Tema 9. El Arrendamiento de locales comerciales.
Unidad II. Los Contratos Consensuales Típicos.
Tema 9. El Arrendamiento de locales comerciales.
Aspectos Generales:
• El arredramiento de los locales comerciales se encuentra regulado por el Decreto con rango, valor y fuerza xx Xxx de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial (G.O. Nº 40.418 del 23 xx xxxx de 2014)
• Regula el arredramiento de los locales cuyo uso esta destinado a la actividad comercial o de prestación de servicios.
• Los derechos establecidos en el Decreto ley son declarados irrenunciables, por
lo tanto, cualquier estipulación en contrario es nula. (Art. 3)
• Quedan excluidos los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados (Art. 4)
Régimen jurídico
Inmuebles que despeñen actividades o prestación de servicios
De carácter comercial
Decreto con rango, valor y fuerza xx Xxx de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial establece condiciones especiales para el contrario de arredamiento
Se presume,
salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial
los locales ubicados en centros comerciales, laboratorios, también los
quioscos, similares, encuentren
stands,
y establecimientos
aun
cuando éstos no
se
unidos
de
permanente al inmueble
manera donde
funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Pueden ser inmuebles que constituyan una unidad inmobiliaria por si solos o que se encuentren unidos a otros.
Obligaciones del Arrendador
Entregar el bien en buen estado y solvente en los servicios públicos (Art. 8)
Garantizar el uso y goce pacifico del inmueble.
Cubrir los costos de reparaciones mayores, a menos que el daño sea imputable al arrendatario, en cuyo caso deberá ser notificado por el arrendatario dentro de los 3 días siguientes a la detección de la falla.
En caso de haber solicitado un deposito para la garantía del arredamiento, debe devolver la cantidad o liberar la garantía dentro de los 15 días siguientes al termino de la relación arrendaticia.
Cobrar el canon de arredamiento de acuerdo a las condiciones establecidas en el decreto ley.
Hacer el documento y autenticarlo de conformidad con el decreto ley.
Obligaciones del Arrendatario
Pagar el canon de arredramiento
Hacer buen uso del inmueble.
Pagar los gastos menores del inmueble.
Devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que le fue entregado.
Condiciones que debe estipular el documento de
arrendamiento
Identificación del inmueble: caracterización de uso comercial
Lapso:
duración mínima de 1 año, a excepción de las temporadas.
Valor del inmueble
El arrendatario tiene derecho a exigir un documento autenticado que pruebe el contrato de arredamiento (Art. 13)
El canon y la forma de calcularlo: debe estar sujeto al decreto ley
No podrán ser modificadas las condiciones del contrato por el cambio de propietario del inmueble (Art.18)
Las obligaciones de ambas partes.
Duración del contrato
La duración mínima del contrato de arredamiento para locales
comerciales es de 1 año
puede ser menor cuando se trate de locales destinados a actividades comerciales de temporadas por un tiempo menor (Art. 24).
Prórroga del contrato
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas (Art. 26) :
Duración de la relación arrendaticia | Prórroga máxima |
Hasta un (1) año | 6 meses |
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años | 1 año |
Más de cinco (5) años y menos xx xxxx (10) años | 2 años |
Más xx xxxx (10) años | 3 años |
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes:
Condiciones del contrato (se considera un extensión del original)
El canon de arrendamiento, salvo sus actualizaciones de conformidad con lo acordado.
El canon de Arredamiento: su pago y fijación.
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser cerrada durante la relación arrendaticia y se rige por los siguientes aspectos:
Los datos de la cuenta deben ser estipulados en el documento.
Para poder modificar la cuenta bancaria, el arrendador debe notificar con 15 días de antelación al arrendatario.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Los montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del
arrendador.
El canon de Arredamiento: su pago y fijación.
1. Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)
CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.
1. El valor del inmueble se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. De acuerdo a la metodología de la SUDDE
2. Dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado
3. Luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA): establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia o para los centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos de 20% sólo para el primer año
El canon de Arredamiento: su pago y fijación.
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas :
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.
El porcentaje de ventas en ningún caso será superior a 8%,
según lo establecido en el numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija.
La Preferencia Ofertiva.
El propietario quiere vender el inmueble arrendado
Debe ofrecerlo primero al
arrendatario que:
Tenga mas de 2 años
Esté solvente en el pago de
-Notificación-
escrita a través de Notaría
Pública
Precio
Condiciones de venta
Plazo de la oferta no menor
a 3 meses
Dirección y procedimiento
para la respuesta
Documento de propiedad y
condominio
Certificación de gravamen
cánones
Haya cumplido con todas las obligaciones contractuales.
Satisfaga las aspiraciones del propietario
El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
El Retracto Legal Arrendaticio
Opera en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
El arrendatario deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación (Art. 39).
Causales de desalojo
A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
B. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
D. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
X. Xxx el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
F. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
G. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
X. Xxx se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
I. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Prohibiciones a los locales comerciales
En los inmuebles regidos por el Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
a. El cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento;
b. El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas;
c. El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el
propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;
d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en el Decreto Ley;
e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;
f. El cobro por activos intangibles tale como relaciones, reputación y otros factores similares;
Prohibiciones a los locales comerciales
g. El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el
propio contrato y en el Decreto Ley;
h. El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre, por incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de común acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité Paritario de Administración del Condominio;
i.El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el Decreto Ley;
j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;
k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;
m. La administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no radicadas en el país.