el contrato de Promesa

Índice

Página

Prólogo a la tercera edición XV

Prólogo a la segunda edición XVII

abreviaturas, las más frecuentemente usadas en esta obra XIX

obras del autor XXI

introducción ..................................................................................... 1

Parte Primera

el contrato de Promesa

1. Enunciación .......................................................................... 7

caPÍtulo Primero

concePto y caracteres PrinciPales

Sección Primera GeneralidadeS

2.	Concepto y denominación ....................................................	9
3.	Origen y desarrollo ...............................................................	10
4.	Importancia actual ................................................................	12
5.	Evolución histórica del contrato de promesa en Chile .........	14
6.	El contrato de promesa y otras instituciones ........................	15
7 A. 8 B.	Contrato de opción. Referencia ............................................ La promesa de hecho ajeno y la estipulación a favor de otro ...................................................................................	16 17
9 C.	Otras obligaciones de contratar ............................................	18

Página

10 D. Contratos definitivos con obligaciones pendientes

o sujetos a determinadas modalidades 19

11 E. Las arras. Referencia 20

12 F. El cierre de negocios. Referencia 20

13 G y X. Xx retroventa y la preferencia 20

Sección SeGunda

caractereS del contrato de PromeSa

14.	Enunciación ..........................................................................	21
15 A.	La promesa como contrato....................................................	22
16 X.	Xxxxxxxx principal..................................................................	22
17 C.	Carácter preparatorio ............................................................	24
18 C1.	La venta a prueba..................................................................	26
19 C2.	El pacto de retroventa ...........................................................	27
20 C3.	La opción ..............................................................................	27
21 C4.	La preferencia .......................................................................	27
22 C5.	La suscripción de acciones para una sociedad anónima
	en formación .........................................................................	28
23 C6.	El corretaje o mediación .......................................................	28
24 C7.	La apertura de crédito ...........................................................	28
25 C8.	La cláusula compromisoria...................................................	29
26 C9.	La tarjeta de crédito ..............................................................	30
27 D.	Aplicación general ................................................................	31
28 D1.	Situaciones dudosas de calificación de un contrato
	como promesa .......................................................................	32
29 D2.	Promesa de un contrato consensual ......................................	33
30 D3.	Posibilidad de otorgar otros contratos que contengan
	promesa de contratar.............................................................	35
31 E.	Carácter solemne. Referencia ...............................................	36
32 F.	Carácter por regla general bilateral y oneroso. Proble-
	mas que se plantean ..............................................................	36
33 F 1º.	Promesa unilateral de un contrato unilateral ........................	37
34 F 2º.	Promesa unilateral de un contrato bilateral ..........................	39
35 F 3º.	La promesa unilateral y el contrato de opción. Refe-
	rencia.....................................................................................	45

Página

caPÍtulo segundo

requisitos de la Promesa

36. Enunciación 49

Sección Primera

GeneralidadeS

37. Pauta 49

38. Carácter supuestamente de derecho estricto de la pro-

mesa 50

39. Sanción por la inobservancia de los requisitos del

artículo 1554 53

Sección SeGunda

la PromeSa debe conStar Por eScrito

40. 41 A.	La escritura como solemnidad objetiva ................................ Para el contrato de promesa basta el instrumento privado, aun si el contrato prometido requiere otra so-	54
	lemnidad ...............................................................................	55
42 B.	El consentimiento en la promesa ..........................................	55

Sección tercera

la eficacia del contrato Prometido

43. Enunciación 57

Párrafo primero

La eficacia del contrato prometido en general

44.	Pauta .....................................................................................	57
45 A.	Promesas prohibidas .............................................................	60
46 B.	Promesa de cosa ajena ..........................................................	61
47 C.	Prohibiciones legales y convencionales y embargos
	sobre la cosa prometida ........................................................	62

Página

48 D. Capacidad y formalidades habilitantes 64

49 E. Caso de la venta en pública subasta 66

50 F. La lesión enorme y la promesa de compraventa 66

51 F1. La promesa no es susceptible de rescindirse por lesión

enorme 67

52 F2. Rescisión por lesión de la venta precedida de promesa 68

53 F3. Ejecución de la promesa cuando al otorgarse la compra-

venta, ésta sería rescindible por lesión u otra causa 73

54 G. El caso de la ley de la pequeña propiedad raíz 75

Párrafo segundo

El contrato de promesa y el régimen de bienes matrimoniales

55.	Enunciación ..........................................................................	77
56 A.	Evolución histórica ...............................................................	78
57 B.	Situación en los bienes familiares.........................................	80
58 C.	Cónyuges separados de bienes y sujetos a participación de gananciales .......................................................................	83
59 D.	Situación de la sociedad conyugal ........................................	85
60 D1.	Bienes de la sociedad conyugal ............................................	85
61 D2. 62 D3. 63 D4. 64.	Bienes del marido ................................................................. Bienes del patrimonio reservado de la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal .................................. Los bienes propios de la mujer casada bajo sociedad conyugal................................................................................ Problemas que presentan la promesa de enajenación o gravamen de los bienes propios de la mujer ......................	90 90 91 94
65 A. 66 B.	Validez de la promesa ........................................................... Ejecución forzada de la promesa de enajenación de un bien raíz social otorgada sin el consentimiento de la mujer .....................................................................................	95 96
67 C.	Efectos de la promesa otorgada sin consentimiento de la mujer .................................................................................	97
68.	Falta de consentimiento del marido ......................................	99
69.	Otros actos de la mujer sobre bienes propios .......................	103
70.	Jurisprudencia y doctrina ......................................................	105

Página

71. Situación del contrato de promesa 106

72. Separación judicial, divorcio y nulidad del matrimonio

sujeto a sociedad conyugal 107

Sección cuarta

fijación de la éPoca del otorGamiento del contrato definitivo

73.	Enunciación ..........................................................................	107
74 A.	Plazos suspensivos y resolutorios en la promesa..................	109
75 B.	La condición en la promesa ..................................................	111
76 C.	Condición y plazo .................................................................	114
77 D.	Modalidades indeterminadas ................................................	115
78.	Caso en que la condición sea la obtención de un prés-
	tamo de una institución .........................................................	119
79.	Situación actual y problemas más frecuentes .......................	121

Sección quinta

eSPecificación del contrato Prometido

80.	Concepto ...............................................................................	123
81 A.	Contratos reales ....................................................................	126
82 B.	Contratos solemnes y consensuales ......................................	128
83 C.	Las partes del contrato prometido.........................................	128
84 D.	Objeto prometido ..................................................................	129
85 E.	Determinación de la contraprestación ..................................	132

caPÍtulo tercero

efectos de la Promesa

86. Enunciación 133

Sección Primera

obliGación de otorGar el contrato Prometido

87.	Pauta .....................................................................................	134
88 A.	Características de la obligación de otorgar el contrato
	prometido: enunciación ........................................................	000

00 X0.	La obligación de otorgar el contrato prometido es de	Página
	hacer......................................................................................	000
00 X0.	Carácter mueble ....................................................................	000
00 X0.	Carácter indivisible ...............................................................	000
00 X0.	Normalmente fungible ..........................................................	000
00 X0.	Carácter transmisible ............................................................	137
94 A6.	Cesión de la promesa ............................................................	137
95 A7.	Prescripción de la promesa: referencia .................................	138
96 B.	La promesa no produce efectos reales ..................................	139
97 C.	Inscripción de la promesa en registros públicos ...................	140

Sección SeGunda

otraS obliGacioneS en la PromeSa

98.	Enunciación ..........................................................................	141
99 A.	Otras obligaciones estipuladas por las partes .......................	141
	A1. Las obligaciones del contrato definitivo .......................	142
	A2. Obligaciones propias de la promesa..............................	143
	A3. Contratos anexos a la promesa ......................................	143
100 B.	Obligaciones para el cumplimiento mismo de la promesa ...	144
	A. Estipulación expresa de la obligación señalada. ...........	147
	B. Estipulación como condición. .......................................	148
	C. Que en la promesa nada se diga. ...................................	149
101 C.	Variaciones de las prestaciones del contrato definitivo
	durante la vigencia de la promesa.........................................	150
	C1 El precio de la compraventa prometida.........................	150
	C2. Entrega de la cosa..........................................................	152

Sección tercera

cumPlimiento e incumPlimiento de la PromeSa

102.	Enunciación ..........................................................................	153
103.	Cumplimiento voluntario de la promesa...............................	153
104.	Incumplimiento de la promesa..............................................	154
105.	Derechos del acreedor en el incumplimiento imputable.......	155
106 A.	La xxxx del deudor ...............................................................	156
107 A1.	Cuando el deudor está en xxxx en la promesa .....................	156

Página

108 A2. Cumplimiento recíproco 159

109 A3. Excepción del contrato no cumplido 164

110 B. Apremio al deudor 165

111 C. Cumplimiento forzado de la promesa 165

112 D. La indemnización de perjuicios en la promesa 167

caPÍtulo cuarto

extinción de la Promesa

113.	Enunciación ..........................................................................	171
114 A. 115 B.	La resolución por incumplimiento en la promesa................. El plazo extintivo y la llamada caducidad de la pro- mesa ......................................................................................	172 178
116 B1.	La tesis de la “caducidad”.....................................................	178
117 B2.	Refutación de la tesis de la “caducidad” ..............................	181
118 B3.	Conclusión............................................................................	185
119 C.	La imposibilidad y el riesgo en la promesa ..........................	186
120 D.	La prescripción en la promesa ..............................................	187
121.	Efectos de la extinción de la promesa...................................	188
122.	La demanda de precario........................................................	190
123.	Otras situaciones ...................................................................	190

Parte segunda

la oPción y el contrato de oPción

124. Enunciación 195

caPÍtulo Primero

generalidades

125.	La facultad de optar en el derecho ........................................	197
126.	Conceptos del contrato de opción en el derecho com-
	parado ...................................................................................	198
127.	Dos concepciones en el contrato de opción ..........................	199
128.	La opción en la legislación chilena.......................................	201
129 A.	La opción en el Código de Minería ......................................	201

130 B.	El contrato de promesa con arrendamiento y el leasing .........	Página 202
131.	Otras formas de otorgar contratos de opción ........................	205
132.	Semejanzas y diferencias con otras instituciones jurí-
	dicas ......................................................................................	206
133 A.	La venta a prueba o al gusto ................................................	206
134 B.	La retroventa, el contrato de opción y la promesa uni-
	lateral ....................................................................................	208
135.	Jurisprudencia y doctrina respecto a la retroventa................	210
136.	Importancia práctica y teórica de la retroventa.....................	212
137 C.	El derecho de preferencia o prelación ..................................	214
138.	Necesidad e importancia del contrato de opción ..................	218

caPÍtulo segundo

caracterÍsticas del contrato de oPción

139.	Pauta .....................................................................................	221
140 A.	La opción es, en general, contrato unilateral ........................	221
141 B.	Es un contrato, en general, oneroso ......................................	222
142 C.	Es contrato consensual, por regla general.............................	223
143 D.	Es contrato principal .............................................................	223
144 E.	Otras características de la opción .........................................	224
145 F.	Las partes y demás circunstancias particulares de la
	opción ...................................................................................	224
146 G.	Los riesgos y eficacia del contrato de opción .......................	226

caPÍtulo tercero

la oPción minera

147. Breve referencia a las soluciones del Código de Mi-

xxxxx 229

148. Actos que comprende el artículo 169 del Código de Mi-

xxxxx 230

149. El concepto de la opción en el Código de Minería 231

150. Bienes que pueden ser objeto de los contratos del ar-

tículo 169 del Código de Minería 232

151. Los riesgos del adquirente en los contratos de promesa

y opción mineras 233

Página

Parte tercera

sustitutos a la Promesa y la oPción

152. Enunciación 237

caPÍtulo Primero

las arras, señal x xxxx

153. Pauta. 239

Sección Primera

GeneralidadeS

154. Origen y desarrollo de las arras 240

155. Las arras en el código civil xxxxxxxx 000

000. Xxx xxxxx xx xx X.X. xxxxxxx 244

Sección SeGunda

caracteríSticaS de laS arraS

157.	Caracteres especiales de las arras .........................................	244
158 A.	Las arras constituyen una señal x xxxx .................................	245
159 B.	El derecho de retractarse.......................................................	246
160 C.	Las arras pueden ser contrato preparatorio o definitivo..........	248
161 D.	Contrato de aplicación general: las arras y el contrato
	de promesa ............................................................................	248
162 E.	Otras características de las arras ...........................................	249

Sección xxxxxxx

xxX xxxxxxX xx xxX xxxxX

000.	Enunciación ..........................................................................	251
164 A.	Derecho de retractación ........................................................	251
165 B.	Las partes quedan convenidas ..............................................	254
166 C.	Restitución de las arras .........................................................	254
167 D.	Cumplimiento e incumplimiento de las partes .....................	255

Página

168 E. Acciones de las partes si no hay ni retractación ni perfeccionamiento del contrato 258

169. Las arras como parte del precio 259

170. Las arras en el Código de Comercio 260

171. Conclusión 261

caPÍtulo segundo

otros sustitutos de uso frecuente

(oferta y acePtación y cierre de negocios)

172. Enunciación 263

Sección Primera

la oferta (irrevocable) y acePtación

173.	Formación del consentimiento..............................................	264
174.	Su uso para cerrar un negocio...............................................	266
175.	Producido el consentimiento, ¿qué efectos se produ- cen? .......................................................................................	267
176 A. 177 B.	Pactos accesorios .................................................................. Entre la oferta y su aceptación se cumplen los re- quisitos del contrato de promesa...........................................	268 271
178 C.	Demanda de indemnización de perjuicios u otra causal ..........	273

Sección SeGunda

el cierre de neGocioS

179. Enunciación 274

180. Las distintas opciones 276

181. Validez del cierre de negocios 277

182. Características del contrato 278

183. Conclusión 279

caPÍtulo tercero

leasing y arrendamiento con Promesa de venta

184. Enunciación 281

Página

Sección Primera

ley de arrendamiento con PromeSa de venta

185. Breve análisis del contrato de arrendamiento de vivien-

das con promesa de compraventa 283

186. Importancia jurídica del leasing habitacional 285

sección segunda

el contrato de leasing

187.	Enunciación ..........................................................................	287
188.	Concepto. La doctrina...........................................................	288
189.	Concepto de la jurisprudencia ..............................................	289
190.	Origen y desarrollo del leasing .............................................	291
191.	Tipos de leasing ....................................................................	293
192.	Características del contrato de leasing..................................	295
193.	Validez del leasing ................................................................	296
194.	Efectos del leasing ................................................................	297
195 A.	Derechos y obligaciones del arrendatario-adquirente...........	298
196 B.	Derechos y obligaciones del proveedor ................................	299
197 C.	Cumplimiento e incumplimiento en el leasing .....................	301
	C1. Lesión enorme ...............................................................	301
	C2. Procedencia del pacto comisorio...................................	302
	C3. Procedencia del caso fortuito ........................................	302
198.	Enunciación de otros conflictos............................................	303
199 A.	Competencia y procedimiento ..............................................	304
	A1. Procedimiento judicial en el leasing .............................	304
	A2. Aplicación de la Ley del Consumidor...........................	304
200 B.	Responsabilidad del dueño de un vehículo en caso de
	accidente del tránsito ............................................................	305
201 C.	Pago de la multa pactada. Jurisprudencia .............................	308
202.	Análisis de la jurisprudencia.................................................	311
203.	Conclusiones sobre la figura jurídica del leasing .................	312

Parte cuarta

situaciones imPortantes que afectan a los actos analizados

204. Enunciación 317

Página

caPÍtulo Primero

la situación actual del derecho de bienes, esPecialmente raÍces

205. Introducción 319

206. Evolución del derecho de bienes raíces 321

207. Ley General de Urbanismo y Construcciones y Minis-

terio de Vivienda 324

208. Breve resumen de nuestra evolución urbana 325

209. Algunas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones 329

210. Legislación sobre bienes raíces rústicos 331

211. El D.F.L. Nº 2. Plan habitacional 332

caPÍtulo segundo

resPonsabilidad en la Primera venta de una construcción

212.	Enunciación ..........................................................................	335
213 A.	Legislación vigente ...............................................................	336
214 B.	Normas de procedimiento: demanda colectiva.....................	336
215 C.	Responsabilidad del propietario primer vendedor ................	337
216 D.	Naturaleza jurídica. Jurisprudencia ......................................	338
217 E.	Otras responsabilidades ........................................................	342
218 F.	Límites a la libre contratación ..............................................	343
219.	Prescripción ..........................................................................	344
220.	Indemnizaciones establecidas por los tribunales ..................	346
221.	Conclusiones.........................................................................	349

caPÍtulo tercero

Promesa de venta de ProPiedades en construcción

222.	Introducción. Legislación especial .......................................	351
223.	Las normas civiles de la ley..................................................	352
224.	El objetivo de la ley ..............................................................	352
225.	Quiénes deben otorgar la garantía ........................................	354
226 A.	Los sujetos en esta exigencia legal .......................................	354
	A1. Personas afectadas.........................................................	354

		Página
227 B.	A2. La hipoteca y la compraventa ....................................... Los requisitos en el caso de no existir recepción defi- nitiva de la propiedad objeto de promesa u otro acto que se le asimile....................................................................	355 356
228.	Compraventa de inmuebles hipotecados ..............................	358
229.	Constitución de la garantía ...................................................	361
230 A.	Como debe otorgarse el contrato ..........................................	361
231 B.	Las garantías posibles ...........................................................	363
232.	Reemplazo de la garantía......................................................	365
233.	Sanción en caso de infracción...............................................	366

caPÍtulo cuarto

los loteos y las Poblaciones xxxxxxxxxxx

000. Enunciación 369

235. Concepto de población en estado irregular 370

236. Trámites posteriores al decreto presidencial 371

237. Reglamentación actual de loteos y subdivisiones de

terrenos 372

aPéndice conclusiones

238. Necesidad de la reforma legal 375

bibliografÍa 377