El contrato de intermediación inmobiliaria
El contrato de intermediación inmobiliaria
En el presente artículo analizaremos brevemente el significado de un contrato de intermediación inmobiliaria, y cuáles son las obligaciones y derechos del intermediario y del cliente
1. Introducción
2. Definición de contrato de intermediación inmobiliaria
3. La hoja de encargo
4. Obligaciones y derechos del agente inmobiliario
5. Obligaciones y derechos del cliente
Xxxxxx Xxxxx
xxxxxxx xx Xxxxxxxx & Miranda, especialista en arrendamientos urbanos, civil y administrativo.
1. Introducción
Para el supuesto de que una persona esté interesada en comprar o vender una vivienda, básicamente tiene dos opciones, o bien buscar por su cuenta y riesgo el posi- ble comprador/vendedor, o bien encargar la gestión de la compraventa a un profe- sional que conoce el sector inmobiliario y cuyo objetivo es encontrar a un interesado para poder perfeccionar el futuro contrato de compraventa del bien inmueble.
Es evidente que con los numerosos portales web que ofertan compraventa de pisos, cualquier persona puede vender o comprar su vivienda sin la necesidad de que intervenga una tercera persona. Sin embargo, también existe la posibilidad de encargar la compraventa del inmueble a una agencia inmobiliaria, que publicita la vivienda y que se ofrece de mediadora para poner en contacto al posible comprador
con el vendedor.
Por ello, en el presente artículo anali- zaremos brevemente el significado de un contrato de intermediación inmobiliaria, y cuáles son las obligaciones y derechos del intermediario y del cliente.
2. Definición de contrato de intermediación inmobiliaria
En primer lugar, el contrato de interme- diación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo faci- litar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la com- praventa se perfeccione. A modo de ejem- plo, éste sería el supuesto en que una per-
xxxx quiere vender un piso y se dirige a un agente inmobiliario para que lo publicite y encuentre un posible comprador. En este caso, el agente actúa como un intermedia- rio que presta unos servicios encaminados a la búsqueda de compradores, pero nun- ca intervine propiamente en el contrato ni tampoco actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada.
Por todo ello, el contrato de intermedia- ción inmobiliaria se podría definir como aquel contrato en el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato de compraventa entre la otra par- te y un tercero que deberá de buscar.
3. La hoja de encargo
Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente hoja de encar- go, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. El contrato de intermediación inmobilia- ria no aparece expresamente regulado en nuestro Código Civil, por lo que para fijar su contenido y desarrollo deberíamos estar al principio básico de la libertad de pactos entre las partes (artículo 1255 Código Ci- vil), en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; a la normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II xxx Xx-
“El contrato deberá identificar claramente
las partes contratantes, fijar el objeto del encargo
(comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por
las gestiones efectuadas por el intermediario”
“Es recomendable firmar una hoja de encargo para fijar las condiciones
del contrato, pero el agente no garantiza vender el inmueble, solo se compromete a tomar todas las medidas posibles para conseguir la compraventa”
bro Cuarto del Código Civil; y por último a la regulación de figuras similares como el mandato o la comisión mercantil, y en todo caso a la jurisprudencia que a lo lar- go de estos años se ha ido consolidando en relación a este contrato de características específicas.
Tal y como hemos indicado anterior- mente las partes podrán pactar libremen- te las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá iden- tificar claramente las partes contratantes, fijar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se esta- blece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del in- mueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorroga- do. Para el supuesto de que se infringiera la cláusula de exclusividad, habitualmente se establece una penalización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que se puede corresponder al abono ínte- gro de la comisión previamente pactada.
En otro orden de cosas, en relación a la nota de encargo también es importante destacar que la agencia se compromete a poner en contacto a dos personas (compra- dor-vendedor) para que se pueda perfec- cionar el contrato, pero nunca interviene en el contrato. Asimismo, asume la obliga- ción de tomar todas las medidas necesarias (publicidad, muestra, contactos, etc.) para conseguir la compraventa de la vivienda, pero nunca está obligada a obtener un re- sultado. Por lo tanto, por el simple hecho de firmar una hoja de encargo para vender un inmueble por un precio determinado, el agente no garantiza en absoluto vender el inmueble, únicamente se compromete a tomar todas las medidas posibles para con- seguir la compraventa.
4. Obligaciones y derechos del agente inmobiliario
De conformidad con lo indicado ante-
riormente, el agente inmobiliario no se compromete a vender la vivienda, pero sí que su obligación básica es realizar todas aquellas actividades necesarias para conse- guir el encargo realizado por el cliente, que es vender o comprar la vivienda. Esto es, debe cumplir el encargo. Dicho encargo lo debe cumplir con la diligencia debida de un comerciante, con lealtad y buena fe. Para el supuesto de que incumpliera la principal obligación, podría generar incumplimiento contractual por dolo o culpa. Dicho esto, entendemos que es muy poco probable que el agente no haga todo lo posible para cumplir el encargo, ya que únicamente podrá cobrar sus honorarios cuando efec- tivamente se produzca la compraventa, o se cumplan los requisitos reseñados en la hoja de encargo.
Por otro lado, siempre debe cumplir las instrucciones facilitadas por el cliente, ya sea en relación al precio de la compraven- ta, a las características de la vivienda y al plazo establecido. Por ello, asume la obli- gación de actuar diligentemente y de nun- ca actuar contra los intereses de su propio cliente. Asimismo, también deberá cumplir con el deber de información y asesoramien- to al cliente, poniendo en su conocimiento todos aquellos datos que sean relevantes para la celebración del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha señalado que el mediador tiene el deber profesional de averiguar y conocer la verdadera situación jurídica y registral del inmueble que se tra- ta de vender, y de ponerlo en conocimiento de las partes contratantes y de responder de la exactitud de la información que les facilita. Por ello tiene la obligación de ex- tender lo antes posible una diligencia es- crita en la que conste la situación registral, gravámenes de la finca, así como posibles expropiaciones, datos que deberá compro- bar en el registro de la propiedad.
En relación a los derechos del agente, el principal y más básico es que tiene el de- recho a cobrar una remuneración por las gestiones de intermediación efectuadas. El punto más controvertido es determinar en qué momento nace este derecho, es de- cir, cuando se considera que el agente ha
cumplido con su función de intermediario y nace el derecho de reclamar sus xxxxxx- xxxx. Afortunadamente, reiterada y pacífica jurisprudencia ha resuelto el posible con- flicto de forma meridianamente clara al considerar que el derecho al cobro por par- te del agente nace cuando se perfecciona el contrato. Es decir, en el momento en que el tercer interesado firma el contrato de com- praventa gracias a la intermediación del agente, éste ya puede reclamar los honora- xxxx pactados. Por lo tanto, aunque se pro- duzca una primera compraventa mediante documento privado, que posteriormente deberá ser elevado a público, ya nace el de- recho al cobro de los honorarios. Asimis- mo, si el mediador ha cumplido con todas sus obligaciones, y por causas no imputa- bles a él, finalmente no se puede materiali- zar el contrato, también tendrá derecho al cobro de sus honorarios.
5. Obligaciones y derechos del cliente
De conformidad con el principal derecho del agente, la obligación básica del cliente es pagar la comisión pactada al agente una vez se haya perfeccionado el contrato. En este sentido, la práctica más habitual es en la hoja de encargo pactar un porcenta- je sobre el importe final de la operación de compraventa.
Por otro lado, una vez firmada la hoja de encargo, el cliente deberá facilitar toda la información necesaria para que el media- dor pueda cumplir con el encargo que le ha efectuado. A modo de ejemplo deberá facilitar los datos de la vivienda, autorizar a su publicación, a realizar fotografías, en- señar la vivienda a posibles compradores etc. Todo ello encaminado a que el agente pueda ofertar la vivienda y encontrar un posible comprador.
El deber de información también es exigible al cliente, ya que siempre deberá informar al agente de cómo van las rela- ciones con los terceras personas facilitadas por el agente, si se llega a un acuerdo por el precio, o bien si existen ofertas o contra- ofertas. Es decir, una vez que el mediador le ha puesto en contacto con un tercero in-
xxxxxxxx, siempre le deberá informar de la evolución de las negociaciones.
Por otro lado, y a pesar de la existencia de la hoja de encargo firmada por ambas partes, el cliente no tiene la obligación de contratar, esto es, la hoja de encargo no es una promesa de contrato de compraventa. Para el supuesto de que el intermediario encuentre un comprador y cumpla con to- das las condiciones reflejadas en la hoja de encargo (precio, plazo, etc...) el cliente no está obligado a vender o a comprar. Ahora bien, si el cliente se echa atrás en una ope- ración que cumple con todos los requisitos pactados, el agente no le puede obligar a que cumpla la contratación efectiva, pero sí que podrá pedirle por incumplimiento contractual la correspondiente indemniza- ción por daños y perjuicios.
Por último, reiterada y pacífica jurispru- dencia indica que en relación a los posibles gastos en que haya podido incurrir el me- diador por sus gestiones, no son reclama- bles al cliente, y en todo caso ya se consi- deran incluidos en las honorarios pactados previamente. ⚫
“Es habitual redactar una cláusula de exclusividad de que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble durante un tiempo determinado, con una penalización por los daños
y perjuicios causados por el incumplimiento”