CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE REUNIDOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE
REUNIDOS
Don……………………., con D.N.I. número………… y domicilio en…………………
Y de la otra, Don……………………., con D.N.I. número…………… y domicilio en……………………………………………
INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE.
EXPONEN
I)- Que Don…………………, denominado en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADOR, es propietario de la plaza de garaje que con el número ……. se encuentra en el garaje de la finca sita en ……………, C/ …………….. Nº… objeto del presente contrato de arrendamiento.
II)- Que Don ……………………., denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada plaza de garaje, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:
CLÁUSULAS
PRIMERA.- Regulación.
El presente contrato se regirá por la voluntad de las partes y supletoriamente por las reglas del Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto.
El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario la plaza de garaje reseñada en el Expositivo I del presente contrato, libre de cargas y ocupantes, y cuya extensión, circunstancias, usos, características conoce y acepta el arrendatario.
TERCERA.- Destino.
El arrendamiento cubre exclusivamente la disponibilidad o uso y
disfrute del espacio de la plaza de garaje para estacionamiento del
vehículo, sin que quepa ocupar dicha plaza con otra clase de bienes
o enseres.
En consecuencia, este contrato no se extiende al depósito del vehículo, sin que exista responsabilidad alguna del propietario de la plaza en caso de daños causados en el vehículo del arrendatario, especialmente en supuestos de hurto, robo o incendio del vehículo estacionado. A tales efectos, el arrendatario reconoce expresamente conocer y aceptar las mencionadas circunstancias del arrendamiento concertado.
La parte arrendataria deberá respetar escrupulosamente las normas de la comunidad de propietarios en relación con la utilización de las plazas de garaje.
CUARTA.- Duración.
El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día ……………. Finalizado el plazo acordado, se prorrogará sucesivamente por igual plazo, salvo preaviso por escrito en contrario por cualquiera de las partes a la otra, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o cualquiera de las prórrogas.
Consecuentemente, a tenor del citado precepto, mediada comunicación de rescisión, el arrendatario se obliga a dejar desalojada la plaza de garaje en cuestión y ponerla a libre disposición del arrendador en el citado día
QUINTA.- Renta.
La RENTA se fija de común acuerdo en el importe de ……………… euros MENSUALES, que el arrendatario habrá de efectuar anticipadamente en los siete primeros días del mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendatario
mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos
datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Nº Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará
el pago de la renta salvo prueba en contrario.
La referida renta se revisará anualmente según las variaciones que experimente el Indice de Precios al Consumo del Conjunto Nacional, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, tomando como base a actualizar en cada caso la renta vigente en el momento de la actualización.
Perderá el arrendatario el derecho al uso de la plaza de garaje si no acredita ante el arrendador, o ante el encargado del garaje, o ante el guarda, tener pagado el recibo xx xxxxx del mes en curso.
SEXTA.- Gastos.
Serán de cuenta del arrendador todos los impuestos, gastos de comunidad, tasas o contribuciones que afecten a la plaza de garaje, tanto actuales como futuros.
SÉPTIMA.- Fianza.
A la firma del presente contrato se hace entrega en metálico de..... euros en concepto de un mes de Fianza (teniendo en cuenta que al no quedar sujetos tales contratos a las disposiciones de la XXX, podrá pactarse su exclusión, así como la cuantía que se estime conveniente)
Esta será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la plaza se haya en perfecto estado de conservación, salvo el deterioro que haya podido acaecer como consecuencia del normal uso del inmueble.
OCTAVA.- Conservación.
El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina. Así como también, a requerir a la Comunidad de Propietarios, a instancias del arrendatario, para la realización de las obras de reparación o adecuación que puedan necesitar los elementos comunes.
Se prohíbe expresamente al arrendatario realizar ningún tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, ni la instalación de ningún mecanismo de cierre, soporte de motos o bicicletas, etc.
NOVENA.- Resolución y Desistimiento.
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato será causa de resolución contractual; así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca.
DÉCIMA.- Cesión o subarriendo.
Se prohíbe la cesión o subarriendo de la plaza de garaje descrita, salvo autorización expresa y por escrito del arrendador.
UNDÉCIMA.- Derecho de adquisición preferente.
El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que el arrendador vendiese el inmueble, si bien el adquiriente se subrogará en la posición del arrendador, hasta la fecha de conclusión del contrato.
Y manifestando su consentimiento, firman las partes el presente contrato de ARRENDAMIENTO, por duplicado, constando cada ejemplar de ….. folios por una sola cara.
En ................... , a ......... de .................................... de .............
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
ANEXO
I.- LEGISLACIÓN APLICABLE:
Este tipo de Arrendamientos ha dividido a la Doctrina en dos posturas:
1.- Partidarios de considerar éste tipo de contratos como ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO DE VIVIENDA, siempre que la plaza de aparcamiento se encuentre dentro de un edificio, y no en un solar (en cuyo caso su exclusión de la XXX es indiscutible). Esta tesis queda apoyada en:
· La propia definición del Arrendamiento para Uso Distinto del de vivienda, que califica como tales aquellas edificaciones cuyo destino es diferente del de vivienda permanente del arrendatario.
· La no necesidad de que se trate de una edificación “habitable” ni “abierta al público”
2.- Partidarios de considerarlos excluidos de la XXX, y por tanto sujetos al Código Civil, apoyan, en síntesis su tesis en dos puntos:
· Que son arrendamientos no susceptibles de destinarse a una concreta actividad.
· Que no puede considerarse edificación una plaza de garaje, sino un espacio limitado dentro de una edificación.
En cualquier caso, a efectos prácticos, el considerarlos excluidos o no de la XXX, o sometidos al Código Civil, tiene una escasa relevancia, al regirse siempre por la VOLUNTAD DE LAS PARTES, que, en aplicación del principio dispositivo que rige éstos contratos permite a las partes pactar libremente las cláusulas que los rigen, respetando los límites, claro está, del Artículo 1255 del Código Civil.
II.- CONCEPTO:
1) ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO CONFORME A LA XXX:
La principal justificación para considerar el Arrendamiento de una plaza de aparcamiento, un trastero o una dependencia no Anexa a una vivienda o local comercial, como ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO, la encontramos, precisamente, en la definición que para éste tipo de arrendamientos recoge el Artículo 3 de la XXX 2/94. La norma lo define como aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino PRIMORDIAL uno distinto del establecido en el Artículo 2 de la XXX 2/94 (vivienda permanente del arrendatario).
Varias son pues las notas que definen el ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA:
1.- Ha de recaer sobre una EDIFICACIÓN:
Construcción cerrada y adherida al suelo según se desprende de los Artículos 334.1 y 358 del Código Civil.
Puede abarcar todo el edificio o solo parte de él (dependencia, habitación, sótano…)
No precisa ser “habitable” ni ser “establecimiento Abierto”
2.- Su DESTINO PRIMORDIAL ha de ser la realización de una actividad diferente de servir de vivienda permanente al arrendatario, o de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, su pareja estable o de sus hijos dependientes (Artículo 7 XXX 2/94).
2) ARRENDAMIENTO DE COSA CONFORME AL CÓDIGO CIVIL: Si por el contrario lo entendemos como excluido de la XXX y sujeto al Código Civil nos encontraríamos ante un supuesto de ARRENDAMIENTO DE COSA, previsto y regulado en los Artículos 1542 y 1543 del Código Civil, como aquél en que una parte se obliga a dar a la otra el goce o disfrute de una cosa por precio cierto y tiempo determinado.
III.- PRELACIÓN XX XXXXXXX:
Independientemente de su consideración como arrendamientos incluidos o excluidos de la XXX, estos arrendamientos se rigen por la VOLUNTAD DE LAS PARTES, por cuanto en éste mandato coinciden tanto la XXX como el Código Civil.
Con carácter general, por lo tanto, las partes podrán pactar sin sujeción a las normas imperativas de la XXX 2/94, las condiciones del contrato de ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA que suscriban, sobre todo en las relacionadas con la duración, sujeción a prórrogas, actualización de la renta, subrogaciones, traspasos, subarriendos, indemnizaciones…
IV.- PARTES CONTRATANTES:
El contrato de arrendamiento queda perfeccionado cuando concurren en el mismo la figura de ARRENDADOR y ARRENDATARIO:
A) ARRENDADOR:
Es la persona física o jurídica que goza del título que se cede mediante un contrato de arrendamiento, oral o escrito, por tiempo determinado, a cambio de un precio cierto (Artículo 1.543 del Código Civil)
B) ARRENDATARIO:
Es la persona física o Jurídica que asume el uso o disfrute de la cosa arrendada a cambio del abono de una cantidad cierta, según recoge el Artículo 1546 del Código Civil. El arrendatario adquiere durante un tiempo determinado la posesión inmediata del bien para usarlo y disfrutarlo.
No existen más limitaciones a la condición de arrendatario que las limitaciones generales para la contratación.
En los Arrendamientos para Uso distinto del de Vivienda el ARRENDATARIO puede ser, a diferencia de los arrendamientos de vivienda:
- PERSONA FÍSICA
- PERSONA JURÍDICA:
- De naturaleza Privada.
- De naturaleza Pública.
- Sin ánimo de lucro.
- Con ánimo de lucro.
V.- FORMA:
Los contratos son válidos cualquiera que sea su forma de celebración, ya sea oral o escrita. Sin embargo, dada cuenta de la complejidad que conllevan los contratos de arrendamiento, y en especial el contrato de arrendamiento de plaza de garaje o trastero independiente, regidos por la Autonomía de la Voluntad, es aconsejable articular los acuerdos alcanzados mediante contrato escrito.
VI.- PLAZO:
Éstos contratos, tanto si los consideramos como uso distinto del de vivienda y sujeto a la XXX 2/94, como al Código Civil, no establecen norma alguna en cuanto a la duración inicial, quedando ésta tema establecido por la VOLUNTAD DE LAS PARTES, que pueden establecer libremente el plazo del arrendamiento.
En aquellos supuestos en los que en el contrato no se fije plazo de duración alguno debemos acudir a las Normas del CÓDIGO CIVIL, que en cuanto al plazo de los contratos, establecen que, a falta de pacto establece que el criterio a tener en cuenta es la periodicidad del pago de la renta contenida en el contrato (Artículo 1581 del Código Civil).
VII.- PRÓRROGA:
El mismo principio de LIBERTAD DE PACTO rige en cuanto al tema de la existencia de Prórroga o no en los contratos de ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE O TRASTEROS INDEPENDIENTES, en los que las partes someten a su acuerdo éste punto, acordando la existencia o inexistencia de posibilidad de prórroga.
A falta de acuerdo, resultaría de aplicación el Artículo 1566 del Código Civil, que regula la TÁCITA RECONDUCCIÓN y establece que si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando de la cosa arrendada con conocimiento de arrendador, el contrato se entenderá prorrogado por el plazo establecido en el Artículo 1581 del Código Civil, es decir, dependiendo de la periodicidad de fijación del pago de la renta.
A éste contrato prorrogado le serán de aplicación el mismo régimen convencional y legal pactado inicialmente.
VIII.- RENTA:
La renta será la que libremente establezcan las partes, pudiendo pactar tanto el modo y lugar de pago como su periodicidad, y por supuesto, actualización.
A falta de pacto sobre el lugar de pago, por aplicación del Artículo 1.171 del Código Civil se entenderá que es el propio local arrendado.
Además de la renta las partes pueden acordar lo que estimen oportuno en cuanto al abono de los gastos generales, servicios individuales, tasas e impuestos que genere la vivienda. Si no se pacta nada al respecto se entenderá que su pago queda excluido del contrato.
En cuanto a la emisión de RECIBO, las partes pueden acordar su emisión o no, aunque es aconsejable que éste se emita atendiendo a los diferentes conceptos que integran el pago que periódicamente debe hacer el arrendatario al arrendador.
Las partes pueden pactar sustituir el recibo por cualquier otro medio que acredite la el pago (recibo bancario), en este caso son de cuenta del arrendador todos los gastos que se pudieran originar en el arrendatario por la demostración del pago pactado.
REVISIÓN DE LA RENTA:
No existe obligación legal de revisar o actualizar la renta, siendo ésta una facultad del arrendador, que debe quedar, por lo tanto, EXPRESAMENTE PACTADA EN EL CONTRATO. En caso de no pactarse se entenderá que se renuncia a la revisión de la renta.
El modo, tiempo y porcentaje de la revisión de la renta será el libremente pactado por las partes, sin tener que limitarse al periodo anual y al porcentaje publicado por el INE del año anterior (supuesto más utilizado por analogía con los arrendamientos de vivienda).
La renta actualizada conforme a los pactos establecidos es exigible por el arrendatario a partir del mes siguiente a la notificación, siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de a mensualidad del pago precedente.
El Impago de la renta actualizada puede conllevar la iniciación de un procedimiento de desahucio por falta de pago, o de un procedimiento ordinario de reclamación xx xxxxxx, por lo que es aconsejable notificar fehacientemente la actualización, acompañándola de los índices a aplicar, en su caso, según pacto alcanzado, de manera que quede constancia de su recepción por el arrendatario.
IX.- GASTOS GENERALES, SERVICIOS INDIVIDUALES Y TASAS:
La VOLUNTAD DE LAS PARTES rige una vez más el pacto al respecto del abono de los gastos generales, servicios individuales, impuestos y tasas que genere la finca arrendada.
A falta de pacto se entenderá que estos conceptos quedan fuera del contrato de arrendamiento, de ahí la importancia de recoger en el contrato los pactos que al efecto otorguen las partes.
En caso de establecer su inclusión es importante detallar de manera clara y separada los importes correspondientes a cada concepto (correspondientes a la mensualidad anterior al contrato).
X.- CESIÓN CONTRATO Y SUBARRIENDO:
Como venimos indicando, la VOLUNTAD DE LAS PARTES recogida en el contrato será de aplicación prioritaria en éstos contratos, pudiendo las partes pactar lo que a su derecho convenga en cuanto a la posibilidad de cesión y/o subarriendo del contrato.
El Código Civil regula éste tema en el Artículo 1550 del Código Civil que salvo existencia de pacto expreso en contra en el contrato PERMITE el subarriendo total o parcial del contrato, sin perjuicio de la responsabilidad con el Arrendador del Arrendatario original. El subarrendatario quedará obligado a todos los derechos y deberes pactados en contrato con respecto a la conservación y uso del objeto del contrato (Artículo 1551 del Código Civil) y, con respecto del pago del precio (Artículo 1552 del Código Civil).
XI.- SUBROGACIÓN:
Como en el resto de apartados, rige el principio de la VOLUNTAD DE LAS PARTES, pudiendo recoger en el contrato los pactos que estimen oportunos en cuanto a la posibilidad de subrogación contractual.
XII.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE:
Las partes podrán PACTAR LO QUE A SU DERECHO CONVENGA con relación al derecho del arrendatario de adquirir preferentemente la finca arrendada, mediante el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto legalmente establecidos.
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