Madrid, 6 de septiembre de 2018
Madrid, 6 de septiembre de 2018
En virtud de lo previsto en el artículo 17 del Reglamento (UE) nº 596/2014, sobre abuso xx xxxxxxx y en el artículo 228, del texto refundido de la Xxx xxx Xxxxxxx de Valores, aprobado el Real Decreto Legislativo 4/2015 de 23 de octubre y disposiciones concordantes, así como, en la Circular 6/2018 xxx Xxxxxxx Alternativo Bursátil ("MAB"), TESTA RESIDENCIAL, SOCIMI, S.A. (la “Sociedad” o “TESTA”), pone en conocimiento lo siguiente:
Se adjunta el Informe de Gestión del primer semestre de 2018, documento que junto con los Estados Financieros Intermedios Resumidos Consolidados, han sido formulados en el día xx xxx y publicados en la web del MAB en el apartado de Información Financiera.
Quedamos a su disposición para cuantas aclaraciones precisen.
TESTA RESIDENCIAL SOCIMI, S.A.
D. Xxxxxxxx Xxxx Consejero Delegado
TESTA RESIDENCIAL, SOCIMI, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
INFORME DE GESTIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS
INFORME DE GESTIÓN 1S2018
1 DATOS CLAVE
2 RESUMEN EJECUTIVO
3 ACTIVIDAD DEL NEGOCIO
4
ESTADOS FINANCIEROS
Cuenta de Resultados / Balance y deuda / Cashflow
5 VALORACIÓN GAV Y NAV
6 CARTERA DE ACTIVOS
7 RATIOS EPRA
8 LA ACCIÓN XX XXXXX
9 GLOSARIO
TESTA RESIDENCIAL, SOCIMI, S.A.
ESTADOS FINANCIEROS INTERMEDIOS PRIMER XXXXXXXX XX 0000
Xxxxxxxxx
XXXXXX
1
DATOS CLAVE
DATOS CLAVE
DATOS CLAVE DE RESULTADOS | ||||
1S 2018 | 1S 2017 | % Variación | ||
Ingresos por rentas | M Eur | 36,98 | 21,87 | 69,1% |
Rentas netas | M Eur | 28,47 | 16,26 | 75,1% |
Margen rentas netas | % | 77,0% | 74,4% | |
Resultado operativo bruto (EBITDA) | M Eur | -87,20 | 9,92 | n.s. |
EBITDA de alquiler ajustado | M Eur | 24,38 | 14,53 | 67,8% |
Margen EBITDA ajust. /Rentas | % | 65,9% | 66,4% | |
Fondos generados por las operaciones (FFO1) | M Eur | 19,58 | 12,24 | 59,9% |
FFO1 por acción | Eur | 0,148 | 0,124 | 19,7% |
AFFO | M Eur | 17,53 | 10,50 | 66,9% |
AFFO por acción | Eur | 0,133 | 0,106 | 24,9% |
KEY FINANCIAL HIGHLIGHTS | ||||
JUN 2018 | DIC 2017 | % Variación | ||
Valor bruto de la cartera (GAV) | M Eur | 2.637,3 | 2.275,5 | 15,9% |
EPRA NAV ajustado | M Eur | 1.981,5 | 1.833,8 | 8,1% |
EPRA NAV ajustado por acción | Eur | 14,98 | 13,86 | 8,1% |
Deuda neta | M Eur | 636,1 | 402,0 | 58,2% |
Ratio LTV % | % | 24,1% | 17,7% | |
Coste de la deuda (%) | % | 1,6% | 1,5% | |
DATOS OPERATIVOS CLAVE | ||||
JUN 2018 | DIC 2017 | % Variación | ||
Nº de viviendas | Unidades | 10.615 | 9.244 | 14,8% |
Superficie (SBA) total m2 1.002.483 | 881.687 | 13,7% | ||
Superficie (SBA) residencial m2 953.662 | 837.739 | 13,8% | ||
Rentas anualizadas (GRI) | M Eur | 85,0 | 72,4 | 17,5% |
Crec. LFL en rentas anualizadas (12 meses)* | % | 11,9% | 6,2% | |
Renta pasante | Eur/ m2/mes | 7,63 | 7,50 | 1,7% |
Ratio de ocupación (superficie) | % | 91,4% | 89,5% | |
* Incluye efecto de ocupación y de variación xx xxxxxx. | ||||
DATOS BURSÁTILES CLAVE | ||
04 SEPT 2018 | ||
Precio de cotización | Eur | 14,10 |
Nº total de acciones emitidas | Millones | 132,27 |
Capitalización bursátil | M Eur | 1.865 |
CARTERA TESTA
(Nº de viviendas)
PRESENCIA GEOGRÁFICA
(% GAV)
17,6% 59,3%
10.615
2,8%
9.244
4.677
1.500 1.500
3,1%
5,0%
5,6%
6,5%
2014
2015
2016
2017
jun 2018
Madrid
San Xxxxxxxxx Barcelona
Palma de Mallorca
X. Xxxxxxxxxx Las Palmas Otros
Las Tablas
MADRID
Terrazas de Xxxx Xxx
XXXXXXXX
0
RESUMEN EJECUTIVO
RESUMEN EJECUTIVO
Principales magnitudes
RENTAS ANUALIZADAS (GRI)
85,0 M€ +11,9% LFL vs Dic2017
> Testa cuenta con una cartera de 10.615 viviendas actualmente, frente a 9.244 al final de 2017.
NÚMERO DE VIVIENDAS
10.615 +14,8% vs Dic2017
> Ingresos xx xxxxxx brutas de 36,98 M€ en el semestre: +69,1% vs 1s2017.
> Aumento de las rentas anualizadas (GRI): 85,0 M € a junio de 2018, +11,9% LFL vs junio de 2017.
TASA DE OCUPACIÓN
91,4% +236 pb LFL vs Dec2017
> Tasa de ocupación del 91,4%, una mejora de 236 puntos básicos en el semestre en términos LFL.
MARGEN RENTAS NETAS (NRI/GRI)
77,0%
> Mejora de los márgenes operativos: margen xx xxxxxx netas / brutas del 77,0%; margen de Ebitda recurrente del 65,9%.
MARGEN EBITDA AJUSTADO
65,9%
> Fondos generados por las operaciones (FFO1) de 19,58 M € en el semestre (+59,9% vs 1S17), equivalente a 0,148 euros por acción.
> Valoración de activos inmobiliarios (GAV) de 2.637 M €, +4,3% LFL vs diciembre de 2017.
FF01
19,58 M€ +59,9% vs 1S-2017
> EPRA NAV ajustado de 14,98 euros / acción, +8,1% frente a los 13,86 euros / acción al final del año pasado.
VALOR DE CARTERA (GAV)
2.637 M€ +4,3% LFL vs Dic2017
> Las acciones xx Xxxxx comenzaron a cotizar en el MAB el día 26/07/2018, con un precio de referencia inicial de 13,9 euros y una capitalización bursátil inicial de 1.838 M €.
EPRA NAV AJUSTADO
14,98 €/acc +8,1% vs Dic2017
RATIO LTV
24,1%
Estrategia
Testa es la mayor SOCIMI de alquiler residencial en España. Nuestra actividad se basa en la adquisición y gestión de activos residenciales ubicados en las áreas metropolitanas con mayor potencial de crecimiento, y que permita generar un retorno sostenible para el accionista y con un perfil de riesgo moderado. La gestión de la compañía es interna y cuenta con una plantilla de 80 personas.
Testa es propietaria de 10.615 viviendas y 317 locales comerciales, con un valor xx xxxxxxx de 2.637 millones de euros, según el último informe de valoración de Savills a junio de 2018. Los activos están situados mayoritariamente en Madrid (59% del GAV) y, en menor medida, en otras áreas importantes como San Xxxxxxxxx (7%), Barcelona (6%), Xxxxx xx Xxxxxxxx (0%), Xxx Xxxxxx xx Xxxx Xxxxxxx (3%) o Valencia (3%). Se trata de zonas donde la oferta de viviendas es bastante reducida, hay un mayor crecimiento demográfico y de número de hogares que en la media de España y una renta per cápita también superior a la media.
Testa quiere jugar un papel muy activo en el proceso de consolidación e institucionalización xxx xxxxxxx de alquiler residencial en España, con el objetivo de fortalecer nuestra posición
de liderazgo y, sobre todo, aprovechar las economías de escala en la gestión operativa. El objetivo xx Xxxxx es adquirir entre 1.000 y 2.000 viviendas al año con características coherentes con nuestra estrategia, en términos de ubicación, calidad y rentabilidad. También, Xxxxx prevé llegar a acuerdos con promotores inmobiliarios para comprar edificios llave en mano de nueva construcción, por un volumen inferior al 10% del GAV.
La política de dividendos xx Xxxxx consistirá, a partir de este ejercicio, en repartir
aproximadamente un 80% del FFO1 cada año, criterio que cumple ampliamente con el requisito obligatorio de dividendos del régimen SOCIMI.
Además, el 84% de las viviendas tienen una antigüedad inferior a 20 años, lo que se adapta
muy bien a las preferencias de los clientes. También implica que las inversiones de
mantenimiento son reducidas, permitiendo una conversión de cash flow bastante elevada. Por otro lado, el 84% de los alquileres son contratos xx xxxxx libre, y en la mayor parte de los casos tenemos la propiedad del edificio completo
o de la mayoría de sus viviendas.
La estrategia operativa busca incrementar los ingresos de alquiler, combinando mayores tasas de ocupación y subidas xx xxxxxx, al tiempo que se controlen los costes operativos, mejorando así los márgenes y la rentabilidad para los accionistas. El mercado de vivienda de alquiler en España acumula fuertes subidas de precios en los últimos años, lo que nos permite prever mayores ingresos a medida que nuestros contratos se vayan actualizando a precios xx xxxxxxx. Buscamos
un adecuado equilibrio entre subidas del precio de alquiler y una mejora gradual en la tasa de ocupación, con un objetivo a medio plazo del 95%.
Bentaberri
SAN XXXXXXXXX
Xxxxxxxx
XXXXXXX
Perspectivas
Testa espera que los ingresos por alquileres y las rentas anualizadas continúen su senda de crecimiento en los próximos trimestres.
Los principales factores de crecimiento seguirán siendo la tasa de ocupación y la renegociación de contratos, capturando las subidas xxx xxxxxxx de alquiler de la vivienda, y reduciendo el diferencial existente entre nuestros contratos actuales y
las xxxxxx xx xxxxxxx, que es del 26% según el informe del valorador externo.
También confiamos en seguir mejorando los márgenes operativos (margen xx xxxxxx netas y margen de Ebitda ajustado), en base a una gestión
más eficiente de los costes operativos directos y de los gastos generales, además de unos ingresos al alza.
Por otro lado, actualmente tenemos un pipeline de posibles adquisiciones, en fase de estudio o negociación, por un importe aproximado de 467 millones de euros y de unas 1.900 viviendas. Se trata de inmuebles que cumplirían con nuestros criterios de inversión y en los que actualmente estimamos un yield bruto inicial del 3,5% aproximadamente.
Novedades del primer semestre | |||
enero 2018 En enero de 2018, Testa canceló anticipadamente el contrato de servicios de asesoría, planificación y gestión estratégica con Merlin Properties, que suponía un coste anual de 7,7 millones de euros más IVA. El coste de cancelar el contrato ha sido de 107,2 M Eur, que se componen de 89,7 M Eur, convertidos en acciones xx Xxxxx de nueva emisión en el mes xx xxxxx, y el pago en efectivo de 18,8 M correspondiente al pago del impuesto IVA, de los cuales 17,5 M Eur, no han sido considerados deducibles fiscalmente. | marzo 2018 Xxxxx firmó un acuerdo con CaixaBank para adquirir 1.458 viviendas por importe de 228 millones de euros, y que se está completando en varias fases. En los meses xx xxxx y junio, se han adquirido de forma efectiva 1.329 y 121 viviendas respectivamente, por importe de 207 M Eur y 19 M Eur, y con efectos económicos desde junio y julio. Queda pendiente la adquisición de las 8 viviendas restantes de este acuerdo, por importe de 1,5 M Eur, que previsiblemente serán formalizadas en próximos meses. La agencia Standard & Poor’s ha otorgado x Xxxxx Residencial una calificación crediticia de investment grade “BBB-“, con perspectiva positiva. Se trata de un rating provisional, sujeto a que las acciones xx Xxxxx coticen en el Mercado Continuo. | abril 2018 El Consejo de Administración xx Xxxxx Residencial ha aprobado el proyecto de fusión con una de sus filiales, Compañía Urbanizadora xxx Xxxx, S.L., propiedad xx Xxxxx Residencial al 99,65%. Los propietarios del 0,35% restante de esta filial recibirán acciones xx Xxxxx Residencial, por valor de 1,1 millones de euros. El canje se cubrirá con acciones de autocartera, de manera que no será necesario emitir nuevas acciones. Está previsto completar esta fusión dentro del 3er trimestre de este ejercicio. | |
Hechos posteriores al cierre del semestre
mayo 2018
Testa ha firmado dos nuevos préstamos hipotecarios con sendas entidades financieras, para financiar la adquisición de viviendas a CaixaBank, por
importes de 130 M € y 99 M € respectivamente. Los términos de ambos préstamos son similares, con un vencimiento
a siete años bullet y con un coste del 1,6% fijo anual aproximadamente.
Se ha dado de baja de la cartera el inmueble Campo de Tiro
en Leganés (Madrid), con 80 viviendas, al expirar el periodo de concesión del derecho de superficie. Este activo generaba un ingreso mensual de 51.225 euros. El próximo mes de septiembre también finalizará la concesión de Torrejón de Ardoz (Madrid), y se darán de baja sus 64 viviendas que representan
actualmente 33.671 euros xx
xxxxxx mensuales, con un efecto muy reducido en la cifra de GAV.
julio 2018
El día 26 de julio de 2018, las acciones xx Xxxxx Residencial han comenzado a cotizar en el mercado alternativo bursátil (MAB) español, con una capitalización bursátil inicial de 1.838 M €, que corresponde aproximadamente al valor liquidativo (EPRA NAV ajustado) según la valoración de diciembre de 2017. De esta manera se
da cumplimiento a uno de los requisitos establecidos en el régimen SOCIMI. La Compañía mantiene abierta la posibilidad de cotizar en el futuro en el Mercado Continuo, cuando las condiciones lo permitan.
Durante el mes de julio, y antes de comenzar la cotización en el MAB, Xxxxx ha aumentado su autocartera hasta 601.991
acciones, equivalente al 0,46%
del capital social.
agosto 2018
En agosto de 2018, Xxxxx ha acordado la compra de
una cartera de 549 viviendas en alquiler en la provincia de Madrid por un importe de 66,8 M €. Los edificios
están situados en importantes
municipios de la zona sur de Madrid: Xxxxx, Xxxxx, Móstoles y Aranjuez. Los edificios se encuentran alquilados en un
95%, y el importe de compra
equivale a 1.590 euros por metro cuadrado. Una parte importante del acuerdo (334 viviendas) ya se ha hecho efectiva en el mes xx xxxxxx, y el resto se encuentra pendiente de determinados trámites administrativos. El vendedor es una empresa inmobiliaria local.
Xxxxxx Xxxxxx
MADRID
3
ACTIVIDAD
DEL NEGOCIO
ACTIVIDAD DEL NEGOCIO
Rentas brutas
Durante el primer semestre de 2018, las rentas brutas han ascendido a 36,98 M de euros, de los cuales el 94% provienen de activos residenciales y un 6% a otro tipo de usos como comercial, parking y otros.
Frente al primer semestre de 2017, las rentas brutas han crecido un 69%. Entre ambos periodos ha habido importantes cambios de
perímetro, por la incorporación de unas 3.300 viviendas en marzo de 2017, unas 1.100 viviendas en septiembre de 2017, y 1.450 viviendas entre mayo y junio de este año. Calculado a perímetro constante, el crecimiento interanual de las rentas brutas ha sido del 9,2%.
RENTAS EN 1S18 POR USO
5% 1% 94%
INGRESOS DE ALQUILER DEL PERIODO
M € | IS2018 | IS2017 | % Crec. |
Residencial | 34,7 | 20,7 | 67,7% |
Comercial | 1,9 | 0,9 | 111,0% |
Parking y otros | 0,3 | 0,2 | 36,8% |
Total rentas brutas | 37,0 | 21,9 | 69,1% |
Residencial Comercial Parking
Renta anualizada (GRI)
Los contratos en vigor a junio de 2018 representan unas rentas brutas anualizadas (GRI) de 85,01 M de euros. Comparado con la cifra xx xxxxx de 2017, el crecimiento interanual ha sido del 56%. Excluyendo los cambios netos de perímetro (24,1 M Eur), el crecimiento comparable (like-for- like) del GRI es del 11,9% interanual.
Comparando con el dato a diciembre de 2017, el GRI anualizado ha crecido un 17,5% en los últimos seis meses. Excluyendo los cambios de perímetro, que aportan 8,4 M Eur anualizados netos, el GRI
comparable ha crecido un 6,0% en los últimos seis meses.
La subida del GRI proviene tanto de una mayor tasa de ocupación como de una mayor renta media contratada. La renta media pasante se sitúa actualmente en 7,63 Euros / m2 / mes para toda
la cartera residencial (+3,2% en los últimos seis meses, y +7,4% interanual, ambos en términos like- for-like). En el caso de viviendas de contrato libre (el 84% de la cartera), la renta media actual es de 7,99 Euros / m2 / mes.
RENTAS CONTRATADAS AL FINAL DEL PERIODO (GRI)
Crec.
JUN 2018 DIC 2017 JUN 2017 LFL%
JUN 18 vs
DIC 17
Crec. LFL% JUN 18 vs
JUN 17
Rentas brutas anualizadas (M Eur) 85,01 72,36 54,50 6,0% 11,9%
Del cual: uso residencial 80,09 67,77 51,96 5,9% 12,5%
Renta pasante residencial (Eur/m2/mes):
Cartera total | 7,63 | 7,50 | 6,75 | 3,2% | 7,4% |
Contratos libres | 7,99 | 7,87 | 6,98 | 3,7% | 8,7% |
EVOLUCIÓN DEL GRI ANUALIZADO
Jun 2018 vs Dic 2017 (M Eur)
EVOLUCIÓN DEL GRI ANUALIZADO
Jun 2018 vs Jun 2018 (M Eur)
72,4
8,4
1,7
0,3
2,3
85,0
85,0
24,1
54,5
2,2
0,1
4,1
GRI DIC 17
anual
Efecto perímetro (neto)
Efecto ocupación
Efecto mix
Crec. LFL en rentas medias
GRI JUN 18
anual
GRI DIC 17
anual
Efecto perímetro (neto)
Efecto ocupación
Efecto mix
Crec. LFL en rentas medias
GRI JUN 18
anual
Tasa de ocupación
La tasa de ocupación de las viviendas es del 91,4% a junio de 2018, frente al 89,5% a diciembre de 2017. Excluyendo los activos recientemente adquiridos a CaixaBank, con una ocupación media del 88,5%, el resto de la cartera presenta una ocupación del 91,8%. Esto representa una mejora
de 236 puntos básicos en términos like-for-like en estos últimos seis meses.
La tasa de ocupación está calculada como porcentaje de la superficie alquilable de uso residencial.
TASA DE OCUPACIÓN TASA DE VACÍO POR TIPOLOGÍA %
WIP - En renovación
84,5%
91,0%
91,4%
<90 días en comercialización Otros
5,6%
4,2%
4,2%
1,6%
2,2%
3,3%
2,7%
1,9%
2,5%
dic 2017
mar 2018
jun 2018
dic 2017
mar 2018
jun 2018
Revisión de contratos
Durante el primer semestre, se han firmado 1.027 nuevos contratos de alquiler y 875 renovaciones con el mismo inquilino, de manera que el 20% de nuestra cartera ha actualizado sus precios de alquiler en estos seis meses. También se han producido 884 bajas de inquilinos en este periodo, el 9% de la cartera total.
El saldo neto de altas y bajas durante el semestre muestra un incremento neto de 143 nuevos inquilinos,
mejorando así la tasa de ocupación. Los datos mes a mes muestran un saldo neto positivo todos los meses, con la excepción xx xxxxx, con un mayor número de bajas que proviene de las viviendas procedentes de CaixaBank, recientemente incorporadas. Excluyendo este efecto, en el mes xx xxxxx también se habría producido un incremento neto de inquilinos.
ACTIVIDAD CON INQUILINOS Nº VIVIENDAS
4T2017 Ene 18 Feb 18. Mar 18 Abr 18 May 18 Jun 18 Acumulado
1S2018
Cartera de viviendas | 9.244 | 9.244 | 9.244 | 9.244 | 9.244 | 10.494 | 10.615 | - |
Contratos firmados | 1.193 | 379 | 308 | 338 | 272 | 317 | 288 | 1.902 |
Renovaciones | 000 | 000 | 000 | 000 | 113 | 161 | 112 | 875 |
Nuevos inquilinos | 526 | 197 | 158 | 181 | 159 | 156 | 176 | 1.027 |
Salida de inquilinos | -444 | -147 | -131 | -156 | -133 | -129 | -188 | -884 |
Incremento neto de inquilinos | 82 | 50 | 27 | 25 | 26 | 27 | -12 | 143 |
% Contratos sobre cartera total | 13% | 4% | 3% | 4% | 3% | 3% | 3% | 20% |
Los precios de alquiler firmados durante el semestre son, de media, un 17,7% superiores a los anteriores contratos, incluyendo tanto renovaciones como nuevos inquilinos, y para todo tipo de viviendas (libres y protegidas). En el caso de las viviendas libre, el incremento de precio medio ha sido del +19,6% para nuevos inquilinos y del +16,3% para los contratos renovados. Como se observa en el gráfico, la subida porcentual del total de contratos se ha mantenido
en niveles similares a lo largo del último semestre.
Estas subidas son un reflejo, fundamentalmente, xxx xxxxxxx de vivienda de alquiler en España, que en los últimos tres años acumulan fuertes subidas. Sin embargo, nuestras rentas medias siguen estando por debajo de los precios xx xxxxxxx para cada zona,
lo que nos permite anticipar ingresos de alquiler crecientes en próximos trimestres. Actualmente, el alquiler medio es de 685 euros/mes para toda la cartera xx Xxxxx, y de 860 euros/mes en Madrid.
PORCENTAJE DE REVISIÓN XX XXXXXX MEDIA : TOTAL CONTRATOS, NUEVOS CONTRATOS Y RENOVACIONES
4T2017 Ene 18 Feb 18. Mar 18 Abr 18 May 18 Jun 18 Media
1S2018
Renovaciones (vivienda libre) | 18,2% | 19,5% | 16,7% | 14,8% | 15,3% | 13,2% | 18,2% | 16,3% |
Contratos nuevos (vivienda libre) | 19,3% | 20,3% | 21,3% | 22,6% | 17,4% | 19,0% | 17,0% | 19,6% |
Total contratos * | 15,2% | 18,6% | 17,6% | 18,7% | 16,5% | 17,1% | 17,4% | 17,7% |
* Nuevo alquiler vs alquiler anterior para todos los nuevos contratos y renovaciones firmadas en el periodo y para toda la cartera (incluyendo tanto viviendas libres como protegidas).
% DE INCREMENTO XX XXXXXX EN RENOVACIONES Y NUEVOS CONTRATOS *
18,6%
18,7%
17,6%
16,5%
17,1%
17,4%
15,2%
4T2017
ene 2018
feb 2018
mar 2018
abr 2018
may 2018
jun 2018
* Nuevo alquiler vs alquiler anterior para todos los nuevos contratos y renovaciones firmadas en el periodo y para toda la cartera (incluyendo tanto viviendas libres como protegidas).
Diferencial entre rentas actuales y xxxxxx xx xxxxxxx (ERV)
Según el informe de Savills a junio de 2018, la renta media xx xxxxxxx es de 9,93 Euros / m2 / mes para toda la cartera de viviendas xx Xxxxx, y de 10,1
Euros / m2 / mes para las viviendas de contrato libre. Esta última cifra implica un diferencial del 26%, en comparación con la renta media contratada de 7,99 Euros / m2 / mes actual. De esta manera, aumenta ligeramente el diferencial existente al final del año 2017, que era del 25%.
RENTA ESTIMADA XX XXXXXXX (ERV) VS. RENTA CONTRATADA
(Eur /m2 / mes para vivienda libre)
7,99
+26%
10,10
Renta contratada
Xxxxx xx xxxxxxx (ERV)
Perfil de vencimiento de los contratos
De los más de 7.500 contratos de alquiler de vivienda libre actualmente en vigor, un 12% vencen en el segundo semestre de 2018, el 19% durante el año 2019, el 43% en 2020 y el 26% en 2021. Estos datos se refieren a la duración máxima de cada contrato, que es de tres años según la legislación vigente. En todo caso, el inquilino tiene la opción de finalizar su contrato con anterioridad, ya que sólo está obligado a cumplir un año de alquiler, prorrogable anualmente hasta los tres años.
San Xxxxx
LAS PALMAS DE GRAN CANARIA
Los Xxxxxx xx Xxxxx
MADRID
4
ESTADOS FINANCIEROS
Cuenta de Resultados / Balance y deuda / Cashflow
ESTADOS FINANCIEROS | |||
4.a. Cuenta de Resultados | |||
CUENTA DE RESULTADOS CONSOLIDADA | |||
M € | IS2018 | IS2017 | % Crec. |
Ingresos por rentas | 36,98 | 21,87 | 69,1% |
Gastos operativos directos (neto de recuperaciones) | -8,51 | -5,60 | 51,9% |
Rentas netas | 28,47 | 16,26 | 75,1% |
Margen rentas netas % | 77,0% | 74,4% | 3,5% |
Otros ingresos | 0,09 | 0,50 | -82,9% |
Gastos de personal | -2,93 | -1,46 | 100,5% |
Gastos generales | -112,82 | -5,38 | 1997,8% |
Resultado operativo bruto (EBITDA) | -87,20 | 9,92 | - |
Dotac. amortización | -1,65 | -1,56 | 6,1% |
Provisones operativas | -0,01 | 0,00 | - |
Resultado de venta de activos | 0,00 | 0,26 | - |
Resultado operativo neto (EBIT) | -88,87 | 8,62 | - |
Gastos financieros | -4,75 | -3,38 | 40,7% |
Ingresos financieros | 0,00 | 0,00 | - |
Variación de valor en instrumentos financieros | -22,29 | 0,11 | - |
Variación de valor en activos inmobiliarios | 125,10 | 41,49 | 201,5% |
Resultado antes de impuestos | 9,19 | 46,84 | -80,4% |
Impuesto de sociedades | -0,25 | -0,25 | 0,9% |
Minoritarios | 0,00 | 0,00 | - |
Resultado neto de impuestos | 8,94 | 46,59 | -80,8% |
Nº de acciones (M), excluyendo autocartera * | 132,27 | 98,99 | |
Xxxxxxxxx xxxx por acción (Eur) | 0,068 | 0,471 | -85,6% |
* El número de acciones de 1S2017 está ajustado por el reagrupamiento de acciones.
> Las rentas brutas crecen un 69,1% interanual hasta 36,98 M €. Hay importantes cambios de perímetro, en particular por las incorporaciones de activos en marzo de 2017 (3.300 viviendas, GAV 665 M €), en septiembre de 2017 (1.100 viviendas, GAV 400 M
€) y en mayo-junio de 2018 (1.450 viviendas por importe de 227 M €). A perímetro constante, el crecimiento de las rentas ha sido del 9,2%, con una mejora de la tasa de ocupación y de la renta media contratada.
> Las rentas netas ascienden a 28,47 M €, con un margen neto (NRI/GRI) del 77,0%, frente al margen del 74,4% en el primer semestre de 2017.
> Los gastos de personal crecen por la incorporación de nuevas personas creando un equipo de gestión propio. Esta partida no incluye aún el plan de incentivos a largo plazo (LTIP) que ha sido aprobado en julio de 2018 y que supondrá un importe aproximado de 1 M € semestrales a partir del 2S 2018. El número medio de empleados en el primer semestre es de 80 personas.
> Los gastos generales incluyen una serie de gastos no recurrentes, que suman 111,6 M €. Lo más significativo son los 107.2 M € por la cancelación del contrato de servicios con Merlin Properties
y 0,3 M € por el coste incurrido en este contrato hasta la fecha de cancelación el día 19 de enero de 2018. También se incluyen 4,0 M € de costes no recurrentes relacionados con el proceso de salida a Bolsa y de otros gastos extraordinarios.
> El Ebitda de alquileres ajustado por las partidas no recurrentes asciende a 24,4 M € en el semestre, un 68% superior al mismo periodo del año anterior. Esta cifra representa un margen del 65,9% con respecto a las rentas brutas.
> La cifra de amortizaciones se corresponde con las viviendas de Bentaberri en San Xxxxxxxxx, que se trata de una concesión administrativa hasta el
año 2069 y que se contabiliza con criterio de coste histórico en lugar de a valor xx xxxxxxx.
> Los gastos financieros de 4,75 M € incluyen pagos de intereses y amortización de gastos de formalización de préstamos (0,40 M € ).
> La variación de valor de instrumentos financieros está relacionada principalmente con el pasivo contingente de Acciona, situación que se explica en más detalle en la sección del Balance.
> La variación de valor de los activos inmobiliarios está determinada por la revalorización de los activos en los últimos seis meses, según la valoración externa. En este semestre se ha producido una revalorización de 125,1 M € en la cartera inmobiliaria (+4,3% like-for-like respecto a diciembre de 2017)..
> El beneficio neto del semestre es de 8,94 M €, equivalente a 0,068 euros por acción.
Consideramos que el beneficio neto no es la métrica más apropiada para medir la evolución recurrente de la Sociedad, debido a la influencia de partidas como la variación de valor de activos inmobiliarios, que no suponen generación de caja, o de otros elementos no recurrentes que han tenido especial incidencia en este semestre.
Por ello, preferimos enfocarnos en el FFO1 y AFFO, como métricas que indican mejor el comportamiento subyacente del negocio xx Xxxxx.
MARGEN XX XXXXXX NETAS Y EBITDA %
IS 2017
Año 2017
IS 2018
74,4%
73,9%
77,0%
66,4% 64,5% 65,9%
Margen rentas netas Xxxxxx Ebitda ajustado %
Cálculo del FFO1/AFFO
CÁLCULO DEL EBITDA AJUSTADO, FFO1 Y AFFO | |||
M € | IS2018 | IS2017 | % Crec. |
EBITDA publicado | -87,20 | 9,92 | |
(+) Coste de gestión Merlin | 0,30 | 4,6 | |
(+) Gastos de cancelación contrato Merlin | 107,24 | 0,0 | |
(+) IPO /listing preparation costs | 3,26 | 0,0 | |
(+) Otros ajustes | 0,78 | 0,0 | |
EBITDA de alquiler ajustado | 24,38 | 14,53 | 67,8% |
Xxxxxx XXXXXX/Rentas ajustado % | 65,9% | 66,4% | |
(-) Intereses pagados | -4,80 | -2,26 | 112,9% |
(+) Intereses recibidos | 0,00 | 0,00 | |
(-) Impuesto de sociedades pagados | 0,00 | - 0,03 | |
Fondos generados por las operaciones (FFO1) | 19,58 | 12,24 | 59,9% |
(-) Inversiones de mantenimiento | -2,04 | -1,74 | 17,4% |
AFFO | 17,53 | 10,50 | 66,9% |
Nº de acciones (M), excluyendo autocartera | 132,27 | 98,99 | 33,6% |
FFO1 por acción (Eur) | 0,148 | 0,124 | 19,7% |
AFFO por acción (Eur) | 0,133 | 0,106 | 24,9% |
> El Ebitda de alquiler ajustado, eliminando los costes no recurrentes así como ingresos distintos del alquiler, ascendió a 24,38 M € en el semestre, un 67,8% mayor que en el mismo periodo del año anterior. Esto representa un margen del 65,9% sobre las rentas brutas.
> El FFO1 (fondos generados por las operaciones) ascendió a 19,58 M €, con un crecimiento del 59,9% frente al periodo anterior, o 0,148 euros/acción (+19,7%).
> Durante el semestre, Testa ha invertido 2,0 M € en capex de mantenimiento, equivalente a 2,1 euros/ m2 del total de la cartera.
> El AFFO (FFO1 menos capex de mantenimiento) ha sido de 17,53 M € o 0,133 euros/acción.
19,58 M€
Los fondos generados por las operaciones (FF01) durante el semestre.
Detalle de las inversiones
DETALLE DE LAS INVERSIONES | |||
M € | IS2018 | IS2017 | % Crec. |
Adquisición de activos | 225,5 | 660,0 | 65,8% |
Eur/vivienda | 155.537 | 198.981 | |
Capex de mantenimiento | 2,0 | 1,7 | 17,4% |
Eur/m2/periodo | 2,1 | 2,1 | 3,2% |
Otras inversiones | 3,7 | 0,2 | |
Total inversiones | 231,3 | 661,9 | 65,1% |
En los primeros seis meses del año, Xxxxx ha realizado inversiones en activos inmobiliarios por importe de 231,3 M €, desglosados de la siguiente manera:
> 225,5 M € en adquisiciones de activos, fundamentalmente por la cartera comprada a CaixaBank (1.450 viviendas). Dicha operación lleva asociados 1,6 M € de costes de adquisición, incluidos en el epígrafe de Otras inversiones.
Estas viviendas generan rentas anualizadas de 8,9 M € con los contratos actualmente en vigor, y con una tasa de ocupación del 88,5%. Queda pendiente de formalizar la compra de un edificio
> 3,7 M € de otras inversiones. Se trata de inversiones en inmuebles recientemente adquiridos para su reacondicionamiento (0,5 M €), o bien en reposicionar inmuebles asociado a una mejora significativa del retorno (0,5 M €), inversiones
en sistemas de IT y mobiliario (0,8 M €) así como los costes asociados a adquisiciones (1,8 M € relacionados con la adquisición a CaixaBank y otras transacciones).
con 8 viviendas, por importe de 1,5 M €, para completar el acuerdo anunciado.
> 2,0 M € en capex de mantenimiento, equivalente a 2,1 euros/m2 de la cartera total. Esta cifra, que es la empleada para el cálculo del FFO1, se refiere a las inversiones en mejoras de los inmuebles de inversión, incluyendo el reacondicionamiento de las viviendas entre
un inquilino saliente y uno entrante, pero excluyendo las inversiones realizadas en activos recién adquiridos o las inversiones que supongan una mejora significativa del retorno, o costes
de adquisición. Durante el primer semestre, la inversión media por cada vivienda ha sido de 1.670 euros, en línea con nuestras previsiones, si bien el número de viviendas acondicionadas ha sido de 747 en el semestre que, debido a
la fuerte rotación de inquilinos, es superior a nuestras previsiones. Como contrapartida,
esta fuerte rotación está permitiendo mayores subidas en la renta media contratada.
Málaga
MÁLAGA
4.a. Balance de situación
BALANCE DE SITUACIÓN CONSOLIDADO
Y PASIVO | ||||||
M € Activo no corriente | 2.637,6 | 2.283,5 | M € Patrimonio neto | 1.489,5 | 1.394,5 | |
Activos concesionales | 154,8 | 156,3 | Recursos propios | 1.488,8 | 1.393,8 | |
ACTIVO JUN 2018 DIC 2017
PATRIMONIO NETO
JUN 2018 DIC 2017
Otro inmovilizado intangible
0,3 0,1
Minoritarios 0,8 0,8
Inmovilizado material 0,5 0,1
Pasivo no corriente 1.199,8 947,5
Inversiones inmobiliarias 2.461,7 2.106,1
Provisiones a largo plazo 0,3 0,3
Inversiones financieras no corrientes
9,5
9,8
Deudas a largo plazo con entidades de crédito
695,6
470,5
Activos por impuesto diferido
10,8 11,1
Derivados 5,1 0,1
Otros pasivos financieros no corrientes
393,1
370,6
Pasivos por impuestos diferidos
105,7 106,0
Pasivo corriente 18,4 14,1
Activo no corriente 70,1 72,6
Provisiones 0,0 1,0
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
3,1
1,4
Deudas a corto plazo con entidades de crédito
2,5
2,5
Otros activos finacieros corrientes
0,0 0,0
Deudas a corto plazo con empresas del grupo
5,4 5,4
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
66,9
71,2
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
10,5
5,1
Total activo 2.707,7 2.356,1
Total patrimonio neto y pasivo
2.707,7 2.356,1
> Las inversiones inmobiliarias ascienden a 2.461,7 M €, según su valor xx xxxxxxx a junio de 2018 en base a la valoración externa. Su crecimiento, con respecto a diciembre de 2017, se explica por el incremento de valor xx xxxxxxx y por las inversiones en nuevos activos de este semestre.
> La línea de activos concesionales incluye fundamentalmente el activo de Bentaberri en San Xxxxxxxxx, que se trata de una concesión de derecho de superficie hasta 2069, y se contabiliza a coste histórico, sujeto a amortización anual, en lugar de a valor xx xxxxxxx.
> Las inversiones financieras no corrientes incluyen 3,4 M € de derechos de cobro de los acuerdos de tres activos concesionales
(Torrejón de Ardoz, Usera y Ventilla), en las que se establece una renta anual fija con el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), sin riesgo de demanda. La concesión Campo de Tiro expiró en el mes xx xxxx, y la de Torrejón de Ardoz lo hará en septiembre de este año. Esta partida del balance también incluye 6,0 M € de fianzas en concepto de garantías.
> Los recursos propios ascienden a 1.488,8 M
€. Durante el primer semestre se ha realizado una ampliación de capital de 89,7 M € a favor de
Merlin Properties, capitalizando la compensación por cancelar el contrato de servicios.
> Otros pasivos financieros no corrientes incluye una partida de 375,5 M € relacionados con la aportación de activos de Acciona en 2017. Según el acuerdo, si Xxxxx no cotiza en el Mercado Continuo antes de septiembre de 2022, Acciona tiene la opción de recuperar el valor de sus acciones en la Compañía, en base al EPRA NAV de esa fecha. Contablemente, este pasivo se convertiría en recursos propios automáticamente en el momento que empezara a cotizar en el Mercado Continuo, algo que la Compañía estima muy probable que ocurra antes de la fecha límite. Entre tanto, la variación de valor de este pasivo se registra en la cuenta de resultados bajo el epígrafe de Variación de valor en instrumentos financieros.
> Los pasivos por impuestos diferidos están originados por las aportaciones de activos de los años 2016 y 2017, al haber diferencias entre el valor fiscal y el valor contable de los activos en dichas transacciones. Estos pasivos solo
se materializarían en el caso de vender estos activos, algo que no está previsto en la estrategia xx Xxxxx, al tratarse de activos ‘core’.
Deuda financiera
La deuda financiera neta es de 636,1 M € a junio de 2018, frente a 402,0 M € al final del año pasado. El crecimiento se explica sobre todo por la financiación obtenida para la inversión en activos inmobiliarios, en particular la adquisición de la cartera de viviendas a CaixaBank.
El ratio de deuda sobre valor de activos (LTV) se sitúa en el 24,1%, todavía bastante inferior a nuestro objetivo del 35% a medio plazo. Hasta alcanzar un ratio del 35%, Testa tiene una capacidad teórica
de endeudamiento de 287 M € adicionales, para financiar futuras compras de activos. Actualmente, la disponibilidad de caja es de 167 M €, incluyendo la tesorería actual más saldos no dispuestos por importe de 100 M € con los créditos en vigor.
El vencimiento medio de la deuda es de 6,0 años, frente a 5,5 años al final de 2017. El coste medio de la deuda es del 1,6%, mientras que el 80% de la deuda es a tipo fijo o cubierto con derivados.
Islas Baleares
MALLORCA
ESTRUCTURA DE LA DEUDA | ||
M € | JUN 2018 | DIC 2017 |
Deuda bruta | 703,1 | 473,2 |
Préstamo sindicado | 350,0 | 350,0 |
Deuda hipotecaria | 354,2 | 125,5 |
Derivados financieros | 5,1 | 0,1 |
Intereses a pagar | 0,2 | 0,3 |
Gastos de formalización | -6,4 | -2,7 |
Caja y equivalentes | -67,0 | -71,2 |
Deuda neta | 636,1 | 402,0 |
En el primer semestre, Xxxxx ha contratado dos nuevos préstamos hipotecarios para financiar la compra de activos a CaixaBank, por importes de 130 M € y 99 M € respectivamente, ambos con un vencimiento a siete años bullet y un coste del 1,6% fijo aproximadamente.
Actualmente, el 50% de la deuda tiene garantías hipotecarias, y el ratio de activos exentos (unencumbered ratio) es del 471%.
ESTRUCTURA DE LA DEUDA | ||
M € | JUN 2018 | DIC 2017 |
Deuda neta | 636 | 402 |
GAV | 2.637 | 2.276 |
Ratio LTV % | 24,1% | 17,7% |
Vencimiento medio (años) | 6,0 | 5,5 |
Coste de la deuda (%) | 1,6% | 1,5% |
A tipo fijo o cubierto (%) | 80% | 71% |
Ratio de cobertura ICR (x) * | 6,0 | 4,8 |
Deuda hipotecaria (%) | 50% | 26% |
Ratio de activos exentos (unencumbered ratio) (%) ** | 471% | 528% |
* Ratio de cobertura (ICR) definido como rentas netas entre gasto de intereses
** Ratio de activos exentos (unencumbered ratio) definido como valor de los activos sin garantía dividido entre la deuda sin garantía hipotecaria
CALENDARIO DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA BRUTA
Hipotecario
Corporativo
350
248
2
2
2
2
81
17
2018
2019
2020
2021
2022
2023
>2024
(M €)
4.c. Cash Flow
ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO CONSOLIDADO | ||
M € | IS2018 | IS2017 |
Resultado operativo bruto (EBITDA) | -87,2 | 9,9 |
Otros ingresos y gastos | 88,4 | 0,1 |
Cambios en el capital circulante | 4,1 | 3,0 |
Resultado de ventas de activos | 0,3 | |
Variación de provisiones operativas | ||
Pagos por impuesto sobre beneficios | 0,0 | |
Pago de intereses neto | -4,8 | -2,3 |
Otros | 2,2 | -2,4 |
Flujos de efectivo de las actividades de explotación | 2,7 | 8,7 |
Inversiones | -5,7 | -1,9 |
Adquisiciones de activos | -225,5 | |
Cobros por desinversiones | 3,6 | |
Flujos de efectivo de las actividades de inversión | -231,3 | 1,7 |
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio | -0,3 | |
Cobros y pagos de deuda financiera | 224,6 | -6,2 |
Flujos de efectivo de las actividades de financiación | 224,4 | -6,2 |
Aumento/(disminución) neta del efectivo o equivalentes | -4,2 | 4,2 |
> Las actividades de explotación presentan un flujo de caja positivo en el semestre, pero inferior al del ejercicio anterior, debido a la coincidencia de varios gastos extraordinarios descritos anteriormente en este informe. En particular,
el pago de 18,8 M € del IVA relacionado con la cancelación del contrato con Xxxxxx y los gastos de preparativos para el proceso de salida a Bolsa.
> En la línea de otros ingresos y gastos se incluyen otros costes de la cuenta de resultados pero que no han supuesto salidas de caja, relacionados fundamentalmente con el contrato de Xxxxxx, que se ha capitalizado en acciones xx Xxxxx de nueva emisión, por importe de 89,7 M €.
> Los cambios en el capital circulante incluyen provisiones de gastos contabilizados pero que aún no se han abonado y provisiones por la periodificación de impuestos directos (IBI e IAE), que generalmente se abonan al final del año, así como variación de fianzas en concepto de garantía.
La Florida
XXXXXX
5
VALORACIÓN:
GAV Y NAV
VALORACIÓN: GAV Y NAV
Valor de la cartera (GAV)
Según el informe de valoración de Savills a fecha xx xxxxx de 2018, la cartera xx Xxxxx tiene un valor estimado xx xxxxxxx (GAV) de 2.637,3 millones de
euros, un 15,9% superior a la valoración de diciembre de 2017. En términos de cartera homogénea (like- for-like), el GAV ha aumentado un 4,3% en los últimos
seis meses, que es ligeramente inferior al crecimiento del GRI like-for-like del mismo periodo.
Por otro lado, cabe destacar que los activos adquiridos en mayo y junio han sido valorados un 16% (36,6 M €) por encima de su precio de adquisición.
Cálculo del NAV
En base a la última valoración de activos, el EPRA NAV ajustado asciende a 14,98 euros por acción, con un crecimiento del 8,1% frente a los 13,86 euros por acción al cierre del ejercicio 2017. Los ajustes se refieren a: i) la cancelación del contrato con Xxxxxx, que se ha producido en este primer semestre mediante una ampliación de capital; y ii) a la conversión del pasivo con Acciona, que se refiere a acciones ya emitidas por Xxxxx y sobre las cuales
Acciona tiene derecho a recuperar su valor en el caso de que la compañía no salga a cotizar en un mercado de valores oficial antes de 2022.
EVOLUCIÓN DEL GAV XX XXXXX
(M €)
37
2.637
2.275
98
227
GAV Dic2017
Crec. valor LFL
Inversión en compras de activos
Revalorización adquisiciones
GAV Jun2018
El yield bruto medio de la cartera se sitúa en el 3,2%, similar al de diciembre de 2017. Esta valoración implica un precio medio de las viviendas de 2.637 euros por metro cuadrado construido.
Xxx Xxxxx
XXX XXXXXX XX XXXX XXXXXXX
Plaza Europa
BARCELONA
CÁLCULO DEL NAV | |||
M € | JUN 2018 | DIC 2017 | % Crec. |
Recursos propios según balance | 1.488,8 | 1.393,8 | |
Plusvalías implicitas activos* | 17,3 | 8,4 | |
Variación de valor de derivados | 5,1 | 0,1 | |
Impuestos diferidos (activos/pasivos) | 94,8 | 94,9 | |
EPRA NAV | 1.606,0 | 1.497,1 | 7,3% |
Contrato de servicios Merlin ** | -18,8 | ||
Conversión pasivo de Acciona *** | 375,5 | 355,6 | |
EPRA NAV ajustado | 1.981,5 | 1.833,8 | 8,1% |
Nº de acciones ( M), excluyendo autocartera **** | 132,3 | 132,3 | |
EPRA NAV ajustado por acción (Eur) | 14,98 | 13,86 | 8,1% |
* Se refiere a activos concesionales (Bentaberri y otros), que se contabilizan a coste histórico en el Balance.
** El contrato de gestión de Xxxxxx fue cancelado y capitalizado como recursos propios en el 1T2018.
*** Acciona tiene derecho a recuperar su inversión si Testa no sale a cotizar en un mercado oficial antes de 2022.
**** El nº de acciones de dic 2017 incluye la ampliación de capital por cancelación del contrato con Xxxxxx.
14,98 €/acc
Es el NAV ajustado a junio de 2018,
un 8,1% superior al de diciembre 2017.
Islas Baleares
MALLORCA
6
CARTERA
DE ACTIVOS XX XXXXX
CARTERA DE ACTIVOS XX XXXXX
Perfil de la cartera xx Xxxxx
Testa cuenta con una excelente cartera inmobiliaria, especializada en el segmento residencial de alquiler. Contamos con una presencia muy notable en Madrid (59,3% del GAV), así como en otras importantes áreas metropolitanas de España como Xxx Xxxxxxxxx
(0,0%), Xxxxxxxxx (5,6%), Palma de Mallorca (5,0%), Valencia (3,1%) o Las Palmas de Gran Canaria (2,8%). Se trata de zonas con un crecimiento económico y demográfico superior a la media nacional, y en las que continuamos apostando para el futuro
DESGLOSE GEOGRÁFICO DE LA CARTERA
(% GAV a Jun 2018)
DESGLOSE GEOGRÁFICO DE LA CARTERA
(% GRI anualizado a Jun 2018)
8%
%
% 6%
6,5%
17,6% 59,3%
21,3% 57,0%
2,
3,1
5,0
5,
3,4%
2,8%
5,3%
5,4%
4,8%
Madrid
San Xxxxxxxxx Barcelona
Palma de Mallorca
X. Xxxxxxxxxx Las Palmas Otros
Madrid
San Xxxxxxxxx Barcelona
Palma de Mallorca
X. Xxxxxxxxxx Las Palmas Otros
El 95% de los activos son de uso residencial. El 5% restante se trata de superficies con usos diferentes (locales comerciales, oficinas, parking) que generalmente forman parte del mismo edificio que las viviendas.
La mayor parte de nuestros contratos de alquiler (el 84%) son de vivienda libre, de manera que la renta de alquiler se fija libremente entre las partes.
Un 15% de los contratos son xx xxxxx protegida, en los que la Administración Local fija un límite máximo al precio de alquiler durante un periodo determinado de tiempo. Finalmente, el 1% de los contratos son
xx xxxxx antigua, que fueron firmados antes de la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos.
POR USOS
(% de GAV)
POR RÉGIMEN DE CONTRATO DE ALQUILER
(% GRI)
15%
1% 84%
5% 95%
Residencial
Comercial
Vivienda libre Vivienda protegida Renta antigua
Por otro lado, un 7% de las viviendas están en régimen de concesión, y se trata fundamentalmente del activo BentaBerri en San Xxxxxxxxx, cuya concesión expira en el año 2069. BentaBerri es también el principal activo
de vivienda protegida, si bien en el año 2028 expira la protección xx xxxxxx y podrá alquilarse a xxxxxx xx xxxxxxx a partir de ese momento.
POR RÉGIMEN DE PROPIEDAD
(% de GAV)
POR PROPIEDAD SOBRE EL EDIFICIO COMPLETO
(% del nº de viviendas)
7% 93%
20%
39%
41%
Propiedad plena
Derechos de superficie
100% propiedad
>50% propiedad
< 50% propiedad
La cartera se compone mayoritariamente (en un 80%) de edificios completos o en los que Testa posee la mayoría de las viviendas del edificio. Esto facilita una mayor eficiencia en la gestión operativa, y controlar las comunidades de propietarios, lo que permite controlar los costes operativos.
El 84% de las viviendas tienen una antigüedad inferior a 20 años, lo que hace que el producto sea comercialmente atractivo para nuestros clientes, y reduce considerablemente las necesidades de capex de mantenimiento.
POR AÑO DE CONSTRUCCIÓN
(% del nº de viviendas)
84%
POR RENTA MENSUAL CONTRATADA
(Eur / mes)
33%
26%
12%
19%
9%
1%
21%
3%
4%
9%
1952-1966
1967-1981
1982-1996
1997-2008
2009-2018
<500
500-700
700-900
900-1100
1100-1300
>1300
63%
Torrejardín
OVIEDO
POR NÚMERO DE HABITACIONES
(% de apartamentos)
POR TAMAÑO DE APARTAMENTO, en m2 brutos
(% de apartamentos) – Media Testa: 90 m2
5% 8%
33%
25%
37%
21%
19%
26%
26%
1 habitación o estudio
2 habitaciones
3 habitaciones 4+habitaciones
>110 m2
90-110 m2
70-90 m2
50-70 m2
<50 m2
Detalle de los activos xx Xxxxx
DETALLE DE LA CARTERA XX XXXXX A JUNIO DE 2018
CARTERA TOTAL CARTERA RESIDENCIAL
GAV GRI (M Eur) GAV (%) (M Eur) | Yield bruto (%) | Nº vivien- das | GAV GRI GRI (Eur/m2) (Eur/m2/ (Eur/viv/ mes) mes) | Ocupac. (%) |
Madrid * | 1.565 | 59,3% | 48,4 | 3,1% | 4.698 | 3.603 | 9,85 | 860 | 91,2% |
Madrid ciudad | 1.345 | 51,0% | 40,3 | 3,0% | 3.608 | 3.955 | 10,42 | 920 | 90,9% |
Otros municipios | 220 | 8,3% | 8,2 | 3,7% | 1.090 | 2.369 | 7,91 | 665 | 92,5% |
San Xxxxxxxxx ** | 172 | 6,5% | 4,0 | 2,4% | 510 | 3.639 | 7,26 | 674 | 98,1% |
Barcelona * | 147 | 5,6% | 4,6 | 3,1% | 501 | 3.627 | 10,12 | 801 | 93,3% |
Las Palmas Gran Canaria * | 75 | 2,8% | 2,9 | 3,9% | 506 | 1.456 | 5,47 | 492 | 93,0% |
Palma de Mallorca * | 132 | 5,0% | 4,5 | 3,4% | 533 | 2.099 | 6,49 | 756 | 93,0% |
Valencia ** | 82 | 3,1% | 2,4 | 2,9% | 352 | 2.033 | 5,30 | 594 | 93,8% |
Toledo ** | 56 | 2,1% | 2,2 | 4,0% | 449 | 1.249 | 4,48 | 428 | 93,6% |
Pamplona * | 63 | 2,4% | 2,7 | 4,3% | 507 | 1.370 | 5,09 | 460 | 97,1% |
Valladolid ** | 52 | 2,0% | 2,0 | 3,9% | 513 | 1.367 | 4,86 | 363 | 91,0% |
Oviedo ** | 42 | 1,6% | 1,3 | 3,2% | 291 | 1.653 | 5,46 | 483 | 80,4% |
Total 10 mayores mercados | 2.385 | 90,4% | 75,2 | 3,2% | 8.860 | 2.867 | 8,02 | 722 | 92,2% |
Otros mercados premium & core | 134 | 5,1% | 4,6 | 3,4% | 818 | 1.830 | 5,67 | 507 | 91,4% |
Total mercados premium & core | 2.519 | 95,5% | 79,7 | 3,2% | 9.678 | 2.781 | 7,83 | 704 | 92,1% |
Activos non-core | 118 | 4,5% | 5,3 | 4,5% | 937 | 1.104 | 5,25 | 459 | 83,2% |
Cartera total Testa | 2.637 | 100,0% | 85,0 | 3,2% | 10.615 | 2.637 | 7,63 | 685 | 91,4% |
* Mercados Premium; ** Mercados Core |
DETALLE DE LOS ACTIVOS DE MADRID POR ZONAS
CARTERA TOTAL CARTERA RESIDENCIAL
GAV (M Eur) | GAV Madrid (%) | GRI (M Eur) | Yield bruto (%) | Renta Renta Nº GAV pasante pasante Ocupac. viviendas (Eur/m2) (Eur/m2/ (Eur/viv/ (%) mes) mes |
Zonas de Madrid | |||||||||
Madrid centro | 843 | 53,9% | 23,2 | 2,8% | 1.868 | 4.581 | 11,18 | 1.016 | 89,2% |
Segundo anillo | 502 | 32,1% | 17,0 | 3,4% | 1.740 | 3.232 | 9,57 | 819 | 92,8% |
Municipio de Madrid | 1.345 | 85,9% | 40,3 | 3,0% | 3.608 | 3.995 | 10,42 | 920 | 90,9% |
Otros municipios | 220 | 14,1% | 8,2 | 3,7% | 1.090 | 2.369 | 7,91 | 665 | 92,5% |
Total Madrid | 1.565 | 100,0% | 48,4 | 3,1% | 4.698 | 3.603 | 9,85 | 860 | 91,2% |
MADRID CENTRO
(% GAV)
MADRID SEGUNDO ANILLO
(% GAV)
OTROS MUNICIPIOS DE MADRID
(% GAV)
11%
14%
3% 2%
6%
20%
44%
4% 6%
5%
6%
6%
7%
14%
27%
25%
10%
13%
8% 3%
15%
29%
22%
Hortaleza Chamartín Tetuán Arganzuela Salamanca
Fuencarral - El Xxxxx Resto
Fuencarral - El Xxxxx Ciudad Lineal Vallecas
San Xxxx - Canillejas Xxxxxxx
Moratalaz Vicálvaro Usera Resto
Alcorcón Las Xxxxx Móstoles Getafe
Torrelodones Leganés Valdemoro
Alcorcón
MADRID
DETALLE DE LAS VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
Renta
Fecha
Activo Localización
GAV
(M Eur)
GAV (%)
GRI Nº viv. (M Eur)
GAV
(Eur/m2)
contrat. resid. (Eur/m2/ mes)
Ocupac. (%)
fin de concesión
Fecha fin regimen social
Bentaberri Xxx Xxxxxxxxx 000,0 6,5% 4,0 510 3.639 7,26 98,1% 23/12/2069 17/11/2028
La Ventilla
Madrid
1,9
0,1%
0,6
90
316
8,41 100,0% 28/07/2023 31/08/2030
Usera Madrid 1,5 0,1% 0,9 148 145 7,39 100,0% 31/05/2020 14/04/2033
Torrejón
Madrid
0,0
0,0%
0,4
64
6
5,65 100,0% 09/09/2018 23/04/2031
Estocolmo Alcorcón 24,3 0,9% 1,0 159 2.181 7,78 97,0% - 08/12/2024
Xxxxx Xxxxxxx
Leganés
16,1
0,6%
0,6
104
1.706
5,92
88,2%
-
19/07/2018
Xxxx Xxxxxxxxxx 00,0 0,5% 0,6 210 989 4,50 86,7% - 11/12/2036
X. Xxxxx
Xxxxxxxx
00,0
0,4%
0,6
124
1.199
4,96
99,5%
-
01/11/2018
Xxxxxxxx Xxxxxx A Coruña 9,2 0,4% 0,3 111 938 3,21 88,4% - 29/06/2028
Sanducelay
Pamplona
9,0
0,3%
0,5
89
1.103
4,91 100,0%
-
31/05/2018
Mandeo A Coruña 8,3 0,3% 0,3 136 1.122 4,59 81,1% - 05/07/2029
Xxxx
Xxxxxxxxxx
7,9
0,3%
0,3
80
1.403
4,39
98,8%
-
29/03/2030
Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx 8,3 0,3% 0,4 70 1.250 4,82 100,0% - 02/06/2019
Can Mates IV San Cugat 8,0 0,3% 0,4 62 1.724 6,87 100,0% - 18/07/2042
La Rochapea Pamplona 4,7 0,2% 0,2 36 1.223 4,79 100,0% - 04/11/2019
Xxxxxx Pamplona 3,9 0,1% 0,2 34 1.101 4,61 96,7% - 03/07/2021
Can Mates III San Cugat 3,4 0,1% 0,2 24 1.590 6,59 100,0% - 18/07/2042
Total
302,5 11,5%
11,5
2.051 1.849
6,11
96,0%
VENCIMIENTO DE LOS ACTIVOS EN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN
< 5 años | 5-10 años | > 10 años | |
Renta contratada (Eur/m2/mes) | 4,9 | 7,4 | 5,2 |
ERV Savills (Eur/m2/mes) | 7,7 | 12,1 | 7,7 |
% potencial | 57% | 64% | 47% |
Potencial xx xxxxxx en M Eur | 0,78 M € | 3,27 M € | 1,64 M € |
VIVIENDAS EN RÉGIMEN XX XXXXX ANTIGUA
(Eur/m2/mes) | |||||
Xxxxxxx xx Xxxxxxxxxx | Madrid | 0,39 | 84 | 2,25 | 100% |
Torrelaguna | Madrid | 0,10 | 11 | 6,45 | 100% |
Condesa Venadito | Madrid | 0,08 | 7 | 9,18 | 100% |
Bac xx Xxxx | Barcelona | 0,03 | 8 | 3,59 | 100% |
Montevideo | A Coruña | 0,01 | 9 | 1,28 | 100% |
Trinxant | Barcelona | 0,02 | 8 | 2,51 | 100% |
Campanar | Valencia | 0,00 | 7 | 0,37 | 100% |
Xxxxxxx Xxxxxxx | Xxxxxxxx | 0,02 | 2 | 8,14 | 100% |
San Xxxxx | Xxxxxxx | 0,00 | 4 | 0,32 | 100% |
Parque América-Caribe | Madrid | 0,02 | 2 | 13,24 | 100% |
Total renta antigua | 0,66 | 142 | 3,21 | 100% | |
Activo Localización GRI Nº viviendas (M Eur)
Renta contratada residencial
Ocupación (%)
ACTIVOS NON-CORE POR TIPOLOGÍA
(% GAV)
ACTIVOS NON-CORE POR TIPOLOGÍA
(% GRI)
6%
9%
3%
42%
37%
37%
24%
5% 13%
24%
Activos más pequeños o de menor calidad
Parkings Oficinas
Derechos de superficie
Zonas con menor crecimiento
Derechos de superficie
Zonas con menor crecimiento
Activos más pequeños o de menor calidad Parkigs
Oficinas
DETALLE DE LOS 10 ACTIVOS MÁS IMPORTANTES XX XXXXX
CARTERA TOTAL CARTERA RESIDENCIAL
Activo | Localización | GAV (M Eur) | GAV (%) | GRI (M Eur) | Yield bruto (%) | Nº viviend. | Renta Renta GAV pasante pasante (Eur/m2) (Eur/m2/ (Eur/viv./ mes) mes) | Ocupac. (%) |
Xxxx | Xxxxxx | 000,0 | 15,4% | 11,8 | 2,9% | 834 | 5.053 | 12,61 | 1.107 | 89,2% |
Bentaberri | Xxx Xxxxxxxxx | 000,0 | 6,5% | 4,0 | 2,4% | 510 | 3.639 | 7,26 | 674 | 98,1% |
Castellana | Madrid | 159,7 | 6,1% | 3,4 | 2,1% | 245 | 4.393 | 7,88 | 1.115 | 94,0% |
Xxxxx xx Xxxxxxxx | Xxxxxx | 000,0 | 4,4% | 3,5 | 3,0% | 302 | 5.204 | 12,61 | 794 | 92,9% |
Cond. de Benadito | Madrid | 47,4 | 1,8% | 1,6 | 3,4% | 149 | 2.816 | 9,14 | 1.016 | 82,3% |
Xxxxxxxx Xxxx | X. xx Xxxxxxxx | 00,0 | 1,8% | 1,8 | 3,9% | 216 | 1.518 | 5,18 | 736 | 95,3% |
Tamaraceite | Las Palmas G.C. | 48,5 | 1,8% | 2,0 | 4,1% | 363 | 1.368 | 5,51 | 450 | 95,3% |
Mir.Tablas B11 | Madrid | 44,0 | 1,7% | 1,3 | 3,0% | 123 | 3.658 | 9,49 | 927 | 96,5% |
Benicalap | Valencia | 31,8 | 1,2% | 0,9 | 2,8% | 147 | 1.972 | 4,95 | 517 | 97,3% |
Xxxxxxxxx Xxxxxx | Madrid | 30,1 | 1,1% | 1,1 | 3,6% | 140 | 3.973 | 12,17 | 655 | 96,5% |
Top 10 edificios | 1.103,6 | 41,8% | 31,5 | 2,9% | 3.029 | 3.604 | 8,78 | 829 | 93,3% | |
Resto de activos | 1.533,7 | 58,2% | 53,6 | 3,5% | 7.586 | 2.222 | 7,12 | 626 | 90,5% | |
Total portfolio | 2.637,3 | 100,0% | 85,0 | 3,2% | 10.615 | 2.637 | 7,63 | 685 | 91,4% |
Las Tablas
MADRID
Perfil de inquilinos xx Xxxxx
El perfil medio de los inquilinos xx Xxxxx es de mayor edad que el inquilino medio español (41 en Testa frente a 32 en el mercado), y también de mayor poder adquisitivo, con una renta media del hogar de 2.850 euros al mes neto de impuestos.
La tasa media de esfuerzo de nuestros inquilinos (alquiler mensual dividido entre renta neta) es del 30% para los nuevos contratos firmados este año 2018.
41
42
38
42
46
51
42
42
43
40
43
EDAD MEDIA DE LOS INQUILINOS XX XXXXX
Media Testa
Madrid
San Xxxxxxxxx
Barcelona
Las Palmas G. Canarias
Palma Mallorca
Valencia
Toledo
Pamplona
Valladolid
Oviedo
PORCENTAJE DE INQUILINOS POR GRUPO DE EDAD
17% 17% 17% 16%
10%
<30
30-35
35-40
40-45
45-50
>50
22%
30%
31%
28%
32%
33%
31%
32%
29%
25%
27%
20%
TASA DE ESFUERZO DE LOS INQUILINOS XX XXXXX *
Media Testa
Madrid
San Xxxxxxxxx
Barcelona
Las Palmas G. Canarias
Palma Mallorca
Valencia
Toledo
Pamplona
Valladolid
Oviedo
* Renta contratada como % de la renta neta disponible familiar, en los nuevos contratos firmados en 1S2018.
DISTRIBUCIÓN DE INQUILINOS POR RANGOS DE INGRESOS NETOS MENSUALES DEL
RATIO DE IMPAGOS DE ALQUILER (NETO DE XXXXXXXXX)
HOGAR (MEDIA: 2.850 EUROS/MES) *
35%
17%
19%
15%
11%
4%
0,6% 0,6%
500-1000
1000-1500
1500-2000
2000-2500
2500-3000
3000
dic 2017
jun 2018
*Para los nuevos contratos firmados en 1S2018
Terrazas de Xxxx Xxx
XXXXXXXX
0
RATIOS EPRA
RATIOS EPRA
RESULTADOS EPRA
M Eur IS2018 Ejercicio 2017
Xxxxxxxxx xxxx según IFRS | 8,94 | 46,59 |
Ajustes para calcular el resultado EPRA: | ||
Valor de valor de activos inmobiliarios | -125,10 | -41,49 |
Ganancias o pérdidas en ventas de activos | -0,26 | |
Impuestos sobre resultados no recurrentes | ||
Amortización de fondo de comercio | ||
Variación de valor de instrumentos financieros y costes de cancelación | 22,29 | -0,11 |
Costes de adquisiciones | ||
Impuestos diferidos relacionados con lo anterior | ||
Minoritarios relacionados con lo anterior | ||
Resultado EPRA pre-ajustes específicos | -93,87 | 4,74 |
Número diluido de acciones (M) | 132,27 | 132,27 |
Resultado EPRA por acción pre-ajustes específicos Eur | -0,710 | 0,036 |
Ajustes específicos de la Compañía: | ||
Cancelación acuerdo de servicios de Merlin | 107,55 | 4,60 |
Costes de salida a Bolsa/listing | 3,26 | |
Otros ajustes | 0,78 | |
Resultado EPRA post-ajustes específicos | 17,71 | 9,34 |
Resultado EPRA por acción post-ajustes específicos Eur | 0,134 | 0,071 |
Calvià
MALLORCA
EPRA NAV
M Eur Jun 2018 Dic 2017
Recursos propios según balance | 1.488,8 | 1.393,8 |
Plusvalías implicitas activos * | 17,3 | 8,4 |
Variación de valor de derivados | 5,1 | 0,1 |
Impuestos diferidos (activos/pasivos) | 94,8 | 94,9 |
EPRA NAV | 1.606,0 | 1.497,1 |
Nº de acciones, M | 132,27 | 132,27 |
EPRA NAV por acción (Eur) | 12,14 | 11,32 |
Contrato de servicios Merlin ** | 0,0 | -18,8 |
Conversión pasivo de Acciona *** | 375,5 | 355,6 |
EPRA NAV ajustado | 1.981,5 | 1.833,8 |
Nº de acciones, M **** | 132,27 | 132,27 |
EPRA NAV ajustado por acción (Eur) | 14,98 | 13,86 |
* Se refiere a activos concesionales (Bentaberri y otros), que se contabilizan a coste histórico en el Balance.
** El contrato de gestión de Xxxxxx fue cancelado y capitalizado como recursos propios en el 1T2018.
*** Acciona tiene derecho a recuperar su inversión si Testa no sale a cotizar en un mercado oficial antes de 2022.
**** El nº de acciones de dic 2017 incluye la ampliación de capital por la cancelación del contrato con Xxxxxx.
EPRA NNNAV
M Eur Jun 2018 Dic 2017
EPRA NAV | 1.606,0 | 1.497,1 |
Impuestos diferidos (activos/pasivos) | -94,8 | -94,9 |
Variación de valor de derivados | -5,1 | -0,1 |
EPRA NNNAV | 1.506,1 | 1.402,1 |
Nº de acciones, M | 132,27 | 132,27 |
EPRA NNNAV por acción (Eur) | 11,39 | 10,60 |
Contrato de servicios Merlin * | 0,0 | -18,8 |
Conversión pasivo de Acciona ** | 375,5 | 355,6 |
EPRA NNNAV ajustado | 1.881,6 | 1.738,8 |
Nº de acciones, M (diluido)*** | 132,27 | 132,27 |
EPRA NNNAV ajustado por acción (Eur) | 14,23 | 13,15 |
* El contrato de gestión de Xxxxxx fue cancelado y capitalizado como recursos propios en el 1T2018.
** Acciona tiene derecho a recuperar su inversión si Testa no sale a cotizar en un mercado oficial antes de 2022.
*** El nº de acciones de dic 2017 incluye la ampliación de capital por la cancelación del contrato con Xxxxxx.
RATIO DE VACÍO EPRA | ||
Jun 2018 | Dic 2017 | |
M Eur Xxxxxx xx xxxxxxx (ERV) de la superficie vacía | 9,5 | 9,9 |
Xxxxxx xx xxxxxxx (ERV) de la cartera total | 118,2 | 102,8 |
Ratio de vacío EPRA % | 8,0% | 9,6% |
Calvià
MALLORCA
8
LA ACCIÓN XX XXXXX
LA ACCIÓN XX XXXXX
Las acciones xx Xxxxx Residencial han sido admitidas a negociación en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a partir del día 26 de julio de 2018. Se fijó un precio inicial de referencia de 13,90 euros por acción, que corresponde aproximadamente
al EPRA NAV pro-forma al final del año 2017. Esto equivale a una capitalización bursátil inicial de 1.838 M €.
Este listing técnico no implica cambios en el accionariado de la compañía, pero permite la liquidez de las acciones existentes, en particular para los más de 1.500 accionistas minoritarios que componen el free-float.
TICKER
YTST
TIPO XX XXXXXXX
Mercado no regulado
MERCADO DE VALORES
Mercado Alternativo Bursátil (MAB)
Información de las acciones
Nº TOTAL DE ACCIONES
132,270,202
PRECIO INICIAL DE REFERENCIA
13,90 Eur/acc
PRIMER DÍA DE COTIZACIÓN
26/07/2018
CÓDIGO ISIN
ES0105210019
Bentaberri
SAN XXXXXXXXX
Estructura accionarial
Los principales accionistas
xx Xxxxx son Santander (36,9%), BBVA (25,2%), Acciona Inmobiliaria (20,0%) y Merlin Properties (17,0%).
ACCIONARIADO XX XXXXX
0,9%
17,0%
36,9%
Al final del primer semestre, el número de acciones propias en autocartera es de 1.457, equivalente al 0,001% del capital social.
Después del cierre del semestre, y antes de la incorporación de las acciones al MAB, Xxxxx ha incrementado su autocartera hasta 601.991 acciones actualmente, equivalente al 0,46% del capital social.
20,0%
Santander Grupo BBAV Grupo Acciona Inmobiliaria
25,2%
Merlin Properties Otros
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Nombre Cargo Naturaleza Representando
Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Presidente Independiente -
Xxxxxx Xxxxx Xxxx Vicepresidente Xxxxxxxxx Xxxxxx
Xxxxxxxx Xxxx Consejero Delegado Ejecutivo -
Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Vocal Independiente -
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Vocal Independiente -
Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Vocal Independiente -
Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx Vocal Independiente
Finanzas y Carteras Uno, S.A. * Vocal Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Altamira Santander Real Estate, S.A. ** Vocal Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Vocal Dominical Santander
Xxxxxxx Xxx-Xxxxxx Xxxxxx Vocal Dominical BBVA
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Secretario (no consejero)
Secretario (no miembro)
-
* Finanzas y Xxxxxxx Xxx, S.A., representado por Xxxxxx Xxxxxxx Xxx.
** Altamira Santander Real Estate, S.A., representado por Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx.
Calle Vallgornera
MALLORCA
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE ACCIONES
Volumen
Evento Fecha de ampliación (M Eur)
Valor nominal (Eur/acc)
Nº acciones emitidas/ canceladas
Nº acciones resultantes
Capital social resultante (Eur m)
Situación a Dic 2016 0,01 4.676.593.732 46,8
Ampliación de capital (contribución xx Xxxxxxxxx y BBVA)
07/03/2017
659,7
0,01
5.221.817.098 9.898.410.830
99,0
Ampliación de capital 24/05/2017 0,03 0,01 237.407 9.898.648.237 99,0
Ampliación de capital (contribución de Acciona)
25/09/2017
341,2
0,01
2.687.678.678 00.000.000.000
125,9
Ampliación de capital
Situación a Dic 2017 0,01 12.586.326.915 125,9
(cancelación contrato 27/03/2018 | 89,7 | 0,00 | 000.000.000 | 00.000.000.000 | 132,3 |
Merlin) Reagrupamiento 27/03/2018 | 1,00 | -57 | 132.270.202 | 132,3 | |
de acciones (100x1) | |||||
Situación a Jun 2018 | 1,00 | 000.000.000 | 132,3 | ||
9 GLOSARIO
Avenida Euro
MADRID
9. Glosario Informe de Gestión 1S 2018
GLOSARIO Y MEDIDAS ALTERNATIVAS
DE RENDIMIENTO
Ingreso neto de alquiler (NRI): Ingresos de alquiler menos gastos de los inmuebles no recuperables.
EBITDA: Resultado operativo antes de revalorizaciones netas, amortizaciones, provisiones, intereses e impuestos.
EBITDA de alquiler ajustado: EBITDA excluyendo partidas extraordinarias o no recurrentes.
Renta bruta anualizada o "GRI": Renta bruta mensual contratada multiplicada por 12.
ERV: En inglés, Estimated Rental Value, x xxxxxx estimadas xx xxxxxxx según el valorador externo.
Renta media pasante residencial: Renta mensual pasante residencial dividida por la superficie residencial al final de un periodo.
Crecimiento xx xxxxx like-for-like: Evolución de la renta residencial pasante, asumiendo el mismo perímetro de activos al principio y al final del periodo.
Tasa de ocupación (física): Superficie residencial alquilada dividido por la superficie residencial total.
Tasa de ocupación like-for-like: Evolución de la tasa de ocupación asumiendo un perímetro constante entre los dos periodos.
Tasa de vacío EPRA: Xxxxxx xx xxxxxxx estimadas (ERV) de las superficies vacías como
% del ERV de la cartera total, calculado según las recomendaciones de la EPRA.
FFO1: En inglés, Fondos generados por las operaciones, calculado como el EBITDA ajustado de alquiler menos los pagos de intereses e impuestos.
Inversiones de mantenimiento: Inversión realizada en el mantenimiento y modernización de los activos, excluyendo adquisiciones. Con frecuencia, se presenta en relación a la SBA de la cartera.
Inversiones premium: Inversiones significativas en mejorar la calidad de un activo, que tenga como resultado un incremento en la renta estimada.
AFFO: Fondos generados por las operaciones ajustado, calculado como FFO1 menos las inversiones de mantenimiento.
GAV: Gross Asset Value, o valor bruto de los inmuebles, determinado por el valorador externo.
SBA: Superficie bruta alquilable.
EPRA: Asociación europea de inmobiliarias cotizadas, en sus siglas en inglés.
EPRA NAV: Net Asset Value o valor neto de los activos, calculado según las recomendaciones de la EPRA, tomando los fondos propios contables más la revalorización de inmuebles contabilizados a valor histórico, más el valor xx xxxxxxx de derivados y más impuestos diferidos.
EPRA NNNAV: NAV xxxxxx xxxx, calculado como el EPRA NAV menos impuestos diferidos y menos el valor de derivados, según las recomendaciones de la EPRA.
NAV o NNNAV ajustado: EPRA NAV o NNNAV incluyendo determinados ajustes específicos de la compañía.
Resultado EPRA: Resultado de las actividades operativas, calculado según las recomendaciones de la EPRA.
Ratio de costes EPRA: Gastos operativos como porcentaje de los ingresos brutos de alquiler, calculado según las recomendaciones de la EPRA.
Yield bruto: Rentabilidad bruta de los inmuebles, que se calcula dividiendo la renta bruta anualizada entre el último GAV disponible.
LTV (loan to value): Ratio entre la deuda neta y el GAV.
Ratio de activos exentos (unencumbered ratio) Ratio de activos exentos de cargas dividido por la deuda sin garantías hipotecarias.
ı 55 x
Xxxxx Residencial SOCIMI S.A.
Xxxxx xx xx Xxxxxxxxxx 000, 0x xxxxxx 00000 Xxxxxx, Xxxxxx
x00 00 000 0000