecta gravemente el derecho que corresponde al locatario, debido a que el objeto esencial es el uso y goce de la cosa, generándose la responsabilidad del locador en tanto no haga cesar de inmediato las causas anteriores o posteriores que impidan ese goce (art. 1525 del Código Civil y su nota). Es preciso destacar que no debe interpretarse que los vicios o defectos hayan impedido de manera absoluta el uso de la cosa, sino que es suficiente una incidencia que produzca molestias serias, permanentes o transitorias, tales como las que importan sacrificios considerables para el locatario, que tornen desagradable el uso o lo conviertan en anormal (esta sala, rec. libre Nº 324.906, sent. del 19/9/2001, y sus citas)."
"Es menester tener en cuenta que el uso mortificante, el mayor o menor tiempo de la interrupción en el verdadero goce del bien locado sólo se debe tomar en cuenta para determinar el grado del perjuicio que sufre el locatario sin que ello se vincule con la procedencia de las respectivas acciones (arts. 1518, 1539 -inc. 3º-, 1544, 1545, 1547 y concs. del mismo código). Por tanto, en virtud de lo que resulta de la documentación demostrativa del "quantum" de lo erogado, corresponde revocar la sentencia apelada, y hacer lugar al reembolso reclamado."
"No cabe duda que corresponde resarcir el padecimiento espiritual que, necesariamente, debió soportar el actor como consecuencia del incumplimiento de la locadora, quien alquiló la vivienda en condiciones sumamente precarias que eran de imposible conocimiento aunque el locatario hubiera puesto toda la diligencia que las circunstancias requerían, conforme se desprende del examen efectuado precedentemente."
"Recuérdese que el accionante debió vivir durante varios meses con su grupo familiar, especialmente su hija de 4 años, durante los meses xx xxxxxx, en el inmueble que presentaba un pozo en el pequeño jardín, como consecuencia de haberse desmoronado el pozo absorbente activo. Por tanto, se justifica la admisión de la reparación del daño extrapatrimonial por la suma de dos mil quinientos pesos."
Texto completo
En la Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a los días del mes xx Xxxxx de Dos Mil Cuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "XXXXX XXXXXXX X/ XXXXX XX XXXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX S/ DAÑOS Y PERJUICIOS", respecto de la sentencia de fs. 334/338, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces xx Xxxxxx Doctores XXXXXXXX XXXXXX DE OCA-XXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX-
A la cuestión planteada el Señor Xxxx xx Xxxxxx Doctor Xxxxxx xx Xxx dijo:
I.- La sentencia de la anterior instancia rechazó, en todas sus partes y con costas, el reclamo de reembolso de los gastos que el actor invocó haber efectuado con motivo del contrato de locación que las partes suscribieron el 4 de noviembre de 1994 respecto del inmueble de la xxxxx Xxxxxxxxx 000, xx Xxxxx Xxxxx, xxxx. xx Xxxxxx Xxxxx;; esta decisión fue unicamente apelada por aquél para exponer en esta alzada diversos argumentos en procura de la revocación, siendo que el respectivo traslado no fue respondido.//-
II.- En primer lugar, cabe destacar la conclusión contenida en la sentencia recurrida en el sentido que la vivienda locada no () se encontraba en condiciones de habitabilidad, pues apenas entregada requirió varias refacciones de carácter urgente, pero respecto de las cuales nada se reclama según los términos del escrito inicial. Surge igualmente exacto que la demandada guardó silencio en la contestación de la demanda sobre los hechos y documentos acompañados por el reclamante, en todo caso, la negativa meramente general que en forma limitada allí se expone, autoriza a conceder el efecto que prevé el art. 356, inc. 1?, primera parte, del Código Procesal. En efecto, repárese que adquiere singular importancia probatoria la comprobación notarial del 13 de diciembre del mismo año acerca del desmoronamiento de la tierra en el jardín con césped, en su parte media cercana a la pared medianera derecha, debido a la ignorada existencia de un pozo ciego, circunstancia que permitió observar la considerable profundidad del hueco resultante, tal como concuerda con las fotografías adveradas que también se encuentran incorporadas al proceso, reveladoras que fue precariamente tapado con una puerta en desuso por el propio accionante.-
En este sentido es preciso agregar que el desmoronamiento de marras, reconocido por la accionada en virtud de su ya señalada actitud procesal, se encuentra corroborado por las coincidentes manifestaciones de quienes se ocuparon de solucionar esa grave anomalía, en ocasión incluso de reconocer las facturas correspondientes a los gastos pagados por el actor (ver especialmente constancias de fs. 269 vta., así como la respuesta de fs. 298, entre otros varios reconocimientos de autenticidad)). En este orden de ideas, a fin de precisar el comportamiento contractual de la accionada, es menester señalar que la finca de marras era frentista de la red colectora de cloaca, declarada de uso obligatorio a partir del mes de enero de 1977;; asimismo, de acuerdo con la plancheta técnica, se comprobó que el inmueble poseía conexión externa empalmada a la red, pero no fueron enlazadas las instalaciones internas a la conexión existente -presuntamente realizada después por el reclamante- como así tampoco consta el cegamiento xx xxxxx absorbentes (pozo negro), dado que depende exclusivamente de la voluntad del cliente el ingreso al sistema, debido a que todo lo relacionado con estas instalaciones internas compete al propietario (cfr. el inobservado informe de "Aguas Argentinas" que se agrega a fs. 294).-
También debe apreciarse que de inmediato, ante los desperfectos apuntados, el actor comunicó su voluntad extintiva del contrato, mediante la comunicación recepticia del 15 de diciembre de 1994 (ver fs. 293), pero ante la actitud obstativa de la contraria, se vió
precisado a realizar los gastos necesarios para dejar el inmueble en condiciones de habitabilidad, es decir, con un mínimo de seguridad para todo su grupo familiar, especialmente para su pequeña hija de 4 años que mencionó en el referido documento y cuya existencia no fuera desconocida por la demandada ni siquiera en el ámbito procesal.-
Desde luego, que más allá de cualquier interpretación que pueda efectuarse con base en las estipulaciones del contrato, lo cierto es que la subsistencia de un pozo ciego activo configura una circunstancia que el locatario no podía conocer al momento de contratar por lo que su desmoronamiento durante la vigencia del término de la locación afecta gravemente el derecho que corresponde al locatario, debido a que el objeto esencial es el uso y goce de la cosa, generándose la responsabilidad del locador en tanto no haga cesar de inmediato las causas anteriores o posteriores que impidan ese goce (art. 1525 del Código Civil y su nota). Es preciso destacar que no debe interpretarse que los vicios o defectos hayan impedido de manera absoluta el uso de la cosa, sino que es suficiente una incidencia que produzca molestias serias, permanentes o transitorias, tales como las que importan sacrificios considerables para el locatario, que tornen desagradable el uso o lo conviertan en anormal (esta sala, rec. libre nº 324.906, sent. del 19/9/2001, y sus citas).-
Bajo tales premisas, es menester tener en cuenta que el uso mortificante, el mayor o menor tiempo de la interrupción en el verdadero goce del bien locado sólo se debe tomar en cuenta para determinar el grado del perjuicio que sufre el locatario sin que ello se vincule con la procedencia de las respectivas acciones (arts. 1518, 1539 -inc. 3º-, 1544, 1545, 1547 y concs. del mismo código). Por tanto, en virtud de lo que resulta de la documentación demostrativa del "quantum" de lo erogado, corresponde revocar la sentencia apelada, y hacer lugar al reembolso reclamado por la suma de un mil setecientos sesenta pesos: asimismo, la condena en costas que corresponde imponer a la demandada perdedora (art. 68, Código Procesal) incluyen los gastos causídicos generados por el proceso, es decir, los "gastos de escribanía" indicados en la liquidación de fs. 147 vta.-
No cabe duda que corresponde resarcir el padecimiento espiritual que, necesariamente, debió soportar el actor como consecuencia del incumplimiento de la locadora, quien alquiló la vivienda en condiciones sumamente precarias que eran de imposible conocimiento aunque Xxxxx hubiera puesto toda la diligencia que las circunstancias requerían, conforme se desprende del examen efectuado precedentemente. El lapso del efecto lesivo transcurrió desde que se produjo el desmoronamiento el 10 de diciembre de 1994 hasta que el reclamante depositó las llaves el 2 xx xxxxx del año siguiente (ver fs. 29 del expte. sobre ejecución de xxxxxxxxxx). Es verdad que el disponer esta reparación es una prerrogativa judicial (art. 522, cód. cit.) pero esta facultad no debe ser ejercida en forma arbitraria sino que está en función de ese control de mérito indispensable en relación con la índole del hecho generador de la responsabilidad contractual y las circunstancias del caso (ver precedente citado). Recuérdese que el accionante debió vivir durante varios meses con su grupo familiar, especialmente su hija de 4 años, durante los meses xx xxxxxx, en el inmueble que presentaba un pozo en el pequeño jardín, como consecuencia de haberse desmoronado el pozo absorbente activo. Por tanto, se justifica la admisión de la reparación del daño extrapatrimonial por la suma de dos mil quinientos pesos.-
III.- Por estas consideraciones, corresponde revocar la sentencia apelada y hacer lugar a la demanda con el alcance indicado precedentemente y sus intereses que se liquidarán
de acuerdo con la doctrina del fallo plenario "Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx c/ Transportes 123 SACI Interno 200 s/ daños y perjuicios", a pesar del criterio contrario de esta sala.-
El Señor Xxxx xx Xxxxxx Doctor Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Xxxxxx xx Xxx. Con lo que terminó el acto.-
Buenos Aires, xx xxxxx de 2.004.- Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia de fs. 334/338 y haciéndose lugar a la demanda, se condena a Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxxxxxx a pagar al actor, dentro del plazo xx xxxx días, la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA ($ 4.260), con más sus intereses que se liquidarán desde el 10 de diciembre de 1994 hasta el momento del efectivo pago, de acuerdo con la tasa pasiva que prevé la doctrina plenaria referida en los considerandos.- Notifíquese y devuélvase. El Señor Xxxx xx Xxxxxx Doctor Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx no interviene por hallarse en uso de licencia (art.109 R.J.N).//-
Fdo.: XXXXXXXX XXXXXX DE OCA - XXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX