PROVIDENCIA No.45
PROVIDENCIA No.45
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE – Cumplimiento tardío de entrega de locales comerciales / CONTRATO DEL FONDO NACIONAL DE AHORRO – Jurisdicción competente / CUMPLIMIENTO TARDÍO DE CONTRATO – El término de caducidad se cuenta desde la fecha de entrega de los inmuebles / INDEMNIZACIÓN POR ENTREGA TARDÍA DE INMUEBLE VENDIDO – Pérdida de oportunidad. Tasación discrecional del juez / PERJUICIOS XXXXXXX CONTRACTUALES – Evolución jurisprudencial. Carga probatoria
LA LEY 80 DE 1993 OTORGÓ A LA JURISDICCIÓN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA EL CONOCIMIENTO DE LAS CONTROVERSIAS CONTRACTUALES DERIVADAS DE LOS CONTRATOS ESTATALES; INDEPENDIENTEMENTE DEL RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE, TENIENDO EN CUENTA QUE EL CITADO ESTATUTO CONTRACTUAL DETERMINÓ QUE LOS CONTRATOS ESTATALES SE REGIRÁN POR LAS DISPOSICIONES COMERCIALES Y CIVILES PERTINENTES. (ARTÍCULO 13 LEY 80 DE 1993)
EN CONSECUENCIA, Y PARA EL CASO QUE NOS OCUPA NO ES DE RECIBO LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE JURISDICCIÓN FORMULADA POR EL DEMANDADO EN EL SENTIDO QUE EL FONDO NACIONAL DEL AHORRO POR SER UNA ENTIDAD ORGANIZADA EN FORMA DE EMPRESA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DEL ESTADO DEL RÉGIMEN FINANCIERO ES UNA ENTIDAD ESTATAL, CONFORME CON EL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 80 DE 1993 Y LOS ARTÍCULOS 68 Y 85 DE LA LEY 489 DE 1998.
EL OBJETO DE LA ACCIÓN QUE NOS OCUPA NO HACE REFERENCIA A ACTUACIONES REALIZADAS POR LA ENTIDAD DEMANDADA DENTRO DE LAS ACTIVIDADES PROPIAS DE SU OBJETO SOCIAL NI RELACIONADAS CON ACTIVIDADES DE CRÉDITO, SINO SE CIRCUNSCRIBE A UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES SIENDO APLICABLES LAS NORMAS DE LA LEY 80 DE 1993 QUE RIGEN LA ACTIVIDAD CONTRACTUAL DEL ESTADO.
DADO QUE LA PRESENTE CONTROVERSIA JURÍDICA SE DERIVA DE UN CUMPLIMIENTO TARDÍO DE LA OBLIGACIÓN, NO COMPARTE ESTA SALA DE DECISIÓN EL ARGUMENTO ESGRIMIDO POR EL DEMANDADO EN CUANTO QUE EL TÉRMINO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN CONTRACTUAL DEBIÓ CONTARSE A PARTIR DE AQUEL EN QUE DEBIÓ CUMPLIRSE EL OBJETO DEL CONTRATO, EN CUANTO SE REITERA QUE AL EXISTIR UN INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR, ESTE HECHO FACULTA AL CONTRATANTE PARA SOLICITAR LA INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS MANTENIENDO EL OBJETO CONTRACTUAL, ES DECIR, SE PARTE DEL MOMENTO DE LA ENTREGA DEL BIEN EN QUE SE CUMPLIÓ TARDÍAMENTE LA OBLIGACIÓN, POR CUANTO ANTES DE LA MISMA EXISTÍA UN INCUMPLIMIENTO TOTAL DE LA OBLIGACIÓN QUE NO ES EL TEMA DEBATIDO EN LA PRESENTE ACCIÓN.
SI BIEN EXISTE UN CUMPLIMIENTO TARDÍO DE LA OBLIGACIÓN POR PARTE DE LA ENTIDAD DEMANDADA DADAS LAS OBLIGACIONES SURGIDAS DEL CONTRATO ESTATAL, QUE DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 1613 DEL CC DA LUGAR A LA INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS, TAMBIÉN ES CIERTO QUE EL COMPRADOR NO SE PRESENTÓ A RECIBIR EL INMUEBLE ANTES DEL AÑO 2001, POR LO QUE ES A PARTIR DE LA FECHA MENCIONADA EN LA CUAL SURGIRÍA LA TASACIÓN DE LOS POSIBLES PERJUICIOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO.
LA ESTIMACIÓN DEL PERJUICIO POR PÉRDIDA DE OPORTUNIDAD, SE CIRCUNSCRIBE A AQUELLOS EVENTOS EN LOS CUALES SE HUBIERE PRIVADO AL ACTOR DE LA OPORTUNIDAD DE RECIBIR UN BENEFICIO DERIVADO DE UNA SITUACIÓN DE HECHO QUE SE ENCUENTRA PROBADA, SIENDO DEL ARBITRIO DEL JUEZ TASAR SU PORCENTAJE DE RECONOCIMIENTO.
SE TOMARÁ PARA LA TASACIÓN DEL PERJUICIO EL TIEMPO COMPRENDIDO ENTRE EL 21 XX XXXX DE 2001 Y EL 5 XX XXXXXX DE 2002; EL VALOR DE LOS INMUEBLES A LA FECHA ESTABLECIDA CON SU CORRESPONDIENTE ACTUALIZACIÓN PARA LA FECHA DEL FALLO, TENIENDO EN CUENTA LOS CRITERIOS ANTES MENCIONADOS, LOS CUALES SON PROPIOS DEL ARBITRIO JUDICIAL.
DE IGUAL MANERA SE TOMARÁ COMO PORCENTAJE DE RECONOCIMIENTO EL 50% DE LO QUE RESULTE DE LA LIQUIDACIÓN DE PERJUICIOS TENIENDO EN CUENTA LOS CRITERIOS EXPUESTOS, RELACIONADOS CON LA FALTA DE PRUEBA SOBRE SU DESTINACIÓN COMERCIAL Y EL HECHO QUE LOS INMUEBLES FUERON ENTREGADOS EN OBRA GRIS.
EL RECONOCIMIENTO DE PERJUICIOS XXXXXXX CONTRACTUALES ES UN TEMA QUE HA SUFRIDO IMPORTANTES CAMBIOS JURISPRUDENCIALES, DESDE SU NO-RECONOCIMIENTO BASADO EN LA FALTA DE DERECHOS DE LA PERSONALIDAD DEL SUJETO DENTRO DE LAS RELACIONES CONTRACTUALES, HASTA LA POSICIÓN ACTUAL EN LA CUAL SE ACEPTAN BAJO EL ARGUMENTO QUE “LA ACTIVIDAD CONTRACTUAL TIENE SU RAÍZ JURÍDICA EN QUE EL LEGISLADOR GARANTIZA LA INDEMNIDAD DE TODO PERJUICIO SIN DIFERENCIAR SUS CLASES”; DE IGUAL FORMA SE REQUIERE LA DEMOSTRACIÓN DE LOS HECHOS QUE LO SUSTENTAN, SIN QUE SEA ACEPTADO PRESUMIR EL PESAR, LA CONGOJA O LA ANGUSTIA QUE PUDIERA PADECER EL PETICIONARIO.
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA
SECCIÓN TERCERA
SUBSECCIÓN “A”
Bogotá D.C., VEINTISÉIS (26) xx Xxxx de dos mil cinco (2005)
MAGISTRADO PONENTE: XX. XXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX
DEMANDANTE: XXXXX XXXXXX XXXXXX
DEMANDADO: FONDO NACIONAL DEL AHORRO
SENTENCIA ACCION CONTRACTUAL
Procede la Sala a resolver la Acción de Controversias Contractuales presentada por el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, contra el Fondo Nacional del Ahorro
I. PRETENSIONES
“PRIMERA: Que se declare al FONDO NACIONAL DEL AHORRO, patrimonialmente responsable, por el hecho administrativo de omisión en la entrega de los inmuebles aludidos dentro de este libelo introductorio y sobre los cuales se determinará más adelante”
“SEGUNDA: Que, a consecuencia de la anterior declaración se CONDENE al FONDO NACIONAL DEL AHORRO, al pago de los perjuicios al actor, por el cumplimiento tardío del objeto del contrato de compraventa, contenido en la cláusula novena de las escrituras públicas Nros. 2426 de julio 18 de 1997 (Notaría 8º de Bogotá) y 2192 xx xxxxxx 26 de 1998 (Notaría 47 de Bogotá) correspondientemente; condenase a la mencionada entidad, a pagar al señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, el valor de los perjuicios de orden material (daño: lucro cesante por el perjuicio causado) que le fueron ocasionados, los cuales asciende, aproximadamente, a la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($600.000.000 =) (o de conformidad con lo que resulte probado en el proceso); monto que ha de ser actualizado en su valor conforme a lo previsto en el artículo 178 del CCA”
“TERCERO: La sentencia que ponga fin al proceso se le dará cumplimiento en los términos de los artículos 176 y 177 del CCA”
“CUARTO: Que se condene en costas a la entidad demandada ”
ii. Causa Petendi
“PRIMERO. –La entidad celebró con el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX dos contratos de promesa de compraventa firmados el día 29 de noviembre de 1995 y 18 de julio de 1997, en donde el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, se obligaba a vender y el señor XXXXXX XXXXXX se obligaba a comprar dos (2) locales comerciales, Nro. CIENTO DOS Y CIENTO TRES (102) Y (103) de la manzana B1, urbanización “XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX” ubicada en la carera 72 No. 34.54 de Bogotá
Los mencionados contratos, fueron siendo modificados con el pasar del tiempo, como quiera que en ellos se estipula una condición; aquella que dependía de la aprobación de créditos con entidades bancarias, con el fin de cubrir la totalidad de los pagos con la entidad vendedora de los dos locales comerciales.
Así las cosas y frente a la negativa de obtenerse la aprobación de dichos créditos para la adquisición de los locales, el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, RESOLVIO PAGAR LOS LOCALES AL FONDO NACION DEL AHORRO, llegando con éste a un acuerdo respecto del precio de los inmuebles citados, así:
LOCAL CIENTO DOS (102) la suma de CIENTO UN MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PEOS ($101.875.000=) y del LOCAL CIENTO TRES (103) el valor De OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS ($83.900.000=).”
“SEGUNDO: Con base en lo anterior, los contratos de promesa de compraventa no surtieron efecto y se pacto entre las partes, que a la fecha de firmarse las escrituras públicas de venta Nros. 2426 de julio 18 de 1997 (Notaria 8º de Bogotá) y 2192 xx xxxxxx 26 de 1998 (Notaria 47 de Bogotá) de los locales comerciales, 102 y 103 de la manzana B1 Urbanización “XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX” ubicados en la xxxxxxx 00 XX. 00-00 xx Xxxxxx; esa sería la fecha de la entrega real y material de los inmuebles objeto del contrato por parte del vendedor al comprador, hecho que no se cumplió y por consiguiente generó los perjuicios que hoy se alegan.
“La cláusula novena de las escrituras públicas de venta Nro. 2426 de julio 18 de 1997 (Notaria 8º de Bogotá) y 2192 xx xxxxxx 26 de 1998 (Notaría 47 de Bogotá), al tenor literal rezan: “NOVENO: La fecha de entrega real y material del inmueble objeto de este contrato por parte del VENDEDOR, se hará contra desembolso del precio del inmueble conforme a la cláusula cuartea del presente contrato, fecha desde la cual el VENDEDOR garantiza al COMPRADOR la pacifica posesión del mismo”
La cláusula anterior, constituyó el acuerdo de voluntades entre las partes y consagró el mismo contenido en los dos instrumentos públicos ya conocidos; de donde se desprende el incumplimiento por parte de la entidad estatal contratante y que generó los perjuicios que hoy reclama mi poderdante, al no materializarse la entrega de los inmuebles sino hasta seis años para el local No. 1022 y cinco años para el local No. 103 después de la firma de las escrituras públicas de venta No. 2426 de julio 18 d e1997 (Notaria 8º de Bogotá) y 2192 xx xxxxxx 26 de 1998 (Notaria 47 de Bogotá)
TERCERO: Igualmente las partes acordaron en la cláusula cuarta de los mencionados instrumentos públicos el precio de venta así:
La cláusula cuarta de al escritura xxxxxxx xx xxxxx Xx. 0000 de fecha 00 xx xxxxx xx 0000 xx xx Xxxxxxx Octava del Circulo de Bogotá reza: “Que el precio de la venta del inmueble (local 102) que por este instrumento se transfiere asciende a la suma de CIENTO UN MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS ($101.875.000) que el COMPRADOR pagará al VENDEDOR de la siguiente forma: a) La suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL PESOS ($85.155.000=) que el vendedor declara recibidos conforme a certificación de julio 10/97 emitida por la subdirectora financiera del fondo; b) la suma xx XXXX Y SEIS MILLONES SETECIENTOS VEINTE MIL PESOS ($10.720.000) M/Cte., con recursos propios, los cuales la Entidad manifiesta haber recibido a conformidad mediante cheque de gerencia No. 8922490 del Banco de Bogotá.
El contenido de esta cláusula permite señor Xxxxxxxxxx, entrever que el local No. 102 de la manzana B1, Urbanización XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, ubicado en la xxxxxxx 00 xx. 00-00 xx Xxxxxx ya estaba cancelado por parte de su comprador el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX dado que eta misma cláusula, la entidad se estaba declarando x xxx y salvo; por consiguiente NO EXISTIA JUSTIFICACIÓN ALGUNA para que la entidad FONDO NACIONAL DE AHORRO, no entregara el inmueble a la firma de la presente escritura (18 de julio de 1997) sino seis años después mediante acta de entrega de fecha 5 xx xxxxxx de 2002.
De igual forma el precio acordado por las partes respecto del local No.103 en la cláusula cuarta de la escritura pública de venta No,.2192 de fecha 26 xx xxxxxx de 1998, de la Notaría Cuarta y siete del círculo de Bogotá manifiesta “Que el precio de la venta de inmueble (local 103) que por este instrumento se transfiere asciende a la suma de OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS ($83.900.000) que el comprador pagará al VENDEDOR en su totalidad contra la firma de la correspondiente escritura”
La entidad con respecto a la venta de este inmueble, igualmente se declara haber dicho pago a su entera satisfacción, como quiera, que el comprador giró el cheque No. 3140 por valor de VEINTICINCO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL PESOS ($25.185.000)M/Cte, pagado al momento de hacerse la negociación es decir el día 00 xx xxxxx xx 0000 x xx xxxxx se pagó mediante consignación de un cheque de gerencia a favor de al entidad FONDO NACIONAL DEL AHORRO, cheque de Gerencia No.0000016 por valor DE CINCUENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS QUINCE MIL PESOS ($58.715.000=) M/Cte, saldo que se canceló el día 26 xx xxxxxx de 1998; fecha en la que se firmó la escritura respectiva de venta y nuevamente la entidad injustificadamente incumplió con la cláusula novena del mismo instrumento, respecto a la entrega real y material del inmueble, pues solamente lo hizo cinco años después mediante acta de entrega de fecha 5 agosto de 2002; generando perjuicios xxxxxxx y materiales a mi cliente
En conclusión, mi poderdante señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, cumplió a cabalidad con el pago de los locales comerciales objeto de la presente litis y por lo mismo éste se allano a cumplir con lo pactado en los instrumentos públicos ya determinados en este libelo demandantorio; en tanto que la entidad FONDO NACIONAL DEL AHORRO, no cumplió con lo acordado en los mencionados instrumentos como quiera que era de su resorte hacer la entrega real y material de los inmuebles al momento de la firma de las escrituras públicas ya conocidas y no lo hizo, sin asistirle justificación alguna para tal comportamiento, causado de este modo los perjuicios xxxxxxx y materiales a mi prohijado.
CUARTO: Frente a la conducta dilatoria adoptada injustificada por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, mi poderdante frente a los reiterados requerimientos escritos y verbales que hiciera el señor XXXXXX XXXXXX, a sus directivas, con el fin de lograr la entrega de los inmuebles, ( no sin antes advertir, que la entidad demandada se había declarado x xxx y salvo con el COMPRADOR por todo concepto) generó serios perjuicios xxxxxxx y económicos al actor, pues transcurrieron varios años desde la firma de las escrituras de venta de cada inmueble hasta su entrega real y material; estos requerimientos los pruebo anexando copia de los recibidos.
QUINTO: En la cláusula segunda paragrafos segundo y tercero de las escrituras públicas de venta Nro. 2426 de julio 18 de 1997 (Notaría 8º de Bogotá) y 2192 xx xxxxxx 26 de 1998 (Notaría 47 de Bogotá) correspondientes a la venta de los locales comerciales 102 y 103 respectivamente, en la manzana B1, urbanización “XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX” ubicados en la xxxxxxx 00 xx. 00-00 xx Xxxxxx; a su tenor literal rezan; Cláusula segunda parágrafo segundo: “Los locales comerciales poseen además los servicios públicos de agua, luz y línea telefónica la cual se transfiere a través de este instrumento”
A su vez la cláusula segunda parágrafo tercero manifiesta: “Con relación al servicio de teléfono el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, se compromete a cancelar la cuota de adquisición de la línea telefónica, cuya pago se ha diferido a seis (6) meses, hasta el momento en que se suscriba la presente escritura pública, siendo a cargo del comprador la cancelación de las cuotas que se causen a partir de dicha fecha”
Esta cláusula nuevamente es incumplida por la entidad estatal (Fondo Nacional del Ahorro) pues no entregó los locales comerciales Nro. 102 y 103 objeto de la presente litis, con las respectivas líneas telefónicas, es decir, sin el servicio público domiciliaria a que se comprometió la entidad en las cláusulas anteriormente analizadas. Este hecho causa un nuevo perjuicios económico a mi poderdante.
SEXTO: Por ultimo ya ante el reiterado comportamiento omisivo de la entidad, se acudió a la CONCILIACIÓN PREJUDICIAL, a fin de hallar alternativas de arreglo al conflicto; tramite que se fijó el día 23 de enero actual, no generando el incoado formulas de solución alguna; por ende este mecanismo de procedibilidad fracasó”
III. PROCEDIMIENTO
La Demanda de acción contractual, fue presentada ante este Tribunal Administrativo el 1 xx xxxxx de 2004 y admitida por auto de quince (15) xx xxxxx de 2004, en el cual se ordenó notificar la misma en forma personal al Fondo Nacional del Ahorro.
Trabada la relación procesal, la Entidad demandada presenta en tiempo escrito contestando la demanda (folios 21-32 c1).
El decreto y práctica de pruebas fue objeto de estudio por auto del nueve (9) de septiembre de 2004, obrante a folios 46-47 del cuaderno principal.
Vencido el período probatorio, se otorgó a las partes el término xx xxxx (10) días para alegar de conclusión, derecho del cual hicieron uso las partes. El agente del Ministerio Público no rindió concepto.
IV. PLANTEAMIENTOS JURÍDICOS DE LAS PARTES
A. PARTE DEMANDANTE:
La actora solicita se declare patrimonialmente por el hecho administrativo de omisión en la entrega de los inmuebles aludidos:
“Culpa (...) no cabe la menor duda de acuerdo con el material probatorio aportado con el presente libelo demandatorio que el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, a través de su representante legal para la época de los hechos, no tuvo otra intención que la de causarle daño a mi poderdante, por cuanto no puede ser calificada de otra manera la situación de que sin haber planeado la contratación hubiera celebrado los contratos de compraventa (..) El fondo Nacional del Ahorro si efectivamente hubiera querido cumplir con la entrega de los locales comerciales en mención, fácilmente le quedaba realizar los actos para tal fin, y no poderse a intercambiar memorandos internos para verificar el cumplimiento por parte de mi poderdante cuando la entidad en los mismos instrumentos públicos se declaraba hacer recibido a satisfacción el pago del valor convenido en los locales comerciales por parte del señor XXXXXX XXXXXX. (...) En la relación contractual que existió entre el FONDO NACIONAL DE XXXXXX (vendedor) y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX (comprador) , la parte que recibió el daño en su patrimonio fue el comprador, como consecuencia del incumplimiento de la entidad estatal. Prueba de ello es que tuvo que asistir en varias oportunidades ante la entidad estatal, alejarse de su actividad comercial, realizar y remitir por correo distintos requerimientos para la entrega real y material de los locales comerciales (...) El OBJETO de los contratos contenido en la cláusula novena de los instrumentos públicos ya mencionados, consistía en la entrega real y material por parte del FONDO NACIONAL DEL AHORRO en su cabalidad de vendedor de los inmuebles al señor Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx en su calidad de comprador, como quiera que ésta había cumplido a cabalidad con lo pactado en dicha cláusula sin obtener a cambio la reciprocidad de la entidad (...) El local comercial No 102” que debió haberse entregado el día de la firma de la escritura pública de venta, es decir, el día 18 de julio de 1997 fue entregado por la entidad FONDO NACIONAL DEL AHORRO el día 5 xx xxxxxx de 2002; el local comercial Nro. 103 que debió haberse entregado el día de la firma de la escritura pública de venta es decir, el 26 xx xxxxxx de 1998, se entregó igualmente el día 5 xx xxxxxx de 2002 generando un retardo injustificado en su entrega real y material de seis (6) y cinco (5) años respectivamente
En escrito de alegatos de conclusión estableció
“Esta probado en auto que el FONDO NACILA DEL AHORRO es responsable por el hecho administrativo de omisión en la entrega oportuna de los inmuebles aludidos dentro del libelo principal de la referencia. Igualmente está demostrado que a mi representado se le ocasionaron perjuicios materiales y xxxxxxx; pues la circunstancia de haber sido privado de la posesión de los inmuebles de cuestión por un lapso de cinco y seis (6) años, en la relación contractual que existió entre el FONDO NACIONAL DE XXXXXX (vendedor) y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX (comprador), la parte que recibió el daño en su patrimonio fue mi poderdante en su condición de comprador, como consecuencia del incumplimiento de la entidad estatal. Además de causar unos perjuicios xxxxxxx, daños éstos indemnizables por ser susceptibles de valoración económica.
Sobre las excepciones propuestas por el FONDO NACIONAL DEL AHORRO (...) la parte demandada propone las excepciones de falta de Jurisdicción, inepta demanda, falta de legitimación en la causa por activa alegada, caducidad de la acción . Considero que el Tribunal debe descartar de plano los argumentos que esgrime EL FONDO NACIOANL DE AHORRO, por cuanto la presente demanda no tiene por objeto la resolución o el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes de este proceso conforme a lo dispuesto en el artículo 1546 del Código civil colombiano. Por el contrario, la presente demanda tiene por objeto que se declare responsable al FONDO NACIONAL DE AHORRO y se le condene por los perjuicios ocasionados a mi representado por el CUMPLIMIENTO TARDIO DE LA OBLIGACIÓN A SU CARGO. Mi representado de acuerdo al material probatorio aportado al proceso cumplió su obligación en los términos del contrato. Cosa que no ocurrió por parte de FONDO NACIONAL DE AHORRO, sino que por contrario cumplió tardíamente su obligación contractual“
B. PARTE DEMANDADA
FONDO NACIONAL DEL AHORRO
La entidad demandada se opone a las pretensiones formuladas por el actor en cuanto considera que no se cumple ninguno de los requisitos para que se de el incumplimiento del contrato, manifiesta la entidad:
“De acuerdo con el parágrafo segundo de al cláusula novena de las escrituras públicas números 2426 y 2192 otorgadas el 18 de julio de 1997 y el 26 xx xxxxxx de 1998 en las notarias 8 y 47 del círculo de Bogotá, respectivamente, el demandante tenía la obligación de presentarse al FONDO NACIONAL DEL AHORRO a recibir los locales comerciales, con posterioridad al otorgamiento. Al no hacerlo oportunamente impidió al Fondo realizar también en forma oportuna la entrega, causándole una serie de perjuicios, tales como gastos por concepto de servicios públicos, administración, impuestos , contribución por valorización etc, que deben ser reintegrados por el demandante Fondo Nacional del ahorro, ya que esto también se pacto en las escrituras públicas
En este orden de ideas. La obligación de entregar a cargo del fondo NACIONAL DEL Ahorro se encontraba supeditada al cumplimiento previo de una obligación del comprador de presentarse a recibir, obligación esta que fue cumplida tardíamente por lo que el Fondo Nacional del Ahorro solo pudo entrar lo locales cuando el comprador decidió cumplir con la obligación a su cargo de presentarse a recibir los inmuebles.
Al respecto, solo hasta el 4 xx xxxxx de 2002el comprador para recibir los locales compradores a través de un derecho de petición, lo cual de acuerdo con el parágrafo segundo de la cláusula novena de los contratos de compraventa generaba para el comprador la obligación de asumir o reintegrar los gastos de administración y demás gastos del inmueble. (...) En tales circunstancias, se produce una exoneración de responsabilidad a favor del Fondo nacional del Ahorro ya que el demandante obró culposamente y puso a dicha entidad en imposibilidad de cumplir oportunamente (...) De otra parte, en contratos como el celebrado entre el demandante y el FONO NACIONAL DE AHORRO, como reporta beneficios para el acreedor y el deudor, la responsabilidad de este último solo va hasta la culpa leve. El segundo requisito tampoco se cumple teniendo en cuenta que como consecuencia del cumplimiento tardío de los contratos de compraventa quien sufrió un perjuicio fue el FONDO NACIONAL DEL AHORRO que en consecuencia tendría derecho a ser indemnizado.
El tercer y último requisito tampoco se cumple, puesto que el FONDO NACIONAL DE AHORRO, no fue constituido en xxxx por el demandante (..) en efecto, con posterioridad al 4 xx xxxxx de 2002, fecha (sic) se presentó el comprador para recibir los locales comprados a través de un derecho de petición, el comprador no constituyó en xxxx el FONDO NACIONAL DE AHORRO, mediante un requerimiento judicial, exigiendo el cumplimiento de la obligación. Hasta tanto se efectúe el requerimiento judicial se considera que dicho comprador no sufre perjuicio alguno por el retardo; su silencio se interpreta como la concesión tácita de un plazo xx xxxxxx para el cumplimiento de la obligación. Es de anotar que según el artículo 1615 del Código civil, se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en xxxx, es decir, sin constitución en xxxx no hay perjuicios (...)”
El demandado presenta como excepciones:
FALTA DE JURISDICCIÓN; INEPTA DEMANDA SUSTANCIAL POR PETICIÓN DE MODO INDEBIDO; FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA, CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.
V. TEMA PROBATORIO
1. Relacionados con el contrato
A) Escritura Pública de fecha 18 de julio de 1997, en el cual se protocolizá la compraventa del inmueble identificado con la matricula inmobiliaria N. 50C-1374248 y código Xxxxxxxxx X. X00X 00X0, con su respectivo plano (folio 9-10 anverso y reverso c2)
B) Escritura pública 2192 de fecha 26 xx xxxxxx de 1998 en el cual se protocoliza la compraventa realizada entre el Fondo Nacional de Ahorro a Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx cuyo objeto recae sobre el xxxxx xxxxxxxxx 000 propiedad horizontal que hace parte de al manzana “B” núcleo “A” urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx ubicado en la xxxxxxx (xxxxxxx) 00 XX. 00-00 matricula inmobiliaria 050-13742449 (Folios 19-22 c2)
C) Declaración del Impuesto Predial Unificado AÑO GRAVABLE 1998
D) Comprobante de Pago – Créditos Hipotecarios Cuenta Corriente NO 137043709 por valor de $58.715.000 pagados por el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX de fecha 27 xx xxxxxx de 1998
E) Acta de entrega del inmueble ubicado en el local 102 y 103 de la manzana B1 de la Urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx ubicado en la carrera 00 XX. 00-00 de fecha 5 xx xxxxxx de 2002 firmada entre la jefe de la división Administrativo del Fondo Nacional de Ahorro y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX (folio 28 c1)
F) Comprobantes de pago del señor XXXXX XXXXXX XXXXXX ; a) por varlo de $20.375.000 por concepto de CUOTA INICIAL DEL LOCAL L MANZANA B-1 LOCAL L 102 XXXXXX XXXXXX; b) consignación No. 137043709 por valor de $16.780.000 de fecha 28 de noviembre de 1995 por concepto de pago Cuota Inicial del local Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx X-0 000; c) por valor de $197.241 por concepto de pago liquidación de interés cheque #A0043513 por $24.000.000
G) Oficio suscrito por el señor XXXXX XXXXXX dirigido a la doctora XXXXXX XXXXXX XXXXXX de la sección Registro y Caja del Fondo Nacional de Ahorro
H) Respuesta al derecho de petición radicado el 4 xx xxxxx de 2002, firmado por al Jefe División Administrativa del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, en el cual se establece “ Atendiendo su derecho de petición radicado el 4 de julio de 2002, me permito ratificar lo dicho telefónicamente a su señora por el Xx. Xxxxxx Xxxxx profesional de esta división, referente al deseo de aclarar la situación jurídica y financiera del xxxxx xxxxxxxxx 000 xx xx xxxxxxx X0 ubicado en la carrera 72 NO. 34-54 Urbanización Xxxxxx Xxxxxx (...) solicitamos se presentarse a nuestras instalaciones del piso 8 (...) con los documentos que soporten la compra del inmueble para así constatar con la oficina Jurídica y de Tesorería y proceder a su entrega”
I) Solicitud de entrega real y material sobre bienes inmuebles realizada por el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX dirigido al FONDO NACIONAL DE XXXXXX, en el cual se xxx: “Yo, XXXXX XXXXXX XXXXXX (...) en calidad de propietario de los bienes inmuebles ubicados en las siguientes direcciones: XX00 00X 54 LOC 53; AK 72 33B 54 LOC 102, comedidamente solicita me sea hecha la entrega real y material de los inmuebles antes citados, a efectos de que sea perfeccionado el contrato de Compraventa de los mismos. Aprovecho la oportunidad para reiterar mi solicitud de que me sean entregados los correspondientes PAZ Y SALVOS tanto por conceptos de impuestos distritales, como cargos de administración, toda vez que no se ha practicado tal acto de entrega y por tal motivo me ha sido imposible obtener beneficio alguno de los inmuebles en cuestión” (folio 40 c1)
J) Derecho de Petición realizado por el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX al FONDO NACIONAL DEL AHORRO, por medio del cual solicita la entrega real y material del local comercial (102) estableciendo: “ya que a pesar de los diferentes requerimientos verbales como escritos elevados ante ustedes para que se me haga la entrega, han hecho caso omiso de estos, para lograr así el perfeccionamiento del contrato de promesa de compraventa” (folios 39-42 c1)
K) Derecho de petición realizado por el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX con destino al FONDO NACIONAL DEL AHORRO, en el cual
L) Contrato de Promesa de Compraventa de un Xxxxx Xxxxxxxxx xxxxxxx X xxxxxx X xxxxx 000
CONSIDERACIONES
ASPECTOS PROCESALES
La parte demandada formuló las excepciones de:
a. FALTA DE JURISDICCIÓN
El Apoderado judicial de la demandada establece la excepción de Falta de Jurisdicción, manifestando:
“ 1º) Mediante decreto ley 3118 de 1968 se creó el FONDO NACIONAL DE AHORRO como establecimiento público del orden nacional, vinculado al MINISTERIO DE DESARROLLO ECONOMICO
2º) Por medio de la ley 432 del 29 de Enero de 1998, se transformó el FONDO NACIONAL DE AHORRO en una Empresa Industrial y Comercial del Estado de carácter Financiero del orden Nacional, organizado como establecimiento de crédito de naturaleza especial, vinculado al Ministerio de Desarrollo Económico.
En el inciso tercero del artículo 1º de la citada ley se dispuso que los derechos y obligaciones que tenía el FONDO NACIONAL DE AHORRO, a la fecha de promulgación de la mencionada ley, continuaría a favor y a cargo de la Empresa Industrial y Comercial del Estado
3º) La ley 432 de 1998, fue reglamentada, entre otros, por el decreto 1453 de 29 xx xxxxx de 1998, el cual en el inciso primero del artículo sexto dispuso que en su condición de Empresa Industrial y comercial del estado de Carácter Financiero, el FONDO NACIONAL DE AHORRO, es un establecimiento de crédito de Naturaleza especial, con régimen legal propio
Igualmente, el inciso segundo del mismo artículo sexto dispuso que los actos que la empresa realice para el desarrollo y cumplimiento de sus actividades industriales y comerciales , están sujetos a las reglas del derecho privado y a la jurisdicción ordinaria, conforme a las normas de competencia sobre la materia” (folio 23 c1)
Conforme con lo expuesto por el demandado entra la sala a determinar el juez del contrato competente para dirimir la presente controversia, partiendo de la normatividad que regula el régimen jurídico y contractual de la entidad demandada.
(i) Naturaleza Jurídica del Fondo Nacional del Ahorro
EL FONDO NACIONAL DE AHORRO, fue creado a través del DECRETO –LEY 3118 de 1968 como un establecimiento público del Orden Nacional, naturaleza jurídica que conservó hasta la expedición de la ley 432 de 1998[1] por medio de la cual se transforma en Empresa Industrial y comercial del Estado de carácter Financiero del orden Nacional organizado como Establecimiento de crédito de Naturaleza Especial.
Es importante resaltar que el hecho de haber sido modificada la naturaleza jurídica del Fondo Nacional de Ahorro, no le quita su carácter de Entidad Estatal, en efecto, la ley 432 de 1998 le dio la denominación de Empresa Industrial y Comercial del estado de carácter Financiero del orden Nacional, entidades que conforman el sector descentralizado por servicios de que trata el numeral 2 del artículo 38 de la ley 489 de 1998.
Así mismo la X. Xxxxx Constitucional en sentencia C-625 de 1998 al estudiar la exequibilidad de los artículos 1,2,3,4,56,7,8,9,11 y 12 de la ley 432 de 1998 al referirse al Tema de la naturaleza Jurídica de la citada entidad determina que el FONDO NACIONAL DE AHORRO, es una entidad de derecho público, organizada como EMPRESA INDUSTRIAL y comercial del Estado, es decir:
“(...) El Fondo no es una sociedad administradora de cesantías, ni es un establecimiento de crédito de vivienda, sino que es un Establecimiento del orden nacional, de naturaleza especial, con régimen propio, que fue transformado en establecimiento público a Empresa industrial y comercial del Estado, y cuyo propósito está directamente relacionado con los fines del estado (..) el Fondo es una entidad que está sujeta al control estatal, corresponde a la Superintendencia Bancaria ejercer la inspección y vigilancia (..) ”
Conforme con lo anterior y partiendo de la base que la entidad demandada es una Empresa Industrial y Comercial del Estado con régimen propio y naturaleza especial, se requiere precisar lo siguiente:
(ii) El concepto de Contrato Estatal y el Régimen Jurídico del mismo.
La ley 80 de 1993 consagró en su artículo 32 el concepto de contrato estatal determinando que. “son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el presente estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la libertad”
La disposición en cita establece un criterio subjetivo en relación con los contratos estatales, determinando que se considera contrato estatal aquel que celebre una entidad estatal, entendida como tal aquellas que consagra el estatuto contractual en su artículo 2 y además las que correspondan a la estructura de la administración conforme con la ley 489 de 1998.
Es decir, basta que una de las partes del contrato sea una entidad estatal para que el contrato adquiera la calidad de Estatal y por ende sea susceptible de control en la Jurisdicción Contencioso Administrativa de conformidad con lo normado en el articulo 75 del citado estatuto.[2], al respecto la doctrina ha establecido:
“Con la denominación de contrato estatal se acoge el criterio orgánico para su distinción , con lo cual , en adelante, sólo interesará, para determinar su naturaleza, que una de las partes del contrato sea una Entidad Estatal de las que define el artículo 2º de la ley 80 de 1993, independientemente del régimen privado o administrativo por el que haya de regirse. Tal ubicación lo hará en principio, pasible de control ante la Jurisdicción Contenciosa Administrativa para las controversias contractuales y la ejecución y cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato”[3]
En efecto, la ley 80 de 1993 otorgó a la Jurisdicción Contencioso administrativa el conocimiento de las controversias contractuales derivadas de los contratos estatales; independientemente del régimen jurídico aplicable, teniendo en cuenta que el citado estatuto contractual determinó que los contratos estatales se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes. (artículo 13 ley 80 de 1993)
En consecuencia, y para el caso que nos ocupa no es de recibo la excepción de falta de jurisdicción formulada por el demando en el sentido que el Fondo Nacional del Ahorro por ser una entidad organizada en forma de Empresa Industrial y comercial del Estado del régimen financiero es una entidad Estatal, conforme con el artículo 2 de la ley 80 de 1993[4] y los artículos 68[5] y 85 de la ley 489 de 1998
Los artículos 6[6] y 7[7] del decreto numero 1453 de 1998 establece la naturaleza de los actos y contratos del Fondo Nacional del Ahorro, la anterior normativa debe mirarse en conjunto con el parágrafo 1 del numeral 5 del artículo 32 de la ley 80 de 1993, que establece:
“Sin perjuicio de los dispuesto en esta ley sobre fiducia y encargo fiduciaria, los contratos que celebren los establecimientos de crédito, las compañías de seguros y las demás entidades financieras de carácter estatal, que corresponda al giro ordinario de las actividades propias de su objeto social, no estarán sujetos a las disposiciones del presente estatuto y se regirán por las disposiciones legales y reglamentarias aplicables a dichas actividades”
Sin desconocer la norma en cita, se aclara que el objeto de la acción que nos ocupa no hace referencia a actuaciones realizadas por la entidad demandada dentro de las actividades propias de su objeto social[8] ni relacionadas con actividades de crédito, sino se circunscribe a un contrato de compraventa de bienes inmuebles siendo aplicables las normas de la ley 80 de 1993 que rigen la actividad contractual del Estado.
b. INEPTA DEMANDA SUSTANCIAL POR PETICION DE MODO INDEBIDO.
Considera la parte demandada que:
““Ante todo es necesario advertir que los contratos de compraventa celebrados entre el FONDO NACIONAL DE AHORRO y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, contenidos en las escrituras públicas números 2426 y 2192 otorgadas el 18 de julio de 1997 y el 26 xx xxxxxx de 1998 (...) son de derecho privado y en consecuencia todos sus efectos están sujetos al ordenamiento privado, civil y/o comercial, por expresa disposición legal (...) en este orden de ideas, el artículo 1546 del Código civil establece que, en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contrates lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios
Es sabido que en las acciones derivadas del artículo 1546 del CC el demandante debe concretar su pretensión en pedir la extinción del contrato mediante la resolución o terminación, según el caso, o pedir el cumplimiento del contrato, como pretensión principal y solicitar como consecuencia de ella la condena de indemnización de perjuicios. Es decir, la acción de indemnización de perjuicios debe estar necesariamente subordinada a la solicitud de resolución o terminación del contrato o a la de cumplimiento, las cuales a su vez suponen la vigencia del contrato, pues de no ser así se generaría una inepta demanda por petición de modo indebido, que impediría una sentencia de fondo (...) Sin embargo, después de haberse cumplido los contratos de compraventa por parte del FONDO NACIONAL DEL AHORRO, mediante la entrega de los locales vendidos, el demandante instauró la acción de que da cuenta el presente proceso, cuya pretensión principal es la de que se declare al FONDO NACIONAL DEL AHORRO patrimonialmente responsable por el hacho administrativo de omisión en al entrega de los inmuebles vendidos y en consecuencia se condena a dicha entidad al pago de unos perjuicios. (...) al respecto debe insistirse en que después de cumplido un contrato no se puede legalmente solicita que se declare judicialmente incumplido o cumplido tardíamente y como consecuencia de ello se xxxxx al pago de perjuicios, pues, se repite, el supuesto para que procedan los perjuicios como pretensión subordinada es que el contrato no se haya cumplido y se solicite como pretensión principal la extensión del mismo o su cumplimiento ” (folios 28-29 c2)
Aclara la sala que la excepción de inepta demanda guarda relación directa con dos presupuestos especiales a saber: a) Que la demanda no se ajuste en su forma a los requisitos que consagra el ordenamiento procesal administrativo en concordancia con el procedimiento civil del cual toma sus principios en esta materia; así mismo cuando se presenta b) indebida acumulación de pretensiones; bajo los anteriores supuestos los fundamentos esbozados por el demandado como constitutivos de la excepción planteada a más de no ser claros no configuran ninguno de los eventos arriba mencionados, habida cuenta, que se limita a establecer que después del cumplimiento de un contrato no se puede pedir que se declare judicialmente incumplido o cumplido tardíamente, criterios que a juicio de esta sala no son de recibo teniendo en cuenta la amplia jurisprudencia y doctrina que se ha escrito sobre la materia, en la cual se ha sostenido que el cumplimiento tardío de la obligación se configura en el momento en que la entidad cumple pues en caso de no hacerlo se estaría ante el fenómeno del incumplimiento total de la misma.
Sin desconocer lo anterior, aclara la sala que el demandado cita para el presente caso el articulo 1546 del código civil como fundamento de la demanda, norma jurídica que no es aplicable al caso concreto teniendo en cuenta la existencia de una normativa especial respecto de los contratos de compraventa y los efectos del incumplimiento de las obligaciones contractuales.
En efecto, el artículo 1882 del Código civil establece que el vendedor es obligado a la entrega la cosa vendida inmediatamente después del contrato , o a la época prefijada en el, estableciendo igualmente que por el hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios causados
Conforme con la norma citada, y teniendo en cuenta que las pretensiones alegadas en el libelo se relacionan con declarar administrativamente responsable a la entidad demandada por la entrega tardía de los inmuebles y consecuencialmente la indemnización de perjuicios correspondientes, no es de recibo la excepción formulada por el demandado.
Por lo expresado para esta Sala de decisión, no prospera la excepción propuesta.
c. FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA
La parte demandada plantea como excepción la Falta de legitimación en la causa por activa del demandante, al establecer:
“El artículo 1546 del c.c es la que tiene que ver con la legitimación para solicitar la acción alternativa, de resolución o cumplimiento del contrato, que solo la tiene el contratante cumplido o que ha estado presto a cumplir con las obligaciones de su cargo. Igualmente la condición resolutoria de cumplimiento del contrato no procede cuando ambos contratantes han faltado al cumplimiento de sus respectivas obligaciones, evento en el cual ninguno de ellos está en xxxx. (...) considero que el demandante no estaba ni está legitimado para instaurar la acción de que da cuenta el proceso citado en la referencia, teniendo en cuenta que él, en su calidad de comprador de los locales comerciales, no cumplió en oportunidad con sus obligaciones, lo cual impidió a mi mandante cumplir oportunamente con la entrega real y material de los locales comerciales. En efecto, de acuerdo con el parágrafo segundo de la cláusula novena de las dos escrituras públicas de compraventa, el demandante tenía la obligación de presentarse al FONDO NACIONAL DE AHORRO a recibir los locales comerciales, con posterioridad al otorgamiento. Al no hacerlo oportunamente impidió al Fondo realizar también en forma oportuna la entrega, causándole una serie de perjuicios, tales como gasto por concepto de servicios públicos, administración , impuestos, contribución por valorización etc., que deben ser reintegrados pro el demandante al Fondo Nacional de Ahorro, que eso también se pactó en las escrituras públicas. (..) Como puede observarse, la obligación de entregar a cargo del Fondo Nacional del Ahorro se encontraba supeditada al cumplimiento previo de al obligación del comprador de presentarse a recibir, obligación esta que fue cumplida tardíamente por lo que el Fondo solo pudo entregar los locales cuando el comprador decidió cumplir con la obligación a su cargo de presentarse a recibir los inmuebles. Al respecto solo hasta el 4 xx xxxxx de 2002 hace el comprador su aparición para recibir los locales comprados a través de un derecho de petición, lo cual de acuerdo con el parágrafo segundo de la cláusula novena de los contratos de compraventa generaban para el comprador la obligación de asumir o reintegrar los gasto de administración y demás gastos del inmueble. Xxxx advertirse que tal y como lo confiesa el actor, para la fecha de la escritura pública los inmuebles se encontraban habilitados para su entrega, lo cual significa, de una parte, que debía presentarse inmediatamente a recibir los locales comerciales y de otra de (sic) al no hacerlo.
En escrito de alegatos de conclusión retoma los argumentos esbozados en la contestación de la demanda, solicitando declarar la Falta de legitimación en la Causa por pasiva respecto de la Entidad Demandada.
Para la Sala es claro que los argumentos en que se basa la excepción planteada solicita es una declaración que hace parte del fondo del litigio, es decir, hace relación con el supuesto incumplimiento del demandante en sus obligaciones contractuales que lo impiden que el demandado cumpliera igualmente sus obligaciones contractuales
Por lo expresado para esta Sala de decisión, no prospera la excepción propuesta.
CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Así mismo solicita:
“Considero que la acción de que da cuenta la demanda está caducada, conforma la literal a) del numeral 10 del artículo 136 del CCA modificado por el artículo 44 de la ley 446 de 1998, ya que transcurrieron más de dos años contados a partir del día siguiente a aquel en que debió cumplirse el objeto del contrato pro parte del Fondo Nacional de Ahorro,. Esto, del día siguiente a la firma de las escrituras de públicas de compraventa con respeto a la presentación de la demanda. En efecto, partiendo del día siguiente del otorgamiento de las escrituras públicas (18 de julio de 1997 y 26 xx xxxxxx de 1998) transcurrieron más de dos años a la fecha de presentación de la demanda (marzo de 2004) y en consecuencia la acción está caducada. No resulta de recibo contar el término de caducidad a partir de la entrega puesto que el actor deriva la indemnización de perjuicios del supuesto incumplimiento en al entrega y no de su cumplimiento o entrega”
Para la sala la excepción formulada no esta llamada a prosperar por las siguientes razones:
En el caso objeto de análisis la controversia contractual radica en la declaratoria de la responsabilidad patrimonial de la entidad demanda por la omisión en la entrega de los inmuebles aludidos y la condena al pago de los perjuicios por el cumplimiento tardío, partiendo de lo anterior se analizará a la luz de las normas procesales sobre la materia el término de caducidad de las acciones contractuales incoadas.
En primer lugar se necesita establecer que nos encontramos frente a un contrato de compraventa de bien inmueble perfeccionado por medio de las escrituras públicas No. 26 xx xxxxxx de 1998 y 18 de julio de 1997.
Quiere reiterar la sala que la presente controversia jurídica no se desprende de la aplicación del artículo 1546 del código civil que consagra la condición resolutoria en los contratos bilaterales en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, establece el citado artículo
“Articulo 1545 Condición resolutoria Contractual. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”
En materia de contrato de compraventa existe una norma especial que rige el incumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos, en efecto en relación con el incumplimiento de la obligación de entregar el bien el articulo 1882 determina que:
“El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a al época prefijada en él.
Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega podrá el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizados de los perjuicios según las reglas generales
Todo lo anterior se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo”
La anterior disposición debe ser analizada en conjunto con el artículo 1613 del código civil que preceptúa la indemnización de perjuicios proveniente de haberse retardado el cumplimiento de la obligación.
“Artículo 1613 Indemnización de perjuicios. La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento”
En consecuencia, y dado que la presente controversia jurídica se deriva de un cumplimiento tardío de la obligación, no comparte esta sala de decisión el argumento esgrimido por el demandado en cuanto que el termino de caducidad de la acción contractual debió contarse a partir de aquel en que debió cumplirse el objeto del contrato, en cuanto se reitera que al existir un incumplimiento de la obligación de entregar, este hecho faculta al contratante para solicitar la indemnización de perjuicios manteniendo el objeto contractual, es decir, se parte del momento de la entrega del bien en que se cumplió tardíamente la obligación, por cuanto antes de la misma existía un incumplimiento total de la obligación que no es el tema debatido en la presente acción.
Por lo anterior y teniendo en cuenta que desde la fecha de entrega de los bienes inmuebles y la de la interposición de la demanda contractual no habían transcurrido los dos años de que trata el numeral 10 del artículo 136 del CCA, la acción de controversias contractuales se encontraba vigente sin que se configure el fenómeno jurídico de la caducidad de la acción como lo pretende el demandado.
Por lo expuesto, no prospera la excepción de caducidad de la acción planteada.
ASPECTOS SUSTANCIALES
Entra la sala a resolver la controversia contractual surgida entre el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX y el FONDO NACIONAL DE XXXXXX.
El problema jurídico a resolver consiste en determinar si existió por parte de la entidad demandada cumplimiento tardío de su obligación de entregar la cosa objeto de la venta, lo que le irrogó perjuicios al actor.
Quiere precisar la sala que si bien el actor en la pretensión primera del libelo demandatorio solicita la declaratoria de responsabilidad patrimonial de la entidad derivada de la omisión en la entrega de los inmuebles, tal pretensión se concreta en el cumplimiento tardío de la obligación de “dar” o “entregar” el bien inmueble objeto del contrato celebrado.
1. Régimen Jurídico del Contrato de Compraventa Estatal
Tal y como quedo establecido en los aspectos procesales de la presente providencia al ser una de las partes del contrato de Compraventa una Entidad pública y atendiendo el criterio subjetivo que consagró la ley 80 de 1993, es competente la Jurisdicción contenciosa Administrativa.
Ahora bien, en relación con el régimen jurídico al tenor del artículo 13 de la citado legislación se requiere aplicar las disposiciones civiles que consagran el Negocio Jurídico Contractual denominado COMPRAVENTA (artículos 1849 y ss del Código Civil) y el régimen general de las obligaciones.
1.1 Del contrato de Compraventa.
El artículo 1849 de código civil define la compraventa como un contrato en el cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, este tipo de contrato se caracteriza por ser bilaterial, consensual, oneroso, principal, nominado, de ejecución instantánea, y de libre discusión.
La compraventa implica obligaciones reciprocas para las partes que conforman el negocio jurídico, las cuales se concretan en transmitir el derecho objeto[9] del contrato, entregar efectivamente la cosa materia de la venta (a cargo del vendedor) y recibir la cosa y pagar el precio (para el comprador).
En esencia la compraventa sugiere el traspaso del dominio de un bien mueble o inmueble recibiendo una contrapartida en dinero, este tipo de contrato dependiendo de la naturaleza del bien objeto del mismo puede ser consensual o requiere solemnidades[10] para su perfeccionamiento.
El perfeccionamiento de los contratos de compraventa de bienes inmuebles se da cuando el negocio jurídico se eleva a escritura pública (articulo 1857 CC), es a partir de este momento en que surgen las obligaciones reciprocas a cargo de las partes contratantes.
1.1.1 Obligaciones a cargo del vendedor
El artículo 1880 y ss del código civil colombiano consagra las obligaciones a cargo del vendedor determinando:
“Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. La tradición se sujetará a las reglas dadas en el título VI del libro II”
En relación con la entrega o tradición del inmueble se ha manifestado que se configura en dos momentos distintos y diferenciados, como lo son la transmisión del dominio (entrega jurídica) y la entrega material del bien para la posesión útil y pacifica del comprador
1.1.2 Obligaciones a cargo del comprador.
Por su parte el artículo 1928 de estatuto civil consagra como obligación principal a cargo del comprador el pago del precio convenido, situación que conlleva otras obligaciones consecuenciales como son: recibir la cosa, pagar el alquiler cuando se constituye en xxxx de recibir, denunciar el pleito ante una pretensión de derecho de terceros, comparecer a defender la cosa cuando tiene derecho hacerlo , la de pagar la mitad de las costas del contrato, etc[11]
1.2 Incumplimiento de las obligaciones contractuales
El cumplimiento de las obligaciones contractuales se predica al momento en que cada una de las partes ejecuta la obligación debida, teniendo en cuenta que “Es principio general del derecho civil, que los contratos, se celebren para cumplirse y en consecuencia que el deudor debe estar dispuesto a ejecutarlo en forma integra, efectiva y oportuna. La integridad esta referida a la totalidad de la prestación debida, hecho o cosa; la efectividad, dice relación a solucionar la obligación en la forma pactada; y la oportunidad alude al tiempo convenido (...) se tiene entonces que contrario sensu las obligaciones se entienden incumplidas, respecto del comprador cuanto no paga el precio en la fecha y condiciones acordadas; y respecto del vendedor cuanto no da o no entrega al comprado el bien objeto del contrato de compraventa de conformidad con lo acordado”[12]
Ahora bien, establecidas las obligaciones que debe cumplir las partes dentro del desarrollo del objeto contractual, es necesario determinar a la ley de la legislación civil las sanciones por incumplimiento de las mismas.
Este tipo de sanciones se encuentra divididas según el incumplimiento se predique del vendedor o comprador.
En efecto, respecto del vendedor el artículo 1882[13] consagra que la xxxx en la entrega del bien da derecho al comprador para preservar en el contrato o desistir de él con la correspondiente indemnización de perjuicios por los posibles daños causados, así mismo en relación con el comprador el artículo 1930[14] del citado estatuto le da al vendedor el derecho de exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
2. EL CASO CONCRETO
2.1 Existencia de los Contratos de compraventa.
Entre el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, y el FONDO NACIONAL DE AHORRO, se suscribió contrato de promesa de compraventa sobre dos locales comerciales, así:
A. Local comercial 102
(I) Promesa de Compraventa e identificación del bien objeto del contrato
Fechado al 29 de noviembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), por medio del cual el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, se obliga a vender y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX a comprar el derecho de dominio y la posesión del inmueble: Local comercial no. Ciento dos (102) ubicado en la manzana “B” Núcleo “A”, propiedad horizontal Urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx construida en el régimen de Propiedad Separada u horizontal, distinguido con la nomenclatura urbana actual de la ciudad de SantaFé de Bogotá, ubicado en la dirección Xxxxxxx (Xxx) 00 XX. 00-00 lote B, núcleo A, urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, con un área privada de treinta y tres punto cincuenta y seis metros cuadrados (33.56 m2).
(II) Obligaciones de las partes
Dentro de las obligaciones surgidas del contrato se estableció:
“EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza a EL PROMITENTE COMPRADOR que el inmueble prometido en venta se encuentra libre de hipotecas, embargos, demandas civiles, arrendamientos por escritura pública, condiciones resolutorias, limitaciones del dominio, censos, anticresis, pleitos pendientes, etc y se encuentra x xxx y salvo de todo impuesto, valorización y contribución por concepto de servicios municipales. (...) EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga al saneamiento por evicción del bien vendido y a responder por cualquier gravamen y acción que resultare y responderá por cualquier vicio redhibitorio oculto del bien vendido”
De igual manera se pactaron otro tipo de obligaciones contractuales como fue el pago de los gastos notariales, la publicación en el diario oficial – única de la Contratación pública y el extracto único de publicación
(II) Precio Pactado
El precio del inmueble prometido en venta se fija en la suma de CIENTO UN MILLON OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS ($101.875.000=) el cual debe ser pagado así: a) $20.375.000 a la firma del contrato de compraventa; el saldo $52.975.000 a las firmas de las escrituras; c) $28.525.000 con el producto del crédito otorgado por la corporación Granahorrar.
(III) Entrega
La entrega del bien inmueble se estableció dentro de los cinco (5) días siguientes contados a partir del desembolso.
(V) Perfeccionamiento
Se fijo como fecha para el otorgamiento de la escritura el 29 de diciembre de 1995.
Las partes de común acuerdo modificaron la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, trasladándola para el día seis (6) xx xxxxx de 1996 a las nueve (9) de la mañana en la notaria cuarenta y seis del circulo de Bogotá.
Mediante escritura Pública No. 2426 del 18 de julio de 1997 e la Notaria 17 del Circulo de Bogotá se perfecciono el contrato de compraventa del xxxxx xxxxxxxxx 000 con folio de matricula inmobiliaria 50c-0000000 y cédula catastral: D22A 69D3.
B. Local comercial 103
(I) Promesa de Compraventa e identificación del bien objeto del contrato
Fechado al 18 de julio de mil novecientos noventa y siete (1997), por medio del cual el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, se obliga a vender y el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX a comprar el derecho de dominio y la posesión del inmueble: Local comercial no. Ciento tres (103) ubicado en la manzana “B” Núcleo “A”, propiedad horizontal Urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx construida en el régimen de Propiedad Separada u horizontal, distinguido con la nomenclatura urbana actual de la ciudad de SantaFé de Bogotá, ubicado en la dirección Xxxxxxx (Xxx) 00 XX. 00-00 lote B, núcleo A, urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, con un área privada de treinta y tres punto cincuenta y seis metros cuadrados (33.56 m2).
(II) Obligaciones de las partes
Dentro de las obligaciones surgidas del contrato se estableció:
“EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza a EL PROMITENTE COMPRADOR que el inmueble prometido en venta se encuentra libre de hipotecas, embargos, demandas civiles, arrendamientos por escritura pública, condiciones resolutorias, limitaciones del dominio, censos, anticresis, pleitos pendientes, etc y se encuentra x xxx y salvo de todo impuesto, valorización y contribución por concepto de servicios municipales. (...) EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga al saneamiento por evicción del bien vendido y a responder por cualquier gravamen y acción que resultare y responderá por cualquier vicio redhibitorio oculto del bien vendido”
De igual manera se pactaron otro tipo de obligaciones contractuales como fue el pago de los gastos notariales, la publicación en el diario oficial – única de la Contratación pública y el extracto único de publicación
(II) Precio Pactado
El precio del inmueble prometido en venta se fija en la suma de OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS ($83.900.000=) el cual debe ser pagado así: a) $25.185.000 el día 18 de julio de 1997 suma que se pactó a titulo xx xxxxx retractorias; el saldo $58.715.000 con un crédito del BANCO CENTRAL HIPOTECARIO, con la aclaración que si no se obtiene la aprobación de crédito el contrato se rescindirá.
(III) Entrega
La entrega del bien inmueble se estableció contra desembolso del precio del inmueble.
(V) Perfeccionamiento
Se fijo como fecha para el otorgamiento de la escritura el 3 de octubre de 1997 a las 11:00 de la mañana en la notaría cuarenta y seis del círculo de Bogotá.
Las partes de común acuerdo modificaron la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, trasladándola para el día 26 xx xxxxxx de 1998.
Mediante escritura Pública No. 2192 del 26 xx xxxxxx de 1998 de la Notaria 47 del Circulo de Bogotá se perfeccionó el contrato de compraventa del xxxxx xxxxxxxxx 000 con folio de matricula inmobiliaria: 050-0000000 y cédula catastral: D22A 69D3.
2.2 Del cumplimiento tardío del Contrato
El demandante establece como causal de la responsabilidad de la administración el cumplimiento tardío de la obligación de la entidad en cuanto a la no entrega en termino de los locales comerciales objeto del contrato.
Encuentra la sala que la cláusula novena de La escritura pública NO. 2192 DEL 26 XX XXXXXX DE 1998, por medio de la cual se perfeccionó el contrato de compraventa sobre el xxxxx xxxxxxxxx 000 estableció como fecha de entrega real y material del inmueble la fecha del desembolso del precio.
Consagra la mencionada cláusula
“NOVENO: La fecha de entrega real y material del inmueble objeto de este contrato por parte del VENDEDOR, se hará contra desembolso del precio del inmueble, conforme a la cláusula cuarta del presente contrato, fecha desde la cual el vendedor garantiza la COMPRADOR la pacifica posesión del mismo.
Así mismo el parágrafo segundo de la citada cláusula determina que:
“ (..)PARAGRAFO SEGUNDO: Es entendido que si el comprador no se presente por cualquier motivo a recibir materialmente el inmueble que por este instrumento se transfiere, en la fecha prevista para su entrega encontrándose éste en condiciones de ser usado, cualquier daño o desmejora que sufriere el mismo, así como los gastos que se causen por vigilancia, pago de cuata de administración etc, serán por cuenta y riesgo del comprador”
De los documentos probatorios que obran en el expediente se establece que al momento del proferimiento de la escritura pública de constitución se entendía cumplida por parte del comprador con sus obligaciones contractuales en cuanto esta acreditado el pago del inmueble, teniendo en cuenta la cláusula cuarta del instrumento contractual el cual estableció:
“El precio de venta del inmueble que por este concepto instrumento se transfiere asciende a la suma de OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS ($83.900.000=) que el COMPRADOR pagará al VENDEDOR en su totalidad contra la firma de la correspondiente escritura pública”
En consecuencia con lo anterior para esta Sala de decisión está demostrado el cumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador, quedando pendiente de la entrega real y material del inmueble objeto del contrato.
Ahora bien, está demostrado que el FONDO NACIONAL DE AHORRO, realizó la entrega de los inmuebles el día 5 xx xxxxxx de 2002, tal y como consta en el acta de entrega suscrita entre las partes (folio 28 c1), documento en el cual se establece claramente que la “Con el fin de hacer entrega y recibo de los inmuebles descritos, adjudicados y cancelados en su totalidad por el comprador, venta perfeccionada mediante Escrituras Públicas No. 2426 del 18 de julio de 1997 de la Notaria 18 de Bogotá y 2192 del 26 xx xxxxxx de 1998 de la notaria 47 de Bogotá”
Aún cuando es evidente la entrega tardía de los locales comerciales, es necesario analizar si la causa del incumplimiento devino del actuar negligente del comprador tal y como lo manifiesta la Entidad demandada en el escrito de contestación de la demanda.
Es importante resaltar que dentro de las obligaciones contractuales que se le impone al comprador en el contrato de compraventa esta la de recibir la cosa objeto de la venta, al punto que el artículo 1883 del Código civil señala que la xxxx de recibir, exonera al vendedor de la culpa leve o levísima.
De los documentos allegados con el libelo demandatorio encuentra la sala que el actor XXXXX XXXXXX XXXXX, solicitó la entrega de los locales comerciales el 21 xx xxxx de 2001, es decir habiendo transcurrido más de 3 años desde el perfeccionamiento de la escritura pública, en efecto si bien en el oficio mencionado se establece que: “reitero mi solicitud de que me sean entregados los correspondientes PAZ Y SALVOS tanto por concepto de impuestos distritales, como cargos de administración, toda vez que no se ha practicado tal acto de entrega y por tal motivo me ha sido imposible obtener beneficio alguno de los inmuebles en cuestión”, no se encuentra demostrado que previamente al envío del documento aludido se haya solicitado la entrega de los inmuebles, es decir se haya dado cumplimiento a la obligación de recibir el inmueble; Sin embargo quiere resaltar la sala que dada la fecha de la petición de entrega (21 xx xxxx de 2001) y el momento de la entrega real y material del inmueble (05 xx xxxxxx de 2002) la entidad cumplió tardíamente la obligación convencional la cual recordemos nació de la misma escritura de perfeccionamiento del contrato de compraventa.
En consecuencia, si bien existe un cumplimiento tardío de la obligación por parte de la Entidad demandada dadas las obligaciones surgidas del contrato estatal, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1613 del CC da lugar a la indemnización de perjuicios, también es cierto que el comprador no se presentó a recibir el inmueble antes del año 2001, por lo que es a partir de la fecha mencionada en la cual surgiría la tasación de los posibles perjuicios derivados del incumplimiento.
2.3 De los perjuicios reclamados
El actor solicita el pago de perjuicios causados como consecuencia de la declaratoria de incumplimiento del contrato
Perjuicios Materiales
Xxxx Xxxxxxxxx: No solicitó reconocimiento alguno por este concepto
Xxxxx Xxxxxxx: Solicita el reconocimiento del valor de los cánones de arrendamientos dejados de percibir, dentro del periodo julio de 1997 a julio de 2002.
En relación con el lucro cesante se requiere precisar lo siguiente:
La petición del actor por este concepto se basa en el perjuicio no consolidado o la perdida de oportunidad de recibir ingresos o de celebrar contratos, al respecto el H. Consejo de Estado ha establecido:
“La jurisprudencia de la Sección Tercera, ha admitido la reparación del perjuicio que consiste en la pérdida de una oportunidad cuando el daño resulta de un acontecimiento que hubiera podido producirse y no se produjo y por lo tanto, no se sabe si dicho acontecimiento efectivamente se iba a producir. En este caso hay lugar a la reparación, únicamente, de las consecuencias que resultan de la privación de una oportunidad, es decir, “la pérdida de la oportunidad de ver que un acontecimiento se produzca... y no el hecho de que el acontecimiento no se produjo”.[15]
(...)
“Ha estimado la doctrina que en casos especiales son resarcibles los daños y perjuicios derivados de un menoscabo eventual, que es lo que pasa, según Xxxxxxx y Tunc. “Cuando el demandado ha privado, por su culpa, al demandante de una posibilidad de conseguir una ganancia o de evitar una pérdida..”. La llamada “pérdida de una oportunidad” causa daño a quien se privó de ella y basta considerar algunas situaciones para comprender que la oportunidad o la chance posee un valor en sí misma, independientemente del hecho futuro. Sobre este particular también ha dicho el profesor Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx: “Tanto en la responsabilidad contractual como en la extracontractual, la jurisprudencia admite la reparación del perjuicio que consiste en la pérdida de una oportunidad. Por tanto si se trata de la responsabilidad contractual, como la pérdida de una oportunidad era previsible, será objeto de una reparación por parte del deudor. No hay que confundir la pérdida de una oportunidad con un perjuicio posible. En efecto, lo que se repara no es el daño que resulta de que un acontecimiento que hubiera podido producirse no se produjo, puesto que, desde luego, no se sabía si dicho acontecimiento se iba a producir y que no se podría tratar de reparar el daño posible, sino el daño que resultara de lo que el deudor hizo para que el acontecimiento ya no se produjera. Lo que da lugar a la reparación, son únicamente las consecuencias que resultan de la privación de una oportunidad para que un acontecimiento pueda producirse. De allí se deduce que los daños y perjuicios no pueden corresponder al perjuicio que resulta porque el acontecimiento no se produjo. Solo corresponderán a una suma menor, la cual evidentemente no es fácil de evaluar y da lugar, como en cuanto al perjuicio moral, a aplicar un criterio arbitrario”. Teniendo en cuenta que queda al arbitrio del juez determinar la indemnización por “la pérdida de la oportunidad”[16]
Conforme con lo anterior la perdida de oportunidad de recibir un ingreso tiene relación directa con una situación previsible o que se podía prever teniendo en cuenta circunstancias xxx xxxxxxx o de la situación fáctica que se presenta, en el entendido que debe demostrarse el supuesto de hecho del cual se deduce la perdida de oportunidad.
En el caso que nos ocupa, se debe precisar lo siguiente:
a. La estimación del perjuicio por perdida de oportunidad, se circunscribe a aquellos eventos en los cuales se hubiere privado al actor de la oportunidad de recibir un beneficio derivado de una situación de hecho que se encuentra probada, siendo del arbitrio del juez tasar su porcentaje de reconocimiento.
b. El demandante solicita por concepto de perjuicio material el valor de: “CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS perjuicio calculado por el promedio ponderado por el valor de la renta que ha debido producir cada local desde la fecha de su entrega real y material si la entidad demandada hubiera cumplido, hasta el día en que fueron entregados los locales”
c. La sala cuantificara el lucro cesante únicamente dentro del periodo comprendido entre el 21 xx xxxx de 2001 y el cinco xx xxxxxx de 2002 teniendo en cuenta la existencia de una xxxx en el recibo del bien objeto del contrato.
d. Ahora bien, es importante aclara que el demandante no allega prueba alguna de que los inmuebles iban a ser destinados a arrendamiento de los mismos, sin embargo no desconoce la sala que la compra de un bien inmueble como lo es un local comercial, conlleva a suponer la explotación económica del mismo, por lo que se aceptara la mencionada destinación como cierta a efectos de liquidar los perjuicios del presente contrato.
e. Ahora bien, se evidencia que los locales fueron entregados en obra negra, lo que se desprende de la cláusula segunda de la escritura de compraventa que establece:
“CLÁUSULA SEGUNDA
(...)
PARÁGRAFO PRIMERO: El grado de terminación de los locales comerciales es en obra gris cuyas características son: paredes de pañeteliso y ladrillo tolete a la vista, columnas en concreto a la vista: pisos en concreto sin afinar, baño sin cubículo para si división y cielo raso en pañete sobre placa”
Sin embargo, no se encuentra demostrado el tiempo que hubiere demorado la adecuación de los mencionados locales a efectos de su explotación comercial, por lo que este factor será tenido en cuenta para la tasación del perjuicio, recuerda la sala que el mismo es de libre tasación por parte del juez, conforme con la línea jurisprudencial antes mencionada.
Por lo expuesto, se tomara para la tasación del perjuicio el tiempo comprendido entre el 00 xx xxxx xx 0000 x xx 0 xx xxxxxx xx 0000; el valor de los inmuebles a la fecha establecida con su correspondiente actualización para la fecha del fallo, teniendo en cuenta los criterios antes mencionados, los cuales son propios del arbitrio judicial.
De igual manera se tomara como porcentaje de reconocimiento el 50% de lo que resulte de la liquidación de perjuicios teniendo en cuenta los criterios expuestos, relacionados con la falta de prueba sobre su destinación comercial y el hecho que los inmuebles fueron entregados en obra gris.
LOCAL 102
Valor del inmueble $101.875.000= para el año 1997, suma que se tomara como valor del inmueble habida cuenta que no se encuentra prueba del valor catastral del mismo a la fecha de recibo de los locales
$101.875.000 * 1% = $1.018.750
$1.018.750 * 15 meses $15.281.250
Suma que debe actualizarse a la fecha:
$15.281.250 índice final (abril de 2005) (158.45)
índice inicial (agosto/2002) (134.16)
$18.047.958.13
Es decir DIECIOCHO MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO PESOS CON TRECE CENTAVOS, por el local 102
LOCAL 103
Valor del inmueble $83.900.000= para el año 1998, suma que debe actualizarse a la fecha.
$85.155.000 * 1%[17] = $831.550
$831.550* 15 meses= $12.473.250
Suma que debe actualizarse a la fecha:
$12.473.250 índice final (abril de 2005) (158.45)
índice inicial (agosto/2002) (134.16)
$14.731.562.78
Es decir CATORCE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS PESOS CON SETENTA Y OCHO CENTAVOS, por el local 103
Sumando el perjuicio por los dos locales nos da una suma de:
Local 102 $18.047.958.13
Local 103 $14.731.562.78
$32.779.520.91=
Por consiguiente un perjuicio material, neto sería la suma de $32.779.520.91= TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTE PESOS CON NOVENTA Y UN CENTAVOS; suma esta que será objeto de tasación judicial teniendo en cuenta que nos encontramos frente a un perjuicio por perdida de oportunidad, el cual debe ser tasado según el arbitrio judicial teniendo en cuenta para el efecto las consideraciones sobre inexistencia de medios probatorios que configuren el tiempo de explotación real así como el precio del inmueble a arrendar.
En consideración con lo anterior se reconocerá a titulo de perjuicio material por perdida de oportunidad un porcentaje del 50% sobre la cotización anteriormente expuesto, en consecuencia esta Sala de decisión establece el perjuicio material en la modalidad de Lucro cesante la suma de DIECISÉIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL PESOS CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS ($16.389.760.46=)
Perjuicios Xxxxxxx
Aclara la sala que el demandante dentro de las pretensiones de la demanda no solicita reconocimiento alguno por este concepto, limitándose en el acápite de indemnización de perjuicios a solicita el reconocimiento de perjuicios xxxxxxx por valor de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($150.000.000=), debido a las afectaciones de salud y emocionales de que fue víctima por el incumplimiento de la entidad demanda.
Conforme con lo anterior y teniendo en cuenta que nos encontramos frente a la figura de los perjuicios xxxxxxx dentro de una acción contractual, se requiere precisar lo siguiente:
El reconocimiento de perjuicios xxxxxxx contractuales es un tema que ha sufrido importantes cambios jurisprudenciales, desde su no-reconocimiento basado en la falta de derechos de la personalidad del sujeto dentro de las relaciones contractuales, hasta la posición actual en la cual se aceptan bajo el argumento que “la actividad contractual tiene su raíz jurídica en que el legislador garantiza la indemnidad de todo perjuicio sin diferenciar sus clases”[18]; de igual forma se requiere la demostración de los hechos que lo sustentan, sin que sea aceptado presumir el pesar, la congoja o la angustia que pudiera padecer el peticionario.
Por lo expuesto y teniendo en cuenta que no se solicito el reconocimiento de perjuicios xxxxxxx no se reconocerá suma alguna por este concepto, igualmente y si en gracia de discusión se aceptara la petición elevada encuentra la sala que los citados perjuicios no fueron demostrados por el actor, al no existir testimonios, ni certificaciones medicas que demuestren la afectación en salud que alega el demandante.
Por consiguiente no se reconocerá indemnización alguna por este concepto.
En mérito de lo expuesto la Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
FALLA
PRIMERO: Declarase que el FONDO NACIONAL DEL AHORRO, cumplió tardíamente la obligación de entrega de los bienes inmuebles de que trata las escrituras públicas de compraventa celebrados con el señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, sobre los inmuebles comerciales ubicados en la Xxxxxxx (xxx 00 Xx. 00-00 xxxx X núcleo A, Urbanización Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx locales 102 y 103
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaración condénese al FONDO NACIONAL DE XXXXXX, a pagar a favor del señor XXXXX XXXXXX XXXXXX, la suma de DIECISÉIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL PESOS CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS ($16.389.760.46=), por la perdida de oportunidad.
TERCERO: Deniéguense las demás pretensiones de la demanda
CUARTO: Sin condena en costas
CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.
(Aprobado en sesión de la fecha. Acta No.).
XXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX
MAGISTRADO
XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXXXX XXXXXXX XXXXX XX XXXXXX
MAGISTRADA MAGISTRADA
[1] El artículo 1 de la citada ley establece “ARTÍCULO 1 NATURALEZA JURIDICA. El fondo nacional de ahorro, establecimiento público creado mediante decreto –ley 3118 de 1968, se transforma en virtud de la presente ley en EMPRESA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DEL ESTADO DE CARÁCTER FINANCIERO DEL ORDEN NACIONAL, organizado como establecimiento de crédito de naturaleza especial, con personería jurídica, autonomía administrativa y capital independiente, y en consecuencia su régimen presupuestal y de personal será el de las Empresas de esta clase. Estará vinculado al Ministerio de Desarrollo Económico y la composición de su Junta Directiva será la que señale la presente ley. La entidad que se Transforma continuará denominándose FONDO NACIONAL DE AHORRO. Tendrá como domicilio principal la ciudad de Santa fe de Bogotá y establecerá dependencias en otras regiones del país, cuando se requiera, atendiendo el numero de afiliados, previa autorización de su junta directiva”
[2] El Artículo 75 de la ley 80 de 1993 determina: “ARTICULO 75. – Xxx Xxxx competente. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, el juez competente para conocer de las controversias derivadas de los contratos estatales y de los procesos de ejecución o cumplimiento será el de la jurisdicción contenciosa administrativa (...)”
[3] XXXXXXX HINCAPIE, Xxxx Xxxxx, La contratación de las Entidades Estatales librería Jurídica Xxxxxxx Ltda 2004
[4] El artículo 2 de la ley 80 en cita determina que como entidades estatales a: “la nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el distrito capital y los distritos especiales, las áreas metropolitanas, las asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios; los establecimientos públicos, las empresas Industriales y comerciales del Estado, las sociedades de economía mixta en las que el estado tenga una participación superior al cincuenta por ciento (50%), así como las entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en las que exista dicha participación públicas mayoritaria cualquiera que sea la denominación que ellas adopten, en todos los órdenes y niveles”
[5] El artículo 68 de la ley 489 de 1998 establece: “Son entidades descentralizadas del orden nacional, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades públicas y las sociedades de economía mixta, las superintendencias y las unidades administrativas especiales con personería jurídica, las empresas sociales del Estado, las empresas oficiales de servicios públicos y las demás entidades creadas por la ley o con su autorización, cuyo objeto sea el ejercicio de funciones administrativas, la prestación de servicios públicos o la realización de actividades industriales o comerciales con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonio propio, cómo órganos del Estado aún cuando gozan e autonomía administrativa están sujetas al control político y a la suprema dirección del estado
[6] “Artículo 6 (...) Los actos que la empresa realice para el desarrollo y cumplimento de sus actividades industriales y comerciales, están sujetas a las reglas del derecho privado y a la jurisdicción ordinaria, conforme a las normas de competencia sobre la materia”
[7] “Artículo 7 (...) Régimen presupuestal y de contratación. Su régimen presupuestal y de contratación es de las Empresas Industriales y Comerciales del Estado de Carácter Financiero”
[8] Es de resaltar que conforme con la ley 432 de 1998 el objeto del fondo Nacional de Ahorro está determinado en: “administrar de manera eficiente las cesantías y contribuirá a la solución de problemas de vivienda y de educación de los afiliados, con el fin de mejorar su calidad de vida, convirtiéndose en una alternativa de capitalización social”
[9] “Cuando se habla del objeto de la venta se entiende la cosa que deba darse tanto por parte del vendedor como paro parte del comprador y no las obligaciones esenciales del uno y del otro” VALENCIA XXXXXXXX Xxxxxx, “Teoría General de la Compraventa” Editorial Temis 1983
[10] Los contratos solemnes son aquellos respecto de los cuales la ley señala unas formas o ritualidades especiales de cuyo cumplimiento se supedita el perfeccionamiento del negocio jurídico.
[11] XXXXXXXXX XXXXXXXXX, Xxxx Xxxxxxxx “LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES y su paralelo con los comerciales” Ediciones Librería del Profesional cuarta edición 1979
[12] CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN TERCERA magistrado ponente Dr., XXXXX XXXXX XXXXXXXX XXXXXXXXXX, de fecha 31 de octubre de dos mil uno (2001)
[13] El Artículo 1882 del CC establece “Xxxx en la entrega. Acción resolutoria. Derecho de Retención. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él. Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega podrá el comprador a su arbitrio, preservar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales. Todo lo cual se entiende si el comprado ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo. Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurado el pago”
[14] Articulo 1930 cc “Opción del vendedor por no pago del precio. Si el comprador estuviere constituido en xxxx de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicio”
[15] XXXXXXX XX XXXXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX 00000 de fecha 28 de noviembre de 2002 Magistrado Ponente XXXXXXX XXXXX XXXXX
[16] CONSEJO DE ESTADO SECCION TERCERA sentencia 10963 del 15 xx xxxxx de 2000 magistrado Ponente XXXXXXX XXXXX XXXXX
[17] Si bien el 1% esta consagrado legalmente para inmuebles destinados para vivienda urbana, en el caso presente al no contarse con prueba que establezca el porcentaje comercial y al ser este el utilizado por el demandante, se tomara como base a efectos de liquidar los perjuicios.
[18] Ver en este sentido la sentencia 12848 del 12 de febrero de 2001, proferida por la Sección Tercera del H. Consejo de Estado con Ponencia de la Magistrada XXXXX XXXXX XXXXXXX XXXXX, demandante XXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX