36-SMQM-12

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CÁMARA XXXXXXX XX XX XXXXX XX XX XXXXXXX XXXXXXX XXX XXXXXX: San

Xxxxxxxx, a las diez horas cinco minutos de veinticinco xx xxxxx de dos mil doce.

VISTOS en apelación de la sentencia definitiva pronunciada por el Juzgado Quinto de lo Mercantil a las doce horas quince minutos de quince xx xxxxxx de dos mil once, en el PROCESO MERCANTIL SUMARIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y PAGO DE CÁNONES promovido por “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “LUXOR, S.A. DE C.V.”

del domicilio de Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, por medio de su apoderado abogado Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx, mayor de edad, de este domicilio, contra “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE

C.V.”, del domicilio de Nuevo Cuscatlán, departamento de La Libertad, a través de su representante convencional y necesario xxx Xxxxx Xxxxxxxxx X. X., mayor de edad, empresario, de este domicilio.

La sentencia recurrida en su fallo EXPRESA: “DECLÁRASE TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la sociedad LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE y la sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL

VARIABLE, como arrendadora y arrendataria, respectivamente, referente a un inmueble en Polígono “C”, Número Cuatro, Calle L-Dos, situado en la Zona Industrial Merliot, Jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, Departamento de La Libertad, con nomenclatura actual el Bulevar Acero, Número Cuatro-C; B) ORDÉNASE LA DESOCUPACIÓN del inmueble dado en arrendamiento de que se trata el presente proceso, so pena de proceder al lanzamiento xx xxx; C) CONDÉNASE a la sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMERICA, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, a pagar a la

sociedad LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, la cantidad de OCHENTA MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y DOS CENTAVOS XX XXXXX, en concepto de

cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el día uno de febrero de dos mil nueve hasta el uno de noviembre de dos mil diez; asimismo al pago de los cánones de arrendamiento a partir de

la fecha de vencimiento del Contrato de Arrendamiento; y, D) CONDENASE a la Sociedad demandada, al pago de las Costas Procesales de esta instancia. NOTIFÍQUESE a ambas partes.” (fs. 87 p.p.)

Han intervenido en el proceso la demandante como quedó dicho; y la demandada “COMARCA, S.A. DE C.V.”, por medio de la licenciada Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx y actualmente a través de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx, mayor de edad, abogado, de este domicilio.

LEÍDOS LOS AUTOS; Y, CONSIDERANDO:

I. ANTECEDENTES.

A. El abogado Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx, presentó demanda y en lo esencial EXPUSO: RELACIÓN DE ANTECEDENTES. Que por escritura pública otorgada en la ciudad de San Xxxxxxxx, Departamento de San Xxxxxxxx, a las diez horas del día catorce de septiembre de dos mil siete, ante los oficios de la Notario Xxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx, mi mandante celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE URBANO con la sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMERICA, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia COMARCA, S.A. DE C.V., (…) representada legalmente por el señor XXXXX XXXXXXXXX X. X., (…) Dicho Arrendamiento recayó sobre un inmueble propiedad de mi representada, de naturaleza urbana, con construcciones, ubicado en POLÍGONO “C” NUMERO CUATRO CALLE L-DOS, Zona Industrial Merliot, jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, Departamento de La Libertad, con nomenclatura actual en Bulevar Acero Número Cuatro-C frente a las Oficinas de la Compañía Grupo Unipharm. II) PLAZO, PRECIO Y FORMA DE PAGO. El plazo del Contrato fue de TRES AÑOS contado a partir del UNO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SIETE y que vencerá el UNO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIEZ y el PRECIO total del Arrendamiento fue de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON SETENTA Y SEIS CENTAVOS XX XXXXX, más el respectivo impuesto a la transferencia de bienes muebles y a la prestación de servicios, cantidad que la Sociedad Arrendataria pagaría por medio de TREINTA Y SEIS cuotas mensuales, anticipadas y sucesivas los días primero de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo, de la siguiente manera: 1) Durante el primer año DOCE

CUOTAS DE TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CINCUENTA Y DOS CENTAVOS XX XXXXX. 2)

Durante el segundo año DOCE CUOTAS DE TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON VEINTE CENTAVOS XX

XXXXX. 3) Durante el tercer año DOCE CUOTAS DE TRES MIL NOVECIENTOS DIECISIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON SETENTA Y

SEIS CENTAVOS XX XXXXX. Para garantizar el cumplimiento del Contrato, la Arrendataria aceptó y firmó TREINTA Y SEIS LETRAS DE CAMBIO SIN PROTESTO, por las sumas antes mencionadas, estableciéndose que dichas Letras de Cambio no constituyen una obligación adicional y se consideran incorporadas al Contrato de Arrendamiento, habiendo fijado como domicilio especial el de la ciudad de San Xxxxxxxx, sometiéndose a la jurisdicción de los tribunales competentes de esta ciudad. Pero sucede señor Xxxx que hasta la fecha, la Sociedad Arrendataria ha pagado a mi mandante únicamente las primeras QUINCE CUOTAS de arrendamiento o sea los cánones correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año DOS MIL SIETE, ENERO A DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL OCHO y ENERO

DEL AÑO DOS MIL NUEVE, habiendo caído en xxxx a partir del día UNO DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL NUEVE, no obstante los reiterados cobros verbales, de tal manera que a la fecha de esta demanda le debe a mi mandante DOCE CUOTAS vencidas y las que se irán venciendo durante el transcurso del presente juicio. III) INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y FUNDAMENTO LEGAL. La falta de pago de los cánones de arrendamiento mencionados y el continuar ocupando el inmueble arrendado, ha dado lugar a que la Sociedad Arrendataria incumpla con la cláusula TERCERA del Contrato celebrado relativo al precio y a la forma de pago y a que se aplique entonces la cláusula DÉCIMA relativa a los EFECTOS DE LA XXXX, que establece que la falta de pago de una cuota hará caducar el plazo VOLVIÉNDOSE EXIGIBLE COMO DE PLAZO VENCIDO el total del precio del Arrendamiento en lo que falta del plazo y dará derecho a la Arrendante a dar por terminado el Contrato y exigir la Desocupación inmediata del inmueble arrendado. (…) por este medio vengo a demandar en JUICIO CIVIL SUMARIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO, DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE URBANO ARRENDADO Y PAGO DE TODOS LOS CÁNONES ADEUDADOS DESDE LA FECHA DE LA XXXX HASTA LA TERMINACIÓN DEL PLAZO, a la Sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMERICA, SOCIEDAD

ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia COMARCA, S.A. DE C.V. representada legalmente por el señor XXXXX XXXXXXXXX X. X. de las generales antes expresadas, para que se declare la TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE

URBANO celebrado entre mi poderdante y la Sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL

VARIABLE, que se abrevia COMARCA, S.A. DE C.V. representada legalmente por el señor XXXXX XXXXXXXXX X. X., se ORDENE LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble

entregado en Arrendamiento y se condene a dicha sociedad al pago de todos los cánones adeudados desde la fecha de la xxxx hasta la terminación del plazo del Contrato o sea desde el día PRIMERO DE FEBRERO DE DOS MIL NUEVE hasta el día PRIMERO DE NOVIEMBRE

DEL AÑO DOS MIL DIEZ, Por todo lo antes expuesto, atentamente LE PIDO con todo respeto;

c) se declare la TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE URBANO celebrado entre mi poderdante y la Sociedad CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia COMARCA, S.A. DE C.V. representada legalmente por el señor XXXXX XXXXXXXXX X. X., se ORDENE LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble entregado en Arrendamiento y se CONDENE a dicha sociedad AL PAGO de todos los cánones adeudados desde la fecha de la xxxx hasta la terminación del plazo del Contrato o sea desde el día PRIMERO DE FEBRERO DE DOS MIL NUEVE hasta el día PRIMERO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIEZ y que ascienden a la suma de OCHENTA MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y DOS CENTAVOS XX XXXXX.” (fs. 4 a 6 p.p.)

Adjuntó la documentación que obra de fs. 7 a 35 p.p.

Mediante escrito de fs. 40 y 41 p.p. la demandante modificó la demanda y en síntesis EXPUSO: “No omito hacer de su conocimiento que a esta fecha la demandada aún continúa ocupando el inmueble arrendado y la xxxx continúa siempre desde el primero de febrero del año dos mil nueve. Además y no habiéndose resuelto sobre lo principal solicitada, vengo a modificar la demanda en el sentido de que estando próximo a vencerse el plazo del contrato, el día uno de noviembre del presente año, reclamo desde ya el pago de los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que exceda a dicho plazo, hasta la fecha en que la Sociedad Arrendataria desocupe totalmente el inmueble arrendado ya sea en forma voluntaria o forzosa, lo que ocurra primera. En

razón de lo anterior atentamente le PIDO también: tener por modificada la demanda en términos antes mencionados.”

A fs. 42 p.p. se tuvo por parte a “LUXOR, S.A. DE C.V.”, por medio de su apoderado abogado Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx, se admitió la demanda incoada, se corrió traslado a la demandada “COMARCA, S.A. DE C.V.”, por medio de su representante necesario y convencional xxx Xxxxx Xxxxxxxxx X. X. a fin de que contestara la demanda, acto de comunicación que consta en acta de fs. 55 p.p.

Por auto de fs. 53 p.p. se declaró rebelde a la demandada “COMARCA, S.A. DE C.V.”, por no haber contestado la demanda en el término xx xxx.

En resolución de fs. 74, se abrió a pruebas el proceso por el término xx xxx. El texto de la sentencia recurrida se encuentra de fs. 84 a 87 p.p.

B. En esta instancia a fs. 32 se tuvo por parte como apelante a “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE C.V.”, por medio de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx; y a fs. 65 como apelado “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “LUXOR, S.A. DE C.V.”, por medio de su apoderado abogado Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx.

El escrito de expresión de agravios se encuentra de fs. 38 a 40 y el de contestación de fs. 72 a 73 los cuales se omite relacionar por no constituir prueba para el fallo.

Por auto de fs. 75 a 76 se declaró sin lugar la apertura a prueba solicitada por “COMARCA, S.A. DE C.V.”, por medio de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx.

II. PRETENSIÓN.

La demandante “LUXOR, S.A. DE C.V.” pretende que en sentencia definitiva se declare terminado el contrato de arrendamiento que celebró el catorce de septiembre de dos mil siete con la demandada “COARCA, S.A. DE C.V.”, sobre un inmueble ubicado en Polígono “C”, número cuatro, Calle L-dos, zona industrial Merliot, Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, con nomenclatura actual en Bulevar Acero número cuatro-C, se ordene la desocupación del referido bien raíz y se condene a la demandada al pago de los cánones adeudados a partir del uno de febrero de dos mil nueve, fecha en que incurrió en xxxx hasta el uno de noviembre del mismo año, cantidad que asciende a OCHENTA MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES

DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y DOS

CENTAVOS, mas los cánones por todo el tiempo que exceda el plazo del contrato, en virtud de que la demandada continua ocupando el inmueble arrendado.

III. DE LOS AGRAVIOS.

Al expresar agravios el licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx señaló que su representada “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” fue declarada en

estado de Suspensión de Pagos por el Juzgado de lo Civil xx Xxxxxxx en el proceso con referencia 1-JU-09-2, en el cual la actora “LUXOR, S.A. DE C.V.”, se encuentra incluida en el conjunto de acreedores y al demandar está violentando la referida figura, en consecuencia, alega excepción de ineptitud de la demanda por falta de legitimo contradictor al encontrarse su representada bajo la protección de la institución de la suspensión de pagos, y pidió además que en caso de que no se considere procedente la excepción que interpuso y se confirme la sentencia impugnada, se le ordene al Juez A-quo se abstenga de ejecutarla, mientras dure el proceso de suspensión de pagos aludido.

IV. ASPECTOS PREVIOS.

A. DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento de inmuebles se encuentra prolijamente regulado en diferentes cuerpos xx xxxxx y así, en lo que atañe a la terminación del contrato respectivo y desocupación del inmueble arrendado, encontraremos los siguientes: Código Civil, Código de Procedimientos Civiles, Decreto Ejecutivo sobre Desocupación de las Fincas Arrendadas y la Ley de Inquilinato, pudiéndose intentar una clasificación, que, aunque no única, nos permite sintetizar los diferentes casos, distinguiéndolos así:

A) Ante el Juez que conoce de la materia, casos sujetos a la Ley de Inquilinato (arrendamiento y subarrendamiento xx xxxxx y locales destinados a los fines que indica el Art. 1 de la Ley de Inquilinato); Y,

B) Casos no comprendidos en la Ley de Inquilinato, sujetos a las disposiciones comunes (C. Civil, C. de Procedimientos Civiles y Decreto Ejecutivo sobre Desocupación de las Fincas Arrendadas de 1884); y dentro de éstos tenemos:

1º. El Juicio Civil Sumario por desocupación de la cosa arrendada, regulada en los Arts. 964 a 966 Pr.C., que procede cuando habiéndose estipulado un plazo para la duración del

contrato, aquél no ha vencido y la acción se funda en cualquiera de las condiciones que con arreglo al Código Civil motiva la rescisión del arrendamiento p.e. Art. 1720 C.C., excluyéndose, desde luego, el caso xx xxxx.

2º. El Juicio Civil Ordinario para desocupación del inmueble arrendado por la causal que no sea la terminación del plazo ni la xxxx.

3º. El procedimiento administrativo de desocupación, ante el respectivo Alcalde Municipal, que procede: a) cuando se haya cumplido el tiempo del arrendamiento estipulado en el contrato; b) cuando han expirado los términos del desahucio judicial señalado en los Arts. 1739, 1764 y 1773 C.C., advirtiéndose que si el desahucio fuere por falta de pago, bastará hacerlo una vez para que surta efecto en cualquier tiempo en que el arrendatario faltare de nuevo al pago, si por aquiescencia expresa o tácita del dueño hubiere continuado el arrendamiento; y, c) cuando se hubiere obtenido sentencia ejecutoriada que declare la rescisión del arrendamiento; casos todos regulados en el referido Decreto Ejecutivo de 1884, el cual, en los supuestos a y b, en realidad se vuelve complementario de una ejecución judicial.

4º. Caso especial, en el que se demandare ante el Juez de lo Civil, por causa xx xxxx en el pago de la renta la terminación del arriendo y la desocupación de la cosa arrendada –no reclamándose pago de cánones-, en cuyo caso no se exige desahucio ni reconvención de pago y los tribunales comunes aplicarán el procedimiento especial establecido en la Sección 2ª. del capítulo V de la Ley de Inquilinato (Arts. 32 a 37), de acuerdo a lo preceptuado en el Art. 3 de dicha ley. Y,

5º. Casos en los que se demandare ante el Juez de lo Civil, la terminación del contrato y la desocupación del inmueble arrendado, por causa xx xxxx en el pago de la renta, - reclamándose el pago de cánones adeudados-, en los cuales hay desahucio, requerimiento y reconvención de pago, salvo que se hubieren renunciado, aunque la renuncia de la reconvención es discutible. Arts. 1737, 1739 a 1744, 1764 y 1765 C.C. El procedimiento en estos casos puede ser sumario u ordinario, según la cuantía de lo reclamado o valor de los cánones reclamados.

V. LÍMITES DEL RECURSO.

La presente sentencia de vistas se circunscribirá a los puntos apelados de conformidad al Art. 1026 Pr.C., y aquéllos que debieron haber sido decididos por el Juez y no lo fueron, no obstante haber sido propuestos y ventilados por las partes.

VI. EXAMEN DE LOS AGRAVIOS.

En el caso de autos, la impetrante “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL

VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE C.V.” por medio de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx, alegó excepciones de ineptitud de la pretensión por falta de legitima contradicción y de suspensión de pagos. El fundamento de las excepciones en comento radica en que la demandada “COMARCA, S.A. DE C.V.”, ha sido declarada en suspensión de pagos desde el veintinueve de enero de dos mil nueve, como consta a fs. 95, en la certificación extendida por el Juzgado de lo Civil xx Xxxxxxx del proceso universal de suspensión de pagos referencia 1-JU-09-2, por lo que, la actora “LUXOR, S.A. DE C.V.”, al demandar violentó dicha figura ya que ésta suspende cualquier acción en contra de la demandada; y como consecuencia, no existe legítima contradicción en el presente caso.

A. DE LA EXCEPCIÓN DE INEPTITUD DE LA PRETENSIÓN.

Siendo que la decisión sobre la excepción de ineptitud de la pretensión contenida en la demanda de merito por falta de legítimo contradictor debe preceder al estudio del fondo del asunto de que se trata, se ha de proceder a ello en las líneas subsiguientes.

Sobre la ineptitud de la pretensión tenemos que es aquella situación procesal caracterizada por la ausencia o irregularidad de los requisitos fundamentales de la pretensión que resulta de una relación procesal formada de manera no idónea, imposibilitando entrar al conocimiento del fondo de la cuestión debatida, aceptándose como motivos de ineptitud, entre otros: a) la falta de legítimo contradictor; b) la falta de interés procesal; c) no usar la vía procesal adecuada.

Al respecto, es necesario mencionar que la situación que argumenta la recurrente no configura la causal de ineptitud de la pretensión alegada, pues para que exista falta de legítima contradicción, debemos encontrarnos frente a aquella situación en que se interpone una demanda contra una persona que no está obligada a responder por el reclamo (pretensión), ya sea porque no tiene la calidad legal para ello o no se encuentra obligada por un contrato o por la ley a satisfacer la pretensión del demandante, y en el caso que nos ocupa, “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “LUXOR, S.A. DE C.V.” correctamente ha entablado su pretensión de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones en contra de la arrendataria “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia

“COMARCA, S.A. DE C.V.”, por consiguiente, la excepción de ineptitud de la pretensión por falta de legítimo contradictor alegada es improcedente y así se declarará.

B. DE LA EXCEPCIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS.

Se denomina suspensión o cesación de pagos, a la situación concursal en la cual un empresario o una sociedad mercantil se encuentra cuando no puede pagar la totalidad de las deudas que tiene con sus acreedores, por falta de liquidez o dinero en efectivo. Es un procedimiento que tiene por objeto llegar a un acuerdo entre el deudor y los acreedores, bajo supervisión judicial, sobre el modo en que se pagará.

El Art. 546 C. Com., PRECEPTÚA: “Todo comerciante, antes de que se le declare en quiebra, podrá solicitar que se le declare en estado de suspensión de pagos y que se convoque a sus acreedores para la celebración de un convenio general preventivo de aquélla.”.

Uno de los efectos típicos de la suspensión de pagos es la inexigibilidad de los créditos, así lo dispone el Art. 548 Inc. 1 C. Com. “Mientras dure el procedimiento de suspensión de pagos, ningún crédito constituido con anterioridad podrá ser exigido al deudor ni éste deberá pagarlo, quedando en suspenso el curso de la prescripción y de los términos en los juicios a que se refiere el artículo siguiente.”

Al respecto xxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx en su obra Derecho Mercantil, Xxxx XX, editado por la Editorial Porrúa, S.A. de C.V., en México, 1999, página 423, expresa: “Esta suspensión es eficaz desde el momento de la declaración hasta que se realice el convenio y se empiecen a efectuar los pagos en la forma fijada en él, o hasta que declarada la quiebra se llegue a la etapa del pago concursal (con convenio o sin convenio de masa).”

Además de lo anterior, conforme al Art. 549 C. Com., la declaratoria de suspensión de pagos conlleva la suspensión de los procesos que tienen por objeto reclamar el cumplimiento de obligaciones patrimoniales, excluyéndose, desde luego, las reclamaciones concernientes a deudas laborales, de alimentos o con garantía real.

Es decir, que mientras dure la suspensión de pagos, los acreedores constituidos con anterioridad al procedimiento, no pueden –ante el incumplimiento del deudor- ejercitar acciones tendientes a ejecutar el patrimonio de aquél, dicho en otro giro, aquellas que van dirigidas a obtener la satisfacción del crédito con los bienes del deudor, y de igual forma los procesos de esta naturaleza que se encuentren ya iniciados deberán suspenderse.

Para determinar si la anterior limitación comprende al proceso de mérito, es necesario referirnos a los aspectos distintivos de los procesos declarativos y de ejecución, según la doctrina así: “a) El proceso de declaración, llamado también de conocimiento o de cognición, es aquel que tiene como objeto una pretensión tendiente a lograr que el órgano judicial (o arbitral) dilucide y declare, mediante la aplicación de las normas pertinentes a los hechos planteados y (eventualmente) discutidos, el contenido y alcance de la situación jurídica existente entre las partes. El contenido invariable y primario de los pronunciamientos que recaen en ese tipo de proceso se halla representado por una declaración de certeza sobre la existencia o inexistencia del derecho pretendido por el actor. Cuando a ese contenido se une la integración de una relación jurídica, o la imposición al demandado de una determinada prestación (dar, hacer o no hacer) se configuran sentencias denominadas, respectivamente, determinativas y de condena.

b) El proceso de ejecución tiene por finalidad hacer efectiva la sanción impuesta por una anterior sentencia de condena que, como tal, impone al vencido la realización u omisión de un acto, cuando éste no es voluntariamente realizado u omitido por aquél.” (Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Manual de Derecho Procesal Civil, 17ª Edición, Xxxxxxx Xxxxxx, Buenos Aires, Argentina, 2003, Págs. 76 y 77)

Conforme a lo dicho, el presente proceso se enmarca dentro de los declarativos de condena que tiene lugar cuando una parte pretende frente a la otra que se reconozca la existencia de un derecho de la primera y la otra quede obligada a ello y lo satisfaga, o que quede sujeta a las consecuencias del incumplimiento de una obligación suya y se le imponga la consecuente responsabilidad. Es decir, cuando además de la declaración se persigue una condena cualquiera, pues la pretensión de la demandante “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “LUXOR, S.A. DE C.V.” radica en que el Órgano Judicial reconozca mediante una declaración la terminación del contrato de arrendamiento que celebró el catorce de septiembre de dos mil siete con la demandada “COMARCA, S.A. DE C.V.”, sobre un inmueble ubicado en Polígono “C”, número cuatro, Calle L-dos, zona industrial Merliot, Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, con nomenclatura actual Bulevar Acero número cuatro- C, ordenando la desocupación del referido bien raíz y la condena específica a la arrendataria- demandada al pago de los cánones adeudados a partir del uno de febrero de dos mil nueve, hasta la fecha de la desocupación del mismo, es decir, que la condena del demandado va ligada, a la declaración de que el derecho del demandante existe como base de aquélla.

Por lo tanto, la limitación impuesta por el Art. 548 C. Com., no incluye al proceso de que se trata, ya que en él no se está exigiendo el cumplimiento de la obligación, lo que es materia de un proceso de ejecución; y el estado de suspensión de pagos en que se encuentra la arrendataria, no puede significar que el arrendante no pueda solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, si se ha configurado una de las causas que dan lugar a la misma, como es la caducidad del plazo por el incumplimiento del pago de los cánones por parte del arrendatario; no puede implicar tampoco que el arrendante deba continuar privado del goce del inmueble que le pertenece creando una vinculación al inmueble, lo que es prohibido por la ley, ni puede entenderse que deba negársele el derecho de obtener la condena respectiva al pago de los cánones de arrendamiento que se le adeudan, lo que habilita para promover el proceso de ejecución pertinente, en consecuencia, la excepción de suspensión de pagos interpuesta por la recurrente “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE

C.V.” por medio de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx, resulta improcedente y así se declarará.

C. DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El contrato de arrendamiento es aquel en que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Se caracteriza por ser consensual, es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; bilateral porque las obligaciones son recíprocas; oneroso, ya que el precio o renta contrapesa el disfrute; y conmutativo, por la reciprocidad de las prestaciones.

Para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento la actora presentó testimonio de escritura pública de contrato de arrendamiento celebrado el catorce de septiembre de dos mil siete entre la arrendante “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” y la arrendataria “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” sobre un inmueble

ubicado en Polígono “C”, número cuatro, Calle L-dos, zona industrial Merliot, Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, nomenclatura actual Bulevar Acero número cuatro-C, que obra de fs. 12 a 17 p.p., con el que se tiene por establecida la relación contractual existente entre las partes.

D. DE LA XXXX.

Desde la óptica jurídica, xxxx no es más que el retardo o retraso en el cumplimiento de la obligación. Y, es que toda disconformidad de conducta, entre lo obrado y lo decidido, imputa incumplimiento del deudor. Xxxx ex re, es la que se produce cuando por la naturaleza y circunstancias de la obligación, se evidencia que el pago al tiempo del vencimiento es fundamental para el acreedor, de ahí que la ley la presuma, sin necesidad de otros requisitos.

Dicha xxxx es una presunción “Xxxxx Xxxxxx”, que significa que la afirmación o conjetura legal que puede ser destruida por prueba en contra, y surte efectos mientras no se demuestre lo contrario.

En el contrato celebrado entre las partes consta en la cláusula X) denominada “EFECTOS DE LA XXXX” que “los otorgantes convinieron en que la xxxx en el pago de una de las cuotas mensuales del precio del arrendamiento, haría caducar el plazo, volviéndose exigible, como de plazo vencido, el total del precio del arrendamiento en lo que faltara del plazo, pudiendo la arrendante dar por terminado el contrato y exigir la desocupación inmediata del inmueble arrendado…”

En la demanda “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE”,

expresó que la arrendataria incurrió en xxxx en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del uno de febrero de dos mil diez, lo que no ha sido desvirtuado por la parte demandada, por lo que, conforme a la citada cláusula X) del referido contrato debe tenerse por caducado el plazo y por terminado el contrato de arrendamiento base de la pretensión.

CONCLUSIÓN.

En suma pues, habiéndose comprobado que la demanda ha sido correctamente incoada contra la arrendataria “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE”, y que la

declaratoria de suspensión de pagos recaída sobre la demandada no es óbice para la tramitación del proceso de cuya sentencia se ha recurrido, se desestimó las excepciones de ineptitud de la pretensión y suspensión de pagos alegadas por la recurrente; y por otra parte, siendo que la actora “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE”, acreditó en legal forma la existencia de la relación contractual entre las partes y que la xxxx en el pago de las cuotas del arrendamiento producen como efecto la caducidad del plazo, es procedente acceder a la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el catorce de septiembre de dos mil siete entre la arrendante “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” y la

arrendataria “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” sobre un inmueble

ubicado en Polígono “C”, número cuatro, Calle L-dos, zona industrial Merliot, Antiguo Cuscatlán, departamento de La Libertad, nomenclatura actual en Bulevar Acero número cuatro- C, ordenar la desocupación del referido bien raíz, con condena a la demandada del pago de los cánones de arrendamiento adeudados como han sido reclamados en la demanda y su modificación, y estando la sentencia impugnada pronunciada en este sentido, se impone confirmarla en lo que se encuentra apegado a derecho y reformarla en lo pertinente, y así se declarará.

POR TANTO: de acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 1 Inc. uno, 11 Inc. uno y 18 Constitución; 2, 417, 418, 420, 421, 427, 428, 432, 439, 1026, 1089 y 1091 Pr. C., a nombre de la República, esta Cámara FALLA:

1°) DECLÁRANSE SIN LUGAR POR IMPROCEDENTES las excepciones de ineptitud de la pretensión por falta de legítimo contradictor y de suspensión de pagos alegadas por la recurrente “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE

C.V.”, por medio de su apoderado licenciado Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx, habida cuenta de lo considerado en la presente.

2°) CONFIRMASE las letras A), B) y D) del fallo de la sentencia pronunciada por el señor Xxxx Xxxxxx de lo Mercantil a las doce horas quince minutos de quince xx xxxxxx de dos mil once, en el proceso mercantil sumario de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones promovido por “LUXOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “LUXOR, S.A. DE C.V.”, por medio de su apoderado abogado Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx contra “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia

“COMARCA, S.A. DE C.V.”, a través de su representante convencional y necesario xxx Xxxxx Xxxxxxxxx X. X., por encontrarse apegados a derecho.

3°) REFÓRMASE la letra C) del fallo de la sentencia venida en apelación en el sentido de que se condena a “CONVERTIDORA DE MATERIALES RECUBIERTOS DE CENTROAMÉRICA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE” que se abrevia “COMARCA, S.A. DE

C.V.” al pago de los cánones de arrendamiento adeudados a partir del uno de febrero de dos mil

nueve hasta la terminación del plazo del contrato, es decir, el uno de noviembre de dos mil diez, que ascienden a OCHENTA MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON NOVENTA Y DOS CENTAVOS, más el pago de los

cánones de arrendamiento hasta la desocupación del inmueble arrendado, conforme a lo dicho en la presente.

4°) Condénase en las costas procesales a la parte demandada-apelante.

5°) Oportunamente, vuelva la pieza principal al juzgado de origen, con certificación de la presente, para los efectos xx xxx. HÁGASE SABER.

PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN.