Contract

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DIVISION DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA

Al contestar refiérase

al oficio No. 12530

23 de octubre, 0000

XXX-0000

Licenciado

Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Coordinador

Proceso de Contratación Administrativa

Banco Popular y de Desarrollo Comunal

San Xxxx, detrás de la Iglesia La Catedral

Estimado señor:

Asunto: Se devuelve sin refrendo el contrato de alquiler de local suscrito por el Banco Popular y la empresa Vista Sociedad Fondos de Inversión S.A., por un monto anual de $324.433,80.

Damos respuesta a su oficio PCAD-1947-2007 de fecha 24 de setiembre del año en curso, complementado con el oficio PIEM-072-2007 del 2 de octubre último, mediante el cual nos remite para trámite de refrendo el contrato de alquiler de local para ubicar una oficina bancaria en Barrio Tournón, suscrito por ese Banco Popular y la empresa Vista Fondos de Inversión S.A., por un monto anual de $324.433,80.

Una vez analizada la citada contratación así como los antecedentes aportados, resulta necesario hacer la siguiente observación:

De conformidad con los documentos que constan en el expediente, se observa que la presente contratación se realizó en forma directa con fundamento en el artículo 131, inciso j) del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, el cual permite el arrendamiento o compra de bienes únicos cuando se configuren como el mas apto para la finalidad propuesta. En estos casos, indica el citado artículo, el precio máximo que puede pagar la Administración será el que fije el personal especializado de la Institución, o en su defecto de la Dirección General de Tributación.

Ahora bien, en el caso bajo análisis se observa que el precio del alquiler se estableció en la suma de $27.036,15 mensuales, lo cual corresponde a ¢14.078.264,02, ello de conformidad con el tipo de cambio de venta xxx xxxxx a la fecha en que se tomó el acuerdo de adjudicación, sea el 2 de julio del 2007.

Por su parte, en los folios 186 al 201 del expediente administrativo se observa que el avalúo administrativo practicado al inmueble en cuestión establece un valor del alquiler mensual de ¢12.745.558,15 (vid. folio 187 del expediente), suma inferior al pactado por las partes en el contrato.

Entonces, mediante oficio PIEM-072-2007 del 2 de octubre último, esa Administración nos explica que el informe pericial rendido está conformado por dos componentes, a saber, el avalúo como tal de la obra física existente que genera una renta mensual de ¢12.745.588,15, a la cual se le debe adicionar un segundo componente xx xxxxx que se genera de las inversiones que el propietario debe desarrollar para adecuar el inmueble a los fines y necesidades del Banco, y que previo a la efectividad del contrato se exigirá el debido cumplimiento. Agrega que por tales inversiones se considera una renta mensual de ¢4.138.452,93, y de la conjugación de estos dos elementos evaluativos, se llega a determinar que el monto máximo del alquiler mensual que el Banco podría estar erogando por este arriendo es de ¢16.884.041,08, cifra que resulta favorable con lo pactado por el propietario del inmueble.

En este sentido, se observa que la Administración también consideró para fines de determinar la razonabilidad del precio a pagar, el monto de una serie de inversiones adicionales que el propietario se compromete a realizar de previo a entregar el inmueble para uso institucional, y que corresponde a: estaciones de trabajo, sillería, iluminación, aire acondicionado, cielos rasos, pintura y plantas, lo cual a criterio xxx xxxxxx valuador, debe considerarse en el valor adicional que estima del alquiler mensual, es decir, forma parte de los ¢4.138.452,93. (vid. folios 195 al 198 del expediente administrativo).

Al respecto, llama la atención el trato dado a las mejoras que se estimaron como parte del avalúo, en cuanto a si éstas pueden ser incluidas en él. Ello por cuanto hay que tomar en consideración que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos No. 7527 establece como obligación del arrendador entregar al arrendatario el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios en buen estado de servicio, seguridad y salubridad (artículo 26), también la obligación del arrendador de mantener el bien en buen estado, lo cual consiste en efectuar las reparaciones que exija el deterioro de la cosa causado por la calidad el vicio o el defecto de ella o el que suceda por culpa del arrendador (artículo 33) y además establece que el arrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario a fin de conservar la cosa en buen estado, sin derecho a elevar por ello la renta (artículo 34). Puede pensarse que algunos de los aspectos valorados como “mejoras” califican mas bien como aspectos directamente relacionados con el buen estado del bien que le corresponde asumir al dueño del inmueble (pintura, iluminación, carga eléctrica, adecuaciones a la Ley 7600).

También resulta cuestionable que se incluyan como mejoras bienes removibles (sillería) que bien puede ser proporcionados por el Banco y retiradas al final del arriendo (artículo 73 de la Ley 7527), y por lo tanto se reduciría el precio del arriendo en beneficio del Banco.

En razón de lo expuesto, este Xxxxxxxx considera que no se tiene claridad si los requerimientos adicionales que se estimaron en el avalúo corresponden en realidad a mejoras que el arrendante deberá realizar por su cuenta para efectos de que el inmueble pueda ser utilizado por el Banco, más allá de las verdaderas mejoras que el Banco requeriría que el inmueble tuviera para poder desarrollar su actividad.

Finalmente, y como comentario adicional consideramos conveniente indicar que si bien se modificó la cláusula cuarta para establecer que las prórrogas deben ser en forma expresa, no se estableció un límite máximo de dichas prórrogas aspecto que resulta necesario, ya que de conformidad con el voto No.11398 del 8 de octubre del 2003 de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, los contratos de arrendamiento de inmuebles en los que sea parte la Administración Pública no pueden ser por tiempo indefinido. Además, permitir tal condición va en contra de los principios que informan la contratación administrativa. Así las cosas, y en aplicación de los principios de razonabilidad y proporcionalidad, en todo contrato administrativo debe establecerse un límite máximo a las prórrogas del plazo.

Atentamente,

Lic. Xxxxx X. Xxxxxx Xxxxx X.Xx. Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx

Gerente Asociado Fiscalizadora

Adjunto: expediente administrativo (2 tomos)

CMCH/nvs

Ci: Archivo Central

NI: 19323 , 20245

G: 2007003862-2