CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA

CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA

Fecha de publicación: Octubre de 2007.

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El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble, es aquel mediante el cual el propietario del bien inmueble (por ejemplo, una vivienda) otorga a otra persona o parte denominada (el Optante) el derecho a poder comprar, si el Optante lo desea, dicha vivienda. Con lo cual, el Contrato de opción de compra consiste en un pacto por el cual una parte (el Concedente) concede al Optante la facultad de decidir sobre la posibilidad de ejercer el derecho de compra sobre un determinado bien inmueble.

Contrato de opción de compra de vivienda

Según establece el artículo 1.451 del Código Civil “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.”

Éste tipo de pactos o contratos de opción de compra suponen un derecho preferente para adquirir un bien, normalmente a cambio de una contraprestación, que llegado el momento del ejercicio de la opción de compra puede convertirse en parte del precio de la compraventa. El contrato de opción de compra puede ser gratuito u oneroso, esto es, a cambio de una contraprestación, de un precio. Es importante señalar que el contrato de opción de compra es interpretado por la Jurisprudencia como una compraventa completa puesto que una vez el Optante ejercite su derecho de opción no será necesario que las partes, firmen en otro contrato lo convenido en el contrato de opción de compra.

El contrato de opción de compra puede ser amplio o simple, en función de si contiene muchas cláusulas que regulen la posible compraventa (contrato de opción de compra amplio) o únicamente incluya el acuerdo de opción de compra sin regular otros aspectos (contrato de opción de compra simple).

El contrato de opción de compra podrá inscribirse en el registro de la propiedad^¹[1], en todo caso para que sea inscribible deberá de figurar en documento público, es decir deberá de haberse firmado ante notario.

Capacidad:

De acuerdo con el artículo 1457 del Código Civil la capacidad necesaria exigible a cada una de las personas que interviene en el contrato es la general para obligarse. En el Código Civil en el artículo 1263 se establece que podrán prestar validamente consentimiento y, por tanto, obligarse como parte de un contrato de compraventa las siguientes personas:

Los mayores de edad, y
Las personas que no estén incapacitadas legalmente.

En el Código Civil se establece en su artículo 1457, que es necesaria la capacidad general para obligarse para comprar o vender. En todo caso, se deberán tener en cuenta las prohibiciones para comprar o vender que existen en algunos supuestos, en virtud de determinadas circunstancias personales.

En el supuesto que una de las partes del contrato de opción de compra sobre vivienda sea un menor de edad o una persona incapacitada, para que pueda intervenir y obligarse será necesario que lo haga mediante su representante legal, con las limitaciones que el Código Civil establece.

Es muy importante señalar que la capacidad para otorgar un derecho de opción de compra sobre una vivienda corresponde al propietario de la misma o aquel a quien el propietario hubiera autorizado. Tendrá la capacidad para otorgar el derecho de opción de compra aquella persona que sea el legítimo propietario del bien, es decir, el que conste como propietario en el registro de la propiedad. En este sentido es importante verificar que el estado civil del Vendedor y, para el caso que sea una persona casada, ver si es necesario que también firme su cónyuge. (Tener en cuenta el régimen económico matrimonial de los cónyuges, ya fuere por el lugar donde se contrajo el matrimonio, primer lugar de convivencia conyugal o por el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales ante Notario).

Forma:

Se considera que la opción de compra supone una compraventa conclusa dado que bastará con el consentimiento de las partes, llegado el plazo para el ejercicio de la opción, para que se entienda perfeccionada de forma automática la compraventa. Por éste motivo la forma que debe revestir el contrato de opción de compra será la propia del contrato de compraventa.

En su caso, el contrato de compraventa de inmuebles se rige por el principio general de libertad de forma establecida en el Código Civil y, por tanto, no está sujeto a requisitos especiales de forma. En todo caso, el artículo 1.280 del Código Civil establece que han de recogerse en documento público aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero la Jurisprudencia ha interpretado que esta exigencia no contradice el principio general de libertad de forma, y que sus efectos son únicamente de carácter probatorio. De tal manera que, dado que se trata de un contrato que puede ser necesario inscribirlo en el registro de la Propiedad entendemos que es aconsejable que el mismo sea elevado a público, es decir que se firme ante Notario o que después de haberlo firmado las partes acudan a un Notario para que conste en Escritura Pública.

Reunidos:

Deben constar los datos personales de los sujetos que celebran el contrato. Por cada una de las partes figurarán una o más personas, cuyas firmas serán las que consten al final del contrato.

Tal y como señalábamos en el apartado de “Capacidad”, es muy importante que la parte que concede la opción de compra sea la propietaria de de la vivienda (del bien inmueble) y si hay varios propietarios, que intervengan todos en el contrato de opción de compra. En el supuesto que el contrato no lo firme el Vendedor y lo haga un apoderado suyo o un representante, se aconseja que se incluya referencia a los poderes mediante los cuales actúa la persona que firma el contrato y que se revise la vigencia de los mismos.

En los supuestos que una de las partes sea una sociedad (Sociedad Limitada, Sociedad Anónima, Sociedad Civil, etc.) también será necesario incluir la referencia a los poderes de representación de la sociedad que tiene la persona que firma el contrato ya que si la persona no tiene poderes suficientes la venta podría declararse como no valida y el comprador perdería la vivienda.

En el modelo de contrato se incluye la redacción para el caso que el Vendedor o comprador sea una persona física o la redacción por si se trata de una empresa o sociedad.

Cláusulas:

Objeto del contrato:

El objeto del contrato será el otorgamiento de un derecho a comprar una vivienda en las condiciones, plazos y requisitos establecidos en el contrato. La opción de compra deberá de ser sobre una “cosa determinada” según lo establecido en el artículo 1445 del Código Civil, que también puede ser futura, ya sea específica o genérica, o un derecho; siempre que sean patrimoniales, transmisibles, y de lícito comercio (artículo 1271 del Código Civil).

El ordenamiento jurídico exige como requisito imprescindible la determinación de la finca sobre la que recaerá el Contrato de opción de compra y el precio que se fije para su adquisición.

Es importante la inclusión de un Anexo que describa detalladamente el inmueble objeto del contrato de compraventa. En su caso, podrá hacer mención, según corresponda de los siguientes elementos:

Descripción del bien inmueble (vivienda):

Se debe tratar de individualizar la vivienda objeto del contrato de opción de compra, aportando el máximo de datos a este fin: localización del bien inmueble, superficie, número de metros cuadrados, distribución del mismo (enumerando las diferentes estancias que lo componen, en el supuesto de ser una vivienda,), etc.

En caso que el objeto del contrato sea una vivienda aún no construida también deberá describirse el solar en el que se construirá: “Solar edificable en término de (indicar localidad), identificado sobre el terreno con el número (número); tiene una extensión de (número) metros cuadrados y linda al norte con (xxxxx xxxxx), xx xxx xxx (xxxxx xxx), xx xxxx con (linde este) y al oeste con (linde oeste)”. También se describirá el bloque o edificio y la superficie no edificable: “Sobre dicho solar se construirá un edificio de viviendas compuesto de (número) sótanos, (número) pisos, con una superficie edificable de (número) metros cuadrados, y una superficie no edificable de (número) metros cuadrados”. Además en el caso que el edificio tuviera zonas comunes de ocio también pueden describirse: “Dicho edificio de viviendas dispondrá de zona de ocio con los siguientes equipamientos: (enumerar sus componentes: una piscina, una zona ajardinada, una pista de tenis, una cancha de baloncesto, etc.)”. Se aconseja que se incluya referencia al arquitecto que dirigirá las obras: “Dicha construcción se llevará a cabo según el Proyecto del Arquitecto xxx Xxxxxxx Colegio de (localidad), D. (nombre) y ha obtenido la preceptiva licencia municipal de obras”. En los supuestos de opción de compra sobre vivienda no construida será aconsejable incluir una memoria de calidades de los materiales que se utilizarán, adjuntándolas al contrato de opción de compra como anexo.

Título:

En este apartado se debe identificar el título de propiedad del Vendedor sobre el bien inmueble y de quién lo adquirió. Si se trata de un inmueble en construcción se identificará el título sobre el solar. La persona que aparezca en el encabezado del contrato (el Concedente) deberá de coincidir con el titular de la vivienda. Entendemos que el Concedente única y exclusivamente puede ser una persona diferente del titular de la vivienda para el caso que éste Concedente tenga un contrato de opción de compra otorgado por el titular de la vivienda, en el cual se le permita ceder a su vez la opción de compra.

Inscripción:

En este apartado se debe identificar el título de propiedad del Concedente (que será el titular propietario de la vivienda) sobre la vivienda y de quién lo adquirió, es decir, deberá indicarse documento por el cual el Vendedor es titular del bien.

Señalar los datos de inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. En caso que la vivienda no esté inscrita en el registro de la propiedad se indicará que carece de título escrito y de inscripción en este registro, o que está pendiente de inscripción. En estos supuestos es necesario que se verifique muy bien quien es el propietario de la vivienda ya que el Optante no podrá utilizar el registro de la propiedad para defenderse ante otros posibles propietarios.

Cargas y gravámenes:

Procede indicar si existe alguna carga o gravamen sobre el bien inmueble, impuesto o contribución impagados; describiéndolos, en su caso. (Ejemplo: Hipoteca). Uno de los elementos que puede conllevar problemas si no se revisan es la posible existencia de cargas o gravámenes (deudas, hipotecas, obligaciones, derechos de terceros, impuestos, cuotas de comunidad impagadas, etc.) que afecten a la vivienda. En el caso que proceda, indicar si existe alguna carga o gravamen sobre la vivienda objeto del contrato de opción de compra, si no existe se deberá indicar en el contrato que no existen cargas o gravámenes. Se aconseja que el Concedente acredite que la vivienda no tiene gastos de comunidad pendientes, mediante la aportación de un certificado del presidente de la comunidad manifestando que el Concedente se encuentra al corriente de todos los pagos.

Precio:

En el contrato de opción de compra es muy recomendable, por varios motivos, que se determine el precio de la vivienda para el caso que el Optante ejercite la opción de compra y se produzca la compraventa. Además también podrá establecerse el pago de un precio por la opción, es decir, se puede establecer que el ejercicio de la opción vaya acompañado del pago del precio convenido.

Uno de los requisitos que es necesario para poder inscribir el contrato de opción de compra de la vivienda en el registro de la propiedad es que en el mismo se detalle el precio de la vivienda que las partes pactan.

El precio ha de ser cierto (determinable) y pecuniario (en dinero o signo que lo represente). Según el artículo 1500 del Código Civil se pagará en el tiempo y lugar fijados en el contrato, y en su defecto en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. En los supuestos que se produzca demora en el pago del precio y no se haya estipulada nada al respecto en el contrato, el Optante tendrá la obligación de pagar el interés legal de la cantidad que adeude al Concedente.

También será muy importante que las partes dejen establecido en el contrato de opción de compra si los importes que el Optante haya pagado al Concedente por la opción serán descontados del precio de la vivienda en el caso que desee el Optante la compre.

Plazo de ejercicio de la opción:

Es importante que se fije el plazo que tiene el Optante para ejercer su derecho de opción de compra y la forma en que deberá realizar el preceptivo pago. Las Partes pueden determinar el tiempo que estimen oportuno para el ejercicio de la opción pero, nuestro ordenamiento jurídico exige que dicho plazo sea cierto. En el Reglamento Hipotecario se establece que el plazo de ejercicio de la opción no ha de ser superior a 4 años para que el contrato de opción de compra sea inscribible en el registro de la propiedad.

Forma de ejercicio de la opción:

El Optante que ejercite su derecho de opción de compra de la vivienda deberá hacerlo de forma fehaciente y por escrito, y en su caso, se fijará fecha y lugar para llevar a cabo la formalización del contrato de compraventa. Es muy importante que se establezca claramente el procedimiento y para el caso que no se fije, es aconsejable que el Optante que ejercita la opción de compra lo haga de forma fehaciente ( burofax, etc.).

Enajenación de la Vivienda:

Se aconseja la inclusión de una cláusula relativa a la enajenación de la Vivienda de tal manera que el Concedente se comprometa a no vender la vivienda mientras dure el derecho de opción de compra.

Cesión a terceros del derecho de opción:

Una de las cláusulas o pactos que pueden interesar al Optante es establecer la posibilidad de ceder a un tercero ajeno el derecho de opción de compra. En el supuesto que se incluya la cláusula de cesión deberá establecerse de forma concreta como ha de llevarse a cabo la cesión.

Saneamiento

Según el artículo 1461 del Código Civil el Vendedor se obliga al saneamiento de la cosa objeto de la venta (reparación de defectos sobre la vivienda), y así pues responde el Comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, de acuerdo con el artículo 1474 del Código Civil. (Por ejemplo: La aluminosis si no se hubiera indicado en el contrato.)

Tribunal competente

De acuerdo con el artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), se establece como tribunal competente para conocer de las acciones reales sobre bienes inmuebles al del lugar “en que esté sita la cosa litigiosa” (el bien inmueble). Por lo que cualquier controversia que pudiera nacer con motivo del presente contrato deberá resolverse en el tribunal del lugar donde esté sito el bien inmueble.

CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA

En (ciudad), a (día) de (mes) de (año).

REUNIDOS

De una Parte,

Don/ Doña (nombre), mayor de edad, (estado civil), (profesión), vecino/ a de (ciudad), con domicilio (calle/ avenida/ plaza), número (número) y con Documento Nacional de Identidad (número), en adelante, “el Concedente”.

(Nombre de la entidad/ sociedad/ persona jurídica), entidad de nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/ avenida/ plaza), número (número) y provista de Número de Identificación Fiscal (NIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad) Don (nombre xxx Xxxxxxx) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción (número) en adelante, “el Concedente”.

Se halla representada en este acto por Xxx (nombre del representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad) Don (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.

Y de otra Parte,

Ambas partes podrán denominarse conjuntamente como “las Partes” o individualmente como “la Parte”. Las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, manifiestan tener y se reconocen, mutua y recíprocamente, la capacidad legal necesaria para otorgar el presente Contrato, a cuyos efectos

MANIFIESTAN

Que el Concedente es propietario de una vivienda.

Que el Optante desea adquirir un derecho de opción de compra sobre la vivienda propiedad del Concedente.

Que las Partes tienen concertado el otorgamiento de un derecho de opción de compra sobre la vivienda a favor del Optante.

IV. Que, en virtud de las consideraciones precedentes, las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, han acordado otorgar el presente contrato de opción de compra (en adelante, “el Contrato”) con sujeción a las siguientes

CLÁUSULAS

Objeto

El Concedente otorga a favor del Optante un derecho de opción de compra sobre la vivienda descrita en el Anexo I adjunto al presente Contrato (en adelante, “la Vivienda”) mediante el cual el Optante podrá adquirir la Vivienda en el plazo y en las condiciones establecidas en el presente Contrato.

Precio

El precio que las Partes fijan para la Vivienda es de (indicar en números y letras) euros (en adelante, “el Precio de la Vivienda”) que se abonarán de la forma siguiente:

El Optante abona en el presente acto la cantidad de (indicar el importe en euros) en concepto de precio por el derecho de opción de compra sobre la Vivienda (en adelante, “Precio de la Opción”). El Precio de la Opción es a cuenta del Precio de la Vivienda.

En el supuesto que el Optante desee ejercitar la opción de compra, deberá abonar la cantidad resultante de la diferencia entre el Precio de la Vivienda y el Precio de la Opción (Precio de la Vivienda-Precio de la Opción) que ascienda a la cantidad de (indicar en números y letras) euros (en adelante, “el Precio Restante”).

2.2 Los precios establecidos en la presente Cláusula no incluye los impuestos indirectos que según la legislación fueren aplicables que deberán ser abonados por las Partes según establezca la legislación vigente en el momento del ejercicio de la opción de compra.

Ejercicio del Derecho de Opción

El Optante podrá ejercitar su derecho de opción de compra en un plazo no superior a (indicar número) días a contar desde la fecha de suscripción del presente Contrato. En su caso, el Optante deberá notificar de forma fehaciente al Concedente el ejercicio de su derecho. Se entenderá que el Optante ha notificado al Concedente cuando haya sido entregada en mano o bien remitida por correo certificado al domicilio de la otra Parte que conste en el encabezamiento del presente Contrato, o bien a cualquier otro domicilio que a estos efectos cada Parte pueda indicar a la otra.

El Concedente quedará obligado en virtud del presente Contrato a vender la Vivienda objeto del derecho de opción en el momento que el Optante ejercite su derecho en las condiciones y términos expuestos.

Ejercitada la opción de compra se entenderá perfeccionada de forma automática la compraventa de la Vivienda. Las Partes procederán a la elevación a público del contrato de compraventa en un plazo no superior a (indicar número) días, desde que el Optante notifique el ejercicio de la opción al Concedente.

El Precio restante que el Optante deberá pagar al Concedente, si ejercita el derecho de opción de compra será abonado de la siguiente forma:

El pago del Precio Restante se realizará en el momento de elevación a escritura pública del contrato de compraventa.

Forma: (Indicar si el pago será en efectivo, mediante cheque conformado, mediante transferencia, etc.).

Sujeto: (persona física a favor de la cual debe realizarse el pago).

Enajenación a tercero

El Concedente se compromete a mantener la oferta de compraventa de la Vivienda durante el tiempo que dure el derecho del Optante a ejercitar la opción de compra. Y, en consecuencia, se compromete a no enajenar o gravar bajo ningún concepto la Vivienda objeto del presente Contrato a tercero hasta que el Optante no haga uso de su derecho o antes del plazo otorgado para el ejercicio de la opción de compra.

Una vez extinguido el plazo para el ejercicio de la opción de compra de la Vivienda sin que el Optante hubiera ejercitado su derecho, el Concedente podrá vender la Vivienda objeto del presente Contrato a tercero.

Extinción del Derecho de Opción

Si el Optante no hiciera uso de su derecho de opción en el plazo señalado en el presente Contrato el mismo se entenderá extinguido de tal manera que el Optante perderá su derecho a ejercitar la opción de compra de la Vivienda. El Optante no podrá reclamar el Precio de la Opción pagado al Concedente.

En este supuesto la ampliación en el plazo para el ejercicio de la opción de compra de la Vivienda, deberá de acordarse por escrito.

Cesión del contrato

(Opción 1)

El presente Contrato de opción de compra de vivienda es personal e intransferible entre las Partes. El Optante no podrá ceder dicho contrato a ningún tercero.

(Opción 2)

Las Partes acuerdan que el Optante podrá ceder su derecho de opción de compra de la Vivienda objeto del presente Contrato a un tercero, antes de la finalización del plazo para el ejercicio de la opción. En el supuesto que el Optante deseara ceder su derecho de opción de compra a favor de un tercero deberá notificarlo por escrito y de forma fehaciente al Concedente quien no podrá oponerse a dicha cesión. La persona a favor de quien el Optante ceda su derecho de opción de compra, deberá de asumir todos los derechos y obligaciones estipulados por las partes en el presente Contrato. Asimismo, el Optante en el supuesto de ejercer el derecho de opción de compra sobre la Vivienda, podrá en el momento de la firma del contrato de compraventa ante Notario determinar o señalar a nombre de quien desea que sea escriturada la compra de la Vivienda, pudiendo ser un tercero diferente del Optante. El Concedente no podrá oponerse a que la escritura de compraventa sea a favor de un tercero determinado por el Optante.

Evicción y saneamiento

El Concedente se obliga a la evicción y saneamiento de la cosa objeto del presente Contrato conforme a Derecho.

Buena fe

Las Partes se comprometen a cumplir el Contrato y a ejercitar los derechos y a cumplir las obligaciones que se desprendan del mismo en todo momento conforme a las más estrictas exigencias de la buena fe.

El presente Contrato reemplaza y sustituye cualesquiera contratos, cartas o instrumentos anteriores entre las partes relativas al objeto convenido en el presente.

Inscripción en el Registro

Las Partes acuerdan la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de opción de compra sobre la Vivienda. Para ello, cualquiera de las Partes podrá instar a la otra para que acuda ante notario y procedan a la elevación a público del presente documento.

Ley aplicable y jurisdicción competente

El presente Contrato se regirá e interpretará de acuerdo con las Leyes de España.

La competencia para conocer de toda controversia relacionada con el presente Contrato corresponde al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la Vivienda objeto del presente Contrato.

Notificaciones

Todas las notificaciones, requerimiento, peticiones y otras comunicaciones que hayan de efectuarse por las Partes en relación con el presente Contrato, deberán realizarse por según lo acordado. Si no se hubiera estipulado nada al respecto, se realizarán por escrito y se entenderá que han sido debidamente realizadas cuando hayan sido entregadas en mano o bien remitidas por correo certificado al domicilio de la otra Parte que conste en el encabezamiento del presente Contrato, o bien a cualquier otro domicilio que a estos efectos cada Parte pueda indicar a la otra.

Gastos e impuestos

Todos los gastos de elevación a público y, en su caso, impuestos indirectos derivados del otorgamiento del presente Contrato serán soportados por las Partes según Xxx.

Las Partes manifiestan su conformidad con el presente Contrato, que otorgan y firman en dos ejemplares igualmente originales, en el lugar y fecha arriba indicados.

El Concedente El Optante

Don/Doña (nombre) Don/Doña (nombre)

ANEXO I

DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA

(Describir detalladamente la vivienda objeto del presente Contrato a fin de que quede claramente identificarse. Para ello podrá hacer mención, según corresponda, de los siguientes elementos)

Descripción de la Vivienda objeto de la opción de compra:

Descripción: Vivienda sita en el edificio (denominación) en término de (localidad), calle/avenida/plaza (calle/avenida/plaza), número (número). La Vivienda se haya en la planta (número), letra (letra), tiene una superficie de (número) metros cuadrados y se compone de (enumerar las habitaciones).

Título: El Vendedor adquirió la Vivienda por compra a Don/Doña (nombre) el (día) de (mes) de (año), según consta en la escritura pública autorizada por el Notario de (localidad), D. (nombre), el (día) de (mes) de (año).

Inscripción: La Vivienda se haya inscrita en el Registro de la Propiedad de (localidad), tomo (número), libro (número), folio (número), finca (número).

Xxxxxx y gravámenes: (Indicar según corresponda las cargas y gravámenes que existen sobre la Vivienda como pueden ser hipotecas, deudas, impuestos adeudados, etc.)

Incluir plano de la Vivienda:

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