CONTRATO DE ARRAS.-

CONTRATO XX XXXXX.-

Establece el artículo 1.445 del Código Civil que por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Suele ser práctica habitual, que en este tipo de contratos celebrados en documento privado, se incluya una cláusula del tenor de que en caso de que la escritura pública – la que eleve ante fedatario público el documento privado antedicho – no se otorgue en la fecha – que se indique – por causa imputable a la parte compradora, ésta perderá la cantidad que se entrega en concepto xx xxxxx. Si no se otorgase la escritura en el plazo antedicho por causa imputable a la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora el duplo de la señal entregada en tal acto.

En efecto, por su parte, el artículo 1.454 del Código Civil, inspirado a su vez en el artículo 1.590 del Código francés, establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por otro lado, el artículo 343 del Código de Comercio establece que las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario.

Según la doctrina autorizada, las arras, también llamadas señal, vienen impuestas por una vieja tradición propia del tráfico jurídico y mercantil. Son de dos clases: las confirmatorias, que son las normalmente usadas y que tienen por objeto dar un principio de ejecución a los contratos; en tanto que las penitenciales son las que posibilitan la rescisión del contrato bajo la condición de su pérdida ( si el que se arrepiente es el comprador ) o bajo la condición de la devolución del duplo de su valor ( si el que se arrepiente es el vendedor ).

Si el contrato nada dice al respecto, la suma entregada debe considerarse como arras confirmatorias ( a cuenta del precio ), ya que sólo tendrán carácter penitencial si las partes así lo acuerdan; o sea, que para que revistan el efecto más grave que posibilita la rescisión contractual, debe constar de modo expreso o de cualquier manera que no ofrezca ningún género de duda que las partes dejan establecida la posibilidad de rescindir perdiendo lo dado o abonando el duplo de lo recibido.

Para una mejor comprensión pues del artículo 1454 del Código Civil, entendemos necesario la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 28 septiembre 1992, recurso número 768/1990, que en relación con el concepto xx xxxxx penitenciales establece: “ (...) el contenido del Art. 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata xx xxxxx penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar, el contrato celebrado [SS. 7-2-1966 (RJ 1966\793), 20-5-1967 (RJ 1967\2535), 16-12-1970 (RJ 1970\5593), 10-11-1983 (RJ 1983\6071), 10 marzo y 12 julio 1986 (RJ 1986\1167 y RJ 1986\4504), 30-4-1988 (RJ 1988\3332), 9-3-1989 (RJ 1989\2027), 12-12-1991 (RJ 1991\8998), entre otras muchas](...)”

Así las cosas, respecto a la condición jurídica de las arras, ya se estimen como prenda o señal de la intención de los contratantes de consumar un contrato proyectado, ya como signo ostensible o prueba de su perfección para no dejar llegar el arrepentimiento de ninguna de las partes, bien como cláusula penal, bien como parte del precio, el Tribunal Supremo de forma inveterada estima “ que constituyendo una verdadera modalidad del contrato de compraventa con efectos rescisorios la disposición del artículo 1.454 del Código Civil, es preciso que conste de una manera clara y evidente que en aquél mediaron arras o señal para poder cualquier parte deshacer el convenio mediante pérdida de ellas o duplicadas, según sea el comprador o vendedor quien pretenda romper el vínculo jurídico ( STS 16-1 1933 )

En cuanto a los significados del término señal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, ha declarado que la intervención de señal no tiene una significación única, sino varia, y que no cabe entender que el empleo de esta palabra expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como parte del precio y anticipo del mismo, lo que corroboran – lo que antecede – los propios términos del contrato.

No puede admitirse la tesis con arreglo a la cual el objeto de la entrega de señal es, en todo caso, establecer arras penitenciales, pues la intervención de señal no tiene como acabamos de manifestar una significación única, sino varia, y cuya tesis es opuesta al criterio de nuestro derecho tradicional.

Las arras o señal que como medio de garantía permite el artículo 1.454 del Código Civil, tienen por lo tanto un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido; debiéndose entender, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta de precio, que sirve, para confirmar el contrato celebrado.

Cuando consta por contra de forma indubitada que la suma entregada lo fue con el carácter xx xxxxx, y no se especificó su modalidad o consecuencias, ni es revelable a través de una labor interpretadora, debe entenderse que aquéllas tienen la cualidad de penitenciales, y por ende, ha de aplicarse el artículo 1.454 del Código Civil, y ello es así por la naturaleza supletoria o interpretativa del precepto legal, pues de otro modo, de entenderse la norma imperativa o de obligada aplicación, se iría contra del principio de libertad de contratación.

Así pues el doble sentido de las arras es unánimemente aceptado de forma pacífica por la jurisprudencia. Así, ad exemplum, las arras pueden ser consideradas como prenda o señal de la intención de los contratantes de consumar un contrato proyectado; como signo ostensible o prueba de su perfección para dar lugar al arrepentimiento, o bien como cláusula penal para indemnizar el daño sufrido por el contratante que cumplió sus obligaciones frente al que incumplió.

En efecto, abonando la tesis de que no hay arras, sino entrega a cuenta del precio, podemos señalar sin temor a equivocarnos que las arras son la prenda o señal que se da en algún contrato, y en especial en el de compra y venta, bien con objeto de comprometerse los contratantes a su conclusión y ejecución, por el temor de perderlas el que las ha dado, o de restituirlas dobladas el que las ha recibido, o bien con el fin de tener una señal o prueba de la perfección del mismo para no dejar lugar al arrepentimiento de ninguna de las partes; y bien se comprende por la trascendencia que tienen, debe hacerse constar su constitución de una manera expresa en el documento que se otorgue.

Deben constar de modo expreso. Como decimos por tanto, y por la trascendencia que tienen, las arras deben hacerse constar de una manera expresa, y si no, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio (STS 11-10 y 24-11 1927 y 5-6 de 1945)

La interpretación de las mismas ha de ser siempre una interpretación restrictiva. Si bien las arras o señal del artículo 1.454 del Código Civil tienen carácter excepcional que exige interpretar restrictivamente el contrato en este punto, y si bien la normativa del artículo 1.454 del Código Civil es supletoria e interpretativa de la voluntad, precisándose para aplicarla que conste de manera clara y evidente que tal fue la intención (STS 22-10 1948, 22-10 1954, 20-5 1967 y 17-2 1982 )

Conclusión pues y a modo de corolario, señalar que el concepto xx xxxxx no es uniforme en la doctrina, ya que como hemos puesto de manifiesto ut supra se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil, concebidas a manera de multa x xxxx, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato; otras, denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, que no facultan para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el artículo 343 del Código de Comercio citado al inicio del artículo -, junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1.154 del código Civil, como resarcimiento, en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida ( STS 7-7 1978 y 10-3 1986 )

No tiene pues carácter imperativo. Reiteramos una vez más que conforme pacífica jurisprudencia, el contenido del artículo 1.454 del Código civil, relativo a las arras o señales en le contrato de compra y venta no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación la misma, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ( STS 30-4 1988 ).

En Madrid, a 11 de enero de 2006.-

Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx.- Abogado

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